Р
Е Ш Е
Н И Е
№ ………………
гр. София, 19.6.2024 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I-15 състав,
в публично заседание на двадесет и втори март две хиляди двадесет и четвърта
година, в състав:
Съдия: Галя
Вълкова
при участието на секретаря Симона Илиева, като
разгледа докладваното от съдията гражданско
дело № 435 по описа на съда за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предмет
на разглеждане са главен иск с правно основание чл. 108 ЗС и насрещен иск по
чл. 72, ал. 1 ЗС, при условията на евентуалност – по чл. 74, ал. 2 ЗС във вр. с
чл. 72 ЗС и чл. 74, ал. 1 ЗС.
Ищцата по
главния иск Ц.П.Д. твърди, че с решение от 02.05.2018 г. по гр. дело №
6685/2014 г. на СГС, І-6 с-в, е обявен за окончателен сключения от ищцата с В.С.П.и
Е.Р.П. предварителен договор от 22.06.2004 г. за покупко-продажба на недвижим
имот, изменен с анекс от 07.04.2006 г. за апартамент № 3, находящ се в гр.
София, ул. „****, на първи жилищен етаж в сграда, предвидена за построяване в
УПИ, целият с площ от 477.40 кв. м., парцел ХІХ 221 от квартал 201 по плана на
гр. София, който апартамент е с площ 95.61 кв. м., при съседи: ул. „Юндола“,
стълбище, апартамент № 2, двор, калкан, заедно с мазе № 15 и 4.83% ид. части от
общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място. Посочва се,
че ищците са сключили граждански брак на 26.12.1965 г. и като придобит
възмездно по време на брака недвижимият имот е в режим на съпружеска
имуществена общност между двамата. С посоченото решение e обявен за нищожен
договор за покупко-продажба на право на строеж от 12.05.2004 г., обективиран в
нотариален акт № 133, том І, рег. № 1477, дело № 122/2004 г. на нотариус А.Г.,
с район на действие Софийски районен съд, рег. № 031, само в частта му, в която
В.С.П.и Е.Р.П. продават на „П.Ф.Ю.“ АД правото на строеж за апартамент № 3 на
първия жилищен етаж с площ от 95,61 кв.м., заедно с мазе № 5 с площ от 4.13 кв.м.
и заедно с 4.83% идеални части от общите части на сградата, с административен
адрес на имота: гр. София, район „Слатина“, ул. „****. Поради това ищците
поддържат, че правото на собственост върху процесния имот не е прехвърлено в
патримониума на „П.Ф.Ю.“ АД /с
последващо наименование „А.“ АД/, нито в патримониума на „З.“ ЕООД /с
последващо наименование „Б.“ ЕООД/, нито в този на последващия приобретарел – „К.Б.“
ЕООД – купувач по нот. акт № 4/09.12.2010 г., с последващо наименование „Е.-Б.“
ЕООД. Излагат се съображения, че ответникът не е придобил вещни права върху
процесния недвижим имот и по силата на изтекла в негова полза кратка, респ.
обща придобивна давност. Ищците посочват, че без правно основание ответникът
владее процесния недвижим имот. По изложените съображения се иска постановяване
на решение, с което на основание чл. 108 ЗС да бъде признато по отношение на
ответника, че ищците са собственици на процесния недвижим имот с идентификатор
68134.702.211.1.33, и същият да бъде осъден да им предаде владението.
В
отговор на исковата молба ответникът „Е.-Б.“ ЕООД оспорва иска. Излага доводи
за недействителност на различни основания на предварителния договор от
22.06.2004 г., сключен от ищцата Ц.П.Д. с В.С.П.и Е.Р.П.. Посочва, че договорът
е с предмет право на строеж, не и право на собственост спрямо апартамент № 3.
Договорът е развален по право поради настъпила обективна невъзможност на
продавача да изпълни задължението си. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, разгледан в
производството по дело № 6685/2014 г. по описа на СГС, I-6 състав, е погасен по давност. Строителството
в сградата е било изоставено. Твърди да е собственик на имота на основание
договор за продажба на недвижими имоти № 4, том ІІ, рег. № 12173, дело № 180 от
09.12.2010 г. /сключен от „К.Б.“ ЕООД –
предишно наименование на ответника/. Договорът за продажба между В.П.и „П.Ф.Ю.“
ЕООД е действителен и решението на СГС по гр. дело № 6685/2014 г. няма сила на
пресъдено нещо спрямо праводателя на ответника. Правата на „З.“ ЕООД като добросъвестен
приобретател се запазват. В обобщение се сочи, че правото на строеж е преминало
в полза на дружеството приобретател от момента на сключване на договора и не е
загубвано. При условията на евентуалност твърди да е собственик на процесния
апартамент и на основание добросъвестно и непрекъснато владение в продължение
на повече от 5 години. Евентуално, ако съдът приеме, че дружеството е било
недобросъвестен владелец на процесния имот, намира, че е придобило правото на
собственост върху последния на основание изтичането на 10-годишен давностен
срок, считано от 12.05.2004 г., при присъединяване владението на неговия
праводател „З.“ ООД и праводателя му – „А.“ АД /с предишно наименование „П.Ф.Ю.“
АД/. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
„Е.-Б.“
ЕООД предявява насрещен осъдителен иск
срещу Ц.Д. и В.К. с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС. В молба от 27.01.2022 г. конкретизира твърдените
подобрения по вид, стойност и общ размер от 60 427.32 лв. Твърди, че към
дата на придобиване на имота и влизане във владение апартаментът е бил с
изградени тухлени зидове и частично положена мазилка по стени. След
придобиването на имота ищецът по насрещния иск изцяло довършил и обзавел жилището
до степен годност за живеене. По изложените съображения се иска осъждане на
ответниците по насрещния иск да заплатят на ищеца сума в размер на 60 427.32
лв., частично от сумата, с която се е увеличила стойността на процесния имот
вследствие направените от ответника подобрения, ведно със законната лихва,
считано от 23.12.2019 г. /дата на предявяване на иска/ до окончателното
плащане. Прави възражение за задържане на имота на основание чл. 72, ал. 3 ЗС
до окончателно изплащане на дължимите разноски и подобрения.
Предявен
е и евентуален насрещен иск, ако
съдът приеме, че дружеството е недобросъвестен владелец на процесния имот, с
правно основание чл. 74, ал. 2 във вр. с чл. 72 ЗС, като ищецът навежда
твърдения подобренията в имота да са извършвани със знанието и без
противопоставянето на ищците по главния иск. В случай че предпоставките на чл.
74, ал. 2 не бъдат установени в производството, се твърди, че ищецът по
насрещния иск има право да получи сума в размер на 60 427.32 лв.,
представляваща по-малката сума между стойността на направените подобрения на
имота и сумата, с която се е увеличила стойността на последния вследствие на
подобренията, ведно с със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на иска /23.12.2019 г./ до окончателното й плащане.
В
отговор на насрещния иск ищците излагат доводи за недопустимост. Посочват,
че претендираните подобрения са част от
задължението на строителя-продавач по процесния предварителен договор – В.С.П..
Наред с това липсва яснота кога ищецът по насрещния иск твърди да е извършил
подобренията. Посочва, че ищецът има качеството недобросъвестен владелец и
претенцията е с правно основание чл. 74, ал. 1 ЗС, респ. не може да упражни
надлежно и право на задържане.
В хода
на производството на 20.03.2022 г. е настъпило правоприемство по наследяване на
страната на ищеца вследствие на смъртта на В.Д.К.. С определение на съда от
04.06.2022 г. на основание чл. 227 ГПК като правоприемници на В.К. са
конституирани наследниците му по закон Ц.П.Д., Е.В.Д. и И.В.Д..
По
делото е конституирано трето лице – помагач на страната на ответника, а именно
„М.Ф.“ ЕООД, което не депозира становище и не изпраща представител в
проведените съдебни заседания.
Съдът,
съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и
възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Предявени
са главен иск с правно основание чл. 108 ЗС и насрещен иск по чл. 72, ал. 1 ЗС,
при условията на евентуалност – по чл. 74, ал. 2 ЗС във вр. с чл. 72 ЗС,
евентуално по чл. 74, ал. 1 ЗС.
От
фактическа страна:
С нотариален акт за учредяване право на
строеж № 53, том II, рег. № 5803,
дело № 245 от 2003 г. от 01.04.2003 г. на нотариус Р.Д.,*** действие СРС /л. 48
– л. 52/, П.Т.П.и К.И.А.– собственици на УПИ с площ от 477.40 кв.м.,
представляващ по скица парцел XIX – 211 от кв.
201 по плана на гр. София, местност „Подуене-Редута“, при съседи по скица: ул. „“Юндола“,
ул. „Велчо Атанасов“, УПИ XVI-207, 208, 209,
210, УПИ XVIII-206, учредяват в полза на В.С.П.–
приемател-строител, право на строеж за построяване на жилищна сграда с
разгърната застроена площ от 2 355.90 кв.м. срещу задължението на
приемателят-строител да построи на името
на собствениците-учредители описаните в договора обекти. В чл. 7 от същия е
предвидено, че собствениците-учредители дават съгласието си на основание чл. 33
и чл. 66 ЗС приемателят-строител да прехвърля и продава правото си на строеж и
собственост върху обектите, с които разполага, включително и в незавършен вид,
на лица и при условия, каквито намери за добре.
По делото е
приет и нотариален акт за
покупко-продажба на право на строеж № 133, том I,
рег. № 1477, дело № 122 от 12.05.2004 г. на нотариус А.Г., рег. № 031 на НК, с
район на действие СРС /л. 67 – л. 71/, с който В.С.П.и Е.Р.П. продават на
дружеството „П.Ф.Ю.“ АД, представлявано от изпълнителния директор К.В.Д.чрез
пълномощника му Е.Ц.Д., правото на строеж за конкретни обекти от предвидената
за построяване в УПИ с площ от 477.40 кв.м., находящ се в гр. София, СО – район
„Слатина“, ул. „**** процесна жилищна сграда с разгърната застроена площ от
2 355.90 кв.м., сред които и апартамент № 3 на първия етаж с площ от 95.61
кв.м.м, заедно с мазе № 5 с площ 4.13 кв.м., общо за сумата от 112 995.50
евро, която сума продавачите заявяват, че са получили изцяло по банков път от
купувача преди подписването на договора.
На същата дата
/12.05.2004 г./ между „П.Ф.Ю.“ АД като лизингодател и В.С.П.– лизингополучател,
е сключен Договор № II-22, по силата на който лизингодателят се е
задължил при условията на договора да предостави на лизингополучателя за
временно и възмездно ползване по лизингова схема собствеността на ползваната
вещ след изплащане на договорената ц. на периодични вноски и в срок, определен
в лизинговата схема към договора. Лизингополучателят се е задължил да приеме и
ползва предоставената му вещ /собственост на лизингодателя/ за срока и при
условията на договора, като заплаща вноските по лизингова схема и придобие
собствеността на ползваното право, след изплащане на договорената ц. със срок
12.11.2004 г. Страните са се споразумели, че лизинговата вещ е правото на
строеж върху обектите, предмет на гореописания нотариален акт № 133 от 2004 г.
на нотариус А.Г., с рег. № 031 на НК. Видно от Приложение № 3 към договора /л.
88 – л. 92/, владението върху лизинговата вещ е
предадено на лизингополучателя на 12.05.2004 г. По делото е приложена Нотариална
покана /л. 93 – л. 94/ от П.И.Д.– прокурист на „П.Ф.Ю.“ АД, за заплащане на
дължими по Договор № II-22 от
12.05.2004 г. суми в размер на 510 236.27 лв., както и 645.43 лв. – първа
вноска по подновена застраховка, в срок до 15.08.2005 г., като се отправя
изявление за прекратяване на договорните правоотношения при неизпълнение.
От приетото по делото удостоверение от 20.12.2005 г. /л.
135/ се установява, че с решение от 14.12.2005 г. е вписана промяна в
наименованието от „П.Ф.Ю.” АД на „А.” АД .
На 22.06.2004 г.
между В.С.П.– строител-продавач, и ищцата Ц.П.Д. – купувач, е сключен
предварителен договор, с който продавачът продава на купувача правото на строеж
за построяване на следния недвижим имот: апартамент № 3, етаж 1, със застроена
площ от 95.61 кв.м., състоящ се от две спални, коридор, два броя тоалетни с
баня, хол, кухня, при съседи: север – „ул. „Юндола“, изток – апартамент № 2,
коридор, запад – калкан, юг – двор, заедно с 13.44 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата, урегулирания поземлен имот, на който ще бъде построена сградата и
от правото на строеж /разрешително за строеж № 37/08.04.2004 г./ върху УПИ XVI – 206, 207, 208, 209, 210, с обща площ от 477.20
кв.м., находящ се в гр. София, СО – район „Слатина“, ул. „****, който имот
представлява парцел XIX – 211 от
квартал 201 по плана на гр. София, местността „Подуяне – Редута“, както и мазе
№ 15, с площ от 5.42 кв.м., при съседи: север – мазе № 14, изток – абонатна,
запад – коридор, юг – двор, заедно с 0.76 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата, урегулирания поземлен имот, на който е построена сградата, и от
правото на строеж върху УПИ, срещу задължението на купувача да заплати на
продавача сумата от 40 400 евро. С анекс от 07.04.2006 г. /л. 43 – л. 44/
страните са променили размера на продажната ц. по предварителния договор на
36 360 евро, като се посочили, че в деня на подписване на споразумението
купувачът заплаща на продавача 16 160 евро, с която сума окончателно е
заплатил всичко дължимо по предварителния договор. Уговорено е анексът да служи
като разписка за извършеното плащане. По силата на раздел III от предварителния договор от 22.06.2004 г.
строителят-продавач е поел задълженията да снабди с нотариален акт за
собственост купувача при подписване на акт 15, да завърши строително-монтажните
и довършителни работи и да предаде обекта с акт 16 в срок от 24 месеца от
датата на издаване на протокола за строителна линия, както и да предаде обекта
на купувача в подробно описания в раздел III,
т. 6 вид /л. 40 – л. 42/.
С присъда от
14.03.2012 г. по н.о.х.д. № 8769/2011 г. по описа на СРС, Присъда № 75 от
06.03.2013 г. по в.н.о.х.д. № 268/2013 г. по описа на СГС, VI въззивен наказателен състав и Решение № 355 от
09.07.2014 г. по к.н.о.х.д. № 1062/2013 г. по описа на ВКС, III н.о., относно признаването на В.С.П.за виновен
относно това, че със сключването на горепосочения предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот с цел да набави за себе си имотна облага
възбудил заблуждение у ищцата Ц.П.Д. и й причинил имотна вреда в размер на 36
360 евро, поради което на основание чл. 210, ал. 1, т. 1, предл. 1 и т. 5 във
вр. с чл. 209, ал. 1, предл. 1 във вр. с чл. 26, ал. 1 НК бил осъден да изтърпи
наказание „лишаване от свобода” за срок от три години и шест месеца. Посочените
актове съдът намира за ирелевантни по делото, тъй като касаят обстоятелства,
намиращи се извън предмета на спора.
С Решение № 2712
от 02.05.2018 г. по гр. д. № 6685/2014 г. по описа на СГС, I-6 състав договорът за покупко-продажба на право на
строеж от 12.05.2004 г., сключен между В.С.П.и Е.Р.П., от една страна, и „П.Ф.Ю.“
АД, от друга, е обявен за нищожен
само в частта му относно процесния недвижим имот като привиден на основание чл.
26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД по иск на ищците по настоящото дело Ц.П.В. и В.Д.К.
срещу В.С.П., Е.Р.П. и „Е.-Б.“ ЕООД /с предишно наименование „К.Б.“ ЕООД/. Със
същото решение гореописаният предварителен договор от 22.06.2004 г. между В.С.П.и
Ц.П.Д., е обявен за окончателен на
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С последващо Решение № 4452 от 04.07.2018 г. съдът
е допуснал поправка на очевидна фактическа грешка, като е посочено номерът на
мазето, предмет на предварителния договор, да се чете като № 5 вместо № 15, а
при описанието на съседа от север е посочено същият да се чете като мазе № 14. Решението
е обжалвано от ответника по настоящото дело „Е.-Б.” ЕООД в двете му части. С
Решение № 1529 от 24.06.2019 г., поправено с Решение № 11737 от 30.07.2020 г.,
САС, 7 състав, е потвърдил първоинстанционното решение в частта, с която е обявена нищожността на договора за продажба право на
строеж от 12.05.2004 г., извършен с нотариален акт № 133, том I, рег. № 1477,
дело № 122/2004 г., относно продажбата на правото на строеж на апартамент № 3 в
сградата, находяща се в гр. София на ул. „******. Въззивната жалба на ответника
срещу решението в частта, с която е обявен за окончателен предварителният
договор от 22.06.2004 г. е оставена без разглеждане. По-нататък, ВКС, с
Определение № 60471 от 10.06.2021 г. по гр.д. № 4649/2019 г. не допуска
касационно обжалване на въззивното решение, като го потвърждава в частта с
характер на определение, в която е оставена без разглеждане жалбата на „Е.-Б.”
ЕООД срещу частта, с която е уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С оглед изложеното,
първоинстанционното решение по гр. д. № 6685/2014 г. по описа на СГС, I-6 е влязло в законна сила в частта относно
обявяването на предварителния за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД с
изтичане на срока за обжалването му от ответниците В.С.П.и Е.Р.П./които не са
упражнили правото си на жалба/, а именно в двуседмичен срок от връчването,
осъществено на 02.05.2018 г., т.е. на 16.05.2018
г., а в останалата част – на 10.06.2021 г.
На следващо
място, по делото е представен договор от 01.11.2008 г., сключен между П.Т.П.и С.К.К.П./възложител/
и В.А.В.в качеството на управител на „А.-2“ ЕООД /изпълнител/ за извършването
на строително-монтажни, инсталационни и ремонтни работи, извършването на
временно и зимно строителство и осигуряването на охрана за процесната жилищна
сграда, находяща се в гр. София, на ул. „**** срещу сума от около 330 000
лв., като цената е предвидено да се определя по действително извършени работи. Изпълнителят
се е задължил да извърши СМР до подписване на Акт обр. 15 съвместно със
строителен надзор. Уговореният обем СМР и инсталационни работи обхваща пълно
завършване съгласно утвърдените работни проекти на всички общи части на
сградата /стълбищна клетка, етажни коридори, коридори сутерен/, като относно
частта асансьор е предвидено да се изпълнява само дъното на асансьорната шахта
и етажните врати. Уредено е в завършен вид да се изпълняват следните имоти,
намиращи се в сградата: гаражи 1, 2, 7 и 8, апартаменти № 6 и № 7 на кота
+5.60, както и апартаменти № 6 и № 7 на кота + 8.40, ведно с прилежащите им
избени помещения, сред които не е
процесният апартамент № 3. Освен това, както е посочено и в кредитираната
като компетентно изготвена от инж. Д.Н.М. съдебно-техническа експертиза /том II, л. 160 – л. 168/, по делото не са ангажирани
доказателства /актове обр. 19/, нито уговорения приемо-предавателен протокол за
реално изпълнение на посочения договор, поради което не е възможно да бъдат
установени видът и количеството на действително извършените видове работи в
процесната сграда от „А.-2” ЕООД.
Приложен е и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № 36, том I, рег. № 4330,
дело № 71 от 14.05.2009 г. на нотариус В.М., с рег. № 074 в НК, с район на
действие СРС /л. 55 – л. 61/, „А.“ АД – в ликвидация /с предишно наименование –
„П.Ф.Ю.“ АД, представлявано от ликвидатора М.В., продава на „З.“ ЕООД /с
последващи наименования – „Б.“ ЕООД и „М.Ф.“ ЕООД, представлявано от К.Т.–
управител и едноличен собственик на капитала, свои собствени недвижими имоти в завършената в груб строеж жилищна
сграда, находяща се в гр. София, СО – район „Слатина“, ул. „****, сред които и
процесният апартамент № 3, срещу обща продажна ц. в размер на 260 000 лв.,
платима до 15.05.2009 г. От Удостоверение от СО – район „Слатина” на основание
чл. 181, ал. 2 ЗУТ от 07.03.2008 г., издадено по молба на „А.“ АД /л. 46/, е
видно, че към този момент грубият строеж на сградата действително е завършен, в
т.ч. покрив с керемиди, улуци и водосточни тръби. Монтирана е била дограма и е
била положена външна мазилка с фасадна боя.
От договор за
строителство от 14.05.2009 г. /л. 229 – л. 233/, сключен между „З.” ЕООД,
представлявано от К.Т.– управител, /възложител/ и „Т.” ООД, представлявано от Д.В.,
/строител/ се установява, че страните са сключили договор за извършване на СМР
в процесната сграда, собственост на възложителя, срещу прехвърлянето на няколко
недвижими имота, находящи се в същата. Със споразумение от 20.10.2010 г. /л.
234/ договорът е прекратен, като видно от протокол № 1 – Акт обр. 19, приложен
към него /л. 236/, извършени и подлежащи на заплащане /43 943.66 лв./ са били
предимно СМР в общите части на сградата, като по делото не се установява със
сигурност, че описаните ремонтни дейности, извършвани в находящите се в нея
апартаменти, касаят процесния апартамент № 3. Съгласно съдебно-техническата
експертиза някои от видовете договорени СМР са изпълнени и в по-малко от предвиденото
количество.
На 27.01.2010 г.
„А.“ АД – в ликвидация /с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД/ е заличено като
търговец от Търговския регистър.
С последваща
сделка от 09.12.2010 г., обективирана в нотариален
акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 4, том II, рег. № 12 173, дело № 180 от 2010 г. на
нотариус В.М., рег. № 074, с район на действие СРС /л. 72 – л. 78/, „З.“ ЕООД,
представлявано от управителя и едноличен собственик на капитала К.И.Т., продава
на ответника „К.Б.“ ЕООД /с последващо наименование „Е.-Б.“ ЕООД – промяна,
вписана в Търговския регистър на 11.12.2015 г./, представлявано от управителя К.Л.К.,
свои собствени недвижими имоти, находящи се в процесната сграда, включително процесния
имот. В договора е предвидено владението върху имотите да се предаде от
продавача на купувача в деня на нотариалната сделка, като страните не спорят,
че предаването е осъществено именно на
09.12.2010 г. На същия ден ответното дружество е сключило договор за физическа
охрана и защита на процесната жилищна сграда със „СОТ – сигнално-охранителна
техника“ ЕООД /л. 125 – л. 131/. Придобиването на имотите, съгласно приетата по
делото и кредитирана като компетентно изготвена от вещо лице С.А.М. съдебно-счетоводна
експертиза /л. 182 – л. 185/, е отразено в счетоводството на дружеството през
месеца на реализиране на сделката, а именно декември 2010 г., като правото на
собственост върху съответните имоти е отразено и в съответния годишен финансов
отчет по партидата на „К.Б.” ЕООД /понастоящем „Е.-Б.” ЕООД/ в Търговския
регистър.
По делото се
установява, че за процесната жилищна сграда, находяща се в гр. София на ул. „******,
е издаден акт за приемане на конструкцията (Акт обр. 14) на 27.12.2005 г., с
посочени В.С.П.– възложител, и ЕТ „М.– П. В.П.” – изпълнител. Констативен акт
за установяване годността за приемане на строежа (Акт обр. 15) е издаден на
20.09.2012 г. В него като възложители са посочени ответника с предишното му наименование
„К.Б.” ЕООД, П.Т.П.и К.И.А.а като строител – дружеството „А.-2” ЕООД.
По-нататък, процесната сграда е въведена в експлоатация през 2016 г., видно от
Удостоверение № 324/29.03.2016 г. на директора на Дирекция „Общински строителен
контрол“ в Столична община /л. 47/. Като възложители са посочени П.Т.П., К.И.А.и
ответното дружество.
По-нататък, по
делото се изяснява, че на 12.09.2017 г. между ответното дружество „Е.-Б.” ЕООД,
представлявано от С.Т.М., и „Д.К.*” ЕООД, представлявано от управителя Ж.Д.А.,
е сключен договор за строителство за следния обект: „Преустройство и смяна предназначението на: „част от „Офис № 1” на кота
± 0.00 в „Магазин” и на част от „Офис № 1” и „Апартамент № 1” на кота + 2.80 в
„Апартамент № 4”; преустройство на „Апартаменти № 4, 5 и 6” на кота + 5.60 в
„Апартамент № 5” и „Апартамент № 6”; преустройство на „Апартаменти № 11, 12 и
13” на кота + 5.60 в „Апартамент № 11” и „Апартамент № 12”, находящи се в
жилищна сграда в УПИ XIX-211, м.
„Подуене-Редута”, р-н „Слатина”, гр. София, адм. адрес: гр. София, ул. „******.
За извършването на това преустройство е издадено разрешение за строеж №
46/16.08.2017 г. /том II, л. 23/.
По делото са
приети четири протокола за извършени СМР по посочения договор – № 1/30.10.2017
г. /л. 248/ на обща стойност 41 481.89 лв.; № 2/30.11.2018 г. /л. 250 – л. 253/
на обща стойност 232 575.17 лв.; № 3/30.04.2019 г. /л. 255/ на обща
стойност 97 055.49 лв.; № 4/31.05.2019
г. /л. 257 – л. 258/ на обща стойност 132 569.26 лв. От приложените по делото
копия от фактури /л. 247, л. 249, л. 254 и л. 256/ се установява, че сумите за
извършените СМР по четирите протокола са заплатени в пълен размер. Видно е, че
процесният апартамент № 3 не е между обектите, предмет на разглеждания договор
за строителство. Страните обаче са уговорили възможност в чл. 4 от договора за
извършване на нововъзникнали работи, които да са предмет на допълнително
споразумение /анекс/. Такива споразумения по делото не са представени. Въпреки
това по отношение на процесния имот по производството е приет Обобщаващ
протокол за извършени СМР на Ап. № 3, включени в Протокол № 1, 2, 3 и 4 за
установяване извършването и за заплащане на натурални видове строителни и
монтажни работи от 01.12.2019 г. /л. 259 – л. 262/ на обща стойност 60 427.32
лв. От кредитираната по делото съдебно-техническа експертиза се установява, че
описаните в Обобщаващия протокол СМР действително са изпълнени в процесния
апартамент, с изключение на „доставка и
монтаж на душ кабина с фикс и врата L1 520, l2 700, H20004” и „направа на таван от ГК”. Въз основа на
приложените по делото фактури № **********/31.10.2017 г., №
**********/30.11.2018 г., № **********/30.04.2019 г. и № **********/31.05.2019
г. съдът приема, че тези СМР са и действително заплатени на изпълнителя „Д.К.*”
ЕООД от ответника.
По делото е
представена схема № 15-429272 от 19.05.2019 г. на самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68134.702.211.1.33, а именно апартамент № 3, разположен на
първия етаж, с площ от 95.61 кв.м., с прилежащи части, както следва: мазе № 5 с
площ от 4.13 кв.м., 4.83 ид.ч. от общите части на сградата и покривна тераса с
площ от 11 кв.м. От приетата по делото СТЕ се установява, че тази тераса не е
била предвидена с одобрения за сградата архитектурен проект, а е изградена
впоследствие по време на строителството. Приети са и скица № 15-429270 от
19.05.2019 г. на процесната жилищна сграда с идентификатор 68134.702.211.1 и
площ от 349 кв.м., както и скица № 15-429269 от 19.05.2019 г. на поземлен имот
с идентификатор 68134.702.211, с площ от 466 кв.м., находящ се в гр. София,
п.к. 1000, ул. „******.
С определение от
21.04.2022 г. съдът е отделил като безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че процесният недвижим имот се владее от ответното дружество.
По делото са
събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите В.А.В., Б.А.Т., О.С.Ш.,
И.Й.И.и Н.П.П..
Свидетелят В.В.–
управител на „А.-2” ЕООД – заличен от Търговския регистър търговец от
28.01.2019 г., сочи, че е бил помолен от П.Т.П.да помогне със завършването на
сградата. Твърди към този момент същата да е била с издаден Акт обр. 14 и в
лошо състояние: „изглеждаше като
запусната – улуците й бяха паднали, някои от прозорците й ги нямаше, беше
отворена отвсякъде, нямаше входни врати и трябваше да се довърши”, „асансьорната шахта беше пълна с боклуци,
инсталациите бяха изскубани, ВИК тръбите бяха откраднати, нямаше настилки”.
От показанията му се установява, че предвидените СМР на сградата, предмет на
договора от 01.11.2008 г., сключен между П.П.и С.К.-П., от една страна, и В.В.като
управител на „А.-2“ ЕООД – от друга, били завършени през януари или февруари
месец 2009 г., като сградата била „в
много добро състояние”, но издаването на Акт обр. 15 се проточило до 2012
г., което кореспондира с представения по делото Констативен акт за установяване
годността за приемане на строежа от 20.09.2012. Свидетелят В. посочва, че
довършването на сградата е било финансирано от П.П.посредством кредити, а в
началото СМР са извършвани и на разноски на В.В.. Свидетелят изяснява, че
възложителят П.е бил с очакването, че като направи блока, хората, които са си
купили апартаменти, ще му върнат вложените пари и така ще покрие заемите си. От
показанията на свидетеля В. се установява, че довършителни СМР са извършвани от
дружеството „А.-2” ЕООД само в апартаментите на П.П.на съпругата му С.К.-П., на
децата им и на сестрата на С.П., но не и
в процесния апартамент № 3.
Свидетелят Б.Т.сочи,
че сключил предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № 8 в
процесната сграда с В.П.през месец ноември 2006 г. След закупуването на
апартамента не е имало движение на строители и СМР не са били извършвани.
Излага предположение, че тогава В.П.е изоставил строителството на сградата.
Потвърждава, че през 2009 г. сградата е била довършена от дружеството „А.-2”
ЕООД по инициатива на собственика на поземления имот П.П.като в началото самият
строител е осъществявал финансирането. Свидетелят Т.посочва, че няма информация
дружеството „З.” ЕООД да е изпращало представители в сградата, нито дружества
да са работили по нея освен „А.-2” ЕООД. От показанията му също се потвърждава,
че ответното дружество е влязло във владение на процесната жилищна сграда на
09.12.2010 г.
Съдът не
кредитира показанията на свидетеля Н.П./пълномощник на „Е.-Б.” ЕООД от януари
2016 г./, в частта, в която твърди, че същата е била към 2016 г. „занемарена”, поради това, че са вътрешно
противоречиви, нелогични и не кореспондират с останалия събран по делото
доказателствен материал. По делото е приет Акт обр. 15 от 2012 г., който е
подписан от представител на ответното дружество без възражения и не е оспорен в
настоящото производство. Освен това свидетелят твърди да е съдействал за
издаването на удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация с дата
29.03.2016 г., което не би могло да бъде осъществено, ако недвижимият имот
действително се е намирал в занемарено състояние. Нещо повече, свидетелят сочи
при отиването си за пръв път в сградата собственикът П.П.вече да е живеел там,
което също не би било възможно, ако сградата обективно е била в лошо състояние.
По същата
причина настоящият състав не дава вяра и на показанията на свидетеля И.И.,
служител на дружеството „Д.К.*” ЕООД, който твърди при оглед в края на 2016 г.
процесната жилищна сграда да е била „необитаема,
неподдържана”, фасадите да са били „с пукнатини,
течащи покриви, незавършени общи части, тераси без настилки”. Свидетелят
сочи, че апартаментите, в които е влизал за оглед, са били само на „тухлена зидария без никакви инсталации по
тях и течове от покривите”, като излага, че не е виждал в тях да живеят
хора. В последната част показанията влизат в противоречие с тези на св. П..
Съдът кредитира показанията на св. И.в частта относно извършените СМР в
процесния апартамент № 3, а именно изграждането на всички инсталации – ел.
инсталация, ВиК, ОВК, направата на мазилки, замазки, шпакловъчни и бояджийски
работи, завършване на санитарните възли и обзавеждане на недвижимия имот, тъй
като същите кореспондират със заключението по допуснатата и приета по делото
съдебно-техническа експертиза.
Свидетелят О.Ш.излага
при разпит в съдебно заседание, че при закупуването на процесната сграда
инвеститорът С.Т.М., като собственик и управител на ответното дружество, е бил
с ясното съзнание „че тя е проблемна и
затова е на изгодна ц.“. Поради това св. Ш.е била ангажирана с изготвянето
на юридически анализ за заведени дела и такива, които потенциално биха могли да
бъдат инициирани.
От допусната по
делото и кредитирана като обективна, задълбочена и обоснована Съдебно-техническа
експертиза, изготвена от инж. Д.М., се установява, че претендираните от
ответника подобрения представляват по своя характер довършителни видове работи
за имота, свързани с направата на инсталационни видове работи, на циментови
замазки по подовете, на мазилки и шпакловки по стените и таваните, на подови
настилки и на стенни облицовки, на санитарно оборудване, както и на обзавеждане
– вградени мебели и уреди. Съгласно допълнителното заключение на инж. Д.М. /том
II, л. 249 – л. 253/ всички довършителни видове работи
в апартамента са били извършвани от края на 2017 г.
Двамата ищци са съпрузи, което се установява с приетото по
делото удостоверение за граждански брак № 1869/26.12.1965 г. /л. 334/. Изяснява
се от препис – извлечение от акт за смърт от 26.03.2022 г. /л. 425/, че В.Д.К.
е починал в хода на производството на 20.03.2022 г., като е оставил законни
наследници – съпругата си Ц.П.Д., сина си Е.В.Д. и дъщеря си И.В.Д. /видно от
удостоверение за наследници от 28.03.2022 г. - л. 426/.
При така установената фактическа обстановка,
съдът приема следното от правна страна:
По
иска с правно основание чл. 108 ЗС:
Според чл.
108 ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или
държи без да има основание за това. За основателността на предявения иск се
изисква кумулативното наличие на следните предпоставки: 1./ ищецът да е
собственик на имота; 2./ имотът да се владее или държи от ответника, без той да
има правно основание за това. Доказателствената тежест за установяване на
първите две условия лежи върху ищеца, а ответникът следва да докаже
положителния факт на съществуване на основание да владее имота.
В настоящото
производство не се спори, че „Е.-Б.“ ЕООД се намира във владение на процесния
имот. Спорно е дали ищците са собственици на апартамента, както и дали за
ответното дружество съществува правно основание да го владее.
Ц.П.Д. и В.Д.К. се легитимират като
собственици на апартамент № 3, с площ 95.61 кв. м., находящ се в жилищна сграда
в гр. София, ул. „****, на първи жилищен етаж, заедно с мазе № 5, с площ от
4.13 кв.м., 4.83 ид.ч. от общите части на сградата на основание влязлото в сила
на 16.05.2018 г. съдебно решение за обявяване за окончателен на основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД на сключения на 22.06.2004 г. между В.С.П.и Ц.П.Д. предварителен
договор за покупко-продажба на право на строеж и строителство на недвижим имот.
Действително, както е посочил съдът
в решението по гр.д. № 6685/2014 г, по описа на СГС, I-6 състав, възраженията на
„Е.-Б.“ ЕООД срещу действителността на процесния договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
могат да бъдат предмет на дело относно правото на собственост върху процесния
недвижим имот, каквото е настоящото производство по иск с правно основание чл.
108 ЗС. Настоящият състав не споделя довода на ответника, че процесният
предварителен договор има за предмет продажба на правото на строеж върху
апартамент № 3, но не и правото на собственост върху същия. Сключеният между
страните договор е със смесен характер, тъй като инкорпорира в себе си
предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и договор за
изработка – за извършване строителството на имота от продавача, който в този
случай се явява и изпълнител. Противно на изложеното от ответника, страните
изрично са уговорили продавачът да снабди с нотариален акт за собственост
купувача при подписване на Акт. обр 15 /Раздел III, чл. 5 от договора/. При тълкуване
на действителната обща воля на страните на основание чл. 20 ЗЗД се установява,
че прехвърлянето на правото на собственост върху процесния апартамент е
обвързано с изграждането на същия на определен етап, а именно приемането на
годността на строежа.
В тази връзка следва да се отбележи,
че правото на строеж е годно да бъде обект на прехвърлителна сделка до момента
на изграждането на недвижимия имот в груб строеж. След този момент такъв обект
може да бъде само правото на собственост. Съгласно пар. 1, т. 46 от ДР на ЗУТ „груб строеж“ е сграда или постройка, на
която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на
изпълнени довършителни работи. Едва с достигането на грубия строеж построеното
се превръща в сграда, самостоятелен недвижим имот по смисъла на чл. 110 ЗС,
като от този момент възниква правото на собственост върху същата. Съгласно чл.
181, ал. 2 ЗУТ в приложимата към съответния момент редакция – изм. ДВ. бр. № 65
от 22.07.2003 г., завършването на сградата в груб строеж се констатира с
протокол на общинската /районната/ администрация. Съгласно съдебната практика
фактът на завършване на сградата в груб строеж може да бъде доказан единствено
чрез констативния протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, с изключение на сградите,
построени преди влизането в сила на ЗУТ /в този смисъл – Решение № 37 от 16.07.2015 г. по гр.д. № 6418/2014 г. на ВКС, II г.о./. Както бе
по-горе посочено, от Удостоверение от 07.03.2008 г. от СО – район „Слатина”,
издадено на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ по молба на „А.“ АД, се установява, че
към този момент грубият строеж на сградата действително е завършен,
следователно към момента на постановяване на процесното решение по чл. 19, ал.
3 ЗЗД е бил налице годен обект на сделка за прехвърляне на право на
собственост. Този протокол, имайки качеството на официален документ по смисъла
на чл. 179 ГПК, обвързва съда с материална доказателствена сила относно
направените в него изявления от длъжностните лица в кръга на службата им,
авторство и дата.
Ирелевантно е обстоятелството дали
изграждането на сградата до етапа на грубия строеж фактически е било извършено
от В.С.П., или от други лица по възлагане на един от собствениците на УПИ – П.Т.П.,
в каквато посока са събраните гласни доказателства по делото. По делото не се
установява П.Т.П.като прехвърлител на правото на строеж в полза на В.С.П.да е
оспорвал правото на последния, напротив – изяснява се, че П.Т.П.се е ангажирал
с довършването на сградата с очакването собствениците на апартаментите,
находящи се в нея, да му възстановят впоследствие направените разноски.
Доколкото В.С.П.е придобил правото на строеж относно процесната сграда по
силата на нотариален акт за учредяване право на строеж от 01.04.2003 г. на
нотариус Р.Д., рег. № 274 на НК, а грубият строеж на сградата е бил завършен
към 07.03.2008 г., то петгодишният давностен срок по чл. 67 ЗС не е бил
изтекъл, респективно правото на строеж не е било погасено. В тази връзка следва
да се съобразят задължителните предписания на ВКС, дадени с т. 1 на Тълкувателно решение от 04.05.2012 г. по
тълк. дело № 1/2011 г., а именно, че „смисълът
на понятието „упражняване на правото на строеж , употребено в чл. 67 ЗС ,
когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от
множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на
правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата
или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж“. Фактическият отказ от суперфицията от
страна на В.С.П., на който се позовава ответното дружество „Е.-Б.“ ЕООД, не
поражда правни последици в този случай, тъй като отказът от правото на строеж е
формален акт по аргумент от чл. 111, ал. 1 във вр. с чл. 100, ал. 1 ЗС /така Определение № 194 от 10.05.2010 г. по ч.гр
д. № 95/2010 г., II г.о. на ВКС/. Същият би бил от значение, ако междувременно
е налице квазивладение /каквото не е налице в настоящия случай/ от страна на
трето лице, в резултат на което то придобие правото на строеж по давност. С
оглед изложеното настоящият състав не споделя и възраженията на ответника за
недействителност на процесния предварителен договор от 22.06.2004 г.
Неоснователно се явява и възражението
на ответника за разваляне на предварителния договор от 22.06.2004 г. по право на основание чл. 89 ЗЗД поради
настъпила обективна невъзможност за изпълнение на задължението на продавача за
прехвърляне на право на строеж, тъй като същото през 2008 г. било
трансформирано в право на собственост. Уговореното задължение на продавача да
снабди купувача по предварителния договор с нотариален акт за собственост съдът
тълкува именно като предвидено от страните сключване на окончателен договор за
прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот, което поначало се
явява клауза от същественото съдържание на предварителните договори за
прехвърляне на право на собственост, независимо дали в същите е инкорпорирано
задължение строителство, или не. Респективно, с изграждането на сградата в груб
строеж за продавача е възникнала възможността да изпълни задължението си по предварителния
договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот.
На следващо място, възражението на
ответника за погасяване по давност на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът намира за
недопустимо, доколкото, от една страна, „Е.-Б.“ ЕООД не е страна по този
договор, респ. не е легитимирано да предявява такова правопогасяващо
възражение, а от друга – същото е било направено от ответниците по иска – В.С.П.и
Е.Р.П., и разгледано от решаващия състав по гр.д. № 6685/2014 г. по описа на
СГС.
По-нататък, съдът намира, че договорът,
сключен между В.С.П.и Е.Р.П., от една страна, и „П.Ф.Ю.“ АД, от друга, за
покупко-продажба на право на строеж от 12.05.2004 г., който е бил обявен със съдебно
решение, влязло в сила на 10.06.2021 г., за нищожен на основание чл. 26, ал. 2,
предл. 5 ЗЗД, не е породил вещнотранслативен ефект, поради което правото на
строеж, предмет на процесния предварителен договор от 22.06.2004 г., е останало
в патримониума на продавача В.С.П.. Ответното дружество „Е.-Б.“ ЕООД е страна по
този иск, следователно влязлото в сила решение по гр.д. № 6685/2014 г. по описа
на СГС, I-6 състав, в
тази му част е породило сила на пресъдено нещо спрямо него на основание чл. 298 ГПК. Всички последващи сделки /от 14.05.2009 г. – между „П.Ф.Ю.“ АД и „З.“
ЕООД, и от 09.12.2010 г. – между „З.“ ЕООД и „К.Б.“ ЕООД“/ също не са породили
транслативен ефект и не са прехвърлили правото на собственост на последващите
приобретатели. Съответно нито „З.“ ЕООД, с последващи наименования „Б.“ ЕООД и
„М.Ф.“ ЕООД, нито ответникът „Е.-Б.“ ЕООД с предишно наименование „К.Б.“ ЕООД, са
придобили право на собственост върху процесния недвижим имот по силата на
правилото, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото самият той
притежава /”nemo dat quod non habet“/.
Неоснователно се явява възражението
на ответника, че неговият праводател – дружеството „З.“ ЕООД, е придобило по
силата на договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 14.05.2009 г. на
нотариус В.М., с рег. № 074 в НК, от А.“ АД – в ликвидация /с предишно
наименование – „П.Ф.Ю.“ АД/ на основание чл. 17, ал. 2 ЗЗД собствеността върху процесния недвижим имот.
Разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД е приложима по отношение на трети
добросъвестни лица, придобили недвижим имот или ограничени вещни права върху
недвижим имот от приобретател по привидна сделка преди вписване на исковата
молба за установяване на привидността. Съгласно съдебната практика /виж Решение № 87 от 02.02.2021 г. по гр. д. №
1266/2018 г. на ВКС, I г.о., Решение № 847 от 08.12.2009 г. по гр. д. №
1861/2008 г. на ВКС, III г.о. / сочената норма се отнася както до хипотезите на
абсолютна, така и на относителна симулация. И при двата вида симулация
привидната сделка е нищожна на основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД, което
рефлектира върху възможността приобретателят по същата да придобие имота на
основание привидния договор и поражда необходимостта от защита в еднаква степен
на правата на третите добросъвестни лица и от установяване на сигурност и
предвидимост в правните отношения /така Решение
№ 50120 от 10.01.2023 г. по гр. д. № 71/2022 г., г. к., І г. о. на ВКС/.
В настоящия случай СГС, I-6 състав,
в решението по гр.д. № 6685/2014 г. е намерил, че договорът за покупко-продажба
на правото на строеж от 12.05.2004 г. е привиден, като с него е прикрит договор
за заем за сумата от 112 995.50 евро, в левова равностойност
220 999.94 лв. между В.П., Е.П. и „А.“ АД, т.е., че е налице относителна
симулация. Съдът, при съвкупна оценка на приетия по делото доказателствен
материал приема че дружеството „З.“ ЕООД не се явява трето добросъвестно лице
по смисъла на чл. 17, ал. 2 ЗЗД, респективно че не е придобило права по сделката
от 14.05.2009 г. с „А.” АД. Действително последната е сключена преди вписването
на исковата молба по делото за прогласяване на нищожността на договора за покупко-продажба
на право на строеж от 12.05.2004 г. между В.С.П., Е.Р.П. и „П.Ф.Ю.“ АД, което
се е осъществило на 16.04.2015 г. Както посочва и съдът в Решение № 2712 от
02.05.2018 г. по гр. д. № 6685/2014 г., „З.“ ЕООД обаче е знаело за порока на
сделката. Това се установява от подписания
между „А.“ АД – в ликвидация и „З.“ ЕООД договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 14.05.2009 г., в чийто пункт втори е изрично посочено, че
описаните в пункт първи на нотариалния акт недвижими имоти и сделката, въз
основа на която продавачът е придобил правото на строеж за тях, са предмет на
съдебен спор /за прогласяване нищожността като
привидна сделка на договора за покупко-продажба на правото на строеж/ по гр.д. № 4915/07 по описа на СГС,
I-9 състав,
исковете по които са предявени от В.С.П.и Е.Р.П.. Освен това, в пункт четвърти от
нотариалния акт К.И.Т., в качеството си на едноличен собственик на капитала и
управител на „З.“ ЕООД, е декларирал, че е запознат със съдържанието на
исковата молба на лицата и хода на това дело. Следователно „З.“ ЕООД не е могло
да запази правото си на собственост върху процесния имот. Поради това последващият
приобретател – „Е.-Б.“ ЕООД – ответник в настоящото производство, също не е
могъл да стане собственик на имота, като същият не може да се позовава на разпоредбата
на чл. 17, ал. 2 от ЗЗД /в този смисъл е Решение
№ 62 от 20.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4283/2016 г., II г. о./.
С оглед изложеното, съдът намира, че
ищцата Ц.П.Д. е станала собственик на процесния недвижим имот на основание
влязлото в сила решение за обявяването за окончателен на предварителния договор
от 22.06.2004 г., сключен между Ц.П.Д. и
В.С.П.. В тази връзка следва да бъде съобразено обстоятелството, че макар и да
не е страна по облигационния договор, В.С.П., като съпруг на Ц.П.Д., е придобил
имота по силата на сключения граждански брак и режима на съпружеска имуществена
общност.
По-нататък, съдът намира за
неоснователно и възражението на ответното дружество за придобиване на имота на
основание изтекла в негова полза придобивна давност. Придобивната давност е
способ за придобиване на право на собственост и други вещни права върху чужда
вещ, чрез фактическо упражняване на тези права в законоустановения срок.
Елементите от фактическия състав са следните: 1./ изтичането на определен в
закона период от време, 2./ владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС –
в хипотезата на чл. 79, ал. 1 ЗС, и допълнително – 3./
добросъвестност и 4./ юридическо основание – в хипотезата на чл. 79, ал. 2
ЗС. Съгласно Тълкувателно решение №
4 от 17.12.2012 г. по тълк. д. № 4/2012 г., ОСГК на ВКС позоваването не е
елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС, а
процесуално средство за защита на материалноправните последици на давността,
зачитани към момента на изтичане на законовия срок.
По делото се установява, че „Е.-Б.“ е влязло
във владение на процесния апартамент № 3 на 09.12.2010 г. по силата на
изричната клауза на чл. III от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими
имоти на нотариус В.М., рег. № 074, съгласно която владението върху имотите се
предава от продавача на купувача в деня на нотариалната сделка. Дружеството обаче не се явява
добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. Правни основания по
смисъла на чл. 70, ал. 1 3С са например прехвърлителните сделки,
административните актове с вещноправни последици и съдебните решения по
конститутивния искове относно право на собственост или ограничено вещно право.
Владението, основано на нищожно придобивно основание, е недобросъвестно, освен
когато е нищожно поради опорочена форма за валидност и приобретателят не е
знаел за порока. /така Постановление № 6
от 27.12.1974 г. по гр. д. № 9/1974 г. на Пленума на ВС/. „Е.-Б.“ не владее
недвижимия имот на правно основание, годно да го направи собственик, поради
това, че сделката от 09.12.2010
г., с която „З.“ ЕООД продава на ответника свои недвижими имоти, находящи се в
процесната сграда, сред които и апартамент № 3, не е породила вещнотранслативно
действие поради изложените по-горе съображения. Освен това, от събраните по
делото гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля О.Ш.се
установява, че ответното дружество е знаело за наличието на заведени дела във
връзка с правото на собственост върху апартаментите, в сградата на ул. „****,
като е и проучвало възможността за предявяването на нови искове. Поради това
презумпцията по чл. 70, ал. 2 ЗС следва да се счита оборена. Съвкупната преценка
на събраните по делото доказателства сочи, че спрямо ответника не е приложима
разпоредбата на чл. 79, ал. 2 ЗЗД за придобиване на имота с изтичането краткия
5-годишен давностен срок.
Не са налице и
твърдените от ответника предпоставки за придобиване на собствеността на
основание изтичането на общата 10-годишна давност по чл. 79, ал. 1 ЗЗД. Исковата
молба, с която е инициирано настоящото производство, е подадена на 11.01.2019
г., респективно до тази дата не е изтекъл 10-годишният давностен срок, считано
от 09.12.2010 г. Ответното дружество излага съображения за присъединяване по
чл. 82 ЗС на владението на своя праводател „З.“ ЕООД и „А.“ АД /с предишно
наименование „П.Ф.Ю.“ АД/. За да бъде придобито владение въз основа на частно
правоприемство, прехвърлителният акт трябва да бъде действителен /така Решение № 642 от 1968 г., I г.о. на ВС/,
като освен това владението да се придобива въз основа на прехвърлителен способ,
който да има вещноправно действие. Ако едно от владенията е недобросъвестно
/каквото е това на ответника/, то, за да се придобие недвижимият имот, е
необходимо да изтече давностният срок от десет години. В настоящия случай
договорът от 09.12.2010 г., по силата на който е предадено владението на
ответното дружество, макар да няма вещнотранслативно действие, е действителен
договор за покупко-продажба. При съвкупната оценка на ангажираните по делото
писмени и гласни доказателства, сред които договора за покупко-продажба на
недвижими имоти от 14.05.2009 г. между „А.“ АД и „З.“ ЕООД /в който не е
включена клауза за предаване на владението/, договора за строителство от
14.05.2009 г. между „З.” ЕООД и „Т.” ООД, както и показанията на св. Б.Т., се
установява, че „З.“ ЕООД не е влизало във владение процесния недвижим имот.
Поради това „Е.-Б.“ ЕООД няма как да присъединява владение на своя праводател. Следователно
неприложима се явява и разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗС.
По изложените
съображения, предвид, че в настоящото производство се установи, че ищците Ц.П.Д.,
Е.В.Д. и И.В.Д., са собственици на процесния апартамент № 3, с площ 95.61 кв.
м., находящ се в жилищна сграда в гр. София, ул. „****, на първи жилищен етаж,
заедно с мазе № 5, с площ от 4.13 кв.м., 4.83 ид.ч. от общите части на
сградата, както и че ответника е във владение на този имот, като няма правно
основание за това, предявеният ревандикационен иск по чл. 108 ЗС следва да бъде
уважен.
Уважаването на
иска води до настъпването на вътрешнопроцесуалното условие и обуславя
разглеждането на предявената насрещна претенция.
По
насрещния иск с правно основание чл. 72 ЗС:
В приложената по
делото искова молба за предявяване на насрещен иск са конкретизирани по време
извършените от ответното дружество подобрения, като целият период е от
25.09.2017 г. до 14.05.2019 г. „Е.-Б.” ЕООД претендира заплащането на
обезщетение за подобрения на стойност 60 427.32 лв., извършени по негово
възлагане от изпълнителя „Д.К.*” ЕООД. Настоящият състав намира, че макар
процесният недвижими имот да не е включен в предмета на сключения между двете
дружества договор от 12.09.2017 г. за преустройство и смяна на предназначението
на обекти в жилищната сградата на ул. „******, при положение, че по делото се
установява, че такива реално са били извършени и заплатени от „Е.-Б.” ЕООД и с
оглед, че двете страни по този договор са търговци, то подобренията подлежат на
обезщетяване, в случай че са налице съответните предпоставки по Закона за
собствеността.
Съгласно
разпоредбата на чл. 72, ал. 1 ЗС добросъвестният владелец може да иска за
подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на
постановяване съдебното решение. В тежест на ищеца е да докаже следните
обстоятелства: 1./ качество на добросъвестен владелец на имота; 2./ извършване
на твърдените подобрения – стойност, вид и момент на извършване; 3./ увеличена
стойност на имота към датата на депозиране на заключението на вещото лице.
Добросъвестният владелец има право да иска и заплащането на необходимите
разноски, които е направил за запазване на вещта /чл. 72, ал. 2 ЗС/.
Претенцията за
заплащане на стойността на извършени подобрения в недвижим имот е частен случай
на основния принцип в гражданското право за недопустимост на неоснователното
обогатяване /Решение № 199 от 14.11.2016
г. по гр. д. № 1998/2016 г., г. к., І г. о. на ВКС/. Съгласно т. 6 на Постановление № 6 от 27.12.1974 г. по гр. д.
№ 9/1974 г. на Пленума на ВС подобрение на един имот е налице, когато
вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване на стойността му.
Увеличението се заплаща, доколкото съществува към деня на постановяване на
решението, и представлява разликата между стойността на имота като цяло в
състоянието му, установено след извършените подобрения към датата на
постановяване на съдебното решение, и стойността, която същият имот би имал към
същата дата, ако дадените подобрения не бяха направени /така Решение № 82 от 11.03.2010 г. по гр.д. №
1610/2008 г. на ВКС/. Освен това, т. 8 от ППВС № 6/74 г. гласи, че движимостите, които могат да бъдат
отделени без съществено увреждане на имота, не подлежат на заплащане, тъй като
не представляват подобрение.
Както бе по-горе
аргументирано, по делото се установи, че ответното дружество „Е.-Б.“ ЕООД е
недобросъвестен владелец на процесния недвижим имот. Следователно по отношение
на него разпоредбата на чл. 72, ал. 1 ЗС не е приложима. Това означава, че претенцията
на „дружеството по чл. 72, ал. 1 ЗС за заплащане на сумата от 60 427.32
лв. – частично от сумата, с която се е увеличила стойността на процесния
апартамент № 3 вследствие направените подобрения, следва да бъде отхвърлена
като неоснователна. На отхвърляне респективно подлежи и акцесорната претенция
за заплащане на законната лихва върху претендираната сума от деня на
предявяването на иска до окончателното плащане.
По
евентуалния насрещен иск с правно основание чл. 74 ЗС:
При условията на
евентуалност „Е.-Б.“ ЕООД се позовава на чл. 74, ал. 2 ЗС. Разпоредбата
регламентира една от хипотезите на т.нар. „добросъвестен
подобрител“. Това е недобросъвестен владелец, който по отношение на
подобренията приравнява на добросъвестен /така Решение № 199 от 2016 г. по гр.д. № 1998/2016 г., I г.о. на ВКС/. Основанието за третирането на обикновения
владелец като добросъвестен се състои в знанието на собственика на вещта, че в
нея се извършват подобрения и в неговото непротивопоставяне на същите, за да не
се облагодетелства той от своето бездействие, изчаквайки да се увеличи
стойността на имота, след което да го ревандикира заедно с подобренията. За да
се признаят на обикновения владелец правата по чл. 72, ал. 1 ЗС в негова тежест
е установяването, че собственикът е знаел за извършените дейности. Знанието е
обективен факт, който подлежи на доказване по общите правила.
Съдът намира, че
в настоящия случай не е налице релевираната от „Е.-Б.“ ЕООД хипотеза на
добросъвестен подобрител по чл. 74, ал. 2 ЗС. От показанията на свидетеля О.Ш./процесуален
представител на „Е.-Б.“ ЕООД по гр.д. № 6685/2014 г. по описа на СГС, I-6
състав/, депозирани в открито съдебно заседание на 24.03.2023 г. и ценени с
оглед чл. 172 ГПК, се установява, че ищците са знаели, че имотът е във владение
на дружеството. По делото не се установява обаче знание на ищците за извършване
именно на процесните подобрения. Св. Ш.твърди, че Ц.П.Д. в качеството си на
ищец е правила искания в хода на производството „може би в едно от уточненията на исковата молба” по гр.д. №
6685/2014 г. дружеството да освободи недвижимия имот и да спре да извършва
ремонти в него, но по делото не се установява с категоричност такива искания да
са правени именно във връзка с процесните подобрения. „Е.-Б.” ЕООД претендира
обезщетение за направени подобрения за период /от 25.09.2017 г. до 14.05.2019
г./ значително по-късен от момента на иницииране на производството по гр.д. №
6685/2014 г. Поради изложеното, настоящият състав приема, че не са осъществени
предпоставките на фактическия състав на 74, ал. 2 ЗС, и следва да разгледа
претенцията по чл. 74, ал. 1 ЗС.
Съгласно тази
разпоредба вземането на недобросъвестния владелец за подобренията е в размер на
по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е
увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Освен това обикновеният
владелец има право да търси и стойността на направените от него необходими
разноски за запазване на вещта на основание чл. 73, ал. 2 ЗС.
Съдът намира, че
част от посочените в Обобщаващия протокол от 01.12.2019 г. от ищеца по
насрешния иск разноски за СМР представляват необходими разноски за запазването
на вещта, а друга част от тях са такива, способствали за увеличаването на
стойността ѝ, т.е. подобрения. Претендират се и разноски за закупуването
на движими вещи, които обаче съгласно по-горе цитираната тълкувателна практика
не представляват подобрения. На обезщетяване поначало подлежат необходимите и
полезните разноски, като спрямо тях законът предвижда различен режим.
На основание чл.
74, ал. 1 ЗС на недобросъвестният владелец „Е.-Б.“ ЕООД се следва обезщетение
от собствениците на процесния апартамент за направата на полезни разноски. Съгласно
приетото по делото заключение на вещо лице инж. Д.Н.М., изготвила кредитираната по делото
съдебно-техническа експертиза, след запознаване с писмените доказателства,
оглед на място и измервания, стойността на извършените полезни разноски за
подобрения в процесния имот се равнява на 25 463.28
лв. Такива се явяват разноските за СМР, изпълнени след завършването на
имота до степен на изпълнение – на циментова замазка и гипсова шпакловка.
Съдът съобразява изчисленията на вещото
лице, изготвило кредитираната
по делото съдебно-техническа експертиза, съгласно които пазарната стойност на
процесния имот към настоящия момент е кръгло 438 300 лв., а към момента на
степен на завършеност – на замазва и шпакловка, е била кръгло 300 020 лв. Следователно
увеличената стойност на недвижимия имот вследствие на подобренията, извършени
от „Д.К.*” ЕООД по възлагане на „Е.-Б.” ЕООД, се равнява на 138 280 лв.,
опредЕ.като разликата между двете пазарни стойности – преди и след
подобренията. При съобразяване на т. 8 от
ППВС № 6/74 г. от тази увеличена стойност на имота следва да се приспадне
стойността на движимостите, които могат да бъдат демонтирани и преместени без
съществено увреждане на имота. Вещото лице е изчислило стойността на същите към
настоящия момента на 16 083 лв. или
увеличената стойност на имота с приспадане на видовете работи, които не
представляват подобрения, е 122 197
лв.
При това
положение по-малката сума измежду сумата на направените разноски за
подобренията и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на
тези подобрения, е сумата на направените разноски, а именно 25 463.28 лв.
По-нататък, съдът
счита, че разноските, направени от дружеството за СМР за завършване на имота в
степен на замазка и шпакловка, се явяват необходими разноски за запазване на
вещта /в какъвто смисъл е и приетото заключение по СТЕ/, следователно спрямо
тях е приложим режимът на чл. 73, ал. 2 ЗС. Обикновеният владелец, подобно на
добросъвестния, всякога има право да иска да му бъдат заплащани такива
разноски. Съгласно СТЕ, стойността им е 11 992
лв. Респективно претенцията на „Е.-Б.“ срещу ищците за заплащане на
извършените по негово възлагане необходими и полезни разноски се явява
основателна за сумата от общо 37 455.28
лв.
Предвид
обстоятелството, че ищецът по насрещния иск за заплащане на необходими и
полезни разноски е предявил претенцията в общ размер на 60 427.32 лв.,
същата следва да бъде уважена частично до сумата от 37 455.28 лв., ведно с
ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска
/23.12.2019 г./ до окончателното й плащане.
По
възражението за задържане:
В настоящия
случай възражение за право на задържане по реда
на чл. 72, ал. 3 ЗС е било направено от ответника
с предявяване на насрещния иск за заплащане на направените в недвижимия имот
подобрения и е въведено като предмет на спора. Правото на задържане по чл. 72,
ал. 3 ЗС е акцесорно, обезпечително право на владелеца /кредитор/ срещу
собственика /длъжник/ - Тълкувателно
решение № 48/3.04.1961 г. на ОСГК на ВС. То е самостоятелно, макар
съществуването му да е обусловено от наличието на непогасено вземане за
подобрения или разноски и последиците от упражняването му са две: 1./ отлага
изпълнението на задължението за връщане на вещта до заплащане на цялото съдебно
признато вземане и 2./ дава привилегия по чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД за предпочтително
удовлетворяване от стойността на задържаната вещ. При горните изводи за
недобросъвестност на владението, установено от „Е.-Б.“ ЕООД, както и за
неприложимост на разпоредбата на чл. 74, ал. 2 във вр. с чл. 72 ЗС, съдът
намира, че възражението за задържане следва да бъде оставено без уважение.
По
разноските:
Всяка от
страните претендира разноски по делото, като прави възражение за прекомерност
по чл. 78, ал. 5 ГПК на адвокатското възнаграждение на другата страна.
С оглед изхода
на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищците се следват направените по
делото разноски. Същите представят списък по чл. 80 ГПК, като претендират
сумата от 6826 лв. Ангажират доказателства за направата на разноски в общ
размер на 6726 лв. /973 лв. – държавна
такса, 500 – внесен депозит за СТЕ, 653 лв. – допълнителен депозит за СТЕ, 600
лв. – внесен депозит за ССчЕ, 4000 лв. – адвокатско възнаграждение/. Предвид
правната и фактическа сложност на спора /провеждане на открити съдебни
заседания с разпит на свидетели, правна защита както по главна, така и по
насрещни претенции и т.н./ съдът намира, че възражението за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на ищеца не следва да бъде уважавано, поради което
на ищците ще се присъдят 6726 лв. – разноски в настоящото производство.
На ищцовото
дружество по насрещния иск също се следват разноски по делото съразмерно с
уважената част на претенцията. „Е.-Б.“ ЕООД претендира със списък по чл. 80 ГПК
разноски в размер на 12 964.89 лв. /9000 лв. – адвокатско възнаграждение,
2417.09 лв. – държавна такса, 1547.80 лв. – депозит за СТЕ/, за които са
ангажирани съответните доказателства. Предвид фактическата и правна сложност на спора, възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответника ще бъде оставено без
уважение, поради което по съразмерност на „Е.-Б.“ ЕООД ще се присъдят разноски
в размер на 8036.16 лв.
Водим от
гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО
по предявения иск с правно основание чл.
108 ЗС по отношение на Ц.П.Д.,
ЕГН **********, с адрес ***, И.В.Д.,
с ЕГН **********, с адрес ***, и Е.В.Д.,
с ЕГН **********, с адрес ***, последните двама конституирани по делото на основание
чл. 227 ГПК като наследници по закон на мястото на починалия ищец В.Д.К., с ЕГН
**********, с адрес ***, че ищците са
собственици на основание влязло в сила Решение № 2712 от 02.05.2018 г. по
гр. д. № 6685/2014 г. по описа на СГС, I-6 състав, предварителен договор за
покупко-продажба на право на строеж и строителство на недвижим имот от
22.06.2004 г., сключен между В.С.П.и Ц.П.Д., на самостоятелен обект /апартамент
№ 3/ с идентификатор 68134.702.211.1.33 по КК и КР, одобрени със Заповед №
РД-18-138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се на ет. 1,
с площ от 95.61 кв.м., заедно с мазе № 5 с площ от 4.13 кв.м., при съседи на
обекта по КК: на същия етаж – самостоятелен обект с идентификатор
68134.702.211.1.32, под обекта – самостоятелни обекти с идентификатори
68134.702.211.1.24, 68134.702.211.1.25, 68134.702.211.1.26, 68134.702.211.1.23,
68134.702.211.1.22, над обекта – самостоятелен обект с идентификатор
68134.702.211.1.7, който обект е част от жилищна сграда с идентификатор
68134.702.211.1 по КК и КР, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, застроена в поземлен имот с административен адрес в гр.
София, район „Слатина“, ул. „****, с идентификатор 68134.702.211 по КК и КР,
одобрен със Заповед № РД-18-138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, с площ от 466 кв.м., съставляващ предходен имот 211 от кв. 201, парцел XIX, при съседи по кадастрална карта, утвърдена със
Заповед № РД-18-138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК: поземлен
имот с идентификатор 68134.702.1678, поземлен имот с идентификатор
68134.702.210, поземлен имот с идентификатор 68134.702.1667 и поземлен имот с
идентификатор 68134.702.206, и ОСЪЖДА „Е.-Б.“
ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** 1, да предаде на Ц.П.Д., И.В.Д. и Е.В.Д.
владението на гореописания недвижим имот.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е.-Б.“ ЕООД, с ЕИК ****** против Ц.П.Д., ЕГН **********, И.В.Д., и Е.В.Д., с ЕГН ********** насрещен иск с правно основание чл. 72,
ал. 1 ЗС за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца по насрещния иск
сумата от 60 427.32 лв., с която се е увеличила стойността на процесния имот
вследствие направените от ответника подобрения, ведно със законната лихва,
считано от 23.12.2019 г. /дата на предявяване на иска/ до окончателното
плащане.
ОСЪЖДА Ц.П.Д., ЕГН **********, с адрес ***, И.В.Д., с ЕГН **********, с адрес ***, и Е.В.Д., с ЕГН **********, с адрес ***,
да заплатят на „Е.-Б.“ ЕООД, с ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление *** 1, на
основание чл. 74, ал. 1 ЗС вр. чл.
73, ал. 2 ЗС сумата от 37 455.28 лв.
във връзка с извършените в процесния недвижим имот необходими и полезни
разноски, ведно със законната лихва върху тази сума от деня на предявяването на
иска /23.12.2019 г./ до окончателното й плащане, като ОТХВЪРЛЯ останалата част от претенцията до пълния предявен размер
от 60 427.32 лв.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ
възражението по чл. 72, ал. 3 ЗС на ответника „Е.-Б.“ ЕООД, с ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление *** 1, за задържане на процесния имот до
заплащане дължимата сума по чл. 72 ЗС, ведно със законната лихва върху тази
сума от деня на предявяване на иска до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА
„Е.-Б.“ ЕООД,
с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** 1, да заплати на Ц.П.Д., ЕГН **********, с адрес ***, И.В.Д., с ЕГН **********, с адрес ***, и Е.В.Д., с ЕГН **********, с адрес ***,
на основание чл. 78, ал, 1 ГПК сумата от 6726
лв. – разноски в настоящото производство.
ОСЪЖДА
Ц.П.Д.,
ЕГН **********, с адрес ***, И.В.Д.,
с ЕГН **********, с адрес ***, и Е.В.Д.,
с ЕГН **********, с адрес *** да заплатят на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на „Е.-Б.“ ЕООД, с ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление *** 1, сумата от 8036.16 лв. – разноски в производството.
Решението е
постановено при участието на трето-лице помагач на страната на ответника „Е.-Б.“
ЕООД – „М.Ф.“ ЕООД, с ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление ***, п.к. 4000, район „Централен“, ул. „******.
Решението може
да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия: