Р Е Ш Е Н И Е
№ I - 257 02.12.2020 г. град Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, I-ви въззивен
граждански състав, в открито съдебно заседание на четвърти
ноември две
хиляди и двадесета година в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ: Пламена
Върбанова
мл.с. Детелина
Димова
при секретаря Ани Цветанова като
разгледа докладваното от младши съдия Детелина Димова въззивно гражданско дело
№ 2366 по описа за 2020 година на Окръжен съд Бургас, за
да се произнесе взе в предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „Станден и
ко“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в с. Ахелой, ул. “******
****“ № *, общ. Поморие, представлявано
от управителите Н. Станков Гюров и Станко Николов Гюров, против Решение №
31/21.02.2020г., по гр.д. № 718/2019г. по описа на Районен съд – Поморие, с
което съдът е приел за установено по отношение
на дружеството, че договор за обслужване Д-10 ША2/12.07.2017 г. сключен
между него и ищцата А.Н.М., гражданка на ***** *********, родена на **.**.****
г. със съдебен адрес в гр. Варна ,ул. ”Яне
Сандански“, №1, вх. В, ап. 64, е нищожен поради липса на предвидена в закона
/чл.2, ал.1 от ЗУЕС/ форма. Със същото решение „Станден и ко“ ООД е осъдено да
заплати на ищцата направените от нея разноски в размер на 650 лева. След
постановяване на обжалвания съдебен акт, Поморийският районен съд е провел
производство по чл. 248 от ГПК като с Определение
№260029 от 04.09.2020 г. по гр.д. №718/2019 г. по описа на съда е допълнил
основното решение като е оставил без уважение искането на „Станден и ко“ ООД за
намаляване размера на присъдените в полза на ищцата А.Н.М. разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева. Същото не е обжалвано от
страните като делото е администрирано пред БОС за произнасяне по подадената
въззивна жалба.
Въззивникът оспорва първоинстанционното решение
като неправилно, немотивирано и необосновано, постановено в нарушение на
материалния и процесуалния закон. Намира, че процесният договор не попада в
приложното поле на чл. 2 от ЗУЕС, тъй като не бил сключен с надлежна страна
съобразно законовата уредба, а именно собственикът на имота към датата на
неговото подписване. Посочва, че договорът е подписан на 12.07.2017 г., докато
ищцата М. е придобила собствеността върху имота, представляващ самостоятелен
обект в сградата –етажна собственост, няколко месеца по –късно, на 30.10.2017
г. Придобиването на собствеността от ищцата на по – късен етап не можело да влияе
върху преценката за валидност на договора, извършвана с оглед законовите
предпоставки, които следвало да са налице към датата на подписването му. Излага
доводи за неотносимост на съдебната практика, посочена от съда в мотивите на
оспореното решение, тъй като казусите, предмет на разгледаните дела не били
идентични с настоящия. Намира, че неправилно съдът е квалифицирал процесния
договор като такъв по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, и на още едно основание, а
именно защото предмета на същия не бил управление и обслужване на общи части от
сградата. С договора били възложени единствено действия по поддръжка на
външната инфраструктура на ваканционния комплекс, която не представлявала обща
част към обектите в него, а била изключителна собственост на ответното дружество,
предоставена за ползване от собствениците. Съдът не бил извършил тълкуване на
договора съгласно чл. 20 от ЗЗД, поради което достигнал до неправилен извод
относно предмета на договора. Прави оплакване, че съдът не е обсъдил
възражението на ответника, че до получаване на исковата молба същият не бил
уведомен за прехвърлянето на правото на собственост. При формиране на вътрешното си убеждение по
настоящия казус, съдът не се съобразил със събраните по настоящото дело
доказателства, а се позовал на съдебна практика, постановена по неидентични
казуси. Моли за отмяна на оспореното решение и постановяване на ново, с което
искът да бъде отхвърлен. Няма доказателствени искания. Прави искане за
присъждане на разноски.
Препис от жалбата е връчен на
въззиваемата А.Н.М., чрез пълномощника й адв. Олег Атанасов от АК-Варна, който
в срока по чл. 263 от ГПК е депозирал писмен отговор, с който същата се оспорва
като неоснователна. Намира, че за преценката относно валидността на сключения
между страните договор за обслужване Д10-ША2 от 12.07.2017 г., е ирелевантно
дали към датата на подписването му ищцата е била собственик или не на процесния
апартамент с идентификатор №00833.5.477.9.27. Излага доводи относно характера
на договора, а именно, че същият е такъв за управление и поддръжка на общи
части в комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, поради което за
действителността му се изисква да е спазено изискването за форма – писмена с
нотариална заверка на подписите. Намира, че за изискването за форма за
действителност на договора включвало и вписването на договора в Службата по
вписванията по партидата на имота, което също не било сторено. Моли за
потвърждаване на решението като правилно и законосъобразно. Също няма искания
по доказателствата. Претендира за сторените във въззивното производство
разноски.
В съдебно заседание въззивното дружество
се представлява от процесуалния си представител адв. Ангел Йорданов, който заявява,
че поддържа въззивната жалба, не заявява искания по доказателствата. Претендира
разноски за двете инстанции, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
В производството пред въззивната
инстанция, въззиваемата страна се представлява от пълномощника си адв.. Олег Атанасов, който също не
сочи доказателства, моли за потвърждаване на първоинстанционното решение и претендира
разноски за настоящото производство.
Въззивната жалба е подадена против
подлежащ на обжалване съдебен акт, в законовия срок, от надлежно упълномощен
представител на легитимирано лице, което има правен интерес от обжалване,
поради което съдът я намира за допустима.
При служебната проверка по чл.269 ГПК, въззивният съд констатира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо, поради което жалбата следва да бъде разгледана по същество.
В производството пред първоинстанционния съд
е предявен иск с правно основание чл. 26, ал.2, предл. 3 от ЗЗД, вр. чл.
2, ал. 1 ЗУЕС.
Производството е образувано по повод
искова молба, подадена от А.М., с която иска съдът да признае за установено по
отношение на ответното дружество „Станден и ко“ ООД, че сключения между
страните договор за обслужване Д 10-ША2 от 12.07.2017 г. е нищожен поради липса
на форма.
Ищцата сочи, че по силата на договор за
дарение, обективиран в Нотариален акт № ***, том **, рег. № 3***, дело
№2**/**.**.20** г. по регистъра на
Нотариус Красимир Петков, с район на действие РС Поморие, е придобила правото
на собственост върху самостоятелен обект с идентификатор №00833.5.477.9.27,
представляващ апартамент №10, находящ се на адрес: гр. А., ул. „ ****** ****“ №
*, блок *, вх. *, ет. *, с обща
площ 89.69 кв.м., разположен в сграда в режим на етажна собственост с идентификатор №00833.5.477.9, изградена в
поземлен имот с идентификатор №00833.5.477, собственост на ответното дружество.
Представя договор за обслужване от 12.07.2017 г. /за който погрешно твърди в
исковата молба, че е от дата 07.10.2017г/, сключен между страните по делото, по
силата на който „Станден и Ко“ ООД, в качеството си на изпълнител се е задължил
да поддържа и организира технически и административно управлението на общите
части на сградата, а ищцата е поела насрещно задължение за заплащане на годишна
такса за обслужване от 600 евро. Твърди се, че сградата, в която е разположен
апартамента на ищцата се намира в комплекс „Шато Ахелой 2“, който е такъв от
затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Тъй като с процесния договор било
възложено управлението на общите части на комплекс от затворен тип, ищцата
счита, че спрямо него важи изискването за писмена форма с нотариална заверка на
подписите, която представлява форма за действителност. Липсата на тази форма
води до извод за нищожност на договора.
С отговора на исковата молба, ответникът
е противопоставил следните възражения: Изискването за писмена форма с нотариална
заверка на подписите, предвидена в чл. 2 от ЗУЕС не важи за процесния договор, тъй
като същият е сключен между ищцата и ответното дружество преди първата да
придобие качеството на собственик на имота, което се е случило на 30.10.2017г.,
докато договора е сключен на 12.07.2017 г. В случая не се касае за договор
между инвеститор и собственик по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, а поемането на
задължението от страна на ищцата да заплаща уговорена с договора такса, не е
обусловено от придобитото от нея впоследствие право на собственост. На следващо място се възразява, че сключеният
между страните договор не представлява договор за поддръжка и управление на общи
части по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, а друг вид договор за изпълнение, съгласно
който ищцата е възложила, а ответникът се е съгласил да извърши определени
дейности по обслужване на имота, предмет на договора, както и на други площи и
комуникации, изградени в комплекса, които обаче не представлявали общи части на
сградата. Излага се становище, че сключения между страните договор е комплексен
такъв, инкорпориращ в себе си както договор за изработка, така и договор за
услуга, като за тези видове договори било характерно, че са неформални. Същият е сключен при предвидената в чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне и не противоречал нито на закона, нито на добрите
нрави. След като ищцата не е имала качеството собственик към датата на
сключване на договора, то изискването за нотариална форма спрямо същият не би
била приложима, дори да се приеме, че е договор за управление на общи части по смисъла
на чл. 2 от ЗУЕС.
При така заявените становища и
възражения на страните, и въз основа на събраните доказателства, Поморийският
районен съд е приел, че процесния договор е нищожен и с обжалваното решение е
уважил предявения установителен иск. В мотивите си, районният съд е приел, че с
оглед предмета на договора, с който на ответника са възложени конкретни
задължения за поддръжка и управление на общи части от сградата, находяща се в
затворен комплекс, същият следва да се приеме за такъв по чл. 2 от ЗУЕС, поради
което приложение следва да намери и изискването за форма, предвидено в тази
разпоредба. Като съдът не е обсъдил възражението на ответното дружество относно
това, че към датата на сключване на договора, ищцата не е била собственик на
имота, нито е формирал правни изводи в тази насока. Това налага по направените
от ответника възражения да се произнесе въззивния съд с настоящото решение.
Във въззивната жалба не се съдържат
оплаквания против фактическите изводи, изложени от първоинстанционния съд в
решението, като същите не се оспорват и от въззиваемата страна. След преценка
на събрания по делото доказателствен материал, въззивният съд намира, че
фактите по делото са правилно установени, като основния спор по делото е правен
и се свежда до това дали правната сделка със
съдържанието, установено в писмения договор от 12.07.2017г. е нищожна поради
липса на форма.
Правилно районният съд е
приел като безспорни следните фактически обстоятелства:
На 12.07.2017 г. между
страните по делото е бил сключен процесния договор за обслужване Д-10 ША 2,
като не съществува спор и досежно съдържанието на същия.
По силата на договор за
дарение, сключен на 30.10.2017 г., обективиран в Нотариален акт № ***, том **, рег.
№ 3***, дело №2**/**.**.20** г. по
регистъра на Нотариус Красимир Петков, с район на действие РС Поморие, ищцата М. е придобила право на собственост върху самостоятелен
обект с идентификатор №00833.5.477.9.27, представляващ апартамент №10, находящ
се на адрес: гр. Ахелой, ул. „ ****** ****“ № *, блок *, вх. *, ет. *, с обща площ 89.69 кв.м., разположен в сграда
в режим на етажна собственост с
идентификатор №00833.5.477.9, изградена в поземлен имот с идентификатор
№00833.5.477, собственост на ответното дружество.
От справка от Имотния регистър,
направена по партидата на имота, се установява, че първоначално описаният по –
горе имот е бил прехвърлен от „Станден и Ко“ ООД на Е. Н. Ш. От съдържанието на
нотариалния акт, с който ищцата се легитимира като собственик се установява, че
същият й е дарен от нейните родители, които на свой ред са придобили имота по
наследство от сина им Е. Ш.
От удостоверение № 944-762-1/27.10.2015
г. се установява, че жилищния комплекс „Шато Ахелой 2“ , изграден в поземлен
имот с идентификатор № 00833.5.477.9, в който се намира и притежавания от
ищцата самостоятелен обект е такъв от затворен тип, по който въпрос, страните
също не спорят.
При така приети за установени фактите
по делото, въззивният съд достига до следните правни изводи:
Разпоредбата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС
предвижда, че в жилищните комплекси от затворен тип, управлението на общите
части на сградите, в режим на етажна собственост се урежда с договор с
нотариална заверка на подписите, като е изрично е регламентирано, че същите се
сключват между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Посредством
правилото на чл. 2 ЗУЕС по императивен начин се
урежда формата на управление в затворен комплекс, чрез общо договаряне на
инвеститора с първоначални собственици на обекти от етажната собственост като
сключените договори са противопостави след вписването им на следващите
приобретатели на имотите.
Специалната уредба, която се
въвежда чрез нормата на чл. 2 от ЗУЕС по изричен начин регламентира и
субектите, които могат да бъдат страни по договора за управление на общи части
в такъв комплекс от затворен тип, като това е инвеститора от една страна, а от
друга притежателите на правото на собственост върху самостоятелни обекти от
сградата или сградите –етажна собственост, включени в този комплекс. Доколкото
се касае до императивна разпоредба, въвеждаща изрична форма за действителност
на договора за управление на общи части в хипотезата на комплекс от затворен
тип, същата не може да се тълкува разширително и да се прилага спрямо договори,
сключвани с трети лица, които не са собственици на самостоятелни обекти или
спрямо договори, с които не се възлага управлението на общите части, а други
услуги или дейности. Придобиването на
правото на собственост е условие, за да бъде сключен валиден договор за
управление на общите части по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, като този извод следва
и от систематичното тълкуване на двете алинеи на чл. 2, и по – конкретно
изискването за вписване на договора, което с оглед липсата на въведен единен
имотен регистър към момента се осъществява по персоналните партиди на лицата.
От това следва, че договор, който не е сключен със собственик на самостоятелен
обект, а с едно трето на собствеността лице, кумулативно предвиденото изискване
за вписване на договора не би могло да бъде изпълнено поради липса на основание
за това.
Наличието на предвидените в
закона изисквания за валидност на сделките следва да се преценява към момента
на тяхното сключване, а не с оглед настъпването на бъдещи събития, каквото в
случая се явява по – късното придобиване на правото на собственост на имота от
страна на ищцата. След като същата към момента на подписване на договора не е
била собственик на самостоятелния обект, то изискването за форма по чл. 2, ал.
1 от ЗУЕС спрямо същият този договор не следва да намери приложение. От
представения към делото нотариален акт се установява, че първоначалния
собственик на имота, който е придобил правото на собственост от инвеститора на
комплекса още през 2013 г. – Е. Ш. е починал на 01.12.2016 г., след което
обектът е бил наследен от неговите родители. Към датата на сключване на
процесния договор (която не е оспорена от страните), собственици на имота все
още са били лицата Н. Ш. и Н. Ш. Именно те, в качеството си на притежатели на
правото на собственост, респективно и на включеното в него правомощие по
управление на имота, и най –вече на прилежащите към него общи части, се явяват
и материално легитимираните лица, от чието име е било възможно сключването на
валиден договор за управление по чл. 2 от ЗУЕС, за който несъмнено би важало и изискването
за нотариална форма. В действителност по делото не са ангажирани доказателства
дали ищцата към този момент е ползвала имота на друго правно основание и
съответно дали е имала качеството „обитател“ по смисъла на §1 т. 5 от ДР на
ЗУЕС, но независимо от това, съдът намира, че предвиденият в чл. 2 от ЗУЕС
режим не изключва възможността както собствениците, така и трети лица –
обитатели да сключват договори за поддръжка на общите части, срещу задължението
на последните да заплащат дължимата за това такса. Етажните собственици не са
задължени по силата на закона да сключат с инвеститора договор за поддръжка и
управление на общите части на сгради в режим ЕС, дори и техническите
характеристики на сградите да съответстват на изискванията за жилищен комплекс
от затворен тип, като при липса на договор са приложими общите разпоредби на
закона - в този смисъл е и каузалната практика на ВКС, обективирана в
Определение № 868 от 15.09.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2897/2015 г., III г. о.,
ГК. Същевременно, етажните собственици
са свободни да сключват договори относно финансиране на управлението и
поддръжката на общи части както когато е налице обикновена ЕС, така и в
комплексите от затворен тип, доколкото с такава правна сделка не се създават
други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица,
извън посочените в чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС - арг. от Решение № 87 от 09.03.2012
г. по гр. д. № 1115/2011 г. по описа на II ГО на ВКС /на което въззиваемата
страна неправилно се позовава при обосноваване на възраженията си/.
Конкретно от съдържанието на
процесния договор може да се направи преценка, че със същия са възложени редица
дейности по поддръжка на общите части, включително поддържане на чистотата на
територията на комплекса, тревните площи, алеи, стълбища във входовете, денонощна
охрана на обекта, поддръжка на зелените площи и дървесната растителност в
комплекса и т.н. В тази връзка, съдът намира за недоказано и съответно и за
неоснователно оплакването на въззивника, че в случая не се касаело до обслужване
на общи части по смисъла на ЗУЕС, а до външна инфраструктура на комплекса, която
била собственост на инвеститора, а последният само я предоставял за ползване от
етажните собственици срещу съответна такса. Интерес от поддържането на
комплекса в добро състояние имат не само собствениците, но и обитателите, които
също могат да възложат чрез договор за обслужване извършването на съответни
дейности за постигането на този резултат, като спрямо този вид договор, имащ по
– скоро характеристиките на комплексен договор за услуга и изработка, няма да важат изискванията за форма,
предвидени в чл. 2 от ЗУЕС. Липсата на доказателства дали ищцата М. е имала
качеството обитател на имота, не променя изводите на съда относно валидността
на сключения договор, тъй като предявеното с исковата молба основание за
нищожност на договора е единствено поради липса на форма по чл. 2 от ЗУЕС,
поради което от значение е единствено обстоятелството, че същата не е била
собственик към дата на сключване на договора.
Ето защо и поради несъвпадането на изложените от
настоящия съд правни изводи досежно валидността на процесния договор, с тези
на първоинстанционния съд, обжалваното решение подлежи на отмяна
поради неговата неправилност, като вместо това предявеният иск следва да бъде
отхвърлен.
При този изход на делото и на осн.
чл.78, ал.3 ГПК, в полза на въззивното дружество, предвид наличието на
надлежно искане, следва да се присъдят направените в производството и пред
двете инстанции разноски, възлизащи в общ размер на 975 лева (деветстотин
седемдесет и пет лева).
По
аргумент от чл. 280, ал. 3 т. 1 ГПК, настоящото решение е окончателно и не
подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран, Окръжен съд Бургас
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение №
31/21.02.2020г., по гр.д. № 718/2019г. по описа на Районен съд – Поморие, като
вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен
от А.Н.М., гражданка на ***** *********, родена на **.**.**** г. със съдебен адрес в гр. Варна ,ул. ”Яне
Сандански“, №1, вх. В, ап. 64 против „Станден
и ко“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в с. Ахелой, ул. “Средна гора“
№ 1, общ. Поморие, представлявано от управителите Николай Станков
Гюров и Станко Николов Гюров, за приемане за установено по отношение на ответното дружество, че сключеният между А.Н.М.
и „Станден и ко“ ООД договор за обслужване Д-10 ША2/12.07.2017 г., е нищожен
поради липса на предвидена в закона /чл.2, ал.1 от ЗУЕС/ форма
ОСЪЖДА А.Н.М.,
гражданка на ***** *********, родена на **.**.**** г. със съдебен адрес в гр. Варна ,ул. ”Яне
Сандански“, №1, вх. В, ап. 64 да заплати на „Станден и ко“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление управление в с. Ахелой, ул. “Средна гора“ № 1,
общ. Поморие, представлявано от
управителите Николай Станков Гюров и Станко Николов Гюров, сумата от 975
лв. (деветстотин седемдесет и пет лева), представляваща направените от
дружеството разноски пред първата и въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.
мл.с.