Р Е Ш
Е Н И Е
Гр. София, 09.08.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-8 състав, в открито заседание на втори юли две хиляди и деветнадесета година, в следния състав
СЪДИЯ : М. БОЙЧЕВА
при участието на секретаря Антоанета Луканова,
като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 6971 по описа за 2014 година на Софийски градски съд, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по предявени искове с
правно основание чл. 189, ал. 1 вр. с чл.55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД,
чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, чл. 92, ал. 1 и чл. 86, ал.1 от ЗЗД.
В исковата молба ищецът “В.Т.” ЕООД, ЕИК********, твърди, че на 10.08.2009 г. е закупил от ответника “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, недвижим
имот – апартамент № 35, находящ се в гр. София, Столична община, район “Възраждане”, бул.
“А. ********на пети надпартерен (шести надземен) етаж, със застроена площ от 94,63 кв. метра, състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня и
обслужващи помещения, при съседи: от изток – ул. “Лавеле”, от запад – стълбище и тераса, от север –
апартамент № 36, от юг – апартамент на Г.П.и Б., отгоре – тавански етаж, отдолу
– Д., заедно с принадлежащите му таванско помещение с площ от 12,70 кв. метра,
при съседи: от изток - ул. “Лавеле”, от запад – коридор,
от север – таван на Н.Т., от юг – таван на С.В., с избено помещение с площ от 8,78 кв. метра, както и 18/335 идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж върху мястото, за сумата от 83 700 лева.
Твърди, че на 18.01.2012 г. е бил съдебно отстранен от имота от ЧСИ И. Ч. по
изп. дело № 20117830400734 съгласно протокол за принудително отнемане и
предаване на недвижим имот.
Ищецът сочи, че при направената проверка е
установил, че праводателите на праводателите на неговия продавач - С.И.О. и Е.П.О.са
били осъдени с решение № 520 от 01.02.2011 г. по гр.д. № 955/2010 г. на ВКС да
предадат на действителните собственици К.А.Т.и А.А..апартамента,
на основание чл. 108 ЗС. Счита, че е налице осъществена евикция и за него като
купувач е налице правен интерес да претендира връщане на платената продажна
цена в размер на 83 700 лева и направените разноски по сделката в общ размер на
3 763,80 лева (местен данък – 2092,50 лева, нотариална такса 1 298 лева,
обикновена такса - 10 лева, допълнителна такса - 15 лева, ДДС – 264,60 лева,
такса вписване 83,70 лева). Твърди, че е извършен основен ремонт и множество
подобрения в имота, направени от него след покупката на имота, на обща стойност
от 47 602,70 лева, като с оглед на това стойността на имота се е увеличила
с 60 000 лева, която сума претендирал в качеството си на добросъвестен
купувач.
Ищецът твърди, че в пункт трети на
нотариалния акт за продажба на недвижимия имот страните са договорили неустойка
в случай на евициране на купувача от продавания имот в размер на 150 000
лева, като ищецът претендира част от същата в размер на 10 000 лева.
Съгласно депозирана от
ищеца уточнителна молба с вх. № 140450/25.11.2014 г.
(стр. 114 от делото), ищецът прретендира да бъде
осъден ответникът “Б.К.2.” ООД да му заплати сума в размер на 83 700 лева, представляваща
продажната цена на гореописания апартамент, платена на отпаднало основание, сума
в размер на 3 763,80 лева, представляваща разноски по сключване на
договора за покупко-продажба на имота, сума в размер на 10 000 лева –
частичен иск от иск в пълен размер от 150 000 лева, представляваща неустойка
за евикция, уговорена в нотариалния акт, сума в размер на 60 000 лева,
представляваща обезщетение за вреди за стойността на извършени основни ремонти
и подобрения в апартамента, които увеличават стойността му, както и законната
лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата молба (15.10.2014 г.) до окончателното им плащане.
Ищецът претендира направените по делото
разноски.
Ответникът “Б.К.2.” ООД оспорва предявените искове като
неоснователни. Твърди, че ищецът не е упражнил свои процесуални права, поради
което имотът е отнет принудително от него, а също не е упражнил и свои права
след отнемане на имота, т.е. лошо воден процес. Възразява, че не е бил
привлечен от ищеца в процеса по чл. 108 от ЗС или в друго производство, инициирано
от ищеца или водено срещу него. Твърди, че е добросъвестен владелец на имота.
Излага доводи, че от 2004 г. до продажбата от
По отношение на иска за връщане на платената
продажна цена ответникът сочи, че договорът за покупко-продажба на имота от 10.08.2009 г. обвързва страните по него и не е
развален, поради което не е налице отпаднало основание и продажната цена не
полдежи на върщане. Сочи, че поради същото не се дължат и разноските за
сключване на нотариалния акт, неустойката и сумата за ремонти и подобрения в
имота.
Ответникът прави възражение за нищожност на
уговорената неустойка поради противоречие на добрите нрави, на основание чл.
26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, тъй като същата е уговорена в размер на
150 000 лева и надвишава почти в двоен размер продажната цена от
83 700 лева. Сочи, че ако клузата за неустойка е действителна, то същата е
неясно формулирана – не е ясно за какво неизпълнение по договора се дължи.
Сочи, че ответникът продавач е добросъвествен и не е могъл да знае за права на
трети лица върху имота. Претендира да бъде намалена неустойката поради
съпричиняване на вредите по аргумент от чл. 83 от ЗЗД. Прави възражение за
погасяване по давност на претенцията за неустойка с изтичане на тригодишна
давност от 01.02.2011 г. (датата на съдебното решение по иска на Т. срещуО.), на основание чл. 111, б. “б” от ЗЗД.
Ответникът сочи, че лицето, което се е
обогатило със стойността на направените и вложени в процесния имот средства, е
лицето, предявило ревандикационния иск, решението по което е принудително
изпълнено спрямо ищеца купувач на имота. Сочи, че това лице черпи облагите и
ползите от увеличената стойност на имота, а не ответника. Оспорва исковете за
подобрения и основни ремонти в апартамента, доколкото ищецът не конкретизирал
претенцията си нито по пера, нито по размери, не сочи кои от заявените разноски
са полезни и кои необходими, както изисква разпоредбата на чл. 189 ЗЗД.
Ответникът претендира направените по делото
разноски.
В дадения срок ищецът не е депозирал
допълнителна искова молба.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Съдът приема от фактическа страна следното:
По делото не
се спори между страните и се установява от представените от ищеца писмени доказателства,
че на 10.08.2009 г. между ищеца като
купувач и ответника като продавач е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в нотариален акт № 150, том ІІ, рег. № 4631, нотариално дело № 331/2009 г. на
нотариус К.Б., с рег. № 043 на Нотариалната камара, с район на действие – СРС,
по силата на който продавачът ответникът продава на купувача ищец процесния недвижим имот – апартамент № 35, описан по-горе,
за продажна цена в размер на 83 700 лева, която А.Н.И. заявява, че
представляваното от него дружество “Б.К.2.” ООД е получило преди сключването на договора.
В пункт 3 от нотариалния акт А.Н.И.,
представляващ “Б.К.2.” ООД заявява, че върху продавания недвижим имот
няма противопоставими права на трети лица, както и
ако се окаже, че такива съществуват, продавачът дължи връщането на получената
продажна цена, неустойка в размер на 150 000 лева, заедно със законната
лихва, стойността на направените в имота подобрения по пазарни цени и
разноските по сключването на сделката.
Не се спори между страните, че с влязло в сила решение № 520/01.02.2011 г., постановено по гр.д. № 955/2010 г. по описа на ВКС, ІІ Г.О., е признато за установено по отношение на С.И.О. и Е.П.О.а, че А.А..и К.А.Т.са собственици на описания по-горе недвижим имот и е уважен иска с правно основание чл. 108 от ЗС за предаване на владението върху имота на А.А..и К.А.Т.. Въз основа на влязлото в сила решение, на 18.01.2012 г. с Протокол за принудително отнемане на недвижим имот по изпълнително дело № 20117830400734 по описа на ЧСИ И. Ч., процесният апартамент е отнет от ищеца и предаден на взискателите А.А..и К.А.Т..
Видно от представените от ответника справки от Служба по вписванията – София, имотът е бил предмет на няколко разпоредителни сделки, като ответникът е закупил имота от М.Т.Р. и Т.С.Р. с нотариален акт № 169, том ІV, рег. № 4042, дело № 725/2007 г. на нотариус М.Н., с рег. № 362 на Нотариалната камара, с район на действие СРС.
С решение № 1480/06.03.2017 г. по гр.д. № 8307/2015
г. по описа на Софийски градски съд, Първо гражданско отделение, 6 състав,
влязло в сила на 29.10.2018 г., по
иск с правно основание чл. 189, изр. първо вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, предявен
от “В.Т.” ЕООД против “Б.К.2.” ООД е развален сключеният на 10.08.2009
г. с нотариален акт № 150, т.ІІ,
рег. № 4631, дело № 331/2009 г. на нотариус рег. № 043 на НК, договор, с
който “Б.К.2.”
ООД продава на “В.Т.” ЕООД гореописания недвижим
имот за сумата от 83 700 лева, поради неизпълнение.
По делото са представени от ищеца фактури за закупени материали и стоки.
Съдът не разглежда
заключението по представената от ищеца експертна оценка, доколкото същото не е
събрано по предвидения в ГПК ред.
По делото е изслушано, оспорено от ответника и прието заключение на съдебно-техническа експертиза на вещо лице М.В.. Вещото лице В. дава заключение, че извършените СМР и подобрения в процесния имот са изчислени на стойност от 43 211 лева. Вещото лице дава заключение, че увеличената продажна цена в резултат на извършените СМР и подобрения към 2010 г. е 126 911 лева.
По делото е разпитан свидетелят В.М., който казва, че бил ангажиран от Колов – управител на “В.Т.” ЕООД за извършване на експертна оценка на процесния апартамент по поставени от него въпроси през 2014 г. Свидетелят казва, че е посетил апартамента, който бил изоставен, нестопанисван в продължителен период и негоден за обитаване. Казва, че дограмата била в лошо състояние, не с ПВЦ/алуминиева, а с обикновени прозорци, подовите настилки, стените, банята и кухнята били износени и счупени. Казва, че е ходил в апартамента преди, по време на и след ремонта. Казва, че след ремонта подовите настилки били сменени, стените били измазани, шпакловани, боядисани, таваните също. Били сложени нови осветителни тела, ключове, нова дограма, банята и тоалетната, кухнята. Казва, че входната врата на жилището била нова с нова ключалка.
При разпита свидетелят К.И.ов казва, че бил изготвил документите за покупко-продажбата на процесния недвижим имот и извършил проверката за тежести на имота. Казва, че владението било предадено на управителя на “Б.К.” ООД А.И.ов след извършване на нотариалната сделка, като свидетелят присъствал на предаването на владението. Казва, че апартаментът е бил в добро състояние. Казва, че не е готвил документите за сделката между “Б.К.2.” ООД и “В.Т.” ЕООД.
Останалите доказателства съдът
намира за неотносими към предмета на спора.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна
страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.189, ал. 1 вр. с чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, чл. 92, ал. 1 и чл. 86, ал.1 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. първо вр. с чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за сумата от 83 700 лева:
Съгласно разпоредбата на чл. 188 от ЗЗД продавачът отговаря, ако трети
лица имат право на собственост или други вещни права по отношение на имота,
които могат да се противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел за
това. В случая не се установява ищецът купувач да е знаел за правата на третите
лица към момента на сключване на договора за продажба на имота от 10.08.2009 г., т.е. не се установява да е знаел, че купува от несобственик или че
трети лица имат права върху закупения от него имот.
Законът не прави разлика между реализирана и евентуална евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за наличието на права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал.3 от ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които е претърпял от неизпълнението по реда на чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, стига да е бил добросъвествен по време на купуването на имота (така в Решение № 424/24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г. по описа на ВКС, Г.К., ІV Г.О.).
В случая се установява, че договорът за покупко-продажба на имота, обективиран в нотариален акт от 10.08.2009 г., е развален по съдебен ред с решение № 1480/06.03.2017 г. по гр.д. № 8307/2015 г. по описа на Софийски градски съд, Първо гражданско отделение, 6 състав, влязло в сила на 29.10.2018 г. Развалянето на договора следва да бъде зачетено от настоящия състав, на основание чл. 235, ал. 3 от ГПК. С оглед развалянето на договора, за ищеца възниква интерес да иска връщане на платените суми, касаещи сделката – продажната цена, разноски, платени на отпаднало основание, както и лихва върху платената цена.
Неоснователното обогатяване може да се дефинира като правоотношение, възникнало от разместване на имуществени блага, като това обогатяване не е с основание. Неоснователното обогатяване се основава на липсата на основание, разбирано като липса на правоотношение, което да оправдава разместването на имуществените блага. Искът по чл. 55 от ЗЗД е един, с него ищецът претендира връщане на нещо, което е дал на ответника и в негова тежест е да докаже единствено даването. В тежест на ответника е да докаже на какво основание е получил даденото. Третата хипотеза на чл. 55 от ЗЗД е налице, когато ищецът докаже даването, ответникът докаже основанието, на което е получил даденото, но ищецът докаже и репликата си, че това основание е отпаднало (така в Решение № 29/28.03.2012 г. по гр.д. № 1144/2010 г. по описа на ВКС, Г. К., ІV Г. О.).
В случая не се спори между страните, че продажната цена на имота в размер на 83 700 лева е платена от ищеца на ответника. В нотариалния акт за продажба на имота настоящият ответник изрично е заявил, че е получил продажната цена изцяло преди подписването на договора. Нотариалният акт в частта, съдържаща изявлението на продавача за получаването на продажната цена за имота, представлява частен свидетелстващ документ и обективира изявлението на страната за даден факт. Изявлението на продавача ответник, че е получил продажната цена преди сключването на договора, представлява извънсъдебно признание на неблагоприятен за него факт (така в Решение № 402/17.01.2012 г. по гр.д. № 449/2011 г. по описа на ВКС, Г.К., III Г.О.).
В случая в срока за отговор на исковата молба ответникът не е оспорил истинността на документа и съответно не е налице опровергаване на документ в частта на волеизявлението на ответника за получаването на продажната цена за имота. Поради това съдът приема за меродавно удостовереното в нотариалния акт изявление на продавача, че е получил продажната цена за имота преди сключването на договора.
В допълнение следва да се посочи, че договорът за покупко-продажба на
имота, обективиран в нотариален акт от 10.08.2009 г., е сключен преди приемането на
допълнението на чл. 25 от ЗННД – чл. 25, ал. 10 от закона (нова - ДВ, бр. 41 от 2011 г., в сила от 01.07.2011
г.), съгласно който плащанията по възмездни сделки с недвижими имоти в общ
размер над 10 000 лева се извършват по специална банкова сметка ***на от
страните банка. Следователно тази норма не намира приложение в случая.
По изложените съображения съдът приема, че продажната цена за имота в размер на 83 700 лева е получена от продавача ответник. След развалянето на договора за покупко-продажба на имота и съответно отпадане на основанието за плащането й, същата подлежи на връщане поради отпадналото основание.
Неоснователно е направеното от ответника възражение по чл. 191, ал. 2 от ЗЗД, че не отговаря за
съдебното отстранение, тъй като не бил привлечен в процеса и имало достатъчно
основание за отхвърляне на иска. В разглеждания случай е неприложима хипотезата
на лошо воден процес, тъй като срещу ищеца купувач не е имало предявен иск за
собственост от третите лица – действителни собственици на процесния имот и
съответно той не е участал в процес по чл. 108 от ЗС.
Възражението на ответника, че е добросъвестен купувач е ирелевантно по предявения иск за връщане на продажната цена на имота, тъй като продавачът дължи връщането на получаната цена на основание чл. 189, ал. 1, изр. второ от ЗЗД. Добросъвестността на продавача би имала значение за неговата отговорност за непредвидимите преки и непосредствени вреди от евикцията, съгласно чл. 189, ал. 1, изр. трето от ЗЗД.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск
с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. първо вр. с чл.
55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за сумата от 83 700
лева, представляваща продажна цена на имота, платена на отпаднало основание, е
основателен и следва да бъде уважен.
По отношение на задължението за връщане на сумите, платени на отпаднало основание, ответникът изпада в забава от датата на предявяване на иска за разваляне на договора, за който е предвидено по закон развалянето да се осъществява по съдебен ред. В случая видно от съдебно удостоверение на стр. 268 от настоящото дело, гр.д. № 8307/2015 г. по описа на Софийски градски съд, Първо гражданско отделение, 6 състав е образувано по искова молба с вх. № 83198/26.06.2015 г. от “В.Т.” ЕООД срещу “Б.К.” ООД с искане за разваляне на договор за продажба на имот, обективиран в нотариален акт № 150, том ІІ, рег. № 4631, нотариално дело № 331/2009 г. на нотариус К.Б., с рег. № 043 на Нотариалната камара, с район на действие – СРС. С оглед датана на подаване на исковата молба за разваляне на договора за продажба на имот по съдебен ред, искът за присъждане на законната лихва върху главницата от 83 700 лева следва да бъде уважен, считано от 26.06.2015 г. до окончателното й плащане, а да бъде отхвърлен за периода от 15.10.2014 г. (датата на подаване на настоящата искова молба) до 25.06.2015 г., като неоснователен.
По иска с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. второ от ЗЗД за сумата от 3 763,80 лева:
Като последица от развалянето на договора за покупко-продажба на имота,
купувачът има право да претендира връщане на разноските, направени във връзка с
нотариалното изповядване на сделката. В случая ищецът не представя
доказателства и не сочи такива относно плащането на претендираните разноски по
сделката в размер на 3 763,80
лева. Поради недоказването на претенцията, съдът намира, че искът следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед на това, следва да бъдат отхвърлен и акцесорният иск с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за присъждане на законната лихва върху тази главница, считано от датата на подаване на исковата молба (15.10.2014 г.) до окончателното й плащане.
По частния иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 10 000 лева:
Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Неустойката е форма на договорна отговорност. Тя има за цел да обезпечи изпълнението на задължението, да обезщети вредите от неизпълнението и да санкционира определен вид неизпълнение по договора. Определянето на неустойка в договора освобождава изправната страна от необходимостта да доказва размера на вредите от неизпълнението.
Отговорността за плащане на договорна неустойка възниква
при наличието на три предпоставки, които са елементи от сложния фактически
състав: валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на
длъжника, уговорка за плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното
задължение. При уважаването на иска следва да липсват и предпоставки,
изключващи отговорността на длъжника за неустойка.
В пункт 3, изр. второ от сключения между страните
нотариален акт 10.08.2009 г. е уговорено, че ако се окаже, че върху продаваният
имот съществуват противопоставими на купувача права
на трети лица, продавачът “Б.К.” ООД
дължи, освен другите законови последици, и неустойка в размер на 150 000
лева. Договорната клауза е ясна и непротиворечива, поради което неоснователно е
възражението на ответника, че клаузата е неясно формулирана.
Предвид развалянето на договора поради наличието на противопоставими на купувача ищец права на трети лица, то е
налице неизпълнение от страна на продавача да прехвърли имота, необременен от
такива, и за последния възниква отговорност за заплащане на неустойката.
С оглед на това съдът намира, че ищецът при условията на главно и пълно доказване установява претенцията за неустойка.
Предвид доказването на иска по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, следва да бъде разгледано направеното от ответника възражение за нищожност на разпоредбата на пункт 3 от нотариалния акт поради накърняване на добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД.
Съгласно приетото в т. 3 от Тълкувателно решение от 15.06.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, и преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
Разпоредбата на чл. 26, ал. 1, предл.
трето от ЗЗД установява като нищожни договорите, които накърняват добрите
нрави. Добрите нрави се определят като морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушение е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Накърняване на
добрите нрави в обществото като основание за нищожност на договора е налице,
когато начинът на извършване и целите на сделката я правят несъвместима с
обществената представа за равнопоставеност на страните в гражданския оборот. Правилата на
добрите нрави са
морална категория, относима и към поведението на добрия търговец (по аргумент
от чл. 289 от ТЗ).
В разглеждания случай е налице несъответствие между договорената продажна цена за имота и неустоечната клауза в пункт 3 от нотариалния акт, която определя санкция за продавача в почти двоен размер спрямо продажната цена. Следователно уговорената неустойка за неизпълнение при наличието на противопоставими права на трети лица върху имота не съответства на очакваните от това неизпълнение вреди. С оглед на горното, тази клауза поставя продавача в неравностойно положение спрямо купувача и неустойката излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
При
така установеното, съдът приема, че неустоечната клауза е определена извън
пределите на нравствената допустимост, възражението на ответника е основателно и
на основание чл. 26, ал. 1, изр. трето от ЗЗД е нищожна уговорената неустоечна
клауза в пункт 3, изр. второ от сключения между
страните нотариален акт 10.08.2009 г.
Поради
това съдът не разглежда направеното от ответника възражение за погасяване на
претенцията за неустойка с изтичане на тригодишен давностен срок, на основание
чл. 111, б. “б”
от ЗЗД.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният като
частичен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 10 000 лева от иск в заявен пълен размер от 150 000 лева,
представляваща неустойка за евикция, уговорена в нотариалния акт, е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради отхвърлянето на главния иск, следва да бъдат отхвърлен и акцесорният иск с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за присъждане на законната лихва върху главницата от 10 000 лева, считано от датата на подаване на исковата молба (15.10.2014 г.) до окончателното й плащане.
По иска с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. трето вр. с чл. 88, ал. 1, изр. второ от ЗЗД за сумата от 60 000 лева:
Ищецът е изложил твърдения, че е направил ремонти и подобрения в апартамента, с които се е увеличила неговата стойност, и които не може да ползва. Предвид изложените от ищеца твърдения и доколкото не се твърди нито ищецът, нито ответникът да са собственици на имота, съдът намира, че исковата претенция е за обезщетяване на имуществени вреди от неизпълнение на договорното задължение. Претендираните суми като разходи и подобрения, с които се е увеличила стойността на имота, се дължат на общо основание от неизправния продавач. Квалификацията на иска е по чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. трето вр. с чл. 88, ал. 1, изр. второ от ЗЗД (така в Решение № 261/26.10.2012 г. по гр.д. № 390/2012 г. по описа на ВКС, Г.К., ІІ Г.О.; Решение № 37/25.02.2010 г. по гр.д. № 1878/2008 г. по описа на ВКС, Г.К., ІV Г.О.).
В случая в пункт 4 от нотариалния акт от 10.08.2009 г. изрично е посочено, че купувачът купува имота в състоянието, в което се намира (за основен ремонт). От събраните по делото доказателства се установяват извършените от ищцовото дружество разноски за имота. Представените фактури, в които макар и да няма посочен обект, следват във времево отношение покупката на имота пред месец август 2009 г., способстват за достигане до извод, че в имота са извършени ремонтни дейности. Това се установява и от разпита на водения от ищеца свидетел М., който посещавал апартамента преди, по време на и след извършването на ремонта. Показанията на свидетеля И.ов не опровергават показанията на свидетеля М., тъй като същият не дава сведения за състоянието на имота преди или след сделката между ищеца и ответника. Следва да се кредитира и приетото заключение на съдебно-техническата експертиза, в което вещото лице е остойностило извършените СМР и подобрения в процесния имот на 43 211 лева. За горницата над тази сума до пълния предявен размер от 60 000 лева искът остана недоказан по размер от ищеца, който носи доказателствената тежест за това, и поради това неоснователен.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск с
правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. трето вр. с чл. 88, ал. 1,
изр. второ от ЗЗД следва да бъде уважен за сумата от 43 211
лева, а за горницата над 43 211 лева до пълния размер от 60 000 лева
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед на
горното, върху присъдената главница от 43 211 лева следва
да бъде уважен искът за присъждане на
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба
(15.10.2014 г.) до окончателното й плащане.
По разноските:
Съгласно представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК, ищецът претендира разноски по делото в общ размер на 10 080 лева, от които 6 280 лева – държавна такса, 800 лева – депозит за вещо лице и 3 000 лева – адвокатско възнаграждение, платимо в брой съгласно представения договор за правна помощ и съдействие от 20.10.2015 г., което следва да се приеме за достатъчно доказателства за получаването му съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение от 06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС.
Ответникът е направил възражение за прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК, което следва да бъде разгледано от съда. Съдът съобразява минималното адвокатско възнаграждение, определено по чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/2004 г. на Висшия адвокатски съвет за минималните размери на адвокатските възнаграждения в редакцията, действаща към датата на сключване на представения договор за правна защита и съдействие – 20.10.2015 г., и Решение № 9273/27.07.2016 г. по адм. дело № 3002/2015 г. на ВАС, ІІІ Отделение, обн. ДВ, бр. 41 от 2017 г., в сила от 23.05.2017 г., с което се отменя разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004 г., приета с Наредба за изменение и допълнение на Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждение (ДВ, бр. 28 от 28.03.2014 г.). С оглед на това при преценка на размера на адвокатското възнаграждение на ищеца, следва да се вземе предвид редакцията на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/2004 г. – изм. ДВ, бр. 2/09.01.2009 г., съгласно която за защита по дела при интерес над 10 000 лева минималното адвокатско възнаграждение се определя на 650 лева + 2 % за горницата над 10 000 лева. В случая минималното адвокатско възнаграждение възлиза на 3 599,28 лева. Поради това уговореното адвокатско възнаграждение на ищеца не надвишава същото и възражението на ответника е неоснователно.
С оглед на горното и на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца разноски в общ размер от 8 124,48 лева, съразмерно с уважената част
от исковете.
Съгласно представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК, ответникът претендира разноски по делото за адвокатско възнаграждение в размер на 5 560 лева, платимо по банков път съгласно договора от 18.03.2015 г., за плащането на което са представени доказателства съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение от 06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС.
Ищецът е направил възражение за прекомерност на претендираното от ответника адвокатско възнаграждение на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК. При съобразяване на фактическата и правна сложност на делото и изложеното по-горе, което се отнася и за договора на ответника от 18.03.2015 г., съдът намира, че възражението на ищеца за прекомерност на претендираното от ответника адвокатското възнаграждение е основателно. В случая минималното адвокатско възнаграждение при оценяеми искове с интерес от 10 000 лева до 100 000 лева, определено съгласно чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения (в редакцията към изм. ДВ, бр. 2/09.01.2009 г.) възлиза на 3 599,28 лева. Адвокатското възнаграждение на ответника следва да бъде намалено до този размер, който да се вземе предвид от съда при изчисляване на разноските на ответника.
С оглед на горното и на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника разноски в размер от 698,26 лева, съразмерно с отхвърлената
част от исковете.
Водим от изложеното, СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление:***, да заплати на “В.Т.” ЕООД, ЕИК********,
със седалище и адрес на управление:***, на основание чл. 189,
ал. 1, изр. второ, предл. първо вр. с чл. 55,
ал. 1, предл. трето и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, сумата от 83 700 лева (осемдесет и три хиляди и седемстотин лева), представляваща
платена на отпаднало основание продажна цена на недвижим
имот по сключения между “Б.К.2.” ООД като продавач и “В.Т.”
ЕООД като купувач договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 150, том ІІ,
рег. № 4631, нотариално дело № 331/2009 г. на нотариус К.Б., с рег. № 043 на
Нотариалната камара, с район на действие – СРС, ведно
със законната лихва върху главницата от 83 700 лева,
считано
от 26.06.2015 г.
до окончателното й плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за
законната лихва върху главницата от 83 700 лева за периода от 15.10.2014
г. до 25.06.2015 г., като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявените от “В.Т.” ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, против “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, искове с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ, предл. второ и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, за сумата от 3 763,80 лева (три хиляди седемстотин шестдесет и три лева и осемдесет стотинки), представляваща разноски по сключване между страните на гореописания договор за покупко-продажба на недвижим имот, законната лихва върху главницата от 3 763,80 лева, считано от 15.10.2014 г. до окончателното й плащане, като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявените от “В.Т.” ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, против “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, искове с
правно основание чл. 92, ал. 1 и чл.86, ал. 1 от ЗЗД, за сумата от 10 000 лева (десет хиляди лева) – частичен иск от иск в заявен пълен размер
от 150 000 лева, представляваща неустойка, уговорена в пункт 3,
изр. второ от сключения между страните
нотариален акт, описан по-горе, и за законната
лихва върху главницата от 10 000 лева, считано от 15.10.2014 г. до
окончателното й плащане, като неоснователни.
ОСЪЖДА “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление:***, да заплати на “В.Т.” ЕООД, ЕИК********, със
седалище и адрес на управление:***, на основание чл.
189, ал. 1, изр. второ, предл. трето вр. с чл. 88, ал. 1, изр. второ и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, сумата от 43 211 лева (четиридесет и три хиляди двеста и единадесет лева), представляваща
обезщетение за вреди
за стойността на извършени основни ремонти и подобрения в имота по сключения между “Б.К.2.” ООД като продавач и “В.Т.” ЕООД като купувач договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 150, том ІІ, рег. № 4631, нотариално дело №
331/2009 г. на нотариус К.Б., с рег. № 043 на Нотариалната камара, с район на
действие – СРС, които увеличават стойността му, ведно
със законната лихва върху главницата от 43 211 лева,
считано от 15.10.2014 г. до окончателното й плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 43 211 лева до пълния размер от 60 000 лева, като
неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на “В.Т.” ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, сумата от 8 124,48 лева (осем хиляди сто двадесет и четири лева и четиридесет и осем стотинки), представляваща разноски по делото, съразмерно с уважената част от исковете.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК “В.Т.” ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на “Б.К.2.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, сумата от 698,26 лева (шестстотин деветдесет и осем лева и двадесет и шест стотинки), представляваща разноски по делото, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
РЕШЕНИЕТО е постановено при участието на Т.С.Р. и И.М.Т.-Я., в качеството им на трети лица помагачи на ответника, на основание чл. 220 вр. с чл. 219 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване
пред Апелативен съд – София в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ :