Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 260052
гр. Севлиево, 05.05.2021 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СЕВЛИЕВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, в открито съдебно заседание, проведено на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Христо Христов
при участието на секретаря Ивелина Цонева сложи за разглеждане
докладваното от съдията Христов гр. д. № 1093 по описа на съда за 2020 г. и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявени са положителни установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК.
Делото е образувано по искова молба от
„Балея" ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Севлиево, ул. „Зелениковец" № 9 срещу
Т.К.П., с ЕГН **********,***.
Ищеца твърди, че на 30.10.2013 г. между него като
арендатор от една страна и В.К.М., като арендодател от друга страна, бил
сключен договор за аренда на земеделска земя за срок от 8 стопански години,
считано от 01.10.2013 г.. Предмет на сключения договор за аренда била
земеделска земя, намираща се в землището на село Богатово, с площ от 2,038дка,
в местност „Раздола", категория III и с № на имота 030104, идентификатор:
04555.30.104. Договорът бил вписан в СВ гр. Севлиево като акт № 159, том 11,
вх. рег. № 5687/30.10.2013 г.. На 11.04.2019 г. до ищеца било изпратено
уведомление, с което Т.К.П. известявал, че е станал собственик на гореописания
имот и замествал арендодателя по договора за аренда от 30.10.2013 г.. На
29.06.2020 г. по телепоща „Балея" ЕООД получило съобщение от Т.К.П., с
което същият заявявал претенцията си на основание чл. 9 от Договора за аренда,
да му бъде предоставена за лично ползване 20 на сто от арендованата земеделска
земя. В същото съобщение твърди още, че „Балея" ЕООД, като страна по
договора за аренда, било задължено да предостави за лично ползване поисканата
от него част от арендованата земя. Определил и срок в рамките на 7 дни за
изпълнение от страна на „Балея" ЕООД, след изтичането на който договорът
ще бъде развален. На 13.12.2012 г. между ищеца като арендатор от една страна и К.Г.К.,
като арендодател от друга страна, бил сключен договор за аренда на земеделска
земя за срок от 8 стопански години, считано от 01.10.2013 г.. Предмет на
сключения договор за аренда била земеделска земя, намираща се в землищата на
село Богатово и град Севлиево, с обща площ 23.410 дка, както следва: поземлен
имот, пл. № - 018028, площ по док. - 1.820 дка, местност - Чешмичката, обл.
ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, с.Богатово, идентификатор: 04555.18.28; поземлен имот,
пл. № - 014084, площ по док. - 3.646 дка, местност -Джевезлика, обл. ГАБРОВО,
общ. СЕВЛИЕВО. с.Богатово, идентификатор: 04555.14.84; поземлен имот, пл. № -
051052, площ по док. - 8.099 кв. м.. местност -Раздола, обл. ГАБРОВО, общ.
СЕВЛИЕВО, гр.Севлиево. п.к.5400, идентификатор: 65927.51.52; поземлен имот, пл.
№ - 015058, площ по док. - 1.547 дка. местност -Долмата. обл. ГАБРОВО. общ.
СЕВЛИЕВО. с.Богатово, идентификатор:04555.15.58; поземлен имот, пл. № - 012025,
площ по док. - 2.457 дка, местност - Кисикору, обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, с.
Богатово, идентификатор: 04555.12.25; поземлен имот, пл. № – 013083, площ по
док. - 2.639 дка. местност - Под лозята, обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО,
с.Богатово, идентификатор:04555.13.83. Гореописаният договор бил вписан в СВ -
гр. Севлиево като акт №110, том 7, Вх. рег.№ 4844/14.12.2012 г. На 30.06.2020
г. до ищеца било изпратено уведомление, с което Т.К.П. известявал, че е станал
собственик на гореописаните имоти и замествал арендодателя по договора за
аренда от 13.12.2012 г.. На 02.07.2020 г. по телепоща „Балея" ЕООД
получило съобщение от Т.К.П., с което същият заявявал претенцията си на основание
чл. 9 от Договора за аренда, да му бъде предоставена за лично ползване 20 на
сто от арендованата земеделска земя. В същото съобщение твърдял още, че
„Балея" ЕООД, като страна по договора за аренда, е задължено да предостави
за лично ползване поисканата от него част от арендована земя. Определял и срок
в рамките на 7 дни за изпълнение от страна на „Балея" ЕООД, след
изтичането на който договорът щял да бъде развален. На 13.07.2020 г. ищцовото
дружество изпратило посредством телепоща с изх. № 6/13.07.2020 г. съобщение до Т.К.П.,
с което му предложило да му бъде предоставен средния добив от пшеница или
царевица, от площ от 20% от предоставената под аренда земеделска земя и по
двата договора. Предложението било изпратено на арендодателя, по телепоща. С
цитираното съобщение арендаторът предложил на арендодателя изпълнение, което
овъзмездявало в пълна степен интереса на последния от използването на 20% от
арендованата земя и дори много повече от това, спестявайки му полагането на
труд и носенето на риска от погиване на реколта. Уговорката на чл. 9 от двата
договора за аренда, била с подвеждащ текст, който пораждал спора между
страните. Действителната обща воля на страните при сключване на уговорката
била, че арендодателят има право да получава до 20 % от средния добив от
продукцията добита от отдадените земи, а не, че 20 % от арендуваните земи
трябва да бъдат предоставяни обратно от арендодателя. Уговорката на чл. 9 била
обичайна за региона на селата, в чиито землища били процесните имоти и както
смисъла, така и приложението й винаги било в смисъл на получаване на 20 % от
продукцията, а не на действително отдаване на земята за използване. В имотен
регистър на 16.07.2020 г. обаче, в Служба по вписванията - гр. Севлиево било
вписано прекратяване и на двата горецитирани договора с нотариална заверка на
подписите, а като условие за прекратяването било посочено чл. 9 и чл. 3 от
договора за аренда. С оглед гореизложеното възниквал за ищеца правен интерес от
завеждането на положителни установителни искове, с уважаването на които да бъде
признато за установено, че между страните са налице валидни облигационни
правоотношения по посочените по – горе два договори за аренда. Арендаторът в
продължение на 7 стопански години (срокът, за който договорът бил сключен и
който изтичал на 01.10.2021 г.) стриктно спазвал основните си задължения,
заложени в договора, а именно: ползване на арендувана земя за производство на
селскостопанска продукция и с грижата на добър стопанин, опазване от увреждане
на арендуваната земя, както и заплащане на арендните плащания в уговорените
срокове и размери. В патримониума на Т.П. не било налице потестативно право да
развали договорите за аренда, което той се домогнал да осъществи с изпратените
телепощи, поради това и същите не били породили целените правни последици от
прекратяване на договорите, респективно - договорите били още в сила. На първо
място и доколкото в Закона за аренда в земеделието били уредени изрични правила
за прекратяване - разваляна на договора за аренда, то те били единствените
приложими към процесните правоотношения. По въпроса било постановено
Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на Върховен
касационен съд, ОСГТК. което без каквото и да било двусмислие разрешавало
еднозначно така поставения въпрос в смисъл: „Вписването, предвидено в чл. 27,
ал. 2 от Закона за арендата в земеделието е приложимо на общо основание при
прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното
му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане за повече от
три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1, изр. първо във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2
ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал. 2 ЗАЗ вписване на прекратяването -
развалянето на арендния договор на основанието по чл. 28, ал. 1, изр. първо
ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият
документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина
забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери
достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в
съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по
вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.
32а, ал. 1 от Правилника за вписванията, е тази по т. 6 TP № 7/2012 г. от
25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС.". От
така цитираното и от разпоредбата на чл.
28, ал. 1 от ЗАЗ било видно, че за да бъде породено у арендодателя правото да
развали договор за аренда, следва арендатора да не е изпълнил единственото си
съществено задължение по договора за аренда, а именно - плащане на арендното
плащане и то в продължение на три месеца или две последователни вноски в
зависимост от периодичността на плащането и продължителността на срока на
правоотношението. От цитираното TP и от закона, следователно било пределно
ясно. че не е налице друга хипотеза на неизпънение, която законодателят да е
въздигнал в достатъчно съществена, за да доведе тя до пораждане на правото на
разваляне на договора за аренда, тъй като основна цел на договора за аренда
била дълготрайността на правоотношението с оглед постигане на устойчиво
развитие на земеделието. В настоящия случай несъмнено не била налице
единствената хипотеза обуславяща правото на прекратяване - разваляне на
договора за аренда, а именно - неплащане на арендното плащане. Твърди се
неизпълнение на съвсем различно задължение, което от своя страна ищецът
оспорвал да е тълкувано правилно от ответника. Нещо повече, и като аргумент в
режим на евентуалност спрямо горния, за да бъде въобще породено правото на
разваляне на договор в общия случай следвало да е налице съществено
неизпълнение в количествено и качествено отношение, което било видно от
следната практика на ВКС - Решение № 56 от 22.02.2010 г. по гр. д. № 5301/2008
г. на Върховен касационен съд : „Едностранното разваляне на договорите е
обусловено само от виновно неизпълнение на задълженията на другата страна и е
недопустимо, когато след определяне на подходящ срок за изпълнение, кредиторът
може и има интерес да получи дължимата престация /чл. 87, ал. 1 и 2 от ЗЗД, или
когато неизпълнението е незначително с оглед обективния интерес на
кредитора./чл. 87, ал. 4 от ЗЗД/".
С оглед срока на арендните договори - 8 стопански години, по които
„Балея" ЕООД като арендатор, изпълнявало надлежно основните си задължения,
то неизпълнението, изразяващо се в непредоставяне на 20 % земеделска земя за
лично ползване на арендодателя, по средата на стопанската година, момент, в
който земите са били засяти с царевица и е било практически невъзможно да се
предостави за ползване част от обработваемия имот в размер на 407,6 кв. м., по
договора за аренда от 30.10.2013 г. и 4,682 дка от общо 6 имота по договора за
аренда от 13.12.2012 г., което щяло да препятства обработването на и без това
малките поземлени имоти, е незначително с оглед обективния интерес на кредитора
по смисъла на чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Незначителността следвала от следните факти:
срокът, за който е сключен договорът, моментът, в който арендодателят иска да
се позове на възможността в чл. 9 от договора, даденият невъзможно кратък срок
от 7 дни за изпълнение, не на последно място предложената на арендодателя
алтернативна престация, която далеч надхвърляла интересът му от предоставяне за
лично ползване на земя, доколкото му се предлагало, без разход на усилия и без
риск да получи готова продукция. С оглед датите за получаване на съобщенията от
Т.П. - арендодател по договорите за аренда на земеделска земя от 30.10.2013 г.
и 13.12.2012 г., а именно: година и три месеца преди изтичането на договорите и
по средата на стопанската година и с оглед изключително краткия срок за
изпълнение по отношение на исканото от него, направените от арендодателя
изявления за разваляне на договорите за аренда не породили целения със същите
ефект. В подкрепа на горното била практиката на ВКС: „развалянето на договорите
е крайна мярка и незначителността се преценява с оглед цялата стойност на
договора, а не предвид отделната неизпълнена вноска, като целта на закона е да
охрани създадената договорна връзка и само при сериозни причини тя да се
разваля“ – Решение № 102 от 03.08.2010г. по т.д. № 897/2009г. на II т.о., ВКС.
Ищеца целял запазаване на договорната връзка между страните и избягване на
крайната мярка - разваляне на договорите. При така даденият кратък срок за
изпълнение в рамките на 7 дни, и с оглед момента, в който се искало
предоставянето на земите за лично ползване - по средата на стопанската година,
в момент, в който продукцията царевица е все още на полето, изявленията за
разваляне на договорите били неоснователни и непораждащи заложените в същите
правни последици. Не на последно място искането на арендатора било в пълен
разрез с изпълнение на неговото основно задължение по арендния договор, а
именно да осигури на арендатора несмущаваното ползване на имота според неговото
предназначение, а не да пречи на последния за това разделяйки имотите на малки,
трудни за паралелно обработване от различни производители, парчета. На следващо
място отново в режим на евентуалност, действителната воля на страните сключили
договорите за аренда от 30.10.2013 г. и 13.12.2012 г., по отношение на чл. 9 от
процесните договори, била предоставяне на арендодателите на готова продукция по
техен избор, равняваща се на средния добив от до 20% от арендуваната земя, а не
реалното отделяне на до 20% земя от отдадената под аренда за лично обработване
от арендодателя, която уговорка и то прилагана и тълкувана точно в този смисъл
била обичайна за региона, в който се намират арендуваните имоти. Поради това и
въпреки, че буквалния прочит на уговорката навежда на друг смисъл, но след като
има противоречие между страните по отношение действителната воля на страните
обективирана в чл. 9 от договорите, което противоречие съществувало още преди
завеждане на иска и е документирано в
процесното предложение от ищеца към ответника, следвало на основание чл 20 от
ЗЗД съдът да изследва действителната обща воля на страните - върху какво
страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат.
Отделните уговорки трябвало да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една
да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестностга - какви са и как се
съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на
договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може
да се упражняват те. В противен случай и
при буквално тълкуване на така вписаната уговорка, от която ответникът се
домогвал да черпи права би се стигнало на първо място до противоречие на
уговорката с разпоредбата на чл. 28, ал. 1 във връзка с чл.27, ал. 2 ЗАЗ, а от
друга страна би се стигнало на практика и до хипотеза на изменение предмета на
договора, основание за което не се намирало при систематичното тълкуване на договора,
както и предвид целта му - дългосрочно отдаване на земеделска земя за временно
и възмездно ползване. Такава уговорка щяла да бъде в пряко противоречие с целта
на договора, но и с добросъвестността, която би предполагала несъздаване на
пречки на арендатора да изпълнява надлежно съществените си задължения и права
по договора за аренда, а именно - да обработва земята и да заплаща арендните си
плащания по договора, което следвало да бъде отчетено при тълкуването й. Не на
последно място, при буквално приложение на чл. 9 от договорите върнатите на
арендодателя 20 % от арендуваните парцели щели да представляват пустеещи
парчета земя, което било в пряко противоречие на целите на ЗАЗ уреждащ договора
за аренда, както и на целите на самия договор - обработване, а не пустеене на
земята. Иска постановяване на решение, с което да бъде признато за установено,
че между страните, са налице валидни облигационни правоотношеня, произтичащи от
валидно възникнали договори за аренда от 30.10.2013 г. и 13.12.2012 г.. Претендира
разноски.
В едномесечен срок от връчване на препис от
исковата молба с доказателствата, ответника е подал писмен отговор. Заявява
неоснователност на исковете. Излага, че след придобиване собственост върху
процесните имоти изпратил до арендатора
"БАЛЕЯ" ЕООД писма, с които го поканил в 7-дневен срок да предостави
съдействие за предоставянето на 20 на сто от земеделската земя за лично
ползване от арендованите земеделски земи, както било предвидено в чл. 9 от
договора, като го уведомил, че в случай на бездействие ще счита договора за
развален. Ищецът неточно възприел съдържанието на писмата, и погрешно ги
интерпретирал в исковата си молба. Ответника дал срок от 7 дни, в който да
бъдат предприети действия, от които да му стане ясно, че арендаторът "БАЛЕЯ"
ЕООД е склонен да изпълни задълженията си по чл. 9 от договора. С изпратеното
на 13.07.2020 г. писмо арендаторът правел предложение вместо да изпълни
задължението си по чл. 9 от договорите, да му бъдат предоставени 20 % от
добивите от арендованите по двата договора земеделски земи, като предложението
не следвало да се счита за изпълнение на задълженията по чл. 9, като
тълкуването на този текст от ищеца нямало никаква връзка със съществуващата
разпоредба. Предложението можело да се квалифицира единствено като предложение
за изменение на договора. Ищецът основал своята претенция на тълкувателната
практика на Върховния касационен съд, с която превратно си служил. С
тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълкувателно дело № 2/2015 на
ОСГТК, от текста на поставения въпрос ставало ясно, че ВКС не се е произнасял
относно изключителност или единственост на основанието за разваляне на договора
за аренда. Никъде и в мотивите на цитираното тълкувателно решение не се сочело,
че за да бъде породено у арендодателя правото да развали договора за аренда,
следвало арендаторът да не е изпълнил единственото си съществено задължение по
договора за аренда, а именно, плащане на арендното плащане. Не можело да се
сподели и аргументът на ищеца, че единственото основание, на което би могъл да
се развали договор за аренда се съдържа в разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ.
Самият закон предвиждал и други основания, на които по вина на арендатора би
могъл да се развали договорът. Такива хипотези били уредени в чл. 27 от ЗАЗ.
Следвало да се отчетат и общите основания за разваляне на договори по правилата
на ЗЗД, които също намирали приложение, доколкото ЗАЗ не ги изключвал. Текстът
на чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ определял, че "Договорът за аренда се
прекратява при незипълнение по общия ред, доколкото в този закон не е
предвидено друго". ЗАЗ не съдържал разпоредби, които да предвиждат едно
единствено основание за разваляне на договора за аренда при неизпълнение от
страна на арендатора, както и дерогиране на всички основания за разваляне, валидни
за българското гражданско право. Точно обратното ЗАЗ регламентирал широк набор
от ситуации, които ще породят правото на страните по арендния договор да го
прекратят. Според теорията и съдебната практика не можело да се счете за
малозначително неизпълнение, което се равнява на 20 %. Нещо повече, отказът да
се предостави ползването на земеделската земя на арендодателя представлявало
едно пълноценно и самостоятелно право, част от договорното правоотношение,
което ако не бъде изпълнено сериозно ще накърни равноправността в отношенията
между двете страни по тези договори. В посоченото от ищеца решение № 102 по
т.д. № 897/2009 на II т.о. на ВКС се касаело за неизпълнение в размер на 10 %
от задължението по договора, далеч по-малко от процесното. По отношение на
аргумента на ищеца за краткост на предоставения срок за изпълнение следвало да
се посочи, че ответника много добре разбирал трудностите, които съществуват
пред арендатора за реализирането на тази разпоредба на договорите. По тази
причина в своите писма той не поставял условие на арендатора за моментално
предоставяне на 20 % от земеделските земи за лични нужди, а за предприемане на
действия по изпълнението на тези клаузи на договорите. Ищецът обаче никъде в
исковата молба не посочвал действителния текст на изявленията на ответника, че
в срок от 7 дни от получаването на писмото се очаква съдействие за предоставяне
на 20 на сто от земеделската земя за лично ползване, като в случай на
бездействие или отказ, ответника предупредил, че ще счита договора за развален.
Неоснователен и недоказан бил аргументът, че срокът бил невъзможно малък.
Оставащият срок до изтичане на договора също не можел да бъде аргумент в полза
на ищеца да не изпълни задълженията си по чл. 9 от договорите. Ответника
направил това изявление преди края на стопанската година, за да има възможност
арендаторът да предприеме необходимите действия и да ги реализира от началото
на следващата стопанска година - от 01.10.2020 г.. Три месеца били разумен и
възможен срок, в който арендаторът да изпълни задълженията си, произтичащи от
разпоредбите на чл. 9 от двата договора. Ответника встъпвал в процесните
договори като замествал дотогавашните арендодатели и по отношение на него не
можело да бъде противопоставяно изпълнението по договора преди той да стане
страна по него. За ответника срокът на договорите бил с продължителност от
встъпването до края на техния срок, а той търсел изпълнение на задъжението по
чл. 9 от арендните договори именно за този срок. Тоест за цялата
продължителност на арендното правоотношение между тези две страни. Счита, че
аргументите на ищеца, че е изпълнявал договорите преди ответника да встъпи в
тях са неотносими към производството. Счита, че разпоредбите на двата договора,
отразени в чл. 9 не се нуждаят от тълкуване, а дори и да бъде проведено
тълкуване на разпоредбите, те не следвало да се разбират в смисъла представен
от ищеца. По отношение на твърдението на ищеца за алтернативно тълкуване на
разпоредбите на договора от това, което било посочено в текста, счита, че
такова явно отклонение от текста на договора не могло да представлява негово
тълкуване, защото по този начин се извеждали права и задължения за страните със
съвършено различен обем. Ако волята на страните била твърдяната в исковата
молба, то те можели да уредят такива отношения помежду си и изрично да посочат
твърдените от ищеца права и задължения по договорите. Нито една друга
разпоредба на договора не навеждала към твърдяната от ищеца логика. Това не
можело да се изведе и от смисъла, който произтичал от целия договор, с оглед
целта на договора, обичаѝте в практиката или добросъвестността. Това че
ищецът системно сключвал договори с идентични разпоредби, които процесуалният
му представител квалифицирал като такива с подвеждащ текст, не можело да се
възприема като обичай в практиката. Най - вече защото се отнасяло единствено до
дейността на ищеца, а не и за други арендатори. Освен това, не било израз на
добросъвестност да се сключват договори с разпоредби, които имат подвеждащ
текст. Следвало да се отчете и фактът, че арендатора е търговец, който по
занятие арендувал земеделска земя. Както първоначалните арендодатели, така и
ответника били физически лица. Те по смисъла на правото не били професионалисти
и не осъществявали по занятие сключването на такива договори. В този смисъл
арендаторът, който сам признавал, че сключва еднотипни договори дължал на
своите контрагенти добросъвестност в преддоговорните отношения и при
сключването на договори, щом за него било известно, че дадена разпоредба в
сключваните от него договори се отличава флагрантно с действителната воля,
която той желал да вложи, следвало да изправи тази грешка. За това съществувал
широк набор от правни възможности. Повдигал се въпросът за добросъвестността и
грижата, която търговецът следвало да полага при договарянето. За арендатора
съществувала и възможността при получаване на уведомлението от ответника, че е
станал собственик, да го информира за действителната воля на страните. За да се
тълкува разпоредба на договор, тя трябвало да е неясна, а разпоредбата на чл. 9
от процесните договори не била двусмислена или неясна. Договорите за аренда се
сключвали в строга форма за действителност и се вписвали в имотния регистър и в
регистрите към общинската служба по земемделие. Това вписване служело, като
гаранция за предвидимостта на обема от права и задължения, които се разкривали
въз основа на арендния договор. Възможността разпоредбите на арендния договор
да се тълкуват в толкова широк порядък, какъвто предлагал ищецът практически
заобикаляли оповестителния характер на вписването и като цяло се поставял
въпросът за цялостната действителност на договора на основание чл. 26, ал. 2,
изр. 1, предложение последно от ЗЗД. Договорите за аренда били формални и било
недопустимо за съдържанието им да се ангажират гласни доказателствени средства.
Претендира разноски.
В съдебно заседание ищеца, чрез процесуалните си
представители поддържа предявените искове по доводите в исковата молба. Излага
подробни съображения в писмена защита.
В съдебно заседание ответника, чрез процесуалния си представител поддържа
подадения отговор. Възразява срещу размера на адвокатското възнаграждение на
процесуалния представител на ищеца. Излага подробни съображения в писмена защита.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по
делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
Установява се от договор за аренда на земеделска
земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 15258 от 30.10.2013 г.
на *** П. Д. с район на действие Районен съд
- Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево като акт № 159, том 11,
вх. рег. № 5687/30.10.2013 г., че В.К.М. като арендодател, от една страна, и „Балея"
ЕООД като арендатор, от друга, сключили договор за аренда на земеделска земя,
относно земеделска земя, намираща се в землището на село Богатово, с площ от
2,038 дка, в местност „Раздола", категория III, представляваща имот №
030104. В чл.
2 от договора за аренда е уговорено,
че е сключен за срок от 8 стопански години, считано от 01.10.2013 г.. В чл. 3,
ал. 1 от договора за аренда е уговорено, че арендодателя е длъжен да предаде
земеделските земи в състояние което позволява използването им за производство
на стопанска продукция. В чл. 4, ал. 1 от договора за аренда е уговорено, че
арендатора е длъжен да ползва земята за производство на селскостопанска
продукция. В чл. 6 и чл. 7 от
договора за аренда е уговорено, че арендното плащане е в размер 14,00 лв. и 0,5
литра олио на декар за една стопанска година, като се извършва след
приключването на стопанската година, но не по – късно от 31 декември. В чл. 9 от договора за аренда е уговорено, че
арендаторът е длъжен при желание от арендодателя да му предостави земя за лично
ползване, но не повече от 20 % от арендуваната
от него земеделска земя. В чл. 10, чл. 11 и чл. 12 от договора за аренда са
уговорени основания и процедура за изменение и прекратяване на договора.
Установява се от договор за аренда на земеделска
земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 14837 от 13.12.2012 г.
на *** П. Д. с район на действие Районен съд - Севлиево, вписан в Служба по
вписванията - Севлиево като акт №110, том 7, Вх. рег.№ 4844/14.12.2012 г., че К.Г.К.,
като арендодател, от една страна, и „Балея" ЕООД като арендатор, от друга,
сключили договор за аренда на земеделска земя, относно земеделска земя,
намираща се в землището на село Богатово и град Севлиево, с обща площ 23.410 дка, както следва: поземлен имот, пл. №
- 018028, площ - 1.820 дка, местност - Чешмичката, обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО,
с. Богатово, идентификатор: 04555.18.28; поземлен имот, пл. № - 014084, площ -
3.650 дка, местност -Джевезлика, обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, с. Богатово,
идентификатор: 04555.14.84; поземлен имот, площ - 8.100 кв. м., местност
-Раздола, обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, гр.Севлиево. п.к.5400, идентификатор:
65927.51.52; поземлен имот, пл. № - 015058, площ - 1.550 дка. местност - Долмата.
обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, с. Богатово; поземлен имот, пл. № 012025, площ -
2.460 дка, местност - Кисикору, обл. ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, с. Богатово;
поземлен имот, пл. № 013083, площ - 2.640 дка., местност - Под лозята, обл.
ГАБРОВО, общ. СЕВЛИЕВО, с. Богатово. В чл. 2 от договора за аренда е уговорено,
че е сключен за срок от 8 стопански години, считано от 01.10.2013 г.. В чл. 3,
ал. 1 от договора за аренда е уговорено, че арендодателя е длъжен да предаде
земеделските земи в състояние което позволява използването им за производство
на стопанска продукция. В чл. 4, ал. 1 от договора за аренда е уговорено, че арендатора
е длъжен да ползва земята за производство на селскостопанска продукция. В чл. 6
и чл. 7 от договора за аренда е уговорено, че арендното плащане е в размер
14,00 лв. и 0,5 литра олио на декар за землището на село Богатово, а за землището
на град Севлиево в размер 14,00 лв. на декар, за една стопанска година, като се
извършва след приключването на стопанската година, но не по – късно от 31
декември. В чл. 9 от договора за аренда е уговорено, че арендаторът е длъжен
при желание от арендодателя да му предостави земя за лично ползване, но не
повече от 20 % от арендуваната от него
земеделска земя. В чл. 10, чл. 11 и чл. 12 от договора за аренда са уговорени
основания и процедура за изменение и прекратяване на договора.
От писмо от 29.06.2020 г. до „Балея" ЕООД от Т.К.П.,
е видно, че последния е заявил, че е станал собственик на имота, описан в договора
за аренда на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. №
15258 от 30.10.2013 г. на *** П. Д., като на основание чл. 9 от договора за
аренда, иска да му бъде предоставена за лично ползване 20 на сто от
арендованата земеделска земя, като предоставената му част следва да има достъп
до посочен съседен имот – полски път. Заявява, че тази промяна следва да бъде
оформена като анекс към договора. Определя
срок от 7 дни, в който очаква съдействие за предоставянето му на исканата земя
за лично ползване, като заявява, че в случай на бездействие или отказ ще счита
договора за развален.
От писмо от 02.07.2020 г. до „Балея" ЕООД от Т.К.П.,
е видно, че последния е заявил, че е станал собственик на 2/3 идеални части от
имотите, описани в договора за аренда на земеделска земя с нотариално
удостоверяване на подписите peг. № 14837 от 13.12.2012 г. на *** П. Д., като на
основание чл. 9 от договора за аренда, иска да му бъде предоставена за лично
ползване 20 на сто от арендованата земеделска земя. Заявява, че тази промяна
следва да бъде оформена като анекс към договора. Определя срок от 7 дни, в който очаква
съдействие за предоставянето му на исканата земя за лично ползване, като
заявява, че в случай на бездействие или отказ ще счита договора за развален.
От писмо от 13.07.2020 г. от „Балея" ЕООД до Т.К.П.,
е видно, че със същото е заявено в отговор на писмата от 29.06.2020 г. и от
02.07.2020 г., че може да бъде предоставен средния добив от продукцията (пшеница или царевица), но не повече от 20 % от арендуваната земя, след
заплащане на разходите за агротехническите мероприятия. Посочено е, че при
предоставяне на 20 % от площта на имотите по договорите ще се обособят много
малки парчета земя, което би нарушило безпрепятственото ползване на имотие по
предназначение, в разрез с чл. 1 от договора.
От справка по партидата на „Балея" ЕООД в Агенция
по вписванията е видно, че на
16.07.2020 г. са вписани прекратявания на договорите за аренда на земеделска
земя с peг. № 15258 от 30.10.2013 г. и с peг. № 14837 от 13.12.2012 г. на *** П.
Д..
От преводно нареждане от 23.10.2020 г., за сума
76,00 лв., с основание рента 2019/2020, Севлиево, от преводно нареждане от
27.10.2020 г., за сума 352,00 лв., с основание рента 2019/2020, Богатово и от
уведомление от 11.04.2019 г. е видно, че
такива суми са преведени от ищеца по банкова
сметка ***.
Установяват се от показанията на свидетеля Емил
Росманов, следните факти: свидетеля работи за „Балея груп“ ЕООД от 5 години,
като агроном; през 2019 – 2020 г. в землището в с. Богатово, а също и в
процесните имоти, „Балея“ ЕООД засяла царевица; в края на юни до средата на юли
месец царевицата е около 2 метра висока; в този период на годината царевицата започвала
да образува зърно, да оформя кочани; в този период на развитие и зрялост на
растенията, от нива средно 2 декара не може да се дадат 400 кв. метра (20 %) на
друг земеделски производител да прави други неща; навлизане на техника по това
време на годината би унищожило културата; свидетеля в практиката си не е виждал
засята площ в царевичен масив с други култури, тъй като ако се засее юли месец
друго разстение, то няма как да се развие, защото е много горещо и има голяма
конкуренция от царевичните растения; средният добив от парче земя 400 кв. м. би
бил по-малък в сравнение със средния
добив от парче земя 2 дка с 70 % – 80 %; реколтата от царевица от „Балея“, в
зависимост от климатичните условия, обикновено се събира септември месец, но е
имало случаи и декември; 2020 г., свидетеля
мисли, че реколтата от царевица е събрана около септември месец; след края на
стопанската година и прибирането на реколтата могат да се водят преговори и земята
да бъде разделена; форма на лично ползване, чрез предоставяне на арендодатели на
част от земята, която са отдали, не е приета в района, под лично ползване се
има предвид, че след прибиране на реколтата, арендодателите получават някакво
зърно, продукция.
Установяват се от показанията на свидетелката
Елисавета Георгиева, следните факти: свидетелката работи в „Балея“ ЕООД от
април 2017 г., като нейно задължение е сключване на арендни и наемни договори,
подновяване на изтекли такива, покупка на земя и изплащане на аренди;
свидетелката познава текста на процесните договори, конкретно чл. 9 от същите;
във връзка с текста на чл. 9 свидетелката заявява, че откакто е на работа в
„Балея“ ЕООД не е имало случай, в който арендодател да е проявил желание да му
се предостави на терен 20 % от договорните площи, като не знае дали има такива
и преди, да бъде предоставена площ на терен да се обработва физически; 20 %, които
се дават за лично ползване, тъй като много от наемодателите и арендаторите
живеят на село и имат животни, идеята на този чл. 9-ти е да им се предостави за
тия 20 % продукция в натура – царевица или пшеница; събирала се определена
такса и после се раздавала продукция в натура; в Богатово, практиката била да се
събира определена вноска за пшеница и царевица, септември месец се правел
график, карало се с камиони зърно и в съботен ден се раздавало зърното на
площада; всички в района били наясно с тази процедура; в Богатово и в другите
села, другите фирма също раздавали зърнена култура, а не давали земи да бъдат
обработвани от арендодателя, навсякъде се давало зърно; в другите села била
същата практиката, в едно и също село използвали един и същ навес в стопанския
двор да раздават зърно и се договаряли кой кога ще раздава продукция, да не се
засичат; така практикували и ЕТ „Светозар Дичевски“, кооперацията в с. Сенник,
кооперацията в с. Кормянско – всичките раздавали по този начин зърно.
При така установените обстоятелства съдът прие следното от правна
страна:
Уважаването на предявените
положителни установителни искове по чл. 124, ал. 1 ГПК предполага установяването от страна на ищеца, с оглед
доказателствената му тежест, наличие на следните предпоставки, а именно: сключването на валидни договори
за аренда, с предмет описаните в исковата молба имоти, както и изпълнение на
основните си задължения по тези договори.
По делото ищеца установи с представените по делото
договори за аренда сключване на договор
за аренда на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. №
15258 от 30.10.2013 г. и договор за аренда на земеделска земя с нотариално
удостоверяване на подписите с peг. № 14837 от 13.12.2012 г., и двата
на *** П. Д., с район на действие Районен съд – Севлиево. Ищецът „Балея"
ЕООД е арендатор по посочените договори,
а с оглед неоспорените твърдения в исковата малба, че ответника е придобил
собственост върху имотите, следва да се приеме, че същият е арендодател. Не се
установиха по делото каквито и да било обстоятелства, които да обосновават
посоченото в отговора основание за нищожност на договорите – привидност по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр. 1,
предложение последно от ЗЗД, поради което същите следва да се приемат за
валидни.
Спорът между страните по делото е концентриран
основно върху наличието или липсата на изпълнение на задължението на арендатора
по чл. 9 от двата договора за аренда. В чл. 9 от договорите за аренда е
уговорено, че арендаторът е длъжен при желание от арендодателя да му предостави
земя за лично ползване, но не повече от
20 % от арендуваната от него земеделска земя. Оскъдно уреденото
задължение в чл. 9 от договорите за аренда, което в случай на буквалното му
възприемане от една страна не дава отговор на въпроса по какъв ред и при какви
критерии би била определена тази не повече от
20 % от арендуваната земеделска земя, а от друга страна би било в
противоречие не само с чл. 3, ал. 1 от договора, уреждащ задължение за
арендодателя да предаде земеделските земи предмет на договора и с чл. 4, ал. 1
от договора, уреждащ задължение за арендатора да ползва земята за производство
на селскостопанска продукция, но и с нормативно установената същност на
арендния договор, конкретно с чл. 2 ЗАЗ, съгласно който с договора за аренда
арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване
обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане, като
добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от
момента на отделянето им, налага тълкуване на чл. 9 от процесните договори за
аренда.
При изясняване волята на страните по сделките,
обективирани в процесните договори за аренда, следва да се съобрази трайната
практика на ВКС, споделена напълно от настоящият състав, съгласно която на
тълкуване според критериите на чл. 20 ЗЗД подлежат неясните, непълни, и неточни
уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение, и спор
между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване
на договора общо съгласие, и целените с договора правни последици. Тълкуването
се извършва съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, за да се изясни действителната,
а не предполагаемата воля на договарящите. Прилагането на критериите на чл. 20 ЗЗД, предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с
друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта му,
обичаите в практиката, и добросъвестността, но без да се подменя формираната
при сключването на договора, и обективирана в съдържанието му воля на страните.
Тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с
оглед обстоятелствата, изявленията, и поведението на страните при сключването
на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други
сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се
открие точната воля.
При съобразяване на горните критерии за тълкуване
волята на страните следва да се приеме, че с процесните договори за аренда,
арендодателите са се задължили да предоставят на арендатора за временно
ползване описаните в договорите имоти, а арендаторът - да извърши определеното
в договорите арендно плащане. Не следва буквално да се възприема задължението в
чл. 9 от договорите за аренда, тъй като разпоредбата е непълна – липсва
посочване реда и критериите, по които се определя конкретната земеделска земя,
в размер на не повече от 20 % от
арендуваната земя, а същата е и неясна доколкото е в противоречие с цитираните
по – горе чл. 3, ал. 1 и чл. 4, ал. 1 от договорите, които пък са в
съответствие с ЗАЗ. В конкретния случай за да се установи действителното
съдържание на чл. 9 от процесните договори за аренда, тълкувайки отделните
договорни уговорки във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от
договора, като се изхожда от целта му и обичаите в практиката, установени от
показанията на разпитаните по делото свидетели Елисавета Георгиева и Емил Росманов, преценени с оглед на всички други
данни по делото, предвид възможната им заинтересованост, с оглед служебните им
отношения с ищеца, по делото следва да се приеме, че смисъла на тълкуваната
разпоредба е посочения от ищеца - получаване на 20 % от продукцията, а не обратно
отдаване на земята за ползване на арендодателя. Извод в тази насока следва и от
писмата от 29.06.2020 г. и от 02.07.2020 г. от Т.К.П. до „Балея" ЕООД, с
които се иска от ответника, претендираното изпълнение на задължение по чл. 9 от
договорите за аренда да бъде оформено като анекс към договорите, което само по
себе си сочи съзнание у ответника, че претенциите му не се основават на
съществуващите договори между страните, а на едно желано от същия бъдещо изменение
на договорите.
Предвид изложеното установи се, че ищеца е изпълнил
задълженията си по процесните договори за аренда, същият е заплатил уговореното
арендно плащане, видно от преводните нареждания от 23.10.2020 г. и от 27.10.2020
г., и от уведомление от 11.04.2019 г. по
банкова сметка ***, като последният не е заявил надлежно искане за предоставяне
на земеделска продукция, съобразно изяснения по – горе смисъл на чл. 9 от договорите за аренда,
поради което не може да се приеме наличие на неизпълнение на задължение,
произтичащо от посочената договорна клауза.
Евентуално дори да би могло да се приеме, че смисълът
на чл. 9 от процесните договори за аренда е твърдения от ответника, приложение
в конкретния случай би следвало да намери правилото на чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Съгласно
Постановление № 3 от 29.III.1973 г., на Пленум на ВС, според разпоредбата на
чл. 87, ал. 4 ЗЗД не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част
от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В този случай
преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение с
интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното отношение
на последния към интереса му и към неизпълнената част от задължението на
длъжника, а от обективните дадености. В конкретния случай при липса на
твърдения и доказателства по делото за каквото и да било неизпълнение от страна
на арендатора по отношение предходните арендодатели през всичките изтекли
години на договорите от 2013 г., при доказано изпълнение на основното
задължение на арендодателя за заплащане на арендното плащане на ответника, след
встъпването му в договора, включително и за претендираните от последния 20 % земи,
по делото дори да се приеме наличие на неизпълнение същото би било под 20 % или 1/5, дори съотнесено към
задълженията на арендодателя за една
година, а за целия срок на договора би било многократно по – малко. С оглед
изложеното се налага изводът, че неизпълнената част от задължението е
незначителна с оглед интереса на арендодателя, поради което е налице хипотезата
на чл. 87, ал. 4 ЗЗД и последният не би могъл да развали договорите за аренда.
С оглед всичко изложено, исковете са основателни и следва да бъдат уважени.
С оглед изхода на делото и направеното от ищеца искане в този смисъл, ответника
следва да бъде осъден да му заплати, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, направени съдебни разноски за заплатени такси и адвокатско възнаграждение,
съобразно доказателствата за заплатени от ищеца разноски. Възражението, че
представеният договор за правна помощ не доказва извършване на разноски, за
посочената в договора като заплатена в брой сума, съдът намира за неоснователно,
тъй като вписването в представения договор за правна помощ, че плащането се е
извършило в брой е достатъчно да го удостовери и има характера на разписка (т. 1, т. р. 6/2012 г. на ОСГТК). По
отношение на размера, в който следва да се присъдят разноските съдът намира, че
следва да съобрази заявеното от ответника искане за присъждане на по - нисък
размер на разноските за адвокатско възнаграждение на ответника поради
прекомерност съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото,
на основание чл. 78, ал. 5 ГПК. Съдът взе предвид, че в производството процесуалният представител на
ищеца е изготвил искова молба, заявил е доказателствени искания, участвал е в две
открити съдебни заседания, участвал е при събиране на доказателствата в
посочените съдебни заседания. С оглед на горното и като съобрази характера на
спора, който се отличава със сравнително ниска фактическа сложност и средно
висока правна сложност, обема и съдържанието на осъщественото от пълномощника
процесуално представителство, съдът счита, че договореното и заплатено от ответника
адвокатско възнаграждение в размер от 2440,00 лв. е прекомерно. Предвид
изложеното съдът намира, че размер от 800,00 лева за разноски за адвокатско
възнаграждение за ответника би бил съобразен с критериите заложени в
разпоредбите на Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, с оглед и интереса по делото, доколкото такъв
размер не надхвърля съществено минималното възнаграждание, предвидено в
посочените норми, а от друга страна предвид, гореобсъдените процесуални действия
в случая не са налице основания за определяне на абсолютния нормативноустановен
минимум. Следва да се присъдят на ищеца и разноски за заплатена държавна такса от 100,00 лв. или разноски в
общ размер 900,00 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че между
„Балея" ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Севлиево, ул. „Зелениковец" № 9 и Т.К.П.,
с ЕГН **********,***, съществуват арендни правоотношения: по договор за аренда
на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 15258 от
30.10.2013 г. на *** П. Д. с район на действие Районен съд - Севлиево, вписан в
Служба по вписванията - Севлиево като акт № 159, том 11, вх. рег. №
5687/30.10.2013 г., относно земеделска земя, намираща се в землището на село
Богатово, с площ от 2,038 дка, в местност „Раздола", категория III,
представляваща имот с идентификатор 04555.30.104 и по договор за аренда на
земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 14837 от
13.12.2012 г. на *** П. Д. с район на действие Районен съд - Севлиево, вписан в
Служба по вписванията - Севлиево като акт №110, том 7, Вх. рег.№
4844/14.12.2012 г., относно земеделска земя, намираща се в землището на село
Богатово, Община Севлиево и град Севлиево, както следва: поземлен имот, с площ –
1,820 дка, местност - Чешмичката, обл. Габрово, общ. Севлиево, с. Богатово, с идентификатор
04555.18.28; поземлен имот, с площ – 3,650 дка, местност -Джевезлика, обл. Габрово,
общ. Севлиево, с. Богатово, с идентификатор 04555.14.84; поземлен имот, с площ –
8,100 кв. м., местност - Раздола, обл. Габрово, общ. Севлиево, гр. Севлиево.
п.к.5400, с идентификатор: 65927.51.52; поземлен имот, с площ – 1,550 дка.
местност - Долмата. обл. Габрово, общ. Севлиево, с. Богатово, с идентификатор 04555.15.58;
поземлен имот, с площ – 2,460 дка, местност - Кисикору, обл. Габрово, общ. Севлиево,
с. Богатово, с идентификатор 04555.12.25; поземлен имот, с площ – 2,640 дка.,
местност - Под лозята, обл. Габрово, общ. Севлиево, с. Богатово, с идентификатор
04555.13.83.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, Т.К.П., с
ЕГН **********,*** да заплати на „Балея" ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Севлиево, ул. „Зелениковец" № 9,
направените по делото разноски в общ размер на 900,00 лева.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Габровския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: