Р Е Ш Е Н И Е
Номер Година 13.12.2017 Град КАРЛОВО
В ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски районен съд втори
граждански състав
На тринадесети ноември две хиляди и седемнадесета
година
В публично заседание в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЛАДИМИР ИВАНОВ
Секретар: Красимира Божакова
като разгледа докладваното от
съдията
гражданско дело №984 по описа
за 2016 година
и за да се произнесе, взе
предвид:
Производството е по иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Съдът е сезиран с искова молба от
Г.С.С., ЕГН: **********,***, оф.., чрез адв. С.М. против Я.В.Д., ЕГН:
**********, с адрес: ***. Ищецът моли съда да постанови решение, с което да
бъде обявен за окончателен сключеният на 28.10.2015 г. между Я.В.Д. в качеството му на продавач и Г.С.С., ЕГН
********** в качеството му на купувач предварителен договор за покупко-продажба
на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор .по
кадастралната карта и регистри на гр. С. одобрени със Заповед РД-18-8 от
11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 85 /осемдесет и пет/
кв.м., представляващ трети жилищен етаж от триетажна масивна жилищна сграда с
идентификатор .., построена в
поземлен имот с идентификатор ..., представляващ УПИ VIII от кв. 56 по ЗРП на
гр.С. с административен адрес: гр.С. ул. „Г.А. №., при граници и съседи на
самостоятелния обект в сграда с идентификатор .- на същия етаж-няма; под обекта
- ..; над обекта- няма, ведно с 5.5 /пет и половина/ идеални части от общите
части на сградата. Претендират се и направените по делото разноски.
Ищецът твърди, че на 28.10.2015
г. между него, като купувач и ответника,
като продавач, бил подписан на основание чл.19 от ЗЗД предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който ответникът поел
задължение в срок до 28.04.2016 г. да прехвърли в законоустановената форма и
без вещни и облигационни тежести правото на собственост върху следния недвижим
имот: трети етаж на масивна жилищна сграда с площ от 85 /осемдесет и пет/ кв.м.
заедно с 5.5 /пет и половина/ кв. м. идеални части от общите части от сградата,
който етаж е разположен в сграда с идентификатор .., построена в квартал 56,
УПИ VIII по плана на гр. С. с адрес: гр. С. ул. „Г.А. №.при граници и съседи на
сградата: на юг-дворове с идентификатори ..и ..; на запад- ул. „Г.А.“ с
идентификатор ..; на север- двор с идентификатор ....; на изток-спортна
площадка с идентификатор ...... Ищецът от своя страна се задължил да заплати
цена в размер на 20 000 лева.
Твърди, че преди сключването на
предварителния договор от страна на продавача като титуляр на правото на
собственост била предприета процедура по изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри по отношение на обекта, предмет на правото на
собственост по предварителния договор, съгласно което изменение било предприето
архитектурно заснемане на самостоятелен обект в сграда, представляващ трети
жилищен етаж в триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор .., а по
Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104 том I дело № 271 от 1975г. –
втори жилищен етаж.
Съгласно доклада на оценителя,
третият жилищен етаж представлявал самостоятелен обект в сграда с идентификатор
.по кадастралната карта и регистри на гр. С. одобрени със Заповед РД-18-8 от
11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в триетажна масивна
жилищна сграда с идентификатор ..., построена в кв. 56 в УПИ VIII по ЗРП на
гр.С. с административен адрес: гр.С. ул. „Г.А. №., при граници и съседи на
самостоятелния обект в сграда- на същия етаж-няма; под обекта- ..; над
обекта-няма.
Правото но собственост върху
обекта по предварителния договор било придобито от ответника въз основа на
Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело № 271 от 1975 г.,
съгласно който ответникът чрез своята майка бил надарен с ½ идеална част
от дворно място - парцел 8-ми, пл. номер 1065 в кв.56 на гр. С.. заедно с целия
втори етаж от построената в имота двуетажна жилищна сграда, което било посочено
в доклада на оценителя при изменението на кадастралната карта и регистри.
Твърди, че както недвижимият
имот, така и вторият жилищен етаж по Нотариален акт за дарение на недвижим имот
№ 104, том I, дело № 271 от 1975 г., съответствали и били идентични с предмета
по предварителния договор.
Твърди, че на 28.04.2016 г.
съгласно чл. 2.3 от договора и предвид липсата на предпоставките по чл.3.2. от
договора, настъпил падежът на задължението на продавача да прехвърли правото на
собственост върху горепосочения самостоятелен обект в сграда, което основно
задължение той не изпълнил доброволно, въпреки платената му от ищеца цена за
правото на собственост в размер на 20 000 лева.
Липсата на доброволно изпълнение
на задължението на ответника по предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот обосновавало правния интерес на ищеца да предяви настоящия
конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
С отговора си на исковата молба,
чрез назначения особен представилтел – адв. Р.И., ответникът оспорва иска.
Твърди, че за да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД, в тежест на ищеца е
да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки, а именно: между
страните да е налице сключен валиден предварителен договор за продажба на имот,
предварителния договор следва да съдържа всички съществени клаузи на
окончателния, ищецът следва да е изправна страна, т. е. да е изпълнил поетите с
него задължения. Наред с това следва да се установи и че продавачът по
предварителния договор е собственик на имота, както и че са налице законовите
изисквания за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Твърди, че ищецът
е представил нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело
271/1975г. на С. К. - Карловски районен съдия, въз
основа на който собствеността е придобита от лицето Я.В. Я.. Предварителният
договор бил сключен между лицата Я.В.Д. – продавач и Г.С.С. – купувач. Не
можело да се установи идентичност между лицата Я.В. Я.. и Я.В.Д.. В тази връзка
не можело да се установи, че Я.В.Д. е собственик на имота по предварителния
договор. Оспорва обстоятелството и че е налице идентичност между имота описан в
нот. акт № 104, том I, дело 271/1975г. на С. К.- Карловски районен съдия и
този, предмет на предварителния договор. По делото било представено
удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал. 1 от ДОПК в която като
собственик бил вписан К.И.К.. Съгласно разпоредбата на чл.363 от ГПК съдът
проверявал и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред. Съобразно разпоредбата на чл.264 от ДОПК, прехвърлянето на вещни
права върху недвижими имоти се допускало след представяне на писмена декларация
от прехвърлителя, че няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение
задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или
липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверявало в данъчната
му оценка. Твърди, че според ал. 4 на същия член, когато прехвърлителят
декларирал, че има публични държавни и общински задължения, действията по ал.1
можели да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено
декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се
погасяват от сумата срещу прехвърлянето и купувачът внесе дължимата сума в
съответния бюджет. По настоящото дело нямало представена от прехвърлителя
декларация по чл.264 от ДОПК за наличието или липсата на публични задължения за
данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. От представената справка -
извлечение от електронния портал на НАП извършена по ЕГН на Я.Д. било видно, че
същият имал непогасени задължителни осигурителни вноски. Представена била
разписка за изплащане на цялата договорена сума по договора, поради което и
продавачът нямало как да е могъл да декларира, че при наличието на публични
вземания същите могат да се погасят от продажната цена. Липсата на
удостоверение за данъчна оценка за процесния имот правело невъзможно да се
установи не само дали има непогасени данъчни задължения за имота, а и правело
невъзможно определянето от съда на дължимите нотариални такси и данък за
прехвърлянето на имота. Ето защо и с оглед на горното моли съда да постанови
решение, с което да отхвърли иска като неоснователен и недоказан.
От събраните по делото
доказателства, съдът намира за установено от фактическа им правна страна
следното:
Предявеният иск е допустим тъй
като съгласно чл.19, ал.3, изр.1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. А с оглед на
това, че до настоящия момент не е сключен окончателен договор, се обуславя и
правния интерес и активната процесуална легитимация на ищеца да води настоящото
производство, като ответникът е пасивно легитимиран.
Разгледан по същество, искът е и
основателен по следните съображения:
За да бъде уважена претенцията по
чл.19, ал.3 от ЗЗД, е необходимо преди всичко предварителният договор да е
валиден, т. е. да отговаря на изискванията за неговата действителност,
установени в чл. 26 – 33 от ЗЗД. Той трябва да съдържа основните елементи на
договора: съгласие, основание и предмет и да е сключен в надлежната според
закона форма за неговата действителност.
По делото е представен заверен
препис от Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 104, том I, дело № 271
от 1975 г., на С. К.- Карловски районен съдия, от който е видно, че лицето В..
Я. Д. е дарил на непълнолетния си син Я.В. Я., действащ лично и със съгласието
на майка си М.Д.Д., следния недвижим имот:
½ идеална част от празно дворно място, цялото 574 кв. м.,
находящо се в гр. С. до съседи: наследниците на С.К., Т.И. М., Т.В. ***, който
имот по плана на града съставлява урегулиран парцел 8-ми, пл. номер 1065 в кв.
56 на гр. С.. заедно с целия втори етаж от построената в имота двуетажна
жилищна сграда.
От писмо с изх. № С-1689/1 от
19.04.2017 г. на О.С.се установява, че имената на ответника по настоящото дело
Я.В.Д., ЕГН: ********** не
са променяни. Приложено е удостоверението за родствени връзки изх.
№243/19.04.2017 г., от което е видно, че
родители на ответника са В. Я. Д. и М.Д.Д., т. е. лицата, отразени в Нотариален акт за дарение на
недвижим имот № 104, том I, дело № 271 от 1975 г.. Ето защо съдът приема за
безспорно, че именно на ответника Я.В.Д., ЕГН: ********** е бил дарен
недвижимия имот, описан в нотариалния акт.
Представен е предварителен
договор от 28.10.2015 г. сключен между Я.В.Д.
в качеството му на продавач и Г.С.С., в качеството му на купувач за
покупко-продажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор .по кадастралната карта и регистри на гр. С. одобрени със Заповед
РД-18-8 от 11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 85
/осемдесет и пет/ кв.м., представляващ трети жилищен етаж от триетажна масивна
жилищна сграда с идентификатор .., построена
в поземлен имот с идентификатор ..., представляващ УПИ VIII от кв. 56 по ЗРП на
гр.С. с административен адрес: гр.С. ул. „Г.А. №., при граници и съседи на
самостоятелния обект в сграда с идентификатор .- на същия етаж-няма; под обекта
- ..; над обекта- няма, ведно с 5.5 /пет и половина/ идеални части от общите
части на сградата.
Доколкото ответникът, чрез
особения си представител, е оспорил идентичността на дарения имот с имота
описан в предварителния договор, по делото е била назначена съдебно-техническа
експертиза с поставена на вещото лице задача именно в този смисъл. От
заключението на вещото лице, което съдът е приел по делото като компетентно и
обективно изготвено, както и от приложнията към него се установява, че описаният в Нотариален акт № 104, том I,
дело № 271 от 1975 г., на С. К.- Карловски районен съдия недвижим имот е
идентичен с имота, предмет на процесния предварителен договор от 28.10.2015 г.
сключен между продавача Я.В.Д. и купувача Г.С.С..
С оглед изискването на чл. 363 от ГПК, след като обсъди представените по делото доказателства, съдът намира, че
са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността на процесния имот по
нотариален ред.
На първо място, продавачът да е
собственик на имота – предмет на продажба, което се установява от Нотариален
акт № 104, том I, дело № 271 от 1975 г., на С. К.- Карловски районен съдия и от
представеното по делото като доказателство постановление за възлагане на
недвижим имот върху продавача по предварителния договор и ответник по
предявения иск. Това е годно и същевременно достатъчно основание ответникът да
се легитимира като собственик на недвижимия имот – предмет на договора, сключен
на 28.10.2015 г. Независимо от това, решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както
всички други съдебни решения, се ползва със сила на пресъдено нещо само между
страните, посочени в него. То има действие по отношение и на неучаствувалите в
производството по постановяването му лица, но те всякога могат да му
противопоставят свои права и да възразяват по съдебен ред срещу това решение,
което само по себе си не може да има по-силно действие от един нотариален акт,
който то има за предназначение да замести. Освен това, продажбата на чужда вещ
по принцип не е нищожна, но сделката не би породила вещно – транслативен ефект,
тъй като никой не може да прехвърли права, с каквито не разполага.
Следва да се посочи по - нататък,
че предварителният договор е изготвен в писмена форма, съгласно изискването на
чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, и съобразно разпоредбата на чл.19, ал.2 от ЗЗД, съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Конкретизирани
са вещите, съобразно изискванията за тяхната индивидуализация по чл. 6, ал. 1,
б „в” от Правилника за вписванията, посочена е и цената. Следователно,
предварителният договор поражда действителното задължение за ответника в
качеството му на продавач, да прехвърли собствеността върху посочените вещи, и
от друга страна – задължение на купувача да заплати определената в договора
цена. Според уговореното между страните, продавачът е поел задължение в срок до
28.04.2016 г. да прехвърли в законоустановената форма и без вещни и
облигационни тежести правото на собственост върху имота, а купувачът от своя
страна се задължил да заплати цена в размер на 20 000 лева. Съгласно чл. 2.3 от договора, на 28.04.2016 г. е настъпил падежът на
задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху
горепосочения самостоятелен обект в сграда, като по делото не са представени
доказателства това да е сторено. От своя страна ищецът е представил
доказателства за изпълнение на своето задължение по процесния предварителен договор
– подписана от страните разписка от 28.10.2015 г. в която е отразено плащане на
сумата от 20 000 лева от Г.С.С. в полза на Я.В.Д..
Съобразно разпоредбата на чл.264
от ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след
представяне на писмена декларация от прехвърлителя, че няма непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се
удостоверява в данъчната оценка. По делото не е представена писмена декларация
от прехвърлителя в горния смисъл. Представено е удостоверение за данъчна оценка
изх. №**********/29.06.2017 г., което не касае процесния имот и не е относимо
към предмета на делото. Пълномощникът на ищеца взема становище, че е обективно
невъзможно да се снабди с актуално удостоверение за данъчна оценка, тъй като от
Дирекция „Местни данъци и такси“ – гр. С.. го уведомили, че за трети жилищен
етаж от триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор .. липсва подадена
данъчна декларация по чл.14 ЗМДТ.
Независимо от наведените от ответната страна
възражения в тази насока, съдът счита, че не са налице пречки за уважаване на
предявения конститутивен иск предвид разпоредбата на чл.364, ал.2 от ГПК.
Съгласно константната съдебна практика (Решение № 438 от 15.12.2011г. на ВКС по
гр.д.№ 1338 от 2010г. на ІV г.о. на ВКС, Решение № 12 от 03.07.2012г. на ВКС по
гр.д.№ 439 от 2011г. на ІІІ г.о., Решение № 102 от 21.07. 2017 г. на ВКС по т.
дело № 702/2016 г., ІІ т.о. и др.). наличието на неплатени, от страна на
продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или
непогасени други негови публични задължения, както и липсата на актуална
данъчна оценка за имота, не съставлява пречка за уважаване на конститутивния
иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Съгласно на чл.364, ал.2 от ГПК съдът не издава
препис от решението, с което се уважава конститутивния иск за обявяване на
предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен, докато
ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите
данъци и такси за имота. Непредставянето по делото на документи, установяващи липса на задължения за
данъци и други публични задължения на прехвърлителя, както и непредставянето на
актуална данъчна оценка, би съставлявало пречка за изповядване на сделката по
нотариален ред, съответно за вписването ѝ, но в случая това не съставлява
пречка за уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе
разпоредба на чл.364, ал.2 ГПК, приложима за особеното исково производство.
Липсата на актуална данъчна
оценка прави невъзможно цифровото определяне на дължимия данък за възмездно
прехвърляне на имуществото към момента на уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД,
но същевременно не е налице пречка в решението да се определят правилата за
изчисляването му, а ищецът да представи пред първостепенния съд актуална
данъчна оценка на имота, евентуално ползвана за изчисляването му.
Съгласно разпоредбата на чл.44,
ал.1 и чл.45, ал.1 от Закона за местните данъци и такси при придобиване по
възмезден начин на недвижими имоти приобретателят следва да заплати данък,
чийто размер се определя с Наредба на съответния Общински съвет / чл.1, ал.2 от
закона/. Регламентирана е и основата за определяне на данъка /чл.46 ЗМДТ/, а
това е оценката на имуществото към момента на прехвърлянето, равна на
уговорената цена, или данъчната оценка. Актуалната данъчна оценка съставлява
основа за определяне на дължимия данък за прехвърляне на имуществото само в
случай, че уговорената цена е по-ниска от данъчната.
Съгласно чл.42, ал.2 от от
Наредба за размера на местните данъци на Община С. при възмездно придобиване на
имущество данъкът е в размер на 2.5 на сто върху оценката на прехвърляното
имущество т. е. в случая дължимият данък е 2.5 на сто върху 20 000 лева
или 500.00 лева. Като основа за
определяне на размера на местния данък би могло да се вземе предвид актуалната
данъчна оценка, представянето на каквато се дължи от ищеца преди издаване на
препис от решението, само в случай, че данъчната оценка е по-висока от
договорената между страните продажна цена.
Дължимата нотариална такса на
основание чл. 85, ал. ал. 2 и 3 от ЗННД се определя по т. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа
по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане на
решението в сила и уговорената продажна цена.
В случая, вземайки предвид продажната цена на имота, дължимата
нотариалната такса е в размер на 240.50 лева. Като основа за определяне на размера на местния данък би могло да се
вземе предвид актуалната данъчна оценка, представянето на каквато се дължи
от ищеца преди издаване на препис от решението, само в случай, че
данъчната оценка е по-висока от договорената между страните продажна цена.
До плащането на разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси на имота, на основание чл. 364, ал. 2
от ГПК, съдът не следва да издава препис от решението.
Следва да бъде даден шестмесечен
срок на ищеца, считано от влизане в сила на настоящото решение, да извърши
отбелязването му в Агенция по вписванията, Служба по вписванията гр. Карлово на
основание чл. 112, б. „з” вр. с б. „а” от ЗС, като след изтичането на този
срок, вписването на исковата молба губи действието си /чл. 115, ал. 2 от ЗС/.
С оглед изложеното и при
наличието на всички елементи от фактическия състав на чл.19, ал.3 ЗЗД,
констатирани от съда, следва да се приеме, че предявеният иск е основателен.
Ищецът е претендирал разноски.
След като прецени представените по делото писмени доказателства, от които става
ясно, че окончателния договор не е сключен в договорения в предварителния
договор срок – до 28.03.2016 г., съдът намира, че са налице предпоставките на
чл.78 ал.1 от ГПК. Ето защо следва да осъди ответника да заплати на ищеца
направените по делото разноски в размер на общо 2895.00 лева.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА за окончателен
сключения на на 28.10.2015 г. между Я.В.Д., ЕГН:
**********,
с адрес: *** в качеството му на продавач и Г.С.С., ЕГН:
**********,***, оф..
в качеството му на купувач,
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор .по кадастралната карта и регистри
на гр. С. одобрени със Заповед РД-18-8 от 11.03.2011г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с площ от 85 /осемдесет и пет/ кв.м., представляващ трети
жилищен етаж от триетажна масивна жилищна сграда с идентификатор .., построена в поземлен имот с идентификатор
......,
представляващ УПИ VIII от кв. 56 по ЗРП на гр.С. с административен адрес: гр.С.
ул. „Г.А. №., при граници и съседи на самостоятелния обект в сграда с
идентификатор .- на същия етаж-няма; под обекта - ..; над обекта - няма, ведно
с 5.5 /пет и половина/ идеални части от общите части на сградата, за цена от 20 000 лв.
(двадесет хиляди лева),
изплатена от приобретателя Г.С.С., ЕГН:
**********.
ОСЪЖДА Г.С.С.,
ЕГН:
********** *** местен
данък в размер на 2,5 % върху оценката на прехвърленото имущество при основа
по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане в сила
на решението и уговорената продажна цена, която е 20 000 лева.
ОСЪЖДА Г.С.С.,
ЕГН:
********** да заплати по
сметка на Районен съд – Карлово нотариална такса, определена съгласно таблицата
по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност при основа по-високата оценка между данъчната оценка на
имота към датата на влизане в сила на решението и уговорената продажна цена,
която е 20 000 лева.
Преписи от решението да се издават
след като купувачът Г.С.С. представи удостоверение за данъчна оценка на имота
към датата на влизане в сила на решението, както и доказателства, че са платени
разноските по прехвърлянето на имота и дължимите данъци и такси за имота.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота
до заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН
СРОК, считано от влизане в сила на
решението на ищеца Г.С.С.,
ЕГН: ********** да извърши отбелязването му в Агенция по вписванията, Служба по
вписванията гр. К.. като след изтичането на този срок вписването
на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА Я.В.Д., ЕГН:
**********,
с адрес: ***, да заплати
на Г.С.С., ЕГН:
**********,***, оф..,
направените по делото разноски в размер на 2895.00 лв. (две хиляди осемстотин деветдесет и пет
лева).
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Пловдивски
окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
К.Б.