Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Татяна Събева | |
Постъпила е искова молба В.№ 9128/30.9.2014 г., подадена от пълномощник на О. В. Т. против „М.”О.-В.Т., с която е предявен иск по чл. 189 вр. чл.87 ЗЗД и чл. 108 вр. 192 от ЗЗД. В исковата молба се твърди ,че между страните по делото е сключен договор за замяна на недвижими имоти от 10.10. 2005 г., вписан № 8725/11.10. 2005 г., т.7,т.108, стр.182,4305 Служба по вписванията –В.Т. са заменени следните имоти- „М.” О.-В.Т. е прехвърлила на ищеца апартамент № 17 в ж.б. „Е. №..” В.А на ул. Б. Б.”№ ...в гр.В.Т.,жк”Ч.”, подробно описан и апартамент № 15 в Ж.б. „Е. №..”, ул.”К. П.”№.., В.Г, гр.В.Т. ,кв.”Б.”, подробно описан. В замяна Общината е прехвърлила Аптека, състояща се от търговска зала, офис и миялно помещение, находяща се на първи етаж от обществена сграда, построена в урегулиран поземлен имот 1-2777 от строителен квартал 114 по РП на гр. В. Т., находяща се на ул. "М." №..., със застроена площ от 72,59 /седемдесет и две цяло петдесет и девет стотни/ кв.м., актуван с АОС №189/09.07.1996 г., към момента част от идентификатор 10447.513.74.1. Твърди се ,че върху апартаментите са вписани законни ипотеки в полза на ПИБ съответно на 14.9.2005 г. и на 15.9. 2005 г., и поради неизпълнение на задълженията на „М.” О.-В.Т., банката е предприела действия по принудително събиране на вземанията си. Твърди се ,че към момента двата апартамента, които ответникът е прехвърлил на общината са обект на публична продан от ЧСИ Д.Б. по изп.д. № 135/2014 г. , като на 12.8. 2014 г. е обявена публична продан на двата апартамента. Твърди се, че е налице фактическия състав на чл. 189 ЗЗД-право на страната да развали договора за замяна, поради неизпълнение на задължението от страна на ответника да прехвърли правото на собственост по договора за заем. Твърди се, че законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция,тъй като и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли собствеността и да се предаде имота. Позовава се на чл. 189 ал.1 ЗЗД и чл. 87 ал.3 изр.1 от ЗЗД. Твърди се ,че поради характера на договора-замяна насрещните престации са недвижими имоти и аптеката следва да бъде върната на общината. Твърди се ,че ответникът е във владение на имота, като управителя на дружеството е назначен за пазач на същия по горепосоченото изпълнително дело. Моли да се развали сключения между страните – О. -В. Т., с ЕИК № ....и „М." О., с ЕИК ...Договор за замяна на недвижими имотиот 10.10.2005 година, вписан № 8725/11.10.2005 г., Т.7, т.108, стр. 182,4305 Служба по вписванията В.Т., на основание чл.189, вр. с чл.87, ал.З от ЗЗД., както и да бъде осъден ответника „М." О., с ЕИК ....да върне на ищеца О. В. Т., с ЕИК ....престацията по договора, като отстъпи собствеността и предаде владението на О. В.Т. върху - АПТЕКА състояща се от търговска зала, офис и миялно помещение, находяща се на първи етаж от обществена сграда, построена в урегулиран поземлен имот 1-2777 от строителен квартал 114 по РП на гр. В. Т., находяща се на ул. "М." №..., със застроена площ от 72,59 /седемдесет и две цяло петдесет и девет стотни/ кв.м., актуван с АОС №189/09.07.1996 г., към момента част от идентификатор 10447.513.74.1, на основание чл.108 ЗС, вр. с чл. 192 ЗЗД, вр. с чл.55 ЗЗД. Претендират се разноските по делото. По исковата молба е постъпил отговор от „М." О., в който се правят твърдения за нередовност на исковата молба и за недопустимост на исковете поради липса на интерес и преждевременното им завеждане. Изложени са и съображения за неоснователност на исковете. Твърди се ,че е изпълнено задължението по договора за замяна и не им е известно някой да е оспорвал собствеността върху двата апартамента. Твърди се ,че ищецът е неизправна страна по договора за замяна, тъй като общината е прехвърлила имот със спорна собственост/ от Народно читалище „И.-....”-В.Т./, като дружеството в продължение на 8 години поради спора за собствеността, не е могло да го ползва и да се разпорежда с него, което пък е довело до започване на принудително изпълнение спрямо аптеката и апартаментите. Твърди се ,че при сключване на договора за замяна представляващите общината са имали сведения преди сключване на договора за вписаните преди това законни ипотеки върху апартаментите, което знание е пречка за възникване правото на отговорност за съдебно отстранение при реализация на ипотечните права от страна на ипотекарния кредитор. Твърди се ,че към предявяване на иска не е настъпила евикция, поради което е несъстоятелно искането за разваляне на договора за замяна и отстъпване собствеността и предаване на ищеца на владението на имота. Прави се възражение за право на задържане върху имота –Аптека …,, което обезпечава правото на вземане на ответника срещу ищеца за сумата 14 000 лв., с която сума се е увеличила стойността на имота в резултат на извършените през 2011 г. подобрения от ответника, описани в 9 пункта. Моли ищецът да бъде осъден да заплати на ответника тази сума и на ответника да се признае право да задържи имота до заплащането й. В случай ,че бъде уважен иска за разваляне на договора за замяна ответникът претендира да му бъде възстановена собствеността върху дадените от дружеството при замяната два имота. При уважаване на иска по чл. 108 на ищеца да бъде осъден последния да върне на дружеството собствеността върху двата имота. Във връзка с отговора на ответника по делото е постъпило становище от пълномощника на ищеца, в което се поддържат всички предявени искове, твърдения и доказателствени искания, посочени в исковата молба и се оспорват твърденията и възраженията на ответника,направени в отговора на исковата молба. Счита се ,че исковата молба е редовна и исковете са допустими и основателни като излага подробни съображения. Отново се заявява, че първия иск е за разваляне на договора за замяна на недвижими имоти, поради евикция, която е доказана с обявената на 12.8. 2014 г. публична продан на двата апартамента от ЧСИ Д.Бойчев. Твърди се ,че третото лице по смисъла на чл. 190 ал.1 изр.1, пр.2 от ЗЗД е ипотекарния кредитор П. И. Б. Освен това се твърди ,че на ответника е добре известно ,че последният не е предал на Общината владението върху двата апартамента. Относно твърденията, че е оспорена собствеността върху имота Аптека се пояснява ,че правният спор е приключил с решение, че общината е собственик на имота. Относно това ,че ищецът е знаел за законните ипотеки върху апартаментите се пояснява ,че това обстоятелство не води до отпадане възможността на купувача да развали договора, а само до възможността да претендира обезщетение за вреди, каквото не се претендира от ищеца, като се твърди ,че е ирелевантно в настоящия процес да се доказва добросъвестност. Относно правото на задържане се заявява ,че то има акцесорен характер и съществува дотолкова доколкото съществува право на вземане за подобрения или необходими разноски, претедирани от добросъвестен владелец. В случай, че съдът приеме, че възражението на ответника за задържане, като го обвързва с претенция за заплащане на извършени подобрения в имота, моли съдът да има предвид, че същото е недопустимо и неоснователно. В тази връзка се твърди ,че за ответника липсва материално право да предявява такова възражение, тъй като такава възможност е предвидена за защита на кредитора с интерес- чл. 189 ал.1 ЗЗД, който е евикцирана страна. Освен това се твърди ,че правото на задържане може да се упражни само с изискуемо вземане, претендирано с насрещен иск. Твърди се , предаването на владението по главния иск не е свързано с едновременност на изпълнение на парично задължение. Твърди се ,че липсва претенция, която да бъде обезпечена със задържането на имота. Освен това се твърди ,че възражението не е конкретизирано. Освен изложеното ищецът оспорва възражението по основание и размер,като се твърди, че посочените претенции не представляват подобрения, а текущи ремонти и са свързани с поддръжка на имота. Твърди се ,че те са извършени от ответника в качеството му на наемател на общинския имот, когато е имал качеството на държател. Счита ,че връщане на даденото/ чл. 189 и сл ЗЗД/ се дължи на евикцирания купувач, а не на страната, която е отговорна за евикцията. Посочват се в 5 пункта обстоятелствата, които според ищеца са безспорни-че между страните е сключен процесния договор за замяна на недвижими имоти;че са страни по гр.д. № 1691/2005 г. на ВТРС; че по образуваното изп. д. № 135/2014 г. при ЧСИ Д.Б. на 12.8. 2014 г. е обявена публична продан на двата апартамента; че е образувано изп.д. № 135/2014 г. на ЧСИ Д.Б. и че ответника държи имота към момента на предявяване на исковете. В съдебно заседание на 19.5. 2015 г. пълномощникът на ответника заявява, че така посочените в 5 пункта обстоятелства от становището на ищеца от 20.11. 2014 г. не се спорят. Съдът като взе предвид претенциите на ищеца, становищата на страните и събраните по делото доказателства приема за установено следното: Видно от изложеното са предявени два иска от ищеца. Първият иск е за разваляне на договора за замяна на недвижими имотиот 10.10.2005г. на основание чл.189, вр. с чл.87, ал.3 от ЗЗД, поради евикция/в случаяпредстояща евикция, / на ищеца от получените по замяната два броя апартаменти, които са предмет на принудително изпълнение по изп.д.№135/2014 на ЧСИ Д.Б. Вторият иск е да бъде осъдено ответното дружество да върне на ищеца престацията по договора за замяна-Аптека..., като се сочи за основание чл.108 ЗС във вр. с чл.192 от ЗЗД във вр. с чл. 55 от ЗЗД. По делото не спори ,че между страните по делото е сключен договор за замяна на недвижими имоти от 10.10. 2005 г., вписан № 8725/11.10. 2005 г., т.7,т.108, стр.182,4305 Служба по вписванията –В.Т., като са заменени следните имоти- „М.” О.-В.Т. е прехвърлила на ищеца апартамент № 17 в ж.б. „Е. №..” В.А на ул. Б. Б.”№ ...в гр.В.Т.,жк”Ч.”, подробно описан и апартамент № 15 в Ж.б. „Е. №..”, ул.”К. П.”№..., В.Г, гр.В.Т. ,кв.”Б.”, подробно описан. В замяна Общината е прехвърлила на дружеството Аптека, състояща се от търговска зала, офис и миялно помещение, находяща се на първи етаж от обществена сграда, построена в урегулиран поземлен имот 1-2777 от строителен квартал 114 по РП на гр. В. Т., находяща се на ул. "М." №..., със застроена площ от 72,59 кв.м., актуван с АОС №189/09.07.1996 г., към момента част от идентификатор 10447.513.74.1. Не се спори и се установява от представените писмени доказателства/ л.36-л.56/, че върху апартаментите са вписани законни ипотеки в полза на ПИБ съответно на 14.9.2005 г. и на 15.9. 2005 г., и поради неизпълнение на задълженията на „М.” О.-В.Т., банката е предприела действия по принудително събиране на вземанията си. Твърди се ,че към момента двата апартамента, които ответникът е прехвърлил на общината са обект на публична продан от ЧСИ Д.Б. по изп.д. № 135/2014 г. , като на 12.8. 2014 г. е обявена публична продан на двата апартамента. Всъщност по същото изпълнително дело предмет на принудително изпълнение е и Аптеката..., която Общината е престирала по договора за размяна/л.53/. Безспорно е установено от приложеното гр.д.№1691/2005 г. на ВТРС, с влязъл в сила съдебен акт, че собственик на имота Аптека.... е ищеца. Отговорността на продавача при съдебно отстранение /евикция/ е уредена в разпоредбите на - , като законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция /каквато е и практиката по чл. 290 от ГПК/. Съгласно чл.187 от ЗЗД продавачът е длъжен да предаде на купувача продадената вещ. В тази връзка ищецът твърди ,че ответното дружество не е предало двата апартамента на Общината и това обстоятелство не се оспорва от дружеството, като не се оспорва и факта ,че тези апартаменти са предмет на принудително изпълнение по изп.д.№135/2014 на ЧСИ Д.Б., което се установява от представените по делото в тази насока писмени доказателства. Съгласно чл. 188 ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. По делото не спори, че при сключване на договора за замяна ищецът е знаел за вписаните ипотеки върху процесните апартаменти/14.9. и 15.9. 2005 г./ в полза на ПИБ- и в тази връзка се предявява и иска по чл. 192 от ЗЗД. В следващите текстове 189, 190 и 191 от ЗЗД са посочени хипотезите, при които купувачът може да иска разваляне на продажбата, респ. на замяната/чл.223 ЗЗД/, както и последиците от това, но това важи само за добросъвестният купувач (който към момента на сделката не е знаел за правата на третото лице върху вещта). Както вече се посочи настоящият случай не е такъв и липсва основание за ищеца да иска разваляне на договора, тъй като той като договаряща страна в замяната е знаел за вписаните ипотеки в Агенцията по вписванията около месец преди сключване на замяната. С оглед изложеното предявеният от О. В.Т. против „М.” О.-В.Т. иск за разваляне на процесния договор за замяна на основание чл. 189 във вр. с чл. 87 ал.3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. По отношение на втория иск. Съдът констатира ,че по втория иск Общината е поискала връщане на вещта-престацията по замяната/какъвто е текста на чл. 192 ЗЗД/ като е добавила и текста, че ответникът следва да отстъпи собствеността и да предаде владението върху имота. Съдът като взе предвид, че ищецът не излага обстоятелства ,който сочат към иск по чл. 108 ЗС. Освен това ищецът твърди, че този иск е предявен във връзка с чл.192 от ЗЗД и чл. 55 от ЗЗД, съдът приема ,че вторият иск е такъв по чл. 192 от ЗЗД. В настоящия случай не намират приложение хихотезите на чл. 55 ЗЗД и на чл.108 ЗС и тъй като се отхвърля като неоснователен иска за разваляне на процесния договор. Затова съдът се произнася по предявения иск с правно основание чл. 192 ЗЗД, тъй като той кореспондира на наведените по делото обстоятелства и с целения резултат от ищеца- връщане на Аптеката... Съгласно този текст ако купувачът е знаел по време на продажбата/замяната/ за правата на третите лица, при съдебно отстранение той може да иска само връщане на цената/респ. на престираното/. От изложеното вече по-горе се установява ,че ищецът е знаел за правата на трето лице. Отчитайки своята недобросъвестност ищецът затова е предявил и този иск, тъй като е знаел за тежестите върху апартаментите в полза на банката, която е кредитор на ответното дружество и че в тази връзка има право да иска да му се върне само даденото по сделката - Аптеката... който имот представлява направената престация от страна на общината в извършената замяна. С оглед изложеното по-горе този иск е основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен като ответникът бъде осъден да върне на ищеца имота, престиран от Общината по извършената замяна. По отношение на направеното от„М.” О.-В.Т. възражение за подобрения в размер на 14 000 лв., както и за признаването на дружеството на право на задържане по отношение на ищеца на имота Аптека... до заплащане на посочената сума, съдът приема следното. Дружеството прави възражение за право на задържане върху имота –Аптека …,, с което желае да обезпечи правото си на вземане срещу ищеца за сумата 14 000 лв., с която сума се е увеличила стойността на имота в резултат на извършените през 2011 г. подобрения от ответника, описани в 9 пункта,посочени в заявлението от 11.5. 2015 г./л.150/. Моли ищецът да бъде осъден да заплати на ответника тази сума като на ответника да се признае право да задържи имота до заплащането й. Възражението е направено евентуално при уважаване на някой от предявените от ищеца искове. В тази връзка и уважаването на иска по чл. 192 от ЗЗД съдът следва да се произнесе по това възражение. Фактическия състав, от който възниква правото на подобрения уредено в чл.71 – 74 от ЗС, изисква кумулативното наличие на следните четири предпоставки: претендиращия да има качеството владелец, срещу претенцията на собственика на подобрената вещ, както и да са направени разноски, които да повишават стойността на вещта и тази увеличена стойност да съществува към момента на ликвидиране на отношенията. Първите две предпоставки се отнасят до субектите по правната връзка – изисква се за активната легитимация на претендиращия да се установи, че има качество на владелец / ТР № 85/02.12.1968 г., на ОСКГ/, а пасивно легитимиран е действителния собственик на имота. От изложеното следва, че разпоредбите на чл.71 – 74 от ЗС уреждат отношенията между владелец и собственик за направени от първия разноски в имот, собственост на втория. В настоящия случай собственик на имота е ответното дружество, което е правило ремонти, респ. подобрения в собствения си имот, поради което за него не е налице правно основание да иска заплащане на подобренията,претендирани с направеното възражения в настоящия процес. Затова възражение за подобрения в размер на 14 000 лв., съответно и искането за признаването на дружеството на право на задържане по отношение на ищеца на имота Аптека... до заплащане на посочената сума, се явява неоснователно,поради което следва да бъде отхвърлено. При този изход на делото право на разноски има ищеца в размер на 4 999.60 лв., съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК,а именно- платена ДТ 1476.80 лв., ДТ за вписване на исковата молба 73.80 лв., такса за обезпечителна заповед 5 лв.,адвокатски хонорар по Наредба 1/2004 г. в размер на 3 294 лв. и депозит на вещо лице 150 лв. Водим от изложеното съдът Р Е Ш И : ОТХВЪРЛЯ иска на О. В.Т.,пл. " М. Б." №2, съдебен адрес гр.В.Т., ул."Р. П." №...,.1,Адвокатско дружество, адвокат К. Д. против „М." О., с ЕИК ...гр.В.Т., ул."А. М."№...,В.А, А.4 за разваляне на основание чл. 189 във вр. с чл. 87 ал.3 от ЗЗД на договор за замяна на недвижими имоти от 10.10. 2005 г., вписан № 8725/11.10. 2005 г., т.7,т.108, стр.182,4305 Служба по вписванията –В.Т. са заменени следните имоти-прехвърлени от „М.” О.-В.Т. на О.-В.Т. апартамент № 17 в ж.б. „Е. №...” В.А на ул. Б. Б.”№ ...в гр.В.Т., жк”Ч.” и апартамент № 15 в Ж.б. „Е. №...”, ул.”К. П.”№..., В.Г, гр.В.Т. ,кв.”Б.”, в замяна на което ОбщинаВ.Т. е прехвърлила на дружеството Аптека, състояща се от търговска зала, офис и миялно помещение, находяща се на първи етаж от обществена сграда, построена в урегулиран поземлен имот 1-2777 от строителен квартал 114 по РП на гр. В. Т., находяща се на ул. "М." №..., със застроена площ от 72,59 /седемдесет и две цяло петдесет и девет стотни/ кв.м., актуван с АОС №189/09.07.1996 г., към момента част от идентификатор 10447.513.74.1, като неоснователен и недоказан. ОСЪЖДА на основание чл. 192 от ЗЗД „М." О., с ЕИК ....гр.В.Т., ул."А. М."№8,В.А, А.4 ДА да върне на О. В.Т.,пл. " М. Б." №..., престирания по договор за замяна на недвижими имоти от 10.10. 2005 г., вписан № 8725/11.10. 2005 г., т.7,т.108, стр.182,4305 Служба по вписванията –В.Т., а именно: Аптека, състояща се от търговска зала, офис и миялно помещение, находяща се на първи етаж от обществена сграда, построена в урегулиран поземлен имот 1-2777 от строителен квартал 114 по РП на гр. В. Т., находяща се на ул. "М." №..., със застроена площ от 72,59 /седемдесет и две цяло петдесет и девет стотни/ кв.м., актуван с АОС №189/09.07.1996 г., към момента част от идентификатор 10447.513.74.1. ОТХВЪРЛЯ направеното от „М.” О.-В.Т. против О. В.Т. възражение за признаване на подобрения в размер на 14 000 лв.,извършени през 2011 г., с която сума се твърди, че се е увеличила стойността на следния имот- Аптека, състояща се от търговска зала, офис и миялно помещение, находяща се на първи етаж от обществена сграда, построена в урегулиран поземлен имот 1-2777 от строителен квартал 114 по РП на гр. В. Т., находяща се на ул. "М." №..., със застроена площ от 72,59 /седемдесет и две цяло петдесет и девет стотни/ кв.м., актуван с АОС №189/09.07.1996 г., към момента част от идентификатор 10447.513.74.1, както отхвърля и искането за признаването на право на задържане на същия имот в полза на„М.” О.-В.Т. по отношение на Общината до заплащане на посочената сума, като неоснователно. ОСЪЖДА „М." О., с ЕИК ....гр.В.Т., ул."А. М."№8,В.А, А.4 да заплати на О. В.Т., пл. " М. Б." №2, разноски по делото в размер на 4 999.60 лв. Решението може да се обжалва пред В. апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните. ОКР. СЪДИЯ: |