Р Е Ш Е Н И Е
№
…………./……...07.2020 г.
Гр.
Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично съдебно
заседание проведено на двадесет и четвърти юни през две хиляди и двадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЖАНА МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ТОНИ КРЪСТЕВ
Д.
ЖЕКОВА
При
участието на секретаря Елена Петрова,
като
разгледа докладваното от съдията
Маркова,
в.т.д. № 604/2020 г. по описа на ВОС, ТО,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна жалба вх. № 12039/12.02.2020
г. на „СПМК 07“ ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление ******* срещу Решение № 237/16.01.2020 г., постановено по
гр.д. № 5914/2019 г., на ВРС, XLI с., с което са отхвърлени обективно и субективно евентуално съединените искове
срещу „БИЛДИНГ МАСТЪРС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
*******, за прогласяване нищожността на Договор за управление и поддръжка на
общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „KORONA
LUXURY REZIDENCE” от 04.03.2010 г., поради невъзможен предмет, на осн. чл. 26,
ал. 2, предл. 1 ЗЗД, евентуално като
сключен в заобикаляне на закона, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, евентуално поради накърняване на
добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и евентуално за прогласяване нищожността на клаузите на чл. 5, чл.
7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия договор като неравноправни, на осн. чл. 146
ЗЗП.
Въззивникът счита,
че атакуваното решение е незаконосъобразно, немотивирано и неправилно и отправя
искане за отмяната му и уважаване на предявените искове. Поддържа твърдението
си, че процесния комплекс не притежава белезите на такъв от затворен тип, тъй
като в имота съществува само една жилищна сграда в режим на етажна собственост,
комплексът не е ограден изцяло и трети лица имат достъп до него. Въззивникът
счита, че първоинстанционния съд след като е приел, че комплексът не носи
белезите на такъв от затворен тип, е направил неправилен извод за
действителност на сключения договор. От своя страна счита, че след като не е
налице комплекс от затворен тип, то сключения договор с предмет осъществяване
на дейности по управление и поддръжка на общите части на сградата е
недействителен поради липса на предмет.
Още твърди, че
договорът е бил съставен като за комплекс от затворен тип, без да е налице
какъвто и да е документ, установяващ наличието на такъв комплекс. Така
ответникът е заобиколил закона, тъй като всички собственици на самостоятелни
обекти в комплекса са станали автоматично страни по този договор, без да имат
възможност да участват при изготвянето на съдържанието му. Така въззиваемият
умишлено е блокирал опитите на собствениците да приложат ЗУЕС и да създадат
етажна собственост и органи за управление то й. Счита, че договорът съдържа
неравноправни клаузи, които лишават собствениците от правото да го прекратят,
да изберат друг изпълнител или да начисляват пропорционални неустойки за забава
при неизпълнение на задълженията на въззиваемия, предвид посочения начин за
вземане на подобни решения - „по единодушно решение на собствениците“. Твърди,
че такова е трудно да се постигне, доколкото ответникът също притежава
собственост в имота. Счита, че от договора е видно, че въззивникът има само
задължения, но не и права.
Поддържа се и
възражението за неравноправност на неустоечната клауза, с която е уговорен
размер 0.2 % на ден.
Поддържа се и
твърдението за нарушаване на добрите нрави, при сключването на договора.
Въззивникът излага
теоретични постановки по всяко от основанията на предявените искове и сочи
съдебна практика. Претендира разноски. В с.з. не изпраща представител.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК,
въззиваемата страна „Билдинг Мастърс“ ЕООД, депозира писмен отговор, с който
оспорва въззивната жалба. От своя страна излага доводи по всяко от оплакванията
на въззивника. Счита атакуваното решение за правилно и законосъобразно, поради
което отправя искане за потвърждаването му. Претендира разноски. В с.з. не
изпраща представител.
ВОС по
предмета на спора съобрази следното:
Производството пред
Варненски Районен Съд е образувано по предявени
от „СПМК 07“ ЕООД срещу
„Билдинг мастърс" ЕООД, обективно и субективно евентуално съединените искове за прогласяване
нищожността на Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в
режим на етажна собственост в комплекс „KORONA LUXURY REZIDENCE” от 04.03.2010
г., поради невъзможен предмет, на осн. чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, евентуално
като сключен в заобикаляне на закона, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, евентуално
поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и
евентуално за прогласяване нищожността на клаузите на чл. 5, чл. 7, чл. 13,
чл. 31 и чл. 32 от същия договор като неравноправни, на осн. чл. 146 ЗЗП.
Ищецът твърди, че е
собственик на самостоятелни обекти с идентификатори 10135.2563.700.1.6 и
10135.2563.700.1.29, представляващи Апартамент № 4, на 2-ри етаж и Паркомясто №
4, в подземен етаж (паркинг), в сграда № 1, построена в ПИ с идентификатор
10135.2563.700, с административен адрес гр. Варна, ЖК „Бриз-юг“, ул. „128-ма“,
№ 6. Твърди, че на 04.03.2010 г. сключил с ответника Договор за управление и
поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс
„KORONA LUXURY REZIDENCE”. Счита, че по силата на този договор облигационна
връзка между страните не е възникнала по причина нищожността му. Излага,
че легално определение на „жилищен
комплекс от затворен тип“ се съдържа в ЗУЕС и управлението на общите части в комплекс
от такъв тип се урежда с писмен договор, отговарящ на изискванията за форма,
заложени в Закона. Разглеждайки дефиницията заложена в пар. 1,т. 3 ЗУЕС прави
извод, че „KORONA LUXURY REZIDENCE” не представлява комплекс от затворен тип,
тъй като в поземления имот е построена само една сграда в режим на етажна
собственост. Излага още, че поземлен имот, в който е построена жилищната
сграда, съществували още площадка и водно огледало, които не представлявали
самостоятелни обекти на правото на собственост. Сочи, че съобразно пар. 5 от ДР
към ЗУТ, комплексно било застрояването в големите урегулирани поземлени имоти
на група от сгради, които се разполагат свободно стоящи или допрени една до
друга. Съгласно легалната дефиниция за големи урегулирани поземлени имоти
същите са образувани от един или повече имота с площ не по-малко от 5 дка.
Процесния имот не отговарял на тези изисквания за наличие на затворен жилищен
комплекс, което се потвърждавало от становище на Гл. архитект на Община Варна и
от издадените разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация,
които визирали жилищна сграда, а не комплекс от затворен тип. Разрешение за
експлоатация на жилищна сграда било издадено през м. декември 2009 г., няколко
месеца след влизане в сила на ЗУЕС. Според ищеца термина комплекс, по отношение
на процесната сграда съществувал само в сключеният договор по чл. 2 ЗУЕС.
Отделно се излагат
твърдения, че комплекса не е ограден изцяло с ограда и трети лица имат достъп
до него. От лявата страна на комплекса, където се намирало свободно
пространство за паркиране на автомобили и пред сградата нямало ограда и всички
трети лица имали достъп до паркираните в имота автомобили и до сградата. В
часовата зона от 20:00 ч. до 08:00 ч. нямало портиер, който да отговаря за
достъпа на автомобили, както и за достъпа на трети лица до сградата, като през
м. юни 2017 г и на 23.04.2018 г. били извършени две кражби – на микробус
собственост на ответника и на лаптоп след разбиване на прозорец на лекия
автомобил, в който се е намирал. Извършените кражби също потвърждавали, че за
посочените части от имота няма охрана и контролиран достъп, което
потвърждавало, че не се касае за жилищен комплекс от затворен тип.
В случай, че бъде
установено наличие на валидно правоотношение между страните по силата на
Договора, твърди че е налице неизпълнение на договорните задължения на
ответника и релевира изявление за прекратяване на договора.
Въвежда твърдения за
наличие на неравноправни клаузи по смисъла на чл. 143 ЗЗП – клаузите на чл. 5,
чл. 7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от Договора, според които размерът на годишната
такса се изчислявала според площта на притежаваните от ищеца имоти, таксата се
дължала авансово без възложителят да има право да поиска отчет за
изразходваните средства по управлението и стопанисването на сградата,
прекратяването на договора било възможно само при съгласие на всички
собственици в сградата, сред които попадал и ответника и бил договорен
необосновано висок размер на неустойка. Тези клаузи не били индивидуално
договорени и поради това се явявали нищожни на основание чл. 146 ЗЗП.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът
депозира писмен отговор, в който оспорва исковете като неоснователни. Счита, че сградата
„KORONA LUXURY REZIDENCE” притежава всички белези на комплекс от затворен тип и
управлението ѝ валидно и законосъобразно се извършва посредством сключени
индивидуални договори между него като Инвеститор и всеки собственик на
самостоятелен обект в сградата, какъвто се явявал и ищеца. Дали една сграда и
територия можели да се подведат под понятието „ комплекс от затворен тип“
зависело от това дали същите отговарят на определените от законодателя предпоставки
и характеристики, без такива да са поставени в зависимост от площта, върху
която са разположени и броя на жилищните сгради. Сградата и прилежащия ѝ
терен притежавали всички белези на „жилищен комплекс от затворен тип“ посочени
в пар. 1, т. 3 ПЗРЗУЕС – налице бил отделен, ограден и обособен урегулиран
поземлен имот; построена била жилищна сграда в режим на етажна собственост, в
която имало поне 4 самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един
собственик; изградени били върху урегулирания поземлен имот, освен сградата и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите в имота (водно огледало,
помпено помещение, бетонна площадка, беседка, общи кътове за отдих в градината
и във фоайето на сградата, общи соларни системи и др.);
налице бил контролиран достъп за външни лица – извършван денонощно, чрез
система за видеонаблюдение, СОТ, система за контрол на достъпа, бариера,
контролирана от портиер и от собствениците с чип, портиер-пазачи с работно
време на смени. Съжденията в исковата молба преповтаряли мотивите на решение по
в.т.д. № 485/2016 г. по описа на ВОС, с което било направено неправилно според
ответника тълкуване на ЗУЕС. Излага, че качеството инвеститор на ответното
дружество се установявало от представените разрешение за строеж на жилищна сграда,
със забележка от 02.02.2019 г., на Гл. архитект на община Варна за промяна
титуляра по същото, както и с титула на собственост на закупения от дружеството
недвижим имот, върху който то като главен изпълнител на строежа е изградило по
стопански начин сградата и прилежащите ѝ съоръжения. Ответното дружество
било собственик на целият прилежащ терен към сградата, което се установявало от
представените писмени доказателства. Още
при изграждането на сградата било предвидено да се обезпечи по-различен, по-луксозен
и по-сигурен за собствениците обект. Всички луксозни по вид СМР, системи и
съоръжения били допустими по нормите на ЗУТ и към 2007 г., когато е издадено
разрешение за строеж на сградата и били изпълнени към 2009 г., когато сградата
е въведена в експлоатация, при действието на ЗУЕС. Следователно, валидно, при
действащата към м.декември 2009 г. нормативна уредба (ЗУЕС) бил сключен
договорът за поддръжка и управление на общите части в комплекс от затворен тип,
отговарящ на всички изисквания на ЗУЕС за такъв. Счита за неоснователен доводът
на ищеца, че договорите са сключени в нарушение на императивната правна норма
на чл. 11 ЗУЕС и се явявали нищожни като противоречащи на закона. Оспорва
твърденията, че комплексът не е ограден изцяло с ограда и трети лица имат
достъп до него, както и че достъпът до него не се контролира в часовия интервал
между 20:00 ч. и 08:00 ч. Изискването за контролиран достъп не включвало задължение за осигуряване на 24-часова жива
охрана, което било по-типично за друг тип места за настаняване, различни от
жилищни сгради. Ответното дружество наело лица на трудови правоотношения, които да изпълняват дейност по осигуряване
контрола на достъп, отключват и заключват металните врати на градината, следят
за влизащите в сградата лица и следят за състоянието и опазване на имуществото
на общите части. Тези лица работели на смени от 08:00 до 20:00 ч., а през
останалия часови интервал в денонощието, комплексът оставал също толкова
недостъпен за трети лица, тъй като била закупена и монтирана собствена система
за видеонаблюдение, която изпълнявала функции по отношение контрола на достъпа
до имота, както и осигурило СОТ, и дейност по охрана на рисковите помещения на
първите и последните етажи, като заплащало за своя сметка договорните
възнаграждения по договорите с дружество с лиценз по ЗЧОД. Достъпът на външни
лица бил ограничен и от изградените метални огради и жив плет от три страни, а
достъпът до градината бил допълнително ограничен от заключваща се метална
врата. Влизането в сградата ставало само през централния вход, чрез система за
контрол на достъп. Достъпът до подземния паркинг се осъществявал чрез бариера с
чип и гаражна врата с чип, с периодично променящи се програмни кодове. Счита за
неоснователни и твърденията за наличие на неравноправни клаузи в договора, тъй
като ищецът не удовлетворявал изискването за потребител по смисъла на ЗЗП. Сочи още, че специалния режим по чл. 2 ЗУЕС не
дерогирал прамощията на органите на управление на ЕС по отношение вземане на
решения от компетентността на ОС, различни от начина на управление и поддръжка
на общите части, които се уговаряли с договор по специалния ред на чл. 2 ЗУЕС.
Счита, че не е и твърдяната
от ищеца нищожност на договорите поради противоречие или заобикаляне на закона,
тъй като договорът по чл. 2 ЗУЕС дерогирал общите разпоредби на ЗУЕС за начина
на разпределение на разходите на етажната собственост.
Настоящият състав на Варненски
окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство,
очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна
страна, следното:
На осн.
чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК, първоинстанционния съд е приел за признати
и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: - че между страните е
сключен Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим
на етажна собственост в комплекс „KORONA LUXURY REZIDENCE” на 04.03.2010 г.; - че в поземления имот е построена една
жилищна сграда в режим на етажна собственост и обслужващи я обекти – водно
огледало, помпено помещение, бетонна площадка и беседка, общи кътове за отдих в
градината и във фоайето на сградата, общи соларни системи и др.; - че ответното дружество е собственик
на урегулирания поземлен имот, в който е изградена сградата, както и то е било
главен изпълнител на строежа на сградата; -
ответникът притежава собствеността върху самостоятелен обект в сградата в
режим на етажна собственост.
От сключения между страните Договор от 04.03.2010
г. се установява, че ищецът в качеството на собственик на Апартамент № 4 и
паркомясто № 4, в сградата е възложило на ответника да осъществява дейности по
управление и поддръжка на общите части, както и на свободната дворна площ
прилежаща към сградата. Страните договорили възнаграждение е дължимо като
годишна такса, определено при единична цена от 7 евро на кв.м. сумарна
застроена площ от принадлежащите на възложителя самостоятелни обекти в сградата
или възлиза на сумата 1061.83 евро, без ДДС. В чл. 3 от Договора страните
конкретизирали дейностите, които ответникът се задължил да извършва, а именно:
организиране и осигуряване на охрана на обектите, осигуряване на реда за
паркиране, техническа поддръжка на асансьор, вентилационна система на общи
части, ел. захранване и осветление на общи части и свободна дворна площ
прилежаща към сградата, води и канализация (сградна и дворищна) средства за
гасене на пожари, предоставяне за ползване на необходимото оборудване, в това
число, но не само: поливна система за градината, помпи, декоративно осветление,
оборудване за кътове за почивка вътре и отвън сградата, оборудване на
външно/вътрешно наблюдение и контрол на достъпа, както и обзавеждане на общи
части и декорирането им, организиране и заплащане на разноски за електроенергия
за общите части на сградата, организиране и заплащане на разноските за вода за
поддръжка на общите части на сградата и за свободната дворна площ прилежаща към
сградата, почистване и поддръжка на общите части на сградата (стълби, коридори,
портиерно помещение, сан. възли – зареждане на консумативи; почистване и
поддръжка на свободната дворна площ прилежаща към сградата, поддръжка на
тротоара пред сградата, поддръжка фасада, почистване на лед и сняг на
прилежащите към сградата площи.
От страна на ищеца е представено удостоверение,
от което се установява, че в Район „Приморски“ – Община Варна към 23.03.2016 г.
не е постъпвало уведомление за органите на управление на етажна собственост с
административен адрес гр. Варна, ж.к. „Бриз-юг“, ул. „Д-р Стойчо Йорданов“ (преди
ул. „128-ма“), № 6.
Представено е и становище от Главния архитект
на Община Варна, че процесната жилищна сграда не представлява жилищен комплекс
от затворен тип.
За установяване на твърденията на ответника,
че имотът отговаря на изискванията за „жилищен комплекс от затворен тип“ и за
установяване на твърденията за надлежно изпълнение на задълженията си по
договора, са представени многобройни писмени доказателства.
Пред ВРС е назначена СТЕ, чието заключение,
неоспорено от страните, се кредитира и от въззивната инстанция като обективно и
компетентно дадено. От заключението и изготвената скица, представляваща
неразделна част от него се установява, че от север процесния имот не е ограден,
както и част от западната граница от северозападния ъгъл до края на подземните
гаражи. Установява се още, че в техническия проект на сградата е обособено
място за потриер като на място то е преградено с дебела стъклена врата и плот
със стъклена витрина. Портиерното помещение е оборудвано с компютър, монитор за
видеонаблюдение, бутон за бариерата, за гаражната врата, UPS
устройства за интернета, бариерата, гаражната врата и за видеонаблюдението,
оптична система за интернет, санитарен възел, табло с ключове за всички
апартаменти. Експертът е установил наличие на домофонна уредба в комплекса, която
служи за осъществяване на достъп през централния вход на сградата. Уредбата
действа чрез набиране на код или с чип, които били индивидуални за всеки от
апартаментите. Експертът сочи, че подходът към подземния гараж се осъществява
през бариера разположена на северозападния ъгъл на имота, която се контролирала
дистанционно от портиера в интервала от 08:00 до 20:00 ч., а през останалото
време от ползващите подземните гаражи. След преминаване през бариерата се
достигало до метална ролетна врата на подземните гаражи, както и до
вътрешността на съседния имот № 350. Около сградата имало метална ограда
започваща от гаражната врата и завършваща с метален пешеходен портал до
границата с имот № 351. От заключението се установява още, че входа към
подземните гаражи е ограничен с метална ролетна врата, която може да се отвори
или от портиера или от някой от ползвателите му. Сочи, че разстоянието от
бордюрната линия до съседния имот № 350 варира от 1.80 м. (при
бариерата) до 2.40 м. (при входа на
подземния гараж), поради което наличието на ограда по
имотната граница би направил невъзможен достъпа с автомобил до подземния гараж.
Достъпът до вътрешния двор на сградата бил възможен през три пешеходни портала,
намиращи се на западната, южната и източната граници, които се заключвали. Експертът
е установил наличие на общо 11 бр. камери за видеонаблюдение, от които 2
вътрешни и 9 външни. Вътрешните били разположени в подземния гараж и във
фоайето. На североизточния ъгъл на сградата били разположени 3 бр. камери,
покриващи източната фасада, както и част от паркоместата, намиращи се изток от
главния вход на сградата и него самия. На северозападния ъгъл на сградата били
поставени 3 бр. камери, покриващи западната фасади, изхода/входа към подземните
гаражи на излизане от тях, паркоместата западно от главния вход, както и самия
него. Над входа за подземните гаражи била поставена 1 камера, която покривала
част от западната фасада и входа/изхода на подземния паркинг на влизане. На
южната фасада били поставени 2 камери, покриващи вътрешния двор. Данните от
видеонаблюдението се съхранявали на дисково устройство, позволяващо при нужда
записите от денонощното видеонаблюдение да се проследяват. Според проекта на
сградата били предвидени 9 бр. външни паркоместа. Тъй като поземления имот, в
който е разположена сградата достигал на север до улична регулация и
паркоместа, то при поставяне на ограда от тази страна на имота, местата биха били неизползваеми.
За
установяване твърденията на страните, пред първоинстанционния съд са събрани и
гласни доказателства, чрез разпит на по един свидетел на всяка от страните,
чиито показания съдът цени в частта, в която са резултат на непосредствени и
лични възприятия.
Жалбата, инициирала настоящото въззивно
произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието
на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде
разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК -
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част. В обхвата на така посочените предели на
въззивна проверка, съставът на ВОС, намира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо. Съобразно обстоятелствата, посочени в исковата молба и отправеното
до съда искане, спорът по главният и евентуалните искове е правилно
квалифициран като такъв с правно основание осн. чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД,
евентуално като сключен в заобикаляне на закона, на осн. чл. 26, ал. 1, предл.
2 ЗЗД, евентуално поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД и евентуално за прогласяване нищожността на клаузите на чл. 5, чл.
7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия договор като неравноправни, на осн. чл. 146
ЗЗП. Произнасянето на ВРС съответства на предявените искове.
По отношение на неправилността на
първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпоредбата на чл. 269, ал. 1, изр.
второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
Основния
спорен въпрос
между страните е налице ли е или не комплекс от затворен тип като ищецът, сега
въззивник, счита че отрицателния отговор на въпроса обосновава нищожност на
сключения договор на предявените за разглеждане основания.
По дефиниция комплексът от затворен тип се
характеризира с няколко основни белега, първият от които изисква съществуването
на един урегулиран поземлен имот, който да обслужва единственото на комплекса. Не
се спори между страните, че жилищната сграда, в която ищецът е етажен
собственик, е построена в пространствените граници на един ПИ с идентификатор
10135.2563.700, с административен адрес гр. Варна, ЖК „Бриз-юг“, ул. „128-ма“,
№ 6.
Вторият белег на жилищния комплекс от
затворен тип е наличието на сгради, за които е възникнал режим на етажна собственост.
Не се спори между страните, че в цитирания по-горе поземлен имот е построена
само една жилищна сграда, отделните обекти от която се притежават от различни
правни субекти. Не се спори между страните и, че по този начин е възникнала етажна
собственост, която към датата на сключване на процесния договор 04.03.2010 г. е
била вече факт.
Съставът на ВОС, намира че тълкуването на
нормата на пар. 1, т. 3 ДР на ЗУЕС не налага извода, че жилищният комплекс от
затворен тип може да възникне само, ако в имота са построени няколко отделни и
самостоятелни постройки в режим на ЕС. Понятието „сгради“ в режим на ЕС е общо
и се отнася до всяка една сграда в ЕС, независимо колко са ситуирани в имота,
предвид и на което следва да се приеме, че хипотезата, при която сградата в
режим на ЕС е само една, също попада в дефиницията на коментираното понятие.
Наличието на други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, е въведено като кумулативно изискване за
определянето на имот като комплекс от затворен тип. Тези обекти имат особено
предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в
сградата/сградите в режим на ЕС. В конкретния случай съоръжение от този тип е
изграденото водно огледало, помпено помещение, бетонна площадка,
беседка, общи кътове за отдих в градината.
Един от основните белези, отличаващи
комплекса от затворен тип, определяйки го като такъв, е изискването за
контролиран достъп за външни лица. Същият намира израз в използването на
определени места за влизане и излизане от комплекса, спазване на процедури по
идентификация, представяне на пропуск и подобни. В случая, достъпът в сградата
през централния вход се осъществява след пропускане от портиер-пазач или чрез
набиране на код или с чип. Подходът към подземния гараж е ограничен от бариера,
контролирана дистанционно от портиер и метална ролетна врата, контролирана също
от него. Достъпът до вътрешния двор на сградата пък е ограничен чрез три пешеходни
портала, които също се заключвали. Поставено е видеонаблюдение, данните от
които се съхраняват.
С оглед изложеното се налага извода, че сградата
„KORONA LUXURY REZIDENCE” притежава всички белези на комплекс от затворен тип.
Този извод не може да бъде разколебан и от представеното становище от Гл.
Архитект на Община Варна, което не е обвързващо за съда.
Следва да бъде посочено, че дори изводът за
наличие на комплекс от затворен тип да не бъде споделен и да бъде прието, че
вещно-правния и териториално-устройствения статут на единствена
сграда в УПИ за ниско жилищно строителство,
изключва възможността за въвеждане за тази етажна собственост на специалния режим на управление на
общите части, предвиден за жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на чл.
2 от ЗУЕС, то този факт отново не би довел до
посочените от въззивника последици спрямо валидността
на сделката, доколкото би рефлектирал
единствено върху противопоставимостта на процесния договор спрямо трети лица и
бъдещи приобретатели на обекти в сградата.
Основания за нищожност са тези юридически
факти, с настъпването на които възниква определен вид нищожност. В правната
теория се разграничават общи основания за нищожност и конкретни основания за
нищожност.
По иска
с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД:
Съобразно императивната разпоредба на чл. 26,
ал. 2 ЗЗД, нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет. Именно
такива твърдения е изложил и ищеца, касателно сключеният с ответника Договор за
управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна
собственост в комплекс „KORONA LUXURY REZIDENCE” от 04.03.2010 г.
Невъзможен предмет на договора, по смисъла на
посочената разпоредба е налице, когато има начална невъзможност за неговото
изпълнение и то към момента на сключването му, т. е., когато предмет на
договора е обект, който не съществува или, който е изключен от гражданския
оборот и, който в нито един момент не би могъл да бъде предмет на
прехвърлителна сделка (когато се касае за
такава) като този порок не може да бъде саниран.
Не се спори между страните, че ищецът е
собственик на обект в жилищната сграда и има качеството на етажен собственик.
Предметът на сключения между страните договор е управлението и поддръжката в
цялост на общите части на жилищната сграда в режим на етажна собственост и
пространството около нея, срещу определено от страните възнаграждение като не е
предмет на спор между тях и обстоятелството, че такъв договор е сключен с всеки
един от етажните собственици. След като това е така и видно от договора не се
касае за поддържка и управление само на припадащия се на конкретния собственик,
процент от общите части, то не е налице нито една от хипотезите на невъзможност
на предмета – правно или фактическо ограничение за изпълнение на възложеното с
договора, а именно поддържане на общите части с цел осигуряване на луксозна и
сигурна среда на обитаване, извън гарантираното от Закона ползване на общите
части и терена, в който сградата е построена, от всеки етажен собственик.
Дължимата от ответника престация е напълно възможна.
Следва да бъде посочено, че предметът на
договора между страните е ясно и точно определен и той не се влияе от
обстоятелството налице ли е или не комплекс от затворен тип, както неправилно
счита ищецът. По изложените съображения предявения иск на посоченото основание
като неоснователен подлежи на отхвърляне.
По евентуалния иск с правно основание чл. 26, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД: Също като
противоречието със закона, нормата на чл. 26,
ал. 1, пр. 2 ЗЗД има несамостоятелен (бланкетен) характер. Прилагането й винаги
предполага конкретна законова забрана, която се заобикаля. Забраната, също както при противоречието със закона може да е
установена чрез разпоредба на всякакъв нормативен акт, независимо кой държавен
орган го е издал и какъв вид обществени отношения урежда. За да
е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност следва да са налице
няколко кумулативни предпоставки: - извършване
на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на
повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което тези
сделки не са нищожни поради противоречие на закона; - постигане на забранен или непозволен от закона правен
резултат чрез извършените сделки и - участниците в сделката (страните или техните
представители) да съзнават, че чрез извършената
сделка(и) постигат цел, която законът им забранява като при двустранните сделки
– договорите и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да
преследват постигането на забранената от закона цел. С други думи, те трябва да
имат обща цел за
постигане на запретения или непозволен резултат.
В
конкретния случай, събраните и анализирани в хода на производството
доказателства не водят до извод за наличие у страните на обща воля, насочена
към постигането на забранен от закона резултат и постигането на такъв резултат
чрез сключването на процесния договор. Искът на посоченото основание е
неоснователен и като такъв подлежи на отхвърляне.
По евентуалния иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД:
Добрите
нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието
на договора със закона (чл.26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани в правни норми правила, а съществуват като
общи принципи или произтичат от тях. (така ТР
№ 1/15.06.2010 г., по т. д. № 1/2009 г., ОСTK на ВКС). При
извършване на тази преценка съдът не установи, сключения между страните договор
да противоречи на добрите нрави. По изложените съображения предявения иск ще
следва да бъде отхвърлен.
По евентуалния иск за нищожност на клаузите
на чл. 5, чл. 7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия договор като неравноправни,
на осн. чл. 146 ЗЗП.
Съобразно разпоредбата на пар. 13, т. 1 от ДР
на ЗЗП потребител е всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва
услуги, които не са предназначени за извършване на търговска дейност, както и
всяко физическо лице, което като страна по договор действа извън рамките на
своята търговска или професионална дейност. Така формулирана дефиницията на
понятието „потребител“ изначално изключва търговските дружества от кръга
субекти, чиито права могат да получат защита по този закон, каквото се явява и
ищецът. Поради което предявения иск подлежи на отхвърляне като неоснователен
без да бъдат изследвани останалите предпоставки.
За пълнота на изложението, въззивния съд
намира за необходимо да поясни, че наличието на сключени договори по реда на
чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, няма за последица създаването на нов орган за управление на
етажната собственост, извън посочените в ЗУЕС такива, нито пък лишава органите
на етажната собственост от определената им със Закона компетентност да вземат
решения при съблюдаване на разписаните за това процедура, въпроси и мнозинство.
Релевираните твърдения за разваляне на
сключения между страните договор, поради неизпълнение на задълженията на
ответника по него, няма да бъдат обсъждани, доколкото иск, при който да подлежи
на изследване въпросът налице ли е или не неизпълнение на задълженията по
договора и упражнено ли е валидно право на разваляне, в настоящото производство
не е бил предявяван.
Доколкото
крайните изводи на настоящата инстанция съвпадат с тези на първоинстанционния
съд, постановеното от последния решение следва да се потвърди изцяло.
Предвид изхода от спора, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК разноски на въззиваемия макар и да се следват, не се присъждат
предвид липсата на доказателства за направени такива и техния размер.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение №
237/16.01.2020 г., постановено по гр.д. № 5914/2019 г., на ВРС, XLI с.
Решението не подлежи на касационно обжалване,
по аргумент от чл. 280, ал. 2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.