РЕШЕНИЕ
№ 539
гр. Бургас, 17.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Пламена К. Георгиева Върбанова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20242100500600 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на
въззивната жалба на процесуалните представители на Л. Р. и Е. Р.,двамата
със съдебен адрес – гр. Бургас – ищци по гр.д. № 1470/2023 г. по описа на
Бургаския районен съд против решение № 456/05.03.2024 год. ,с което са
отхвърлени предявените от въззивниците искове по чл. 108от ЗС –за
установяване по отношение на ответниците –З. и М. в. ,че ищците са
придобили складово помещение /изба /,посочено под № *** на арх.план на
сутерена на сградата ,с площ от 7,60 кв.м. ,при сочени граници,като
принадлежащо към купената от ищците главна вещ-апартамент с площ от
78,15 кв.м. –по силата на договор за покупко-продажба от 15.02.2021
г.,подробно индивидуализирана в нот. акт № 42 ,т.1,рег.719,д. 37 от
15.02.2021 г. на нотариус № 542 с район на действие-БРС,а при условията на
евентуалност –на основание придобивна давност ,както и претенцията за
осъждане на ответниците да предадат владението на посоченото складово
помещение ,което ответниците владеят без правно основание ,както и
въззивниците са осъдени да заплатят разноските по делото на ответниците .
1
Въззивниците изразяват недоволство от решението, като считат същото
за незаконосъобразно ,неправилно и необосновано,постановено при
съществени процесуални нарушения.
На първо място се сочи ,че още в деня на сделката с посочения по-горе
нот. акт им е било предадено владението на главната вещ-апартамента и
прилежащото му складово помещение-именно процесното ,което им е
показано като прилежащо на апартамента още при огледа преди продажбата
от представителя на продавачите и на агенцията за недвижими имоти,друго
избено помещение не им е показвано.
Знаейки ,че предишните собственици на същия апартамент и склад към
края на 1997 г. са били ответниците /докато го продадат през 2013 г./ и след
като на другия ден след продажбата не са успяли да отклйчат избеното
помещение с дадения им ключ ,те се обърнали към ответниците ,като
ответникът В. признал ,че лично той ,без тяхно знание е сменил патрона на
складовото помещение ,защото според него то е негово и го бил пеотстъпил
на Б. временно за ползване .Заявил им ,че още първоначално ,след
построяване на сградата ,мазетата не били правилно описани и не е можело да
се индивидуализират ,поради което всеки собственик си завзел едно мазе като
свое.Така е направил и той ,но когато продал имота казал на купуваците –
праводадели на ищците ,че им дава мазето само за временно ползване .Затова
,когато разбрал ,че имотът е продаден ,си го завзел отново и отказал да го
опразни .
Праводаделите на ищците изрично ги уведомили ,че при покупката на
апартамента именно В. им е предал ключовете от същото мазе /което им е
било показано при огледа на апартамента преди покупката / и те са го
ползвали ,без никакви уговорки от страна на В. .
При извършената справка в Общината и снабдяване с копие от
разпределението по арх.проект , ищците констатирали ,че точната
индивидуализация на предаденото им складово помещение не се различава
от продаденото като принадлежащо към проекта ,но се оказало ,че
номерацията по проект не отговаря на фактическото разпределение на
мазетата ,посочени към съответните апартаменти съобразно нот. актове
,като се е установило ,че първоначалните собственици на жилища реално са
завзели и са започнали да ползват ,всеки отделно мазе,които не са описани в
2
нот. им актове и при последващи сделки с жилищата не ползваните мазета са
описвани в документите за собственост ,както се е случило и с процесното
мазе ,което В. са завзели в момента на закупуване на своя апартамен-през
1997 г. до момента на покупката на апартамента от праводаделите на
ищците през 2013 г.Всичко това се потвърждава от показанията на
различните етажни собственици пред РП,където всички съобщават за
извършено фактическо преразпределение на складовите помещения след
изграждане на сградата ,с което се обяснява разминаването между посочената
номерация и площи на същите в нот. актове и реалното ползване на място.
Налице е признание от ответниците ,че към момента на учредявяне
правото на строеж ,не е решен въпросът с принадлежността на складовите
помещения в избения етаж към съответните апартаменти ,като изводите на
съда са в противоречие и с представената от ответната страна декларация на
собствениците ,на която те се позовават .И макар оспорена от ищцовата
страна ,в нея като прилежащо към апартамента ,посочен в нот. акт на В.
,който апартамент е продаден на праводаделите на ищците ,е посочено не
складово помещение № *** с площ от 11,91 кв.м. , а е посочен склад № ***-
срещу апартамент***.Въпросът относно индивидуализацията на процесното
избено помещение въобще не е обсъден от районния съд .
Атакуват се изводите и по отношение на евентуалния иск,въпреки ,че : е
налице извънсъдебно признание на В.,че той наистина е завзел и ползвал това
мазе от заживяването в апартамента ; от представената от ответниците
декларация било видно ,че ответниците имат в сградата само още един
гараж,към който е посочено складово помещение 25,а цифрата 2 на вратата на
процесното складово помещение /възприета и от свидетелите / съответства на
номерацията на главната вещ-апартамент2.
Оспорва се изводът на съда ,че липсват данни на какво основание е
упражнявана тази фактическа власт /от 1997г.до сделката на ищците през
2021 г./ и дали същата е реално предадена на ищците .
Твърди се ,че съдът не е обсъдил всички събрани по делото
доказателства-писмени и гласни ,не е взел предвид установения и твърян от
самите ответници факт ,че има несъответствие в индивидуализацията по
архитектурен проект за избените помещения с тази от суперфицията,която
обаче е послужила при невярното посочване на прилежащите помещения в
3
последващите нот. актове ,а тази грешка е мултиплицирана във всички
поредни актове.Не е обсъден и фактът,че ответниците не притежават жилище
в процесната сграда ,във връзка със собствеността на каквато би им се
следвало на осн.чл. 40 ЗУТ,не става ясно на какво основание ползват
процесното мазе.
Подробно се анализират свидетелските показание на свид. М. ,К.
,включително и свидетеля на отвеника А. /последният заявява ,че по нот.
актове мазетата били едни ,а реално се ползвали други /,които установяват ,че
при сключване на предварителния договор за продажба на апартамента от
праводателите на ищците им е показвано именно процесното мазе,за което
получили ключовете лично от В. ,който е държал ключове за мазето още от
2014 г. Установено е било и че В. и след като е продал апартамента е
разполагал с ключове за мазето.
Затова се счита ,че процесното складово помещение –индивидуализирано
под № *** на арх. Проект ,винаги е било предавано на новите собственици на
главната вещ ,поради което и купуващите при поредица от сделки са
считали ,че то е на продавачите .За него именно е налице съвпадение и с
граничещите с него обекти .Праводадетелите на ищците са придобили през
2013 г. именно процесното мазе и като добросъвестни владелци за тях важи
кратката 5 годишна давност ,изтекла на 04.06.2018 г. ,т.е. много преди
сделката с настоящите ищци .Чисто теорегично и в хипотезата на
недобросъвестно владение по делото се установява ,че ответниците В. са
владяли именно процесното мазе-склад № *** по арх.проект ,откакто са
купили апартаманта през 1998 г. ,предмет на последващи сделки и след като
е установено ,че владението на мазето е предадено именно от В.и на
пълномощника на купувачите –Б. и О. на 04.06.20213 г. чрез свидетеля М.
,които от своя страна ,също чрез пълномощника си –свид. К. ,са предали
същото помещение при продажбата на апартамента на 15.02.2021 г. на
ищците .Очевидно периодът от време е достатъчен за придобИ.е на
собствеността и при недобросъвестно владение.
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се
уважат изцяло исковете ,като се присъдят и направените от ищците разноски
.
В отговор на въззивната жалба по реда на чл. 263 ГПК представителят на
4
въззиваемите – ответници - я оспорва и счита ,че при постановяване на
решението не са допуснати визираните нарушения.Сочи се ,че в обема на
изложените фактически твърдения на ищците – въззивници се съдържат
признания ,че на първо място ответникът В. е един от първите
собственици и е там повече от 18 години ,т.е. владее мазето повече от 10
годишния срок на придобивната давност ; той сам бил сменик патрова ,т.е.
разполагал е с ключ от процесното мазе,т.е. разполагал е с фактическата власт
;заявил е ,че е преотстъпил мазето за временно ползване ,т.е. считал го е за
свое и първите собственици са „завзели „ мазетата и са започнали да ги
ползват ,т.е. по същество са завзели /узурпирали /мазетата .
Твърди се ,че районният съд правилно е определил предмета на
договаряне по придобивната сделка на ищците и правилно е съобразил кое
точно мазе те са купули .Последващото предявяване на исковите претенции
няма отношение към съгласието им по техния договор .Ако ищците оспорват
правните последици на собствената си сделка или не са съгласни с тях и
жилаят последиците да се отменят ,то такъв спор касае валидността на
сделката ,респ. нейното разваляне,унищожаване поради грешка и т.н.,каквите
спорове могат да се водят само между страните по сделката .Заявленията на
ответниците и останалите етажни собственици ,обективирани в представената
декларация ,нямат отношение към придобивната сделка на ищците.Освен
това в собствената на ищците теза се явява противоречие-от една страна се
позовават на придобивната си сделка и с нея обосновават активната си
легитимация,а от друга заявяват ,че оспорват правните последини на
сделката и не са съгласни с нея ,като заявяват претенции за собственост
върху обект ,който стои извън предмета на сделката .
Оспорва се твърдението ,че съдът не бил изследвал индивидуализацията
на процесното складово помещение –доколкото ищците се легитимират като
собственици на конкретен склад ,индивидуализиран изрично в но. Им акт ,то
съдът не може да провежда друга индивидуализация ,като изследва дали
случайно ищците не се уговорили да закупят друг склад ,различен от
посочения в титула им на собственост .Съдът е обвързан от съдържанието на
официалния диспозитивен документ ,какъвто и нот.акт,обективиращ договора
за покупка ,обвързан е и от изискванията за нотариална форма на договорните
изявления.Ако ищците са формирали формалното си договорно изявление ,че
купуват изба 7,то няма как съдът да приеме ,че в действителност уговорката
5
е да закупят нещо друго ,защото такава неформална уговорка е нищожна .
Съдът е съобразил индивидуализацията на придобитото от ищците идбено
помещение ,като е съобразил множеството доказателства –веднъж
индивидуализацията на придобитото помещение е посочена в нот.акт;втори
път – индивидуализацията на всички мазета е посочена в представения
архитектурен проект ;трети път –индивидуализацията на разпределените
между етажните собственици мазета е посочена в декларацията на
ет.собственици и четвърти път –индивидуализацията е извършена и от
експертизата .По нито едно от тези доказателствени линии ищците не могат
да докажат ,„че са купили именно процесното мазе.Ищците не могат да се
легитимират като собственици на процесното мазе по никакъв начин-
независимо от това дали ще се съобрази разпределението на прилежащите
към отделните апартаменти мазета по архитектурен проект ,или по
декларацията –и в двата случая към апартамента на ищците принадлежи
мазе,различно от процесното .От друга страна ,декларацията обективира
единодушното решение на етажните собственици за разпределение на
прилежащите избени помещения ,в какъвто смисъл са изнесените от свид. А.
показания .Изготвената по делото почеркова експертиза е потвърдила
автентичността на подписите на лицата ,етажни собственици ,съставили
декларацията ,включително и по отношение на собствениците на ап.***-С. и
И. К. /подписът от името на двамата съпрузи е един –положен от съпругата
К. ,затова и възраженията за неавтентичност на декларацията и липса на
единодушно решение на етажните собственици ,са неоснователни /.
Неоснователни според въззиваемата страна са и възраженията ,че съдът
не бил съобразил упражняваната от ищците фактическа власт върху мазето –
от една страна по делото не се е провело пълно доказване на осъществявано
от ищците и техните праводатели давностно вледение върху избата ,освен
това – за нуждите на придобиване на вещни права упражняването на
фактическата власт няма правно значение и ищците не могат да се позоват на
валидно изтекла в тяхна полза придобивна давност .По делото не е
установено наличие на поне две прилежащи складови помещения за всеки
апартамент ,при което придобиването на което и да е от тях по давност /т.е.
от лице,което не е формален собственик на складово помещение /не може да
породи правни последици поради липса на годен обект на собственост
6
.Прилежащите към жилища в режим на етажна собственост складови
помещения /мазета и тавани /не могат да се придобиват отделно от
придобиваното на собственост върху съответното жилище –вещ,към която
съответния склад принадлежи/в противен слечай някое от жилищата ще се
окаже без прилежащо складово помещение /.
Неоснователно е според въззиваемите възражението,че ответникът не
притежавал жилище в етажната собственост и поради това нямали основание
да ползват мазето ,нито пък че искът следвало да се уважи и спрямо
ответницата ,която като съпруга били необходим другар на ответника /за
която няма данни по какъвто и да е начин да е упражнила фактическа власт
върху процесното помещение/.
Свидетелските показания всъщност подкрепят твърденията на
ответниците ,а свид. А. е единственият етажен собственик ,запознат с
историята на сградата ,нейното строителство ,узаконяване и подписване на
представената декларация .
Оспорват се и твърденията за добросъвестно владение ,доколкото
добросъвестността следва от формалното съдържание на титула на
собственост ,което съставлява именно основание “годно да го направи
собственик“,обаче в титула на собственост на ищците и техните праводатели
е посочено мазе,различно от процесното ,поради което формалното
съдържанието на техните нотариални актове изключва добросъвесността по
смисъла на чл. 70 ЗС.
Моли се за потвърждаване на решението и присъждане на разноски .
И двете страни не сочат нови твърдения и доказателства .
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди
съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено
следното :
Предявени са били искове по чл. 108 от ЗС за установяване в отношенията
между страните, че ищците са собственици на склад (изба) № *** , по
архитектурен проект с площ 7,60 кв. м. при граници: югоизток – коридор,
северозапад – Склад № 8, североизток – асансьорна шахта, югозапад –
коридор, представляващ прилежаща част към Апартамент № ***. с
идентификатор 07079.607.113.7.2 по КККР на гр. Бургас , одобрени със
7
Заповед № РД-18-9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на
КККР, засягащо апартамента от 07.06.2013 г., с площ 78,15 кв. м., с адрес ***
, придобит чрез договор за покупко-продажба от 15.02.2021 г. ,
материализиран в Нотариален акт № 42/15.02.2021 г. г. по нот. д. № 37/2021
г. г. на нотариус с рег. № 542 НК с РД РС-Бургас , а в условията на
евентуалност – въз основа на придобивна давност и осъждане на ответниците
да предадат на ищците владението върху този склад.
Страните не спорят, а и от представените Нотариален акт №
151/17.11.1997 г. по нот. д. № 12457/1997 г. на нотариус Димова при РС-
Бургас /л. 8/, Нотариален акт № 9/23.12.1997 г. по нот. д. № 16914/1997 г. на
нотариус Димова при РС-Бургас /л. 31/, Нотариален акт № 172/04.06.2013 г.
по нот. д. № 329/2013г. на нотариус рег. № 248 с РД РС-Бургас /л. 33/ и
Нотариален акт № 42/15.02.2021 г. по нот. д. № 37/2021 г. на нотариус с рег.
№ 542 НК с РД РС-Бургас /л. 37/ се установява, че апартамент № *** с
идентификатор 07079.607.113.7.2 по КККР на гр. Бургас, одобрени със
Заповед № РД-18-9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на
КККР, засягащо апартамента от 07.06.2013 г., с площ 78,15 кв. м., с адрес: ***
, ведно със Склад №*** са придобити от ответниците въз основа на договор
за покупко-продажба от 23.12.1997 г. сключен с „Буюкстрой“СД, както и че
апартаментът и избата са продадени от ответниците на Г. Б. и Н. О. въз основа
на договор за покупко-продажба от 04.06.2013 г., а последните - на ищците
въз основа на договор за покупко-продажба от 15.02.2021 г., материализиран
в Нотариален акт № 42/15.02.2021 г.
Сочи се в исковата молба ,че договорът за покупко-продажба е сключен
от ищците с посредничеството на „Космополите“ ООД, с представител
Сергей Середа , а представител на продавачите е била О. К. , като в деня на
сключване на договора, владението върху процесния Склад № *** /с желязна
врата, върху която е изписана цифрата ***/ е предадено, заедно с ключ, но на
следващия ден ищците установили, че ключалката е сменена от ответника В. .
Твърди се , че в нотариалния акт на ищците погрешно е посочено, че се
прехвърля Склад № *** с площ 11,91 кв. м., който се ползва от други лица, но
страните са имали предвид прилежащият към Апартамент № *** склад, който
според ищците е Склад № ***. Твърди се, че в архитектурния проект на
сградата номерацията и площта на складовите помещения не отговаря на тази
посочена в нотариалните актове на собствениците, като се сочи, че още в
8
нотариалния акт за учредяване право на строеж границите на складовите
помещения са описани некоректно и не могат да бъдат индивидуализирани на
база тази номерация и граници, поради което при построяване на сградата
първите собственици са завзели по едно складово помещение по своя
преценка. В условията на евентуалност в случай, че искът не бъде уважен на
основание договор за покупко-продажба се прави искане да бъда уважен на
основание придобивна давност. В тази връзка се твърди, че през годините
всички собственици на апартамент № *** са владели склад № ***, поради
което същият е придобит по давност, поради което с договор за покупко-
продажба от 15.02.2021 г. в полза на ищците е прехвърлено правото на
собственост освен върху апартамент № ***, но и върху склад № ***.
За да докажат твърденията си ,че именно този
склад/изба,мазе/принадлежат на собствения им недвижим имот-апартамент №
*** ,ищците са представили АРКА проект за разпределение на сутерена /л. 52/,
подписан от членовете на държавна приемателна комисия протокол за
установяване на годността за ползване/ л. 91/ и разрешение за ползване на
избените помещения в сутерена, в който се намира процесното складово
помещение /л. 96/.
Назначена е по делото съдебно –техническа експертиза ,от заключението
по която се установило , че по нотариален акт, съставен по нот. д. № 329/2013
г. и схема № 15- 171945/14.02.2023 г. прилежащ към Апартамент *** е склад
№ ***, а според декларацията на собствениците на обектите в жилищната
сграда за разпределяне ползването върху складовите помещения /л.138 от
делото / процесният склад № *** е прилежащ към апартамента на трето за
делото лице /л. 115/.
Ищците са депозирали и гласни доказателства ,като при разпита
ищцовия свидетел М. М. /пълномощник на праводателите на ищците при
закупуване на Апартамент № *** и избата към него/, същият заявява , че
преди сключване на договора за покупка на апартамент № *** и складово
помещение между ответниците и Г. Б. , свидетелят, като пълномощник на
последния, е отишъл на оглед при който ответникът му показал в мазето два
склада и му заявил, че единият е негов, а складът с желязна врата с номер ***
е негов и ще си изнесе вещите от него след сключване на договора.
Свидетелят сочи , че след сделката ответникът предал ключовете за
9
апартамента и складовото помещение, което било вече опразнено, на
свидетеля, който ги предал на Г. Б. и същият започнал да си държи в него
велосипеда. При предявяване на проекта от л. 52 от делото свидетелят
посочва, че извършеният от него оглед е бил на склад № *** /л. 127/. По
инициатива на ищците по делото е разпитан и свидетелят О.К.
/пълномощник на праводателите на ищците при продажбата на апартамент №
*** и избата към него/, от чийто показания се установява, че при
посещенията си при братовчед си Б. е посещавала мазето му, в което той
държал велосипеди. При предявяване на проекта от л. 52 от делото
свидетелят посочва, че показанията се отнасят за склад № 9. /л. 128/.
При тези представени доказателства първоинстанционният съд е приел
,че ищците не са доказали придобиването на правото на собственост върху
процесния склад № *** като прилежащ към апартамант № *** въз основа на
договора за покупко-продажба на апартамент № *** с цитирания нот. акт №
42/2021 г.В договора ,материализиран в нот. акт № 42/2021 г. ищците са се
съгласили да придобият собственост на склад № 7 като прилежащ към
апартамент № ***,като ищците не са оспорили договора си и не са
опровергали съдържанието му .Този склад № 7 е описан като прилежащ
именно на апартамент № *** и в документите за собственост на
праводателите на ищците – както в представените нот. акт № 151/1997 г. и
н.а. № 9/1997 г-,така и в н.а.№ 172/2013 г.,като още в първия нот. акт се
установява ,че между ответниците и „Буюкстрой“СД е сключен договор за
покупко-продажба с предмет :апартамент № *** с идентификатор
07079.607.113.7.2 по КККР на гр. Бургас ,с площ от 78,15 кв.м. и склад №7 –
впоследствие прехвърлен на ответниците Б. и О. през 2013 г. и съответно –
на ищците през 20021 г.
Районният съд е посочил ,че по делото не са ангажирани доказателства, че
в деня на огледа на ищците е показан Склад № ***, а не Склад № *** и че от
разпитаните по инициатива на ищците свидетели се установява само, че при
огледа осъществен от праводателите на ищците чрез техния пълномощник е
предоставен за оглед Склад № ***, но липсват доказателства свързани с
огледа, осъществен от ищците. Дори и да бе установено, че преди процесния
договор, на ищците е предоставен за оглед склад различен от описания в
договора, то този въпрос няма отношение към въпроса за правото на
собственост, а евентуално би породил притезателни права на ищците срещу
10
посредника им или конститутивни права на ищците срещу ответниците, които
обаче не са предмет на настоящото производство.
Затова първостепенният съд е приел главния о нито една от тези
индивидуализации което им е било показано и при предварителния оглед на
апартамент .Това е описаното в предходните документи за собственост
складово помещение към апартамента,независимо как е обозначено /с какви
номера и квадратури/.
Районният съд правилно е определил предмета на договаряне по
придобивната сделка на ищците и правилно е посочил кое точно мазе те са
купили .Доколкото ищците се легитимират като собственици на конкретен
склад,индивидуализиран конкретно в нотариалния им акт ,няма как да бъде
направена и проведена друга индивидуализация ,изследвайки въпроса дали
случайно ищците не са договорили да закупят друг склад ,различен от този
,посочен в титула им за собственост .Съдът е обвързан със съдържанието на
официалния диспозитивен документ ,какъвто е нотариалния акт
,обективиращ договора за покупко-продажбата ,а е обвъзан и от изискването
на нотариална форма на сделката.Ако ищците са формирали договорното си
изявление ,че закупуват изба № *** ,няма как съдът да приеме ,че в
действителност уговорката е била да се закупи нещо друго,защото подобна
неформална договорка би била нищожна.Ако ищците оспорват правните
последици на собствената си сделка ,или не са съгласни с тях и желаят
последните са се отменят ,то това е съвсем различен спор /касаещ
вмалидността на сделката ,респ.нейното разваляне или унижожаване поради
грешка и т.н. /,но тези спорове са извън настоящия предмет на делото .
В тази връзка първостепенният съд е съобразил индивидуализацията на
придобитото от ищците складово помещение ,като е събразил всички събрани
по делото доказателства –веднъж индивидуализацията на придобитото
помещение е посочена в нотариалния акт на ищците ,в който изрично е
вписано ,че прилежащ към закупения от тях апартамент *** на ет. *** , с
площ от 78,15 кв.м. е склад № *** с площ от 11,91 кв.м. От заключението на
вещото лице по техническата експертиза се установява ,че склад № *** в
секция „***“ на сградата е с площ от 7,60 кв.м.,т.е. описаното в нотариалния
акт на ищците складово помещение не съвпада най-малкото по квадратура с
претендираното от ищците складово помещение / с много по-малка
11
квадратура/.Освен това невярно е твърдението ,че закупеното от ищците
складово помещение съвпадало по граници с описания склад № *** в
предходните нотариални актове на техните праводатели .Така в нот. акт №
151/1997 г. за суперфицията върху дворното място ,в което е построена
сградата ,склад № *** е описан със следните граници :изток-склад 6,запад –
склад 8,север-коридор и юг-коридор .От заключението на вещото лице се
установява ,че склад № *** е с граници :югоизток-коридор,северозапад-склад
8,североизток-склад 6 и асансьорна шахта и югозапад-коридор ,т.е.
описанието на склад № *** ,описан в документа за собственост на ищците не
съвпада с това на претендирания от тях склад № ***.Това описание на склад
*** не съвпада и с описанието на склад *** по нот. акт № 172/2013 г. на
праводателите на ищците Б. и О. .Според това описание към апартамент №
*** прилежи склад № *** ,на площ от 11,91 кв.м.,при граници :изток –
склад № 6,запад – коридор ,север –стълбищна клетка и асансьорна шахта ,юг-
склад № 8.Именно това е складовото помещение ,закупено от ищците и то не
съвпада с описанието на склад № *** ,на площ от 7,60 кв.м. ,прилежащо към
друг апартамент .
Индивидуализацията на всички мазета е посочена и представения по
делото архитектурен проект ,както и в декларацията за разпределението на
мазетата между етажните собственици .С нито едно от тези доказателства
ищците не са успяли да докажат ,че именно процесното мазе е било закупено
от тях като принадлежност към собствения им апартамент .Тук следва да се
посочи ,че неоснователни са възраженията на въззивниците относно
оспорването на представената по делото декларация на етажните собственици
за преразпределяне на мазетата ,различно от разпределението им по
архитектурния проект на сградата .Всъщност ,независимо дали ще
съобразим разпределението на прилежащите към отделните апартаменти
мазета по архитектурен проект ,или по декрларацията , ищците не могат да се
легитимират като собственици на процесното мазе ,тъй като и в двата
документа към техния апартамент принадлежи мазе,различно от процесното
.Всъщност за неавтентичност на декларацията и липса на единодушно
решение на етажните собственици не би могло да се говори ,доколкото
оспорения подпис на единия от собствениците /на С. К./се оказало ,че е
положен от съпругата му –И. К. /доколкото и имотът им е в СИО/.В този
смисъл декларацията съставлява годно доказателство за манифектиране на
12
анимус за владение на етажните собственици /но този въпрос е свързан по-
скоро с евентуално предявения иск /.
Що се отнася до позоваването на валидно изтекла в полза на ищците
придобивна давност върху процесното избено помещение ,няма спор ,че не
съществува забрана да се придобие по давност собствеността върху мазе,
принадлежност към апартамент в жилищна сграда, щом в сградата
владелецът има друг обект - апартамент, доколкото владението се
осъществява от един от собствениците на жилище спрямо друг такъв в
същата сграда. В този смисъл е постановеното по реда на чл. 290 от ГПК
решение № 394 от 22.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 185/2010 г., II г. о., ГК.
Изхождайки от правилното разбиране, подкрепено и със съответната съдебна практика,
че избено помещение в сграда в режим на етажна собственост може да бъде придобивано по
давност от собственик на самостоятелен обект в сградата, ако в сградата различни лица
притежават самостоятелни обекти, за които по закон е предвидено наличие и на складово
помещение, и такова помещение съществува като принадлежност към всеки самостоятелен
обект, първоинстанционният съд стигнал до обоснования извод, че не са налице
предпоставките за такова придобиване и в настоящия казус.
В мотивите на решението е посочено, че собственикът на всеки един самостоятелен
обект следва да притежава собственост и върху складово помещение към него, и за да
породи действие придобиване по давност на складово помещение, такова придобиване не
следва да има за последица лишаване на друг самостоятелен обект от такова помещение.
Съгласно разпоредбите на чл.37 и чл.98 ЗС, избените помещения не са самостоятелни
обекти на собственост, а представляват придадени към жилищните обекти складови
помещения и следват собствеността на жилището. Същите биха могли да бъдат
придобивани по давност или на друго основание, но само от лице, притежаващо
самостоятелен обект на собственост в същата сграда в режим на етажна собственост и то
при условие, че това избено помещение не е единственото складово помещение на друг
самостоятелен обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличието на
такова (напр. на жилище, което няма таванско или друго помещение с подобно
предназначение). Съгласно решение № 1368 от 3.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4834/2007г.,
IV г.о., ГК, изба може да се придобие самостоятелно само ако е променен статута й по
начин, даващ възможност за притежаването й като обособен обект. Допустимо е избеното
помещение да се придобие и без преустройство от лице, притежаващо в същата сграда,
която е в режим на етажна собственост друг самостоятелен обект. По този начин избата
става прилежаща част към него. В такъв случай обаче избеното помещение не трябва да е
единственото складово на друг обект в сградата, за който по закон задължително се
предвижда наличието на такова (например жилищата, ако нямат таванско или друго
помещение с това предназначение). В противен случай отделянето му е
13
невъзможно. В същия смисъл е и Решение № 27 от 30.03.2022 г. на ВКС по гр. д.
№ 2741/2021 г., I г. о., ГК.
Посочената практика на ВКС е трайна и непротиворечива в разбирането, че избено
помещение може да бъде придобито на основание давностно владение отделно от главната
вещ, към която принадлежи, по изключение в следната хипотеза: когато избеното
помещение не е единственото складово помещение към самостоятелния обект в сграда
етажна собственост и позоваващият се на придобивна давност владелец също е етажен
собственик в сградата.
Въззивният съд намира, че за случая придобивният способ на който се
позовава ищеца, е неприложим. Безспорно е, че в етажната собственост няма
други обекти със складово предназначение, освен мази и ако се признае
придобиване по давност на принадлежащото към апартамент *** избено
помещение *** , то апартамент *** ще остане без тази законово необходима
принадлежност/доколкото според декларацията на етажните собственици за разпределяне на
мазетата склад/мазе № *** принадлежи към апартамент ***/. Не би могло собственикът на
апартамент *** /на който принадлежи склад *** /да ползва друго свободно избено
помещение, дори да има такова със съответната на посочената в нотариалния му
акт площ, тъй като такова фактическо положение няма да придаде статут на
принадлежност към апартамент *** на ползваната маза. Тъй като е единствено
складовото помещение *** - принадлежност към жилищния обект-
апартамент1,собствеността върху същото следва собствеността върху жилището и е било
невъзможно придобиването му чрез правна сделка, по давност или по друг начин,
предвиден в закон, включително и чрез придобивен способ по чл.97 ЗС, тъй като
строителните правила и норми изискват към всяко жилище да бъде придадено поне
едно складово помещение. Ето защо фактическото ползване на избеното помещение,
представляващо принадлежност към жилището на друг етажен собственик няма
вещноправно действие и не води до промяна в принадлежността на правото на
собственост върху същото. Същото е описано, наред с апартамента чиято
принадлежност е, в нотариалния акт за покупко-продажба, легитимиращ ищците
като собственик, както и в нотариалния акт на праводателя му.
Поради изложеното, без правно значение са обстоятелствата колко дълго и с
какво намерение ищците са владели или държали процесната маза, дали са
осъществявали владение, явно и външно обективирано по начин, че да достигне до
знанието на ответниците .Поради това показанията на свидетелите относно посочените
обстоятелства, не следва да се обсъждат подробно.
Както бе изразено по-горе ,в практиката преобладава становището,изразено в
решение №1368/03.12.2008г. по гр.д.№4834/2007г. на ІV ГО на ВКС, а именно, че
14
избено помещение в сграда в режим на етажна собственост могат да бъдат
придобивани по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата само
ако това не е единственото складово помещение на друг обект в сградата, за който
по закон задължително се предвижда наличието на такова помещение, както и ако
това не е единственото складово помещение в сградата, което се ползва общо от
всички собственици на самостоятелни обекти. Съображенията за това са следните:
Ако в сградата различни лица притежават самостоятелни обекти, за които по
закон е предвидено наличие и на складово помещение, необходимо е такова
помещение /независимо дали в тавана или в зимника/ да съществува като
принадлежност към всеки самостоятелен обект, т.е. собственикът на всеки един
самостоятелен обект да има възможността да ползва такова помещение и да
притежава собственост върху него. Придобиването по давност на складово
помещение, което би имало за последица лишаване на друг самостоятелен обект
от такова би противоречало на изискването на закона, което е установено като
задължително. Само ако в сградата има повече на брой складови помещения
отколкото са самостоятелните обекти, би било възможно собственик на
самостоятелен обект да придобие по давност правото на собственост върху
складово помещение, което ползва явно, необезпокоявано и непрекъснато повече
от 10 години.
В случая не се установява наличие на повече от едно складово помещение за
всеки апартамент /напротив –от представените по делото доказателства
,архитектурен проект ,декларация за разпределяне на мазетата между етажните
собственици,протокол за установяване годността на сградата ,подписан от
държавнаприемателна комисия и раззрешение за ползване на избените
помещения в сутерена –от които е видно,че в сектор „***“ на сградата има 24 бр.
апартаменти и толкова на брой складови помещения ,става ясно ,че в сградата
няма апартаменти с по две и повече складови помещение /При това положение
придобиването на което и да е от избените помещения по давност ,т.е. от лице
,което не е формален собственик на складовото помещение ,не може да породи
правни последици ,тъй като при подобна ситуация ще се окаже ,че някое от
жилищата ще остане без прилежащо складово помещение .Неоснователно е в
случая оплакването ,че ответникът В. не притежавал жилище в етажната
собственост и нямал основание да ползва процесното помещение.Предмет на
ревандикационния иск е правото на собственост на ищците върху процесния
имот , а не на ответника .
Освен това :ищците са твърдяли ,че праводателите им са владели процесното
15
помещение в периода от 23.12.1997 г. до 04.06.2013 г. ,след което са предали
владението на ищците . Както е посочил районният съд ,въпреки указаната
доказателствена тежест ,ищцовата страна не е установила при условията на пълно
и главно доказване ,че в даден момент са влезли във владение на склад № ***-
обстоятелство ,което се оспорва от ответниците.От показанията на разпитаните
ищцови свидетели се установява ,че праводадетиле на ищците са упражнявали
фактическата власт върху процесното мазе /липсват данни на какво основание са
упражнявали тази фактическа власт ,защото и в нехните документи за
собственост е описан склад № *** като прилежащ на апартамент ***,а не склад
*** / .Не се установява обаче от тези свидетели дали властта е реално предадена
на ищците след сключване на договора за покупко-продажба на 15.02.2021 г. ,не
е установено как упражняването на владение е било манифестирано спрямо
ответниците и останалите етажни собственици . Всъщност самите ищци
признават ,че не са установявали фактическа власт върху това складово
помещение,доколкото същото им било показано при огледа на апартамента преди
сключването на сделката като принадлежащо към апартамента ,но на другия ден
след сключването на сделката не можали да влязат в него ,тъй като не са успели
да го отворят.
Ето защо настоящият съдебен състав счита за правилен извода на
първостепенния съд за недоказаност и на евентуално предявения
ревандикационен иск ,поради което решението следва да бъде изцяло потвърдено.
По тези съображения Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 456/05.03.2024 г. постановено по гр.д. №
1470/2023 г. по описа на Бургаския районен съд .
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от съобщението на страните .
Председател: _______________________
16
Членове:
1._______________________
2._______________________
17