Р Е Ш Е Н И Е
№ 260027
гр. Несебър, 27.04.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, I- ви граждански състав, в публично съдебно заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в състав:
Съдия: Пламен Дойков
при
секретаря Атанаска Ганева, след като разгледа гражданско дело № 264 по описа за 2020г., за да се
произнесе, съдът взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по искова молба от „В.М.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление *** качеството му на дружество управител на общите части на Етажна
собственост на комплекс „С.Д.”, находящ се в гр. Несебър, к.к.
„Слънчев бряг – запад” , представлявано от управителя П.Т.и чрез адв. В.М., АК гр. София, със съдебен адрес:***, партер
против Е.А.Г., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г***, с адрес за
призоваване: гр. Несебър, к.к. „Слънчев бряг –
запад”, к- с. „С.Д.” сграда № *****. В исковата молба се сочи, че „В.М.” ЕООД,
ЕИК **** е търговско дружество, управляващо общите части на Етажната
собственост на комплекс „С.Д.”, находящ се в гр.Несебър, к.к.”Слънчев
бряг- запад”. В посочения комплекс се намирал и собствения на ответницата
самостоятелен обект, а имено Апартамент В18, разположен на 4- ти етаж, вх.В, в
сграда №1, с идентификатор *******, сьс застроена
площ от 37.21 /тридесет и седем цяло и двадесет и една стотни /кв.м с прилежащи
части 4.38/четири цяло и тридесет и осем стотни/ кв.м идеални части от общите
части на сградата, състоящ се от дневна, спалня, баня- тоалетна и тераса. От
Протокол от ОС на ЕС на комплекс „С.Д.” от 28.08.2015г. и Протокол от ОС на ЕС
от 10.08.2017г., било видно, че за управляваща компания на общите части на ЕС
на комплекс „С.Д.” е избран ищеца. Твърди се също, че с Протокол от
28.08.2015г. Общото Събрание на собствениците на самостоятелни обекти в
комплекс „С.Д.”, находящ се в гр. Несебър, к-с „Слънчев бряг- запад” ,
представляващ поземлен с идентификотор *******, е
било прието решение по точка четвърта, че такса „Поддръжка за разходите за
управление и поддръжка на общите части на сградата” ще бъде в размер на
7/седем/ евро на кв.м от общата площ на имота, включително и прилежащия дял от
общите части на сградата и такса в размер на 0.5/нула цяло и пет/ евро за фонд
„Ремонт и обновяване” - решение по т.5. С Протокол на ОС на ЕС от 10.08.2017г.
, с решения по т.5/пета/ и т.6/шеста/, таксата за поддръжка и управление на
общите части и таксата за фонд „Ремонт и обновяване” останали в същия размер.
Таксите били за календарна година и били платими до 31.01. на следващата
година. Самата Г. била придобила собствеността на имота чрез Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №166, том V, рег.№4972, дело №851 от 20,05.2013г. на нотариус Стоян Ангелов.
Претендира се, че ответника има задължения към ищеца, съответно на квадратурата
на апартамента собственост на Г. и са дължими поради неплащане на дължимите
такси и съгласно приетите решение на проведените общи събрания на етажните
собственици, като сумата е в общ размер на 3 210.53/три хиляди двеста и десет
лева и 0,53 ст./, формирана както следва: за 2015г./дължима до 31.01.2016г./.
дължимата сума за такса поддръжка и управление е в размер на 610.06лева; за 2014г.
/дължима до 31.01.2015г./, дължима сума за изразходвана вода в размер на
62.22лева; за 2015г. /дължима до 31.01.2016г./, дължима сума за такса поддръжка
и управление в размер на 213.52лева; за 2016г. /дължима до 31.01.2017г./,
дължима сума за фонд „Ремонт и обновяване” в размер на 40.68лева, а дължимата сума за такса поддръжка и
управление е в размер на 569.40лева; за 2017г. /дължима до 31.01.2018г./.
дължима сума за такса поддръжка и управление в размер на 569.40лева., такса за
фонд „Ремонт и обновление” в размер на 40.68лева и депозит в размер на
97.99лева; за 2018г. /дължима до 31.01.2019г./, дължима сума за такса поддръжка
и управление в размер на 569.40лева. и такса за фонд „Ремонт и обновление” в
размер на 40.68лева.; за 2019г. /дължима до 31.01.2020г./, дължима сума за
такса поддръжка и управление в размер на 569.40лева., такса за фонд „Ремонт и
обновление” в размер на 40.68лева. Общото сума претендирана
от ищеца е 3 210.53лева - 2 887.70лв - такса поддръжка и управление,
162.72лева- фонд „Ремонт и обновление”, сумата от 97.79лева – депозит и сумата
от 62.22лева - изразходвана вода. Претендира се и законна лихва за забава върху
посочените суми в размер на 792.64лева, изчислена върху претендираните
суми, считано от датата на падежа на всяка една сума до 27.03.2020г. Претендира се постановяване на решение, с
което ответницата да бъде осъдена да заплати на ищеца сумата от 3210.53лева –
главница, представляваща незаплатените такси за поддръжка и управление , такса
фонд „Ремонт и обновление”, изразходвана вода , сумата от 792.64лева законна
лихва за забава , изчислена върху претендираните
суми, считано от датата на падежа на всяка една сума до 27.03.2020г., както и
законна лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба до
изплащане на сумата. Представени са писмени доказателства. Прави се искане за
присъждане на разноски.
Ответницата Е.А.Г. се
представлява по делото от особения представител адв. Б.И.Ч.,***.
В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба.
Защитата излага следните съображения срещу предявените искове. На първо място
се прави възражение за цялостна недопустимост на предявените искове. Особеният
представител сочи, че ищецът не излага твърдения на какво правно основание –
чл. 19, ал. 1 или чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС се основават претенциите му. Оспорва се
правото на ищеца да получи търсените суми – дружеството не е било избирано за
управител на ЕС, което ставало ясно от протоколите за проведените събрания.
Липсвало и правно основание за претенцията на дружеството за заплащане на такси
за управление и поддръжка, както и за ремонт и обновление. Те се дължали на
самата етажна собственост, а не на дружеството, било и управител на същата.
Самата етажна собственост имала управителен съвет в състав , като от
представените протоколи ставало ясно, че дружеството не е избирано за
управител. От представените писмени доказателства можело да се заключи, че на
дружеството било възложено по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС част от дейността по
поддръжка на общите части на комплекса. Въпреки това адв.
Ч.оспорва решението, поради факта, че на ОС на ЕС това решение не било взето с
нужното мнозинство от 67%. Наред с това самият договор, ако имало такъв, не бил
представен с писмените доказателства, а срокът за това бил изтекъл. Това се
отнасяло както за 2016г. и 2017г., така и за следващия период след ОС на ЕС от
10.08.2017г., когато било посочено, че дружеството ищец ще продължи дейността
си в комплекса, но не и да сключи нов договор. Излага се съображения, че
съгласно чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС , договори със срок над 2 години са
недействителни. Според защитата самата Г. не е надлежен ответник по иска на
дружеството, а такъв би била самата Етажна собственост, като страна по договора
по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Иска се прекратяване на производството поради
недопустимост на предявените искове против Г.. Алтернативно се излагат и
съображения за неоснователност и недоказаност на претенциите. Част от
съображенията са на сходни както с недопустимостта възражения, а именно по
липсата на договор по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Наред с това се твърди, че
неправилно претенцията е посочена в лева, след като по решенията на ОС на ЕС
сумите са определени в евро. Излагат се съображения, че формирането на
дължимите такси било в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС. Самите вноски били
изчислени неправилно, а посочените падежи не отговаряли на решенията на ОС на
ЕС. В самите решения нямало посочени дати за заплащане на вноските. На
дружеството също така не се дължали и вноски за фонд „Ремонт и обновление”,
право на каквито имала само етажната собственост и то по специална сметка
съгласно чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС. Самото дружество не можело да предяви иск за
тях, а право на такъв имала само етажната собственост. Наред с това претенцията
на ищеца, като размер, не се подкрепяла и от представените по делото писмени
доказателства. Претендира се , че комплекс „С.Д.” представлявал затворен тип по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Излагат се съображения от фактическо естество, като
от тях защитата извежда извода, че отношенията във връзка поддържането на
комплекса можело да се уредят само с договор с нотариална заверка на подписа
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Учредената етажна
собственост била в противоречие с правилата на ЗУЕС и не били приложими нормите
на чл. 8- 10 на ЗУЕС. Алтернативно се твърди, че няма данни дружеството да е
изпълнявало задълженията си по поддръжка на комплекса. Оспорват се и
претенциите за дължимите лихви. Ответната страна се позовава и на настъпила
погасителна давност по смисъла на ЗЗД. Оспорват се и претенциите за дължими
суми за вода и депозит. Не ставало ясно на какво основание се дължат претендираните суми. Иска се прекратяване на производството
или отхвърляне на исковете. Правят се доказателствени искания. Представят се
писмени доказателства.
В съдебно заседание за ищецът се представлява от адв. В.М., АК гр. София. Исковата молба се поддържа. Иска се уважаване на предявения иск и присъждане на разноски.
Ответницата се представлява от особения представител адв. Б.Ч.,***. Подадения писмен отговор се поддържа. Представят се писмени доказателства.
От събраните писмени доказателства се установи следното. Между страните няма спор, че ответницата Е.А.Г. е собственик на недвижим имот в гр. Несебър, к.к. „Слънчев бряг – запад”, к- с. „С.Д.” сграда № 1, вх. В, а имено Апартамент В18, разположен на 4- ти етаж, вх.В, в сграда №1, с идентификатор *******, със застроена площ от 37.21 /тридесет и седем цяло и двадесет и една стотни /кв.м с прилежащи части 4.38/четири цяло и тридесет и осем стотни/ кв.м идеални части от общите части на сградата, състоящ се от дневна, спалня, баня- тоалетна и тераса. По делото са представени Протокол за проведено ОС на собствениците на жилища в комплекс „С.Д.” , находящ се в к.к. „Слънчев бряг’, общ. Несебър от 28.08.2015г. и Протокол от ОС на собствениците на комплекс „С.Д.”, гр. Несебър от 10.08.2017г. Видно от съдържанието на първия протокол, в т. 3 е посочено, че се взема решение „В.М.” да продължи управлението на комплекса за 2016г. и 2017г. В следващата точка е посочено, че се взема решение таксата за поддръжка на комплекса да бъде в размер на 7евро за кв.м. от общата площ на имота, вкл. и прилежащия дял от общите части на сградата. В т. 5 е взето решение, че вноските за фонд „Ремонти” за 2016г. и 2017г. се определя на 0.5евро от общата площ на имота, вкл. и прилежащия дял от общите части на сградата. На 10.08.2017г. е проведено ОС на собствениците. Видно от представения протокол, за поддържаща фирма за 2018г. и 2019г. отново е избрана „В.М.” ЕООД, а председателя на ЕС е упълномощен да сключи договор с посоченото дружество. В т. 5 и т. 6 са взети решение, с които таксите за поддръжка и управление и за Фонд „Ремонт и обновление” са запазени в размерите от предходното събрание – съответно по 7 евро на кв. м. и по 0.5евро на кв.м. С последната точка от проведеното събрание е възложено на избрания управител да предприема всичко необходимо за събиране на дължимите суми от собствениците по съдебен ред, както и да упълномощава трети лица с тази цел от името и за сметка на ЕС. Няма данни посочените решение да са били обжалвани пред съда по реда на чл. 40 от ЗУЕС , както и да са били отменени по установения в закона ред. Ищецът е представил Договор за стопанисване и поддръжка , сключен между него управителя на етажната собственост А.Г.Х., избран в това качество на 28.08.2015г. и Договор за стопанисване и поддръжка, сключен между него управителя на етажната собственост А.Г.Х., избран в това качество на 10.08.2017г. Договорите са идентични като съдържание. В чл. 1 на Договора е посочено, че дружеството като изпълнител приема, в първия случай за периода 01.02.2016г. до 01.02.2018г., а във втория случай - за периода 01.02.2018г. до 31.01.2020г., да извършва дейности по стопанисване и поддръжка на общите части на в.к. „С.Д.”, съгласно решенията на ОС на собствениците от 28.08.2015г. и от 10.08.2017г. В чл. 2 са посочени и отделните дейности, които следва дружеството да извършва – охрана, като осигури 24- часови портиери на комплекса за цялата година; да сключва договори за поддръжка на асансьорите в комплекса; да поддържа и почиства басейна ежедневно; да поддържа системата за видеонаблюдение в комплекса; да предприема незабавно всички необходими и разумни действия за предотвратяване, ограничаване или отстраняване на щетите в общите части на комплекса, при определени настъпили събития; да поддържа чистотата в общите части и входовете на комплекса, както и зелените площи , района около басейна и паркоместата- всеки ден през сезона, а извън сезона – веднъж на две седмици; да заплаща текущите разходи за общите части на комплекса- вода, ел. енергия и асансьори; да преглежда и подменя за своя сметка консумативите на осветлението на общите части на комплекса; да освежава и извършва малки ремонти преди сезона на общите части на комплекса. Страните са договорили , че възложителя ще му заплаща годишна такса в размер на 7.00евро на кв. м. от общата площ на имотите, вкл. и прилежащите общи части, съгласно решението на ОС на ЕС. Заплащането е уговорено на става на две вноски – първата в размер на 65% от сумата до 10 април на текущата година, а втората до 15юли на текущата година. В чл. 6.2 е посочено, че изпълнителят се задължава да събира и сумите по 0.5евро на кв.м. от общата площ на имотите , вкл. и от общите части, но сумата се разходва само по решение на възложителя. Страните са уговорили също, че за гарантиране на редовното и своевременно плащане на разходите за вода и ток на апартаментите , собствениците ще поддържат при изпълнителя резерв в размер на 50евро.
Представен е и протокол за отчитане на водомер от 31.10.2014г. за апартамент В18. В него е посочено, че на 31.10.2014г. е отчетена потребена вода от 25,925куб.м., която е остойностена на 62.22лева.
Представена е й справка в табличен вид – детайли на баланс за комплекс „С.Д.”, вх. В, Обект № 18, собственост на ответника Г.. В нея се сочи, че Г. дължи на дружеството общо сумата от 4430.69лева. Представени са трудови договори с различни лица, които са били наети , за да изпълняват различни длъжности при ищеца. Представен е й договор за абонаментно обслужване от 01.05.2014г. с „Лифт ЛТД” ООД, гр. Пловдив относно асансьорите в комплекс „С.Д.”. Представени са фактури за закупуване на стоки и доставка на вода до комплекса.
Въз
основа на така изложеното, могат да се направят следните правни и фактически изводи.
Предявената
искова молба е процесуално допустима. Предявен е иск по с правна квалификация чл.
6, ал.1, т. 8, т. 9, т. 10 от ЗУЕС вр. чл. 79, ал. 1
и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
По
делото се установи, че ответницата Е.А.Г. е собственик на недвижим имот в гр.
Несебър, к.к. „Слънчев бряг – запад”, к- с. „С.Д.”
сграда № 1, вх. В, а имено Апартамент В18, разположен на 4- ти етаж, вх.В, в
сграда №1, с идентификатор *******, със застроена площ от 37.21 /тридесет и
седем цяло и двадесет и една стотни /кв.м с прилежащи части 4.38/четири цяло и
тридесет и осем стотни/ кв.м идеални части от общите части на сградата, състоящ
се от дневна, спалня, баня- тоалетна и тераса. Не се спори и че са проведени и
посочените ОС на собствениците на жилища в комплекс „С.Д.” , находящ се в к.к. „Слънчев бряг”, общ. Несебър от 28.08.2015г. и ОС на
собствениците на комплекс „С.Д.”, гр. Несебър от 10.08.2017г. Представен е и
договор за стопанисване и поддържане на комплекса. Както се посочи в него са
заложени дейности по поддържане на общите части на комплекса, за което е
уговорено възнаграждение в полза на изпълнителя „В.М.” ЕООД. Същият обаче касае
дейности след 01.02.2018г. В посочения договор се сочи, че сумата дължима като
възнаграждение е в тежест на възложителя / собствениците/ , съгласно
определеното в решението на ОС на ЕС. Определен е периода на заплащане на
таксите. Уговорено е събирането и на сумите за Фонд „Ремонт”, както и дължимостта на резерва в размер на 50евро. Уговорена е
неустойка. В посочения договор няма клауза, която да дава възможност на ищеца
да събира вземането си от собствениците, както в случая се сочи, че това следва
да стане с осъждането на Г.. Съгласно чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС „По решение на
общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на
управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или
на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява
с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от
общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок,
се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично
подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за
недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има
правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по
този закон.” В случаят чрез проведените общи събрания и по реда на чл. 17, ал.
2, т. 7 от ЗУЕС е възложени на управителя чрез търговското дружество „В.М.” да
извършва дейности по поддържането на общите части на сградата. Сключените
договори, както се отбеляза са с идентично съдържание, сочат обаче, че
задължение за заплащане на дължимите такси има възложителят – етажната
собственост на собствениците на комплекс С.Д.. По посочения договор не е дадена
възможност на дружеството самостоятелно да претендира заплащане на дължимите
суми за поддръжка и управление на общите части на сградата от отделните
собственици. Няма и законосъобразно взето решение за възлагане на „В.М.” ЕООД
да събира и такси за фонд „Ремонт и обновление” – липсва решение в протоколите
от проведените общи събрания, а и по аргумент от чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС ,
сумите за това не могат да бъдат събирани от друг субект. Сходни са и
съображенията на съда и относно претендираната сума за депозит в размер на
97.79лева. По тези съображения следва
исковете за осъждане на ответницата Г. за дължимите суми за такси за поддръжка
и управление и фонд „Ремонт и обновление” да бъдат отхвърлени. По отношение на
претенцията за изразходвана вода – няма яснота относно това как е формирана
претендираната сума, а за доказване на вземането е представен протокол за
отчитане на водомер от 31.10.2014г. за апартамент В18, но не е ясно кой е
доставил и отчел твърдяната използвана вода. Посочено е дружеството „Д.” като
доставчик на вода за „В.М.” ЕООД , но от представените по делото фактури не
може да се заключи, че към 31.10.2014г. те са извършили услугата, за която
съответно Г. да е останала задължена. Следва и тази претенция да бъде
отхвърлена като недоказана по основание и размер.
По
иска за забава. При неоснователност на претенцията за присъждане на главниците,
следва за такива да се считат и претенциите за лихва за забава в посочените размери,
както и законната лихвата за забава върху главниците, считано от датата на
предявяване на исковата молба.
По
разноските.
Направените по делото разноски следва да останат в тежест на ищеца.
Воден
от изложеното и на основание чл. 235 и чл. 236 от ГПК, Несебърският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете предявени от „В.М.”
ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя
П.Т.против Е.А.Г., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г***, с адрес за
призоваване: гр. Несебър, к.к. „Слънчев бряг –
запад”, к- с. „С.Д.” сграда № *****, за осъждане на ответницата да заплати на
дружеството, следните суми: дължима сума за такса поддръжка и управление е в
размер на 610.06лева за 2015г., дължима до 31.01.2016г.; дължима сума за
изразходвана вода в размер на 62.22лева за 2014г., дължима до 31.01.2015г.;
дължима сума за такса поддръжка и управление в размер на 213.52лева за 2015г.,
дължима до 31.01.2016г.; дължима сума за фонд „Ремонт и обновяване” в размер на
40.68лева и дължимата сума за такса поддръжка и управление е в размер на
569.40лева за 2016г., дължима до 31.01.2017г.; дължима сума за такса поддръжка
и управление в размер на 569.40лева., такса за фонд „Ремонт и обновление” в
размер на 40.68лева и депозит в размер на 97.99лева за 2017г., дължима до
31.01.2018г.; дължима сума за такса поддръжка и управление в размер на 569.40лева.
и такса за фонд „Ремонт и обновление” в размер на 40.68лева за 2018г., дължима
до 31.01.2019г.; дължима сума за такса поддръжка и управление в размер на
569.40лева., такса за фонд „Ремонт и обновление” в размер на 40.68лева за
2019г. , дължима до 31.01.2020г., както и законна лихва за забава върху
посочените суми в размер на 792.64лева, изчислена върху претендираните
суми, считано от датата на падежа на всяка една сума до 27.03.2020г. и законна
лихва върху главниците от датата на предявяване на исковата молба –
08.04.2020г. до изплащането им, като неоснователни и недоказани.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: