№ 2658
гр. София, 02.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Стефан Ис. Шекерджийски
при участието на секретаря Капка Н. Лозева
като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело
№ 20231100109967 по описа за 2023 година
искове с пр.осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с
претенция по реда на чл. 211 от ГПК, във вр. с чл. 124, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 266 от
ЗЗД:
Ищецът – К. Д. Д., твърди, че била купувач по предварителен договор за
покупко-продажба и за строителство на недвижими имот – ателие 39, във вход „Б“, находящ
се в жилищен комплекс „1Хоум“, гр. София със страна ответника - „Г. – П.“ ЕООД, като
Продавач, обективиран в договор от на 18.03.2020г. Съгласно чл. 1, продавачът се задължил
да построи със свои средства и да продаде следния недвижим имот: ателие 39, находящо се
2
във вход Б на ет. 8, кота + 24,84 м., с чиста застроена площ от 53,13 м, състоящ се от входно
преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон при съседи: ап. 40,
външен зид, коридор, стълбище, отгоре – ателие 45, отдолу – ателие 33, заедно с ид.ч. от
22
общите сгради на сградата, равняващи се на 9,81 м, с обща площ с тях 62.94 м, ведно с
ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата,
представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 по КК и КР, одобрен със
Заповед № РД – 18-32 (01.04.2016г. на ИД на АГКК с адрес на поземления имот) гр. София,
2
район Възраждане, ул. „****, с площ 10 611 м.
Продажната цена на ателието по договор била 60 000 евро (€).
Продавачът поел задължение да предаде имота в завършен вид съгласно описаното в
Приложение № 1 към предварителния договор и с Акт образец 16 за сградата, в която се
намира имота. Към момента самостоятелният обект бил завършен съгласно описаното в
договор. Същият бил нанесен в АГКК с идентификатор 68134.305.507.37.117 съгласно
1
Схема № 15-722505-05.07.2023г. на Служба ГКК – гр. София.
Срокът за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота бил до
31.08.2022г. Ищецът бил изправна страна по договора. Заплатила капарото, като останалите
суми не заплатил, защото не получавала уведомление от продавача.
С оглед изложеното, моли, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да се обявя за
окончателни договорът.
Претендират и разноски.
Ответникът - "Г. П." ЕООД, оспорва иска:
- действително бил сключен договор;
- видно от платежните нареждания, представени към исковата молба, ищецът бил
неизправна страна по сделката;
- имало и ненастъпило договорно условие.
По тези съображения моли искът да се отхвърли.
На основание чл. 211 от ГПК, във вр. с чл. 266 от ЗЗД, предявява насрещен иск.
В хода на строителните дейности дружеството уведомило купувача, че поради
настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не били предвидени, било
необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна
инфекция, която на 11.03.2020г. била обявена за пандемия от Световната здравна
организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република
България.
Счита, че при така изменената икономическа обстановка възникнало драстично
нарушение на еквивалентността на насрещните престации, тъй като запазването на
продажната цена по договора протИ.речало на изискванията за справедлИ.ст и
добросъвестност. То би имало прекомерно обременителен характер за дружеството и би
довело до неоснователно обогатяване на купувача.
С оглед изложеното моли да измени Предварителен договор за покупко-продажба и
за строителство на недвижим имот от 18.03.2020г. в частта му относно продажната цена,
като тя се увеличи от 60 000 € на 90 000 €.
Първоначалният ищец счита, че претенцията е неоснователна, тъй като в областта
на строителството нямало съществени икономически изменения, въпреки пандемията (а и тя
била предходно събитие).
Навежда и други доводи.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено
следното:
от фактическа страна:
Не се спори, че на 18.03.2020г. страните са сключили предварителен договор относно
2
жилището, описано в исковата молба.
Съгласно нормата на чл. 1: продавачът се задължава да построи със свои средства и да продаде на
Купувача, а Купувачът се задължава да купи при условията на този договор в изцяло завършен вид, така както е
посочено в приложение № 1, следните недвижими имоти …
Цената е 60 000 € (чл. 2). Сумата от 15 600 € капаро (задатък) се заплаща при
подписване на договора (чл. 3).
Сумата от 15 600 € се заплаща в срок до 7 дена след изпращане на уведомление от
продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата.
След това се заплащат различни суми, в зависимост от развитието на строежа и
уведомления до купувача.
Срокът за подписване на окончателен договор е 31.08.2022г. (чл. 4, ал. 1).
На 31.08.2022г. е приет Акт за приемане на конструкция (акт обр. 14).
В насрещната искова молба се твърди, че: в хода на строителните дейности „Г. П." ЕООД е
уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били
предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция,
която на 11.03.2020 г. (а това е датата на сключване на договора) бе обявена за пандемия от Световната
здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020 г. от Народното събрание на Република България
извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, които са настъпили
след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени, в резултат на
което в интерес на представляваното от мен дружество е да упражни конститутивното си право по чл. 307 ТЗ .
Няма ангажирани доказателства подобно съобщение да е достигнало до ищеца, а това
обстоятелство е и изрично оспорено (л. 49)
Депозирани са две заключения на ССчЕ и СТЕ, втората оспорена от ищеца и приети
от съда, като компетентно изготвени. От тях, както и от разпита в о.с.з. на второто в.л.-е, се
установява, че:
I. По процесния предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на
недвижими имоти - Ателие № 39, във вх. ****, находящо се в жилищен комплекс „1 Хоум“,
гр. София от 18.03.2020г., К. Д. Д. е заплатила на „Г.-П.“ ЕООД обща сума в размер на
88 012,35 лева, или 45 000 евро:
- на 11.03.2020г. - 9 779,15 лева (5 000 евро);
- на 20.03.2020г. – 19 558,30 лева (10 000 евро);
- на 05.09.2023г. – 58 674,91 лева (30 000 евро). Това е вноската за Акт № 14 и за
монтираната дограма (л. 74-5).
II. Разходите, формиращи себестойността на строителната продукция включват
следното:
- разходи за проектиране;
- разходи за строителен надзор;
- разходи за инвеститорски контрол;
3
- разходи за организация на строителната площадка и временно строителство;
- разходи за изпълнение на строителството;
- разходи за изграждане на външни връзки; и
- разходи за държавни такси.
Изграждането на процесното АТЕЛИЕ № 39 включва множество СМР по изпълнение
на цялата сграда, поради което при такъв тип сгради няма точна количествена сметка за
изпълнените СМР за всеки отделен обект. На място по време на огледа също не могат да
бъдат определени количества на изпълнени СМР за изграждане на процесния имот. В
предоставената строителна документация се съдържат документи за цялостното изпълнение
на сградата, общо за всички части, като няма количествена сметка за изпълнените СМР само
за АТЕЛИЕ № 39.
Вход „Б”, в който се намира процесния имот се изгражда във връзка с издадено
Разрешение за строеж № 38/24.02.2020г. за обект „Жилищна сграда с магазини и подземни
гаражи: Първи етап - вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост, Втори
етап - сутерен”. Строителството на сградата е започнало с изготвянето на Протокол/Образец
2 на 22.05.2020г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
нИ. на строежа със заверки на нИ. изкоп и нИ. цокъл. В тази връзка към датата на сключване
на предварителния договор на 18.03.2020г. няма изпълнени конкретни видове СМР по
изграждането на процесния имот - АТЕЛИЕ № 39. Към датата на предявяване на насрещния
иск 24.11.2023г. процесния имот е изпълнен съгласно степента на завършеност, описана в
Приложение № 1 към сключения предварителен договор. За издаване на Разрешение за
ползване за обект „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи: Първи етап – вход А,
вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост, Втори етап - сутерен”, съгласно
издаденото Разрешение за строеж е необходимо да се завършат трите входа и сутерена до
степен годна за експлоатация, да се завършат външните връзки и да се изпълни вертикалната
планировка на обекта. Отделно за АТЕЛИЕ № 39 няма други дейности за изпълнение във
връзка с въвеждането в експлоатация.
Цените на основните строителни материали, които имат най-голяма тежест във
формираните на себестойността на единица строителен продукт, а именно: арматура,
кофражни платна, бетон, цимент, стъкла, стъклопакети и дограми, фасаден
топлоизолационен пакет, алуминиеви и ПВЦ профили, към:
- датата на сключване на предварителния договор 18.03.2020г.
- датата на подаване на насрещния иск - 24.11.2023г.
Цените на основните видове строителни материали към посочените две дати са
представени в Таблица № 5 (л. 89 – таблица 2). Те варират между 9,38 % до 129,63 %.
Към датата на предварителния договор (18.03.2020г.) стойността на процесния имот -
2
АТЕЛИЕ № 39 е в размер на 131 717,00 лева (2 092,74 лева/м).
Към датата на предявяване на насрещния иск (23.11.2023г.) стойността на процесния
4
2
имот - АТЕЛИЕ № 39 е в размер на 209 025,00 лева (3 321,02 лева/м).
Процентът на поскъпване на средната часова ставка за труд в строителния бранш по
изпълнение на основните видове СМР за периода от датата на сключване на предварителния
договор (18.03.2020г.) до 23.11.2023г. варира между 45,16 % до 64,52 %.
Предвид Решение 18.02.2024г. на СГС, постановено от този състав по гр.д. № 6173
по описа за 2023г. дружеството е наясно и то поне от няколко месеца, че правната
квалификация, посочена от него на насрещния иск е неправилна.
Според ЕИСС, делата (чл. 19, ал. 3 от ЗЗД), заведени срещу ответника, за момента са
поне 28.
Въпреки това, в о.с.з., ответникът не поиска ангажиране на нови доказателства.
от правна страна:
1. по иска с пр.осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:
Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор
трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Всяка от страните по
предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът
се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила (чл. 19 от ЗЗД).
Предварителния договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, има за предмет прехвърляне
право на собственост или ограничено вещно право. Той представлява двустранен договор,
по силата на който едно лице наричано обещател (продавач) поема задължението да
прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено
вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати
договорената цена, като уговорката можела да бъде плащането да се извърши изцяло или
отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването
на окончателния договор между страните в съответната форма - а именно под формата на
нотариален акт - чл. 18 от ЗЗД.
Причините, поради които се сключват предварителните договори, са различни, но
най-често те са породени от липсата на готовност у страните в момента да сключат
окончателен договор. Една от тях е че първоначално точни граници на обекта (обикновено
апартамент в сграда) е невъзможно да се опишат – предметът на сделката не може да се
индивидуализира в достатъчна степен (това е съобразено и при тълкуването на чл. 1 от
Договора).
Сделката, както бе посочено, е възмездна - задължение да се изработи нещо с
материали за предприемача – съчетание между договор за продажба и изработка. Прилагат
съответните специалните правила за тези договори (така, Решение № 1035 от 27.06.2003г. по
гр.д. № 1808/2002г., V гр. о. на ВКС: Предварителният договор за продажба на жилище, което
продавачът се задължава да построи по силата на същия договор, съдържа елементи и на договор за изработка.
Ако е уговорено цената да се определи след завършването на строежа му, при неспазване на срока за това цената
се определя към момента на изтичането на този срок, а не към момента на предаването на жилището на купувача;
Решение № 219 от 21.02.2000г. по гр.д. № 1276/1999г. на ВКС).
5
Купувачът е изрядната страна по предварителния договор. Доводите на продавача за
обратното са неоснователни, като съображенията на съда са следните:
1. В чл. 1 от договора действително се сочи „изцяло завършен вид“. Клаузата следва
да се тълкува по реда на чл. 20 от ЗЗД: при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната
обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се
схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и
добросъвестността.
Уговорката, по разбирането на решаващия орган, всъщност е със следния смисъл –
ответникът следва да изгради изцяло обекта (ателието), като за това се дължи и
договорената цена. Или срещу цената се дължи пълно изпълнение.
Макар и да е посочено, че това е задължение за купувача, всъщност клаузата
съдържа задължения и за двете страни. Тя не може да се ползва от страна на неизрядната
страна (налице е забавяне от страна на продавача – крайният срок е 31.08.2022г.) – никой не
може да черпи права от собственото си неправомерно поведение (nemo ex delicto suo
actionem consequi debet). Договорката не е пречка за купувача да закупи обектите, стига те да
са юридически обособени от общата сграда – т.е. наличие на груб строеж (карабина) - арг.
от § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ; и да е настъпил падежът (в Решение № 426 от 23.01.2024г. на
СГС по в.гр.д. № 2081/2023г., което е с идентичен предмет е цитирано Решение № 1210 от
19.11.2008г. на ВКС по гр.д. № 3804/2007г., IV о., ГК, докладчик съдията Соколова: Срокът
съставлява падежът на задължението на всяка от страните по предварителния договор, след изтичането на който
възниква правото както за продавача, така и за купувача, в рамките на съществуващото облигационно отношение
да търсят реално изпълнение на своето вземане чрез предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съответно да
претендират обезщетение по реда на чл. 79 и сл. ЗЗД; в този смисъл и Определение № 1319 от
18.12.2014г. на ВКС по гр.д. № 4686/2014г., III г.о., ГК, докладчик съдията Даниела
Стоянова; Решение № 45 от 25.06.2019г. на ВКС по гр.д. № 1466/2018г., III г.о., ГК,
докладчик председателят Емил Томов).
Само един пример – при обикновен договор за изработка, ако предметът не е
завършен от изпълнителя, поръчителят може да приеме изпълнението във вида в който е
(ако има интерес за това) и да иска обезщетение за лошо изпълнение.
2. Действително са платени само вноскате до чл. 3, ал. 1, т. В. Плащането на
следващата вноска обаче е предопределено от уведомяване за това от страна на продавача
(че има получен акт № 15), а не се спори, че такъв все още няма (чл. 154 от ГПК). Това
означава, че купувачът не е поставен в забава.
Освен това, съобразно указанията, дадени в Тълкувателно решение № 4 от
9.05.2023г. на ВКС по тълк. д. № 4/2020г., ОСГТК, докладчик съдията Филип Владимиров,
съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да
обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко -
продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.
Практиката, цитирана в отговора на дружеството протИ.речи на ТР.
6
Или, искът е основателен.
По долу (в т. 3) решаващият орган ще разгледа цената, която следва да се доплати на
ответника.
2. по иска с пр.осн. чл. 266 от ЗЗД:
Поради сбъдване на вътрешното процесуално условие – констатиране, че първата
претенция е основателна, съдът дължи произнасяне по втората.
1. относно правната квалификация на насрещната претенция (страните я приемат,
но все пак следва да се изложи мотивация):
Ако исковата молба е неясна, от значение е нейният смисъл, а не буквалното ù съдържание - 18-60-ІV.
Същевременно, ищецът не е длъжен да сочи правното естество на претендираното от него
право, т.е. да го квалифицира правно (например като вземане от заем, наем, недължимо
платено и т. н.). И да даде такава квалификация, тя не обвързва, съда. Той е длъжен да я
определи служебно (например: Р. № 705 от 17.01.2011г. на ВКС, ІV г.о., по гр.д. №
1388/2009г. Р. № 644 от 12.10.2010г. на ВКС, ІV г.о., по гр.д. № 1269/2009г.; Р. на ВКС, ТК
ІІ г.о. № 51 от 07.04.2009г. по гр.д. № 623/2008г.; ВС: 66-75-1; 139-83-ІІІ; 2224-84-ІІ; 75-88-
ОСГК; 288-89-ІІІ; 1208-98-V). Насрещният иск е квалифициран от ответника като претенция
по чл. 307 от ТЗ.
Подобен иск е конститутивен (Определение № 60363 от 20.10.2021г. на ВКС по ч.т.д.
№ 1260/2021г., I т.о., ТК, докладчик съдията Десислава Добрева), а това в някаква степен е
от значение, за да се прецени действителната воля на страната. Тя не желае да се осъди
купувача, а да се установи, че той дължи различна сума (по-голяма от договорената).
Всъщност, продавачът няма и правен интерес от осъдителна претенция, с оглед
особеностите на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
От твърденията на ответника, изложени в насрещната искова молба, може да се
направи извод, че всъщност се иска, поради поскъпване на материалите и труда за
изработката на сградата, да се установи (чл. 124 от ГПК), че и цената на апартамента се е
повишила. Въобще не се обосновава настъпването на изключителен финансов трус. Това е и
общоизвестно.
В проекто доклада (за разлика от доклада) по делото е допусната аналогична грешка.
Институтът, уреден в нормата на чл. 307 от ТЗ, е идентичен по правната си природа с този
на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД. Става въпрос за едно и също правно-икономическо явление, но с
различен интензитет (това, уредено в ЗЗД е много по-ограничено, или съотношението е
драстично по-голямо към малко).
2. Ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на
работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло (чл.
266, ал. 2 от ЗЗД).
Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти,
когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и
запазването на договора протИ.речи на справедлИ.стта и добросъвестността (чл. 307 от ТЗ).
7
По-долу са разгледани и двата института, като е наблегната на стопанската
непоносимост.
Извънредното положение е обявено с Решение на НС от 13.03.2020г., обн. ДВ
22/13.03.2020г. - от 13 март 2020г. до 13 април 2020г. (продължено е до 13 май 2020г. с
Решение на НС, обн. ДВ 33/ 07.04.2020г.). Договорът е последващ – 18-03.2020г. Освен това
бе общоизвестно, че събитието се очакваше и не бе изненада за никого (в „от фактическа
страна“ е цитирано твърдение на дружеството относно датата на обявяване на пандемията от
Световната здравна организация, което се възприема от решаващия орган като признание за
неизгоден за страната факт – чл. 175 от ГПК).
Когато след сключването на сделката съотношението в стойностите на насрещните
престации се промени коренно, правният ред не трябва да остане безразличен към това.
Институтът на стопанската непоносимост държи сметка за тези промени. Такива промени са
характерни за периоди на икономическа нестабилност, когато инфлационните процеси могат
да доведат до фрапантно нарушаване на еквивалентността на престациите (обикновено
примерът е хипер инфлацията в Германия след първата световна война).
Настъпилите инфлационни процеси представляват непредвидими обстоятелства, при
които запазването на договора би протИ.речало на справедлИ.стта и добросъвестността (P.
№ 224-2001-ВКС, V г.о.).
Идеята, която стои в основата на стопанската непоносимост (чл. 307 от ТЗ), има
нормативен израз в отделни разпоредби на завареното от ТЗ законодателство. Така
например, ако през време на изпълнението на договора за изработка определената цена на
материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се изменя съответно (чл.
266, ал. 2 от ЗЗД).
Стопанската непоносимост е способ за изменение или прекратяване на двустранни
договори, т.е. на такива договори, при които всяка от страните е длъжник на другата (т.нар.
синалагматични договори).
Приложното поле на стопанската непоносимост са договорите с продължително
действие или тези с периодично повтарящи се престации, например договорите за: наем, за
лизинг, за концесия, за строителство, за продажба на изплащане и др. При стопанската
непоносимост е налице изключение от принципа, установен в чл. 20а от ЗЗД, според който
договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили.
Изменението или прекратяването на договора може да стане изцяло или отчасти,
според обстоятелствата, които са довели до стопанската непоносимост. Тези обстоятелства
трябва да са от такъв характер, че запазването на договора във вида, в който е бил сключен,
би протИ.речало на справедлИ.стта и добросъвестността. Да протИ.речи на справедлИ.стта
означава да се е стигнало да чувствително разминаване в стойностите на насрещните
престации. В този случай претенцията на облагодетелстваната страна би била в протИ.речие
с добросъвестността. Следователно стопанската непоносимост може да се протИ.постави на
тази страна, която несправедлИ. се облагодетелства от промяната в стопанските условия,
8
настъпила след сключването на договора.
Възможността да се иска изменение или прекратяване на договора при стопанска
непоносимост е субективно право от категорията на потестативните права. То може да се
упражни само по съдебен ред с конститутивен иск.
Активно легитимиран да предяви иска е длъжникът. Той има правния интерес да иска
изменението или прекратяването на договора. В негова тежест е да докаже обстоятелствата,
които формират стопанската непоносимост. В много от случаите обаче те ще са ноторни
обстоятелства, известни на съда и затова неподлежащи на доказване (военни действия,
инфлационни процеси, природни бедствия и др. подобни). Ищецът следва да установи
причинната връзка между тях и стопанската непоносимост на изпълнението. Той не може да
обосновава стопанска непоносимост, ако неблагоприятните обстоятелства са възникнали
след изпадането му в забава (в този смисъл р. № 749 от 1999г., ВКС, V г.о.).
Пасивно легитимиран е кредиторът - насрещната страна по договора. Съдът е
обвързан от петитума на иска. Той не може да постанови например прекратяване на
договора, при положение че се иска само неговото изменение или обратно.
Предпоставките за упражняване на правото на изменение и прекратяване на договора
са следните:
- наличие на договор, който е породил действие;
- изпълнението на задължението по договора да не е завършило;
- изпълнението на задължението да е възможно;
- изпълнението на задължението да протИ.речи на справедлИ.стта и
добросъвестността.
Първата предпоставка за приложението на стопанската непоносимост е наличието на
породени договорни задължения.
Втората предпоставка е задълженията по договора да не са още изпълнени. Възможно
е само едно от задълженията да не е изпълнено или изобщо, или да не е изпълнено докрай.
Това трябва да е задължението на страната, която се позовава на стопанска непоносимост.
Следващата предпоставка е изпълнението на дължимата престация да е принципно
възможно. Изпълнението на предвиденото в договора задължение обаче би нарушило
принципа за възмездно-еквивалентния характер на престациите. Тази страна би понесла
неоправдана загуба, а насрещната - би се обогатила несправедлИ.. Затова се говори за
непоносимост, а не за невъзможност за изпълнение.
Стопанската непоносимост наподобява в някои отношения на непреодолимата сила.
Общото между тях е, че и в двата случая настъпват непредвидени и юридически и
икономически съществени обстоятелства, след сключване на сделката. Те (при стопанската
непоносимост), са непредвидени и непредвидими.
Стопанската непоносимост наподобява и на крайната нужда (laesio enormis) като
основание за унищожение на договора (чл. 33 от ЗЗД). И при крайната нужда, както при
9
стопанската непоносимост, е налице нарушаване на еквивалентността на престациите (но
моментът на възникването ù е различен).
Необходимо е да се уточни какво се разбира под „прекомерно“ и крайна нужда“, за да
се изясни и понятието „стопанска непоносимост“.
Прекомерно (става въпрос за икономическия трус) – чл. 40 от ЗЗД: вследствие от
занижена цена, практиката, в зависимост от фактическата обстановка се ориентира към
драстични разлики (Р. № 24 от 09.02.2016г. на ВКС, ГК, III г.о., по гр.д. № 2419/2015г. – 12
пъти); или поне в пъти (Решение № 50072 от 3.07.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3073/2022г., I г.
о., ГК, докладчик съдията Теодора Гроздева; и Определение № 655 от 24.09.2020г. на ВКС
по гр.д. № 1079/2020г., III г.о., ГК, докладчик председателят Емил Томов)
Крайна нужда – първо, един от участниците в сделката по време на сключването ù
трябва да се е намирал състояние на крайна нужда. А това е състояние на липса или
недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности, като напр.
недостиг на парични средства за издръжка на семейството, за лечение на лицето или на
негов близък, за плащане на изискуеми задължения, за набавяне на алкохол или наркотици
за пристрастени към тях лица и др.
Второто изискване е сделката да е сключена при явно неизгодни условия за лицето,
което се намира в крайна нужда. Това означава, че не е достатъчно да има някакво
несъответствие между стойностите на насрещните престации. Разликата между стойността
на това, което лицето получава по сделката, и стойността, която то би могло да получи, ако
имаше възможност да потърси други съкотрахенти, трябва да бъде значителна. Дали
условията са явно неизгодни се преценява конкретно във всеки случай. При висока стойност
на предмета на договора и по-големи отклонения от пазарните цени могат да не
представляват явно неизгодни условия. Условията на сделката се преценяват към момента
на сключването й, като вече бе отбелязано. Последващите изменения в цените не би
трябвало да се съобразяват.
Чл. 33 от ЗЗД не изисква насрещната страна по сделката да има намерение да се
облагодетелства от нея. Достатъчно е, че тя обективно извлича облага, а договорният ù
партньор се ощетява.
Изводът е че не е налице хипотеза на стопанска непоносимост – проблемите,
свързани с кризата с COVID 19 са били известни и на двете страни. Кризата, както и войната
в Украйна (24 февруари 2022г.), доведоха до инфлация, а и може би специфично оскъпяване
в сектора. Това обаче въобще не е драстична промяна в икономическите условия
(Изпълнението е несправедлИ., когато е нарушена еквивалентността при конкретния договор, т.е. когато
изпълнението е разорително или прекомерно обременително за страната, поради което е социално неоправдано -
Р. № 255-2002-V ГО). По нищо не личи, а и няма ангажирани доказателства в тази насока, за
възможност дружеството да изпадне в неплатежоспособност.
Същевременно ЗЗД сочи, че самата промяна на стойността на материалите и труда
влияе върху цената. Проф. Кожухаров (Облигационно право, 1951г.) счита, че нормата е
10
императивна.
Промяната настъпва по силата на закона ipso jure (Решение № 102 от 1.08.2017г. на
ВКС по гр.д. № 50254/2016г., IV г.о., ТК, докладчик съдията Димитър Димитров).
3. Парите имат и функционална стойност, която изразява покупателната им сила.
Инфлацията е причина стойността на парите постоянно да намалява. Стойността на парите
има ограничено правно значение, защото икономическата теория не предлага нито точни
средства за установяване на причините, нито приложими методи за измерване на нейното
изменение. Затова правото не познава правило за изменение на паричните задължения като
последица от изменение на стойността на парите.
Корекция е допустима, но вследствие на изменението на цените.
Във вътрешния граждански оборот в Р. България е установен така нареченият
принцип на номинализма. Длъжникът плаща редовно, ако изпълни в намиращите се в
обръщение парични знаци, сборът от номиналните стойности на които е равен на стойността
на дълга. Броят на паричните знаци е ирелевантен.
Номинализмът поставя риска от обезценяването на парите върху кредитора, а риска
от повишава нето на тяхната стойност - върху длъжника.
Принципът на номинализма е легално установен (за разлика от валоризационната
теория). Плащанията задължително се приемат в пълната номинална стойностна паричните
единици - чл. 25, ал. 2 от ЗБНБ.
Изложеното е вярно по принцип, освен при специално правило, а такова е налице.
Според доктрината, страните могат да уговорят, че за извършената и приета работа ще се
дължи една обща, глобално (форфетерно) определена сума. Това не означава, че
поръчващият винаги ще се освободи от задължението си, като заплати на изпълнителя
глобално уговорената сума. Може да се случи да плати повече, а може да ес случи да плати
по-малко. Ще плати повече, ако през време на изпълнението на договора надлежно
определената сума за материали и работна ръка се увеличи. Ще плати по-малко, ако тези
цени се намалят. С други думи, никоя от страните не може да се обогати за сметка на
другата поради променените обстоятелства поръчващият да прехвърли последиците от
поскъпването на вещта (която получава) върху изпълнителя или изпълнителят да си присвои
разликата от намалението на цената или на работната ръка, т.е. да им се позволи да
реализира доход единият за сметка на другия.
Такава е и съдебната практика: Решение № 169 от 22.04.2003г. на ВКС по гр.д. №
2520/2002г., V г.о., докладчик зам.-председателят Благовест Пунев: Цената на недвижим имот,
предмет на предварителен договор за продажбата му след неговото построяване може да бъде определена по
строителната му стойност към момента на завършване на обекта при промяна в цените на труда и материалите за
да се прецени дали авансово внесената сума към този момент представлява изпълнение на задължението за
заплащане на възнаграждението на строителя, на което съответствува насрещното задължение на последния да
прехвърли собствеността му на купувача; и в същия смисъл - Решение № 288 от 02.07.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 783/2011г., IV г.о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков:
предварителният договор трябва да съдържа съществените условия на окончателния договор. Когато обещанието
11
е за продажба - вещта и цената, когато обещанието е за изработка - работата и възнаграждението и т.н. При
договора за продажба цената може да бъде определена като абсолютна сума в някаква валута, но тя може да бъде
и определяема, като бъде уговорен начинът, по който тя ще бъде определена. Същото важи и при договора за
изработка, но там съществува и възможността уговореното като абсолютна сума възнаграждение да стане
определяемо съгласно чл. 266, ал. 2 ЗЗД при промяна на обстоятелствата.
Обстоятелствата са променени:
Средно цените на строителните материали са се покачили, видно от заключението на
в.л., но релевантната дата не е към 2023г., а към 31.08.2022г. След това, оскъпяването е за
сметка на ответника. Оскъпяването на самата сграда също е без значение (същото се отнася
и да продажните цени). Нормата на чл. 266 от ЗЗД, която дерогира тази на чл. 25, ал. 2 от
ЗБНБ, се отнася само до промяната на стойността на труда и материалите.
В заключението има данни в тази насока, но те не са изчерпателни (таблици 6 и 8).
Становището на експерта е за средно увеличение и то, както бе посочено, до дата, която е
последваща релевантния период.
Освен това, за да няма обедняване или обогатяване, би следвало да се установи, че
необходимите материал са закупени не преди оскъпяването. Следва да се установи и кои
точно са материалите, тъй като цените им биха били с относително различна тежест в
общата сметка. Например, ако е предвидено поставянето на ръчно ковани решетки, чието
оскъпяване е 10 % (защото може би търсеното е спаднало), но стойността им е значителна –
това би било различно от оскъпяването със 60 % на евтините плочки, поставени в мазетата.
Идеята е че трудно може да се приеме, че средният процент на оскъпяване на всички пера,
може и да не сочи точно правилната стойност на оскъпяването.
Дружеството е сключило договора след обявяването на извънредното положение,
нещо което навежда на предположението, че вероятно (поне в някаква степен) е имало
предварителна подготовка – т.е. закупени са някакви материали, за да се ограничи ценовия
шок (при установяване на обективната истина, съдът може да си служи и с човешки презумпции - Решение №
400/13.04.55 г., по гр.д. № 1962/55 г., на I г.о.).
Относно всичко това няма събрани коректни доказателства от страна на ответника
(чл. 154 от ГПК). Приложимо е правилото на чл. 162 от ГПК (Решение № 91 от 1.06.2015 г.
на ВКС по гр. д. № 5023/2014 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Светла Д.: При наличие на
доказателства за основателност на иска, съдът не може да го отхвърли по съображения, че няма достатъчно данни
за неговия размер. Той е длъжен, съгласно разпоредбата на чл. 162 ГПК, да определи размера по своя преценка
или като вземе заключението на вещо лице; също: Решение № 133 от 18.06.2014г. по гр.д. №
5247/2013г. на ВКС; Решение № 175 от 06.06.2011г. по гр.д. № 1242/2010г. на ВКС.
Извънсъдебно, изчисленията следва да се направят от страна на ответника и ако те
бъдат приети, да се съобрази повишената цена при последващите плащания. Ако не се
постигне съгласие, може да се прибегне към оценка на оценител (аргументация в тази
насока е изложена в Решение № 288 от 2.07.2012г. на ВКС по гр.д. № 783/2011г., IV г.о., ГК,
докладчик председателят Борислав Белазелков) или да се предяви иск за дължимата или не
на допълнителната цена.
12
Причината е че купувачите, които не са търговци, не се занимават със строителство и
няма как да знаят какво точно е увеличените и какви са допълнителните конкретни разходи
на изпълнителя. Те знаят че има увеличение, тъй като са наясно със ситуацията в страната,
но това автоматично не ги поставя във забава.
Така на основание чл. 162 от ГПК съдът приема, че увеличението е 25 %
(дружеството претендира 50 %).
Първоначалните уговорки са следните:
Цена 60 000 евро €.
Чл. 3 (1). Цената по предходния член Купувачът се задължава да плати нa продавача
на вноски, съобразно утвърден финансов план, както следва:
а) сума в размер на 15 000 € (+ 25 % = 18 750 €), се заплаща при подписването на
този договор, като тази сума представлява капаро (задатък).
б) сума в размер на 15 000 € (+ 25 % = 18 750 €), се заплаща в срок до 7 дни след
изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата;
в) сума в размер на 15 600 € (+ 25 % = 18 750 €), се заплаща в срок до 7 дни след
изпращането на уведомление от продавача, че е монтирана дограма на Имота, предмет на
настоящия договор;
г) сума в размер на 9 000 € (+ 25 % = 11 250 €), се заплаща в срок до 7 дни след
изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата;
д) сума в размер на 6 000 € (+ 25 % = 7 500 €), се заплаща в срок до 7 дни след
изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 16 за сградата
(Удостоверение за въвеждане в експлоатация/ Разрешение за ползване).
60 000 € + 25 % = 75 000 €.
Първите вноски са платени, което означава, че се дължи само горницата:
25 % от 15 600 € = 3 900 €;
Общо – 11 250 €.
Според проф. Калайджиев, правилото на чл. 362, ал. 2 от ГПК не важи за случаите, в
които страните са уговорили друг срок за изпълнение на задълженията на ищеца по
окончателния договор, както и когато престацията на ищеца е с трайно изпълнение
(Решение № 518 от 28.II.1970г. по гр.д. № 2474/69г., I г.о.).
Това означава, че останалите вноски се дължат при настъпване на съответните
условия – степен на довършване на сградата.
В решението съдът трябва да възпроизведе клаузите на окончателния договор и да
даде пълно описание на неговия предмет (Решение № 30 от 5.IV.1973г. по гр.д. № 13/73г.,
ОСГК – целта е да се избегне евентуална неяснота; и Определение № 526 от 28.04.2011г. на
ВКС по гр.д. № 1421/2010г., III г.о., ГК, докладчик съдията Жива Декова).
Това се отнася до съществените клаузи – предмета на договора и цената (според
13
решението на с-я Белазелков).
Всички останали клаузи са идентични с тези по предварителния договор.
по разноските и публичните задължения:
1. Според Решение № 1352 от 24.02.2009г. по гр.д. № 395/2007г., г.к., ІІ г.о. на ВКС,
съдът не издава препис на ищеца от решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, без да са заплатени разноските по
прехвърлянето, данъците и другите публични задължения на праводателя му към държавата и общината по
седалището му. Тежестта на доказване за липса на задължения е на ищеца, като е без значение кой ще погаси
задълженията.
2. По първоначалния иск на ищеца се дължат разноски в пълен размер – 9 684 лева.
По втория иск на ответника се дължи сумата от 1 160,14 лева. Сумата от 5 000 лева,
адвокатски хонорар не е прекомерна, предвид предмета на спора (общ интерес от 204 750
лева).
Разноските се компенсират (Определение № 798 от 24.11.2011г. по ч.т.д. №
756/2011г., т.к., І т.о. на ВКС и Р. № 14 от 15.02.2021г. на ВКС, IV г.о., гр.д. № 5165 по
описа за 2016г.).
Тока, ответникът дължи - 9 684 лева - 1 160,14 лева = 8 523,86 лева.
Воден от гореизложеното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с пр.осн. чл. 124, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 266 от
ЗЗД, предявен от "Г. П." ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. София,
ул. ****, представлявано от управителя Х.Г.Ч., съд.адр.: гр. София, ул. „****, чрез адв. К. З.
от АК – Смолян, срещу К. Д. Д., ЕГН **********, гр. Самоков, ул. ****, съд.адр.: гр.
София, ул. ****, тел. ****, mail: **************@*****.***, *****************@*****.***,
чрез: адв. М. и А. – САК, че цената за жилището, предмет на договора от 18.03.2020г.,
сключен между страните, възлиза на 75 000 (седемдесет и пет хиляди) €, като ОТХВЪРЛЯ
претенцията за горницата до пълния предявен размер от 90 000 (деветдесет хиляди евро) €,
като НЕОСНОВАТЕЛНА
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по отношение на "Г. П." ЕООД , ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ул. ****, представлявано от управителя Х.Г.Ч.,
съд.адр.: гр. София, ул. „****, чрез адв. К. З. от АК – Смолян, като продавач, сключения на
18.03.2020г. между него и ищеца К. Д. Д., ЕГН **********, гр. Самоков, ул. ****, съд.адр.:
гр. София, ул. ****, тел. ****, mail: **************@*****.***, чрез: адв. С. Д. М. – САК,
14
като купувач, ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за продажба на следните недвижими имоти в
Жилищен комплекс „1 Хоум”, гр. София, изградени до момента до груб строеж (има издаден
акт образец 14), чието съдържание е следното:
1. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА
Чл. 1 Продавачът се задължава да построи със свои средства и да продаде на
Купувача, а Купувачът се задължава да купи при условията на този договор в изцяло
завършен вид, така както е посочено в Приложение № 1, следните недвижими имоти в
Жилищен комплекс „1 Хоум” гр. София:
ателие 39, във вход „Б“, находящ се в жилищен комплекс „1Хоум“, гр. София със
страна ответника - „Г. – П.“ ЕООД, като Продавач, обективиран в договор от на 18.03.2020г.
Съгласно чл. 1, продавачът се задължил да построи със свои средства и да продаде следния
недвижим имот: ателие 39, находящо се във вход Б на ет. 8, кота + 24,84 м., с чиста
2
застроена площ от 53,13 м, състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс,
спалня, баня с тоалетна, балкон при съседи: ап. 40, външен зид, коридор, стълбище, отгоре –
ателие 45, отдолу – ателие 33, заедно с ид.ч. от общите сгради на сградата, равняващи се на
22
9,81 м, с обща площ с тях 62,94 м, ведно с ид.ч. от правото на собственост върху
поземления имот върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с
идентификатор 68134.305.507 по КК и КР, одобрен със Заповед № РД – 18-32 (01.04.2016г.
на ИД на АГКК с адрес на поземления имот) гр. София, район Възраждане, ул. „****, с
2
площ 10 611 м, заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на
собственост върху поземления, и
II. ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ
Чл. 2. (1) Купувачът се задължава да плати на Продавача определената продажна
цена за придобиване правото на собственост върху Имота, предмет на този договор в размер
на 75 000 €.
Чл. 3 (1). Цената по предходния член Купувачът се задължава да плати нa продавача
на вноски, съобразно утвърден финансов план, както следва:
а) сума в размер на 18 750 € (15 000 € + 25 % = 18 750 €), се заплаща при
подписването на този договор, като тази сума представлява капаро (задатък).
б) сума в размер на 18 750 €, се заплаща в срок до 7 дни след изпращане на
уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата;
в) сума в размер на 18 750 €, се заплаща в срок до 7 дни след изпращането на
уведомление от продавача, че е монтирана дограма на Имота, предмет на настоящия
договор;
г) сума в размер на 11 250 €, се заплаща в срок до 7 дни след изпращане на
уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата;
д) сума в размер на 7 500 €, се заплаща в срок до 7 дни след изпращане на
уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 16 за сградата (Удостоверение за
15
въвеждане в експлоатация/ Разрешение за ползване).
(2). Всички плащания съгласно настоящия член, се извършват по банков път по
сметките на продавача.
ПРИ УСЛОВИЕ, че ИЩЕЦЪТ заплати на ОТВЕТНИКА сумата от 11 250
(единадесет хиляди двеста и петдесет) €, дължими до момента вноски по чл. 3, ал. 1, б. А-Б
от Договора, в двуседмичен срок от влизането в сила на решението.
ДАВА 6-МЕСЕЧЕН СРОК на К. Д. Д., ЕГН **********, гр. Самоков, ул. ****,
съд.адр.: гр. София, ул. ****, тел. ****, mail: **************@*****.***, чрез: адв. С. Д. М. –
САК, да извърши отбелязване на настоящото решение в службата по вписванията, съгласно
чл. 115, ал. 2 от ЗС.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, т. 3, вр. чл. 85, ал. 2 от ЗННД, във вр. с чл. 8 от
Тарифа за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност, К. Д. Д.,
ЕГН **********, гр. Самоков, ул. ****, съд.адр.: гр. София, ул. ****, тел. ****, mail:
**************@*****.***, чрез: адв. С. Д. М. – САК, да заплати в приход на държавния
бюджет сумата от 823 (осемстотин двадесет и три) лева.
ОСЪЖДА на основание чл. 45, вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, във вр. с чл. 15 от
Наредбата за определяне на размера на местните данъци, К. Д. Д., ЕГН **********, гр.
Самоков, ул. ****, съд.адр.: гр. София, ул. ****, тел. ****, mail: **************@*****.***,
чрез: адв. С. Д. М. – САК, да заплати в приход на ТДД гр. София, сумата от 4 387,50
(четири хиляди триста осемдесет и седем лева и петдесет стотинки) лева.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, "Г. П." ЕООД , ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ул. ****, представлявано от управителя Х.Г.Ч.,
съд.адр.: гр. София, ул. „****, чрез адв. К. З. от АК – Смолян, да заплати на К. Д. Д., ЕГН
**********, гр. Самоков, ул. ****, съд.адр.: гр. София, ул. ****, тел. ****, mail:
**************@*****.***, чрез: адв. С. Д. М. – САК, сумата от 8 523,86 (осем хиляди
петстотин двадесет и три лева и осемдесет и шест стотинки) лева – сторени деловодни
разноски, съобразно уважената част от исковете и направена компенсация.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК нарежда да се впише възбрана върху
недвижимия имот, описан в настоящото решение, до заплащането на разноските върху
прехвърлянето им. Препис от решението да се изпрати служебно на службата по
вписванията при Софийски районен съд за вписване на възбраната.
Препис от настоящото решение да се издаде след представяне на доказателства
за заплатени разноски по прехвърляне на собствеността върху описания имот,
данъците и другите публични задължения на К. Д. Д., ЕГН **********, гр. Самоков, ул.
****, съд.адр.: гр. София, ул. ****, тел. ****, mail: **************@*****.***, чрез: адв. С.
Д. М. – САК, към държавата и към община София (арг. и от чл. 50 от ЗМДТ).
16
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
17