Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 30.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на втори април през две хиляди двадесет и пета година, в следния
състав:
Председател: Татяна Димитрова
Членове: Румяна Найденова
Радина Калева
при участието на секретаря Алина К. Тодорова, като
разгледа докладваното от Румяна
Найденова въззивно гражданско дело № 14985 по описа за 2019 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба, подадена от И.П.А., Ц.К.Т. и Р.Й.Т.
/последните две конституирани на мястото на починалия в хода на делото Е.П.А./ срещу
решение № 213382/10.09.2019г.,
постановено по гр. д. № 39141/2016г.
на СРС, 24 с-в.
С обжалваното решение е обявен за
окончателен, по предявен от Е.П.П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
сключения на 17.05.2013 г. в гр. София предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, с който Е.П.А. и И.П.А., в качеството им на
продавачи от една страна продават на П.Р.П., в качеството му на купувач
/починал на 22.04.2016г./ следния недвижим имот, а именно 1/3 идеална част,
собственост на Е.П.А. и 1/3 идеална част
собственост на И.П.А. от дворно място с площ от 570 кв.м., съставляващо парцел
Х, в кв. 55 по плана на гр. София, местността Б., при съседи: наследниците на С.Н.,
братя Г., улица и А., заедно с построената в него едноетажна жилищна сграда с
площ от 66 кв.м., състояща се от стая, хол, кухня и сервизни помещения,
представляващ имот по нотариален акт № 163 по нот. дело № 3970/1947г.
В
жалбата са развити доводи за неправилност на обжалваното решение. Твърди се, че
при постановяване на решението съдът е допуснал нарушение на материалния и
процесуалния закон. Излага оплаквания, че СРС неправилно е приел, че цената
за имота е била платена. Моли решението да бъде отменено и искът да
бъде изцяло отхвърлен като неоснователн и
недоказан.
В
установения от закона срок, въззиваемият Е.П. е
депозирал отговор на въззивната жалба. В него се излагат съображения за
неоснователност на въззивната жалба. Моли решението на районния съд да бъде
потвърдено, като му бъдат присъдени сторените пред въззивната инстанция
разноски.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира от фактическа и правна
страна следното:
Жалбата е подадена в
срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима, а разгледана по същество
неоснователна.
Първоинстанционното
решение е валидно и допустимо, налице е постановен диспозитив в съответствие с
мотивите на решението. При произнасянето си по правилността на решението
съгласно чл.269, изр. второ от ГПК и задължителните указания, дадени с т. 1 от
ТР № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, въззивният съд е
ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за допуснати
нарушения на процесуалните правила при приемане за установени на относими към
спора факти и на приложимите материално правните норми, както и до проверка
правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално правни
норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за обжалване. Не
се установи при въззивната проверка нарушение на императивни материално правни
норми. Първоинстанционният съд е изложил фактически констатации и правни
изводи, основани на приетите по делото доказателства, които въззивният съд
споделя и на основание чл. 272 ГПК, препраща към тях, без да е необходимо да ги
повтаря.
Относно
правилността на първоинстанционното решение и
във връзка с доводите, поддържани в жалбата, въззивният съд намира следното.
Търсената с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД правна защита е насочена към
принудителното реализиране на потестативното право на една от страните по
предварителния договор. Последният може да бъде обявен за окончателен, ако
валидно обвързва страните и съдържа уговорки за съществените условия на
окончателния договор (essentialia negotii), като в съответствие със свободата
на договаряне страните могат да уговорят помежду си различни модалитети за
настъпването на целения от тях правен резултат.
В ТР № 4/09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС, е разяснено,
че предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по силата на
което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата
да закупи обещаната й вещ (най – често недвижим имот) при посочена цена.
Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква (арг.
от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен договор, за
който се изисква нотариална или нотариално заверена форма), а също и да има
уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение
на насрещните задължения на страните по предварителния договор с оглед целта,
за постигането на която е сключен – да се подготви (когато характерът на
прехвърлянето изисква това) и извърши впоследствие окончателен продажбен
договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор.
Наред с посочените по – горе предпоставки, за уважаване на иска, е необходимо
към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на
правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за
прехвърляне на собствеността да е изискуемо. В каузалната съдебна практика
/Решение № 537/08.07.2010 г. по гр. д. № 349/2009 г., III ГО на ВКС, Решение №
586/28.06.2002 г. по гр. д. № 154/2002 г., II ГО на ВКС и др. / също се приема,
че отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на имота към момента на
постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съгласно чл. 20 ЗЗД, при тълкувателното на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се
тълкуват във връзка една с друга и всяка да се схваща в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността.
Страните не спорят, че на 17.05.2013г. между наследодателя на ищеца - П.Р.П.
и ответниците И.П. и А. и Е.П.А. /починал в хода на делото/ е сключен
предварителен договор за покупко – продажба, с който Е.П.А. и И.П.А., в
качеството им на продавачи от една страна продават на П.Р.П., в качеството му
на купувач /починал на 22.04.2016г./ следния недвижим имот, а именно 1/3 идеална
част собственост на Е.П.А. и 1/3 идеална
част собственост на И.П.А. от дворно място с площ от 570 кв.м., съставляващо
парцел Х, в кв. 55 по плана на гр. София, местността Б., при съседи: наследниците
на С.Н., братя Г., улица и А., заедно с построената в него едноетажна жилищна
сграда с площ от 66 кв.м., състояща се от стая, хол, кухня и сервизни помещения,
представляващ имот по нотариален акт № 163 по нот. дело № 3970/1947г.
В чл. 1.2 от договора страните са се договорили купувачът да закупи имота
на цена от 10 000 лв. за 1/3 ид. ч., собственост на Е.А. и 20 000 лв.
за 1/3 ид. ч., собственост на И.А.. Изрично е отбелязано, че цената на имота е
заплатена изцяло в деня на подписване на договора.
Налице е уговорка за сключване на окончателен договор най – късно до
31.05.2013г., като промяна в срока се допуска само при наличието на писмено
съгласие между страните.
При тълкуването на предварителния договор в съответствие с разпоредбата на
чл. 20 ЗЗД, а именно да се търси действителната обща воля на страните, като
отделните уговорки да се тълкуват във
връзка едни с други и всяка една се схваща в смисъла, който произтича от целия
договор, обичаите в практиката и добросъвестността, съдът намира следното. В клаузата
на чл. 1.2 е посочено „цената е заплатена изцяло“, тоест използвано е минало
време, което означава, че плащането е било вече извършено. Възражението на въззивника,
че плащането не е извършено по банков път е неоснователно. Както беше посочено,
самият договор, в редакцията на т. 1.2
удостоверява плащане на сумата.
В отговора на исковата молба ответниците са се позовали на разпоредби от
Закона за ограничаване плащанията в брой и Указанията относно прилагането на
ЗОПБ като са стигнали до извод, че съгласно българското законодателство сумата
от 30 000 лева като продажна цена, която надвишава 10 000 лева, е следвало да
бъде платена по банков път. Съдът намира за ирелевантни към предмета на делото
тези доводи на ответниците, тъй като обстоятелството дали съгласно разпоредбите
на ЗОПБ и подзаконовите нормативни актове по прилагането му плащането на сумата
от общо 30 000 лева е следвало да се извърши по банков път не рефлектира
на факта на получаване на сумата.
Първо следва да се отбележи, че ограниченията за плащания в брой от и над
10 000 лв. са въведени с изменението на закона-ДВ, бр. 95 от 2015 г., в сила от
1.01.2016 г.), т. е. нормата не е била в сила към момента на сключване на
договора 17 май 2013 г. и извършените от наследодателя на ищеца плащания. Към
този момент ограниченията са били за плащания в брой от и над 15 000 лв., а
уговорената продажна цена за Е.А. е 10 000 лв.
На следващо място, дори и платените
в брой суми да надвишават максималния размер по чл. 3 от Закона за ограничаване
на плащанията в брой на територията на страна, то тези обстоятелства биха могли
да обусловят ангажирането на административно - наказателната отговорност на
лицето, но не и да обосноват извод за недействителност са сделката, съответно
за неплащане на тези суми.
Уговорката за плащане в брой на сума в размер, по - голям от посочения в
цитирания нормативен акт - 15 000 лв., съответно след изменението на закона - 10
000 лева, не води до недействителност на сделката, тъй като законът не
забранява договарянето на плащане в брой на суми над посочения размер, а
реалното извършване на такива плащания, като забраната е скрепена със
санкциониране на нарушителите по административен ред на основание разпоредбата
на чл. 5 ЗОПБ. В този смисъл и константната съдебна практика - Решение №
1423/07.06.2016 г. на Софийски апелативен съд по в. т. д. № 1704/2016 г.,
недопуснато до касационен контрол с Определение № 216/10.04.2017 г. на ВКС по
т. д. № 2522/2016 г., I т. о., Определение № 1193/11.12.2015 г. на ВКС по гр.
д. № 4396/2015 г., III г. о., Определение № 1411/10.12.2015 г. на ВКС по гр. д.
№ 4866/2015 г., IV г. о., Определение № 388/11.07.2017 г. на ВКС по ч. т. д. №
831/2017 г., II т. о. В съдебната практика е прието, че нарушаването на Закона
за ограничаване на плащанията в брой има за последица
административно-наказателната отговорност на лицето, но няма значение нито за надлежността
и доказването на извършеното плащане, нито за валидността на договора, от който
произтича вземането.
На следващо място уговорки относно начина на плащане, които са в
противоречие със закона, не биха могли да доведат до нищожност на сделката. Първо
защото уговорките, относно начина на плащане не са съществен елемент на
договора и второ, за да е нищожна сделката поради противоречие със закона,
трябва чрез тълкуване да се извлече законодателна забрана за сключване на
сделката и да не може да се извлече друга последица.
Действително съгласно т. 4.1 купувачът се задължава да заплати продажната
цена в размера и срока, уговорени в настоящия договор. Това обаче по никакъв
начин не води до противоречие с уговореното в т. 1.2. В т. 4.1 е посочено
задължението на страната, а в т. 1.2 е отразено, че цената вече е платена в
деня на подписване на договора, тоест придаден му е вид на разписка.
Различен извод не следва и от това, че в изречение последно от договора е посочено,
че същият служи като разписка за полученото „капаро“. Никъде в предварителния
договор не е уговорено, че страните заплащат капаро и евентуално в какъв
размер. Напротив, посочено е, че е платена цялата продажна цена.
Неотносими към настоящия спор са и възраженията, че П.е бездействал от
датата на сключване на предварителния договор до датата на смъртта си, като не
е предявил иска по чл. 19 ЗЗД. Право на страната е да прецени дали и кога да
упражни правото си да заведе иск по чл. 19 ЗЗД.
Неоснователни са и оплакванията във въззивната жалба относно представеното
по делото завещание. Действително същото не е било обсъдено от СРС, но това не
променя крайния извод за основателност на иска.
На първо място, с отговора на исковата молба не е направено възражение, че прехвърлителите
на имота по предварителния договор не са били собственици на същия към датата
на сключване на договора, респективно не са били собственици при посочените
квоти. На следващо място, завещанието не е представено нито с отговора на
исковата молба, нито в първото по делото заседание, поради което искането за
изискването му едва във второто съдебно заседание е преклудирано. Респективно
направеното възражение за накърнена запазена част също не следва да се разглежда
в настоящето производство.
Представеното завещание освен това е и неотносимо към предмета на
спора. Видно от представения нотариален
акт № 198/1991г. Костадинка К. А.и П.А. А.са придобили имота при равни квоти –
по ½ за всеки тях. И двамата са починали преди подписване на предварителния
договор. Наследниците и на двамата са едни и същи, видно от представените удостоверения
за наследници, оставят при равни квоти, като такива И.П.А., Е.П.А. и В.П.А. или
всеки от тях притежава по 1/3 от процесния имот, предмет на предварителния
договор. С предварителния договор И.П.А. и Е.П.А. са поели задължение за
прехвърлят притежаваните от всеки от тях 1/3 ид. ч. Следователно 1/3 ид. ч. на В.П.А. не е била
предмет на договора. Дори да се вземе предвид завещанието, съгласно което
същата завещава имота си на И.П.А., то същата ще е собственик на тази 1/3,
която не е предмет на предварителния договор. Ето защо, възраженията на въззивника
и в тази връзка са неоснователни.
Поради
съвпадане изводите на двете инстанции, решението
на СРС следва да се потвърди.
По разноските на въззивна инстанция:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 273 ГПК, вр. чл. 78, ал. 1 ГПК въззивниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на въззиваемия сумата от общо 2344 лв., от
които 1800 лв. адвокатско възнаграждение, 40 лв. такси за съдебни удостоверения
и 504 лв. депозит за особен представител.
Воден
от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 213382/10.09.2019г.,
постановено по гр. д. № 39141/2016г. на СРС, 24 с-в.
ОСЪЖДА И.П.А., ЕГН **********, Ц.К.Т., ЕГН ********** и Р.Т.Й., ЕГН **********
да заплатят на Е.П.П., ЕГН **********, на
основание чл. 273 ГПК вр. чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2344 лв., представляваща
направените разноски за въззивна инстанция.
Решението
може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от съобщаването му на страните, при предпоставките на чл. 280 ГПК.
Председател:
Членове:
1.
2.