№ 3139
гр. София, 22.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Албена Александрова
Членове:Петър Ив. Минчев
Анна Кофинова
при участието на секретаря ПОЛИНА В. ВАСИЛЕВА
като разгледа докладваното от Петър Ив. Минчев Въззивно гражданско дело
№ 20241100507131 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК
С решение № 6536 от 11.04.2024г., постановено по гр.д. № 68655/2022г. по описа на
СРС, 65-ти състав, е отхвърлен предявеният от етажна собственост „Сейнт Джордж Лодж“
срещу О. М. Д. установителен иск по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 6, ал.
1, т. 10 ЗУЕС за сумата от от общо 7044.94 лева с ДДС, представляваща такса за поддръжка
и управление на етажната собственост, формирана, както следва: за 2019 г. – в размер на
2239.44 лева; за 2020 г. – в размер на 2239.44 лева и за 2021 г. в размер на 2566.06 лева – за
апартамент № 137, с код по архитектура D.1.5 в сградата на комплекс „Сейнт Джордж
Палас“ към етажна собственост „Сейнт Джордж Лодж“ с адрес: гр. Банско, ул. ********* –
за която сума по подадено заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично
задължение е образувано ч.гр.д. № 14073/2022 г. на СРС е издадена заповед № 23934 от
22.08.2022 г.
Със същото решение етажната собственост „Сейнт Джордж Лодж“ е осъдена да
заплати на О. М. Д. сумата от общо 1040,49 лева, представляваща разноски в исковото и
заповедното производство.
Срещу така постановеното решение е подадена в срок въззивна жалба от ищеца –
етажните собственици в комплекс „Сейнт Джордж Лодж“, гр. Банско, ул. „*********“ № 5, в
която са развити съображения за неправилност на постановеното решение. Въззивникът
сочи, че проведените общи събрания на етажните собственици били законни, за което
1
свидетелствал фактът, че не били оспорени по реда на чл. 40 ЗУЕС в законоустановения
срок. Твърди, че на основание чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС собствениците били задължени да
заплащат вноските за поддръжка и управление на етажната собственост, а от приетия по
делото нотариален акт се установявало, че ответницата била собственик на индивидуален
обект в сградата в режим на етажна собственост. Приети били и решения за определяне
размера на тези вноски, които били законосъобразни и обвързвали ответницата. Неправилен
бил изводът на първоинстанционния съд за незаконосъобразност на решенията поради
противоречие с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, доколкото тяхната законосъобразност могла да бъде
контролирана само по реда и в срока по чл. 40 ЗУЕС. Извън този ред проверката за тяхната
законосъобразност била недопустима. Сочи също така, че от приетото в
първоинстанционното производство експертно заключение по съдебно-счетоводна
експертиза се установявало, че ответницата не била извършвала плащане на процесните
вноски. Моли съдът да отмени обжалваното решение и да уважи предявените искове.
Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответницата
В.П.Д., която оспорва въззивната жалба като неоснователна. Въззиваемата страна счита, че
правилно съдът бил приел, че законосъобразността на общите събрания от 2015г. и 2021г. не
била установена, доколкото не били представени по делото списъци на присъстващите,
освен това съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за поддръжка и
управление се разпределяли поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите, независио от етажа, на който живеят. Нормата била императивна и общото
събрание не могло да определя начина на разпределение на тези разходи, а единствено
техния размер. Собственият на въззиваемата страна обект се намирал в комплекс „Сейнт
Джордж Палас“, за който не се установявало да е управляван и поддържан от етажната
собственост „Сейнт Джордж Лодж“, освен това издател на фактурите за процесните вноски
било търговско дружество „Сейнт Джордж Палас“ ООД. Също така въззивникът не бил
доказал ползването на имота за повече от 30 дни в рамките на всяка календарна година.
Поддържа възражението си за изтекла погасителна давност, направено с отговора на
исковата молба. Моли съдът да потвърди първоинстанционното решение. Претендира
разноски.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства,
съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, и взе предвид наведените във въззивната жалба
пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и
допустимо.
Относно неговата правилност, във връзка с релевираните с въззивната жалба
оплаквания, следва да бъде изложено следното.
2
За да бъде основателен искът по чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС ищецът следва да установи,
че ответникът е собственик или ползвател на индивидуален обект в сградата в режим на
етажна собственост, наличие на валидно прието решение на общото събрание на етажните
собственици за определяне на размера на вноските за поддръжка и управление на етажната
собственост, размерът и изискуемостта на претендираните вземания, а също така и
обстоятелства, водещи до спиране или прекъсване на погасителната давност. В тежест на
ответника е да докаже възраженията си, както и плащане на претендираната сума.
В настоящото въззивно производство няма спор по въпроса, че комплексът „Сейнт
Джордж Лодж“, находяща се в гр. Банско, ул. „*********“ № 5, представлява сграда в
режим на етажна собственост, по отношение на чието управление се прилагат общите
правила на ЗУЕС, като органи на етажната собственост са общото събрание на етажните
собственици и управителен съвет. Това се установява и от решението по т. 1 от протокола от
общото събрание на етажните собственици, проведено на 30.08.2013г., от което е видно, че
макар да се касае за комплекс от „затворен тип“, не съществува действащ договор за
управление между инвеститора на комплекса и собствениците на самостоятелни обекти,
което именно е обусловило приемането на решение управлението на комплекса да се
извършва по общия ред. Също така от приетите в първоинстанционното производство
писмени доказателства се установява, че председател на управителния съвет на етажната
собственост е Т. Ф. У., в каквато насока е и представеното удостоверение за подадено
уведомление по чл. 46б от ЗУЕС, издадено от община Банско. Установява се също, че
етажната собственост се управлява общо за всички входове в сградата.
От приетия в първоинстанционното производство нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 85, том I, рег. № 342, дело № 82/2010г. се установява, че на
29.03.2010г. ответницата О. М. Д. /с предишно име О. Д.Г.-Г./ е придобила правото на
собственост върху апартамент № 137, находящ се в блок D, ет. 5 от новопостроения и
въведен в експлоатация жилищен комплекс „Сейнт Джордж Лодж“ в гр. Банско,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 02676.22.16.3.17 по КККР на гр.
Банско, находящ се в гр. Банско, м. „*********“ № 1 със застроена площ от 90 кв.м., заедно с
24,50 кв.м. идеални части от общите части на сградата и 0,78% идеални части от правото на
строеж върху поземления имот, в който тя е построена.
От приетия нотариален акт за дарение на недвижим имот № 115, том I, рег. № 683,
дело № 113/2016г. се установява, че на 06.04.2016г. /преди началото на процесния период по
делото/ ответницата О. М. Д. е дарила описания по-горе апартамент № 137 в комплекса
„Сейнт Джордж Лодж“ на своя син И.И.Л., като е запазила за себе си пожизнено правото на
ползване върху апартамента.
От приетия нотариален акт за дарение на недвижим имот № 41, том I, рег. № 345,
дело № 36/2020г. се установява, че на 18.02.2020г. титулярът на голото право на собственост
върху имота И.И.Л. е дарил същото обратно на своята майка – ответницата О. М. Д..
От приетия протокол от общо събрание на етажните собственици в комплекс „Сейнт
Джордж Лодж“, проведено на 29.05.2015г. се установява, че под т. 4 от дневния ред е прието
3
решение, с което е определен размерът на дължимите годишни парични вноски за разходите
за управлението и поддържането на общите части на комплекса и за извършване на ремонт и
обновяване на общите части на комплекса в размер на 12 евро за всеки кв.м. от площта на
съответния самостоятелен обект, които включват разходи за консумативи – електрическа
енергия, вода, отопление, вентилация, охрана и охранителни системи; поддръжка на
асансьори; озеленяване; почистване, поддръжка на осветлението; поддръжка на ключалките
и патроните от входните врати на отделните самостоятелни обекти; поддръжка на спа,
басейн, сауна, джакузи, парна баня спортна зала, паркинг, организиран транспорт от и до
комплекса чрез микробус; организация на вътрешния ред в комплекса, административно-
финансово обслужване – инкасаторски услуги, застраховане на общите части; маркетингово
обслужване на комплекса; разходи за управление – възнаграждение, изготвяне на справки,
комуникация с отделните собственици; разходи за текущи ремонти.
С решение по т. 5 от дневния ред е прието годнишните вноски по т. 4 да се заплащат
чрез ежемесечни плащания в размер на 1/12 от годишната парична вноска за разходите за
управлението и поддържането на общите части на комплекса и за извършване на ремонти и
обновяване на общите части на комплекса до 5-то числко на съответния месец; или чрез две
плащания на всеки шест месеца, всяко от които е в размер на 1/2 от годишната парична
вноскиа, като първото плащане се дължи до 5-ти юни на съответната година, а второто
плащане – до 5-ти декември на съответата година. Правото на избор относно начина на
плащане се извършва с първото плащане.
От протокола за решенията на общото събрание на етажните собственици, проведено
на 01.10.2021г. се установява, че по т. 5 от дневния ред е прието решение отчетната година,
за която се дължат годишни парични вноски за разходите за управлението и поддържането
на общите части на комлекса и за извършване на ремонти и обновяване на общите части на
комплекса, да бъде променен от 01.06. до 31.05 на следващата година на: от 01.01. до 31.12.
на съответната година. С решение по т. 6 от дневния ред е прието годишните парични
вноски за разходите за управлението о поддържането на общите части на комлекса и за
извършване на ремонти и обновяване на общите части на комплекса да бъдат в размер на 15
евро за всеки кв.м. от площта на съответния обект, при описания по-горе начин на плащане.
От приетото експертно заключение по съдебно-счетоводната експертиза се
установява, че изчислена по определения от ОС на ЕС начин върху 114,50 кв.м. /площ на
апартамента и прилежащите общо части/, годишната такса за периода от 01.01.2019г. до
31.12.2019г. е 2687,31 лева; за периода от 01.01.2020г. до 31.12.2020г. годишната такса е в
размер на 2687,31 лева, а за периода от 01.01.2021г. до 31.12.2021г. годишната такса е в
размер на 3079,21 лева. Установява се също, че не са постъпвали плащания от ответницата.
От така събраната доказателствена съвкупност се установява на първо място, че за
частта от процесния период от 01.01.2019г. до 17.02.2020г. ответницата е била вещен
ползвател на самостоятелния обект в сградата в режим на етажна собственост – апартамент
№ 137, находящ се на ет 5, вх. D в сградата. Съгласно чл. 6, ал. 2 ЗУЕС, ползвателите на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1,
4
с изключение на тези по ал. 1, т. 9, освен ако не е уговорено друго между собственика и
ползвателя. Следователно, в качеството си на вещен ползвател ответницата отговаря за
плащането на вноски за поддръжка и управление на етажната собственост съгласно чл. 6, ал.
1, т. 10 ЗУЕС. За периода от 18.02.2020г. до края на процесния период /31.12.2021г./
ответницата отговаря като собственик на имота.
На следващо място от гореизложената съвкупност се установява, че са налице
решения на общото събрание, чиято законосъобразност не е оспорена по законоустановения
ред. Следователно е основателно релевираното от въззивника оплакване за неправилност на
изводите на първоинстанционния съд, че общите събрания от 29.05.2015г. и 01.10.2021г.
били незаконосъобразни поради липса на представени по делото списъци на присъствалите
етажни собственици с оглед установяване на техния кворум и мнозинствата, както и поради
противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС.
Съгласно установената съдебна практика /Решение № 50024 от 27.03.2023 г. на ВКС
по гр. д. № 978/2022 г., II г. о., ГК и Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. №
657/2012 г., I г. о., ГК/ извън срока по чл. 40 ЗУЕС може да се установява само нищожност на
решение на общо събрание на етажна собственост и то само в случаите, когато формално е
създадена привидност за взето решение, каквото в действителност липсва. Такива биха били
случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо че той е
неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и
не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни
собственици; ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и
чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото
събрание /и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС/, както и когато не са
налице условията на чл. 8 ЗУЕС /наличието на обособеност, при която отделен вход дава
достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва/.
Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото събрание, пороци на същото,
независимо дали водят до нищожност /включително и поради противоречие с императивни
правни норми/ или до незаконосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез
иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на решението на ОС или преюдициално
при спор, свързан с изпълнение решение на общото събрание, предявени извън срока по чл.
40, ал. 2 ЗУЕС.
Предвид така даденото разрешение, при липса на твърдения и доказателства за това,
че процесните решения на ОС на ЕС са били оспорени в рамките на законоустановения срок,
съдът в производството по иска с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС не може да
извършва инцидентен контрол за тяхната законосъобразност. В това число извън предмета
на спора е извършването на проверка относно редовността на свикването на общите
събрания, наличието на кворум, както и на необходимото мнозинство за вземане на
съответните решения. Противоречието на решението с императивна правна норма, касаеща
начина на определяне на дадена вноска, каквато норма е чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, също не може да
бъде преценявано инцидентно в настоящото производство, след като не е релевирано по
5
исков ред в рамките на преклузивния срок, уреден в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Ето защо изводите
на първоинстанционния съд за незаконосъобразност на двете решения поради липса на
доказателства за наличния кворум и мнозинство, както и поради нарушение на чл. 51, ал. 1
ЗУЕС са неправилни.
Независимо от горното, предявеният иск не може да бъде уважен по различни от
изложените от първоинстанциоинния съд мотиви. Това е така, защото цитираните по-горе
решения от 29.05.2015г. и 01.10.2021г. не определят конкретния размер на вноските за
поддръжка и управление на етажната собственост, нито този размер е определяем. Както
беше посочено, с двете решения е определен размерът на дължимите годишни парични
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на комплекса и за
извършване на ремонт и обновяване на общите части на комплекса в размер на 12 евро,
респективно 15 евро, за всеки квадратен метър от площта на съответния самостоятелен
обект, т.е. размерът на вноските за управление и поддръжка и за ремонт и обновление е
определен общо. Това обстоятелство е посочено от ответницата в първоинстанционното
производство, като в мотивите си първоинстанционният съд е отбелязал, че е налице
смесване на вноските, което също водело до незаконосъобразност на решенията. Въззивната
инстанция намира, че релевантната за настоящия процес правна последица от този начин на
определяне на вноските не е незаконосъобразността на решенията, а липсата на
индивидуализация на размера на отделните вноски.
Уредените в чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС задължения за заплащане на вноските за
ремонт и обновление на общите части и за заплащане на вноските за управление и
поддръжка имат самостоятелен характер, не само с оглед тяхното систематично място в
закона, но и предвид тяхното предназначение и начин на определяне. Съгласно пар. 1, т. 11
от ДР на ЗУЕС /в приложимата редакция преди изменението от 29.09.2023г./ "Разходи за
управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата. От своя страна нормата на чл. 50, ал. 3 ЗУЕС предвижда, че
вноските за ремонт и обновление могат да се разходват само за изрично предвидените
самостоятелни цели, а именно извършване на дейностите по чл. 48, чл. 49 и за оборудване;
изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата; други разходи,
определени с решение на общото събрание.
Различен е и начинът на определяне и набиране на двата вида вноски. Разходите за
управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се
разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, но не се дължат от лицата,
които не пребивават в самостоятелния обект повече от 30 дни в една календарна година,
нито за ненавършилите шест години деца. Същевременно тези разходи се дължат в увеличен
размер от стопаните на подлежащи на извеждане животни и от собствениците, извършващи
6
дейности свързани с достъп на външни лица. Вноските за ремонт и обновяване се определят
според идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост,
но не се дължат от вещните ползватели на индивидуалните обекти в сградата, освен по
изрична уговорка между ползвателя и собственика /чл. 6, ал. 2 ЗУЕС/.
Следователно вноските за поддръжка и управление на етажната собственост и тези за
ремонт и обновление на общите части представляват независими едно от друго вземания на
етажната собственост спрямо собствениците, ползвателите и обитателите на обектите в
сградата, чиито размери подлежат на самостоятелно определяне от общото събрание на
етажните собственици. Този въпрос е от изключителната компетентност на общото събрание
/чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 7 ЗУЕС/, затова в случаи, в които то не е упражнило това свое
правомощие или го е упражнило по начин, който не позвО.ва да се установи конкретният
размер на всяка една от двете вноски, съдът не може да замести неговата вО., като определи
дължимия размер по своя преценка или чрез заключение на вещо лице. Нормата на чл. 162
ГПК не намира приложение в този случай, тъй като не се касае за липса на данни относно
конкретния размер на установено по основание вземане, а за липса на подлежащо на
изпълнение решение на общото събрание на етажните собственици. Размерът на отделните
вноски не може да бъде разграничен и от ищеца в исковата му молба, доколкото не става
въпрос за индивидуализация на спорното право или за нередовност на исковата молба, а за
неупражнено правомощие на общото събрание, което ищецът не може да изземе.
В случая предмет на спора съгласно исковата молба и издадената заповед за
изпълнение са единствено вноските за поддръжка и управление на етажната собственост, не
и тези за ремонт и обновление /които ответницата поначало не дължи за периода, в който е
била вещен ползвател на имота/, затова при липса на ясно посочване на техния размер в
решенията на ОС на ЕС, следва изводът, че решенията не пораждат конкретно определено
задължение за ответницата.
Предвид гореизложеното, крайният извод на първоинстанционния съд за
неоснователност на предявения иск е правилен, макар и по различни от изложените от него
съображения. С оглед липсата на подлежащо на изпълнение решение за определяне
вноските за поддръжка и управление, релевираните от ответника възражения, че не дължи
тези вноски поради ползване на самостоятелния обект през по-малко от 30 дни в рамките на
една календарна година и за изтекла погасителна давност не следва да бъдат разглеждани.
Поради съвпадението в крайните изводи на двете инстанции, обжалваното решение
следва да бъде потвърдено при горните мотиви.
По разноските.
При този изход от спора, право на разноски във въззивното производство има
единствено въззиваемата страна. Същата е сторила разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 1040,49 лева, платено изцяло по банков път съгласно представения договор за
правна защита и съдействие и платежно нареждане, поради което така посочената сума
следва да й бъде присъдена.
7
Настоящото решение подлежи на касационно обжалване на основание по арг. за
противното от чл. 280, ал. 3, т. 1, пр. 1 ГПК.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 6536 от 11.04.2024г., постановено по гр.д. №
68655/2022г. по описа на СРС, 63-ти състав.
ОСЪЖДА етажните собственици в комплекс „Сейнт Джордж Лодж“, представлявани
от Т. Ф. У. – председател на управителния съвет, с адрес: гр. Банско, ул. „*********“ № 5, да
заплатят на О. М. Д., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „*********, на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1040,49 лева, представляваща разноски във въззивното
производство.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с касационна жалба пред Върховния
касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8