№ 653
гр................ София, 31................05................2024 г................
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Цветко Лазаров
Членове:Ралица Димитрова
Нина Стойчева
при участието на секретаря Мариела П................ Миланова
като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело
№ 20221000502798 по описа за 2022 година
Въззивното производство е образувано по жалба на „Соул Китчън“ ЕООД
срещу решение № 1900/15................07................2022г................ на СГС, ГО, 17
състав, постановено но гр................д................ № 3091/22г................, с което е
уважен иск по чл................233, ал................1 от ЗЗД................
Жалбоподателят твърди, че не е излагал твърдения, че новият договор за наем
е сключен в писмена форма................ В отговора на исковата молба изрично е
посочено, че новото съглашение между страните е устно и действа и към
настоящият момент................ Поради това той заплаща месечен наем и
наемодателят го приема................ Поддържа, че има противоречие в
мотивите на съдебния акт относно това дали договорът за наем от
01................04................2018г................ е прекратен или не................ Според
въззивника неоснователно не са му били допуснати свидетели , за да докаже,
че към настоящият момент има валидно наемно правоотношение между
страните за периода 01................12................2021г................ до
31................12................2022г................ Този втори договор не е прекратен и
съществува правно основание, на което ползва имота................
Затова моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да постанови
1
друго, с което да отхвърли предявения иск................
Т................ М................ в депозиран писмен отговор и в съдебно заседание
чрез процесуалния си представител оспорва жалбата................ Счита, че
обжалваното решение е правилно и законосъобразно................
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства в
първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл................235 от
ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Съдът е сезиран с иск по чл................233, ал................1 от ЗЗД................ В
исковата молба ищецът Т................ М................ твърди, че на
01................04................2018г................ е сключила с ответника договора за
наем, както и анекс към него от 01................07................2018г................, за
отдаване под наем на следния недвижим имот: първия и втория етаж от
жилищна сграда с идентификатор 68134................902................247................1,
находяща се в гр..***, ул.*** № ** Всеки един от тях се състои от три стаи,
хол, кухня, баня -тоалет, коридор и стълбище със застроена площ от 113
кв................м................ всеки, както и три мазета с обща полезна площ от 30
кв................м................ и средно западно мазе, заедно с дворно място-
незастроена част без пътя за преминаване от дворната врата до входната врата
на сградата................ Дворното място съставлява парцел П-247-6,
кв................75 по плана на гр.***, м.*** и е с площ от 232
кв................м................ По силата на връчено на
20................10................2020г................ шестмесечно предизвестие, считано от
21................04................2021г................ договорът за наем е
прекратен................ Към момента ответникът продължава да ползва
имота................ С покана от 07................01................2021г................ ищецът
потвърдил желанието си договорът за наем да бъде прекратен след изтичане
на шест месеца, както е посочено в поканата от месец октомври
2020г................ Уведомила е наемателя, че, ако не освободи имота, ще дължи
обезщетение за ползването му на основание чл................236 от ЗЗД................
На 21................04................2021г................ имотът не бил предаден на
ищеца................ Т................ М................ е уведомила наемателя, че се намира в
него без правно основание и че се противопоставя на основание
чл................236, ал................2 от ЗЗД той да продължи да го ползва................
Ищецът твърди, че договорът за наем с ответника е прекратен................
2
Затова моли съда да го осъди на основание чл................233, ал................1 от
ЗЗД да й предаде описания по- горе недвижим имот................ Прави искане
за допускане на предварително изпълнение на решението................
Претендира разноски................
В депозиран писмен отговор в срок ответникът „Соул Китчън“ ЕООД счита
иска за допустим, на неоснователен................ Не оспорва, че между него и
ищецът е сключен договор за наем на 01................04................2018г................ и
анекс от 01................07................2018г................ Въпреки разменените покани
за прекратяване на наемното правоотношение, разговорите той да ползва
имота са продължили................ Твърди, че между тях е сключен нов договор
за наем за периода 01................12................2021г................ до
31................12................2022г................ като е заплащал месечна наемна цена
по сметка на ищеца................ Сочи, че имотът не е бил приведен в състояние
годно за ползване според предназначението, за което е нает................
Вложил е много средства и оборудване на ресторанта, стойността на които
не могат да се върнат за две години................ Излага, че исковата молба се
отнася до договора за наем от 01................04................2018г................, но не и
до този за периода от 01................12................2021г................ до
31................12................2022г................, поради което искането за предаване
на имота е неоснователно................ Моли иска да бъде отхвърлен................
Претендира разноски................
Не е спорно, че на 01................04................2018г................ ищецът и
ответникът са сключили договор за наем, изменен с анекс от
01................07................2018г................ Според последния срокът на наемното
правоотношение е от 01................04................2018г................ до
01................04................2022г................ при наемна цена за два етажа от
жилищната сграда от 3 320 лв................
С покана за доброволно плащане на дължими суми и предизвестие за
прекратяване на договор за наем Т................ М................, като наемодател, е
отправила шестмесечно предизвестие до ответното дружество за
прекратяване на договора за наем, връчена на последното на
20................10................2020г................ Връчването е извършено чрез ЧСИ
М.Б. на пълномощник на дружеството, за който е представено
пълномощно................
3
На 28................10................2020г................ отново чрез същия ЧСИ
ответникът е потвърдил получаването на горната покана, но е направил
възражение, отнасящи се до посочване на друг договор за наем, а не този,
който е сключен между страните, както и по отношение на наетия
имот................
Ищецът, като наемодател, е отправил покана до ответника, за предаване на
наетия имот и за заплащане на дължими суми от
16................12................2020г................, връчена на управителя на
дружеството на същата дата................ На нея „Соул Китчън“ ЕООД е
отговорило писмено на 07................01................2021г................ като е
посочило, че счита, че шестмесечното предизвестие изтича на
16................06................2021г................
Ищецът е отправила покана за предаване на недвижим имот на
19................01................2021г................ като в нея е посочено, че ако той не й
бъде предаден, то дружеството й дължи обезщетение за ползване на
основани чл................236 от ЗЗД................
С покана за заплащане на обезщетение от
27................04................2021г................ наемодателят е заявил, че се
противопоставя наемателят да продължи да ползва имота на основание
чл................236, ал................2 от ЗЗД и го кани да й заплати обезщетение в
размер на сумата от 7 640лв................ Поканата е получена от пълномощник
на ответното дружество на 25................05................2021г................
По делото е прието за безспорно и ненуждаещо от доказване
обстоятелството, че ответникът ползва процесните помещения................ В
тази връзка е приет протокол от 21................04................2021г................, с
който е установено, че ответникът продължава да ползва имота................
Във връзка с твърденията в отговора на исковата молба за сключен нов
договор за наем между страните са представени 7 бр................ платежни
нареждания, с които „Соул Китчън“ ЕООД е превеждало по сметка на
Т................ М................ суми, посочени като месечен наем за периода
м................12................2021г................ до
м................06................2022г................
При тези събрани доказателства първоинстанционният съд е уважил иска по
4
чл................233, ал................1 от ЗЗД................
Пред въззивната инстанция нови доказателства не са ангажирани................
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът приема,
че предмет на въззивно разглеждане е иск по чл................233, ал................1 от
ЗЗД................
Въззивният съд се произнася служебно по валидността на
първоинстанционното решение, по допустимостта му в обжалваната част, а по
правилността му е обвързан от посоченото в жалбата – чл................269 от
ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна
материалноправна норма................
Обжалваното решение е валидно и допустимо................
По правилността му................
Договорът за наем има своята правна регламентация в чл................228 и
следващите от ЗЗД................ Той е двустранен, консенсуален и
възмезден................ С него наемодателят поема задължението да предостави
на наемателя за временно ползване определена вещ, а последният е длъжен
да заплати наемна цена................ Условията, при които ще се ползва наетата
вещ, в случая недвижим имот, се уговаря конкретно в договора................
Наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на
ползването, за което е наета, а наемателят да я ползва съобразно това
предназначение................ Той има и задължението да върне вещта след
прекратяване на наемното правоотношение................
При отказ да се предаде наета вещ, респективно недвижим имот, активно
легитимиран да поиска връщането й е наемодателят, който може да бъде и
неин собственик................
Пасивно легитимиран да отговаря по такава претенция е наемателят, който
въпреки, че наемното правоотношение е прекратено, продължава да държи
наетия имот................
Материалната и процесуална легитимация произтича от един общ
юридически факт, договор за наем, което обосновава, че ищецът и ответникът
са надлежни страни в гражданския процес................
В тежест на Т................ М................ е да докаже, че между нея и ответника е
5
имало валидно сключен договор за наем, който е прекратен, както и че
последният ползва имота въпреки отпадането на наемното
правоотношение................
В тежест на ответника е да установи възраженията си на иска, както и че
ползва имота на валидно правно основание................
Така се разпределя доказателствената тежест на основание чл................154 от
ГПК................
Всяка страна черпи за себе си благоприятни правни последици от определени
факти, като от недоказването им за нея са негативните последици, свързани
с приемането, че те не са осъществили................
В процеса не се спори, че страните са били обвързани от договор за наем,
сключен на 01................04................2018г................, изменен с анекс от
01................07................2018г................
Спори се по това кога е прекратен и дали има сключен нов наемен договор за
периода от 01................2................2021г................ до
31................12................2022г................ Последното твърдение е въведено в
процеса от ответника с отговора на исковата молба и се поддържа в жалбата
му................
Договорната свобода, установена в чл................9 от ЗЗД, дава възможност на
страните по едно облигационно правоотношение свободно да определят
съдържанието му, стига то да не противоречи на повелителните норми на
закона и на добрите нрави................ С анекса от
01................07................2018г................ страните са договорили право на всяка
една от тях да прекрати наемното правоотношение с 6месечно
предизвестие................ Т................е................ предвидено е наемателят или
наемодателят едностранно да прекрати наемния договор като предизвести
другата страна без да има нарушаване на договорните клаузи от някой от
тях................ Уговорено е това да стане писмено................ За да поради
правни последици предизвестието трябва да достигне до другата
страна................ Не се спори, че предизвестието е връчено на наемателя на
20................10................2020г................ като от съдържанието му става ясно, че
се прекратява именно наемния договор от
01................04................2018г................, който съгласно
6
чл................2................1 се сключва за три години, считано от
17................03................2018г................ С Анекса от
01................07................2018г................ срокът е променен на четири
години................ Поради това, наемното правоотношение е прекратено с
изтичането на срока на предизвестие на
21................04................2021г................
В жалбата се поддържа твърдението, че е сключен нов договор за наем,
който не е в писмена форма и е за периода
01................12................2021г................ до
31................12................2022г................ Във връзка с него въззивникът е
представил платежни нареждания за преведени по сметка на ищеца месечни
наеми................ Безспорно е, че Т................ М................ ги е
получила................ Няма пречка наемното правоотношение да бъде
сключено и чрез конклудентни действия, доколкото по своя характер то е
неформално................ Писмената форма на договора за наем не е такава за
действителност, а за доказването му................ При прекратен договор за наем
само поради изтичане на срока му, може да се приеме, че той е продължен,
ако наемодателят знае и не се противопоставя на продължаващото ползване
на наетата вещ- чл................236, ал................1 от ЗЗД................ Втората
хипотеза е, ако държането й продължи от наемателя, но за това
наемодателят се е противопоставил................ В тази хипотеза наемателят
дължи на наемодателя не наем, а обезщетение за ползване................ Той
трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения
наемен договор-чл................236, ал................2 от ЗЗД................ В настоящият
случай е налице именно втората хипотеза, тъй като с поканата от
27................04................2021г................, получена от жалбоподателя чрез
неговия пълномощник на 25................05................2021г................, последният
е поканен да плати обезщетение за всеки месец на ползване на имота след
прекратяване на договора................ В нея се съдържа волеизявление, с което
наемодателят се противопоставя на продължаващото ползване на имота след
прекратяване на наемното правоотношение................ Поради това
заплащаните парични суми за периода месец декември 2021г................ до
месец юни 2022г................ имат характер на обезщетение за ползване , а не на
престация на наемна цена, тъй като вече страните не са обвързани от валиден
договор................/ Р № 125/11................09................2013г................ по
7
т................д................ № 612/11г................, ВКС, II т................о................, Р №
215/20................09................20213г................ по т................д................ №
967/11г................, ВКС, II т................о................, Р №
60292/02................09................2022г................ по гр................д................ №
4050/20г................, ВКС, IV г................о/Затова не може да се приеме, че
между страните в спора е възникнало ново наемно отношение при нови
условия................
Въззивникът не доказа по категоричен начин при насрещно доказване, че
ползва имота на правно основание................ Той не е изпълнил задължението
да го върне след прекратяване на наемния договор................ Не е спорно, че
въззивникът продължава да държи процесния имот................
Осъществили са се предпоставките на чл................233, ал................1 от ЗЗД-
прекратен договор за наем и продължаващо ползване от страна на наемателя
на предадената му за ползване вещ във връзка с него................ Те са доказани
от страна на ищеца при условията на пълно и главно доказване................
Поради горните правни изводи искът е основателен и следва да бъде
уважен................
Първоинстанционното решение трябва да бъде потвърдено................
По разноските................
На жалбоподателя не се дължат разноски с оглед изхода на спора пред
настоящата инстанция................
На ответника по жалбата следва да се присъдят такива от 1200 лв................ за
производството пред САС................ По делото няма доказателства, че
Т................ М................ е заплатила 250 лв................ на пълномощника
си................
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1900/15................07................2022г................ на
СГС, ГО, 17 състав, постановено но гр................д................ №
3091/22г................
8
ОСЪЖДА „Соул Китчън“ ЕООД, ЕИК *********, гр................ София,
ул................ „Кокиче“ № 13 и със съдебен адрес: гр................ София,
бул................ „Ал................ Стамболийски“ № 116, ет................3 чрез
адв................ И. С. да заплати на Т................ Н................ М................, ЕГН
**********, гр.*** и със съдебен адрес: гр.***, ул................ „Позитано“ № 22,
ет................2 чрез адв................ Св................ Т................ сумата от 1200
лв................ / хиляда двеста лева/ разноски по делото пред САС................
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщението до страните................
Председател: _______________________
Членове:
1................_______________________
2................_______________________
9