№ 17379
гр. София, 25.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 141 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:СИЛВИЯ СТ.
ХАЗЪРБАСАНОВА
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА АЛ. ЛАЗАРОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА
Гражданско дело № 20221110138463 по описа за 2022 година
Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Образувано е по искова молба на „Л...“ ООД срещу „А...“ ЕАД, с която са
предявени евентуално съединени искове с правно основание чл.124 ГПК за признаване
на установено в отношенията между страните, че е налице действащ Договор за наем
№ Д01-02/11.01.2016 г., с правно основание чл. 79, ал.1, вр. чл. 228 ЗЗД вр. чл.7, т.1 от
договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. за осъждане на ответника да осигури на ищеца
безпрепятственото ползване на имота, предмет на договора за наем до края на
действието му, както и с правно основание чл.79 вр. чл.82 ЗЗД ответникът да бъде
осъден да заплати на ищеца сумата от 5000 лв., частичен иск от сумата от 619 886,77
лв., представляваща пропуснати ползи под формата на реализираната на годишна база
печалба до края на договора за периода август.2022 г. – 11.01.2026 г., представляващи
пряка последица от незаконосъобразното разваляне на договора.
Ищецът „Л...“ ООД твърди, че на 11.01.2016 г. сключил като наемател договор за
наем № Д01-02 с ответника „А...“ ЕАД като наемодател за срок от десет години, след
проведена процедура по реда на чл.16, вр. чл.14, ал.1 от ПРУПРТДДУК за временно и
възмездно ползване следния обект: хидропарк „...“, находящ се в гр.София, р-н
Панчарево, кв. Казичене, представяващ полумасивни сглобяеми сгради, със застроена
площ от 1089 кв.м., 4 бунгала с по 3 апартамента, 1 работилница, 1 столова, 1 склад и 1
лифт с лифтена станция. Договорът за наем бил сключен за срок от 10 г., при месечен
наем, съгласно чл.3 в размер на 1 896 лв. с ДДС. Наемната цена се заплащала
ежемесечно на касата на наемодателя или на посочена в договора банкова сметка.
Съгласно договора наемателят дължал заплащането на всички консумативи за
ползването на имота. След сключване на договора, наемателят получил държането
върху имота, като го ползвал необезпокоявано до пролетта на 2022 г. От сключването
на договора и понастоящем ищецът изпълнявал стриктно всички свои задължения. В
разрез с принципа за добросъвестно изпълнение на задълженията, наемодателят
1
изпрател уведомление № 90/28.04.2022 г. за прекратяване на договора едностранно без
предизвестие на основание чл.15, ал.4 от същия. Ищецът оспорва да е налице
твърдяното в уведомлението основание за прекратяване на договора за наем, а именно -
неплащане на задължения за водоснабдяване в размер на 9 219,01 лв. за периода
18.04.2018 г. – 11.04.2022 г. Оспорва да съществува изобщо такова задължение за
консумативи по водоснабдяване на обекта, тъй като още от самото начало на действие
на договора наемателя разкрил при „Софийска вода“ АД партида на собствено име за
наетия обект и задълженията са заплащат на месечна база директно към доставчика. В
периода 2018 – 2022 г. „Софийска вода“ АД не била издавала фактури за
водоснабдяване към „А...“ ЕАД за обекта. Липсвал и уговорения между страните
изричен протокол за констатиране на неизпълнението. Поради това оспорва
уведомлението да е породило целените правни последици, свързани с прекратяване на
наемното правоотношение. В разрез със сключения между страните договор,
наемодателят провел нова процедура за сключване на нов договор за наем на същия
обект. С оглед продължителността на сключения договор, ищецът разработил
дългосрочна инвестиционна програма относно обекта и направил значителни по обем
инвестиции и подобрения в имота. В случай, че съдът приеме, че е налице предсрочно
прекратяване на договора на договора, ищецът претендира вреди под формата на
пропуснати ползи в размер на 619 886,77 лв., представляваща реализираната на
годишна база печалба до края на договора за периода август.2022 г. – 11.01.2026 г.,
които се твърди да са пряка последица от противоправното поведение на ответника.
При тези твърдения моли да бъде признато за установено със силата на пресъдено
нещо в отношенията между страните, че е налице действащ Договор за наем № Д01-
02/11.01.2016 г., съгласно който наемодателят е предоставил на наемателя за срок от 10
години ползването на следния обект: хидропарк „...“, находящ се в гр.София, р-н
Панчарево, кв. Казичене, представляващ полумасивни сглобяеми сгради, със застроена
площ от 1089 кв.м., 4 бунгала с по 3 апартамента, 1 работилница, 1 столова, 1 склад и 1
лифт с лифтена станция. При условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме, че
горният иск е недопустим, моли ответникът да бъде осъден да осигури на ищеца
безпрепятственото ползване на имота, предмет на договора за наем до края на
действието му. При условията на евентуалност, в случай, че съдът отхвърли иска за
реално изпълнение и приеме, че е настъпило прекратителното действие по отношение
на договора, то ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 5000 лв. частичен
иск от сумата от 619 886,77 лв., представляваща пропуснати ползи под формата на
реализираната на годишна база печалба до края на договора за периода август.2022 г. –
11.01.2026 г., представляващи пряка последица от незаконосъобразното разваляне на
договора. Претендира разноски.
Ответникът „А...“ ЕАД, в срока по чл.131 ГПК е подал отговор на исковата
молба. В него се оспорват предявените искове. Не оспорва, че между страните е
сключен Договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г., съгласно който наемодателят е
предоставил на наемателя за срок от 10 години ползването на следния обект:
хидропарк „...“, находящ се в гр.София, р-н Панчарево, кв. Казичене, представяващ
полумасивни сглобяеми сгради, със застроена площ от 1089 кв.м., 4 бунгала с по 3
апартамента, 1 работилница, 1 столова, 1 склад и 1 лифт с лифтена станция. Договорът
за наем бил сключен за срок от 10 г., при месечен наем, съгласно чл.3 в размер на 1 896
лв. с ДДС. Твърди, че договорът е развален едностранно без предизвестие, считано от
29.04.2022 г., на основание чл.15.4 поради системно просрочване на задължения в
размер на 9 219,01 лв. С Допълнително споразумение № 2/17.05.2022 г. договорът за
наем бил прекратен по взаимно съгласие, изразено писмено, а ищецът се задължил да
предаде на ответника обекта, с всички подобрения в него в срок до 31.05.2022 г., с
подписване на приемо-предавателен протокол. Наемателят отказал да освободи
2
доброволно обекта. На 23.06.2022 г. с Решение № 185 на Съвета на директорите на
ответника било взето решение за разкриване на процедура за отдаване под наем на
обекта чрез конкурс. С Решение от 13.07.2022 г. на изпълнителния директор било
обявено класирането, като за спечелил конкурса бил обявен „...“ ЕООД и бил сключен
ново договор за наем на 13.07.2022 г. Въпреки законосъобразното прекратяване на
Договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г., ищецът и към днешна дата отказвал да
напусне обекта. Оспорва да е налице действащ договор между страните, поради което
и твърди, че няма задължение да осигури безпрепятственото ползване на имота. Моли
за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
С определение от 23.03.2023 г. е прекратено производството по предявения
установителен иск с правно основание чл.124 ГПК за признаване на установено в
отношенията между страните, че е налице действащ Договор за наем № Д01-
02/11.01.2016 г., поради липса на правен интерес.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди
доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за
установено от фактическа страна следното:
С доклада по делото за безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено
обстоятелството, че страните са сключили договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. за
срок от десет години, след проведена процедура по реда на чл.16, вр. чл.14, ал.1 от
ПРУПРТДДУК, за временно и възмездно ползване следния обект: хидропарк „...“,
находящ се в гр.София, р-н Панчарево, кв. Казичене, представляващ полумасивни
сглобяеми сгради, със застроена площ от 1089 кв.м., 4 бунгала с по 3 апартамента, 1
работилница, 1 столова, 1 склад и 1 лифт с лифтена станция. Договорът за наем бил
сключен за срок от 10 г., при месечен наем, съгласно чл.3 в размер на 1 896 лв. с ДДС,
както и че имотът се намира във фактическа власт на ищеца.
Съгласно чл.4 от договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. наемателят ще заплаща
на наемодателя до 10-то число на месеца, стойността на изразходваните консумативи
през предходния месец, установени по контролни измервателни уреди с подписване на
двустранен протокол в края на текущия месец, а в случай, че такива не са монтирани,
стойността им се определя, съгласно правилата на чл.9, ал.2 по-долу от този договор. В
случай, че наемателят не осигури свой представител за установяване на показанията на
измервателните уреди, същите се установяват в присъствието на двама свидетели.
Съгласно чл.6 от договора плащанията се извършват в брой в касата на наемодателя на
посочения в договора адрес или по банков път по сметка на наемодателя. Съгласно
чл.7 от договора наемодателят се задължава да осигури безпрепятствено ползване на
обекта на наемателя, при спазване на условията, при които е отдаден, като съобразно
чл.8 има право да получава в уговорените срокове, наемната цена и стойността на
консумативите, както и всички други разходи, посочени в този договор и дължими по
силата на закона. Задължение на наемателя по силата на договора е да заплаща
наемната цена и всички консумативи - ел. енергия, топлоенергия, вода, такса битови
отпадъци и др., като спазва стриктно сроковете и условията на плащане, уговорени в
този договор. Страните са уговорили, че при забавено плащане на дължимата цена,
консумативи или на други парични задължения, наемателят дължи неустойка в размер
на 1% върху просроченото вземане, но не повече от 10% общо, както и законната лихва
върху дължимото за периода от изпадане в забава до окончателното плащане.
Страните са уговорили, че договорът се прекратява от изправната страна при
съществено неизпълнение на задълженията на другата страна по договора – с
едноседмично писмено предизвестие до другата страна – чл.15, т.4. В чл.16 от
договора е предвидено изменение на договора само по взаимно съгласие на страните,
изразено писмено.
3
Ищецът признава в исковата молба, че е получил изявление за прекратяване на
договора от ответника, считано от 29.04.2022 г. на основание чл.15, т.4, поради
неплащане на 18 бр. фактури, изброени в табличен вид.
По делото е прието Допълнително споразумение № 2/17.05.2022 г. към договор
за наем № Д01-02/11.01.2016 г., с което страните прекратяват сключения договор по
взаимно съгласие, считано от датата на подписване на допълнителното споразумение и
се споразумяват, ищецът да предаде на ответника наетия имот в срок до 31.05.2022 г.
По делото е прието писмо от „Софийска вода“ АД до „Л...“ ЕООД, изх. № ЗИ-
357/17.05.2022 г., към което е приложена справка в табличен вид, съдържаща таксуван
разход, формирани задължения и извършени плащания по партида за имот на адрес: с.
Казичене, кв. Видните, ул. „Дякон Стоил“ № 1 по издадени фактури за периода
17.01.2018 г. – 18.04.2022 г. От писмото се установява, че по представения договор за
наем № 01-02/11.01.2016 г. за имота е създадена нова партида с клиентски номер №
********** и титуляр „Л...“ ЕООД.
По делото не е спорно, че на 23.06.2022 г. с Решение № 185 на Съвета на
директорите на ответника било взето решение за разкриване на процедура за отдаване
под наем на обекта чрез конкурс. С Решение от 13.07.2022 г. на изпълнителния
директор е обявено класирането, като за спечелил конкурса е обявен „...“ ЕООД и е
сключен нов договор за наем на 13.07.2022 г.
По делото е представена годишна данъчна декларация по чл.92 ЗКПО за
данъчния финансов резултат и дължимия годишен корпоративен данък от „Л...“ ЕООД.
По делото по почин на ищеца са допуснати две експертизи – съдебно -
счетоводна и съдебно - почеркова, като са отменени определенията за допускането им,
поради процесуалното бездействие на ищеца да внесе определения от съда депозит за
изслушването им.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира от
правна страна следното:
По иска с права квалификация чл. 79, ал.1, вр. чл. 228 ЗЗД вр. чл.7, т.1 от договор за
наем № Д01-02/11.01.2016 г.
При тези твърдения, в тежест на ищеца е да докаже, че валидно е възникнало
твърдяното облигационно правоотношение, че ответникът не осигурява
безпрепятственото ползване на процесния имот.
Сключеният в границите на чл. 9 от ЗЗД договор обвързва страните със силата
на закон, съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД и изисква от всяка от тях да изпълнява поетите
задължения по начина, указан в чл. 63, ал. 1 от ЗЗД - точно и добросъвестно, без да
пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин.
Виновното неизпълнение на произтичащите от договора задължения съставлява
основание за носене на договорна отговорност, а развалянето е предвидено като
крайно средство за ликвидиране на възникналото между страните правоотношение.
По делото не се спори, че валидно е възникнало твърдяното облигационно
правоотношение. Спорно по делото е дали страните продължават да са валидно
обвързани от договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г.
По делото са представени договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. и
Допълнително споразумение № 2/17.05.2022 г. към договор за наем № Д01-
02/11.01.2016 г., с което страните прекратяват сключения договор по взаимно съгласие.
От тях се установява, че още през 2016 г. е възникнало наемно правоотношение между
страните, като е сключен за срок от десет години. От изложеното несъмнено следва
извод, че фактическата власт върху вещта е била предоставена на наемателя още при
сключване на договора, като страните са уговорили всички плащания на дължими
4
консумативи по договора за наем да се извършва от наемателя на наемодателя в брой в
касата на наемодателя или по банков път, на посочена в договора сметка. Наемателят
се е задължил да спазва стриктно сроковете и условията на плащане, уговорени между
страните. Поради това възражението на ищеца, че такива задължения в размер на
9 219,01 лв. не съществуват, тъй като от самото начало на действие на договора
ищецът е разкрил партида на свое име при доставчика „Софийска вода“ АД и заплаща
задълженията директно там е неоснователно, тъй като противоречи на сключения
между страните договор и поетите по договора задължения. От представената справка
от „Софийска вода“ АД до „Л...“ ЕООД, изх. № ЗИ-357/17.05.2022 г. се установява, че
партида на името на ищеца във връзка със сключения договор за наем е разкрита
считано от м.март.2020 г.
В тази връзка и предвид направените в отговора на исковата молба оспорвания,
съдът намира, че е без значение дали е настъпило прекратителното действие на
изявлението за разваляне, считано от 29.04.2022 г., тъй като по делото безспорно се
установи, че договорът е бил прекратен най-късно считано от 17.05.2022 г., въз основа
на взаимната воля на страните, поради което евентуално разменени между страните
по-рано уведомления са неотносими към правилното решаване на настоящия правен
спор. Допълнителното споразумение № 2/17.05.2022 г. към договор за наем № Д01-
02/11.01.2016 г., съставлява частен документ по смисъла на чл.180 ГПК. Формалната
доказателствена сила при частните документи задължава съда да счита лицето,
подписало документа, за автор на направеното изявление. Следователно подписаният
частен документ представлява пълно доказателствено средство за авторство на
материализираното изявление и съдът е обвързан в извода си относно факта на
авторството, докато то не бъде оспорено успешно в хода на процеса. В настоящото
производството не беше оборена формалната доказателствена сила на Допълнителното
споразумение № 2/17.05.2022 г. към договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г., поради
което съдът следва да приеме, че по взаимната воля и на двете страни облигационното
правоотношение по договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. е прекратено, считано от
17.05.2022 г. По изложените съображения, искът по чл. 79, ал.1, вр. чл. 228 ЗЗД вр.
чл.7, т.1 от договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г., за осъждане на ответника да
осигури на ищеца безпрепятственото ползване на наетия имот, следва да бъде
отхвърлен, тъй като се установи, прекратяването на договора по взаимно съгласие
между страните, поради което за ответника не съществува задължение да осигури
безпрепятственото ползване на процесния имот. При наличието на конкуренция на
различни основания за прекратяване на облигационното правоотношение, изводите на
съда биха могли да имат значение за другия евентуално съединен иск.
С оглед отхвърлянето на главния иск, съдът следва да се произнесе по
основателността на евентуално съединения иск.
По иска с права квалификация чл.79 вр. чл.82 ЗЗД.
В тежест на ищеца е да докаже, че е пропуснал да увеличи имуществото си, макар да
са съществували всички изгледи за това и пряката връзка между вредата и прекратяването
на договора.
За да иска присъждане на обезщетение за вреди, изцяло в тежест на ищеца е да
докаже, при условията на пълно и главно доказване наличието на сключен с ответника
договор, че ответникът не е изпълнил задълженията си по договора, от което за него са
произлезли вреди, размера им и причинната връзка на вредите с неизпълнението на
задълженията на ответника.
Обемът на отговорността при неизпълнение на договорно задължение се
определя от закона - той е в размер на действително причинените вреди ( чл. 82 ЗЗД), а
обезщетението трябва да съответства на това, което увреденият следва да разходва, за
5
да възстанови предхождащото увреждането състояние.
Неизпълнението на поето облигационно задължение е неосъществяване на
дължимия резултат. Неизпълнението може да бъде пълно или неточно в количествено,
качествено или времево отношение. Когато то се дължи на небрежността на длъжника,
кредиторът има право да иска обезщетение за причинените му от това неизпълнение
вреди. В доктрината имуществената вреда в най – общ план се разглежда като разлика
между имущественото състояние на кредитора в случай, че изпълнение би се
осъществило и това, което съществува в резултат на неизпълнението. Целта на
обезщетението е изправната страна да бъде поставена в положението, което би имала,
ако изпълнението беше точно.
Разпоредбата на чл. 82 ЗЗД регламентира, че на обезщетяване подлежат вредите
(загубата и пропуснатата полза), които са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, т. е.
на обезвреда подлежат само предвидимите вреди, в случай, че длъжникът не е
недобросъвестен. Следователно, за да преодолее предизвиканата от неизпълнението на
длъжника липса в имуществото си, кредиторът разполага с иск за присъждане на
обезщетение, което да замести, или допълни първоначално дължимото. Пропусната
полза е осуетената от неизпълнението възможност на кредитора да реализира
увеличение на имуществото си. Според Тълкувателно решение № 3/12.12.2012 г. по т.
д. № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС установяването на пропуснатата полза се основава на
предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако
длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към
момента на неизпълнението. Това е всяка облага, която изправната страна би могла да
реализира при точно изпълнение на облигационното задължение, но до
осъществяването не се е стигнало поради допуснатото неизпълнение. Приема се, че
при установяване на пропуснатата полза се изхожда не само от предположението за
закономерно настъпване, но е необходимо да бъде доказано, че, в случай на точно
изпълнение, тази полза би се реализирала. Изводът в тълкувателното решение е
мотивиран с липсата на законоустановена презумпция за настъпване на този вид вреда.
Неизпълнението на договорно задължение по причина, за която отговаря
неизправната страна, поражда за изправната страна правата по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, а
именно да иска изпълнение заедно с обезщетение или да иска обезщетение за
неизпълнение. Съгласно чл. 82 ЗЗД, обезщетението обхваща претърпяната загуба и
пропусната полза, доколкото са пряка и непосредствена последица от неизпълнението
и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Претърпяната загуба
обхваща намаляване на имуществото, а пропуснатата полза – неосъществено негово
увеличаване. В настоящия случай не се доказа твърдяните вреди да произтичат от
неизпълнението на ответника по процесното договорно правоотношение. Напротив
установи се прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие на страните.
Поради изложените съображения предявеният иск се явява основателен в
неговата цялост.
По разноските:
Предвид изхода на спора право на разноски има единствено ответникът. Ето
защо на основание чл. 78, ал. 3 във вр. чл.78, ал.8 ГПК ищецът следва да бъде осъден
да заплати на ответника сума в размер на 100 лв., представляваща юрисконсултско
възнаграждение, определено от съда в минимален размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
6
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Л...“ ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: с. Казичене, кв. „..., срещу „А...“ ЕАД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. София, ж.к. „..., иск с правно основание чл. 79, ал.1, вр. чл. 228 ЗЗД вр.
чл.7, т.1 от договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. за осъждане на ответника да
осигури на ищеца безпрепятственото ползване на следния обект: хидропарк „...“,
находящ се в гр.София, р-н Панчарево, кв. Казичене, представяващ полумасивни
сглобяеми сгради, със застроена площ от 1089 кв.м., 4 бунгала с по 3 апартамента, 1
работилница, 1 столова, 1 склад и 1 лифт с лифтена станция, по договор за наем №
Д01-02/11.01.2016 г. до края на действието му, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Л...“ ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: с. Казичене, кв. „..., срещу „А...“ ЕАД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. София, ж.к. „..., иск с правно основание чл.79 вр. чл.82 ЗЗД ответникът
да заплати на ищеца сумата от 5000 лв., частичен иск от сумата от 619 886,77 лв.,
представляваща пропуснати ползи под формата на реализираната на годишна база
печалба до края на договор за наем № Д01-02/11.01.2016 г. за периода август.2022 г. –
11.01.2026 г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА „Л...“ ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: с. Казичене,
кв. „..., да заплати на „А...“ ЕАД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр.
София, ж.к. „..., на основание чл. 78, ал. 3 вр. ал.8 ГПК сумата от 100 лв.,
представляваща разноски за юрисконсултско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
На основание чл. 7, ал. 2 ГПК на страните да се връчи препис от решението.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7