Р Е Ш Е Н И Е
№ 148 16. 12. 2019 година град Бургас
В И М Е Т О Н А НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - БУРГАС, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
На двадесет и осми ноември две хиляди и деветнадесета година
В публично заседание при следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕЛИ СЪБЕВА
ЧЛЕНОВЕ: АЛБЕНА ЗЪБОВА-КОЧОВСКА
ХРИСТИНА МАРЕВА
При участието на секретаря Станка Ангелова
Изслуша докладваното от съдия НЕЛИ СЪБЕВА
Въззивно търговско дело № 291 / 2019 година по описа на БАС
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано въззивна жалба от Е. “Г“ гр. П. против Решение № 292/17.07.2019 година, постановено по т.д. № 7/2018 година на Окръжен съд - Бургас, с което е отхвърлена претенцията на търговеца против на О. П. за осъждане на ответника да заплати сумата 252 060 лв., представляваща стойност на сграда –търговски обект, изградена от него в общински терен по силата на договор за наем от 17.07.1992г., ведно с мораторна лихва за забава за периода 18.01.2013г. - 05.01.2018г. в размер на 128 095,85лв.
Решението се обжалва като неправилно, необосновано и незаконосъобразно. Изложени са съображения за това:
Жалбоподателят твърди, че неправилно съдът приема прекратяване на договора за наем, сключен на 17.07.2992г., с едномесечно предизвестие по искане на О. -Приморско. Поддържа становището си, че договорът е действал до събарянето на сградата на 18.01.2013г., прекратен е по инициатива на О. , във връзка с което е налице и неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на пазарната стойност на изградената сграда.
Счита за неправилни и изводите на съда, че претенцията за заплащане стойността на обекта, съгласно раздел V, т.5 от договора за наем, е погасена с общата погасителна давност, изтекла на 04.03.2007г., евентуално на 25.02.2008г., като оспорва началният й момент. Давността започва да тече от момента на събарянето на сградата на 18.01.2013г. и не е изтекла към датата на входиране в съда на исковата молба.
По делото е прието възражение за прихващане, с което О. П. претендира сумата 600 000 лв. – неплатен наем за периода 17.07.1992г. – 18.01.2013г., изчислен по пазарни цени. В жалбата си търговецът поддържа оспорването на възражението и настоява съдът да го отхвърли, при евентуално уважаване на иска му, поради липса на договаряне между страните за заплащане на наем и неизправност на О. като страна по договора. Евентуално, при уважаване на възражението за прихващане моли съдът да съобрази възражението на ищеца за суми, получени от отдаването на част от обекта под наем от самата О. .
Що се отнася до акцесорното вземане за обезщетение за забава , съдът следва да го уважи в размер от 128 095,85лв., тъй като претенцията е изцяло основателна и доказана .
Настоява се за отмяна на решението и уважаване на иска. Претендират се разноски. Не се ангажират доказателства.
В срока по чл.263 ГПК е постъпило становище от О. – П. , с което се оспорва въззивната жалба като неоснователна. Поддържат се изцяло изложените съображения пред първоинстанционния съд.
Според въззиваемия, наемният договор от 1992г. между страните относно срокът на действие следва да се съобрази със Закона за общинската собственост и по-конкретно с разпоредбата на §7 ал.1 от Преходните и заключителни разпоредби, който е специален по отношение на ЗЗД. Счита договорът за прекратен към 01.06.1999г. и след този момент имотът е държан от въззивника-ищец без правно основание.
Счита още, че иск за заплащане на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот по чл.72 и чл.74 от ЗС има само владелецът, а ищецът като наемател е държател на имота. Освен това извършването на подобренията е за сметка на дължима от ищеца наемна цена за времето на действие на договора, а след прекратяването му е налице неоснователно обогатяване поради ползването на имота без да заплаща наем или обезщетение, т.е от негова страна няма обедняване.
Според въззиваемата О. , искът е неоснователен и поради недоказаност на изграждането на сградата и разходване на средства от търговеца-наемател. Такива разходи няма документално нито като първични документи, нито се доказва осчетоводяване. Настоява съдът да съобрази и обстоятелството, че разрешението за строеж на сградата от 1992г., актът за узаконяване от 1993г. и актът за установяване годността на строежа са издадени на физическото лице Т. И.
Поддържа се възражението за настъпила погасителна давност на вземанията за подобренията, която е с начален момент от тяхното извършване. Настоява се за отхвърляне на жалбата. Претендират се разноски. Не се ангажират доказателства.
С определение № 407 от 21.10.2019г. Апелативен съд-Бургас е приел жалбата за допустима и е насрочил разглеждането й в открито съдебно заседание. В заседанието пълномощниците на страните поддържат изразените становища от жалбата и отговора, не ангажират доказателства.
Решението е постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е валидно. При извършване на задължителната по чл. 269 ГПК служебна проверка не се установяват недостатъци, които да водят до нищожност на постановения съдебен акт.
Бургаският апелативен съд, след преценка на изложените от страните твърдения, доводи и възражения, приема следното:
Предявен е иск от Е. “Г“ гр. П. против О. П. за осъждането й да заплати сумата 500 500 лв., представляваща стойност на сграда –търговски обект, изградена от него в общински терен по силата на договор за наем от 17.07.1992г., ведно с мораторна лихва за забава за периода 18.01.2013г. - 05.01.2018г. в размер на 128 095,85лв. В хода на първоинстанционното производство претенцията е намалена до сумата 252 060 лв. за главницата. Ищцата се позовава на клауза от договора - р.V 1 и т. 5. Сградата е съборена на 18.01.2013г. от О. -Приморско, след разменена кореспонденция между страните в продължителен период, като ищецът претендира заплащане на стойността на изградения обект на основание чл.72 и 74 от ЗС – съгласно договора. За претендираното обезщетение е изпратена нотариална покана, връчена на О. на 14.03.2017 година, но поради неплащане е предявен искът.
Защитната позиция на ответната О. е за неоснователност на иска по няколко съображения – ищецът не е добросъвестен владелец и не се ползва от правата по чл.72 и сл. ЗС; той е държател на терена по силата на договор за наем и изграждането на сградата е с уговорка, че е за сметка на наема и така няма обедняване, поради което не може да се ползва от правата по чл.59 ЗЗД; сградата е ползвана в нарушение на закона, без издадено разрешение за експлоатация; не се доказва разходване на средства от страна на търговеца. Въведено е твърдение за погасяване на вземането по давност. Счита, че относно срокът на действие на договора следва да се съобрази Закона за общинската собственост и по-конкретно с разпоредбата на §7 ал.1 от Преходните и заключителни разпоредби, който е специален по отношение на ЗЗД. При условията на евентуалност е направено възражение за прихващане за сумата 600 000лв, представляваща неплатен наем за периода от сключване на договора до събаряне на сградата – 17.07.1992г. – 18.01.2013г.
Искът е разгледан на основание чл.79 ал.1 ЗЗД във връзка с чл.231 ал.2 ЗЗД и е отхвърлен при обсъждане на всички ангажирани доказателства и направени възражения от страните.
Фактическите отношения между Е. “Г“ и О. –. не се предмет на спора, като въззивната жалба съдържа изложение на тяхното хронологично развитие. Докладът по делото в определение №705 от 31.07.2017г. съдържа подробно твърдяните обстоятелства от страните при двойната размяна на книжа, отделено е спорното от безспорното, указана е доказателствената тежест и нейното разпределение; приети са писмените доказателства, допусната е поисканата съдебно техническа експертиза за стойността на построената едноетажна масивна сграда в терена по цени към 18.01.2013г. В с.з. на 09.10.2018г. не са направени възражения по доклада. В хода на процеса съдът аргументирано и своевременно се е произнасял по направените от страните искания. Цялостното развитие на първоинстанционното производство е при спазване на съдопроизводствените правила, като на страните е дадена възможност за ангажиране на доказателствата, които са относими и своевременно представени; в хода на процеса са изслушани вещи лица, приети са две технически експертизи за оценка на построеното; изслушана е и съдебно-икономическа експертиза. В последното по делото заседание пълномощниците на страните изрично са заявили, че нямат повече доказателствени искания.
Безспорно между едноличния търговец - наемател и О. Ц. която е била О. -. наемодател на 17.07.1992г. е сключен договор за наем на 110 кв.м. от терен-общинска собственост, за срок от 10 години „срещу задължението вместо наем наемателят да изгради и предостави част от обект „А“ на наемодателя за ползване като автогара на гр. Приморско“.говорено е помещение № 1 от 12-те бъдещи помещения – каса, да се ползва от наемодателя срещу заплащане на консумативните разходи за поддръжка на това помещение. В р.ІV от договора изрично е записано споразумението на страните, че вместо заплащане на наемна цена наемателят да изгради и ползва обекта за свои нужди, като помещение №1 да се използва за продажба на билети целогодишно, а помещение №3 – за чакалня. Записана е и приблизителна стойност на обекта 60 000 лв. В р.ІІ т.2 е договорено предоставянето на наемателя 20 кв.м. площ до изградения обект от западната му страна за нуждите на този обект. За това също не е уговорен наем.
Безспорно е също, че въз основа на издадено разрешение за строеж
№30/20.10.1992г. и акт за узаконяване №3/07.05.1993г. на главния архитект на О.
Ц. сградата е построена по съставени строителни книжа на името на Т. И. -
физическото лице, вписано като едноличен търговец. През
Изграждането и ползването на сградата от търговеца е установено изцяло от събраните по делото писмени доказателства и свидетелски показания. Поради това оплакванията на въззиваемата О. за неоснователност на иска поради липсата на доказателства за изграждане на сградата и за разходи на средства, вкл. счетоводни документи в тази насока, се опровергават от цялата кореспонденция между страните в продължителния период от 1992г. до началото на 2018г. и представените по делото писмени доказателства. Издаването на книжа на името на физическото лице не обосновават извода, че обектът не е изграден в изпълнение на договорните отношения, с оглед фигурата на едноличния търговец при осъществяване на дейността му и възникването на правата и задълженията и в патримониума на физическото лице, регистрирано като търговец.
В р.V страните са уговорили условия за заплащане на изградения обект от наемодателя на наемателя както следва : съгласно т.1 ако наемателят „бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок“, когато заплащането е на база чл.72 и сл. от ЗС; съгласно т.5 заплащане се дължи „след изтичане на наемния срок, ако договорът не бъде продължен“, тъй като в т.4 страните са договорили, че след изтичане на договора той се счита за продължен за неопределено време, ако наемателят остане да го ползва без противопоставянето на наемодателя; съгласно т.2 заплащане се дължи „ при разваляне на договора по инициатива на наемодателя“.
В исковата молба претенцията е за заплащане на изградения обект „ на базата на чл.72 и сл. от ЗС в размер на 500 500лв“, намалена в хода на производството на 252 060 лв.
От доказателствата по делото се установява, че от 1992г. търговецът-ищец е държател на процесния терен, собственост на О. -Приморско, по силата на договор за наем от 17.07.1992година. Въз основа на този договор е построил в терена сграда за „А“, като са налице клаузи, които уреждат отношенията между страните по повод на тази сграда – построяването е за сметка на наема по сключения договор за 10 години. Срокът на договора е съобразен с действащата норма на чл.229 ал.1 ЗЗД, който е бил приложим към момента на сключване. При тези уговорки отношенията относно заплащане стойността на сградата не следва да се разглеждат по правилата нито на чл.72 и сл. ЗС/имащи приложения относно владелец на имот/, нито на неоснователното обогатяване по чл.59 ЗЗД – обосновано от първоинстанционния съд с ТР №85/02.12.2968г. по гр.д. №149/68г. на ОСГК на ВКС, по който въпрос е налице и трайна съдебна практика. Като наемател на терена търговецът е извършил строежа във вид на подобрения – полезни разноски, представляващи изработка на сградата, ползващи него в периода на договора за наем и при изричната договорка те да са за сметка на наема. Такава е и уговорката между страните, съгласно която договорът може да бъде продължен с анекс към него или ако след изтичането на срока му наемателят остане в обекта без противопоставянето на наемодателя. Вярно е , че по силата на закона договорът като срок може да е 10-годишен, като след този момент продължаване на действието му би следвало да се осъществи с подписване на нов договор, но в конкретния казус това не е съществено поради развилите се между страните отношения и поради настъпили законови промени.
Въззивната инстанция счита следното:
С подписания наемен договор от 1992г. страните са установили отношения на наемател- наемодател за срок от 10 години, по силата на който наемателят е държател на терена, предмет на договора. Налице е изричната неоспорвана договорка за изграждане в терена на сграда за „А“ от страна на наемателя за негови нужди, вместо заплащане на наемна цена. Договорена е възможност за продължаване срока на договора с анекс / р.V т.7/, както и в случай на изтичане на срока , ако наемателят остане да го ползва без противопоставянето на наемодателя /р.V т.4/.
Налице е коректно развитие на отношенията между страните , като не се въвеждат обстоятелства за проблеми между тях в 10-годишния период 17.07.1992г. – 17.07.2002г. Едва по повод исковата молба на търговеца- наемател О. П. противопоставя възражението си за прекратен договор за наем между страните по силата на §7, ал.1 от ПЗР на Закона за общинската собственост, публикуван на 21.05.1996г. Съгласно този текст, срокът на договорите за наем, сключени до 01.06.1996г., чийто срок не е изтекъл, „запазват действието си до края на договорения срок, но не повече от три години от влизането на този закон в сила“, т.е до 01.06.1999г. Видно е от събраните по делото доказателства, че О. –П. като наемодател не е предприел конкретни действия по приложение на закона; наемателят безпрепятствено е продължил да ползва терена с построената върху него сграда без заплащане за целия период от 10 години.
Съгласно влезлия в сила Закон за общинската собственост, текстът на чл.14 ал.1 от ЗОбС предвижда „недвижимите имоти-частна общинска собственост, предназначени за производствени и стопански нужди, се отдават под наем от кмета на общината чрез търг при условията и по ред, определени с Наредбата по чл.8 ал.2. Въз основа на резултатите от търга се сключва договор с кмета на общината или с определен от него заместник кмет, освен ако в наредбата по чл.8 ал.2 е предвидено друго.“ В редакцията на текста при приемането му през 1996 година, съгласно ал.3 срокът на наемане на помещение не може да бъде по-дълъг от 3 години.
Към момента на влизане на закона в сила теренът е бил още в стопанисване на О. Ц., като видно от акта за частна общинска собственост от 21.04.1998г, едва към този момент теренът с площ от 13 000кв.м. /площад, част от кв.11 от плана на гр. П.,част от който е и отдадения под наем терен от 110 кв.м., е преминал в патримониума на О. - Приморско. На 04.08.1998г . е сключен анекс към договора вече с О. П., с който са установени наемни отношения за още 20 кв.м.от северната страна на построената сграда за складово помещение, с договорен наем. О. П. не се е позовала на нормативната уредба относно общинската собственост както към момента на анекса, така и след изтичане на законовия 3 годишен срок. Няма спор, че върху този терен е построена процесната сграда и същата е станала собственост на О. , макар и без издадено разрешение за въвеждане в експлоатация. Като собственик и наемодател по заварен договор тя не е предприела действия по приложение на реда за отдаване под наем съгласно чл. 14 ал.2 ЗОбС и §7 ал.1 от ПЗР на ЗОбС, но с оглед характера на закона като специален по отношение на общите правни норми за отдаване под наем, настоящият състав счита, че договорът от 1992 година е прекратен по право към 01.06.1999г. / в този смисъл и Определение №588 от 14.04.2011г. по гр.д. №1796/2010г. на ВКС, ІV ГО/. Съгласно чл. 20 ал.2 ЗЗД промяна в договорите „ само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона“. Именно втората хипотеза на законовата норма въззивната инстанция счита за приложима по отношение на процесния договор, който е прекратен по силата на закона в посочения срок – 3 години от влизане в сила на ЗОС, или от 01.06.1999 година.
Безспорно е, че нов договор между страните не е подписан по
новосъздадения ред с разпоредбата на ЗОб. С, поради
което държането на имота след този момент не е вече на договорно основание.
Наемният договор е сключен за срок от 10 години, с краен срок на 17.07.2002
година, но по силата на законовата разпоредба на специалния ЗОС съдът приема,
че е настъпило неговото прекратяване по силата на закона - в действащата
нормативна уредба на имотите- общинска собственост, е предвиден специален ред
за отдаване под наем на такива имоти-публична и частна общинска собственост,
което дерогира приложението на общия ред по ЗЗД както
за тяхното сключване, така и за продължаването им по реда на чл.236 ЗЗД. При
липса на твърдения и доказателства за сключване на договор за наем по новия
ред, договорът за наем е прекратил своето действие и държането на имота от
наемодателя не е в резултат на наемно правоотношение. Поради това наемодателят
не е имал законното основание да предприеме действия по анексиране на наемни
отношения с Е. “Д“ през
В по-късен момент О. с писмо №247/03.02.2003г. е уведомила едноличния
търговец, че договорът за наем от 17.07.1992г. следва да се счита прекратен и
му е даден едномесечен срок за освобождаване на терена. Писмото е връчено при
надлежно оформен отказ на 03.02.2003г., като в отговор от 25.02.2003г.
търговецът се е позовал на съществуващия в сила договор от 1992г., “който е
продължен за неопределено време при условията и клаузите , уговорени в него“.
Независимо от текста на писмото и изявлението на въззиваемата
О. за продължаване срока на договора за неопределено време, настоящият състав
счита, че договорът от 1992г. не е продължен по реда на чл.236 ЗЗД, като не се
е превърнал в безсрочен и във всеки момент О. –П. е имала право да отстрани от терена
едноличния търговец. Договорът е прекратен по право на
01.06.1999година, като след този момент ползването на терена е без правно
основание и без противопоставяне на собственика. Поканата за освобождаването на
имота с посоченото по-горе писмо представлява искане за предаването на имота на
О. , на което едноличният търговец е противопоставил становището си от
25.02.2003г. за заплащане „стойността на изградения обект в общинския терен……
по оценка извършена към настоящия момент“, без посочване на цена. С нотариална
покана от 05.06.2003година, връчена на 10.06.2003г., О. П. е дала 14-дневен
срок за освобождаване на терена поради ползването му без правно основание. След
този момент ищцата задържа имота, като е изложила аргументите си в становище от
13.06.2003г. и е имала правото да предяви претенцията си по размер. Това
е и моментът , в който е възникнало правото на иск относно заявената писмено от
търговеца претенция за заплащане на „стойността на изградения в общинския терен
обект“. Отделен въпрос е доколко такава претенция би била основателна с оглед
продължилото фактическо ползване, въпреки прекратяването на договора по силата
на закона и уговорката относно наемната цена. В разменената между страните кореспонденция
от
Е. о защо претенцията за заплащане стойността на изградения обект е погасена по давност и първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено, макар и с други мотиви, изложени по-горе. С оглед изхода по делото на въззиваемата О. П. следва да се присъдят направените разноски за настоящата инстанция - адвокатско възнаграждение в размер на 8 400 лв.по представените доказателства за неговото договаряне и изплащане. Не е налице направено възражение за прекомерност на разноските.
Мотивиран от изложените съображения, Апелативен съд- Бургас, Търговски състав
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 292/17.07.2019 година, постановено по т.д. № 7/2018 година на Окръжен съд – Бургас.
ОСЪЖДА Е. “Г“, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление гр. П., ул.“. №18, да заплати на О. - П. сумата от 8 400 лв. / осем хиляди и четиристотин лв./, представляваща разноски за въззивната инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: