Решение по дело №757/2020 на Районен съд - Карлово

Номер на акта: 260086
Дата: 23 април 2021 г. (в сила от 25 юли 2022 г.)
Съдия: Асима Костова Вангелова-Петрова
Дело: 20205320100757
Тип на делото: Гражданско дело
Дата на образуване: 6 юли 2020 г.

Съдържание на акта

Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер                   Година 23.04.2021                  Град  КАРЛОВО

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Карловски Районен съд                                 първи граждански състав

На двадесет и четвърти март                        две хиляди двадесет и трета година

В публично заседание в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Асима Вангелова-Петрова

 

Секретар: Снежана ДАНЧЕВА 

като разгледа докладваното от съдията

гражданско дело № 757 по описа за 2020 година

и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по иск с правно основание чл. 124 от ГПК.

Ищецът - Е.с.на блок № **в гр. К., бул. „О.“ ***твърди, че Е.с.на блок № **, бул. „О.“ ***в град К. притежава като обща част, съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗС, портиерно помещение със санитарен възел, намиращо се в партера на сградата с идентификатор № ******, с приблизителна площ около 15 кв. метра. Е.с.владее и ползва като обща част и като нейна собственост посоченото помещение от построяването на сградата през 1977г. и досега. Портиерното помещение е задължително за сградата и съгласно чл. 38, ал. **от ЗУТ, тъй като самостоятелните обекти в сградата са повече от 10. В етажната собственост, О.К. притежава собственост в размер на 4.342%. По решение на ОС, посоченото помещение било дадено под наем, с цел подпомагане финансово на общите разходи на етажната собственост. Извършени били от наемателя редица подобрения, като изграждане на самостоятелен санитарен възел, топлоизолация, алуминиева дограма, метално затваряне на вътрешна врата, ремонт на метална врата и много други. Преди няколко месеца О.К. която е и член на Е.с.с 4.342% предяви собственически претенции спрямо посоченото портиерно помещение. С писмо вх.№ 94-00-729/3/ от 05.03.2020г. на Етажната собственост, възразили и се опитали да осъществят конструктивен диалог. Отговор на писмото не последвал. Последвало фактическо действие, а именно - обява, че посоченото портиерно помещение се отдавало под наем, чрез публичен търг с тайно наддаване, с наемодател О.К. Установило се, че общината е съставила Акт за частна общинска собственост съвсем скоро - на 12.11.2019г., под № 6990. В него като правно основание бил посочен - чл. 2, ал. 1, т. 1, 2 и 3 от ЗОС и чл. 59, ал. 1 от ЗОС. Така посочените правни основания или се взаимоизключвали или не съществували.

Твърди, че съгласно т. 1 на ал. 1 на чл. 2 от ЗОС – портиерното трябва да е общински имот по силата на закон. По т. 2 - трябва да е предоставено в собственост на общината със закон, а съгласно т. 3 - трябва собствеността на общината да е възстановена, т.е. реституирана при условия и по ред, определени със закон. Не става ясно  кое е вярното - оригинерност, деривативност или реституционност. За всеки случай в АЧОС били изброен всичките. Съгласно чл. 59, ал. 1 от ЗОС, посочен също като правно основание в новосъздадения АЧОС - ответната община следвало да посочи номер и дата на предходно съставения акт за общинска собственост за процесния имот при влизане в сила на кадастралната карта. Такъв предходен акт нямало. Присвоителното действие на О.К. и заграбването на необходимите приходи за издръжка на Е.с.пораждали правния интерес на Е.с.като ищец да предяви против О.К. като ответник, който притежава само 4.342% от общите части на установителен иск за собственост на посочената обща част - портиерно помещение с идентификатор № ******.

МОЛИ съда да постанови решение, с което установи, че О.К. не е едноличен собственик на имот - портиерно помещение с идентификатор № ****** с приблизителна площ от около 15 кв.м., а по схема № 15-661787-24.07.2020 г., издадена от СГКК - Пловдив е с площ от 19.51 квадратни метра в партера на сграда, намираща се в град К.о.К. ***0 и че посоченото помещение е обща – неподеляема, съгласно чл. 38, ал. 3 от ЗС част на Етажната собственост, в която обща част О.К. има дял в размер на 4.342%. Претендира за направените по делото разноски.

Ответникът - О.К. намира предявения иск за допустим, но по съществото си за неоснователен. Изложената в исковата молба фактическа обстановка и формулираният петитум обуславяли извод за предявен отрицателен установителен иск за собственост с правно основание член 124, ал.1 от ГПК. Абсолютна процесуална предпоставка за предявяване на установителен иск за собственост е наличието на правен интерес от търсената защита. От волята на ищеца зависи да избере обема на защита на правата си чрез предявяване на положителен или отрицателен установителен иск, респективно ревандикационен иск, когато защитаваното право е било и нарушено. Съгласно дадените указания с т. 1 от Тълкувателно решение № 8/27.11.2013г. по т.д. № 8/2012г. на ОСГТК на ВКС, всяка страна, независимо от процесуалното си качество, следва да установи фактите и обстоятелствата, на които основава своите искания или възражения. При отрицателния установителен иск за собственост и други вещни права, ищецът доказва твърденията, с които обосновава правния си интерес. Той следва да установи наличието на свое защитимо право, засегнато от правния спор, като докаже фактите, от които то произтича. В настоящия случай, ищецът обосновава правния си интерес от иска, заявявайки свои накърнени материални права - право на собственост върху процесния имот.

Посочва, че Е.с.се характеризира със съчетанието на изключителна собственост върху помещенията и съсобственост върху така наречените общи части. Съгласно чл. 38 от ЗС, общи са всички части на сградата, които по естеството си или по предназначението си обслужват помещенията на всички собственици или на някои от тях (чл. 38. ал. 2 ЗС). Такива са напр. земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера. Съгласно закона и съдебната практика (обобщена напр. в Решение № 40/25,03.2016г. по гр.д. № 4994/2015г. на ВКС, II ГО), статутът на обслужващите помещения, като принадлежност към самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост или като обща по предназначението си част, се определя към момента на възникване на етажната собственост, съобразно строителните книжа или с оглед волеизявленията на собственика (съсобствениците) при разделянето на една сграда на повече самостоятелни обекти в нея и въведените в законодателството към този момент нормативни изисквания за самостоятелност на обект от съответния вид. Също така, етажните собственици могат във всеки един момент с общо съгласие, при условия, допустими от закона, да променят общите части по предназначение, като те преминат в самостоятелна собственост на един или няколко съсобственика или трети лица. Такава промяна не е допустима относно общите части по естеството си.

Докато за някои части на сградата може да се презумира, че са общи, за други това подлежи на доказване по делото по правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК. Ако в една сграда има няколко самостоятелни обекта на собственост, принадлежащи на различни собственици и е приложим режимът на чл. 38 от ЗС. Не във всички случаи входната врата, коридорите и стълбищата биха се явили общи части, обслужващи всички обекти в сградата. В някои случаи те може да обслужват само конкретен обект и да принадлежат само към него. (Решение № 26 от 11.06.2020г. по гр.д. № 3226/2019г. на ВКС, II ГО). Поради изложеното, счита че от представените с исковата молба доказателства не може да се направи извод, че процесното помещение е обща част на сградата, т.е. че към момента на възникване на Е.с.или в един по-късен момент, съобразно строителните книжа или с оглед волеизявленията на собственика/етажните собственици, същото е служило за общо ползване. Също така, този извод не се налага и от твърдението на ищеца, че портиерното помещение е задължително за сградата, съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. **от ЗУТ, която касае изключения от разпоредбата по ал. 9 - не се допуска преустройство и промяна на предназначението на обекти по ал. 1-5, ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот. Може би се има предвид разпоредбата на чл. 38, ал. 8 от ЗУТ, която визира сгради в режим на етажна собственост с повече от **обекта, но същата се отнася за новоизграждащи се сгради в режим на етажна собственост с издадено разрешение за строителство след влизане в сила на Закона за управление на етажната собственост, а ЗУЕС влиза в сила на 01.05.2009г.

От друга страна, за имота има съставен Акт за частна общинска собственост № 6990 от 12.11.2019г., съгласно който същият представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, с площ 19.51кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: друг вид самостоятелен обект в сградата, брой нива: 1, с прилежащи части: 0.430% ид.ч. от общите части на сградата, с местонахождение: гр.К., бул. „О.“ № *** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-52/16.11.2011г. на Изп. директор на АГКК София, последно изменение със Заповед № 18-10657/14.10.2019г. на Началника на СГКК - Пловдив. Актът за общинска собственост е официален свидетелстващ документ, който удостоверява, че извършените в него записвания действително са извършени въз основа на посочените в него предхождащи го актове и на посоченото в него основание. Актът за частна общинска собственост е съставен 2019 г., но това не означава, че имотът от този момент е станал общинска собственост. Актовете за общинска собственост нямат конститутивно действие, тяхното съставяне не е основание за придобиване правото на собственост, но имайки констативен характер, досежно посочени факти, от които произтича правото на собственост на държавата или общината, при заявен иск за собственост срещу държавата или общината, в тежест на ищеца, претендиращ собствеността на имота на лично придобивно основание, е да установи правото си на собственост върху претендирания имот като по този начин обори придобивното основание на ответника, отразено в акта за общинска собственост.

На следващо място сочи, че процесният обект е посочен в Таблица за цените на апартаментите в жил. блок 10/12 гр. К. от 26.09.1977 г., като обект: етаж I, № 1-а, 1 стая, изложение: ю-з, застроена площ 19.51 кв.м., идеални части 0.430 %, т.е. обектът е самостоятелен и като такъв има припадащи му се идеални части от общите части на сградата. Също така, в Справка за собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес: гр. К., кв. **, бул. „О.“ **, под № 53 на стр. 7, е посочен обект - портиерна, с площ 19.51 кв.м., 0.430 % идеални части от общите части на сградата, собственост на О.К. която справка е подписана от Председател на УС на СС: З.Р. на 10.03.2015г. и е послужила при участието на жилищния блок в проект за саниране на многофамилни жилищни сгради. Под таблицата е посочено, че „Колона 3 се попълва с имената на собственика на самостоятелния обект по акт за собственост (както е упоменато в Книгата на етажната собственост).“

Моли съда, да отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани и присъди направените разноски, изразяващи се в юрисконсултско възнаграждение.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2, във вр. с чл. 12 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен e установителен иск, с правна квалификация чл. 124, ал. 1 от ГПК. За уважаване на иск, ищецът носи доказателствената тежест да установи чрез пълно и главно доказване правопораждащите правото на ищеца на собственост върху процесния имот факти, в рамките на очертаното в исковата молба придобивно основание.

По делото са представени Протоколи № 1/05.12.2019г. и № 2/06.01.2020г., видно от които, за Председател на Управителния съвет (УС) на Е.с.(ЕС) е избрана Л.Т., а Председател на Контролния съвет (КС) е избрана Станка Камилова. Видно от Протокол № 4/05.12.2019г. на УС и КС е взето решение да се води дело с О.К. досежно собствеността на портиерно помещение.

По отношение собствеността върху портиерното помещение, ищците се позовават на разпоредбата на чл. 38, ал. 3 от ЗС, съгласно която е обща част и представлява съсобственост между всички етажните собственици на жилищния блок. В тази връзка и двете страни ангажират доказателства, както следва:

Видно от представения списък на собствениците в жилищен блок, находящ се в гр. К., бул. „О.” № **, същият разполага с 52 апартамента, 5 от които са общинска собственост. В списъка са посочени и съответните идеални части от общите части на сградата към всеки апартамент, като от сборът им е видно, че ответникът притежава 4.342% ид.ч. от общите части на сградата. Представен е и договор от 31.07.2006г., по силата на който, Общото събрание на живущите в жилищен блок в гр. К., бул. „О.” № ***, представлявани от домоуправителя и касиера са предоставили на Събирателно дружество  под наем партерното помещение. Представени са и разписки за получаван наем.

Във връзка с предявения иск, съдът е допуснал свидетели на страните. Свидетелят Т.Н.Г., живеещ гр. К., бул. „О.” № ** твърди, че бил собственик на отчужден имот, върху който е построен процесният блок. Същият бил пуснат в експлоатация през 1978г. Твърди, че бил първият домоуправител. В блока имало изградено портиерно помещение, до входа отляво, което първоначално се ползвало от домоуправителния съвет и в него се съхранявали препарати за миене на стълбище. Тъй като блокът бил с вътрешно, тъмно стълбище, това помещение било предоставено на УС от общината. Твърди, че портиерното се отдавало под наем от собствениците, като това датирало след като започнали да експлоатират блока през 1978г. Отдаването под наем ставало с решение на общото събрание на блока. Наемът оставал за сметка на блока. Тъй като блокът бил с тъмно стълбище, част от парите отивали за погасяване на осветлението, а останалите за обществени нужди. Никой през годините не е оспорвал собственост на Е.с.за това помещение, нито се е променяло предназначението му.

Свидетелят З.Л.Р. ***. Бил е управител на Е.с.в периода от 2013-2014г. до 2017г. Помещението на партерния етаж било проектирано за портиерна, но не се ползвало като такова. Към момента се ползвало, като офис на фирма. Когато бил домоуправител, помещението било дадено под наем, а сумата от наема се давала на блока. Твърди, че блокът им е участвал в проект за саниране, като лично свидетелят изготвил документите за това. По отношение на предявената на свидетеля Справка за собствениците на самостоятелни обекти твърди, че подписът по документа бил негов. В справката било посочено, че обект № 53 - портиерна е собственост на О.К. но не знае по какъв начин общината е придобила този имот. Изготвил и подписал тази справка, в качеството си на председател на сдружението на етажната собственост, избран на събрание, като чрез този документ блокът кандидатствал пред държавата за саниране. Документите били подадени в общината, а последната кандидатствала към държавата чрез тях. Данните за собствениците взел от книгата на етажната собственост.

Видно от представеният Акт за частна общинска собственост № 6990 от 12.11.2019г., О.К. на основание чл. 2, ал. 1, т. 1, 2 и 3 от ЗОС, чл. 59, ал. от ЗС се легитимира като собственик на процесното портиерно помещение, представляващо - самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, с площ 19.51кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: друг вид самостоятелен обект в сградата, брой нива: 1, с прилежащи части: 0.430% ид.ч. от общите части на сградата, с местонахождение: гр.К., бул. „О.“ № ** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-52/16.11.2011г. на Изп. директор на АГКК София, последно изменение със Заповед № 18-10657/14.10.2019г. на Началника на СГКК - Пловдив.

Представена е кореспонденция между страните, касаеща спор относно собствеността, предназначението и ползването на имота.

Видно от представеното копие на обява, въз основа на Решение на ОбС – К., процесния имот е обявен за отдаване под наем от О.К. чрез търг с тайно наддаване. С Определение на съда, постановено по ч.гр.д. № 581/2020г. по описа на КрлРС, е допуснато обезпечение на бъдещ иск, с правно основание чл. 124 от ГПК, предявим от Л.И.Т., в качеството й на Председател на УС на ЕС на бл. **, в гр.К., бул. „О.“ № ** против О.К. чрез спиране провеждането на публичен търг за отдаване под наем на портиерното помещение.

По делото е допусната съдебно-техническа експертиза, в лицето на вещото лице А.С.З., което след запознаване с материалите по делото, касаещи собствеността; справка на документите, съхранявани в о.К. и оглед на място, дава следното заключение:

По отношение статута, развитието на процесния имот и неговото предназначение, вещото лице посочва, че обекта е самостоятелен обект с идентификатор ******, застроена площ от 19.51 кв.м. по документи, състоящ се от стая, преддверие и тоалетна, ведно с 0.430 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж. По проект, самостоятелният обект е предвиден за портиерна, но през целия период до сега, не е ползван по предназначение. По данни от огледа на място се констатира, че първоначално се е ползвал от „Асансьорни сервизи“, след това е бил обект за търговия. Сградата, в която се намира процесният обект е построена е по системата „Едроплощен кофраж“ и е завършена 1978г. По проект, самостоятелният обект с идентификатор ****** е предвиден за портиерна, но през целия период до сега, не е ползван по предназначение. През целия период обекта не е преустройван, освен зазидване на прозореца към стълбищната клетка. Вратата, посредством която се осъществява топла връзка между портиерната и стълбището, съществува и сега, но не се ползва. Процесният обект е самостоятелен по своя характер и не е включен в общите части на сградата. В съответствие с Таблица за цените на апартаментите в жил.блок 10/12, гр. К. от 26.09.1977 г. (ценообразуване), приложено в кориците на делото за процесния самостоятелен обект е определен размера на % ид.ч. от общите части на сградата = на 0.430 % ид.ч. от общите части на сградата.

От така ангажираните по делото доказателства, съдът намира, че безспорно по делото е установено, че ищците са собственици на отделни жилищни обекти, находящи се на адрес: гр.К., бул. „О.“ № **, както и на съответните идеални части от общите части на сградата. За процесното портиерско жилище бил съставен Акт за частна общинска собственост № 6990 от 12.11.2019г.

Приетата по делото СТЕ установява, че стойността на портиерното помещение не е включена като обща част към стойностите на всеки от апартаментите в сградата, поради което следва да се застъпи тезата, че О.К. като инвеститор и собственик на обекта е запази за себе си собствеността върху обекта, които да обслужва жителите, затова този обект е ценообразуван като самостоятелен и стойността му не е включена в общите части на другите продавани обекти.

Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗС, изброява неизчерпателно така наречените общи части на етажната собственост, като това, че изброяването е само примерно, няма съмнение с оглед финалната част от разпоредбата („... и всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване“), от която става ясно, че законодателят разграничава два вида общи части – такива по предназначението си и такива по естеството си. В настоящия случай законодателят изрично е посочил, че жилището на портиера е обща част. В тази връзка следва да се посочи, че според съдебната практика и доктрината общи по предназначение са онези части на етажната собственост, без които тя може да съществува като такава, но са предназначени (отредени) да обслужват колективните (общи) потребности на всички етажни собственици, като предназначаването (отреждането) на определен елемент от конструкцията на сградата като обща нейна част по предназначение е възможно от юридическа гледна точка да се извърши като помещението (било преди самото построяване на сградата, било впоследствие, но преди възникване на етажната собственост) бъде отредено да бъде обща по предназначение част на Е.с.със самия одобрен и влязъл в сила архитектурен (инвестиционен) проект и съответно - със съпътстващите го разрешение за строеж и останалите строителни книжа, включително – и когато едноличният собственик или собственици са преустроили фактически помещението, преди Е.с.да е възникнала, по начин, така щото след възникването й то да служи като обща по предназначение нейна част. При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици, с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (собствениците) на сградата. Меродавният момент, към който се преценява статутът, е моментът на възникване на етажната собственост.... При определяне статута на част от сграда като обща част е релевантно съгласно чл. 38 от ЗС единствено предназначението на съответната част към момента на възникване на етажната собственост. (в този смисъл е Решение № 40 от 25.03.2016г. по гр. д. 4994/2015г. на II г. о. на ВКС).

Във връзка с изложеното, следва да се застъпи тезата, че жилището на портиера по характера си е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в съсобственост именно като обща част. За да се промени характера му на обща част по предназначение и съсобствеността върху него от принудителна и неделима да се превърне в обикновена съсобственост, е необходимо съгласието на всички собственици. Отдаването под наем на портиерското жилище не променя статута му на обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС. От значение за определяне статута на помещението като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост. (в този смисъл е Решение № 136 от 26.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 5115/2008 г., IV г. о., ГК).

В настоящия случай вещото лице е отбелязало, че от прегледаните от него строителни книжа е установило, че процесният имот е бил отбелязан за портиерно. Според гласни доказателства, получени чрез разпита на свидетели, кредитирани от съда, като обективно дадени се установява, че още от 1978г. процесното помещение е използвано от всички етажни собственици и впоследствие е отдавано под наем до настоящия момент, като средствата получени от наема се погасяват общи разходи. В тази връзка следва да се посочи, че в ТР № 39/86 г. на ОСГК е прието, че жилището на портиера по характера си е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в съсобственост именно като обща част. За да се промени характера му на обща част по предназначение и съсобствеността върху него от принудителна и неделима да се превърне в обикновена съсобственост, е необходимо съгласието на всички собственици. Отдаването под наем на портиерското жилище не променя статута му на обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС.

Във връзка с изложеното, следва да се посочи, че от значение за определяне статута на помещението като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост, а в случая процесното помещение по архитектурен проект е било определено за портиерско жилище и при липса на доказателства предназначението му да е било променено по общо съгласие на етажните собственици, се налага извод, че е запазило характера си на обща част. С оглед изложените съображения, съдът намира предявеният иск за основателен и като такъв следва да бъде уважен.

По отговорността за разноските:

С оглед изхода на спора, право на разноски възниква за ищеца, на който следва да бъде присъдена сума в общ размер на 735.43 лева,  съгласно списък на разноски по чл. 80 от ГПК, съдържащ се на лист 137 от делото.

Мотивиран от изложеното, съдът

 

Р      Е      Ш      И:

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че О.К. с ЕИК *****, с административен адрес: К., улица „П.С.“ № **, че не е едноличен собственик на имот - портиерно помещение с идентификатор ******, с площ 19.51кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: друг вид самостоятелен обект в сградата, брой нива: 1, с прилежащи части: 0.430% ид.ч. от общите части на сградата, одобрени със Заповед РД-18-52/16.11.2011г. на Изп. директор на АГКК София, последно изменение със Заповед № 18-10657/14.10.2019г. на Началника на СГКК – Пловдив, находящ се в партера на сграда, намираща се в град К.о.К. ***, като портиерното помещение е обща част (неподеляема), съгласно чл. 38, ал. 3 от ЗС част на Етажната собственост, в която обща част О.К. има дял в размер на 4.342%.

ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, О.К. БУЛСТАТ *****, с административен адрес: К., улица „П.С.“ № ** да заплати на Е.с.на блок № ***, с административен адрес: град К., бул. „О.“ **, представлявана от Председателя на Управителния съвет - Л.И.Т. *** с ЕГН ********** направените по делото разноски в размер на 735.43 лева.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред Окръжен съд Пловдив.

 

 

 РАЙОНЕН СЪДИЯ:

Сн.Д.