Р Е Ш Е Н И Е
№ ...............
гр. София, 20.05.2022г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, II А въззивен състав, в публично съдебно заседание на
седемнадесети март през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ДИМИТЪР
КОВАЧЕВ
при
секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Мариана Георгиева
въззивно гражданско дело № 1549 по описа за 2021г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
С
решение от 28.07.2019г., постановено по гр. д. № 85973/2017г. по описа на
Софийски районен съд, ГО, 170 състав, са уважени предявените от “Ц.Р.И. ф.” А.
срещу “Т.” ЕООД обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.
232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД и чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата
от 3 600 лева с ДДС, представляваща неплатена наемна цена за м.10.2017г. по
договор за наем от 01.09.2017г. и за заплащане на сумата от 2 400 лева /с вкл.
ДДС/, представляваща обезщетение за ползване без правно основание за периода от
01.11.2017г. до 20.11.2017г. на следните недвижими имоти: втори етаж от
административна сграда с площ от 209, 69 кв.м. и дворно място с места за
паркиране с площ от 1 000 кв.м., находящи се в гр. София, ул. “******, ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане.
Срещу
решението е подадена въззивна жалба от ответника “Т.” ЕООД с оплакване, че е
неправилно поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели
до необоснованост на постановения съдебен акт и нарушения на материалния закон.
Конкретно се твърди, че всички представени от ищеца писмени доказателства са
били надлежно оспорени от ответното дружество по реда и в сроковете по чл. 193
от ГПК, но първоинстанционният съд не е открил производство по оспорване
истинността на документите. Поддържа се възражението, че между страните не съществува
валидно правоотношение по договор за наем. Оспорва се и претенцията за
заплащане на обезщетение за ползването на имота след прекратяване на твърдяното
наемно правоотношение. Навежда аргументи, че лицето, подписало
приемо-предавателния протокол от 20.11.2017г., е действало без представителна
власт и неговото волеизявление не обвързва валидно жалбоподателя. Твърди също,
че издадените фактури не са били предявени за плащане от представител на
ответното дружество, а съдебно-счетоводната експертиза не може да установи дали
сочената във фактурите доставка е реално извършена. По тези съображения е
направено искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с
което предявените искове да се отхвърлят.
Насрещната
страна – “Ц.Р.И. ф.” А. оспорва въззивната жалба. Счита първоинстанционното
решение за правилно, постановено в съответствие с разпределената на страните доказателствена
тежест и при правилно приложение на материалния закон, поради което счита, че
същото следва да бъде потвърдено.
Софийският
градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:
Жалбата
е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по
същество е неоснователна.
При
извършената проверка по реда на чл. 269, ал. 1 от ГПК въззивният съд установи,
че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо съдът дължи произнасяне
по същество на спора в рамките на доводите, заявени с въззивната жалба, от
които е ограничен, съгласно нормата на чл. 269, предл. 2-роот ГПК.
По предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2,
предл. 1-во от ЗЗД:
За
да бъде уважен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД следва
да се установят следните кумулативни предпоставки: 1/. наличие на валидно
наемно правоотношение между страните в рамките на исковия период с уговорена
наемна цена в посочения от ищеца размер; 2/ че ищецът е изпълнил своето
задължение да предаде имота на ответника; 3/. че наемателят не е заплатил
уговорената наемна цена. Доказателствената тежест за установяване на първите
две предпоставки е възложена на ищеца при условията на пълно и главно доказване,
а установяването на положителния факт на изпълнение на задължението за
заплащане на дължимата наемна цена е в тежест на ответника.
Ищецът
твърди, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по
договор за наем на недвижим имот от 01.09.2017г., по силата на който “Ц.Р.И. ф.”
А. е предоставил на “Т.” ЕООД за временно и възмездно ползване следния недвижим
имот: втори етаж на административна сграда, с площ от 209, 69 кв.м., находяща
се в гр. София, ул. “****** и двор с паркоместа до сградата, с площ от 1 000
кв.м., с административен адрес ул. “******, срещу задължение за заплащане на
месечна наемна цена. По делото е представен описаният в исковата молба договор
за наем, който представлява частен диспозитивен документ. Ответникът е оспорил
истинността /авторството/ на документа в частта относно автентичността на
подписа на и.и.к., посочена като представляваща наемателя и подписала договора
в това си качество. Въззивният съд е открил на основание чл. 193 от ГПК производство
по оспорване автентичността на процесния договор в посочената част, като е
указал на въззивника, че е негова доказателствената тежест да установи при
условията на пълно и главно доказване твърдяната неавтентичност на договора за
наем, както и че не сочи доказателства за релевираното оспорване. Независимо от
изрично разпределената доказателствена тежест и от дадените указания,
въззивникът е бездействал, поради което следва да се приеме, че не е доказал
оспорването на автентичността на документа по чл. 193 от ГПК. Следователно, обвързващата доказателствена сила на
оспорения частен документ – процесният договор за наем, не е отпаднала. В
приложение на нормата на чл. 180 от ГПК следва да се приеме, че подписаният частен
документ /какъвто е представеният договор за наем на недвижим имот/ се ползва с
формална доказателствена сила и съставлява доказателство, че обективираното в
него изявление изхожда от лицето подписало документа, в частност – изхожда от органния
представител на ответното дружество. Процесният договор обективира съвпадащите
волеизявления на страните по него да се обвържат с правните последици на
договора за наем, като ищецът е предоставил на ответното дружество за временно
и възмездно ползване описаният недвижим имот. Срокът на действие на договора е
уговорен на 2 месеца, считано от 01.09.2017г. Наемателят се е задължил да
заплаща месечна наемна цена в размер на 3 600 лева с ДДС, платима за целия
период на договора еднократно, не по-късно от 20-то число на м.10.2017г.
При
сключване на договор за наем основното задължение на наемодателя е да предаде
наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи спокойно
ползване на наемателя. Той от своя страна има задължение да плаща наемната цена
и разходите свързани с ползването на вещта /чл. 232, ал. 2 от ЗЗД/, да пази
наетата вещ и да я върне след прекратяване на наемния договор. При прекратяване
на наемното правоотношение доказателствената тежест за изпълнение на
задължението по чл. 233 ЗЗД е на наемателя и ако същият продължи ползването на
имота, то той дължи обезщетение и следва да изпълнява задълженията си,
произтичащи от наемния договор - чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Съответно, при
съществуваща облигационна връзка между страните, наемателят дължи заплащането
на уговорената наемна цена.
В
случая по делото се установи, че между страните е съществувало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем, по което ищецът е изправна
страна. Ответното дружество не оспорва, че през исковия период е ползвал
процесния имот. Не се твърди, нито се установява, че правоотношението между
страните е било прекратено/развалено преди изтичане на срока на действие на
договора. Ето защо за наемателя е възникнало задължение за заплащане на
уговорената месечна наемна цена в размер на 3 600 лева с ДДС. Правилно с
обжалваното решение първоинстанционният съд е приел, че от ответника, в
съответствие с носената от него доказателствена тежест /чл. 154, ал. 1 от ГПК/,
не са ангажирани доказателства за плащане на дължимата наемна цена за исковия
период, поради което исковата претенция с правно основание чл. 232, ал. 2,
предл. 1-во от ЗЗД се явява основателна и като такава – законосъобразно и
обосновано е уважена в пълния претендиран размер от 3 600 лева с ДДС.
По предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2
от ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползването на имота след прекратяване на
договора за наем:
Съгласно
разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако след прекратяването на договора
наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той
дължи обезщетение за ползването и трябва да изпълнява всички задължения,
произтичащи от прекратения наемен договор. При тази хипотеза бившият наемател е
длъжен да изпълнява задълженията си по прекратения договор за наем, а именно да
пази вещта, да я ползва само по предназначеине, да заплаща консумативи свързани
с ползването й. За него остава и задължение за плащане цената на ползването на
тази вещ. След прекратяването досегашният наемател дължи вече не наем, защото е
престанал да бъде наемател, а обезщетение най-малко в размер на наемната цена. При
продължаване на ползването на имота след прекратяване на договора за наем
въпреки противопоставянето на наемодателя, наемателят дължи обезщетение в
размер на средния пазарен наем, като по силата на закона обезщетението не може
да бъде по-ниско от уговорения наем /така решение № 48/22.07.2016г. по т.д. №
480/2015г. на ВКС, І ТО и цитираните в него решение № 146 от 01.12.2010г. по
т.д. № 934/2009г. на ВКС, II ТО, решение № 769 от 17.06.2011г. по гр.д. №
1332/2010г. на ВКС, III ГО, решение № 230 от 18.06.2014г. по гр.д. №
6874/2013г. на ВКС, IV ГО, решение № 173 от 22.03.2013г. по т.д. № 939/2011г.
на ВКС, I ТО, решение № 422 от 21.05.2010г. по гр.д. № 981/2009г. на ВКС, III
ГО, решение № 391 от 26.05.2010г. по гр.д. № 765/2009г. на ВКС, II ГО, решение
№ 144 от 17.05.2011г. по гр.д. № 401/2010г. на ВКС, IV ГО, Решение № 88 от
28.07.2015г. по т.д. № 264/2014г. на ВКС, ІІ ТО и др./. Доколкото по силата на
закона между страните възниква "квазинаемно" правоотношение,
задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен, а не престационен
характер, което не лишава наемодателя от правото да иска овъзмездяване на
действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от
уговорения наем. Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем и
същото ще бъде съизмеримо със среднопазарната цена, ако ищецът докаже, че в
периода, в който е бил лишен от ползването, тази цена е надвишавала по размер
уговорения наем. Средният пазарен наем на имота - предмет на прекратения наемен
договор подлежи на изследване, когато обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се претендира
в размер на средния пазарен наем, но не и когато заявената претенция за плащане
на обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем е в
размер на договорената наемна цена. Съпоставянето на размера на обезщетението с
наемната цена по договора, не променя характера на вземането - то си остава
такова за обезщетение, а не за наем. Конкретният размер на това обезщетение,
подлежи на установяване и може да се изразява както в пропусната възможност на
наемодателя да реализира доходи от вещта, така и в невъзможност да я ползва
сам, а дори и в това, че същата се е амортизирала в резултат на ползването й от
бившия наемател. При тези хипотези бившият наемодател има право да получи
уговорения наем в договора за наем, независимо че сключеният договор за наем
вече не обвързва страните. Отделно той може да получи и сума надвишаваща размера
на уговорения наем, ако докаже че претърпени от него вреди надхвърлят размера
на уговорения в договор наем. Законодателят с разпоредбата на чл. 236, ал.2 от ЗЗД е уредил необорима презумпция че неизпълнение на задължението да върне
вещта след прекратяването на договора за наем води до претърпяване на вреди от
наемодателя поради невъзможността да ползва вещта, обект на договора за наем.
В
конкретния случай е установено, че между страните е възникнало валидно
правоотношение по договор за наем от 01.09.2017г., съгласно който ищецът е
предоставил на ответника за временно и възмездно ползване недвижим имот, срещу
задължение за заплащане на месечен наем в размер на 3 600 лева.
Правоотношението е възникнало като срочно и е било прекратено на 01.11.2017г. с
изтичане на уговорения двумесечен срок.
Задължението за връщане на наетата вещ от страна на наемателя
след като облигационната връзка престане да съществува е предвидено от закона с
разпоредбата на чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и подлежи на доказване от наемателя.
Връщането на наета недвижима вещ по смисъла на посочения текст не се изчерпва с
изнасяне на съхраняваните в имота вещи, нито
с непосещаването й занапред. Имотът е предаден, когато наемателят осигурява
достъп до имота във вида му, в който имотът е бил към момента на сключване на
наемния договор - имотът трябва да е напълно опразнен от вещи и друго имущество
на наемателя и наемателят предава ключа на имота, евентуално постига съгласие с
наемодателя за имуществените последици относно монтирани в имота трайни
подобрения и съоръжения.
Въззивният съдебен състав приема, че ответното дружество е
продължило да ползва имота и след прекратяването на облигационната връзка,
предвид обстоятелството, че не се установява изпълнение на задължението му за
връщане държането на имота преди твърдяната от ищеца дата - 20.11.2017г., когато
е изготвен приемо-предавателен протокол за връщането на имота. По тези
съображения се налага извод, че в полза на ищеца е възникнало вземане,
представляващо обезщетение за продължилото ползване. Размерът на вредите
подлежи на доказване от ищеца и се определя в зависимост от вида на засегнатото
благо. Както се приема в обвързващата съдебна практика на ВКС, конкретният
размер на обезщетението, което дължи бившият наемател за ползването на вещта,
не може да бъде по-нисък от уговорения наем и същото ще бъде съизмеримо със
средната пазарна цена, ако ищецът докаже, че в периода когато е бил лишен от
ползване, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем; размерът на
средния пазарен наем на ползваната вещ подлежи на изследване, когато се
претендират вреди над договорения наем по прекратения договор, но това не е
необходимо когато заявената претенция за обезщетение е до размера на
получаваната наемна цена /така според решение № 215 по т.д. № 967/2011г., II
ТО, ВКС и решение № 73 от 08.04.2016г.
по гр. д. №
6376/2015г., ІV Г. О. НА ВКС/. В процесния случай
размерът на дължимото обезщетение се съизмерява с уговорения месечен наем за
съответния период.
Ползването
на имота за периода от 01.11.2017г. до 20.11.2017г. от ответника е продължило
въпреки противопоставянето на наемодателя. Този извод се основава на изричното
волеизявление на ищеца, обективирано в двустранно подписания от страните
протокол от 03.11.2017г. Този частен документ е бил предмет на открито
производство по чл. 193 от ГПК за оспорване авторството му в частта относно
автентичността на подписа на лицето, действало като представител на наемателя.
Въззивникът не е ангажирал доказателства относно твърдяната неавтентичност на
подписа, поради което следва да се приеме, че формалната доказателствена сила
на документа по чл. 180 от ГПК не е опровергана. С посочения протокол страните
са констатирали, че на 03.11.2017г. на втория етаж от административната сгрда и
от дворното място в гр. София, ул. “******, е бил заверен наемателят “Т.” ЕООД.
Представляващият дружеството-наемодател е обективирал в посочения протокол
искането си за освобождаване на имота поради прекратяване на договора за наем.
При
така установеното и по съображения изложени от съда по-горе досежно характера
на правоотношението на страните за периода от 01.11.2017г. до 20.11.2017г., то
съдът приема че за този период за ответното дружество е възникнало валидно
задължение за заплащане на обезщетение за продължилото ползване, което се
съизмерява с договорената наемна цена. Ето защо се налага извод, че предявеният
иск по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е основателен за пълния претендиран размер от 2 400
лева с ДДС.
Като
е достигнал до същите изводи първоинстанционният съд е постановил правилно
решение, което следва да бъде потвърдено.
По
отношение на разноските:
Въззиваемата
страна не претендира разноски в производството, поради което такива не следва
да се присъждат независимо от изхода на спора.
С
оглед цената на всеки един от обективно кумулативно съединените искове и
предвид ограничението по чл. 280, ал. 3 от ГПК настоящото решение не подлежи на
обжалване.
Така
мотивиран Софийският градски съд,
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 177951 от 28.07.2019г., постановено по гр.д. № 85973/2017г., по описа на
СРС, ГО, 170 състав.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.