РЕШЕНИЕ
№ 9
гр. С., 02.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 59 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:.................
при участието на секретаря ..........
като разгледа докладваното от ................. Гражданско дело № 20231110124585
по описа за 2023 година
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, II ГО, 59 състав, в открито заседание
на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:
Председател: .................
при участието на секретаря ......., като разгледа докладваното от съдия
................. гражданско дело № 24585 по описа за 2023 година, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена от ...........,
седалище и адрес на управление: гр. С., р-н .............., .........., срещу Адвокатско
дружество ......., седалище: гр. С., ул. „...., с която са предявени следните
обективно кумулативно съединени искове: 1) иск с правно основание чл. 422
ГПК вр. чл. 79, ЗЗД, вр. чл. 51 ЗУЕС за признаване за установено, че
ответникът дължи на ищеца сумата в размер на 3490,83 лв., представляваща
главница за незаплатени такси за управление и поддръжка на общите части на
жилищен комплекс „.....“, находящ се в гр. С., р-н ............, по договор за
управление и поддръжка на общите части на комплекса от 30.09.2010 г., за
собствения на ответника апартамент № ........., находящ се в горепосочения
жилищен комплекс, блок ......., за периода от 01.04.2021 г. до 31.07.2022 г.,
ведно със законната лихва от 15.07.2022г. до окончателното изплащане, за
която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.
1
410 ГПК от 03.09.2022 г. по ч.гр.д. № 38363/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 59
състав; 2) иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ЗУЕС за
осъждане на ответника за заплати на ищеца сумата от 1042,29 лв.,
представляваща главница за незаплатени такси за управление и поддръжка на
общите части на жилищен комплекс „.......“, находящ се в гр. С., р-н „........., по
договор за управление и поддръжка на общите части на комплекса от
30.09.2010 г., за собствения на ответника апартамент № ........, находящ се в
горепосочения жилищен комплекс, блок ......, за периода от 01.08.2022 г. до
31.10.2022 г., ведно със законната лихва от 09.05.2023г. до окончателното
изплащане, като сумите по т. 1 и т. 2 са формирани като сбор от следните
суми: 293,95 лв.- остатък по фактура № ........../........г., представляващ такса за
управление и поддръжка за периода 01.04.2021г.-30.06.2021г.; 485,82 лв.- по
фактура № ........../...г., представляваща такса за управление и поддръжка за
периода 01.07.2020г.-30.09.2020г.; 485,82 лв.- по фактура № ........./....г.,
представляваща такса за управление и поддръжка за периода 01.10.2021 г.-
31.12.2021г.; 485,82 лв.- по фактура № ....../.....г., представляваща такса за
управление и поддръжка за периода 01.01.2022 г.-31.03.2022г.; 631,56 лв.- по
фактура № **********/01.04.2022г., представляваща такса за управление и
поддръжка за периода 01.04.2022г.-30.06.2022г.; 249,72 лв. с ДДС- по фактура
№ ....../.....г., представляваща вноска за фонд „Капиталови разходи“ съгласно
протокол на общото събрание от 30.03.2022г.; 647,62 лв.- по фактура №
....../.....г., представляваща изравнителна сметка за такси за управление и
поддръжка за тристайни апартаменти за 2021г., съгласно протокол на общото
събрание от 30.03.2022г.; 210,52 лв.- по фактура № ..../......г., представляваща
такса за управление и поддръжка за периода 01.07.2022г.-31.07.2022г.; 210,52
лв.- по фактура № ........../....( г., представляваща такса за управление и
поддръжка за м.08.2022г.; 210,52 лв.- по фактура № ......./........г.,
представляваща такса за управление и поддръжка за м.09.2022г.; 210,52 лв.- по
фактура № ........../......., представляваща такса за управление и поддръжка за
м.10.2022 г.; 410,73 лв.- по фактура № .........../.......г. и кредитно известие № /г.,
представляваща изравнителна сметка за такса за управление и поддръжка за
2022 г.
В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на недвижим
имот в жилищен комплекс „..........“, сграда в режим на етажна собственост, а
именно - апартамент № ........, находящ се в гр. С., р-н ................ Сочи се, че на
30.09.2010 г. между ищеца и ответника е сключен договор за управление и
поддръжка на общите части на комплекса, съгласно който ищецът се
задължава да осигурява управление и поддръжка на общите части на
жилищен комплекс „............“ срещу заплащане на такса от страна на
ответника. Твърди се, че съгласно протокол на общото събрание на етажната
собственост на жилищен комплекс „...........“, проведено на 27.02.2018 г.,
общото събрание е взело решение таксата за поддръжката на общите части да
се определя на принципа на т. нар. „отворена книга“, формиран от
действителните разходи за поддръжка и надбавка в размер на 15%,
2
представляващи възнаграждение на дружеството за поддръжка (т. 2 от
протокола от 27.02.2018 г.). Решено било дружеството за поддръжка да
изчислява размера на таксата за календарната година и да го съобщава на
етажните собственици на база прогнозните разходи за поддръжка на общите
части, определени в проектобюджета за календарната година. След изтичане
на годината се определял окончателният размер на таксата, на база реални
изчисления на извършените разходи и надбавката. Решено било също така
таксата да бъде заплащана на четири равни вноски за всяко календарно
тримесечие, дължими до десето число на първия месец от тримесечието.
Съгласно т. 1 от същото решение общото събрание на етажната собственост
било предоставило едномесечен срок за доброволно заплащане от всеки
етажен собственик на дължимите към ищеца вноски. Видно било от протокол
на общото събрание на жилищен комплекс „...........“ от 30.03.2022 г., че
събранието е взело решение за увеличаване на таксата за поддръжка с 30%,
считано от 01.04.2022 г. Прието било решение за издаване на изравнителни
фактури за таксите за поддръжка и допълване на фонд „Капиталови разходи“
със сума от 208,10 лв. без ДДС, платима от всеки собственик в срок до
30.04.2022 г. Поддържа се, че считано от 01.11.2022 г., ищецът е преустановил
всички предоставяни в комплекс „............“ услуги, като тази дата е датата на
прекратяване на всички договори за управление и поддръжка със
собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Във връзка с
прекратяването на услугите по управление и поддръжка на общите части,
както и за събиране на всички дължими суми и просрочени вземания. Ищецът
е уведомил всички собственици в комплекса, включително и Ответника чрез
уведомление. С уведомлението се уточнява, че всеки собственик е задължен в
срок до 30.12.2022 г. да заплати неизплатените си задължения за такси за
поддръжка и изравнителните сметки за тях, вкл. за периода от януари до
октомври 2022 г. Твърди се, че непогасените задължения на ответника
възлизат в общ размер на 4533,12 лв. Ето защо моли съда да постанови
решение, с което да уважи предявените искове. Претенидра разноски.
Исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответника
.............. за отговор, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на
исковата молба, чрез адв. .............. Ответникът оспорва предявените искове по
основание и размер. Не оспорва, че е собственик на процесния недвижим
имот в сграда в режим на етажна собственост. Възразява, че договорът за
управление и поддръжка, от който в исковата молба се твърди, че произтичат
претендираните вземания, е нищожен поради липса форма. В тази връзка
сочи, че всякакви последващи решения на ОС на ЕС, на които се позовава
ищецът с оглед продължаване на срока на договора и изменение на размера на
дължимите плащания, са неотносими към предмета на делото, доколкото
изменят съдържанието на правоотношение, което не е възникнало. Ето защо
моли съда да постанови решение, с което да отхвърли изцяло предявените
искове. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
3
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предмет на делото са обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ЗУЕС и чл. 79,
ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция от
23.02.2010 г.) управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти, а съгласно ал. 2, договорът по ал. 1 се
вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на
неговите последващи приобретатели. Легална дефиниция на „жилищен
комплекс от затоврен тип“ е дадена в разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС
(в приложимата редакция от 23.02.2010 г.), съгласно която „жилищен
комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица. За прилагането на
особения режим на управление по чл. 2 ЗУЕС е необходимо съществуването
на жилищен компекс, притежаващ четирите кумулативни признака,
дефинирани в § 1, т. 3 на ДР на ЗУЕС (съществуване на отделен урегулиран
поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване; съществуване на
две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост; наличие на
други обекти, обслужващи собствениците; осигурен контролиран достъп за
външни лица).
В случая ищецът сам поддържа, че жилищният комплекс, в който се
намира сградата в режим на етажна собственост, в която от своя страна се
намира имотът на ответника, е такъв от затворен тип по смисъла на чл. 2
ЗУЕС, което обстоятелство не се оспорва от последния. Между страните не е
спорно, а и от приложения по делото нотариален акт за продажба на недвижим
имот зедно с принадлежащите му идеални части от УПИ № ......., се
установява, че ответникът е собственик на процесния апартамент № .....
находящ се в блок ........, на първо надземен етаж, с площ от 98,19 кв.м., заедно
с принадлежащото към апартамента избено помещение № ....... с площ 3,74
кв.м., заедно с 7,10% ид.ч. от общите части на секция ...... и 0,53% ид.ч. от
правото на собственост върху УПИ, в който е построена същата.
Следователно, по отношение на управлението на общите части на процесната
сграда в етажна собственост към момента на сключването на процесния
договор е приложим режимът на управление по чл. 2 ЗУЕС. Както е посочено
и в решение № 87/09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г. на ВКС, ІІ г. о.,
разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на
общите части на комплексите от затворен тип, съгласно което, управлението
на общите части на тези комплекси се урежда с писмен договор, с нотариална
заверка на подписите, сключен между инвеститора на комплекса и
4
собствениците на индивидуални обекти в същия. Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС
е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи
управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до
комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на
същия.
В конкретния случай, като писмено доказателство по делото е приет
договор за управление и поддръжка от м.09.2010 г., в който като страни са
посочени страните по делото, но от съдържанието на същия не може да бъде
направен еднозначен и категоричен извод за това, че подписите на страните по
него са били нотариално заверени, както изисква нормата на чл. 2 ЗУЕС,
поради което настоящият съдебен състав намира, че не е спазено изискването
за форма, предвидено в чл. 2 ЗУЕС. Следователно сключеният договор за
възлагане на управление и поддръжка на общите части в жилищен компекс
„.....е нищожен поради липса на изискуемата по закон форма за
действителност – чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, и възражението на ответника в тази насока
е основателно. Ето защо сключеният договор от 30.09.2010 г. не може да бъде
източник на задължение за ответника като собственик на самостоятелен обект
да заплаща разходи за управление на общите части в сградата в режим на
етажна собственост, поради което за Адвокатско дружество „Янков и
партньори“ не е възникнало задължението по този договор, предмет на
предявените от „........... искове.
С оглед гореизложеното, неоснователна е тезата на ищеца, че
задълженията на ответното дружество произтичат от сключения между
страните договор за управление и поддържка на общите части на сградата в
режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип от
30.09.2010 г.
Доколкото по делото не се установи материалната легитимация на
ищеца да получи вземанията, за които са предявени настоящите искове, то е
безпредметно разглеждането на останалите кумулативно изискуеми
предпоставки за основателността на исковете, доколкото същите са
обусловени от наличието на валиден писмен договор с нотариална заверка на
подписите между ищеца като инвеститор и ответника като собственицик на
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, построена в
жилищен комплекс от затворен тип, какъвто е настоящяит случай – чл. 2
ЗУЕС.
С оглед гореизложеното предявените искове следва да бъдат отхвърлени
като неоснователни и недоказани.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на
разноски има единствено ответикът, който своевременно е направил искане за
присъждане на такива. Видно от представения по делото договор за правна
защита и съдействие, ответникът е сторил разноски за адвокатско
5
възнаграждение в размер на 600 лв., която сума на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
ищецът следва да бъде осъден да му я заплати.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „........ седалище и адрес на управление: гр.
С., р-н .............., ........, срещу ........ обективно кумулативно съединени искове,
както следва: 1) иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 51
ЗУЕС за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата в
размер на 3490,83 лв., представляваща главница за незаплатени такси за
управление и поддръжка на общите части на жилищен комплекс „......,
находящ се в гр. С., р-н „......., по договор за управление и поддръжка на
общите части на комплекса от 30.09.2010 г., за собствения на ответника
апартамент № ....., находящ се в горепосочения жилищен комплекс, блок........
за периода от 01.04.2021 г. до 31.07.2022 г., ведно със законната лихва от
15.07.2022г. до окончателното изплащане, за която сума е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 03.09.2022 г. по ч.гр.д.
№ 38363/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 59 състав; 2) иск с правно основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ЗУЕС за осъждане на ответника за заплати на ищеца
сумата от 1042,29 лв., представляваща главница за незаплатени такси за
управление и поддръжка на общите части на жилищен комплекс „...., находящ
се в гр. С., р-н „..... по договор за управление и поддръжка на общите части на
комплекса от 30.09.2010 г., за собствения на ответника апартамент № ....
находящ се в горепосочения жилищен комплекс, блок ......., за периода от
01.08.2022 г. до 31.10.2022 г., ведно със законната лихва от 09.05.2023г. до
окончателното изплащане, като сумите по т. 1 и т. 2 са формирани като сбор
от следните суми: 293,95 лв.- остатък по фактура № ......./......г., представляващ
такса за управление и поддръжка за периода 01.04.2021г.-30.06.2021г.; 485,82
лв.- по фактура № ....../.....г., представляваща такса за управление и поддръжка
за периода 01.07.2020г.-30.09.2020г.; 485,82 лв.- по фактура № ......./...г.,
представляваща такса за управление и поддръжка за периода 01.10.2021 г.-
31.12.2021г.; 485,82 лв.- по фактура № ......../.....г., представляваща такса за
управление и поддръжка за периода 01.01.2022 г.-31.03.2022г.; 631,56 лв.- по
фактура № **********/01.04.2022г., представляваща такса за управление и
поддръжка за периода 01.04.2022г.-30.06.2022г.; 249,72 лв. с ДДС- по фактура
№ ........../........г., представляваща вноска за фонд „Капиталови разходи“
съгласно протокол на общото събрание от 30.03.2022г.; 647,62 лв.- по фактура
№ ......../........г., представляваща изравнителна сметка за такси за управление и
поддръжка за тристайни апартаменти за 2021г., съгласно протокол на общото
събрание от 30.03.2022г.; 210,52 лв.- по фактура № ........../.........г.,
представляваща такса за управление и поддръжка за периода 01.07.2022г.-
31.07.2022г.; 210,52 лв.- по фактура № .........../.......г., представляваща такса за
управление и поддръжка за м.08.2022г.; 210,52 лв.- по фактура № .../.........г.,
6
представляваща такса за управление и поддръжка за м.09.2022г.; 210,52 лв.- по
фактура № ........./......, представляваща такса за управление и поддръжка за
м.10.2022 г.; 410,73 лв.- по фактура № ......../....... и кредитно известие №
.........../....., представляваща изравнителна сметка за такса за управление и
поддръжка за 2022 г., като неоснователни.
ОСЪЖДА „.......... седалище и адрес на управление: гр. С., р-н ..............,
..........., да заплати на .............., седалище: гр. С., ул. „........... на основание чл.
78, ал. 3 ГПК, сумата от 600 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7