Решение по дело №1152/2020 на Районен съд - Шумен

Р Е Ш Е Н И Е

 

260314/23.12.2020г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Шуменският районен съд                                                                          десети състав

На осми декември                                                        две хиляди и двадесета година

В публично заседание в следния състав:                     Председател: Жанет Марчева

Секретар: П.Николова

 

Като разгледа докладваното от районния съдия

Гр.д. № 1152 по описа на ШРС за 2020 г.

За да се произнесе взе предвид следното:

 

 

Производство по чл.108 от Закона за собствеността.

Делото е образувано по повод предявена искова молба  от Д.А.Д. с ЕГН **********, действащ със съгласието на родителите си А.Д.Д. с ЕГН ********** и Г.К.Д.с ЕГН ********** и тримата с адрес ***, действащи чрез адв. Р.К. от ШАК, със съдебен адрес ***, офис 1 срещу С.К.Х. – Т. с ЕГН ********** с адрес *** и И.К.Х. – Б. с ЕГН ********** с адрес *** I част, 16В, вх.А, ет.3, ап.12.  В исковата молба се сочи, че ответниците продали на ищеца правото на собственост върху Апартамент № 6, на трети жилищен етаж, със застроена площ от 70 кв.м., състоящ се от две стаи, тераси, баня-тоалетна и входно антре, находящ се на административен адрес гр.***, заедно с избено помещение № 4 със застроена площ 3 кв.м., заедно със северното надстроено таванско помещение, със застроена площ от 35 кв.м., заедно с 0.14313 ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж, с идентификатор 83510.666.369.2.6, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 83510.666.369.2, съгласно схема на СГКК, при съседи за апартамента 83510.666.369.2.5 и 83510.666.369.2.4. Сделката е изповядана с Нотариален акт № 22, том I, рег.259, дело № 20 от 06.03.2020г. на Нотариус М.Д., вписана под № 724 на Нотариалната камара. С Нотариалния акт било учредено право на ползване на родителите на ищеца. При огледите на имота присъствал представител на продавачите – Т., който ги уведомил, че ответниците притежават и право на ползване на общата тераса на таваните, парко място, както и че покривът бил ремонтиран. Няколко дена по-късно бил сключен предварителния договор за продажба без да им бъдат представени документи свързани с продажбата. На 06.03.2020г. в нотариалната кантора страните се срещнали за първи път, като нотариуса прочел нотариалния акт в частта за тавана, че е с площ 35 кв.м., съгласно удостоверението за данъчна оценка. Владението върху имота било предадено след уговорения срок – едва на 12.05.2020г., след многократни разговори. В последствие, след отказа да им бъде освободено южното таванско помещение, родителите на ищеца установили, че праводателите на продавачите – С. и И. Х. дарили на сина си  К.И.Х.описания по-горе апартамент. К.Х.през 2000 г. закупил от друг собственик в етажната собственост южно таванско помещение с тераса, ведно с 1/3 ид.ч. от коридор с тераса със застроена площ 19.65 кв.м. Този нотариален акт не бил представен на нотариуса при изповядането на сделката. От друга страна продавачите декларирали в Община Шумен таван от 35 кв.м., а продали само северен таван без тераса. Твърди се също, че всъщност предмета на сделката в нотариалния акт била за таванско помещение от 35 кв.м., включващо в себе си двата тавана – северен и южен, като продавачите целенасочено не представили всички документи. Така в нотариалния акт било записано северното помещение, но посочена застроена площ от 35 кв.м. Излага се, че таваните са прилежаща част към апартамента, не могат да съществуват самостоятелно и поради това, че продавачите нямат собственост върху друг апартамент, то те не могат да притежават собственост и върху обслужващо жилището складово помещение, а именно южния таван. В заключение се моли съда да постанови решение, с което да осъди ответниците да предадат собствеността на южното таванско помещение – стая с тераса, със светла височина 2.50 кв.м., със застроена площ от 19.65 кв.м., при граници: от изток – общ коридор и И.Й., от юг – бул.“Славянски“, от запад – В.Д., от север – К.Х., отдолу – апартамент на К.Х., и отгоре – използваем таван, заедно с 1/3 ид.ч. от коридор с тераса с общо застроена площ от 11.90 кв.м., заедно с приспадащите се ид.ч. от общите части на сградата.

В писменият отговор от ответниците се излага, че искът е допустим, но изцяло неоснователен, като се оспорват изложените в исковата молба фактически твърдения. Предмет на нотариалния акт не е парко място или идеални части от дворното място. В обявата за продажба било записано, че имотът има голяма таванска стая, като северното помещение с площ от 20 кв.м. напълно покрива това описание. Посочва се също, че при сделката са представени всички документи, които я касаят, а правото на собственост на ответниците върху южното таванско помещение е на основание Нотариален акт № 176, Том I, рег. № 6056, н.д. № 185 от 07.07.2000г. на Нотариус В.В.. При индивидуализацията на имота в акта, се посочва, че граничи от север с имот, собственост на праводателя на ответниците – К.Х..  В заключение се моли за отхвърляне на иска и присъждане на разноските в производството.

В съдебно заседание за ищците се явява адв. Р.К., която поддържа исковата молба и в представените по делото писмени бележки развива обстойни доводи за основателността на иска.

В съдебно заседание за ответниците се явява адв. А.Б.от АК – София,  която оспорва иска и в хода на съдебните прения сочи правни доводи за това.

            Съдът като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Видно от Нотариален акт № 150, том II, н.д. № 604/1968г. за собственост върху недвижим имот, издаден по § 149 от ППЗПИНМ на Народен съдия, И. К.Х.станал собственик на апартамент на трети жилищен етаж, състоящ се от две стаи, едната с тераса, хол, кухня с тераса, клозет-баня и входно антре, заедно с изба и северно таванско помещение, при граници за тавана: отдолу – трети жилищен етаж, отгоре-използваем таван, от изток – коридор, от юг – таванско помещение на Т.Г., от запад – пристройката в парцела, от север – тераса, с общи за това таванско помещение и таванските помещения на Г.В.и Т.Г. коридор и тераса, заедно с 0.14313 ид.ч. от общите части на сградата.

Гореописания имот бил дарен от И. К.Х.и С. Д.Х. на сина им К.И.Х.(баща на ответниците), като сделката била оформена с нотариален акт от 10.09.1993г. (лист 21 от делото) и имотът бил със следното описание: апартамент на III жилищен етаж, със застроена площ от 70 кв.м., състоящ се от две стаи, от които едната с тераса, хол и кухня с тераса, клозет-баня, входно антре, при граници: отдолу II етаж, отгоре – използваем таван, от изток – апартамент на Т.Т.и стълбище, от юг – бул.“Славянски“, от запад – пристройка в парцела, от север – двор и стълбище, ведно с избено помещение № 4, заедно със северното надстроено таванско помещение, при граници: от долу трети етаж, отгоре – използваем таван, от изток-коридор, от юг – таванско помещение на Т.Г., от запад – пристройка в парцела, от север – тераса с общи части за този таван и таваните на Г.В.и Т.Г., коридор и тераса и 0.14313 ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж от дворното място, находящо се на ул.“Цар Асен I“ № 3.

С Нотариален акт № 176, том I, рег. № 6056, дело № 185 от 07.07.2000г. на Нотариус В.В. продавачите Т.С.Г.и Д.Т.Г.продали на съсобственика си в етажната собственост К.И.Х.,  южно таванско помещение-стая с тераса със светла част от 2.50 кв.м., със застроена площ от 19.65 кв.м., при граници: от изток – общ коридор и И.Й., от юг – бул.“Славянски“, от запад – В.Д., от север – К.Х., отдолу – апартамент на К.Х.на трети жилищен етаж и отгоре – използваем таван, заедно с 1/3 ид.ч. от коридор с тераса на север с общо застроена площ от 11.90 кв.м., заедно с приспадащите се ид.ч. от общите части на сградата, съставляващо дворище пл.№ 2711 в кв. 183 по плана на гр.Шумен. При продажбата бил посочен Нотариален акт № 151, том II, дело № 604/1968г. на Шуменски народен съдия, в който като прилежащи части към апартамент две, собственост на Г.били посочени изба и процесното южно помещение.

Във връзка с продажбата на наследения от ответниците апартамент по делото е представен ексклузивен договор за посредничество  при продажба на недвижим имот (лист 50 от делото), сключен между продавачите-ответници и „Томов Про“ ЕООД, от който се установява, че агенцията за недвижими имоти приема да осъществява посредничество при продажбата на имот в гр.***, ет.3, като липсва пълно описание на имота, както и на прилежащите му части.

След няколко проведени огледа на имота ответниците продали на ищеца, действащ със съгласието на своите родители,  апартамент № 6, на трети етаж, в сграда построена в УПИ IV, в кв. 183 по плана на гр.***, със застроена площ от 70 кв.м., състоящ се от две стаи, едната от които с тераса, хол, кухня с тераса, баня-тоалетна и входно антре, при граници: от долу – втори етаж, от горе-таван, от изток-ап. И стълбище, от юг – бул.“Славянски“, от запад – пристройка в парцела, от север – двор и стълбище, заедно с избено помещение № 4, със застроена площ по удостоверение за данъчна оценка от 3 кв.м. и със северното надстроено таванско помещение със застроена площ по данъчна оценка от 35 кв.м., при граници:   от долу трети етаж, отгоре – използваем таван, от изток-коридор, от юг – таванско помещение към апартамент, от запад – пристройка, от север – тераса с обща тераса коридор за този таван и таваните на Г.В.и Т.Г., коридор и тераса и 0.14313 ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, съгласно описание в Нотариален акт № 120, том XII, н.д. № 3032/1993г., а съгласно схема на СГКК, апартамента е с идентификатор 83510.666.369.2.6. С Нотариалния акт, с който се изповяда сделката № 22, том I, рег. № 259, дело № 20 от 2020г. на Нотариус М.Д. било учредено пожизнено право на ползване на родителите на ищеца върху описания имот.

По делото е представено Удостоверение № ДО002677 от 24.06.2020г. на Община Шумен, от което се установява, че тавана е посочен с площ от 35 кв.м.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпитите на свид.  Х.Т.Х. – собственик на агенцията за недвижими имоти и свид. Д.Е.Т. – съпруг на ответницата С.Х. – Т.. Свид. Х. разяснява, че участието на агенцията било свързано с предоставяне на огледи на имота, както и изготвянето на документите, свързани с продажбата. Били направени няколко огледа на апартамента и северното таванско помещение от страна на родителите на ищеца, като на последния оглед присъствал и свид. Т.. На агенцията били предоставени документи и ключове само за апартамента и северния таван, като за южния таван нямали ключ. Този таван не бил предлаган за продажба и огледи не са му правени, дори агента разбрал за помещението в последствие и никога не е виждал нотариален акт.

Свид. Т. разказва, че е присъствал на два огледа с купувачите, като южния таван никога не е предлаган за продажба. Таванската стая бил отделен имот и в него съхранявали вещи пренесени от апартамента. Никога не е възлагано на агенцията да продава това помещение.

Съдът кредитира показанията на двамата свидетели, като кореспондиращи със останалите събрани по делото доказателства, съобразявайки факта, че свид. Т. е в брачна връзка с една от ответниците.

За изясняване на фактическата обстановка по делото е допусната съдебно-техническа експертиза, заключението по което не е оспорено от страните по делото и се кредитира от съда, като обосновано и компетентно дадено. Вещото лице посочва, че северното таванско помещение се състои от едно помещение с един вход от общ коридор за тавански етаж, с прозорец на север към тераса, със застроена площ от 14 кв.м. с височина от 2.50 м., като има ел.инсталация, няма видими водопровод и канал и обособена тоалетна, както и няма обособена самостоятелна тераса, като предназначението му е складово помещение, при граници: от север – тераса, от юг – южно таванско помещение, от изток – общ тавански коридор, от запад – калкан, от долу – четвърти етаж, от горе – покрив. Южното помещение се състои от едно помещение и от една тераса, с един вход от общия коридор, със застроена площ от 19.65 кв.м., при граници от север – северно таванско помещение, от юг – бул.“Славянски“, от изток-общ тавански коридор и тераса, от запад – калкан, от долу – четвърти етаж, от горе – покрив, с височина от 2.50 м., като има ел.инсталация, няма видими водопровод и канал и обособена тоалетна, като предназначението му е складово помещение.

При така установената фактическа обстановка, съдът, приема от правна страна следното: За успешното провеждане на иск с правно основание чл.108 от ЗС следва да се докаже по безсъмнен начин, че ищецът е собственик на процесния имот, че имота се владее от ответниците и че това владение е без правно основание. Тези три предпоставки следва да са налице кумулативно, като липсата на някоя от тях води до неоснователността на претенцията.

Основния спорен въпрос по делото се свежда до това, дали ищеца е придобил и южното таванско помещение, без да е описано в Нотариалния акт № 22, том I, рег. № 259, дело № 20 от 2020г. на Нотариус М.Д. с рег. № 724 на НК,  като по делото не се спори, че същото се владее от ответниците. В тази връзка ищеца навежда довода, че макар и да не е изрично упоменато в документа за собственост, то собствеността на южното таванско помещение е прехвърлена в патримониума му, предвид посочената в нотариалния акт квадратура от 35 кв.м. От своя страна ответниците противопоставят документ за собственост на южното таванско помещение.

Съгласно чл.98 от ЗС принадлежността следва главната вещ, освен ако не е уговорено друго. Според практиката на ВКС преценката дали едно складово помещение е принадлежност към жилище - обект в сградата в режим на етажна собственост или е самостоятелен обект на право на собственост, следва да бъде направена към момента, в който настъпва ефектът на съответният придобивен способ, въз основа на който се поддържа, че е придобито правото на собственост от лицето. Съгласно § 5, т.39 от ЗУТ  (Обн. - ДВ, бр. 1 от 2001 г., в сила от 31.03.2001 г.) реални части от строеж, които могат да имат самостоятелно функционално предназначение са самостоятелни обекти от съответния строеж. Функционалното предназначение на южното таванско помещение е дадено в Нотариален акт № 176, том I, рег. № 6056, дело № 185 от 07.07.2020г., като посочено, че е стая с тераса. От заключението на вещото лице стана ясно, че същото е отделено като самостоятелно помещение с тераса и с отделен вход и е обособено от останалите обекти в етажната собственост. Съдебната практика сочи, че складово помещение, ако не е принадлежност към жилище в сграда – етажна собственост (както в настоящия случай) може да бъде самостоятелен обект на собственост. В този смисъл твърдението на ищеца, че след като ответниците нямат жилище в етажната собственост, то не са собственици на южното помещение, не се възприема от съда. От друга страна границите на северното надстроено таванско помещение в първоначалния документ за собственост – Нотариален акт № 150, том II, дело № 604/1968г. на Шуменски народен съдия (лист 15 от делото) и тези в Нотариален акт № 22, том I, рег. № 259, дело № 20 от 2020г. (с който е придобита собствеността от ищеца) са изцяло идентични и от това следва извода, че северното надстроено таванско помещение е прилежаща част към апартамент № 6.  Фактът, че в нотариалния акт е посочена по-голяма площ (идентична с посочената в удостоверението за данъчна оценка) не може да легитимира ищеца като собственик на оставащата площ. Според съда, от данъчната оценка не могат да се черпят аргументи за правото на собственост, тъй като предназначението на удостоверяването, направено в нея, е единствено да се посочи оценката на описаните в нея обекти. Що се отнася до разликата в площта, тя не е определяща за индивидуализацията на имота. Площта на имота не е присъщ белег за индивидуализиране на същия, тъй като зависи от начина на измерване и може да се промени във времето.  Съдебната практика е последователна и безпротиворечива, че не площта, а границите са индивидуализиращ белег на имота. Поради това доводите на ищеца, черпени от данъчната оценка на жилището, представена при сключване на договора за покупко-продажба с посочения нотариален акт са неоснователни. Волята на продавачите не е била да прехвърлят собствеността и върху южното таванско помещение. След като не е прилежаща част към апартамент № 6, а е самостоятелен обект, то не става собственост на купувача с придобИ.е на главната вещ, дори и да не е описан в нотариалния акт. Още повече, че това таванско помещение никога във времето не е било част от апартамент № 6 на трети етаж,  а е било прилежащо към апартамента на втория етаж, собственост на семейство Главчеви,  видно от Нотариален акт № 151, том II, дело № 604/68г. на съдия при Шуменски районен съд. Както беше отбелязано по-горе,  в нотариалния акт, с който е придобит процесния апратамент № 6, описанието на границите на таванското помещение не съвпадат с тези, посочени в документа за собственост на южното помещение, поради което няма идентичност между тях. В този смисъл доказването на правото на собственост от страна на ответниците е пълно, поради което не е налице първата предпоставка за уважаване на иска по чл.108 от ЗС.

Поради гореизложеното, съдът намира, че ищеца не успя да докаже активната си материално-правна легитимация, поради което искът следва да се отхвърли.

Предвид изхода от делото на основание чл.78, ал.3 от ГПК на ответниците следва да бъдат присъдени направените от тях разноски в размер на 833 лв., като в останалата си част разходите за нощувка в хотел и пътуване с влак не се дължат, доколкото няма доказателства, че след като са направени от адвоката същите са му заплатени от ответниците.

Водим от горното и на основание чл.235 от ГПК, съдът

 

Р  Е  Ш  И :