Р Е Ш
Е Н И Е №260052
гр. Бургас, 12.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, в открито съдебно заседание на тринадесети
септември две хиляди и двадесет и трета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при секретаря Мария Тошева, като
разгледа докладваното от съдията Добрев търговско дело №99 по описа за 2021г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявена искова претенция от „Лидл България ЕООД Енд Ко“ КД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Равно поле 2129, ул.“Трети
март“ №1, общ.Елин Пелин, обл.София, представлявано от „Лидл България“ ЕООД,
ЕИК *********, действащо
чрез Милена Емилова Драгейска- Денчева- управител и Бисер Борисов Инчовски-
управител, чрез адвокат Мая Великова от БАК, със служебен адрес гр.Бургас,
бул.“Стефан Стамболов“ №26 срещу „Еко Карне“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Бургас, ул.“Лермонтов №43 с правно основание чл.59 ЗЗД
за заплащане на обезщетение в размер на 30 000 лева, частичен иск от сумата от
480 000 лева за неоснователно ползване на собствения на ищеца недвижим
имот, представляващ поземлен имот с идентификатор №07079.651.240 и построените
в него сграда с идентификатор №07079.651.240.3 със застроена площ 1959 кв.м.,
брой етажи-1, предназначение- „сграда за търговия“ и трафопост с идентификатор
07079.651.240.2, със застроена площ от 6 кв.м. по кадастралния план и
кадастралните регистри на гр.Бургас, одобрени със заповед №
РД-18-9/30.01.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес гр.Бургас,
ж.к.“Меден Рудник“- Район център №300 за времето от август 2019г. до януари
2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане.
С
протоколно определение от 29.06.2022г. съдът е допуснал изменение на исковата
претенция, чрез увеличаване размера на търсената от ответника сума на
567 000 лева.
Твърди се в исковата молба, че ищецът
е собственик на описаните по-горе недвижими имоти, които обаче не държал и не
владеел, тъй като били предадени първоначално на наемател „Бургас Бийч“ЕООД по
силата на договор за наем от 01.08.2013г., а след развалянето му на „Ка Мес“АД
на основание договор за наем от 28.09.2016г. и приемо-предавателен протокол от
28.09.2016г. Договорните отношения с последното дружество следвало да се считат
за автоматично прекратени на 11.10.2016г., но тъй като същото не върнало
доброволно държането на имота в защита на правата си ищецът се снабдил със заповед
за незабавно изпълнение, а след подадено възражение от „Ка Мес“АД предявил иск
по чл.422 ГПК. Правото на ищеца да получи връщане на имота било установено с
решение №59 от 27.06.2019г. на Апелативен съд гр.Бургас по в.т.д.№121/19г.,
недопуснато до касационно обжалване с определение на ВКС №6 от 08.01.2021г. по
т.д.№957/20г. Докато траел съдебния процес по установяване съществуването на
вземане за предаване на процесната вещ на “Лидл България ЕООД енд ко” КД,
„Ка-Мес“АД било обявено в несъстоятелност и дейността му прекратена, но така и
не върнало държането на имота.
През август 2019г. ищецът
констатирал, че в имота се е настанил и оперира „Еко Карне“ ЕООД, като го
ползва за супермаркет и издава касови бележки. Обектът бил регистриран по реда
и условията на чл.12 от Закона за храните като месопреработвателно предприятие,
а от казаното се следвал извод, че най-късно от 15.08.2019г. /когато за обекта
е издадено удостоверение от БАБХ/ същият е бил във фактическата власт на „Еко
Карне“ЕООД. Самият ответник в отговор на изпратена му нотариална покана
потвърдил, че се намира в имота, без да посочи основанието за това и отказал да
върне същия на Лидл. С нотариална покана от 12.03.2020г. ответникът отново бил
поканен да върне имота, като отговорил, че упражнява права на заложен кредитор
във връзка с учреден особен залог върху вещи, собственост на „Бургас Бийч“
ЕООД. На 31.07.2020г. до „Еко Карне“ ЕООД била изпратена покана за заплащане на
обезщетение за ползването на имота в размер на 30 000 лева, като исканата сума
ищецът съобразил с пазарния наем на имота.
Тъй като ответника не заплащал
обезщетение и държал имота без основание и препятствал собственика да упражнява
правата си в пълен обем, в това число да получава гражданските плодове от него
под формата на наемна цена следвало да се приеме, че е налице обедняване на
Лидл и неоснователно обогатяване на „Еко Карне“ ЕООД. Казаното мотивирало
правния интерес от предявяване на иска, а поканата за заплащане на обезщетение
в случая имала значение за определяне началния момент на забавата.
Ответникът „Еко Карне“ ЕООД в
постъпилия отговор на исковата молба, оспорва иска като неоснователен и моли за
неговото отхвърляне. Посочва в тази връзка, че не използва имотите, описани в
исковата молба. Ищецът бил въведен във владение
в поземлен имот 07079.651.240 с протокол от 24.10.2017г. по изпълнително
дело на ЧСИ Тотко Колев и оттогава до настоящия момент никой не препятствал или
ограничавал достъпа до имота му. Трафопост с посочения в исковата молба
идентификатор също не се ползвал от ответника и последният нямал никакво
отношение към него. Процесната сграда била предмет на изпълнителни действия в
рамките, на които до 14.08.2020г. „Ка Мес“ АД било назначено за пазач на
движими вещи трайно прикрепени към постройката. След 14.08.2020г. бил назначен
друг пазач. Назначеният пазач държал имота на правно основание- акт на съдебен
изпълнител, постановен с оглед наложените в изпълнителното производство
обезпечителни мерки, като се грижел за него с грижата на добър стопанин и ползвал
част от същия по предназначение с цел запазването му. Пазачът не бил ограничен
да ползва сградата по предназначението и, още повече че липсвали твърдения
такова ползване да води до увреждане на имотите или намалява стойността им.
„Еко Карне“ЕООД в качеството си на
заложен кредитор предприело действия по събиране на вземането си, като в тази
връзка вещите срещу които изпълнението е насочено му били предадени. Ищецът бил
известен за тези обстоятелства, като предадените вещи представлявали подобрения
в имота. От горното ставало ясно, че ответникът не ползва чужда вещ без
основание, а е упражнявал по надлежен ред правата си на заложен кредитор. Тези
права след вписване на пристъпване към изпълнение в ЦРОЗ предоставяли на
разположение на заложния кредитор възможностите да се разпорежда с имуществото,
включително да предприеме необходимите действия за неговото запазване. Налице
била трансформация на заложеното имущество като нямало пречка особения залог да
разшири своя обект и разпростре действието си и върху стойността на вложения
труд и допълнително ползваните материали в новата вещ. В тези хипотези следвало
да се счита, че особеният залог преминава върху вещ, различна от тази върху
която е бил учреден и обвързва лице, което не се е съгласило с неговото учредяване.
Ответникът упражнявал правата си като управлявал заложеното имущество след
неговата трансформация и с оглед неговото запазване.
Заявява
се също така, че след сключване на договор за наем през 2013г. между ищеца и
„Бургас Бийч“ЕООД страните постигнали съгласие последното дружество да приведе
обекта в състоянието, което да отговаря на нуждите му и на договора. В тази
връзка били извършени дейности, представляващи нововъведения, които изменили
вещта и съществено увеличили стойността и. “Лидл България“ ЕООД признало
извършването на тези подобрения и в подписания с „Ка Мес“ АД договор за наем
през 2016г. страните /наемател и наемодател/
констатирали извършване на СМР в сградата с цел пригодяването и за цех
за производство на месни продукти и фирмен магазин. След извършването на тези
ремонтни действия от първия наемател и развалянето на договора имотите не били
върнати във вида, в който се намирали към датата на предаването им за ползване
на „Бургас Бийч“ЕООД. Независимо от това в договора с новия наемател от 2016г.
същите били описани по идентичен начин като в договора с първия такъв.
Подобренията не били предавани на ищеца, а след извършването на СМР сградата
била различна от тази по първоначалния договор. Всички подобрения били
извършени с ползваните от „Бургас Бийч“ЕООД кредити от „ОББ“АД. Вземането по
договорите за кредит пък било обезпечено със залог върху движими вещи, вписан в
ЦРОЗ. Вещите били трайно прикрепени към сградата и представлявали подобрения в
същата. На 10.03.2020г. банката продала вземането си по договорите за кредит на
„Хипокредит“АД, а на 09.07.2020г. ответникът купил от последното дружество
вземането. Казаното означавало, че „Еко Карне“ЕООД имало всички права над
движимите вещи, вложени в сграда с идентификатор 07079.651.240.3 и имот 07079.651.240.
В
случай, че исковата претенция бъде
преценена за основателна е направено възражение за прихващане със стойността на
движимите вещи трайно прикрепени към горните имоти. Тази стойност се определя
на 480 000 лева, от която сума възражението за прихващане се прави
частично за 30 000 лева.
В допълнителната искова молба се
уточнява, че макар и правото на собственост на ищеца върху поземления имот и
построените в него сграда и трафопост да не се оспорва същото е придобито на
основание договор за вливане на „Недвижимости Лидл България ЕООД и Ко“КД в
„Лидл България ЕООД енд Ко“КД, вписан в Агенцията по вписванията на
18.02.2015г. Последният договор се представя с пояснението, че процесните имоти
са описани в т. IV от Приложение- Описание на отделните активи към договора за
вливане. След нейното преустройство през 2015г. сградата била нанесена в
кадастъра с идентификатор №07079.651.240.3 със застроена площ от 1959 кв.м.,
като в тази връзка се прилага удостоверение на СГКК гр.Бургас. Във връзка с
направеното уточнение се моли да бъде прието за безспорно обстоятелството, че
ищецът е собственик на процесните имоти.
Оспорва
се твърдението на ответната страна, че „Еко Карне“ЕООД не държи поземления имот
с идентификатор 07079.651.240, тъй като ищецът бил въведен във владение с протокол от 24.10.2017г. по посоченото
изпълнително дело на ЧСИ Тотко Колев. Фактическата власт върху поземления имот
била предадена от Лидл чрез предходния наемател „Бургас Бийч“ЕООД на наемателя
„Ка Мес“АД на основание договор за наем от 28.09.2016г. и приемо-предавателен
протокол от същата дата. Независимо от обстоятелството, че във връзка с
воденото заповедно производство и издадения изпълнителен лист за връщане на
фактическата власт върху поземления имот и сградата за търговия, ищецът бил
въведен във владение само на поземления имот, въводът бил спрян, а
разпореждането за незабавно изпълнение отменено от Окръжен съд Бургас. След
обезсилването и на изпълнителния лист изпълнителното производството било
прекратено, като фактическата власт върху поземления имот отново била
установена от наемателя „Ка Мес“АД. Заявява се в тази връзка, че ищецът не
държи поземления имот.
Държането
на поземления имот понастоящем се извършвало от ответника, тъй като същия имал
обслужващо сградата за търговия предназначение- изцяло бил застроен с
постройката и паркинга към нея. Ответникът не спорил, че държи сградата за
търговия и следователно, за да има достъп до нея трябвало да преминава именно
през поземления имот, с което на практика имал фактическата власт върху него.
Лидл не разполагал с такава фактическата власт върху поземления имот, тъй като
същия бил ограден с ограда, която се заключвала с катинар. На оградата имало
информационна табела, от която ставало ясно, че обектът се охранява и е
поставен под видеонаблюдение, а ищецът не бил сключвал договор за охрана.
Относно трафопоста се пояснява, че се касае за съоръжение с обслужващо сградата
предназначение, тъй като осигурявал електрозахранването в постройката. В
сградата имало електрозахранване като до м. октомври 2020г. партидите били на
името на стария наемател „Бургас Бийч“ЕООД, а след този период на името на
Лидл. В тази връзка е поискано на основание чл.192 ГПК да бъде задължено трето
неучастващо по делото лице „Електроразпределение юг“ЕАД да представи справка за
потреблението на ел.енергия за времето от м.август 2019г. до м.януари 2021г.
Оспорва
се твърдението на ответника, че за част от сградата „Еко Карне“ е имало сключен
договор за наем с „Ка Мес“АД. Твърди се, че представеният договор за наем между
същите страни няма достоверна дата и е съставен с цел да бъде ползван в
процеса. Сочи се също така, че съгласно договора за наем от 28.09.2016г. между
Лидл и „Ка Мес“АД последното дружество нямало право да пренаема нито цялата,
нито част от сградата. Отделно от казаното след обявяването на последното
дружество в несъстоятелност и прекратяване на дейността му, дори да е имало
сключен договор , той е прекратил своето действие и не е годно основание, на
което ответникът да упражнява фактическа власт върху сградата. В сградата имало
течаща вода, като се представят документи, от които се виждало, че от края на
2020г. в обекта е консумирана вода, съответно са фактурирани суми за това
потребление. Освен казаното горното твърдение било ирелевантно за предмета на
спора, тъй като за основателността на претенцията нямало значение дали
сградата, която се държала от ответника се ползвала по предназначение като
магазин за хранителни стоки и дали последният е извършвал там собствена
търговска дейност.
Във
връзка с изложеното в отговора за направени подобрения в сградата и
трансформация на заложено имущество се посочва, че от представените документи
не се установява „Еко Карне“ЕООД да е заложен кредитор на „Бургас Бийч“ЕООД и
че е пристъпил към изпълнение върху заложените вещи. Дори ответникът да е
придобил права на заложен кредитор върху описаните движими вещи, което
обстоятелство не се доказвало от представените потвърждения за вписване от
ЦРОЗ, то това не му давало правото да
държи сградата, собственост на ищеца, в която тези вещи са разположени-нито в
качеството му на заложен кредитор, нито в качеството му на пазач на заложеното
имущество. Тезата, че залогът върху
движимите вещи се е трансформирал на основание чл.4 ал.4 ЗОЗ и е преминал върху
процесната сграда, тъй като вещите били трайно прикрепени към същата и
представлявали подобрение била абсурдна. Разпоредбата на чл.4 ал.4 ЗОЗ касаела
преработване на заложена движима вещ и не била относима към фактическите
твърдения на ответника. Освен това не били уточнени вещите, които според
ответника били трайно прикрепени към сградата. Недоказано останало твърдението,
че движимите вещи са придобити от първия наемател на сградата на основание
договори за кредит, но дори такива вещи да са съществували при трайното им
прикрепване към постройката същите били станали собственост на собственика на
сградата, като заложното право върху тях се е погасило или трансформирало в
право върху тяхната равностойност. Невярно било и казаното, че „Бургас Бийч“ не
е предало имотите след развалянето на договорите за наем. С приемо-предавателен
протокол от 26.09.2016г. последното дружество като предишен държател на имотите
ги е предало на новия наемател „Ка Мес“АД. С предаването на фактическата власт
би следвало да са предадени и подобренията, след като се твърди, че се касае за
вещи, трайно прикрепени към сградата.
Възражението
за прихващане било неоснователно, тъй като нямало и не се твърдели насрещни
вземания на ответника. „Еко Карне“ЕООД не можело да предявява възражение за прихващане вместо „Бургас
Бийч“ЕООД, което именно дружество, според твърденията, изложени в отговора на
исковата молба направило в качеството си на наемател подобренията. Освен това в
самия договор за наем, сключен с последното дружество съществувала уговорка, че
разходите за извършване на СМР са за сметка на наемателя. Дори да е възникнало
такова право на обезщетение, то същото следвало да се счита за погасено по
давност, тъй като строителните дейности са извършени през 2014г.
В
постъпилия допълнителен отговор на исковата молба се оспорва правото на
собственост на ищеца върху процесната сграда и трафопост. Голословно било
твърдението, че след въвода във владение отново е установена фактическата власт
върху имота от „Ка Мес“АД. След 10.07.2019г., от която дата бил договорът за
наем между последното дружество и ответника, представител на ищеца не бил
посещавал обекта. Ответникът от своя страна използвал имота единствено и само
за достъп до входа на сградата и не препятствал достъпа на ищеца до поземления
имот и изградените сгради в него. Обектът не работил, като казаното се
установявало включително от представеното извлечение от счетоводна сметка 411
за неплатени суми за вода. До 14.08.2020г. „Ка Мес“АД било назначено за пазач
по изпълнително дело №204/16г. на Ивелина Божилова на движимите вещи, които
били трайно прикрепени към сградата. Назначеният за пазач държал имота на
правно основание – акт на съдебен изпълнител, за да се стопанисва добре имота и
не се пречи на огледите на трети лица. Нямало твърдения по делото и липсвали
доказателства, свидетелстващи за това кое лице е ползвало имота. Ответникът
заявява, че не е ползвал цялата търговска сграда, а само 240 кв.м. от нея, за
което прилага договор за наем, поради което и твърденията на ищеца, че
ответникът ползвал имотите били недоказани.
Сочи
се също така, че в качеството си на заложен кредитор ответникът предприел
действия по запазване на заложеното имущество-движимите вещи, вложени и трайно
прикрепени към сградата. Уточнява се, че движимите вещи, предмет на особения
залог били присъединени в друга вещ недвижима, поради което и на основание чл.4
ал.4 ЗОЗ особения залог разширявал своя обект и разпростирал своето действие и
върху стойността на вложения труд и допълнително използваните материали в новата вещ. От разпоредбите на
ЗОЗ следвало,че заложният кредитор има право да търси равностойността на
имуществото от всяко трето лице, което по един или друг начин е получило
движимите вещи, какъвто бил и настоящия случай. В тази връзка възражението за
прихващане на заложният кредитор било относимо и допустимо. Същото не касаело
извършени СМР или направени подобрения от трети лица, а касаело равностойността
на движимите вещи, трайно прикрепени към процесната сграда, с които се
увеличила стойността на същата. Това били част от вещите предмет на особения
залог, трансформирани на основание чл.4 ал.4 ЗОЗ. Правата на ответника били
лични и произтичали от вписания особен залог и сключения договор за цесия от
2020г.
В
представено допълнително уточнение по повод на разпореждане на съда, ответникът
заявява, че предмет на възражението му за
прихващане по настоящото дело е вземането му
на кредитор към длъжниково имущество, което е вложено в чужд имот, а
претенцията се основава особен залог. В тази връзка сочи, че на 10.03.2020 г.
между „Обединена Българска Банка“ /ОББ/ АД, ЕИК ********* и „ХипоКредит“ АД,
ЕИК ********* е сключен договор за прехвърляне на вземания (цесия) с peг. №
2023 на нотариус peг. № 504 на НК, съгласно който ,.ХипоКредит" АД е
закупило вземанията на „Обединена Българска Банка“ АД към длъжника „Бургас
Бийч“ ЕООД и съдлъжниците А. Д. А. и „Кларо-1“ ЕООД, ЕИК
*********, произтичащи от 1) Договор за банков кредит „Малки и средни
предприятия“ № MS 15-00022/31.03.2015 г.; 2) Договор за банков кредит
Европодкрепа 3 с възможност за финансиране от Европейската инвестиционна банка
/ЕИБ/ № MS 14- 00030/01.04.2014 г.; 3) Договор за кредитна линия
„Малки и средни предприятия“ за финансиране на данък върху добавената стойност
(ДДС) №MSi4- 00031/01.04.2014 г„ Анекс № 1 от
29.12.2014 г. и 4) Договор за банков кредит Европодкрепа 2-овърдрафт с
възможност за финансиране от Европейската инвестиционна банка /ЕИБ/ № MS-13“
00041/14.05.2013 г и Анекс № 1 от 23.10.2013 г. и Анекс № 2 от 19.11.2014 г. По
силата на тази цесия „ХипоКредит“ АД станал кредитор на „Бургас Бийч“ ЕООД, А.
Д. А. и „Кларо-1“ ЕООД, като се сочи и конкретния размер на задълженията
на кредитополучателя.
Твърди
се от ответното дружество, че за обезпечаване на посочените задължения има
вписани особени залози в ЦРЗО, които касаят залог на търговско предприятие със залогодател „Бургас бийч“ ЕООД, залог на търговско
предприятие със залогодател „Кларо-1“ ЕООД, оборудване
за цех от неръждаема стомана; панели и хладилно оборудване- съгласно приложен
опис, със залогодател „Бургас бийч“ ЕООД,
договор за учредяване на особен залог на движими вещи от 31.03.2015 г.,
със залогодател “Бургас бийч“ ЕООД, договор за залог на машини и съоръжения, а
именно „Оборудване за цех от неръждаема стомана, панели и хладилно оборудване.
Подчертава се, че, предмет на договорите за особен залог е цялото търговско
предприятие на „Бургас бийч“ ЕООД, в това число и отделни индивидуализирани
движими вещи. Твърди се, че извършените от последното преустройство и
реконструкция на търговски обект за хранителни стоки в обект за продажба на
месни продукти, транжорна и складова база и зона за производство и пакетаж,
както и пристройка към търговския обект, е със средства получени от ОББ.
Движимите вещи за тези преустройства и реконструкции са закупени и вложени в
обекта, находящ се в ПИ с идентификатор 07079.651.240 и към момента на
извършване на особения залог, същите са били част от търговското предприятие на
длъжника, поради което са част от особения залог. Сочи се, че особения залог следва
вещта, независимо къде се намира, като заложния кредитор може да я претендира от всяко
трето лице, в което се намира, а ако липсва - нейната
стойност, в това число и дори и в случаите, когато тя е преработена.
Твърди се
от ответното дружество, че вещите който са трайно прикрепени към сградата, с
които се е увеличила стойността на имота, и които са предмет на възражението за
прихващане са: цялата
ВиК инсталация на сградата и в имота, която се определя на сума в размер на 100 000 лв.; цялата Ел
инсталация на сградата и в имота, която се определя на сума в размер на 150 000
лв.; цялата противопожарна инсталация на сградата и в имота, която се определя
на сума в размер на 40 000 лв.; цялата част „Конструкции“ по
инвестиционния проект на стойност 75 000 лв.; всички хладилни врати в сградата
-150 000 лв.; всички топлоизолационни панели в сградата - 200 000 лв.; изграждане на трафопост като съоръжение.
Ищцовта
страна, на която съдът е дал възможност да изрази становище по наведените от
ответника твърдения с отговора на исковата молба и уточнението към него, е
депозирала такова в указания срок.
На
първо място се заявява правото на собственост на ищцеца върху процесните имоти,
като се уточнява, че през 2013 г. е извършено преустройство и пристрояване на
съществуващата в имота сграда, представляваща търговски обект, като след
извършването на посочените дейности, сградата е нанесена в кадастралната карта
и кадастралните регистри с нов идентификатор 07079.651.240.3. По отношение на
сградата, представляваща трафопост се уточнява, че това е самостоятелна сграда
с отделен идентификатор, която е построена през 2010 г. и не се намира в
сградата за търговия. Заявява, че безспорно описаните в исковата молба имоти са
собственост на дружеството ищец.
Оспорват
се твърденията, че до 14.08.2020 г., недвижимите имоти са държани от „Ка- Мес“
АД в качеството му на пазач по изпълнително дело № 204/2016г. на ЧСИ Ивелина
Божилова. Във връзка с твърденията на ответника, че държи само 240 кв. м. от
процесния търговски обект, ищеца счита това обстоятелство за ирелевантно, тъй
като това държане го лишава от правото му на упражняване на фактическа власт
върху цялата сграда. Посочва, че с оглед предмета на делото при положение, че е
лишен от фактическа власт върху сградата, то той не може да упражнява в пълен обем
правото си на собственост и върху поземления имот, тъй като последният има
обслужващо сградата предназначение.
На
следващо място се оспорват твърденията на ответника, по отношение на правото му
в качеството на заложен кредитор на „Бургас Бийч“ ЕООД да държи сградата за
търговия и да предявява права на вземане против ищеца, с направеното възражение
за прихващане. В тази връзка се сочи, че сградата за търговия е била изградена
още през 2009 г., като още с изграждането й е имала ЕЛ и ВиК инсталация. Същото
се отнасяло и за трафопоста. Подчертава се, че залогът на търговски предприятие
тежи върху отделни негови активи и е противопоставим на трети лица, едва след
вписване пристъпването към изпълнение, което в случая се установява, че е
престъпено на 09.12.2020 г. В тази връзка се заявява, че до този момент, дори
да се установи наличието на движими вещи, прикрепени от „Бургас Бийч“ ЕООД към
процесната сграда, то те са загубили характера си на самостоятелни движими
вещи,за да може да има върху тях особен залог. Сочи се, че ищецът ги е придобил
в процеса на реконструкция, който се е състоял преди датата на престъпване към
изпълнение. Подчертава и обстоятелството, че от ответника не се сочат конкретни
вещи, от които са изградени инсталациите.
Според
ищеца движимите вещи, представляващи- хладилни врати и топлоизолационни панели
са предмет на особен залог, по отношение на който не е пристъпено към
изпълнение. Счита се за неоснователно становището на ответника, че при
извършването на подобренията в процесната сграда, залогът върху движимите вещи
се е трансформирал в залог върху тяхната равностойност, която може да бъде
претендирана от ищеца. Счита, че в случая не се касае, за хипотеза при която
изработената или преработена вещ също е движима, поради което счита сочената от
ответника норма на ЗОЗ за неприложима, тъй като вещите, с които е направена
реконструкцията са прикрепени към недвижим имот, а не към движима вещ.
За
неоснователно се счита направеното от ответника възражение за прихващане,
поради липса на възникнали собствени права по залозите срещу ищеца.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:
На 01.08.2013г. между „Лидл България ЕООД
Енд Ко“ КД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Равно поле
2129, ул.“Трети март“ №1, общ.Елин Пелин, обл.София, представлявано от неограничено
отговорния съдружник „Лидл България“ ЕООД, ЕИК ********* от една страна и „Бургас
Бийч“ЕООД, ЕИК *********/заличен търговец към настоящия момент/ от друга е
сключен договор за наем на недвижим имот. Ищецът- наемодател предоставил за
временно ползване на наемателя описаните по-горе поземлен имот и сграда срещу
заплащане на договорена наемна цена. В същия документ страните заявили
съгласието си „Бургас Бийч“ЕООД за своя сметка и на свой риск да извърши
преустройство на сградата, изграждайки цех за производство на месни колбаси с
прилежащ магазин. Последният поемал всички разходи за реализиране на горните
инвестиционни намерения, като се съгласявал след изтичане срока на договора или
в случай на неговото прекратяване или разваляне всички подобрения в имота,
които не подлежат на отстраняване, с оглед възстановяването на сградата в
първоначалното и състояние, да останат в собственост на наемодателя. Реконструкцията
била изпълнена, съгласно инвестиционен проект от 30.08.2013г. и разрешение за
строеж от 19.12.2013г., а постройката е въведена в експлоатация с удостоверение
№ 36 от 19.02.2015г. В края на месец август 2015г. горният договор е развален,
поради неизпълнение от страна на наемателя. На 28.09.2016г. ищецът подписал нов
такъв с „Ка-Мес“АД, ЕИК *********/заличен търговец към настоящия момент/, а
имотът предаден на последното дружество с приемо-предавателен протокол от
същата дата. По силата на сключено тристранно споразумение между ищеца, стария
и новия наемател, „Ка-Мес“АД приело да
замести „Бургас Бийч“ЕООД в задълженията му по договора от 01.08.2013г., както
и да заплаща от своя страна наемна цена на наемодателя. Този договор за наем
между ищеца и „Ка-Мес“АД е прекратен на 11.10.2016г., а със съдебно решение на
БАС от 27.06.2019г. по в.т.д. № 121/2019 г. недопуснато до
касационно обжалване е прието за установено правото на „Лидл България ЕООД Енд Ко“
КД да иска от последното дружество предаване на
поземлен имот с идентификатор 07079.651.240 по КККР и изградената в него сграда,
след преустройството и- идентификатор 07079.651.240.3 и застроена площ от 1959
кв.м.
През месец август 2019г. ищецът установил, че процесните имоти се държат от ответника, който ги използва за упражняване на търговска дейност. От извършените справки в Българска агенция по безопасност на храните и отбелязването в публичния национален регистър, поддържан на основание чл.24 ЗХ станало ясно, че „Еко Карне“ЕООД е вписан като производител на храни от животински произход с регистрационен номер BG0204029, а обектът регистриран по реда на чл.12 ЗХ и разполага с издадено удостоверение за регистрация №292/15.08.2019г. за търговия в супермаркет Бургас, „Меден Рудник“, районен център №300. На ответника били изпратени общо три нотариални покани с молба да освободи процесните имоти, връчени лично на управителя на дружеството Димитър Атанасов. Последното дружество обаче отказало да предаде владението на същите с аргумент, че в тях са разположени чужди движими вещи, собственост на „Бургас Бийч“ЕООД, върху които вещи е учреден особен залог, а ответникът се явявал носител на правата на заложния кредитор след сключен договор за цесия с „ХипоКредит“АД. С последната покана от ответника е поискано и заплащане на обезщетение за ползване на процесните имоти.
По делото не се спори, че ищецът е собственик на поземлен имот с идентификатор 07079.651.240 по КККР и изградената в него сграда преди преустройството и. Противоречиви са позициите на страните относно собствеността на постройката след проведените конструктивни изменения, както и на трафопоста с идентификатор 07079.651.240.2. Различни са становищета и относно въведените от ищеца фактически твърдения, че ответникът държи всички процесни вещи, като по този начин препятствата правата му. В тази връзка от ответната страна се поддържа тезата, че достъпа на ищеца до поземления имот и постройката в него не е ограничаван.
По делото са допуснати три съдебно технически експертизи. Вещите лица е следвало да определят средно-месечната наемна цена за процесния период за ползване на недвижимите имоти на ищеца, както и да изчислят пазарната стойност на вложените в сграда с идентификатор 07079.651.240.3 движими вещи във връзка с извършване на преустройството на същата. Предмет на изследване от експертизите са били включително конструктивните изменения в посочената по-горе постройка, съгласно разрешение за строеж от 2013г., като е даден и отговор на задачата кои от вещите, съгласно приложен опис към договор за особен залог са трайно прикрепени към сградата. Съдът кредитира заключенията на вещите лица Кехайова и Маркова само в частта им, в която е отговорено на въпросите, свързани с конструктивните изменения по повод преустройството на сградата и извършените в нея СМР и по отношение на изводите относно това кои от вещите са трайно прикрепени към сградата. В останалата им част, отнасяща се до определяне на пазарните стойности на наема, на вложените в сградата движими вещи и оценката на извършените в имота подобрения заключенията не са в достатъчна степен обосновани и мотивирани, поради което не се кредитират от настоящия състав. Първата експертиза, въобще не е извършила проверка за наличие на аналози на процесните имоти в к-с “М.Рудник“ към процесния период 2019-2021г., а използваните такива представляват бизнес и промишлени помещения, които са от различен функционален тип или са партерни помещения в сгради за жилищно ползване. От констативната част на експертизата въобще не става ясно по какъв начин е определена стойността на вещите, предмет на договор за особен залог, за които се твърди да са вложени и направените подобрения в сградата, като тази неяснота не е преодоляна и в съдебно заседание. Вещото лице Маркова при определяне пазарната стойност на наема и стойността на сградата преди и след преустройството е използвала само един метод на оценяване, което означава, че в тази и част и при невъзможност за извеждане на претеглена стойност, същата не е отразява достатъчно обективно и коректно пазарните цени към процесния период. В заключението по изпълнената допълнителна експертиза от вещото лица Маркова отново не са избрани подходящи аналози и е използван само един метод при определяне на пазарните стойности на обектите.
Съдът кредитира изцяло и се солидаризира напълно с изводите на изготвеното по делото заключение от Х.П.Х.. Вещото лице се е запознало детайлно с всички материали и приобщени писмени доказателства по време на съдебното дирене, извършило изключително подробно изследване и анализ на пазарни аналози, включително такива на недвижими имоти, предлагани на пазара през процесния период, използвало е множество методи на оценка за извеждане на пазарните стойности при определяне наема на имота/ извършена е съпоставка и с друг идентичен по своето предназначение обект на ищеца, отдаван под наем през процесния париод от време/. Същото се отнася за изготвената пазарна оценка на самите имоти и стойността на вещите, прикрепени към сградата като резултат от извършеното в нея преустройство. Посочило е включително увеличената пазарна стойност на постройката след подобренията за зададените периоди от време. Съдът намира последното, изготвено по делото заключение за обективно и компетентно, поради което го цени без всякакви резерви.
С разпоредбата на чл.59 ЗЗД е предвидена
възможността за ангажиране гражданската отговорност на онзи правен субект,
който се е обогатил за сметка на другиго, като бъде осъден да върне онова, с
което се е обогатил, за да се възстанови имущественото равновесие между тях, до
размера на обедняването. Ползването на чужд недвижим имот без правно основание
за това и препятстването на собственика да го ползва съобразно неговото
функционално предназначение в обема на правата, които притежава, пречи на
възможността последният да реализира от него имуществена облага по друг начин.
Искът за сумите, претендирани като нереализирана полза, от която собственикът е
лишен, е този по чл.59 ЗЗД.
Фактическият състав на неоснователното обогатяване е
изпълнен и когато обогатяването на ответника се изразява в спестяване на
разходи за сметка имуществото на претърпялото обедняване лице, т. е.
обогатяването и обедняването произтичат от единството на фактическия състав,
който поражда едното и другото. За възникване на вземането за връщане на
неоснователно обогатяване не е необходимо ответникът да е развил дейност и
реализирал приходи и това, че не е получил наемна цена или друг доход не го
освобождава от отговорността да обезщети собственика, след като се намира в
неговия имот без правно основание, а последният е лишен от възможността да
ползва собствения си имот, в това число и да реализира приходи от него.
В настоящия казус собствеността на ищеца върху процесните недвижими имоти е
доказана. Последният извежда правата си от договор за вливане на „Недвижимости Лидл
България ЕООД и Ко“КД в „Лидл България ЕООД енд Ко“КД, вписан в Агенцията по
вписванията на 18.02.2015г. и неоспорен по делото. От същия документ става
ясно, че поземленият имот е придобит съгласно нотариален акт за
покупко-продажба от 13.04.2007г. на нотариус Виктория Дралчева с район на
действие Районен съд гр.Бургас, а построените в него сгради през 2009г. с
идентификатори 07079.651.240.1 и 07079.651.240.2
са въведени
в експлоатация съгласно разрешение за ползване от 26.03.2010г., издадено от
РДНСК-Бургас. След реализираното преустройството с възложител ищеца първата
постройка е нанесена в кадастъра с идентификатор №07079.651.240.3 със застроена
площ от 1959 кв.м., а сградата въведена в
експлоатация на 19.02.2015г. Няма
съмнение, а и от събраните доказателства /писмени и технически експертизи/ се
установява, че с извършеното преустройство не е възникнал нов, самостоятелен
обект на собственост /отделна сграда/, а се касае за присъединяване по смисъла
на чл.97 ЗС. След извършеното преустройство собственик на разширената и
реконстроирана сграда е останал ищеца. Отделен е въпросът какви са били
отношенията между него и изпълнителя на преустройството. Вече беше казано, че с
договора за наем между ЛИДЛ и „Бургас Бийч“ ЕООД този въпрос е бил изрично уреден,
включително страните са постигнали съгласие в случай на разваляне на същия
подобренията да останат в собственост на наемодателя./чл.10.1/ Трафопостът е
построен в процесния поземлен имот от праводателя на ЛИДЛ и въведен в
експлоатация на 26.03.2010г., като не се установява да захранва друг имот или терен,
освен процесния, поради което и следва да се приеме, че е собственост на
дружеството,което го е изградило за своя сметка и е преминал в собственост на
ищеца по силата на посоченето по горе преобразуване/вливане/.
По
делото са ангажирани достатъчно убедителни писмени доказателства свидетелстващи
за държането от ответника на фактическата власт върху изградената в имота
търговска сграда. Вън от всякакво съмнение е какви са били намеренията на
последния, който е целял да ползва постройката, за да упражнява търговската си дейност.
Именно по този повод във връзка с изрично негово искане е издадено
удостоверение за регистрация №292/15.08.2019г. за търговия с храни в процесния
обект, видно от представеното от БАБХ и неоспорено по делото писмо в отговор на
запитване от ищеца. По същата причина са регистрирани и две фискални устройства
на адреса на сградата. Нещо повече не се спори по делото, че целият поземлен
имот, ведно с изградените в него постройки е заграден с ограда, а във връзка с
охраната на магазина е сключен договор с „Аб Солюшън Секюрити“ООД-Бургас. Ясно
е следователно, че държейки и владеейки търговска сграда ответникът препятства
правото на собственост на ищеца до нея и целия поземлен имот при положение, че
същата, ведно с обособения паркинг е ситуирана върху процесния парцел. Ирелевантно
в случая е и твърдението, че се ползват само 240 кв.м., след като по този начин
на практика собственикът е лишен от упражняване на цялата фактическа власт
върху имота. Няма как да бъде възприета тезата на ответника, че владее сградата
на годно правно основание, поради обстоятелството, че се явява кредитор на „Бургас Бийч“ ЕООД по силата на
настъпилото частно правоприемство/договора за цесия/ и тъй като вземането му е
обезпечено с особен залог върху движимите вещи, вложени в сградата по време на
нейната реконструкция. На първо място по делото не е проведено необходимото
успешно доказване, че именно вещите предмет на особен залог се вложени в реконструкцията
на сградата, собственост на ищеца. Данни, че материалите и съоръженията, с
които е извършено преустройството са закупувани от длъжника „Бургас Бийч“ ЕООД и
точно същите са присъединени към главната вещ не са налични. Отсъстват и приобщени
материали, свидетелстващи за заприходяване и осчетоводяване на такива вещи или
суми за тяхното закупуване при длъжника, след обсъждане на които би могъл да се
направи извод в подкрепа на твърдението на ответника, че процесните движими
вещи са закупени със средствата, отпуснати от кредитната институция. Дори да
бъде прието без всякакви резерви твърдението, че особеният залог по силата на
настъпилото правоприемство следва вещта и разпростира действието си,
включително върху главната вещ, към която първата е присъединена и точно вещите
предмет на особения залог са вложени в сградата на ЛИДЛ, то мерките за
запазване на заложеното имущество, които законът предоставя на заложния
кредоитор категорично не могат да се приравнят на действия, представляващи
ползване и държане на цялата сграда и поземлен имот, в каквото именно се
изразява поведението на ответника, водещ на практика до пълно препятстване
правото на собственост на ищеца върху процесните имоти.
Налице е формирана задължителна практика на ВКС, която
е в съответствие с Постановление №1/28.05.1979г. на Пленума на ВС, в което е
прието, че обогатяване е налице не само при увеличаване имуществото на едно
лице, но и когато са му спестени средства за сметка на имуществото на друго
лице. Такъв е настоящият случай, тъй като собственикът е лишен от ползването на
имота си, а друго лице го държи без основание. Обстоятелството, че ответникът
не е развивал дейност и не е реализирал приходи от имота, е правно ирелевантно
за иска по чл.59 ЗЗД, ако е установено, че последният
ползва същия без правно основание и отговорността му да обезщети собственика се
изразява в спестен от него наем, които би плащал за ползване на имота, като
обедняването на собственика и обогатяването на ползувателя/държател са една и
съща сума, измерваща се в пазарен наем за процесния имот, които би получил за
спорния период. В този смисъл е задължителната практика на ВКС- решение
№131/27.10.2009 год. по т.д. № 268/2009 год. на ВКС, І т.о., решение №
255/29.06.2010 год. на ВКС, по гр.д. №5342/2008 год. ІІІ г.о., решение №
267/20.01.2010 год. на ВКС, по гр.д. №13/2013 год., ІІІ г.о., решение №
587/01.11.2010 год. на ВКС, по гр.д. №941/2009 год. ІV г.о., решение №
55/28.02.2012 год. на ВКС, по гр.д. №652/2011 год., ІІІ г.о., които са
постановени по реда на чл. 290 ГПК.
С оглед на така изложената фактическа обстановка и при съобразяване на заключението на вещото лице П. за пазарната стойност на наема за процесния обект за времето от м.август 2019г. до месец януари 2021г. съдът счита, че предявеният иск с правно основание чл.59 ал.1 ЗЗД разгледан по същество си е основателен и следва да се уважи до размера от 241 670 лева. За разликата до пълния предявен размер претенцията следва да се отхвърли като недоказана.
Неоснователно се явява направеното в условията на евентуалност възражение за прихващане от ответника с твърдяно насрещно вземане за равностойността на движимите вещи, предмет на особен залог, които са трайно прикрепени към сграда с идентификатор №07079.651.240.3. Въведени са твърдения, че се касае за лични права, произтичащи от вписването на особен залог и които са придобити на основание договор за цесия от 2020г.
Разпоредбите на чл.103 и чл.104 ЗЗД
очертават правопораждащия фактически състав и съдържанието на правото на
прихващане. Касае се за субективно потестативно право, което се състои във
възможността с едностранно волеизявление да се погасят двете насрещни вземания
до размера на по-малкото от тях. При
материалноправното прихващане, двете насрещни вземания трябва да са еднородни,
ликвидни и изискуеми към момента на изявлението за компенсация, от който момент
двете вземания се считат за погасени. Възражението за прихващане, заявено в
хода на висящия исков процес какъвто е настоящия случай, е допустимо и когато
вземането не е ликвидно, нито изискуемо.
При всички случаи обаче, за да бъде извършено прихващането, трябва да са
налице следните предпоставки: наличие на два съществуващи действителни насрещни
дълга; идентичност на субектите по двете правоотношения; еднородност и заместимост на
двете насрещни вземания/задължения.
Съдът намира, че в случая не е налице
идентичност на субектите на прихващането, а именно кредиторът по едното вземане
да е длъжник по другото и обратно, което изключва възможността да бъде
приложена компенсацията. Казаното препятства опцията за компенсируемост на
вземанията при съобразяване на липсата на насрещно вземане на ответника, от което
се твърди да се извеждат правата му на компенсация по отношение на ищеца. По
силата на настъпилото частно правоприемство, като последица от сключване на
договора за цесия ответникът е придобил вземането на кредитната институция по
договора за кредит, сключен с „Бургас Бийч“ЕООД. Това вземане е било обезпечено
със сключен договор за особен залог в полза на банката и при цедирането му се
твърди същото да е преминало върху купувача, ведно с учредените в полза на
праводателя му обезпечения. При съобразяване именно на тази обезпечаваща
функция на залога също няма как да се приеме, че правата които ответникът
извежда за себе си в качеството си на заложен кредитор на посоченото по-горе
дружество могат да бъдат упражнени чрез възражение за прихващане. Договорът за
особен залог дава възможност по извънсъдебен начин, по реда на частното
изпълнение и съобразно правилата на ЗОЗ да се продаде заложеното имущество от
длъжника или да се поиска удовлетворяване от неговата равностойност, но в случая
не придава качеството на заложния кредитор на носител на насрещно вземане срещу
ищеца, свързано с правоотношение, различно от това по договора за кредит, от което
ответникът черпи правата си. Отделен е въпросът, че както беше посочено по-горе
убедително насрещно доказване в подкрепа на тезата, че именно вещите, предмет
на особен залог са вложени в сградата на ищеца по делото не е проведено, което
пък означава че няма как да се търси тяхната равностойност, вместо да се иска
предаването им. Последните не са индивидуализирани нито в момента на
придобиването им от длъжника, нито са налице данни подобни документи- протоколи
или описи да са съставени между страните по договора за особен залог по време
на извършените в сградата СМР.
С
оглед на изложеното и при съобразяване неуспешно проведеното
доказване на горното възражение за прихващане, предявената срещу ответника
искова претенция за заплащане на обезщетение за ползване на собствените на
ищеца имоти като основателна следва да се уважи до установения по делото размер
от 241 670
лева, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
предявяване на исковата претенция. За разликата до пълния заявен от ищеца
размер, искът подлежи на отхвърляне като недоказан.
Предвид
изхода на делото в полза на ищеца трябва да бъдат присъдени направените от него
разноски, съобразно уважената част от претенцията в размер на 18 090.72
лева.
Ищецът
следва да заплати на ответника направените от него разноски, съразмерно на
отхвърлената част от иска в размер на 1649.60 лева.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА „Еко Карне“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Бургас, ул.“Лермонтов №43 да заплати на „Лидл България
ЕООД Енд Ко“ КД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Равно поле
2129, ул.“Трети март“ №1, общ.Елин Пелин, обл.София, представлявано от „Лидл
България“ ЕООД, ЕИК ********* действащо чрез Милена Емилова Драгейска- Денчева-
управител и Бисер Борисов Инчовски- управител сумата от 241 670 /двеста
четиридесет и една хиляди шестстотин и седемдесет/ лева, представляваща парично
обезщетение за ползването без правно основание на собствения на ищеца недвижим
имот, представляващ поземлен имот с идентификатор №07079.651.240 и построените
в него сграда с идентификатор №07079.651.240.3 със застроена площ 1959 кв.м.,
брой етажи-1, предназначение- „сграда за търговия“ и трафопост с идентификатор
07079.651.240.2, със застроена площ от 6 кв.м. по кадастралния план и
кадастралните регистри на гр.Бургас, одобрени със заповед №
РД-18-9/30.01.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес гр.Бургас,
ж.к.“Меден Рудник“- Район център №300 за времето от м. август 2019г./вкл./ до м.януари
2021г./вкл./, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на
иска- 26.02.2021г. до окончателното изплащане, като отхвърля иска за разликата
над уважения до претендирания размер от 567 000/петстотин шестдесет и
седем хиляди/ лева.
ОСЪЖДА „Еко Карне“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Лермонтов №43 да заплати на „Лидл България ЕООД Енд Ко“ КД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Равно поле 2129, ул.“Трети март“ №1, общ.Елин Пелин, обл.София, представлявано от „Лидл България“ ЕООД, ЕИК ********* действащо чрез Милена Емилова Драгейска- Денчева- управител и Бисер Борисов Инчовски- управител направените по делото разноски в размер на 18 090.72 /осемнадесет хиляди и деветдесет лева и седемдесет и две стотинки/ лева, съразмерно на уважената част от иска.
ОСЪЖДА „Лидл България ЕООД Енд Ко“ КД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Равно поле 2129, ул.“Трети март“ №1, общ.Елин Пелин, обл.София, представлявано от „Лидл България“ ЕООД, ЕИК ********* действащо чрез Милена Емилова Драгейска- Денчева- управител и Бисер Борисов Инчовски- управител да заплати на „Еко Карне“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Лермонтов №43 направените по делото разноски в размер на 1649.60 /хиляда шестстотин четиридесет и девет лева и шестдесет стотинки/ лева, съразмерно на отхвърлената част от иска.
Решението може да се обжалва пред Апелативен съд гр.Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: