№ 230
гр. П., 31.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – П., ІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти май през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА
Членове:РЕНИ М. СПАРТАНСКА
КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ
при участието на секретаря ЕВГЕНИЯ М. РУСЕВА
като разгледа докладваното от КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ Въззивно
гражданско дело № 20224400500260 по описа за 2022 година
Производство по чл.258 и следващите от ГПК.
С Решение № 229/18.02.2022 г., постановено по гр. дело № 4449/2021 г.
по описа на Районен съд – гр. П., съдът е обявил за окончателен за 2/6
идеални части на основание чл.19, ал.3 ЗЗД предварителния договор, сключен
на 25.02.2020 г. между Е.Ц. С.а ЕГН **********, заместена от наследника си
ИВ. СТ. СТ., ЕГН ********** с адрес: гр. П., ул. ***” ***, в качеството му на
продавач и ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №***, като
купувач, за продажба на следния недвижим имот: ВТОРИ ЕТАЖ от
ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с площ от 100 кв. м., построена в УПИ
*** в кв. *** по плана на град П., а съгласно схема № ***/*** година на
самостоятелен обект в сграда на СГКК - град П., САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
В СГРАДА с идентификатор № *** с адрес град П., ул. ,***“ № ***, ет.***,
находящ се на етаж *** в сграда с идентификатор ***, с предназначение
жилищна сграда -многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор ***, с
предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, на *** ниво,
с площ от *** кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж - няма, под обекта-***.1 и над обекта-няма, заедно с прилежащите на
1
етажа избени и тавански помещения, ведно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж на сградата, при договорена
цена от 9700,00 лв. /девет хиляди и седемстотин лева/ за 4/6 идеални части,
която цена е заплатена от купувача изцяло на продавача по предварителния
договор.
Осъдил е ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №*** да
заплати разноските по прехвърлянето на недвижимия имот, както следва: 1. да
заплати на Община П. съгласно чл. 45-46 от ЗМДТ сумата 193,42 лв. /2,85 %
върху продажната цена/; а в полза на П.ски районен съд да заплати
нотариална такса за прехвърляне на имота съгласно чл. 8 от Тарифа за
нотариалните такси в размер на ***18,73 лв.
Наредил е на основание чл. 364, ал.1 от ГПК да се впише възбрана
върху 2/6 идеални части от следния недвижим имот, а именно: ВТОРИ ЕТАЖ
от ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с площ от 100 кв. м., построена в
УПИ *** в кв. *** по плана на град П., а съгласно схема № ***/*** година на
самостоятелен обект в сграда на СГКК - град П., САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
В СГРАДА с идентификатор № *** с адрес град П., ул. ,***“ № ***, ет.***,
находящ се на етаж *** в сграда с идентификатор ***, с предназначение
жилищна сграда -многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор ***, с
предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, на *** ниво,
с площ от *** кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж - няма, под обекта-***.1 и над обекта-няма, заедно с прилежащите на
етажа избени и тавански помещения, ведно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж на сградата, до изплащането
на посочените разноски по прехвърлянето на имота - сумата 193,42 лв. / 2,85
% върху продажната цена /дължима на Община П. и сумата 118,73 лв.,
дължима на П.ски районен съд / нотариална такса за прехвърляне на имота
съгласно чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси / .
Осъдил е ИВ. СТ. СТ., ЕГН ********** с адрес: гр. П., ул. ***” *** да
заплати н а ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №*** сумата от
965,32 лв. направени по делото разноски за държавна такса и адвокатско
възнаграждение, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Срещу така постановеното решение на П.ски районен съд е постъпила
въззивна жалба от ИВ. СТ. СТ. чрез защитника му – адв. И.А. от Адвокатска
2
колегия – гр. П., в която се излага становище, че същото е неправилно и
незаконосъобразно.
Въззиваемият излага доводи, че предварителният договор, предмет на
предявения иск, сключен между ищеца и наследодателя на ответника на
25.02.2020 г. е действителен, отговаря на изискванията за форма и
съдържание на чл. 19, ал.1, ал.2 от ЗЗД - сключен е в писмена форма и
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
От доказателствата по делото се установява безспорно, че между страните е
възникнала валидна облигационна връзка. Представеният по делото
предварителен договор за покупко-продажба отговаря на законовите
изисквания за редовност на предварителното съглашение, с оглед
възможността същото да бъде обявено за окончателно, а именно: писмена
форма, страни, индивидуализиран имот по площ, граници, местонахождение
и цена. Подписаното съглашение е валидно, доколкото с подписване на
договора страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи
за продажба, съответно покупка на имота. Цената на имота, видно от
предварителния договор страните са определили на 9700 лева, от които 5000
лева са дадени в брой при подписване на предварителния договор и 4700 лева
да бъдат прехвърлени в деня на прехвърляне на правото на собственост по
нотариален ред. Уговорено е между страните, че срокът, в който продавачът
следва да прехвърли на купувача притежавания от него имот е двуседмичен,
считано от влизане в сила на решението по г.д. № 5869/2019 г. по описа на
ПлРС. Видно е, че непосредствено след постановяване на решението от
първоинстанционния съд и преди влизането му в сила ищецът е изпълнил
задължението си и превел на продавача дължимият остатък от договорената
продажна цена от 4700,00 лева.
Съгласно ТР 3/2014г. на ОСГК на ВКС приложното поле на чл. 26, ал. 2
ЗЗД попада основанието за нищожност на сделката, поради невъзможен
предмет. Разпоредбата въвежда правилото, според което при невъзможност на
предмета, сделката е нищожна. Предметът на сделката се свързва с обекта на
правоотношението, към което е насочено поведението на страните по
сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални
правни и имуществени блага. Предмет трябва да има всяка сделка. За да е
налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет.
Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или
3
правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.
Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в
реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне
според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката
и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е
индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на
съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната
невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за
разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната
пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на
сделката или ограничения за обособяването на обекта.
Видно е от представените по делото доказателства, че процесният имот,
предмет на предварителния договор не е нито фактически, нито правно
невъзможен. Точно обратното - същият е съществувал в правния мир и не е
имало непреодолима правна пречка такъв договор да се сключи. Още повече,
че предварителният договор е договор, с който страните по него се уговарят
да сключат друг договор, който условно може да бъде наречен „окончателен”,
поради причини, които могат да бъдат най-различни, но най-често те са
породени от липсата на готовност у страните в момента да сключат
окончателен договор, наличието на тежести, които страните искат да бъдат
отстранени и други. При предварителния договор няма разместване на
имущество, той е организационен, а не престационен договор. Макар и да е
самостоятелен вид договор, а не само подготвително действие
предварителният договор има основание, което е коренно различно от това на
окончателния договор. Предварителният договор няма вещно-правно
действие. По същество именно в такива случаи, когато страните по
предварителния е необходимо да се подготвят за сключване на уговорената в
предварителния договор сделка, намират приложение предварителните
договори.
В настоящия случай наследодателят на ответника не е бил придобил
правото на собственост върху процесния недвижим имот, тъй като не е било
приключило воденото дело за разваляне на сключения договор за покупко-
продажба срещу задължение за издръжка и гледане. Със сключения
предварителен договор, наследодателят се е задължил да прехвърли правото
4
на собственост върху процесния имот, за който е получил част от уговорената
цена в размер на 5000 лв. след като приключи воденото гражданско дело,
съответно след като придобие правото на собственост върху него.
Предварителният договор за продажба на бъдеща вещ не е нищожен, поради
невъзможен предмет. Както е възможно една бъдеща вещ да бъде продадена и
договорът да е валиден и да обвързва страните, независимо че към момента
на сключването му вещта не е налице, а ще бъде създадена или обособена по-
късно, така е възможно същата обвързаност да бъде постигната и с
предварителен договор, като окончателният бъде сключен след създаването
или обособяването на вещта. Такъв договор е напълно възможен и обвързва
валидно страните. Той има действие, щом като към момента на сключването
или обявяването на окончателния договор вещта съществува и продавачът е
неин собственик. Във всички случаи меродавно е към датата на извършване
на продажбената сделка по нотариален ред, респ. към датата на обявяването
на предварителния договор за окончателен, вещта да съществува. Това прави
подобно съглашение валидно, тъй като предметът му е възможен.
Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на
общо установените нравствено етични правила на морала. Съдебната
практика приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с
добрите нрави до колкото те са опредени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на договарянето пък е
рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така при преценка
действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са
накърнени добрите нрави следва съдът да преценява действителната воля на
страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на
договорите да установява действителната обща воля на страните, формирана
от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на
договора. Доколкото възмездните сделки и в частност продажбата е казуална
сделка, то следва да се съобразява при преценката на действителността й
целта, а тя най-често е свързана с удовлетворяване на допустим от закона
интерес за страните. Преценката дали нееквивалентността е значителна
следва да се извършва именно при съобразяване на преследваната от страните
цел, т. е. удовлетворяване на значим допустим от закона интерес.
В настоящия случай процесният недвижим имот е продаден на стойност
5
близка до данъчната оценка на имота. Законът за местните данъци и такси и
ЗННД изрично допускат възможността сделки да се сключват и под
данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея, или уговорената
повисока цена. Щом не се нарушават тези императивни разпоредби и закона
предвижда възможност да се договаря цена, равна на данъчната оценка, то не
е налице значителна нееквивалетност на престациите.
Съдът отчита и факта, че в конкретния случай е налице отклонение от
пазарната цена на продаваните идеалните части, което е 1 към 5, но това
отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота, близо до
данъчната му оценка не налага извод за такава неравностойност на
престацията. която да съставлява нарушение на "добрите нрави " и да води до
нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Налице е ответна
парична престация, която макар да се отклонява от обичайната не говори за
такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна. Поради
изложеното съдът намира, че предварителния договор не страда от сочените
от ответника пороци и същият е действителен, което води до извод за
основателност на предявената искова претенция по чл.19, ал.З ЗЗД. Тези
изводи на съда са неправилни.
Съдът в своето решение максимално точно е възпроизвел изречените от
свидетелите свидетелски показания, но е интерпретирал неправилно казаното
от тях.
Относно нееквивалетността на престацията, въззивникът излага
становище, че извода на съда, че в конкретният случай е налице отклонение
от пазарната цена на продаваните идеални части, което е 1 към 5, но това
отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота, близо до
данъчната му оценка не налага извод за такава неравностойност на
престацията , което да съставлява нарушение на „добрите нрави” е неверен,
тъй като видно от изслушаното заключение на вещото лице за сделки с
недвижими имоти в тази предпочитана част на града, а особено и
представляващи етаж от къща налице е и твърдяната от въззивника липса на
еквивалентност на престациите, което е категорично основание за нищожност
на предварителния договор при константната и безпротиворечива практика на
ПОС и на ВКС.
Относно липсата на предмет на предварителния договор, въззивникът
счита, че е налице нищожност на сключения предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 25.02.2020г., поради невъзможен
предмет.
6
По смисъла на чл.26 ал.2 пр. 1 от ЗЗД, за да е налице основанието за
нищожност - невъзможен предмет, е необходимо предметът на сделката да не
съществува в обективната действителност, да се установи, че определената в
съдържанието на договора престация се отнася до действия и обекти, които са
извън гражданския правооборот. Според константната съдебна практика
недвижимия имот, предмет на предварителния договор, трябва да бъде точно
определен, да бъде вещ, която се намира в гражданско обръщение, т.е. да
бъде конкретен имот или такава част от недвижим имот, която да бъде
обособена в такъв.
Към датата на подписване на предварителния договор наследодателят
на доверителя ми не е притежавал права върху недвижимия имот, подробно
описан в договора. Наследодателят не е могъл да ангажира себе си, респ.
своите наследници с ефекта на договор по смисъла на чл.19 от ЗЗД, т.к. в тази
си част този договор е нищожен.
Въззивникът моли Окръжния съд, да отмени, като неправилно и
незаконосъобразно първоинстанционното решение, с което е обявен за
окончателен за 2/6 идеални части на основание чл.19, ал.З от ЗЗД
предварителен договор, сключен на 25.02.2020 г.
Моли, да му бъдат присъдени направените деловодни разноски в
настоящото производство, като в случай, че съдът не уважите настоящата
въззивна жалба и от страна на въззиваемата страна бъде претендирано
възнаграждение за процесуално представителство, то същото да бъде
присъдено в минимален размер.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор, озаглавен „***“
от въззиваемия ЦВ. СТ. СТ. чрез защитника му – адв. К.Д. от Адвокатска
колегия – гр. П., в който се изразява становище, че въззивната жалба не
следва да бъде уважена, тъй като същата е неоснователна, а съжденията в нея
са противоречиви.
Въззиваемият твърди, че първоинстанционният съд е направил
правилни и обосновани изводи, че предварителният договор, предмет на
предявения иск, сключен между ищеца и наследодателя на ответника на
25.02.2020 г. е действителен, отговаря на изискванията за форма и
съдържание на чл. 19, ал. 1, ал.2 от ЗЗД. - сключен е в писмена форма и
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
7
От доказателствата по делото се установява безспорно, че между страните е
възникнала валидна облигационна връзка. Представеният по делото
предварителен договор за покупко-продажба отговаря на законовите
изисквания за редовност на предварителното съглашение, с оглед
възможността същото да бъде обявено за окончателно, а именно: писмена
форма, страни, индивидуализиран имот по площ, граници, местонахождение
и цена. Подписаното съглашение е валидно, доколкото с подписване на
договора страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи
за продажба, съответно покупка на имота. Цената на имота видно от
предварителния договор страните са определили на 9700 лева, от които 5000
лева са дадени в брой при подписване на предварителния договор и 4700 лева
да бъдат прехвърлени в деня на прехвърляне на правото на собственост по
нотариален ред. Уговорено е между страните, че срокът, в който продавачът
следва да прехвърли на купувача притежавания от него имот е двуседмичен,
считано от влизане в сила на решението по гр. д. № 5869/2019 г. по описа на
ПлРС. Видно е, че непосредствено след постановяване на решението от
първоинстанционния съд и преди влизането му в сила ищецът е изпълнил
задължението си и превел на продавача дължимият остатък от договорената
продажна цена от 4700,00 лева.
***то с правно основание чл.26, ал.2, предложение първо ЗЗД за
нищожност на процесния предварителен договор като такъв е невъзможен
предмет, тъй като към датата на сключване на предварителния договор
наследодателят му не е притежавал права върху процесния имот, поради
което и не е могъл да ангажира себе си, съответно своите наследници с
ефекта на договора по чл. 19, ал.З ЗЗД. Видно е от представените по делото
доказателства, че процесният имот, предмет на предварителния договор не е
нито фактически, нито правно невъзможен. Точно обратното, същият е
съществувал в правния мир и не е имало непреодолима правна пречка такъв
договор да се сключи. Още повече, че предварителният договор е договор, с
който страните по него се уговарят да сключат друг договор, който условно
може да бъде наречен „окончателен”, поради причини, които могат да бъдат
най-различни, но най-често те са породени от липсата на готовност у страните
в момента да сключат окончателен договор, наличието на тежести, които
страните искат да бъдат отстранени и други.
В процесния случай наследодателят не е бил придобил правото на
8
собственост върху процесния недвижим имот, тъй като не е било приключило
воденото дело за разваляне на сключения договор за покупко-продажба срещу
задължение за издръжка и гледане. Със сключения предварителен договор,
наследодателят се е задължил да прехвърли правото на собственост върху
процесния имот, за който е получил част от уговорената дена в размер на 5000
лв. след като приключи воденото гражданско дело, съответно след като
придобие правото на собственост върху него. Предварителният договор за
продажба на бъдеща вещ не е нищожен, поради невъзможен предмет. Както е
възможно една бъдеща вещ да бъде продадена и договорът да е валиден и да
обвързва страните, независимо че към момента на сключването му вещта не е
налице, а ще бъде създадена или обособена по късно, така е възможно същата
обвързаност да бъде постигната и с предварителен договор, като
окончателният бъде сключен след създаването или обособяването на вещта.
Такъв договор е напълно възможен и обвързва валидно страните. Той има
действие, щом като към момента на сключването или обявяването на
окончателния договор вещта съществува и продавачът е неин собственик.
Във всички случаи меродавно е към датата на извършване на продажбената
сделка по нотариален ред, респ. към датата на обявяването на предварителния
договор за окончателен, вещта да съществува. Това прави подобно
съглашение валидно, тъй като предметът му е възможен.
Неоснователно е и ***то на ответника по отношение и на това, че
предварителния договор противоречи на добрите нрави. Добрите нрави
представляват неписани общовалидни морални норми, които съществуват
като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на
сделките. В практиката на ВКС е прието, че не еквивалентността на
престациите е нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на
сделката по смисъла на чл.26, ал. 1, пр.З от ЗЗД. В редица решения на ВКС се
приема, че противоречие е добрите нрави е налице, когато сделката
противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала,
когато се нарушава правен принцип, който макар и да не е изрично
формулиран законодателно, спазването му е проведено чрез създаване на
други разпоредби, част от действащото право. Понятието "добри нрави"
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че
9
практически да е сведена до липса на престация. При преценката дали една
сделка е недействителна, поради нарушение на добрите нрави, съдът не
трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на
уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката.
Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. В подкрепа на този
доводи е обстоятелството, че ЗМДТ и ЗНЧНД допускат възможността сделки
да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея,
т.е. законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на
данъчната оценка или по ниска от нея и в такъв случай не е налице не
еквивалентност на ответната престация, водеща до нищожност, поради
накърняване на добрите нрави
Въззиваемият моли Окръжния съд, да потвърди изцяло първоинстанционния
съдебен акт, като правилен и законосъобразен, както и да осъди
жалбоподателя да му заплати направените по делото разноски за втората
инстанция.
Окръжният съд, като прецени доводите, изложени в жалбата и
доказателствата по делото, намира за установено следното от
фактическа страна:
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от активно
легитимирана страна, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно нормата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно, тъй като не е
постановено в нарушение на правни норми, които регламентират условията за
валидност на решенията – постановено е от съд с правораздавателна власт по
спора, в законен състав, в необходимата форма и с определеното съдържание.
Предметът на настоящето производство обхваща решението изцяло.
Въззивната инстанция приема, че решението в обжалваната част е
допустимо, тъй като са били налице положителните предпоставки и са
липсвали отрицателните за предявяване на исковата молба, а съдът се е
10
произнесъл именно по исковата молба с която е бил сезиран, поради което
няма произнасяне в повече от поисканото.
По отношение на възприетата от районния съд фактическа обстановка
следва да се посочи, че въззивният съд е обвързан от онези фактически
изводи, за които във въззивната жалба и отговора към нея липсват
оплаквания, т. е. настоящата инстанция не може да приеме за установена
различна фактическа обстановка без нарочни възражения в този смисъл от
страна на жалбоподателя и/или въззиваемата страна.
В същност по фактическите обстоятелства не е налице спор между
страните. Те са правилно възприети и интерпретирани от РС-П., като
накратко обстановката е следната:
С НА за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка
и гледане №*** том ***, рег. №***, дело №*** от 2008 г. по описа на нот.
И.И. с рег. №*** на НК С., с район на действие ПлРС, че Е.Ц. С.а и С.И. С. са
прехвърлили на ИВ. СТ. СТ. процесния недвижим имот срещу задължението
за издръжка и гледане.
С влязло в сила на 20.04.2021 г. решение №253/20.02.2020 г. по гр.д.
№5689/20219 г. описа на ПлРС, че е развален до размера на 5/6 идеални части
НА за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и
гледане №*** том ***, рег. №***, дело №*** от 2008 г. по описа на нот. И.И.
с рег. №*** на НК С., с район на действие ПлРС.
От приложеното по делото Удостоверение за наследници на Е.Ц. С.а се
установява, че същата е починала на 25.09.2020 г. и е оставила за наследници
страните по делото.
С предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от
25.02.2020 г., нотариално заверен под рег. №2298/25.02.2020 г. по описа на
нот. С. И., че Е.Ц. С.а е продала на ЦВ. СТ. СТ. притежаваните от нея 4/6
идеални части от процесния недвижим имот за сумата от 9700 лева, платими
по следния начин: сумата от 5000 лева, платими в деня на подписване на
договора и, които продавачът е заявил, че е получил и сумата от 4700 лева ще
бъде изплатена от купувача на продавача в дена на прехвърляне на правото на
собственост, чрез нот. акт. Договорено е и, че договорът служи като разписка
за получените средства.
Видно от приложената по делото операционна бележка, че на
11
***2.08.2020 г. ЦВ. СТ. СТ. е превел на Е.Ц. С.а сумата от 4700 лева с
основание „превод“.
Спорен между страните е въпросът налице ли са предпоставките по
чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Правната доктрина и съдебната практика поставя акцент върху няколко
предпоставки, обуславящи обявяване на предварителен договор за
окончателен: Наличието на валидно сключен предварителен договор между
страните; настъпил падеж за изпълнение на задължението на страните по него
за сключване на окончателен договор; неизпълнение от страна на ответника
на посоченото задължение в уговорения срок и съответно изпълнение на
задълженията на ищеца, както и че продавачът е собственик на вещта,
предмет на предварителния договор.
Искът по чл.19 ал.3 от ЗЗД представлява упражняване по процесуален
ред на субективно потестативно право и принадлежи на изправната страна по
предварителен договор за обявяването му за окончателен такъв. Когато за
окончателния договор се изисква нотариална форма или нотариално заверена
форма, то предварителният договор следва да е сключен в писмена форма.
Той трябва и да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор. Предпоставките за уважаване на този иск са ищецът
да е изправна страна по договора, а продавачът да е собственик на имотите,
предмет на договора, към датата на съдебното решение.
Изправността на страната купувач е налице, когато същият е изпълнил
своите задължения по предварителния договор – да е заплатил цената или да
я заплати в определен от съда срок с арг. от чл.362 ал.1 от ГПК. В настоящия
случай цената е платена от въззиваемия на две вноски – при подписване на
договора и с превеждане на сума по банков път.
Следователно е налице активна легитимация у ищеца – въззиваем да
предяви иска. Приложения предварителен договор, несъмнено съдържа
всички съществени страни на покупко-продажбата и е сключен в изискуемата
от закона форма. Посочен е предметът – недвижим имот - подробно описан,
цената, страните, както и срокът за обявяване на окончателен /прехвърляне на
собствеността/. Ето защо са налице всички формални законови предпоставки
за обявяването му за окончателен.
12
Що се касае до направените възражения за нищожността му, съдът
счита, че следва да изложи доводи по всяко едно от тях.
Предварителният договор не е с невъзможен предмет. Несъмнено към
датата на неговото сключване предметът – недвижим имот, втори етаж от
жилищна сграда, обособен, като самостоятелен обект е бил наличен, изцяло
съществуващ и включен в гражданския оборот. Дали същият е бил
собственост на продавачката към момента на подписване на предв. договор, е
без значение за възможността на предмета му. Добре известна е правната
теория, че продажбата на чужд недвижим имот не е нищожна. Въпросът със
собствеността на имота, се изследва от съда към момента на постановяване на
съдебното решение по чл.19 ал.3 от ЗЗД, с арг. от нормата на чл.363 от ГПК.
Само към този момент е от значение прехвърлителят да е собственик и да
може да се извършат нотариалните действия. Към момента н сключването на
предварителния договор дори и продавачът да не е собственик, това не прави
предмета навъзможен. Невъзможен предмет щеше да има ако самата сграда
или обособената й част не съществува /не е била построена или е погинала/.
След влизане в сила на решението за разваляне на алеаторния договор и
понастоящем след смъртта на продавачката Е. С.а, правото на собственост
върху процесните 2/6 ид.ч. е преминало върху ответника – въззиваем, по
силата на наследяването и поради това искът правилно е заведен срещу него,
тъй като самият ищец е също наследник и независимо, че по предварителен
договор е закупил 4/6 ид.ч. то и той е придобил 2/6 ид.ч. по реда на
наследството.
Ето защо съдът счита това *** за неоснователно.
Също неоснователно е и ***то за нищожност на предварителния
договор, поради противоречие с добрите нрави. То се основава на близостта
на цената по договора до данъчната оценка на имота, т.е неадекватност на
престациите, както и „злоупотреба с положението“ на договарящия продавач.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите
нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях (Тълкувателно
решение № 1/15.06.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС).
13
Накърняването на добрите нрави е обективно основание за нищожност
на сделките, също както и противоречието със закона. Субективното
отношение на лицата, които извършват сделката, към правилата на добрите
нрави и тяхното нарушаване няма правно значение. Достатъчно е
извършената сделка обективно да е в противоречие с общоприетите правила
на добрите нрави, за да бъде прогласена сделката за нищожна на това
основание. Съставът на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е бланкетен, т. е. при
прилагането му следва да се конкретизира неписано правило, което тя
нарушава, и да се прецени дали то се включва в тесния обхват на понятието
"добри нрави" по смисъл на закона. В настоящия случай, със сключването на
въпросния договор за покупко-продажба, не се нарушава каквото и да е
неписано морално правилно, поради което ***то е неоснователно.
В случая, до колкото се касае за възмездна сделка, определящ критерий
е волята на страните в рамките на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД. Начинът
на определяне на насрещните престации, както и съдържание им, зависи от
конкретната воля на страните, съобразно която следва да се преценява
твърдяната им нееквивалентност.
Действително цената посочена в договора за 4/6 ид.ч. от 9700лв. е
близка до данъчната оценка за същите части от имота, но следва да се отчете
и наличието на родствената връзка между прехвърлител и купувач. Доколкото
законът не забранява продажба на цена близка до данъчната и не задължава
страните да я извършат по пазарна цена /установена от икономическата
експертиза/, то няма как да се приеме, че договорената между майка и син
цена, близка до данъчната, нарушава добрите нрави. Факт е, че няма данни за
дарствени намерения, но мотивите на продавачката да се съгласи с тази цена,
несъмнено са обвързани и с личността на приобретателя. В тази насока са и
показанията на разпитаните свидетели, както и факта, че Е. С.а първо е завела
иск за разваляне на алеаторния договор с другия си син и едва след
постановяване на първоинстанционното решение, с което същият е уважен, е
сключила и настоящия предварителен договор с другия си син. Най-вероятно
тези й действия са мотивирани, не само получаването на конкретна сума
пари за прехвърлените идеални части, но и от полагане на грижи за нея /с
оглед напредналата възраст и здравословно състояние/, каквито не е получила
от предходния приобретател на имота /установено от съдебното решение/.
14
По смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД противоречие с добрите
нрави, поради съществена неравностойност на престациите при двустранните
договори е налице, въпреки установената с чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне,
доколкото представлява нарушение, водещо до нищожност, когато
изключително голямата разлика между насрещните престации на практика
прави едната престация равна на нула. Тогава, ако сделката не е симулативна
като прикриваща дарение, то тя би била нищожна поради противоречие с
добрите нрави / решение № 452/25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на ВКС,
І г. о., решение № 24/9.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС, ІІІ г. о. и др.
/. Казано с други думи, за да е налице нищожност на поддържаното основание
- значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, водеща до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, неравностойността би
следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. От
изложеното следва, че в настоящия случай предварителният договор за
покупко – продажба на обособения самостоятелен обект – втори етаж от
жилищна сграда на цена по – ниска от пазарната стойност на вещта не води
до неговата нищожност поради накърняване на добрите нрави.
Мотивиран от посоченото, Окръжният съд приема, че обжалваното
Решение на П.ски районен съд, е валидно, допустимо и обосновано на
доказателствата по делото в съответствие с разпоредбите на Закона, липсват
основания за неговото изменение или отмяна и поради това следва да бъде
потвърдено. С оглед подробността и обстоятелствеността на изложените към
първоинстанционното решение мотиви въззивната инстанция препраща и към
тях на основание чл.272 от ГПК.
При този изход на процеса ИВ. СТ. СТ. следва да бъде осъден да
заплати на ЦВ. СТ. СТ. сумата от 680лв. адвокатско възнаграждение за
въззивната инстанция.
С оглед всичко гореизложено, Окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 229/18.02.2022 г., постановено по гр.
дело № 4449/2021 г. по описа на Районен съд – гр. П., като
ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.
15
ОСЪЖДА ИВ. СТ. СТ., ЕГН ********** с адрес: гр. П., ул. „***” ***
ДА ЗАПЛАТИ н а ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №***
сумата от 680 лв. направени по делото разноски за адвокатско
възнаграждение, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в
едномесечен срок от съобщението до страните, че е изготвено по реда на
чл.280 и следващите от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16