Р Е
Ш Е Н И Е № 1417
гр. Пловдив, 20.11.2018 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, ІV гр. състав, в публично съдебно заседание
на 06.11.2018г, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ПОЛИНА БЕШКОВА
при секретаря Елена Калончева, като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 205 по
описа на съда за 2015г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Пасивно
субективно съединени искове с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Ищецът
П.Д.Д.ЕГН ***твърди, че на 30.05.2014 г., в качеството му на купувач, е сключил
с ответниците, като продавачи, предварителен договор за покупко-продажба на
следния недвижим имот: *** на ***жилищен етаж, изложение изток и запад, състоящ
се от две стаи, хол, дневна с готварна, баня, тоалетна и две малки антрета, със
застроена площ от 100 кв.м. ведно с таванска стая с кухня със застроена площ от
14 кв.м., ведно с две избени помещения в избения /партерен/ етаж на сградата с
обща площ от 22.20 кв.м., едното от които е построено и ползвано като *** с
площ на ***а 17.35 кв.м. и с площ на другото – 4.85 кв.м ведно с 1/7 ид.ч. от
общите части на жилищната сграда и 1/7 ид.ч. от правото на строеж върху земята,
върху която е построена жилищната сграда, като всички обекти се намират в
същата жилищна сграда, построена съгласно съдебно решение в УПИ ХІІ – 716 от
кв. 154 по плана на *** на ***. Към настоящия момент имотите – предмет на
предварителния договор, представляват самостоятелен обект в сграда с
идентификатор на самостоятелния обект 56784.521.695.1.5 по КККР на ***с
административен адрес *** /***/ и самостоятелен обект в сграда с идентификатор
на самостоятелния обект 56784.521.695.1.10 по КККР на ***с административен
адрес *** /***/. Ищецът твърди, че срокът за сключване на окончателен договор в
нотариална форма е изтекъл на 30.10.2014 г. и въпреки, че е изпълнил
задълженията си по договора, продавачите не се явили и не сключили окончателен
договор. Моли съда да постанови съдебно решение, с което да обяви за
окончателен сключения между страните на 30.05.2014 г. предварителен договор.
Претендира да му се присъдят направените по делото разноски.
Постъпили
са отговори и от двамата ответници.
Ответникът
Н.Н.Р.ЕГН ***твърди, че представеният предварителен договор е недействителен,
тъй като е сключен от пълномощник без представителна власт, която отказва да
потвърди. Твърди, че М.В.Р.като пълномощник е разполагала само с общо
пълномощно, но не и с изрично такова за продажба на описания в исковата молба
имот. Заявява, че се противопоставя на така сключената сделка на основание чл.
42, ал.2 във вр. с чл.39, ал.1 от ЗЗД. Твърди също, че предварителният договор
е недействителен, поради неспазване разпоредбата на чл. 33 от ЗС, без да е
налице съгласие от него и съпругата му. Твърди също, че макар имотът да е
съпружеска имуществена общност, тъй като е закупен по време на брака, неговата
съпруга не е давала съгласие за сключването на предварителен договор, както и за
продажбата на имота. В случай, че не се приемат за основателни тези твърдения,
заявява, че договорът е сключен в негова вреда, поради което не е породил
действие за него. Позовава се на обстоятелството, че договорът е сключен, без
да е налице капаро по него, каквато е обичайната практика в такива случаи.
Оспорва и твърдението, че който и да е от купувачите е бил надлежно уведомен за
явяването му пред Нотариус за сключване на окончателен договор. Същите живеели
постоянно в чужбина, с известен адрес, поради което счита приложението на чл.
47 от ГПК за недопустимо. Твърди, че въпреки посоченото на адреса, на който са
били залепвани уведомления от нотариуса, живее неговата майка, която не е била
уведомявана коректно за посещенията от Нотариус.
На
следващо място, прави евентуално възражение на основание чл. 96, ал.1 от ЗЗД за
освобождаване от забава, поради забава на самия купувач с готовност да изпълни
чак на 17.11.2014 г. Твърди също, че купувачът нито е имал възможност, нито е
изпълнил реално задълженията си по договора, като реално не е разполагал с
пари, за да закупи имота. Претендира разноски. Представя писмени доказателства
по опис в договора.
По
същество същите възражения са изложени и в отговора на исковата молба, подаден
от Ж.Н.Р.ЕГН ***.
Конституираното
в процеса трето лице – помагач на страната на ищеца - М.В.Р., е заличена като
подпомагаща страна с протоколно определение на съда от 06.11.2018г – поради
настъпила смърт на лицето и сливане на процесуалните качества на помагач на
страната на ищеца и ответниците като насрещна страна и нейни единствени законни
наследници.
Съдът, с оглед становищата на страните и
след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Между
ищеца в качеството му на купувач и ответниците в качеството им на продавачи на
30.05.2014г. е сключен предварителен договор за продажба на ***, собственост на
прехвърлителите, като първият ответник Ж.Р.е участвал в сделката лично, а
вторият – Н.Р., чрез пълномощник - М.В.Р., упълномощена с пълномощно № ***на
Б.Г.– *** при *** на РБ във ***.
С
чл. 2 от договора купувачът се е задължил да заплати на продавачите продажна
цена в размер на 110 000 евро по следния начин: сумата от 55 000 евро
– на продавача Ж.Р.и сумата от 55 000 евро – на продавача Н.Р., при
нотариалното прехвърляне на имота по банков път – на посочени от продавачите банкови сметки, които ще бъдат указани допълнително.
Посочено е, че сумата, представляваща подажната цена по сделката, ще бъде
платена от купувача чрез банков кредит.
С чл. 3, ал. 4 от договора /Раздел ІІІ:
„Задължения на продавачите“/ продавачите
са се задължили да прехвърлят с окончателен договор във формата на
нотариален акт собствеността върху имота
в срок до 5 месеца, считано от датата на
подписване на предварителния договор. Декларирали са също, че са единствени
и пълноправни собственици на имота.
В Раздел ІV: „Задължения на купувача“ е
договорено, че купувачът се задължава да плати на продавачите договорената цена
в размера и сроковете, уговорени в чл. 2, ал. 1 и 2 , т.е. при нотариалното
изповядване на сделката.
В Раздел V „Срокове и неустойки“ страните са
договорили общата клауза, че се
задължават да сключат окончателен договор в срок до 5 месеца от датата на
подписване на предварителния договор.
В чл. 6 е посочено, че сключването на окончателен
договор под формата на НА ще се извърши пред Нотариус, определен допълнително
от страните.
Собственическите права на продавачите се
установяват от договор за покупко – продажба от 30.03.2006г, оформен с НА №
4/2006г на л. 104 от делото, по силата на който ответниците придобиват *** и ***
при равни права /Н.Р. отново чрез пълномощник - майка му М.Р./.
Установява се също, че към датата на сделката, с
която ответниците придобиват имота, Ж.е в брак с М.Д.– удостоверение за
граждански брак на л. 61, а Н.– с И.Р.И./удостоверение на л. 81/.
Няма спор, като това се установява и от
доказателствата по делото, че ответниците имат ***гражданство, каквато е
националността и на техните съпруги.
Според чл. 79, ал. 3 КМЧП имуществените отношения
между съпрузите се уреждат от правото, приложимо към техните лични отношения, а
според ал. 2 личните отношения между съпрузи с различно гражданство се уреждат
от правото на държавата, в която е тяхното общо обичайно местопребиваване, а
когато такова не е налице – от правото на държавата, с която и двамата съпрузи
общо са в най – тясна връзка, като безспорно това е ***, още повече, че в
случая ответниците имат и ***гражданство.
По силата на чл. 80 вр. чл. 79, ал. 4 КМЧП
съпрузите могат да изберат приложимо право в писмена форма с дата и подпис на
съпрузите. Няма спор, че такова споразумение между съпрузите не е сключвано,
поради което приложим е общият принцип на чл. 79, ал. 3 вр. ал. 1 КМЧП – че
приложимото в случая право относно режима на имуществените права на съпрузите
/общност или разделност/ се регулира от отечественото право на съпрузите, което
съвпада и с критерия – обичайно местопребиваване – отново ***/пребиването на
Н.Р. в ***е временно видно от представеното по делото удостоверение за временно
пребиваване/.
За установяване съдържанието на ***закон относно
правните последици от брака, по надлежния официален ред по делото е постъпила извадка
от разпоредбите на ***граждански кодекс относно правата и задълженията на
съпрузите и брачните режими.
При запознаване с относимите към случая клаузи се
стига до извод, че с брачен договор съпрузите могат да въведат режим на
имуществена разделност. Съответно при липса на брачен договор важи законовият
режим на съпружеска имуществена общност, сходен с националния – чл. 1418, който предвижда, че за
придобиване и отчуждаване на вещни права върху имоти се изисква съгласието и на
двамата съпрузи.
В тази връзка ищецът твърди, че е бил информиран
от ответниците, че са сключили със съпругите си брачни договори, съгласно които
процесните имоти са тяхна лична собственост и съпругите им нямат отношение към
разпореждането с тях /каквото е посочено и в самия договор – чл. 3, ал. 2/.
По отношение на Ж.Р.това твърдение е вярно. Видно
от приложеното на л. 716 заверено копие от удостоверение за граждански брак при
встъпването си в брак съпрузите са сключили брачен договор, с който е приет
режим на разделност на имуществото. Следователно този ответник може свободно да
се разпорежда със своята ½ ид.ч. от имотите, тъй като този обем права е
негов личен.
По отношение на Н.Р. обаче се оказва, че
съпрузите не са сключили брачен договор /удостоверение на л. 880/, което
означава, че спрямо тях действа законовият режим на общност, предвиден в чл.
1418 от ***граждански кодекс.
По делото не се твърди и установява към настоящия
момент сключените бракове да са прекратени чрез развод, смърт, унищожаване на
брака или на друго основание, предвидено в чуждото право.
Следователно ответникът Н.Р. не може свободно да
се разпорежда с притежаваната в режим на СИО ½ ид.ч. от имотите без
съгласието на съпругата си, като няма спор, че такова съгласие в случая липсва.
Съгласно чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Неизпълнението на обещанието от една от страните по него поражда право
на другата страна да иска сключване на окончателен договор чрез иск по чл.19,
ал.3 ЗЗД. Предпоставки за уважаване на иска са ищецът да е изправна страна по
договора, а продавачът – собственик на имотите, предмет на договора, към датата
на съдебното решение.
Представеният по делото
предварителен договор е в установената от закон писмена форма и съдържа
уговорки за съществените условия на договора за продажба.
Неоснователно
е възражението на ответниците, че по отношение на Н.предварителният договор е
сключен от пълномощник без представителна власт, която той отказва да потвърди,
както и че майка му М.В.Р.е разполагала само с общо пълномощно, не и с изрично
такова за продажба на имотите. Обратното следва от приложеното на л. 242
потвърждение на представителна власт, нотариално заверено /чрез съответната
консултска служба/ на 12.10.2015г, с което Н.потвърждава действията на майка си
като негов пълномощник с изрично посочване на процесния предварителен договор.
Във връзка с горното и доколкото
безспорно по отношение на Н.Р. договорът е сключен от представител с надлежно учредена и потвърдена представителна
власт, неоснователни се явяват и възраженията му за нарушаване на чл. 33 ЗС,
тъй като той бил съсобственик на имота, не участвал в сделката и следвало на
него и на съпругата му да им бъде предоставено право на изкупуване. В случая
този ответник е също страна по договора и правилото на чл. 33 ЗС в случая е
неприложимо. Освен това неизпълнението на изискванията на чл. 33 от ЗС не е
пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен. Това е така,
защото тези изисквания не са елемент от състава на чл.19, ал.3 ЗЗД и в това
производство искането на съсобствениците да придобият дела на продавача не може
да се реализира. Това може да стане едва след евентуалното му уважаване и
вписване на съдебното решение, заместващо окончателния договор. Последицата от
неспазването на изискванията по чл.33 от ЗС не е свързана с действителността на
сключения между страните предварителен договор, а се стои в това, че
непоканеният съсобственик има право да изкупи имота от купувача. В този смисъл
е и трайната съдебна практика на ВКС.
Поради това в настоящото производство съдът не е длъжен да следи за това
спазени ли са изискванията по чл.33 ЗС, респективно неспазването им само по
себе си не може да доведе до отхвърляне на исковата претенция.
Неоснователно е и възражението на
Н.Р., че по отношение на него договорът не произвеждал действие, тъй като
пълномощникът му и купувачът се били споразумели в негова вреда. Нормата на чл. 40 от ЗЗД урежда хипотеза, в която
третото лице, с което пълномощникът е договарял във вреда на упълномощителя, е
недобросъвестно - когато представителят и лицето, с което той договаря, се
споразумеят във вреда на представлявания, в който случай договорът не
произвежда действие за представлявания. Хипотезата на чл. 40 от ЗЗД предпоставя
осъществяването на два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на
упълномощителя и споразумяване между
пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. Преценката дали
договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на
всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на
представителя да го сключи. Увреждането на интереса на представлявания може да
има различни проявни форми, в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия
съобразно конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на
упълномощителя е неоправдано обременено или когато предоставените на
упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт. Успоредно с
увреждането следва да е налице и второто условие - споразумяване между
пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. В чл. 40 от ЗЗД
не се предполага недобросъвестност на третото лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази
недобросъвестност, следва да я установи. Т.е той трябва да установи намерение за увреждане на
пълномощника и третото лице. Преценката за това намерение се извършва въз
основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен
договорът с третото лице.
В случая не се и
твърди от страна на упълномощителя между купувача и пълномощника да е налице
споразумение с намерение за увреждане на продавача. Още повече, че пълномощник
е майка му, която се е грижила за всичките му права и законни интереси и няма
никакво основание да се презумира недобросъвестно поведение от нейна страна.
Само за пълнота следва да се посочи, че не се установява и сделката да е
увреждаща за продавача с оглед липсата на уговорка за плащане на капаро или
предварително авансово плащане в определен обем. Последното би било от значение
за правата на продавача, ако купувачът отказваше да сключи окончателния договор,
докато в случая продавачът е този, който се опитва да избяга от окончателното
прехвърляне на правата и евентуална уговорка за капаро е без отношение към
защитимия му законен интерес.
Възраженията на
ответниците за ненадлежното им уведомяване за нотариалното изповядване на
сделката и за липсата на плащане от страна на купувача на подажната цена до
момента съдът намира за неотносими към изхода на спора по следните съображения:
Трайно и
безпротиворечиво се приема от съдебната практика, че ищецът разполага с
потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен
и ако не е заплатил цената-изцяло или отчасти. Самият закон предвижда, че е
възможно да се обяви за окончателен предварителен договор, по който не е
платена цялата цена и урежда условията, при които става това - чл. 362, ал. 1 ГПК. Т.е., ако решаващият съд приеме, че купувачът не е изпълнил свое основно
задължение при сключване на окончателния договор - да изплати покупната цена
или остатъка от нея, той постановява в решението по реда на чл. 362, ал. 1 ГПК,
че замества окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си
/същото може да бъде парично задължение или непарично/. Или въпросът за
вземането за цената не е предмет на делото, защото проверката относно съществуването
на това вземане има значение единствено за режима на решението, с оглед
поставянето на условие да се изпълни това задължение в рамките на законовия
срок по чл. 362 ГПК. Нещо повече - неизпълнението
на задължението по предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка
за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивен иск по чл.
19, ал.3 ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорки за всички
съществени клаузи на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или
прекратен /така напр. решение № 28/1.07.2011 г. по т.д. 207/2010 на II
т.о на ВКС/.
Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД може да се предяви,
ако е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен
договор.
В случая е
определена крайна падежна дата за
задължението на продавачите да прехвърлят собствеността с изтичането на 5 –
месечен срок от датата на подписване на предварителния договор, т.е. тя
настъпва на 30.10.2014г. /чл. 3, ал. 4 от договора/. По – конкретно, договорено
е, че продавачите се задължават да прехвърлят с окончателен договор във формата
на нотариален акт собствеността върху имота в срок до 5 месеца, считано от
датата на подписване на предварителния договор. Това означава, че задължението
на продавачите не е без срок по смисъла на чл. 69, ал. 1 ЗЗД, поради което
купувачът в качеството му на кредитор не може да иска изпълнението му веднага.
Още повече, че от естеството на задължението следва, че този срок е уговорен в
полза на длъжниците – продавачи, каквото е и правилото на чл. 70, ал. 1 ЗЗД.
Нещо повече, този срок е уреден изрично във
връзка със задължението на продавачите, поради което няма правна логика да
се приеме, че е предвиден в полза на ищеца - кредитор спрямо тяхното задължение
/обратно на твърдяното в отговорите/.
Поради това те могат да изпълнят задължението си и предсрочно, но ще
изпаднат в забава с настъпването на крайната падежна дата, която не би могла да
се приеме, че представлява определено прекратително условие на договора, с
настъпването на което действието му се прекратява, каквито доводи се навеждат в
становищата на ответниците. За договарянето на прекратително условие на
договора волята на страните трябва да е ясна и недвусмислена и такава в случая
не се извежда нито от коментираната клауза, нито при тълкуване на останалите
договорености поотделно и в цялост. Поради това не може да се приеме доводът на
ответниците, че крайният срок за сключване на окончателен договор е датата
30.10.2014г, след безрезултатното изтичане на която продавачите нямат интерес
от изпълнението на договора. На тази дата те изпадат в забава по отношение на
задължението си да прехвърлят собствеността, считано от когато купувачът може
да иска изпълнение, вкл. по съдебен ред. Не може да се приеме друго и с оглед
разпоредбата на чл. 5, ал. 1 от договора,
че страните се задължават да сключат окончателен договор в срок до 5 месеца,
считано от датата на подписване на предварителния, която разпоредба е обща и следва да се тълкува съвместно
със специалната разпоредба на чл. 3, ал.
4, където единствено е уреден този срок. Не може да се вмени в отговорност
на купувача несключването на окончателен договор в този срок, тъй като в договорените времеви рамки задължение
имат само продавачите – това по чл. 3, ал. 4, а паричното задължение на
купувача възниква при самото нотариално прехвърляне на имота. Това на
практика въвежда известна поредност в изпълнението на насрещните задължения на
страните – продавачите да подготвят съответните документи за нотариалното
прехвърляне на имота, за да направят сделката възможна, тъй като преди
изповядването й купувачът няма изискуемо парично задължение, а сам – без
съдействието на собственика на имота, не може да осъществи сделката, едва при
нотариалното изповядване на която ще настъпи падежът на насрещния му паричен
дълг. Още повече, че в договора изрично е посочено, че продажната цена се
заплаща при нотариалното прехвърляне на имота по банков път – на посочени от
продавачите банкови сметки, които ще
бъдат указани допълнително.
Не може при това
положение да се приеме, че, щом до крайната падежна дата - 30.10.2014г,
купувачът не е платил продажната цена, то за продавачите е надлежно възникнало
потестативното право по чл. 87, ал. 2 ЗЗД да развалят договора поради забава на
купувача и безполезност на изпълнението, каквото изявление са отправили до
ищеца в хода на процеса /л. 887/.
Първо, няма
забава на купувача в качеството му на длъжник по отношение на паричното му
задължение, доколкото така и не се е стигнало до нотариално изповядване на
сделката, от който момент настъпва изискемостта на паричното му задължение,
нито е налице неоказано от негова страна съдействие в този смисъл, респ. забава
на купувача в качеството му на кредитор по отношение задължението на
продавачите – длъжници да прехвърлят собствеността. Напротив, той и да е искал
да изпълни паричното си задължение предсрочно, е нямало как да направи това
поради неоказано от продавачите съдействие да предоставят дължимата
допълнителна информация за банковите им сметки съобразно договорения начин на
плащане.
Второ, не е
налице безполезност на изпълнението. Такава нито е договорена – крайната
падежна дата не може да се счита като срок, след изтичането на който
изпълнението на договора става безполезно, тъй като липсва изрично изразена
воля в този смисъл – договорът да прекратява действието си с изтичане на
определения в него срок, нито подобна безполезност се установява от данните по
делото, а и с оглед предмета на договора и вида на задължението на купувача,
което е парично, не може и да се предполага.
И трето, изобщо
не се твърди и установява, нито може да се предполага, че евентуалната
безполезност на изпълнението е резултат именно от твърдяната забава на купувача
да плати продажната цена, /а не например от отпадналото желание на продавачите
да се разпоредят с имота/.
Следователно,
доколкото падежът по договора е настъпил и с исковата молба продавачът се кани
отново да изпълни, всички доводи на страните, свързани с предходната нотариална
покана и залепването й по реда на чл. 47 ГПК са неотносими. Неотносими са
съобразно всичко казано по – горе и доводите на страните, свързани с паричното
задължение на купувача и финансовата му възможност, респ. готовност да плати
продажната цена. Поради това всички събрани в тази връзка доказателства не
следва да се обсъждат.
В решението си
по чл.19, ал.3 ЗЗД съдът следва да възпроизведе съществените и реално
осъществими клаузи на предварителния договор. Съдът
е длъжен да провери дали отчуждителят е собственик на имота, а и продавачът не
може да прехвърли по-голям дял от притежавания от него.
По отношение
правото на собственост на продавачите по делото се установява, че притежаваната
от Н.Р. ½ ид.ч. е в режим на СИО съобразно приложимото ***право, което
подобно на националното изисква съгласие на съпруга, който не е страна по
договора.
Бездяловата съпружеска имуществена
общност не може да бъде разглеждана от съда като дялова такава в производство
по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Приложимият в случая ***закон също не
дава право на разпореждане с частта на единия съпруг от общото право на
собственост върху вещта, респ. и според този закон, докато трае бракът, никой
от съпрузите не може да се разпорежда с бъдещия си дял от общото имущество или
с част от него.
Ако недвижимият
имот, чиято собственост е обещана да бъде прехвърлена с предварителния
договор, е имот в режим на съпружеска
имуществена общност, следва да е налице съгласие на неучаствалия
по договора съпруг в писмена форма, за да може да се сключи валиден окончателен
договор. По националното право сключването му при липса на съгласие на съпруга
обосновава хипотеза на висяща недействителност - арг. чл. 22 ал. 4 СК. Договорът, като такъв, /ако не е изтекъл срокът за оспорване от
неучаствалия съпруг и сделката не е санирана по право/, не може да бъде обявен
за окончателен, ако това съгласие не е налице при сключването на окончателния
договор или заместващото го решение.
Сходно е положението и в настоящия
случай – безспорно съгласие на неучаствалия в предварителния договор съпруг по
делото няма, което на практика означава, че по отношение на притежаваната от
Н.Р. в режим на СИО ½ ид.ч. от имота предварителният договор не може да
бъде обявен за окончателен. Остава другата ½ ид.ч., за която безспорно е
установено, че е лична собственост на Ж.Р..
По този въпрос следва да се посочи,
че когато съсобственици
обещават да продадат общ имот, всеки обещава да продаде своята част. Те са
обикновени другари и ако за прехвърлянето на някоя от частите има пречка, това
не може да се отрази на прехвърлянето на частите на останалите съсобственици.
Ако купувачът желае договорът да бъде обявен за окончателен за съответната
идеална част, предвид липсата на законова забрана за това и задължението за
съда по чл. 20 от ЗЗД за установяване на действителната обща воля на страните,
няма пречка договорът да бъде обявен за окончателен за съответната идеална
част.
Именно в тази връзка в последното
съдебно заседание съдът указа на купувача да изрази изрично волята си в случай
на частично позитивно за него решение. В постъпилите на 15.11.2018г писмени
бележки изрично е обективирана волята на купувача да придобие съответната
½ ид.ч. от имотите, ако се окаже, че по отношение на другата съществува
пречка за това. Ето защо искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ще се уважи в този обем.
Настоящият съд намира, че при това
положение не следва купувачът да заплаща цялата продажна цена, която в случая е
определена като глобална сума и изчисляването на половината от нея съобразно
действителния обем права, който се прехвърля, не изисква приложението на
някаква особена методика или специални знания, нито подменя волята на страните.
Всъщност изрично е договорено от тях, че сумата се плаща на всеки от
продавачите по 55 000 евро /чл. 2, ал. 2 от договора/. Още повече, че
продавачите, в частност Н.Р., не следва да черпят права от собственото си
недобросъвестно поведение, тъй като на практика с предварителния договор са
декларирали неверни данни – че са единствени и пълноправни собственици на имота
/чл. 3, ал. 2/.
Колкото до липсата на актуална
данъчна оценка на имота и съответно декларация за наличие или липса на данъчни
задължения, това не е пречка за уважаване на иска, тъй като целеният с тях
ефект е да се защитят интересите на фиска, който се постига с вписване на
възбрана върху имота-предмет на договора, до заплащане на нотариалните и местни
такси по прехвърлянето му със забраната да бъде издаден препис от решението до
представяне на доказателства за плащането им, както и на доказателство за платени публичните задължение на праводателя - обещател по предварителния
договор. Тежестта на доказване за липса на задължения от посочения вид, е на
ищеца, като е без значение кой ги погасява - ако ищецът погаси задълженията на
праводателя си, той ще се суброгира в правата на държавата. Неплатените данъци за имота не са основание за
отхвърляне на иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде
препис от решението, с което този иск се уважава, а без представен от ищеца
препис от решението, то не може да бъде вписано.
В обобщение на изложеното съдът
намира, че искът следва да се уважи за притежаваната от Ж.Р.½ ид.ч.,
която е негова лична собственост при договорения със съпругата му режим на
разделност, при условието на чл. 362, ал. 1 ЗЗД – че ищецът изпълни паричното
си задължение за заплащане на продажната цена на продавача Ж.Р.в размер на 55 000 евро в 2 – седмичен
срок от влизане в сила на решението.
Ищецът следва да бъде осъден да
заплати по сметка на ОС Пловдив на основание чл.87 ЗННД нотариална такса в
размер на 745.64 лв, определена по
реда на чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси /730,50 лв + 0,2 на сто за горницата
над 100 000 лв. при продажна цена в размер на
левовата равностойност от 107 569 лв/, както и такса за вписването в
размер 15 лева съгласно т. 37 от
Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК
във връзка с чл. 47, ал. 3, чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от
Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на община
Пловдив, ищецът следва да бъдат осъден да заплати по сметка на Община Пловдив
местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер 2 689.23 лв. (2.5 % върху цената по договора в левова
равностойност от 107 569 лв.).
На основание чл. 364, ал. 2 ГПК следва да се
укаже в диспозитива на решението, че препис от него ще бъде издаден, само след
представяне от ищеца на документи, удостоверяващи заплащане към съда на
разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към община Пловдив данъци по
чл.10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл. 44 и сл. ЗМДТ (данък при
придобиване на имущество по възмезден начин).
В случая уговорката на страните в
чл. 2, ал. 3 от договора, че част от разходите се поемат от продавачите не може
да бъде приложена, първо, защото това не е съществено условие от предварителния
договор, което да се възпроизведе от съда в окончателния; второ, защото подобно
искане не е направено от ищеца, в чиято полза е тази уговорка и трето, защото
страните са уговорили, че пълният размер на разходите по прехвърлянето към
датата на изповядване на сделката се поема от купувача.
По отношение отговорността за
разноски съдът намира, че макар искът да се уважава частично – само по
отношение на притежаваната от Ж.Р.½ ид.ч. от имотите, като по отношение
на Н.Р. и за неговата ½ ид.ч., притежавана в режим на СИО със съпругата
му, искът ще се отхвърли, и двамата ответници следва да заплатят на ищеца
направените от него разноски, тъй като отхвърлянето на иска спрямо Н.е в резултат
на собственото му недобросъвестно поведение да декларира в
предварителния договор неверни данни – че е
единствен и пълноправен собственик на имота /чл. 3, ал. 2/, което, ако не беше
сторено, ищецът нямаше да сключи предварителен договор с него без съгласието на
съпруга му, нито щеше да иска обявяването му за окончателен по извънсъдебен или
съдебен ред, респ. нямаше да направи разноски в този смисъл. Затова и не дължи
направените от Н.Р. разноски по делото, които следва да си останат в негова
тежест, а ответниците следва да възстановяват тези на ищеца, които се
установяват в следния размер съобразно доказателствата за действително направен
разход в този размер и обективирания в протокол от 06.11.2018г списък на
разноските, който определя обема на акцесорната претенция на ищеца:
2 151.41 лв – за ДТ; 5 лв – за СУ за вписване на ИМ; 15 лв – за издаване
на 3 бр. СУ, както и разноските, направени за превод на постъпилите книжа по
съдебната поръчка – 10.70 лв на л. 312, 10.70 лв на л. 355, 11.70 лв на л. 420;
8.70 лв на л. 555; 82 лв на л. 771; 85 лв на л. 803; 82 лв на л. 844; 3 лв на
л. 849 или общо 2465.21 лв.
По
изложените мотиви, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения
на 30.05.2014г. между ответника Ж.Н.Р.ЕГН
*** ******от една страна в качеството на продавач и ищеца П.Д.Д.ЕГН *********от друга страна в качеството на купувач,
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: *** на ***жилищен
етаж, изложение изток и запад, състоящ се от две стаи, хол, дневна с готварна,
баня, тоалетна и две малки антрета, със застроена площ от 100 кв.м. ведно с
таванска стая с кухня със застроена площ от 14 кв.м., ведно с две избени
помещения в избения /партерен/ етаж на сградата с обща площ от 22.20 кв.м.,
едното от които е построено и ползвано като *** с площ на *** 17.35 кв.м. и с
площ на другото – 4.85 кв.м ведно с 1/7 ид.ч. от общите части на жилищната
сграда и 1/7 ид.ч. от правото на строеж върху земята, върху която е построена
жилищната сграда, като всички обекти се намират в същата жилищна сграда,
построена съгласно съдебно решение в УПИ ХІІ – 716 от кв. 154 по плана на ***
на ***, които имоти към настоящия момент представляват самостоятелен обект в
сграда с идентификатор на самостоятелния обект 56784.521.695.1.5 по КККР на ***с административен адрес *** /***/ и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор на самостоятелния обект 56784.521.695.1.10 по КККР на ***с
административен адрес *** /***/., ДО
РАЗМЕРА НА ПРИТЕЖАВАНАТА ОТ ПРОДАВАЧА ½ ИД.Ч., ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ в двуседмичен срок от датата на влизане на
решението в сила ищецът изпълни задължението си за заплащане на уговорената
продажна цена от 55 000 евро на
продавача Ж.Н.Р.ЕГН *** ******, КАТО му
указва последицата на чл. 362, ал. 2 ГПК при неизпълнение.
ОТХВЪРЛЯ претенцията
в останалата й част – по отношение на втория ответник Н.Н.Р.ЕГН *********, за
притежаваната от него ½ ид.ч. от гореописаните имоти.
ОСЪЖДА П.Д.Д.ЕГН
*********, да заплати по сметка на ОС - Пловдив, в полза бюджета на съдебната
власт, нотариална такса в размер 745.64 лв и такса за вписване на възбрана в
размер 15 лв., а по сметка на Община
Пловдив – местен данък за придобиване на
имущество по възмезден начин в размер 2 689.23 лв, КАТО НАЛАГА възбрана върху
описаните по - горе недвижими имоти до изплащане на следващите се разноски по
прехвърлянето.
УКАЗВА на
ищеца, че препис от решението няма да му бъде издаден, докато не докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
ОСЪЖДА Ж.Н.Р.ЕГН
*** ******и Н.Н.Р.ЕГН *********да заплатят на П.Д.Д.ЕГН *********разноските по
делото в общ размер на 2465.21 лв.
ОПРЕДЕЛЯ на
П.Д.Д.ЕГН *********, шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение, в
противен случай вписването на исковата молба губи своето действие.
Решението
подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред
Пловдивския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: