РЕШЕНИЕ
№ 208
гр. Смолян , 25.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на двадесет и пети май,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Сийка Златанова
при участието на секретаря Сирма Купенова
като разгледа докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело №
20205440100795 по описа за 2020 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищцата М А Д от гр. Смолян е предявила срещу М. Б. С. от гр. Р иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен предварителният договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 28.06.2018 г., с предмет поземлен имот с кад. №
**** *****, с площ от 1062 кв. м. (хиляда и шестдесет и два, с трайно предназначение на
територията урбанизирана, с начин на трайно ползване - ниско застрояване до 10 м.,
находящ се в местността „У“, по действащата кадастрална карта на гр. Смолян, одобрена
със заповед № 18-14/10.05.2005 г. на ИД на АГКК - гр. София, при граници и съседи на
имота: имот № ***, имот № ****, ведно с построените в имота жилищна сграда с кад. №
****.1 (****) със застроена площ от 36.00 (тридесет и шест) кв.м. и жилищна сграда с кад.
№ ****.2 (****), със застроена площ от 37.00 кв.м. (тридесет и седем). Претендира за
деловодните разноски.
Фактическите твърдения, на които ищцата основава иска, се свеждат до следното:
На 28.06.2018 г. в гр. Смолян ищцата е сключила с ответника предварителен договор
за покупко-продажба на поземлен имот с кад. № ****, с площ от 1062 кв. м., по
кадастралната карта на гр. Смолян, одобрена съгласно заповед № 18-14/10.05.2005г. на ИД
на АГКК гр. София, ведно с построените в имота жилищна сграда с кад. № ****.1, със
застроена площ от 36.00 кв.м. и жилищна сграда с кад. № ****.2, със застроена площ от
37.00 кв.м.. Съгласно чл. 3, ал. 4 от договора, с подписването му на ответника е предадено и
владението върху имота и сградите, което продължава и до настоящия момент. Продажната
1
цена на имота е определена на 50 850 (петдесет хиляди осемстотин и петдесет) лева, от
които 3 000 лева са платени преди подписване на договора, 22 425 лева са платени като
задатък, а остатъкът от 25 425 лева са дължими за плащане в деня на подписване на
окончателния договор.
Към онзи момент имотът е бил с трайно предназначение на територията - земеделска
и с начин на трайно ползване - овощна градина и това е било известно на купувачката, тъй
като е изрично посочено в договора. Това е причината да бъде включена разпоредбата на чл.
3, ал. 1, съгласно която продавачът е следвало да узакони построените в имота сгради, което
е породило необходимостта от изготвяне и одобряване на ПУП за имота, регламентиращ
параметрите на застрояване. Промяната на статута на земеделска земя и включването в
строителните граници на града е сложна и продължителна процедура. В тази връзка са
извършени поредица от действия, като последният акт на държавен орган, с който
процедурата е била изцяло завършена, е Решение № КЗЗ - 04 от 27.02.2020 г. на Комисия на
земеделските земи към МЗХГ, влязло в сила на 24.03.2020 г., с което е сменено
предназначението на имота. Незабавно след това е подадено искане за отразяване на
измененията в АГКК и отразяване на имота като урбанизирана територия и е взета скица на
имота от 10.04.2020 г.. На 23.04.2020 г., след като имотът е деклариран като урегулиран, е
издадена и данъчна оценка на същия като такъв. За всяко едно от тези действия купувачът е
бил надлежно уведомяван и е изразявал съгласие с тях.
Непосредствено след издаване на данъчната оценка са започнали разговори за
сключване на окончателния договор, които са се осъществявали със съдействието на
агенцията за недвижимите имоти, предлагала имота за продажба. Купувачът е пожелал
всички документи да бъдат предадени на посочен от нея адвокат, който да ги прегледа.
Документите са представени на адвокат на купувача в офиса на фирмата - посредник по
сделката през месец май 2020 г.. По желание на купувача, изразено чрез адвоката му, е
поискана среща по местонахождение на имота, при което е направен опит за сериозно
намаление на вече договорената и фиксирана в договора цена, но това, предвид
съществуващия договор и вече направените разходи за изготвяне и одобряване на ПУП, е
било отказано от ищцата.
Десетина дена след тази среща адвокатът на купувача се е свързал с посредниците по
сделката и е заявил, че купувачът няма претенции относно сделката и такава, след взаимно
съгласуване, е била насрочена за 16.07.2020 г.. Поради това, за тази дата е било заявено и
издадено удостоверение за наличието или липсата на вещни тежести. На 14.07.2020 г.,
обаче, адвокатът на купувача се е обадил на човек от агенцията за недвижими имоти с молба
сделката да бъде отложена, тъй като купувачът не разполага с всички необходими средства.
Молбата е била нотариалният акт да се изповяда в край на месец юли, когато се е очаквало
синът на купувачката да пристигне от Англия и да предостави недостигащата сума. Този
разговор е бил сведен до знанието на ищцата и тя се е съгласила на тази неголяма отсрочка,
но когато към края на месеца се е опитала да се свърже с купувачката, това се е оказало
2
невъзможно. При разговор с представляващия я адвокат, той също е направил опит за връзка
с нея, но такава му е била отказана и на него. Това е причината с покана от 30.07.2020 г.
купувачът да бъде официално поканен за сключване на сделката, като датата е била
определена за 13.08.2020 г. от 13.00 часа. На 31.07.2020 г. поканата е надлежно връчена на
М. Б. С., с оформена обратна разписка от куриерска фирма.
На 03.08.2020 г. ищцата е получила уведомление за прекратяване на договора по
нейна вина, съдържащо искане за възстановяване получени суми по него и данни за
ангажирането на друг адвокат. В отговор на поканата, отново всички документи за
изповядване на сделката са били изпратени по електронен път на електронна поща на
посочения адвокат на купувача, но отговор не е последвал. Независимо от това ищцата е
изчакала и си е явила в посочения ден и час — 13.08.2020 г., 13.00 часа, но след неявяване
на продавача или негов представител е съставен констативен протокол, акт № 23, том № II,
рег. № 4141 от 13.08.2020 г. от нотариус Ана Ш. С протокол е удостоверено както липсата
на представител на купувача, така и наличието на всички необходими документи за
изповядване на сделката, изготвен проект за нотариален акт и удостоверение за липса на
вещни тежести върху имота.
Съгласно чл. 5 от предварителния договор, сключването на нотариален акт за
прехвърляне правото на собственост върху имота - предмет на договора е следвало да се
извърши в срок не по-късно от 11.01.2019 г., но при забава дължащата се на
документооборот между държавни и общински учреждения, срокът се счита за удължен до
пълното им издаване. Видно от представените към исковата молба доказателства,
последният необходим за изповядване на сделката документ (данъчна оценка) е бил издаден
в края на месец април 2020 г., като от датите на издаване на документите може да се
проследи хронологията и последователността на действията, извършвани от ищцата.
Забавянето на сделката не може да са търси във виновно поведение на М Д, а задължението
за сключване на окончателния договор възниква едва след издаването на всички необходими
документи от държавни и общински органи. Опитите на ответника да вмени виновно
поведение у ищцата са несъстоятелни и не намира опора в сключения между страните
договор. С действията си купувачът демонстрира явно нежелание да сключи окончателен
договор за покупко-продажба, което поражда правния интерес на ищцата от завеждане на
настоящето дело, за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен и
получаване на остатъка от договорената продажна цена.
Ответницата в срока по чл. 131 ГПК депозира отговор, с който оспорва предявения
иск като неоснователен. Признава факта, че с ищцата са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот на 28.06.2018 г. с предмет поземлен имот с
идентификатор **** по КККР на гр. Смолян и построените в него сгради с идентификатори
****.1 и ****.2. Твърди, че преди сключването на договора, на 29.09.2017 г. е платила
сумата от 3 000 лв. като капаро, а при сключването му на 28.06.2018 г. заплатила сумата от
22 425 лв.. Срокът в договора за сключването на окончателен такъв е бил фиксиран на
3
11.01.2019 г., като счита, че същият не е бил удължаван до снабдяването на продавача с
необходимите документи във връзка със смяна на предназначението на имота, поради
липсата на сключен анекс за това. Тъй като определеният срок за изповядване на сделката
изтекъл, на 28.07.2020 г. предприела действия за развалянето на договора, като с нотариална
покана, връчена на ищцата чрез нотариус Запрянова на 05.08.2020 г., в 7- дневен срок,
изтичащ на 12.08.2020 г., я поканила да уредят отношенията си и след неговото изтичане
депозирала искова молба с вх. № 49036/13.08.2020 г. пред РС П, по която е образувано гр.д.
№ 9916/2020 г. на 10 гр. състав на РС – П. Едва след като изразила желание пред адвоката
на ищцата да прекратят отношенията си, получила покана за изповядване на сделката на
13.08.2020 г.. Признава факта, че не се е явила на посочената дата за изповядване на
сделката, но това било във връзка с изпратената от нея по-рано покана до ищцата. Твърди,
че решението за промяна на предназначението на земята е влязло в сила на 24.03.2020 г., но
и след тази дата не е била поканена за продължаване срока на договора, както и след
издаването на удостоверението за данъчна оценка от 23.04.2020 г.. Повече от година след
изтичането на срока на договора – 11.01.2019 г. не била уведомявана за наличието на
уважителни причини за забавянето на ищцата със снабдяването на документите, а същите са
й били предоставени по ел. поща на адв. *** едва след получаването на поканата на
ответницата от ищцата.
Претендира присъждане на деловодните разноски.
В съдебно заседание за ищцата се явява адв. *** – редовно упълномощен, който
поддържа предявения иск и моли същият да бъде уважен по изложените в исковата молба и
писмената защита съображения.
Ответницата се явява лично и представлявана от адв. *** – редовно упълномощена
моли да бъде отхвърлен предявеният иск като неоснователен по изложените съображения в
отговора на исковата молба и в писмената защита.
След като взе предвид становищата на страните и обсъди събраните по делото
писмени и гласни доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, Съдът установи
следната фактическа обстановка:
По силата на нотариален акт за продажба на недвижим имот № 46, том I, рег. №
1248, дело № 45 от 12.04.2010 г. по описа на нотариус с рег. № 613, БИД и М А Д са
придобили поземлен имот с идентификатор **** с площ от 1061 кв.м. с трайно
предназначение на територията – земеделска и начин на трайно ползване – овощна градина,
находящ се в м. У по КККР на гр. Смолян.
С нотариален акт за собственост на недвижим имот, съставен въз основа на чл. 92 ЗС
№ 146, том I, рег. № 2645, дело № 121/2018 г. по описа на нотариус с рег. № 613, БИД и
М.А. Д са признати за собственици по приращение на сграда с идентификатор ****.1 и
сграда с идентификатор ****.2, построени в поземлен имот ****.
4
БИД е починал на 08.06.2012 г. .
Служебно известен на съда е фактът, че с разпореждане № 1111/19.06.2012 г. по
ч.гр.д. № 716/2012 г. е вписан в регистъра по чл. 49, ал. 1 ЗН отказът на неговия син ИБД от
наследството му.
С нотариален акт за собственост на недвижим имот чрез покупка, приращение,
наследство и отказ от наследство от 03.08.2020 г. № 146, том II, рег. № 3877, дело №
256/2020 г. по описа на нотариус с рег. № 613, М А Д е призната за изключителен
собственик на поземлен имот с идентификатор ****, ведно с построените в имота сгради с
идентификатор ****.1 и ****.2.
На 28.06.2018 г. в гр. Смолян между ищцата М А Д като продавач и М. Б. С. като
купувач е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, с който
продавачът е обещал да продаде на купувача поземлен имот с идентификатор **** *****, с
площ от 1062 кв. м. (хиляда и шестдесет и два, с трайно предназначение на територията –
земеделска и начин на трайно ползване – овощна градина, находящ се в местността „У“,
земл. на гр. Смолян по действащата кадастрална карта на гр. Смолян, одобрена със заповед
№ 18-14/10.05.2005 г. на ИД на АГКК - гр. София, придобит по нотариален акт № 46, том I,
рег. № 1248, дело № 45 от 12.04.2010 г. по описа на нотариус с рег. № 613, ведно с
построените в имота жилищна еднофамилна сграда с идентификатор ****.1 (****) със
застроена площ от 36.00 (тридесет и шест) кв.м. и ведно с жилищна еднофамилна сграда с
идентификатор ****.2 (****), със застроена площ от 37.00 кв.м. (тридесет и седем), съгласно
нотариален акт № 146, том I, рег. № 2645, дело № 121 от 25.04.2018 г. по описа на нотариус
с рег. № 613, за сумата от 26 000 евро, равняващи се на 50 850 лв.. Купувачът се е задължил
да плати договорената сума по следния начин: 3 000 лева да заплати срещу разписка на
агенцията – посредник „РД“ ЕООД при подписването на договора, като договорът служи и
за разписка за получаването на тази сума /чл. 6, ал. 3/; 22 425 лв. задатък, платими в деня на
подписването на договора, но не по-късно от 02.07.2018 г. и остатък в размер на 25 425 лв.,
платими в деня на подписването на окончателния договор, но не по-късно от изповядване на
сделката пред нотариус.
Съгласно чл. 3, ал. 1 продавачът се е задължил да снабди от негово име и за негова
сметка с всички необходими документи за изповядване на окончателния договор и при
необходимост да проведе процедура по ПУП за урегулиране на имота с цел узаконяване на
сградите.
Според чл. 5, ал. 1 от договора страните се задължили да сключат окончателен
договор след изготвянето на пълната документация на имота от продавача и след
заплащането на пълната цена от купувача, но не по-късно от 11.01.2019 г., а при забава на
документите от институциите по независещи причини от страна на продавача, срокът се
счита продължен до пълното издаване на документите.
5
С чл. 3, ал. 4 е уговорено частично предаване на владението при подписването на
договора и след извършване на авансовото заплащане, с цел ремонт, освежаване и
обитаване, а с ал. 5, изр.второ купувачът е поел задължение от момента на въвода във
владение да заплаща всички текущи задължения за имота.
С разписката на л. 80 управителят на фирмата – посредник „РД“ ЕООД – ТП е
получил от ответницата сумата от 3 000 лв. като капаро от договорената цена.
Видно от удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания на имот, изд. от
СВ - Смолян /л. 10/, на името на М.А. Д и нейния син ИБД в периода 01.01.2018 – 15.07.2020
г. няма вписвания.
На 31.07.2019 г. срещу ищцата М Д е съставен АУАН № 04 от ОД Земеделие –
Смолян за нарушения на чл. 2, ал. 1 и чл. 3, ал. 2 ЗОЗЗ.
На 03.08.2018 г. ищцата е подала заявление пред ОСЗ за административна услуга
Смяна НТП на имот ****.
С констативен протокол от 15.08.2018 г. на ОСЗ – Смолян е предложено да бъде
променен начина на трайно ползване на имот с идентификатор **** – овощна градина,
съобразно установеното състояние при проверката – ливада.
Във връзка с изработването на план за регулация и застрояване на УПИ**** е
изготвена обяснителна записка от инж. Узунов през септември 2018 г..
С протокол № 39/26.09.2018 г. ОЕСУТ при община Смолян е приел решение по т. 11,
във връзка с представеното предложение за план за регулация и застрояване на УПИ **** и
улица е дадено указание да се представи ПУП, съгласно изискванията на Наредба № 8 за
ОСУСП, да се представи коректно задание и обяснителна записка и да се представи
нотариално заверена декларация за времето на построяване на сградите в имота.
С друг протокол № 49/12.12.2018 г. е консаттирано, че не са изпълнени указанията
по протокол № 39.
М Д представила декларация за времето на построяването на сградата от 22.10.2018
г.
Със заповед № УТ – 068/24.07.2019 г. на кмета на Община Смолян, издадена на
основание решение № 1055/28.02.2019 г. на Общинския съвет, с което е разрешено
изработването на проекта за ПУП – ПРЗ на поземлен имот **** и решение № 23/12.06.2019
г. на ОЕСУТ, е одобрен подробен устройствен план, план за регулация и застрояване в
местността У, землището на гр. Смолян. Урегулиране на поземлен имот с идентификатор
****, с образуване на нов ***– база за отдих с ограничителна линия на застрояване и
указани параметри на бъдещата застройка в кв. 294 /нов/. Предвиждане на улична регулация
6
за обслужване на новообразувания УПИ по червено и синьо нанесеното на приложената към
заповедта скица и план за застрояване. Заповедта е влязла в сила на 04.10.2019 г.. На
04.10.2019 г. е съставен акт за приключила преписка, поради непостъпили възражения в
срока за обжалване на заповедта.
Съгласно удостоверение по § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ, издадено от община Смолян на
06.11.2019 г. по заявление на ищцата от 14.05.2019 г., сградите с идентификатори ****.1 и
****.1, попадат в *** – **** на гр. Смолян, одобрен със заповед № УТ-068/24.07.2019 г.,
построени са преди 07.04.1987 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по
правилата и нормите, действали към момента на построяването им и по сега действащите
правила, търпими са и не подлежат на премахване и забрана за ползване. От това
удостоверение става ясно, че ищцата е подала заявлението след като е проведена процедура
за одобряване на ПУП в края на юли 2019 г..
С решение № КЗЗ-04/27.02.2020 г. на комисията за земеделските земи при МЗХГ, т.
VIII на осн. § 2 ДР на ЗОЗЗ и гл. пета, раздел пети от ППЗОЗЗ е променено
предназначението на 1062 кв.м. земеделска земя, собственост на М Д и наследници на БД,
върху която е извършено строителство на обект „Жилищни сгради“, поземлен имот с
идентификатор ****, местност У, общ. Смолян, посочен в скицата и влязъл в сила ПУП –
ПРЗ. Преписката по промяна на предназначението на земята съдържа: протокол от
изпитване, издаден от лаборатория за изпитване при РЗИ № 1275-ФХ/22.10.2019 г.; протокол
от изпитване, издаден от лаборатория за изпитване при РЗИ № 1275-МБ/24.10.2019 г.;
становище от ВиК ЕООД от 18.06.2019 г.; служебна бележка от „Електроразпределение – П“
ЕАД от 01.07.2003 г.; решение № СМ-16-ОС/19.04.2019 г. за преценяване на вероятната
степен на отрицателно въздействие върху защитените зони на РИОСВ; удостоверение за
поливност.
Според скица на поземлен имот № 15-317030-10.04.2020 г. на поземлен имот с
идентификатор **** по КККР на гр. Смолян, одобрени със заповед № РД-18-14/10.05.2005
г. на ИД на АГКК, имотът се намира в гр. Смолян, м. У, с площ 1062 кв.м., трайна
предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско
застрояване /до 10 м./ и при съседи имоти с идентификатори *** и ****. В имота са
построени сгради жилищна еднофамилна сграда с идентификатор ****.1 с площ 36 кв.м., на
един етаж и жилищна еднофамилна сграда с идентификатор ****.2 с площ 37 кв.м., на един
етаж.
Данъчната оценка, съгл. удостоверението от 23.04.2020 г. /л. 15/ на поземления имот
е 8 352,40 лв., на сградата с идентификатор ****.1 е 4 463,30 лв. и на сградата с
идентификатор ****.2 е 1 866,90 лв. или общата данъчна оценка на имотите е 14 682,60 лв..
С нотариална покана с нотариално заверен подпис от 30.07.2020 г. ищцата е
поканила ответницата на 13.08.2020 г. да се яви в 13,00 часа в кантората на нотариус Ш за
изповядване на сделката за окончателната продажба на имота и построените в него сгради.
7
Поканата е връчена на ответницата лично на 31.07.2020 г. , видно от обратната разписка на
л. 39.
С констативен протокол акт № 23, том II, рег. № 4141/13.08.2020 г. на нотариус №
613 е удостоверено, че на 13.08.2020 г. в 13,00 часа в кантората се е явила ищцата М Д като
продавач по окончателния договор за продажба на имота. До 14,30 ч. купувачът по сделката
М.С. не се е явила.
С друга нотариална покана от 28.07.2020 г. М.С. е поканила М Д в срок от седем дни
от получаване от поканата да й възстанови сумата от 28 425 лв., от която 3 000 лв. капаро и
22 425 лв. платена част от продажната цена на имота. Уведомила я е, че счита
предварителният договор за прекратен по вина на ищцата, тъй като 2 години чакала за
окончателно уреждане на договора и след изтичането на посочения в него срок – 11.01.2019
г. няма интерес от сключването на окончателен договор.
В определения ден за сключване на окончателната сделка ответницата е подала
искова молба срещу ищцата пред РС П с искане да бъде осъдена да й върне платената цена в
размер на 22 425 лв., поради отпаднало основание – развалянето на предварителния договор
и да заплати сумата от 6 000 лв. – платеното капаро в двоен размер.
В хода на процеса адв. *** – пълномощник на ответницата е отправила писмена
покана до ищцата да се свърже с нея на посочения телефон, за да й бъдат
изпратени/предадени ключовете от имота, предоставени й от ответницата.
Ищцата отговорила също писмено на 02.12.2012 г., че не желае ключовете да й бъдат
върнати и че не възразява същите да останат у адв. *** до приключване на делото.
От показанията на свид. В П и ТП се установява, че като фирма - посредник „РД“
ЕООД и пълномощник преговаряли от името на М Д с М.С. още през септември 2017 г. за
покупко-продажбата на имота, като обяснили на ответницата, че предстои да се издадат
редица документи във връзка с процедурата по ПУП и озаконяването на сградите. Със
сключването на предварителния договор й е било предадено владението на имота, за да
може да го ползва и да не бъде ощетена. Поради отпускарски сезон и други
административни трудности във връзка с техническата подготовка на документите, в
началото на септември 2018 г. преписката била внесена в общината за процедура по ПУП.
Фирмата се снабдила с всички необходими документи, за които плащала необходимите
такси. ПУП влезнал в сила в края на месец март 2020 г.. В началото на месец май 2020 г.
уведомили С., че са готови с документите, а тя отговорила, че ще изпрати неин адвокат,
който да се запознае с документите и да ги разгледа. С тях се свързал адв. ЛС, на когото
предоставили всички документи, той ги прегледал и установил, че са изрядни, готови са за
сделка и ще уведоми неговата клиентка, за да се насрочи дата за сделката. Три дни преди
сделката адв. С се обадил и помолил за отсрочка, ответницата чакала синът й да се прибере
от чужбина, за да се справят с финансовата част. Когато наближил краят на месеца и
8
започнали да правят опити да се свържат със С. – от фирмата и лично М Д, на ответницата
им съобщила, че нейна адвокатка от П ще се свърже с тях. В последствие адвокатът на
ответницата се е свързала с М Д и е отказала сделка. Изпратили нотариална покана с
конкретизиран ден и час за изповядване на сделката, но ответницата не се явила. Платените
3 000 лв. срещу разписка на „РД“ ЕООД били за заплащане на такси за документите. През
2019 г. имало голямо забавяне на процедурата в общината забавяне поради смяна на
архитекта. Проектът бил връщан многократно, като единият случай бил заради това, че
трябва да бъде начертан тротоар на предвидения път към имота. Имало спорове между арх.
Тодоров и гл. архитект. Наложило се да се направят нови чертежи. В последствие гл. арх. д
отново върнал проекта, защото не му харесвал цвета на сградата. Тези връщания
продължили шест - седем месеца. През това време адв. ЛС бил уведомен за забавянето на
документите. При първата среща с адв. С през септември, октомври 2019 г. били до етап
РЗИ. Ответницата прекарвала през летните месеци в имота от май до септември, октомври.
Платената сума от 3000 лв. е уговорена като капаро. От септември 2017 г., до подписване на
предварителния договор не е имало уговорка с М.С. да се започна процедура по промяна на
предназначението, а да се подготвят документите. Снабдили ищцата и с нотариален акт по
давностно владение. Чрез фирмата-посредник ответницата продала апартамента си и
сключили предварителния договор, за да може тя да се нанесе. Не е известно С. да е
отправяла уведомление до Д за прекратяване на договора. С. и дъщеря й извършили огледи
на имота в присъствието на ищцата и на свид. П. П обяснил на ответницата и дъщеря й, че
снабдяването с ще отнеме време - половин година или една година, но се проточило повече.
Бил заблуден от това, че общината имотът се водил урбанизирана територия, а по плана, че е
в контактната зона. Няколко пъти уведомявали С. на какъв етап е процедурата.
В началото на април позвънил на М и й казал че са готови с документите, а тя отговорила,
че досега те са чакали, а отсега ще чака продавачът. След разговор с адв. С на 10.06.2020 г.
се разбрали за среща между сина на М и купувача, но срещата била отложена. Поради
лошото време пътят, водещ към два имота преди процесния бил прекъснат. И при трите
ходения на процесния имот са стигали по пътека. Имотът е обитаван от ответницата и не е
проявявала претенции, нито по отношение на пътя, нито по отношение на вода. На
19.06.2020 г. адв. С казал, че е огледал документите и няма забележки и се върви към сделка
около 15-20 юли същата година. 23.06. адв. С позвънил и посочил конкретна дата за
сделката -16.07.2020 г., 13:00 ч. при нотариус Ш, с която работел. На 14.07. отново позвънил
адв. С по молба на неговите клиенти да се отмени датата на сделката, тъй като не им
достигат средства и да я отложат за края на месеца, когато се връщал синът на ответницата
от чужбина. В последствие адв. С се обадил и посочил дата на сделката преди 03.08.2020 г.
Адв. С каза, че ще говори с тях, на два пъти отново била променяна датата - за 27.07.2020 г. ,
а в последствие за 29.07.2020 г. около 10 ч. На същата дата след обяд адв. С казал, че няма
контакт с клиентите, опасявал се е, че може да е нает друг адвокат. На 30.07.2020 г. пуснали
нотариалната покана. Инициативата за сключване на предварителния договор била на двете
страни, като ответницата искала да ползва имота. Устно уведомявал С. докъде са стигнали с
9
документите. Сградата представляваше полумасивна, не е тухлена. Отвън ламарина, вътре
изолация, обитаема, с ток, с вода. Сградата няма бетонова основа.
Според показанията на свид. К вилата в имота представлява една веранда с фургон и
масивна кухня. М дошла преди три години, но само през лятото от месец май до месец
септември била в имота. През 2020 г. в края на август си заминала и оттогава никой не е
идвал в имота. Споделяла, че й харесват панорамата, мястото, казала, че купува имота, но в
течение на обстоятелствата се раздвоила, защото нямало път, трябвало да се изкара ПУП. М
искала да бъде намалена продажната цена, за да може да си оправи вътре. Когато е идвала
М в имота винаги е миналата до имота по една и съща пътека, „козя пътека“. Този път не е
за кола. По друг път можело да се минава, но разкопали и построили гатер в един от
имотите, през който минавал.
Съгласно показанията на свид. Й – дъщеря на ответницата през лятото на 2017 г.
правили огледи с Агенция „РД“, които им предложили този имот. Майка й платила капаро в
размер на 3000 лв., за което агенцията издала разписка, но нямало предварителен договор.
Поискали предварителен договор. Имотът не бил за живеене, а със статут за овощна градина
и не можело да се сключи предварителен договор. На следващата година юни месец ги
снабдили с предварителен договор. През това време са оправяли документи. М поискала
половината от цената, защото трябвало да се снабди с документи за промяна на
предназначението и майката на свидетелката платила 22 000 лв. Ответницата била тук три
лета по три-четири месеца след подписване на предварителния договор след юли 2018 г..
Миналата година през август напуснала къщата. Майка й се е оплаквала, че много дълго
време не се стига нотариален акт. Загубили връзка и с „РД“, не можели да се свържат с тях,
както и не можели да се свържат със собствениците. В края на лятото на 2020 г. получили
обаждане от ТП, свързали се с адвоката на ответницата и я уведомили, че е променен
статутът на имота и дали може да се финализира сделката. От предварителния договор до
края на януари 2020 г. никой не им се обаждал. През лятото на 2019 г. ответницата
ангажирала адвокат. Миналата година лятото пътят бил затворен изцяло, не можело да се
преминава с превозни средства. Установили, че при силен дъжд имало течове и е бил
необходим добър ремонт на покрива. След това мазето се наводнило, след това пътят бил
затворен. В един момент осъзнали, че не е това реалната цена на имота и не желаят да го
закупят на тази цена. Направили оглед с П, със сина на М Д и адв. С. Показали
недостатъците и искали намаляване на цената, но синът на М Д категорично отказал.
Пешеходният път, през който стигат до имота е калдъръмен с камъни и по него не може да
минава превозно средство.
Съдът кредитира показанията на свидетелите като безпротиворечиви, взаимно
допълващи се и последователни, с изключение на показанията на свид. Й, в частта, с която
същата твърди, че нямали връзка нито с ищцата, нито с фирмата посредник до края на
лятото на 2020 г., тъй като се опровергават от показанията на свидетелите Пи, които са и
незаинтересовани от изхода на спора.
10
С оглед на така установената фактическа обстановка Съдът направи следните правни
изводи:
Производството е по чл. 362 и сл. от ГПК.
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – поземлен
имогт и построенит в него две сгради.
Съдът счита иска за основателен по следните съображения:
Не се спори, че ищцата като продавач и ответницата като купувач на 28.06.2018 г.са
сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, с предмет
поземлен имот с идентификатор ***., ведно с построените в имота жилищна сграда с
идентификатор № ****.1 и жилищна сграда с идентификатор ****.2 за сумата от 26 000
евро, равняващи се на 50 850 лв.. Не се спори също, че в изпълнение на този договор
ответницата е платила сумата от 28 425 лв., от която 3 000 лв. капаро и 22 425 лв. като част
от продажната цена на имота. Спорът се свежда до това дали договорът е развален по вина
на продавача поради неизпълнение на срока за сключване на окончателен договор.
Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот трябва да отговаря на
общите изисквания за действителност, установени в чл. 26-33 от ЗЗД и трябва да съдържа
всички елементи на договора – основание, предмет и съгласие. Предварителният договор
трябва да подготвя сключването на действителен окончателен договор. За да бъде обявен за
окончателен предварителен договор за прехвърляне на право на собственост върху имот,
съгласно императивната разпоредба на чл. 363 от ГПК Съдът извършва проверка дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред и дали
отчуждителят е собственик на имота, т.е. извършва проверката, която извършва нотариуса
при изповядване на сделката. Това е необходимо, за да не се заобикалят законовите
изисквания за сключване на прехвърлителен договор в нотариална форма, тъй като
съдебното решение замества нотариалния акт и има неговите законови последици за
прехвърляне на собствеността. Предпоставките следва да бъдат налице към момента на
сключване на предварителния договор и към момента на постановяване на съдебното
решение.
Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот е действителен, когато е
сключен в изискуемата писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на
окончателния договор – пълно описание на имота, продажна цена и срок за плащането й,
както и срок за сключване на окончателния договор.
Съдът приема, че в процесния договор е направена пълна индивидуализация на
имота, чиято окончателна продажба се иска. Описанието на имота кореспондира с
представените по делото писмени доказателства. Описаните в предварителния договор
11
поземлен имот и сградите, построени в него, съответстват на поземлен имот с
идентификатор **** по КККР на гр. Смолян с площ 1062 кв.м., а построените в имота
сгради са идентични с жилищна еднофамилна сграда с идентификатор ****.1 с площ 36
кв.м. и жилищна еднофамилна сграда с идентификатор ****.2 с площ 37 кв.м., на един етаж.
Определена е и продажната цена на имота.
Ищцата се легитимира като изключителен собственик на имота и сградите с
нотариален акт за собственост на недвижим имот чрез покупка, приращение, наследство и
отказ от наследство от 03.08.2020 г. № 146, том II, рег. № 3877, дело № 256/2020 г. по описа
на нотариус с рег. № 613. Следователно е изпълнено първото условие – продавачът да е
собственик на имотите – предмет на сделката.
Безспорно се установи по делото, че в предварителния договор е уговорен срок за
сключване на окончателния. Тълкувайки логически и систематично чл. 5, ал. 1 от договора,
съдът приема, че посоченият срок 11.01.2019 г. не е фиксиран и е изцяло определен от
снабдяването на продавача с необходимите документи за сделката. Именно защото сделка
не може да бъде сключена без необходимите документи, то и моментът на сключването на
окончателната сделка може да бъде едва след снабдяването на продавача с тях.
Безспорно се установи от представените по делото писмени доказателства и от
разпита на свид. В и ТПи, че че правомощието по снабдяване с всички необходими
документи по ПУП и по промяна предназначението на поземления имот ищцата е
делегирала на фирмата – посредник „РД“ ЕООД. Безспорно се установи също, че
посредникът се е занимавал с цялостната подготовка и провеждане на процедурите по
одобряване на ПУП и промяна на предназначението на земята, като се е снабдявал от името
на продавача с всички необходими за тези лица документи и ги е представял пред
компетентните органи – Община Смолян, Областна дирекция Земеделие, МЗХГ, ОСЗ, РЗИ,
РИОСВ. Безспорно се установи също, че поради административни и технически спънки този
период на административни процедури по одобряване на подробния устройствен план и
плана за регулация и застрояване и промяна на статута на земята е продължил повече от
година от сключването на предварителния договор на 28.06.2018 г. до 27.02.2020 г.. След
това и поради пандемията и установеното извънредно положение в страната от 13.03.2020 г.
и ограничения достъп до администрациите и взетите противоепидемични мерки, касаещи
работата им, нотариалният акт, с който ищцата се легитимира като изключителен
собственик е съставен на 03.08.2020 г., след снабдяването й през април с комбинирана скица
на имота и сградите и удостоверение за данъчна оценка.
При това положение съдът счита, че е било практически невъзможно спазването на
първоначално определения срок 11.01.2019 г., като същият е продължен до момента на
крайното снабдяване с необходимия нотариален акт – 03.08.2020 г., по силата на чл. 5, ал. 1,
алт. втора от договора.
Безспорно се установи от разпита на свидетелите, че ответницата е напуснала
12
окончателно имота в края на август 2020 г., след като същата е била поканена да се яви на
определената от ищцата дата в нотариалната покана – 13.08.2020 г. в кантората на нотариус
Ш за сключване на окончателната сделка.
До сключване на окончателната сделка не се е стигнало поради неявяването на
ответницата – факт безспорно установен със съставения от нотариуса констативен протокол.
Следва да се отбележи, че ответницата е уведомена за определената дата на сделката
на 31.07.2020 г., с поканата изпратена на 30.07.2020 г., като преди това по нейно настояване
чрез наетия от нея адв. С датата е отлагана три пъти, като последният път поради финансови
причини.
Ответницата не представя доказателство за връчване на отправената от нея
нотариална покана за връщане на платената сума и за прекратяването на договора, но тъй
като ищцата признава неизгодния за нея факт, че е получила тази покана на 03.08.2020 г.,
съдът приема този момент за доказан.
Следователно поканата за сключването на окончателния договор предхожда
поканата за прекратяване/разваляне на предварителния договор.
Предварителният договор е действителен и не е развален. Фактическият състав на
чл. 87, ал. 1 ЗЗД за развалянето на договор включва две предпоставки – първата е
неизпълнение на договорно задължение от насрещната страна по договора, а втората е
неизпълнението да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Съгласно изр.второ
на чл. 87, ал. 1 ЗЗД изправната страна следва да предупреди писмено длъжника, когато
договорът е сключен в писмена форма.
Правото да се развали договорът отпада, ако длъжникът не отговаря за
неизпълнението /арг. от чл. 81, ал. 1 ЗЗД/.
Освен това правото на разваляне не може да бъде упражнявано неограничено. Ал. 4
на чл. 87 ЗЗД предвижда, че развалянето на договора не се допуска, когато неизпълнената
част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Не би могло да се
приеме, че е отпаднал интересът на ответницата за сключване на окончателен договор
поради забавянето му повече от предвиденото. Това е така, тъй като безспорно се установи,
че още при сключването на предварителния договор владението върху имот е било
предадено на ответницата и тя е живяла три поредни лета по четири месеца в имота, като е
била посещавана и от нейната дъщеря през определени периоди.
Същинската причина, поради която ищцата иска разваляне на договора е друга –
завишената според нея цена на имота, недостатъци на същия в покривната конструкция на
сградите и затворения път към имота, който е преминавал през чужд имот, който в
последствие е бил застроен с гатер, в който смисъл са показанията както на свид. ТП, така и
13
на свид. К и Й.
Именно поради установените обективни причини за забавеното снабдяване на
продавача с необходимите за изповядването на сделката документи, ищцата не носи
отговорност за развалянето на договора. Впрочем, както се посочи, такова не е налице, тъй
като правото на ответницата да иска развалянето на договора е отпаднало, тъй като ищцата
не е отговорна за забавата на снабдяването с документите и не е отговорна за несключването
на окончателния договор, за което ответницата не се е явила на уречения ден и час.
По изложените съображения ще следва да бъде уважен предявеният иск, като бъде
обявен за окончателен сключеният между страните предварителен договор.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да бъде осъдена ищцата да заплати по сметка
на съда дължимата нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона
за нотариусите и нотариалната дейност във връзка с чл. 86 от ЗННД в размер на 484,75 лв..
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да бъде осъдена ищцата да заплати на
Община Смолян дължимия местен данък, определен по реда на чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, във
връзка с чл. 16 от Наредба № 3 за определяне размера на местните данъци на територията на
Община Смолян, приета с решение на Общински съвет - гр. Смолян от декември 2009 г.,
последно изм. и доп. с Решение № 165/03.07.2020 г. на АС – Смолян в размер на 24,96 лв..
С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да бъде осъдена
ответницата да заплати на ищцата направените деловодни разноски в общ размер 1 747 лева,
от които 147 лв. държавна такса и 1 600 лв. адвокатско възнаграждение, съобразно
представения списък по чл. 80 ГПК.
Предвид изложените съображения Смолянският районен съд се мотивира да
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключеният на
28.06.2018 г. в гр. Смолян предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
между М А Д като продавач, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. П, ул. „СМ“ № 69, ет. 6,
ап. 14 и М. Б. С. като купувач, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Р, АВ № 92, вх. 1, ап.
1 с предмет: поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. Смолян, одобрени със
заповед № РД-18-14/10.05.2005 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Смолян, м. У, с площ
1062 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно
ползване – ниско застрояване /до 10 м./ и при съседи: имоти с идентификатори *** и ****,
съгласно скица на поземлен имот № 15-317030-10.04.2020 г., издадена от СГКК – Смолян,
ведно с построените в имота сгради - жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор
****.1, със застроена площ 36 кв.м., на един етаж и жилищна сграда - еднофамилна с
идентификатор ****.2 със застроена площ 37 кв.м., на един етаж, с продажна цена 26 000
14
евро, равняващи се на 50 850 лв., от която купувачът е платил сумите от 3 000 лева и 22 425
лв. в деня на подписването на договора.
ОСЪЖДА М А Д, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. П, ул. „СМ“ № 69, ет. 6,
ап. 14, да заплати по сметка на РС -Смолян дължимата нотариална такса по т. 8 от Тарифата
за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност във връзка с чл. 86
от ЗННД в размер на 484,75 лв..
ОСЪЖДА М А Д, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. П, ул. „СМ“ № 69, ет. 6,
ап. 14, да заплати на Община Смолян, представлявана от кмета НМ на основание чл. 364, ал.
1 ГПК дължимия местен данък, в размер на 24,96 лв..
ОСЪЖДА М. Б. С., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Р, АВ № 92, вх. 1, ап. 1
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да заплати на М А Д, ЕГН **********, с постоянен адрес
гр. П, ул. „СМ“ № 69, ет. 6, ап. 14 направените деловодни разноски в общ размер 1 747 лева,
от които 147 лв. държавна такса и 1 600 лв. адвокатско възнаграждение, съобразно
представения списък по чл. 80 ГПК.
ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл. 364, ал. 1 ГПК ВЪЗБРАНА върху поземлен
имот с идентификатор **** по КККР на гр. Смолян, одобрени със заповед № РД-18-
14/10.05.2005 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Смолян, м. У, с площ 1062 кв.м., трайно
предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско
застрояване /до 10 м./ и при съседи: имоти с идентификатори *** и ****, съгласно скица на
поземлен имот № 15-317030-10.04.2020 г., издадена от СГКК – Смолян, ведно с построените
в имота сгради - жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор ****.1, със застроена
площ 36 кв.м., на един етаж и жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор ****.2 със
застроена площ 37 кв.м., на един етаж, до заплащането от М А Д, ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. П, ул. „СМ“ № 69, ет. 6, ап. 14 на разноските по прехвърлянето на имота
и дължимите местни данъци и такси за същия.
Съгласно чл. 364, ал. 2 от ГПК, препис от настоящото решение може да се издаде
след представянето на доказателства за заплащането на местния данък и таксата по
прехвърлянето на имота.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Смолянски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Решението да се връчи на страните, като на ищцата чрез адв. *** и на ответницата
чрез адв. ***.
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
15