Решение по дело №74/1999 на Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

 05.02.2015 година

 

В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Гражданска колегия, I отделение, 20 състав, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди и четиринадесета година, в състав :

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ : МАРИЯ РАЙКИНСКА

 

при секретаря Е.К., като разгледа докладваното от съдия Райкинска гр. дело № 74 по описа за 1999 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

            Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищците – К.И.З. и Д.А.З. твърдят в депозираната на 26.06.1998 г. искова молба и молба от 20.07.1998 г., че на 13.08.1997 г.  сключили с А.А.З. и Д.А.З предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент, находящ се в гр. С., ул. „Г.“ № 46 на изток от входа, състоящ се от две стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, гардеробно и черно антрета, застроен на около 90 кв.м.  при съседи: стълбище, двор, ул. „Г.“, н-ци на д-р И.Б. и С.Г. С., заедно с избено помещение № 5 от 5.61 кв.м. и едно таванско помещение № 10 от 8.58 кв.м., заедно с 2/36 ид.ч. от общите части на зданието за сумата от 42867400 лева, представляваща левовата равностойност на 23 000 щ.д. по фиксинга на деня, която сума ищците-купувачи твърдят, че броили на продавачите в деня на подписване на договора– ¾ на А.З. и ¼ на Д.З., съобразно собствеността на всеки от продавачите в продавания имот. Ищците поддържат, че ответниците не прехвърлили собствеността върху посочения имот в уговорения срок, поради което искат да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен сключения между ищците и ответниците предварителен договор.

Поради настъпилата след датата на исковата молба смърт на двамата ответници, удостоверена с Преписи извлечения от актовете за смърт (Според Препис извлечение  № 398/09.07.1998 г. Д.З. е починал на 09.07.1998 г. в болница, а според Препис-извлечение  № 615/31.10.1998 г. А.З. е починал на 30.10.1998 г. в дома си), на тяхно място, като ответници по делото са конституирани техните наследници. Съобразно представените удостоверения за наследници на двамата от 1998 г., единствен наследник на Д.З. е баща му А.З.. Наследници на А.З. са дъщерите на неговия брат Любомир – Анна Л.З. и Л.Л.К. (л. 23), конституирани като ответници с определение на съда от 09.02.1999 г. – л. 20)

            В част от събраните писмени доказателства Л.Л. е с фамилия „З.”, като ищците са оспорвали идентичността на това лице с посочената като наследник на А.З. - Л.Л.К.. Процесуалният представител на Л.К. е твърдяла в о.с.з. на 27.11.2007 г., че  фамилията „К.“ е по германския паспорт на ответницата и по бивш съпруг, с когото към настоящия момент Л.З. е разведена. По българските регистри и българския документ за самоличност ответницата е Л.Л.З..

            При съркупна преценка на събраните по делото писмени доказателства – официални свидетелстващи документи от СО и МВР, се установява, че Л.Л.З. и Л.Л.К. са едно и също лице с ЕГН ********** „л. 207, л. 245, л. 267, л. 274, л. 281, л. 293, л. 320 и л. 568). В по-нови удостоверения за наследници, издадени от СО през 2011 г. (л. 568 и л. 569) ответницата е записана именно като Л.Л.З.. Според личния й картон в ЕСГРАОН същата е разведена понастоящем и е с имена Л.Л.З..  Обосновано може да се предположи, че  към датата на първото издадено удостоверение за наследници през 1998 г., Л. все още е била омъжена и е носела фамилия „К.“, а към 2011 г. вече е била разведена и е останала с моминската си фамилия „З.“, която носи и до сега.

            Анна Л.З. от своя страна е починала на 24.11.2000 г. (Препис-извлечение от акт за смърт № 702/25.11.2000 г., като е оставила като своя единствена наследница дъщеря си Д.А. М.. В о.с.з. на 17.11.2009 г. е допусната поправка във фамилното име на последната, поради промяната му и ответницата понастоящем е с имена Д.А.П..

            Към датата на приключване на устните състезания ответници по делото са: Л.Л.З. (с предишна фамилия „К.“) – конституирана като наследница по закон на А.З. с определение на съда от 09.02.1999 г. и Д.А.П. – конституирана като наследница по закон на майка си А. З., съотв. – на А.З. с определение на съда от 17.11.2009 г. (л. 448). и като наследница на Д.З. по завещание, с определение на съда от 19.06.2001 г. – (л. 122).

            Ответниците са оспорвали иска като неоснователен. В първото съдебно заседание по делото на 11.06.1999 г. е оспорена автентичността на предварителния договор, а евентуално, че същият е сключен от продавачите при изнудване и поради крайна нужда. Направено е твърдение и, че вписаното в предварителния договор, че цената по него е платена при подписването му, е невярно. По –късно е въведено и твърдение, че липсва съгласие от страна на продавачите за сключване на договора (молба, депозирана в о.с.з. на 17.03.2009 г., находяща се на л. 379). Ответниците молят искът да бъде отхвърлен като неоснователен.

            Съдът, след като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото релевантни за спора доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

            На 13.08.1997 г. К.И.З. и Д.А.З., като купувачи са сключили с А.А.З. и сина му Д.А.З, като продавачи, предварителен договор за продажба на следния съсобствен на продавачите недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Г.“ № **, притежаван по силата на нот акт №162, т. 21, рег. 4162, дело №3398/1939 г. и Записка на договор за доброволна делба №67, т. 20, от 22.12.1039 г. на името на А.З.: Апартамент, на изток от входа, състоящ се от две стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, гардеробно и черно антрета, застроен на около 90 кв.м.  при съседи: стълбище, двор, ул. „Г.“, н-ци на д-р И.Б. и С.Г. С., заедно с избено помещение № 5 от 5.61 кв.м. и едно тавванско помещение № 10 от 8.58 кв.м., заедно с 2/36 ид.ч. от общите части на зданието за сумата от 42867400 лева, представляваща левовата равностойност на 23 000 щ.д. по фиксинга на деня, която сума купувачите броили на продавачите „днес, при подписване на настоящия договор, напълно и в брой,  ¾  части от сумата за първия и ¼ - за втория“. Вписана е уговорка, че продавачите си запазват правото на ползване на имота пожизнено и безвъзмездно. В т. III от договора е предвидено, че продавачите се задължават да снабдят купувачите с нотариален акт за собственост в 10-месечен срок от подписване на предварителния договор. В т. VI е уговорено, че разноските по прехвърлянето са за сметка на купувачите.

            Поради оспорване автентичността на подписите на продавачите от ответниците, макар да не е открИ.о производство по чл. 154 ГПК (отм.), по делото е изслушано първоначално заключение на съдебно-графологическа експертиза, изготвено от вещото лице И. И.Х. и повторна съдебно-графологическа експертиза, изготвено от вещото лице С.Ч., като и двете не са оспорвани от страните (повторната експертиза е допусната поради наличието на съмнения относно надлежното представляване на ответницата Л.З. при изслушване на първоначалното заключение), а съдът кредитира като обосновани и компетентно дадени. Изводите по двете заключения съвпадат – подписите, положени в предварителния договор от продавачите, са положени от А.З. и Д.З.. Оспорването на автентичността на предварителния договор следва да се приеме за неуспешно, а предварителния договор да се цени като истински документ.

            С нотариален акт за продажба № 16, т. 21, рег. 4162, дело № 3398/1939 г. на I-ви нотариус при Софийския областен съд К.Д.Г. е продала на множество физически лица 30/36 идеални части от собстнеия й недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. С., м. „Центъра“, с пространство по нотариален акт за собственост 591.59 кв.м., образуващ парцел IX, кв. 450 по плана на гр. С., при съседи по акта: Д.В., градско място, Б.А. д-р И.Б. и ул. „Г.“. Сред купувачите е и А.А.З., който е придобил собствеността върху 2/36 ид. ч. от описаното дворно място.

            Видно от Записка на III нотариус при Софийски областен съд № 67, т. 20, от 22.12.1039 г., с нея е вписан договор за доброволна делба на собствено здание по етажи от 18.12.1939 г., сключен между собствениците на дворното място по нот. Акт № 16/1939 г. за подялба на обектите в зданието, построено върху 235 кв.м. от съсобствения им УПИ с техни лични средства, съответно на притежаваните идеални части от земята. А.А.З. е получил в собственост, съобразно договора за доброволна делба, Апартамента на изток от входа, състоящ се от две стаи, кухня, вестибюл, баня ,клозет, гардеробно и черно антрета, застроен на около 90 кв.м.  при съседи: стълбище, двор, ул. „Г.“, н-ци на д-р И.Б. и С.Г. С., заедно с избено помещение № 5 от 5.61 кв.м. при съседи: двор, н-ци на д-р И.Б. и Л.А.З. и едно тавванско помещение № 10 от 8.58 кв.м. при съседи: двор, н-ци на д-р И.Б., К.А.Б. и В.Г., заедно с 2/36 идеални неразделни части от общите части на зданието.

            Копие от самия „Разделителен договор за доброволна делба на собствено здание по етажи“ се намира по приобщената към доказателствата преписката по ДП № 340/2003 г. по описа на ССлС, пр.пр. № 37228/2000 г. по описа на СРП – л. л.72-77 от ДП № 340/2003 г., чийто текст е идентичен с възпроизведения в Записката за вписването му.

             По делото е прието Удостоверение за наследниците  от 12.03.1997 г. на СО, район „Оборище“ на Н.И.Н. – З., починала на 25.09.1996 г., видно от което същата е оставила като наследник само Д.А.З, син на починалата през 1980 г. нейна сестра М.И. З..

            Представено е нотариално завещание на Д.А.З, вписано с акт № 16, нот.д. № 683/1998 г., съставено от нотариус П.Л. в гр. С., ул. „Г.“ № 46 на 19.06.1998 г. С него Д.З. е завещал на Д.А. М. наследството, оставено от него към момента на неговата смърт, както и апартамента на ул. „Г.“ № 46 с площ от около 70 кв.м. В завещанието е посочено, че завещателят отменя всички предходни завещателни разпореждания и обявява за невалидни всички документи, подписани от него (пълномощни, предварителни договори за прехвърляне на недвижими имоти, които се намират у трети лица), като декларира, че това е сторено по  грешка, измама и при крайна необходимост поради немощ и старост. Посочено е, че завещанието е написано от нотариуса под диктовката на завещателя, прочетено му е в присъствие на двама свидетели и след като той го е одобрил, същото е подписано от завещателя и нотариуса.

            Автентичността на подписа на завещателя е оспорена от ищците, поради което е открито производство по чл. 154 ГПК (отм.) по проверката й. За извършване на тази проверка е изслушано заключение на съдебно-графологическа експертиза, изготвено от вещото лице С.Б.. Според това заключение подписът на завещател в оспореното завещание е положен от Д.А.З. Съдът намира, че заключението е компетентно дадено и обосновано както в писмения му вид, така и с оглед поясненията, дадени от вещото лице в съдебното заседание на 24.11.2014 г. Предвид установеното от вещото лице, завещанието е истински документ.

            Ищците са оспорили и компетентността на П.Л. да действа като нотариус при съставяне на завещанието, с твърдение, че същата е била съдебен изпълнител, а не нотариус. За проверка на нейната материална компетентност по делото са събрани писмени доказателства – Видно от удостоверение, издадено от Министъра на правосъдието (л. 871), на 30.01.1998 г., със  Заповед № ЛС-И-272/28.01.1998 г. на министъра на правосъдието, на осн. чл. 158, ал. 4 ЗСВ (отм.) е възложено да изпълнява функциите на ноариус в Софийска нотариална служба на 30.01.1998 г. Със Заповед № ЛС-И-276/28.01.1998 г. на министъра на правосъдието й е възложено да изпълнява функциите на ноариус в Софийска нотариална служба в преиода 09.02.1998 г. – 13.02.1998 г.; Със Заповед № ЛС-И-805/05.06.1998 г. на министъра на правосъдието й е възложено да изпълнява функциите на ноариус в Софийска нотариална служба в преиода 08.06.1998 г. – 19.06.1998 г. Трите заповеди са прието по делото и от тях се установява, че П.Л. е разполагала с материална компетентност да състави нотариално завещание като нотариус на 19.06.1998 г., поради което нотариалното удостоверяване е действително.

            А.З. и Д.З. са депозирали сигнал до СРП с вх. № 553/04.06.1998 г., в който сочат, че г-жа З. преди няколко дни довела в болницата адвокат и друго лице, обяснили им, че носят декларации за апартамента на жалбоподателите, взела им паспортите, за да подаде декларациите, но и до сега отказвала да им върне паспортите. Изразяват съмнение, че може би са подписали нещо друго или ще бъде злоупотребено с паспортите или имота им.

            С Постановление за прекратяване на наказателното производство от 26.02.2009 г. на прокурор от СРП по ДП № 361/2000 г., пр.пр. № 37228/2000 г. е прекратено поради недоказаност на обвинението образуваното против К.З. и Д.З. наказателно производство, по което са били обвинени, че  с цел набавяне на имотна облага са възбудили и поддържали у А.З. заблуждение, чрез предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.08.1998 г., находящ се в гр. С., ул. „Г.“ № 46, като с това да му причинят имотна вреда – престъпление по чл. 209, ал. 1 НК. Това постановление е отменено с определение от 04.11.2009 г. по н.ч.д. № И-3742/2009 г. по описа на СРС, 21 състав (л. 446). Определението на СРС е отменено с определение на СГС, 22 състав по внчд № 5397/2009 г. и е потвърдено прекратителното постановление на СРП.      

            Видно от Служебна бележка, издадена от началника на II РПУ на 21.05.2002 г., на 03.06.1998 г. личните паспорти на А.З. и Д.З. са предадени в РПУот К.З. с протокол за доброволно предаване (л. 406).

            Двамата ищци са дали обяснения по делото по реда на чл. 114 ГПК (отм.) в съдебно заседание, проведено на 17.11.2011 г. Ищецът К.З. е заявил, че процесният предварителен договор е сключен на 13 август,  преди 14 години. Той само го печатал, било му диктувано от продавача, който имал примерен договор и обсъждал всеки ред, което много затруднявало писането. Срокът от 10 месеца по договора бил определен, защото така пишело и в примерния договор. Вписаните в договора данни били предоставени от продавача, който участвал в съставянето му. Това бил бащата, синът почти не участвал. Бащата бил финансов инспектор,  имал понятие от правото и ищецът му се доверявал.  През юни 1998 г. паспортите на продавачите били у него, защото два или три пъти ходили да подават техните декларации и трябвало с техните паспорти да ги подадат. Тогава ищецът се върнал и взел паспортите, единият от продавачите бил в болница  другият в къщи. През 1998г не можех да подам първите имотни декларации. Сочи, че през 1996/97г,  бил  в команден пункт на летище Доброславци, а съпругата му- учителка. Събирали парите за покупката на имот. Получавали над средната заплата, ищецът дълги години бил преподавател във военно въздушното училище. Имали възможност понякога на година да икономисват по 3 000-4000 долара. Ищецът бил и доктор, получавал  добавка за научна степен. Към датата на предварителния договор притежавали сумата от 23 000 долара.  Заявява, че по желание на А.З. първоначално съставили проект за договор за прехвърляне на имота срещу задължение за издръжка. После решили да е предварителен договор за продажба. Отрича да е представял договора за подпис като декларация за деклариране на имот. Датата на предварителния договор съответства на датата на която е подписан през1997година. Не си спомня къде точно е подписан договора преди 14 години.

            Ищцата Д.З. е посочила, че не си спомня къде е сключен предварителния договор, не участвала в изготвянето на договора, с това се занимавали съпругът й и г-н З.. Съпругът й много пъти идвал в къщи с бумаги и казвал, че г-н З. пак е измислил нещо. Спормня си, че паспортите на А. и Д. били унея и съпруга й, защото трябвало да подадат декларации. Викали ги в полицията заради паспортите, но те не ги били задържали. Искали да ги върнат, ходили до продавачите, но било заключено, търсили полицай,  за да им ги върнат.  Паспортите държали ден-два. При сключването на предварителния договор тя и съпругът й имали доста повече от 23 000 щ.д. Не си спомня тогава къде работел съпругът й и каква му била заплатата. Според нея А.З. изготвил предварителния договор. Той й съпругът й се занимавали, а тя и Д. само подписали.

            По делото са разпитани двама свидетели А. Д. К.и В. К. Стоименова, чиито показания съдът възприема като обективни и безпротиворечиви, с висока степен на достоверност, предвид възможността на свидетелките пряко да възприемат събитията, за които свидетелстват.

            А. К. е заявила, че познавала сем. Загорчеви от много години, защото съпругът й бил съученик с Д.. Познавали се повече от 50 г. и живеели на ул. Г. 42,  а те на Г. № **.  През 1996 г.  починала дъщерята на А.. До тогава те живеели тримата заедно. След като починала Жужи психическото състояние на бащата и сина не било добро. Виждала А. едва вървейки, не ги виждал на улицата. Били много разстроени и не само психически, а и финансово. Свидетелката помагала финансово, защото съпругът й имал фирма. През лятото на 1997 г.  ги взели на вилата си в Панчарево. Те през този период имали странности в поведението – единият ходел 3-4 часа, берял си билки, след това седнел при тях. Не бил обаче неадекватен. А. имал възрастови изменения, говорел не съвсем както трябва, забравял някои неща, подсещали го ,питали го, след това започвал друго да говори. Разговаряли по въпроса за имота, казвлиа, че са се чувстват самотни, финансово били зле и имали намерение евентуално на племенничката да прехвърлят апартамента.  В С. се върнали от Панчарево през средата на м. септември. Само ведъж свалили А., за да си вземе пенсията. 

            Свидетелката В.С. е посочила, че познава А. и Д., тя живеела на 42, а те на 44.  И двамата починали, но преди да починат много често се виждали, защото бащата на свидетелката бил съученик с Д..  Първоначално живеели с Ж. тримата, не били женени. Ж. като починала А. останал с Д..  Живеели направо бедно, даже ровели по кофите и поддържали доста тесни контакти с нейните родители. Свидетелката често ги виждала, защото била в майчинство по това време. Веднъж водила А. от вилата на родителите й в Панчарево да си вземе пенсията. Според нея той говорел несвързано някои неща. След това имал проблясъци, просто на моменти. Той си взел пенсията, която му носели в къщи и тя веднага го върнала.  Стояли на вилата до 15 септември. Когато починала Ж. той се сринал тотално. След нейната смърт било много занемарено в тях.  Преди това той бил скандален на моменти, славел се в квартала, ходел наперено. Бил си с акъла си. Но след като починала Ж., нещо превъртял и на моменти не бил адекватен, според нея. При Д. също се получил срив, но не бил дементирал като А.. Хората имали отношение към Д. като като към човек, който е психически лабилен. Той бил много сговорчив, много кротък. Твъри, че една година родителите й първо взели Д., след това взели и А. защото социалното им състояние било лошо,  едва свързвали двата края.         

            По делото са изслушани заключения на съдебно-психиатрична експертиза, изготвени от доц. Б.Щ., относно психичното здраве на А.З. и Д.З.. Негово заключение е, че А.З. и Д.З. не са били лишени от психична годност да разбират значението на сключването на предварителен договор. Д-р Щ. е използвал основно направените приживе на А. и Д. психиатрични експертизи, представени от ищците. Заключенията на д-р Щ. относно А.З. и Д.З. са оспорени от ответниците и е назначена разширена психолого-психиатрична експертиза от три вещи лица по същите задачи. Заключенията по същата е изготвено от д-р Б.Щ., д-р М.С. и Л.Ц.Д., които са потвърдили заключенията на единичната психиатрична експертиза.

            Съдът не следва да обсъжда посочените експертизи, тъй като установяваните с тях обстоятелства са ирелевантни за спора – ответниците не са оспорвали възможността на А. и Д. да разбират значението на постъпките си и да ръководят действията си. Твърдяно е само липса на съгласие у тях при сключване на договора, но доколкото правновалидно съгласие може да дава само лице, което разбира значението на постъпките си и ръководи действията си, то изследваната възможност на продавачите в тази насока не е свързана с доказване липсата на съгласие, а на евентуални основания за лишаване на същите от дееспособност, каквито твърдения въобще не са въвеждани като предмет на спора.

            По делото е приет протокол за разпит на свидетел от 14.05.2004 г. по сл.д. № 340/2004 г. по описа на 01 ТО – Софийска Сл. Служба л. 670. Разпитана е като свидетел Д.А. М.. Същата, след като е разяснила родствените си връзки с А.З. и Д.З., че през 1998 г. Д. се разболял от рак, че през 1988 г. К. и Д.З. се нанесли в тяхната коперация и започнали да си предлагат услугите на своите съседи, е посочила, че знае от Д., че те им взели паспортите, за да подадат данъчни декларации за техния имот, каквито били въведени през 1998 г. Лекарят на Д. казал, че З. непрекъснато идвали и водели адвокати и нотариуси, като давали някакви документи на Д. за подпис.  После Д. поискал да напишат жалба до полицията, защото З. не им връщали паспортите и те се усъмнили за наличие на техни користни намерения.

            Към доказателствата по делото е приобщена преписката по ДП № 340/2003 г. по описа на ССлС, пр.пр. № 37228/2000 г. по описа на СРП.

            При така установената фактическа обстановка съдът прави следните прави изводи:

            Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

            Съдът намира, че в настоящото производство беше доказано съществуването на валидно облигационно правоотношение между страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.08.1997 г. Спазени са изискванията за неговата действителност, съобразно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД - договорът е сключен в писмена форма и съдържа съществените условия за окончателен договор – в него прехвърляния имот е описан в достатъчна степен, за да бъде индивидуализиран, уговорена е цена за прехвърлянето му, ясно са индивидуализирани страните по договора

            По делото не беше доказано от ответниците никое от сочените от тях основания за недействителност на предварителния договор:

            1. Ответниците са твърдели, че предварителният договор е сключен от техните праводатели поради крайна нужда. Крайната нужда е състояние на липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности като издръжка на страната или семейството й, което да въздейства върху волята на участника в сделката така, че да го накара да я сключи, като при нормални обстоятелства не би я сключил. За да бъде унищожаем обаче договор, сключен при крайна нужда, законът изисква и сделката да е сключена при явно неизгодни условия за лицето, което се намира в крайна нужда, като разликата в стойностите в насрещните престации трябва да е значителна - чл. 33, ал. 1 от ЗЗД. Такива са налице тогава, когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по договора, при наличие на много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Наличието на ограничено вещно право върху продавания имот във всички случаи следва да се вземе предвид при установяването на действителната стойност на имота, респ. – при извършването на преценката дали са налице явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договора за продажба.

            По делото се установи посредством разпита на двете свидетелки Ана и В.С., че А. и Дария Загорчеви са живели в бедност, не били добре финансово. Това обстоятелство логично следва и от установеното, че двамата са били в пенсионна възраст, като А. е бил и на преклонната възраст от 95 г., Д. е бил болен, без да има дани за други техни доходи извън пенсията им. Липсват обаче каквито й да било доказателства, че предварителния договор е сключен при явно неизгодви условия. Не е установена действителната стойност на продавания имот към август 1997 г., нито че продажата цена от 23 000 щ.д. е много по-ниска от от нея, даже и при съобразяване запазваното от продавачите безвъзмездно и доживотно право на ползване върху имота.

            2. Ответниците са твърдели и, че предварителния договор продавачите са сключили поради измама. В трайната съдебна практика се приема, че за да е налице измама при сключването на договор, е необходимо да са осъществени кумулативно следните юридически факти: едната страна по сделката да е в заблуждение, заблуждението да е предизвикано умишлено от другата страна или от трето лице и сделката да е сключена поради заблуждението. Умишлено създаденото заблуждение може да касае съществените елементи на сделката или правните й последици.  Ответниците не са конкретизирали в какво заблуждение твърдят да са били въведени техните праводатели, но доколкото по делото са събирани доказателства, съдържащи изявления на продавачите, че ищците са им взели паспортите и може да злоупотребят с тях или имота им, както и че са им давали за подпис декларации, може да се приеме, че твърденията за измама изхождат именно от тези изявления на праводателите им. От събраните по делото доказателства обаче не се установи, че ищците са дали за подпис на продавачите предварителен договор за покупко-продажба, като са ги заблудили, че това са декларации. Не се спори между страните, а и се установява от събраните писмени доказателства, че няколко дни през май-юни 1998 г. паспортите  на А. и Д. са били у ищците. Това обстоятелство обаче не доказва по никакъв начин твърдението, че продавачите са подписали предварителен договор, мислейки, че подписват декларации. Освен това, паспортите са предадени от К.З. в полицията на 03.06.1998 г., а жалбата на Д.З. е подадена на 04.06.1998 г., поради което не може да с еприеме за вярно твърдението на ответниците, че той или съпругата му са задържали паспортите извън волята на продавачите и смо с намесата на прокуратурата същите са били върнати. Освен това, предварителният договор е сключен около година по-рано, като по делото няма данни посочената в него дата да не е съответна на момента на подписването му. Такива категорични данни не предоставят и свидетелските показания, според които бащата и синът са прекарали лятото на 1997 г. на Панчарево. Няма яснота кога точно бащата и синът са отишли на Панчарево.

            3. Ответницата Л.З. е твърдяла, че предварителния договор е нищожен поради липса на съгласие у продавачите за сключването му. Липсата на съгласие като основание за нищожност на договора по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД предпоставя отсъствие на насрещни съвпадащи волеизявления на страните относно същественото съдържание на договора относно страните, предмета, формата, условието, срока или други модалитети, както и неговите правни последици. Тази липса следва да е изначална – да е липсвала по време на сключване на договора и да е съзнавана, т.е., съгласието да е дадено на шега, като пример или по друг начин, от който личи, че страната не иска да сключи конкретния договор. Без правно значение за действителността на договора е промяната в становището на страната относно волята й да сключи договор, настъпила по-късно и при промяна на обстоятелствата, при които е сключен договора. В настоящия случай между страните по делото е постигнато съгласие за сключване на предварителен договор за покупко-продажба не недвижим имот, което съгласие е обективирано чрез полагане на подписи от страните след текста на договора. Автентичността на подписите бе установено посредством съдебно-графологически експертизи. Не са налице доказателства, че така даденото съгласие е било на шега или липсва по друга причина. Обстоятелството, че вероятно в по-късен момент Д.З. е променил желанието си да продаде имота, а е решил да го завещае на Д. М. (каквото негово извление се съдържа в завещанието му от 19.06.1998 г.) е ирелевантно за наличие на съгласие от негова страна по време на сключване на договора.

            Установи се, че ищците са изправна страна по договора. С подписите си двете страни по предварителния договор за покупко-продажба са удостоверили изплащането на уговорената продажна цена към момента на подписване на договора. Настоящият състав намира, че това следва от граматическото тълкуване на записа - „броили...” очевидно думата „броили” е използвана като синоним на „платили”, като това значение логически се свързва и с крайния израз в изречението „напълно и в брой”. По делото не са събрани никакви доказателства, установяващи привидност в това изявление на страните. Обясненията на ищците, дадени по реда на чл. 114 ГПК (отм.) по отношение възможността им да платят продажната цена през 1997 г. са логични и безпротиворечиви, а от друга страна липсват доказателства които да опровергават възможността им да платят цената.

            Настъпил е и падежът на задължението на продавачите, съответно – на техните наследници, да прехвърлят собствеността върху имота. Съобразно уговореното от страните, той е настъпил на 13.06.1998 г. Дори да приемем, че предварителният договор е подписан не на 13.08.1997 г. , а по-късно, предвид настъпилата през 1998 г. смърт и на двамата обещатели, десетмесечният срок при всички положения е изтекъл най-късно през август 1999 г. и към настоящия момент задължението е изискуемо.

            По отношение материално-правната легитимация на ответниците, настоящият състав намира следното:

            Правото на собственост на А.З. върху продавания имот се установява по безспорен начин от Договор за доброволна делба от 1939 г. на собствено здание, подписан в изискуемата се форма – писмена, с нотариална заверка на подписите, вписан по давлежен ред в Службата по вписвания. Този договор е годен титул за собственост, тъй като има вещно-транслативен ефект.

            Правото на собственост на Д.З. върху част от процесния имот не е доказано главно и пълно, но може да се изведе по косвен път от събраните по делото доказателства. От представеното удостоверение за наследници на Н.Н. -З. се установява, че нейният наследник Д.З., роден през 1935 г. е син на М. З., починала през 1980 г. След като Д. е син на А.З. и е роден през 1935 г., може да се предполага, че М. З. е била съпруга на А.З. от преди тази година. Към 1980 г., когато е починала, действащият Семеен кодекс е уреждал съпружеските отношения по правило като такива на имуществена общност. Следователно, към 1980 г., придобития чрез доброволна делба апартамент, построен върху имот, придобит чрез покупко-продажба от А.З., най-вероятно е бил притежаван от двамата съпрузи в режим на СИО и след смъртта на М. З. 3/4 ид.ч. от имота са наследени от А.З., а  ¼  от сина им Д..

            От свидетелските показания се установява, че А. е имал и дъщеря – Ж., която е починала преди него и Д.. Доколкото обаче само Д. е посочен като наследник на Н.Н. – З., сестра на неговата майка, то по-вероятно е Ж. да не е била негова едноутробна сестра и да не е наследила М. З..

            Ако обаче приемем, че единстен собственик на имота е бил само А.З., по отношение на когото собствеността е категорично установена, то обстоятелството, че страна по предварителния договор е бил и Д., без да е собственик, не е пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ГПК. От предварителния договор е видна волята на страните да бъде прехвърлена на купувачите собствеността върху целия имот, поради което, ако е съществувала грешка в определяне на дяловете в собствеността, тя е ирелевантна. Още повече, че в предварителния договор не е посочвано изрично кой от продавачите каква идеална част от имота се задължава да прехвърли, в който случай би могло да има съмнение относно волята на А.З. да прехвърли само някаква част от имота, а не 100% от собствеността върху него.

            По отношение легитимацията на наследниците на починалите продавачи, следва да бъде посочено, че двете ответници са законни наследници към настоящия момент на А.З.. Установи се, че Д.З. се е разпоредил с цялото си имущество за след своята смърт с валидно нотариално завещание от 19.06.1998 г. в полза на Д. М.. Изрично е посочено, че се завещава цялото наследство, като изразът „както и апартаментът на ул. „Г.” № 46”, следва да се тълкува като желание да се подчертае включването на този апартамент в наследството, поради което не е налице завет в нейна полза, а универсално завещателно разпореждане. Универсалното завещание в нейна полза я прави негов наследник, имащ предимство пред законните наследници (в случая – А.З.).  Доколкото обаче наследницата на Д.З. по завещание – Д. М. (П.) е наследница и на А.З. по закон, то същата е процесуално легитимирана да отговаря за задължението за прехвърляне собствеността върху процесния имот без значение дали ще се приеме, че Д. е притежавал ¼ ид.ч. от имота, или само баща му А.З. е притежавал целия имот. В различните случаи отговорността й ще се сведе до различен дял от собствеността върху имота. При всички случаи Д.П. и Л.З. са наследници заедно на 100% от собствеността върху процесния апартамент.

            По делото не са събрани доказателства за отчуждаване на процесния имот от обещателите или техните наследници след сключване на предварителния дговор от 1997 г. Следва да се приеме, че двете ответници са съсобственици към настоящия момент на целия процесен имот по наследство.

            За пълнота и предвид наведения от адв. М. в писмените й бележки довод, че Д.З. не е бил собственик на имота, защото се е разпоредил с него чрез завещание, следва да се отбележи, че разпореждането чрез  завещание има действие едва след смъртта на завещателя, като завещанието има вещно-прехвърлително действие само по отношение на онези имоти, които се намират в наследството към момента на смъртта на завещателя. Ако той приживе е завещал един имот, но го отчужди преди смъртта си, то завещанието няма действие по отношение на него, защото към датата на смъртта на завещателя този имот вече не е собственост на завещателя.

            От друга страна, при смърт на страна по предварителния договор след образуване на съдебно производство по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, завещанието определя процесуалната легитимация на наследника по завещание, произтичаща от чл. 227 ГПК, а доколкото наследникът наследява не само правата, но и задълженията, поети от наследодателя му приживе, той отговаря за тези задължения до размера на наследствения си дял.

            Предвид изложеното, налице е изискуемо задължение за наследниците на А.З. и Д.З. – Л.З. и Д.П. да прехвърлят цялата собственост върху имота, предмет на предварителния договор от 13.08.1997 г. на К.З. и Д.З. при неговите условия.

            С оглед на гореизложеното съдът счита, че са налице всички законоустановени предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което искът с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да бъде уважен като основателен и доказан.

            Съгласно разпоредбата на чл. 298, ал. 2 от ГПК (отм.) ищецът следва да бъде осъден с решението да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на процесния недвижим имот. Съдът приема, че местните данъци и такси следва да се начислят върху данъчната оценка на имота за 2015 г., която е в размер на 122 436 лева и е по-високата в сравнение с продажната цена – чл. 46, ал. 2,т. 1 ЗМДТ. Съгласно чл. 34, ал. 2 от Наредбата за определяне на местните данъци на Столичен общински съвет вр. с 47, ал. 2 ЗМДТ, местният данък, платим по сметка на СО, район Средец-Триадица, дирекция МДТ по местонахождение на имота е в размер на 2.5 % от данъчната оценка или 3060.90 лева, а по сметка на Агенцията по вписвания ищеца следва да заплати такса за вписване в размер на 122.44 лева.

            Съгласно Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (тъй като в случая съдът действа като нотариус), раздел ІІ, т.8, нотариалната такса е 775.37 лева, която сума ищецът следва да заплати по сметка на СГС.

            По разноските съдът приема следното: При този изход на спора и на основание чл. 64, ал. 1 от ГПК (отм.) ответниците следва да заплатят на ищеца разноски в размер на 2894.91 лева. В посочената сума не са включени заплатените от ищците държавни такси за обжалване определения на съда, посочени в представения от ищците списък на разноските, тъй като настоящата инстанция не разполага с правомощия за присъждането им.

            С оглед на гореизложеното съдът

 

Р   Е   Ш   И  :

 

            ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 13.08.1997 г. в град С.,  между А.А.З., ЕГН ********** и Д.А.З, ЕГН **********, като продавачи и К.И.З., ЕГН **********  и Д.А.З., ЕГН **********, като купувачи, относно следния недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Г.“ № 46, притежаван по силата на нот акт № 162, т. 21, рег. 4162, дело №3398/1939 г. и Записка на договор за доброволна делба № 67, т. 20, от 22.12.1039 г. на името на А.З.: Апартамент на изток от входа, състоящ се от две стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, гардеробно и черно антрета, застроен на около 90 кв.м.  при съседи:стълбище, двор, ул. „Г.“, н-ци на д-р И.Б. и С.Г. С., заедно с избено помещение № 5 от 5.61 кв.м. и едно таванско помещение № 10 от 8.58 кв.м.у заедно с 2/36 ид.ч. от общите части на зданието за сумата от 42867400 неденоминирани лева, представляваща левовата равностойност на 23 000 щ.д. по фиксинга на деня, която сума купувачите са изплатили на продовачите при подписване на предварителния договор напълно и в брой, по иск на К.И.З., ЕГН ********** и Д.А.З., ЕГН **********, и двамата с адрес гр. С., кв. „Б.“, бл. **, вх. *, ап. ** против Л.Л.З. (с предишна фамилия по мъж „К.“), ЕГН **********, със съдебен адрес *** – адв. П.М. от САК и Д.А.П. ЕГН **********,***, конституирани по реда на чл. 120 ГПК (отм.) в качеството им на наследници на пъроначалните ответници А.А.З. и Д.А.З.

            ОСЪЖДА К.И.З., ЕГН ********** и Д.А.З., ЕГН **********, и двамата с адрес гр. С., кв. „Б.“, бл. *, вх. *, ап. *, на основание чл. 298, ал. 2 ГПК (отм.) във връзка с чл. 47, ал. 2, във връзка с чл. 46, ал. 1 от ЗМДТ да заплати по сметка на Дирекция „ПАМДТ”-Средец-Триадица, местен данък в размер на 3060.90 лева (три хилядии шестдесет лева и деветдесет стотинки).

            ОСЪЖДА К.И.З., ЕГН ********** и Д.А.З., ЕГН **********, и двамата с адрес гр. С., кв. „Б.“, бл. *, вх. *, ап. * да заплати по сметка на Агенция по вписвания – имотен регистър сумата от 122.44 лева (сто двадесет и два лева и четиридесет и четири стотинки), представляваща такса за вписване и по сметка на СГС - сумата от 775.37 (седемстотин седемдесет и пет лева и тридесет и седем стотинки) лева, по представляваща нотариална такса.

            ОСЪЖДА Л.Л.З., ЕГН **********, със съдебен адрес *** – адв. П.М. от САК и Д.А.П. ЕГН **********,*** да заплатят на К.И.З., ЕГН ********** и Д.А.З., ЕГН **********, и двамата с адрес гр. С., кв. „Б.“, бл. * вх. **, ап. 15, сумата от  2894.91 лева (две хиляди осемстотин деветдесет и четири лева и деветдесет и една стотинки) - разноски по делото, на осн. чл. 64, ал. 1 ГПК (отм.)

 

            УКАЗВА на К.З. и Д.З., че следва да извършат отбелязване на настоящото решение в Службата по вписванията, в шестмесечен срок от влизането му в сила, съгласно чл. 115, ал. 2 от ЗС.

            ЗАВЕРЕН ПРЕПИС от съдебното решение да се издаде, СЛЕД представяне на доказателства за внесени от ищеца разноски по прехвърлянето на имота - местен данък, държавна такса и такса за вписване, както и удостоврение за липса на публични задължения на прехвърлителите, включително за имота.

 

            НАРЕЖДА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху прехвърляния имот, на осн. чл. 298, ал. 2 ГПК (отм.), за обезпечаване разноските по прехвърлянето му в размер на 3 958.71 лева.

 

            Решението подлежи на обжалване пред САС в четиринадесетдневен срок от съобщаването му на страните.

 

 

 

                                                                                                СЪДИЯ: