РЕШЕНИЕ
№ 2137
гр. Бургас, 21.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Д. П. С.
при участието на секретаря АНЕЛИЯ ИВ. ТАКОВА
като разгледа докладваното от Д. П. С. Гражданско дело № 20232120106457
по описа за 2023 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявена е искова молба от Г. С. Д. с ЕГН **********, с постоянен
адрес гр. Бургас, ** чрез адвокат Р. Ш., против Д. И. Д. с ЕГН ********** с
постоянен адрес гр. Бургас, ***, и Д. И. Д. с ЕГН **********, с постоянен
адрес гр. Бургас, ***
В исковата молба се твърди, че е собственик на следния недвижим имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 07079.607.222.2.12, по
Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Бургас, общ.Бургас,
обл.Бургас, одобрени със Заповед РД-18-9/30.01.2009г./ 30.01.2009г. на ИД на
АГКК, последно изменение на КККР засягащо имота е от 22.03.2023г., с
адрес: гр. Бургас, ** СО се намира на етаж 4 в сграда с идентификатор
07079.607.222.2, предназначение: Жилищна сграда със смесено
предназначение, разположена в поземлен имот с идентификатор
№07079.607.222, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент, брой нива:1, с площ от: 101,49кв.м. (сто и едно цяло и
четиридесет и девет квадратни метра), ведно с избено помещение № 3 (три) с
площ 8,96кв.м. (осем цяло и деветдесет и шест квадратни метра) и 8,93 кв.м.
ид.ч. (осем цяло и деветдесет и три квадратни метра идеални части) от общите
части на сградата и съответното право на строеж, при съседни СО с
идентификатор №: на същия етаж - 07079.607.222.2.11; под обекта -
07079.607.222.2.9; над обекта - 07079.607.222.2.15; който недвижим имот
съгласно документ за собственост е идентичен с АПАРТАМЕНТ ЛЯВ
находящ се на 4 жилищен етаж в гр.Бургас, *** със застроена площ от
1
101,49кв.м., състоящ се от: две спални, дневна, кухня, мокро помещение,
тоалетна, баня-тоалетна и антре, при граници: югоизток - **“, югозапад -
апартамент среден на 4 жилищен етаж, северозапад - стълбище и заден двор;
североизток - калкан, отгоре - апартамент ляв на 5 жилищен етаж, отдолу -
апартамент ляв на 3 жилищен стаж, ведно с избено помещение №3 находящо
се на сутеренен етаж с площ от 8,96 кв.м., при граници: югоизток - изба №4,
югозапад - **, северозапад - изба №2, североизок - коридор, ведно с 8,93кв.м.,
равняващи се на 5,496% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото.
Твърди се, че собствеността е придобита въз основа на Нотариален акт
за покупко – продажба на недвижим имот Акт №174, том 32, дело №6016 от
11.07.2022 г. на СВ – гр. Бургас, от Н.Д.Г.в с ЕГН **********. Последният е
придобил собствеността въз основа на Нотариален акт за покупко – продажба
на недвижим имот Акт №77, том 51, дело №8682 от 11.12.2013 г. на СВ – гр.
Бургас от И.П.И. с ЕГН ********** и Б.В.И с ЕГН **********, като на
сделката били представлявани от Е.Г.Б., като в същият документ за
собственост бил описан както самостоятелния обект с идентификатор
07079.607.222.2.12, така и заедно с прилежащи части – избено помещение №3
с площ от 8, 96 кв.м., както и 8, 93 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху терена.
Твърди, че на 20.11.1990 г. е издадено разрешение за строеж
№22/20.11.1990 г., а след завършване на сградата бил подписан договор за
доброволна делба от 22.03.1996 г., рег.№4609/1996 г. на Нотариус БРС и въз
основа на него бил издаден Нотариален акт за собственост на недвижим имот,
вписан под Акт №134, том VIII, дело №1835 от 18.04.2001 г. на СВ Бургас.
След закупуването на описаното по – горе жилище от ищеца,
последният установил, че живущ в същата сграда на първия етаж, апартамент
десен, владеел неговото избено помещение без правно основание. Същият
отказвал да напусне избеното помещение, като твърдял, че е негов
собственик, тоест че родителите му са негови собственици. Водени били
многократно разговори, но безрезултатно. При извършени справки се
установява, че апартаментът е бил собственост на М. С. Д., като ответниците
са нейни наследници. При направена справка в кметство „Зора“ били
издадени заверени преписи от Архитектурния план на Сутеренен етаж на
сградата, видно от които съгласно описаните граници в документа за
собственост, избено помещение № 6 съответствало на избено помещение №3
/описан по този начин в документа за собственост/.
Излага довод, че складовите помещения представляват принадлежност
към жилището, съгласно чл.37 от ЗС и поради това съгласно чл.98 от ЗС
следвали собствеността на главната вещ. Приземните зимнични и складови
помещения нямали самостоятелно правно и техническо съществуване, а били
акцесорни към жилищата. Те не можели да бъдат предмет на правни сделки,
респективно на доброволна или съдебна делба, отделно от жилищата. По
същите причини и с малки изключения не можели да бъдат придобивани по
2
давност.
С тези доводи се моли от съда да постанови решение, с което да приеме
за установено по отношение на ответната страна, че ищецът е собственик на
избено помещение № 3, находящо се на сутеренен етаж с площ 8, 96 кв.м., при
граници: югоизток - изба №4, югозапад - **, северозапад – изба №2,
североизток - коридор, опасано като прилежаща част към самостоятелен обект
в сграда с идентификатор № 07079.607.222.2.12 с адрес: град Бургас, *** ап.
ляв, както и да осъди ответниците да предадат посоченото избено помещение.
Представят се писмени доказателства. Ангажира се назначаване на съдебно-
архитектурна експертиза. Претендират се направените по делото разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от
ответниците Д. И. Д. и Д. Д. И., с който се изразява становище за недоказаност
и неоснователност на предявения иск.
Оспорва твърдението на ищеца, че ответниците владеят без наличие на
правно основание процесното избено помещение. Твърди, че Д. Д. е
собственик на процесното избено помещение от 2003 г. в режим на СИО, а
двамата ответници са съсобственици на основание наследяване от тяхната
съпруга и майка М. С. Д., починала на 14.04.2012 г. Твърди, че с Нотариален
акт за покупко – продажба на недвижим имот №2, том 3а, рег.№5642, дело
№249, издаден на 03.11.2003 г. от нотариус *** вписана в НК с рег.№278 и в
район на действия РС – Бургас, М. С. Д. е закупила апартамент - десен,
находящ се в гр. Бургас, ** №21 /двадесет и едно/, eт.1 /първи/ - жилищен, със
застроена площ от 59.24 кв.м., състоящ се от дневна, спалня, кухня, баня с
тоалетна и антре, при следните граници: югоизток - апартамент среден на
първи жилищен етаж и стълби, югозапад - **, северозапад - калкан,
североизток - заден двор, отгоре - апартамент десен на втори жилищен етаж,
и отдолу - кафе, ведно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 3а /три, б. "А"/, с площ от
4.48 кв.м., при следните граници: югоизток - избено помещение №4, югозапад
- външен зид към **, северозапад - избено помещение №3Б, и североизток –
коридор.
Продавачи по сделката, обективирана в посочения нотариален акт били
Е.Г.Б., Г.П.Б. и И.П.И.. При извършване на сделката била представена от
продавачите обяснителна записка по номерация, площ и граници на жилища и
прилежащи обекти №62/06.10.2003 г., изготвена от „Бургасинвест“ ООД, от
която се установявало, че към апартамент – десен на първи жилищен етаж в
сградата, е прилежащо избено помещение №3А с полезна площ от 4, 48 кв.м.
При извършване на продажбата през 2003 г. Е.Б. и наследниците на П.И.Б. се
легитимирали като собственици на гореописания имот с договор за
доброволна делба на новопостроена жилищна сграда, а И.*** се легитимирал
като собственик на Избено помещение №3. От датата на сделката до днешна
дата, ответниците владеят избеното помещение, което им било предадено при
покупко – продажбата през 2003 г.
Посочва, че от описанието в исковата молба, както и от представения с
нея чертеж на сутеренния етаж, не можел да се направи извод кое е избеното
3
помещение, описано в нотариалния акт на ищеца и дали същото е идентично с
това на ответниците. Твърди, че избеното помещение, описано в исковата
молба, не представлява избеното помещение, собственост на ответниците.
При условията на евентуалност, твърди, че ответниците са собственици
на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност, считано от
03.11.2003 г. до днес. Изрично се позовават, че ответниците като владелци на
процесната изба присъединяват владението, манифестирано по несъмнен
начин и станало достояние на Н.Д.Г.в и неговите праводатели. Твърди се, че
давността е изтекла в полза на ответниците още към 03.11.2013 г., тоест преди
праводателят на ищеца да придобие апартамента. Твърди се, че към датата на
нотариалния акт, с който ищецът е придобил апартамента си, не му е било
придадено владението на избено помещение. Твърди се, че никой не е
предявявал претенции към избеното помещение, освен ищеца.
Твърди се, че са извършени строително – монтажни работи по
благоустрояване на избата чрез измазване на стените и тавана, монтирана
била входна врата и били поставени стелажи по всичките му стени. Сочи, че
от завършване на строително – монтажните работи ответниците ползвали
несмущавано, явно и видимо избата, като владението върху нея е достояние
на всички етажни собственици, включително праводателите, както на ищеца,
така и на ответниците, като никой друг освен ответниците не са имали достъп
до процесното избено помещение.
Оспорва се твърдението на ищеца, че избеното помещение не може да
бъде самостоятелно предмет на правна сделка, както и да се придобива по
давност когато сделката, респ. давностното владение се осъществява от един
от собствениците на жилище спрямо друг такъв в същата сграда, какъвто бил
настоящия случай. Не съществувала забрана да се придобие по давност
собствеността върху мазе, принадлежност към апартамент в жилищна сграда,
щом в сградата владелецът имал друг обект – апартамент.
Ако се приеме, че ответниците не са собственици на избеното
помещение, то се прави възражение за извършените подобрения в избеното
помещение в размер на 5000 лв., представляващи замазка на пода, мазилки по
стените и тавана, вар по стените и тавана, стелажи, осветление, входна врата,
като упражняват право на задържане до заплащане на стойността на
подобренията.
Моли за отхвърляне на така предявения иск. Взима се отношение по
доказателствените искания на ищеца. Моли се да бъде допуснати до разпит
двама свидетели при режим на довеждане. Прави искане за допускане на
експертизи. Претендират се разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
От представения по делото Нотариален акт за покупко – продажба на
недвижим имот Акт №174, том 32, дело №6016 от 11.07.2022 г. на СВ – гр.
Бургас се установява, че ищецът и ответницата по делото е придобил от от
4
Н.Д.Г.в с ЕГН **********, следния недвижим имот: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 07079.607.222.2.12, по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Бургас, общ.Бургас, обл.Бургас, одобрени със
Заповед РД-18-9/30.01.2009г./ 30.01.2009г. на ИД на АГКК, последно
изменение на КККР засягащо имота е от 22.03.2023г., с адрес: гр. Бургас, **
СО се намира на етаж 4 в сграда с идентификатор 07079.607.222.2,
предназначение: Жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в
поземлен имот с идентификатор №07079.607.222, с предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива:1, с площ от:
101,49кв.м. (сто и едно цяло и четиридесет и девет квадратни метра), ведно с
избено помещение № 3 (три) с площ 8,96кв.м. (осем цяло и деветдесет и шест
квадратни метра) и 8,93 кв.м. ид.ч. (осем цяло и деветдесет и три квадратни
метра идеални части) от общите части на сградата и съответното право на
строеж, при съседни СО с идентификатор №: на същия етаж -
07079.607.222.2.11; под обекта - 07079.607.222.2.9; над обекта -
07079.607.222.2.15; който недвижим имот съгласно документ за собственост е
идентичен с АПАРТАМЕНТ ЛЯВ находящ се на 4 жилищен етаж в гр.Бургас,
*** със застроена площ от 101,49кв.м., състоящ се от: две спални, дневна,
кухня, мокро помещение, тоалетна, баня-тоалетна и антре, при граници:
югоизток - **“, югозапад - апартамент среден на 4 жилищен етаж,
северозапад - стълбище и заден двор; североизток - калкан, отгоре -
апартамент ляв на 5 жилищен етаж, отдолу - апартамент ляв на 3 жилищен
стаж, ведно с избено помещение №3 находящо се на сутеренен етаж с площ от
8,96 кв.м., при граници: югоизток - изба №4, югозапад - **, северозапад - изба
№2, североизок - коридор, ведно с 8,93кв.м., равняващи се на 5,496% ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Видно от Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот Акт
№77, том 51, дело №8682 от 11.12.2013 г. на СВ – гр. Бургас, описания по –
горе недвижим имот, както и прилежащото към него избено пемещение е
придобито от Н.Д.Г.в по силата на договор за покупко – продажба,
обективиран в посочения нотариален акт от Е.Г.Б. с ЕГН **********, И.П.И. с
ЕГН ********** и Б.В.И с ЕГН **********.
По делото е приложен Нотариален акт за собственост на недвижим
имот, вписан под Акт №134, том VIII, дело №1835 от 18.04.2001 г. на СВ
Бургас, видно от който самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
07079.607.222.2.12 /описан като Апартамент – ЛЯВ, находящ се на четвърти
жилищен етаж в гр. Бургас, ***/, ведно с избено помещение №3, издаден въз
основа на договор за доброволна делба от 22.03.1996 г., рег.№4609/1996 г. на
Нотариус БРС, с което И.П.Б. е признат за собственик на имота. Въз основа на
цитирания договор за доброволна делба от 22.03.1996 г., рег.№4609/1996 г. на
Нотариус БРС, И.П.Б. е придобил описания в него Апартамент – ЛЯВ,
находящ се на четвърти жилищен етаж в гр. Бургас, **, ведно с прилежащото
към него Избено помещение № 3.
Видно от Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот №2,
5
том 3а, рег.№5642, дело №249, издаден на 03.11.2003 г. от нотариус
Д.Р. вписана в НК с рег.№278 и в район на действия РС – Бургас, М. С. Д. е
закупила от Е.Г.Б., Г.П.Б. и И.П.И., следния недвижим имот: апартамент -
десен, находящ се в гр. Бургас, ** №21 /двадесет и едно/, eт.1 /първи/ -
жилищен, със застроена площ от 59.24 кв.м., състоящ се от дневна, спалня,
кухня, баня с тоалетна и антре, при следните граници: югоизток - апартамент
среден на първи жилищен етаж и стълби, югозапад - **, северозапад - калкан,
североизток - заден двор, отгоре - апартамент десен на втори жилищен етаж,
и отдолу - кафе, ведно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 3а /три, б. "А"/, с площ от
4.48 кв.м., при следните граници: югоизток - избено помещение №4, югозапад
- външен зид към **, северозапад - избено помещение №3Б, и североизток –
коридор.
По делото е приложена обяснителна записка по номерация, площ и
граници на жилища и прилежащи обекти №62/06.10.2003 г., изготвена от
„Бургасинвест“ ООД, както и архитектурно разпределение на ЖСК ***
По делото са разпитани свидетели.
От показанията на св. Ж.Я, без родство и дела със страните, се
установява, че същата е указала съдействие на ищеца за закупуване на
процесния имот. Имали среща с предишния собственик на имота, който им
обяснил, че водили неколкократни опити да установят достъп до процесното
избено помещение, което било към жилището по нотариален акт, но това не се
случило. Човекът, който към момента владеел мазето, отказвал достъп до
него. В апартамента на ищеца нямало складови помещения или други такива,
които да служели за склад.
В показанията си св. Д.Д, без родство и дела със страните, заявява, че от
1978 г- живеел в къща, която била на мястото на сграда, в която се намира
процесния обект. През 2003 г. се нанесли сем. Д.и. Сочи, че сега мазето било в
много добро състояние, а преди не било така. Д.и измазали мазето и
направили рафтове, като си сложили и хубава врата. Това го направили след
2003 г., когато влезли в имота. Не знае някой да е имал претенции и да е имало
кавги за мазето. Познава ищеца по физиономия. Той нямал мазе, търсил си го
е, но те не са му го дали. Мазето било продадено наполовина на Д.и. Сочи, че
от договора за доброволна делба било установено, че апартамент 1 няма мазе,
като мисли, че още един апартамент няма мазе. Свидетелят твърди, че по
договор за делба Н. Д. трябва да има мазе №3, но не може да каже защо било
продадено половината, след като апартамент №1 се водило без мазе.
По делото е прието заключение по допусната съдебно – техническа
експертиза, изготвено от в.л. Г. Ц.. Съгласно същата, трайно прикрепени към
имота били тухлена зидария, армирана бетонова настилка, мазилка по стени и
тавани, варосване по стени и тавани, електрическа инсталация. Изпълнените
стелажи и металната врата можели да бъдат отделени и преместени без да
бъдат увредени. Стойността на СМР къв 2004-2005 г. била в размер на 1210
лв., а към 2023 г. в размер на 175 лв. Вещото лице е посочило, че изпълнените
СМР като незавършени и неизпълнени работи и не дава отговор на въпроса
6
какъв е размерът на увеличената стойност на имота.
По делото е допусната повторна съдебно – техническа експертиза, която
да се изготви от в.л. Б. К., съгласно която извършените СМР замазка на пода,
мазилка по стени и тавани, осветление, входна врата и стелажи са трайно
прикрепени към конструкцията на помещението. Сочи, че пазарната стойност
на подобренията към периода на извъшването им е 3345 лв., а тази към
периода на изготвяне на експертизата – 3204 лв. Увеличената стойност на
имота възлизала на 500 лв. без ДДС. В съдебно заседание вещото лице прави
уточнение, че увеличената стойност на имота следва да бъде 1900 лв.,
доколкото при изчислението в представеното писмено заключение не са
включени стелажите.
По делото е допусната допълнителна съдебно – техническа експертиза,
съгласно която увеличената стойност на процесния имот в резултат на
извъшените подобрения е в размер на 5200 лв. без ДДС. Разликата е в
прилагане и на метода на сравнителната стойност, който не е бил приложен
при изготвяне на първоначалното заключение на това вещо лице.
По делото е приета и съдебно – архитектурна експертиза, от която се
установява, че в процесната сграда са проектирани общо 16 броя избени
помещения, като броят им съгласно договор за делба от 1996 г. е 12, тъй като
са налице преустройства и преномерация. Вещото лице посочва, че в
одобрения проект за сградата са осигурени складови помещения за всички
първоначално проектирани жилища. Съгласно договора от 1996 г. обаче не
били осигурени складови помещения /изби и тавански стаи/ за всички жилища
в сградата. Според този договор били разпределени 12 изби и едно таванско
помещение или общо 13 складови помещения при 23 броя апартаменти.
Вещото лице отговаря, че описаното в Нотариален акт №174/11.07.2022 г.
ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №3 отговаря на ИЗБА №6 от одобрения
архитектурен проект на сградата. Избено помещение №3 било преустроено от
ответниците след придобиване на жилището – апартамент №1, съгласно
Нотариален акт №2/03.11.2003 г. Начинът, по който е обособено избено
помещение №3А е различен от описаното в обяснителната записка, цитирана
в акта. В тази записка били упоменати избени помещения №3а и 3б с площи
всяко от 4, 48 кв.м., описани граници и входове в общия коридор в подземния
етаж. Вместо това било извършено разделяне напречно на помещението и
площта му била 5, 76 кв.м. Зад разделителната стена оставало недостъпно
пространство, неизползваемо поради липса на вход. Проект за преустойство
на избеното помещение не бил наличен при извършена справка в архива на
Община Бургас. Вещото лице дава описание на помещенията, от които се
състои жилището на етаж четвърти – апартамент ляв.
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка,
изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:
По отношение на иска с правно основание чл.108 от ЗС:
За да бъде уважен предявения ревандикационен иск, ищецът следва по
пътя на пълното и главно доказване да установи кумулативното наличие на
7
следните предпоставки: 1. че е собственик на посочения в исковата молба
недвижим имот, и 2. че ответниците владеят или държат процесния имот без
основание. При доказване на посочените обстоятелства в тежест на
ответниците е да докажат основанието си за упражняване на фактическа власт
върху процесния имот.
Доколкото предмет на предявения ревандикационен иск е избено
помещение, следва на първо време да се посочи, че съгласно разпоредбите на
чл. 37 и чл. 98 ЗС, избените помещения, предназначени да служат като
складови помещения към жилищните обекти в сградата, представляват
принадлежност към жилищните обекти и следват собствеността на главната
вещ, тъй като към всяко жилище следва да бъде придадено поне едно
складово помещение – арг. от чл.40 от ЗУТ, както и чл.110, ал.1 и сл. от
Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните
видове територии и устройствени зони. Съдебната практика приема, че
избените помещения /а и другите помещения, предназначени да служат като
сладови помещения/ могат да се придобиват чрез правна сделка, по давност
или по други начини, определени в закона, но само от лице, което притежава
друг самостоятелен обект на собственост в същата сграда и то при условие, че
избеното помещение не е единственото складово помещение на жилището
чиято принадлежност е. Невъзможно е собственикът на жилищния обект да се
разпореди с него и да запази собствеността си върху единственото
принадлежащо към жилището складово помещение. /Така Решение №585 от
06.11.2003 г. по гр. д. 248/2003 г. на ВКС, 1 г. о., Решение №1266 от 07.07.1995
г. по гр. д. 1439/1994 г. на ВКС, 4 г. о., Решение №207 от 16.06.2011 г. по гр. д.
867/2010 г. на ВКС, 2 г. о. и др./. ,
От представените по делото писмени доказателства се установява по
категоричен начин, че избено помещение №3, което е било идентифицирано
по този начин и с тази номерация след извършено преномероване от страна
на съсобствениците в ЖСК „Буря“, е идентично с изба №6 по одобрения
архитектурен проект. Това се установява и от приетата и неоспорена от
страните съдебно – архитектурна експертиза. Това избено помещение е
определено като принадлежност на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 07079.607.222.2.12, по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Бургас, общ.Бургас, обл.Бургас /по това време
идентифициран като апартамент – ляв, находящ се на пети етаж в сградата/.
Това се е случило с договора за доброволна делба от 1996 г., като въз основа
на него и на името на И.П.Б е издаден нотариален акт от 2001 г. Следва да се
посочи, че от представено по делото удостоверение за идентичност на лице с
различни имена се установява, че И.П.Б. и И.П.И. е едно и също лице.
От приетата по делото съдебно – архитектурна експертиза,
заключението по която съдът кредитира като обосновано, пълно и небудещо
съмнение в неговата правилност, съдът намира, че избено помещение №3а не
е било обособявано никога, като за същото липсват какъвто и да е одобрен
проект за преустойство /на избено помещение №3/. Избено помещение №3а
8
така както е представено по обяснителна записка, приложена към нотариалния
акт, с който ответниците се легитимират като собственици, никога и не е било
фактически обособявано, доколкото от заключението на вещото лице се
установява, че начинът, по който е обособено избеното помещение е различен
от описаното в обяснителната записка. Извършено е напречно разделяне на
помещението и площта му от 5, 76 кв.м. не отговаря на площта от 4, 48 кв.м.
от нотариалния акт. Още повече, че зад разделителната стена оставало
недостъпно пространство, неизползваемо поради липсата на вход.
От изложеното става пределно ясно, че така както е фактически
разделено избеното помещение, на практика ищецът е изцяло лишен от
каквото и да било избено помещение, доколкото и на практика липсва
обособяване на избено помещение №3а. Липсва както фактическо
обособяване на това помещение, така и юридическо такова, доколкото липсват
каквито и да било документи, които да разрешават извършването на това
преустройство. Така или иначе не би могло да се приеме, че избено помещение
№3а е обособено като обект – нито фактически, нито юридически. Видно е, че
също така извършеното фактическо разделяне на избеното помещение №3 не
би могло да бъде одобрено, доколкото липсва какъвто и да достъп до частта,
намираща се зад разделителната стена. Същата не е от към коридора, а и
липсва вход /такъв не би могъл на практика да бъде изграден/.
Както вече се посочи, доколкото складовите обекти са принадлежност
към жилищните обекти, като такива съгласно разпоредбата на чл. 98 от ЗС,
същите следват главната вещ. Предмет на самостоятелно придобиване от
трети лица може да бъде само такава част от жилищната сграда, съответно от
складовото помещение /било то и избено такова/, която е обособена като
самостоятелен обект или отговаря на изискванията на действащия
устройствен закон за такъв обект. Законът е предвидил различни хипотези на
правото на собственост в зависимост от обектите и тяхното деление по видове
по различни критерии, но във всички случаи обектът трябва да бъде обособен
като самостоятелен, т. е. да е отграничен от другите такива. Без вещта да
съществува като самостоятелен обект на право на собственост не може да
съществува и вещно право на собственост върху нея /Така Решение № 80 от
27.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3114/2017 г., II г. о., ГК, Решение №
30/7.02.2012 г. по гр. д. № 401/2011 г. на ВКС, I г. о., Определение № 761 от
19.04.2023 г. на ВКС по к. гр. д. № 3901/2022 г./.
Посоченият принцип следва да намери приложение и към избените
помещения. Действително същите на основание чл.98 от ЗС са принадлежност
към друга, главна вещ /в случая апартамент или друг жилищен обект/, но ако
се уговори нещо различно, то в определени хипотези избеното помещение
може да бъде предмет на транслативна сделка, така както би могло да бъде
придобито и по давност – хипотезата, в която избеното помещение не е
единственото складово помещение към жилището, в който случай то може да
бъде придобито от друг собственик, който притежава самостоятелен обект в
същата сграда. Но за да бъде придобито дадено избено помещение чрез правна
9
сделка или по друг начин, същото следва да бъде обособено като обект на
собственост /да бъде отделено и обособено/, доколкото по дефиниция вещите
притежават свойствата корпоралност и телесност. В противен случай същите
не биха могли да бъдат обект на вещни права. Така и по отношение на
недвижимите имоти, вкл. избените и др. помещения, за да бъдат предмет на
правни сделки или върху тях да могат да бъдат учредявани и упражнявани
вещни права, те следва да бъдат юридически обособени като отделни обекти.
В настоящия случай не е налице каквото и да било обособяване по
отношение на т.нар. избено помещение №3А – юридическо или дори
фактическо. По тези съображения, настоящият състав приема, че правото на
собственост върху избено помещение №3А не е било прехвърлено, поради
това, че сделката не е имала годен обект, който да бъде прехвърлен.
Действително в този случай и съобразно утвърдената вече съдебна практика,
ако към момента на сключване на сделката, реално определението части от
недвижим имот, не са фактически обособени, но е възможно обособяването
им като самостоятелнен обект, съобразно изискванията в действащия
устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради
невъзможен предмет, като сключената сделка е с незавършен фактически
състав, доколкото все пак липсва предмет, който да бъде прехвърлен. Към
момента не е обособено избено помещение №3А, като следва да се посочи, че
с разделителната стена избеното помещение е преградено по начин, който не е
бил предвиден и одобрен с архитектурен проект, а и на практика такъв начин
на разделяне на избеното помещение не би могъл да бъде одобрен, предвид и
установеното в насока, че в частта, която е зад разделителната стена, не може
да се достъпи по никакъв начин, тоест същата е функционално неизползваема.
По тези съображения, съдът приема, че с Нотариален акт за покупко –
продажба на недвижим имот №2, том 3а, рег.№5642, дело №249, издаден на
03.11.2003 г. от нотариус Д.Р. вписана в НК с рег.№278 и в район на действия
РС – Бургас, М. С. Д. не е могла да придобие описаното в него избено
помещение №3А, с площ от 4.48 кв.м., при следните граници: югоизток -
избено помещение №4, югозапад - външен зид към **, северозапад - избено
помещение №3Б, и североизток – коридор, доколкото същото не е било
обособено фактически и/или юридически като обект на правото на
собственост, още повече такъв обект не е бил изграден и впоследствие.
Следва да се посочи, че е необходимо одобряването на проект за
извършването на преустройство, доколкото и обособяването на избено
помещение №3а ще възникне в резултат на самото преустойство /арг. чл.148,
ал.13, пар.5, т.38 от ЗУТ; съобразно изискванията на ЗУТ следва да има
одобряване и на инвестиционен проект – чл.141 и сл. от ЗУТ/. По тези
съображения, не би могла да бъде прехвърлена собствеността върху обект,
който не съществува. При това положение собствеността върху избено
помещение №3 е прехвърлена с Нотариален акт за покупко – продажба на
недвижим имот Акт №77, том 51, дело №8682 от 11.12.2013 г. на СВ – гр.
Бургас от Н.Д.Г.в, който пък от своя страна я е прехвърлил на ищеца с
10
Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот Акт №174, том 32,
дело №6016 от 11.07.2022 г. на СВ – гр. Бургас.
Видно от представените писмени доказателства се установява, че
ищецът е придобил и към настоящия момент се легитимира като собственик
на процесното избено помещение №3. Следва да се посочи, че идентичността
на избено помещение №3 с избено помещение №6, обозначено по този начин с
одобрения архитектурен проект, се установява с категоричност както от
представените писмени доказателства, така и от приетата по делото съдебно –
архитектурна експертиза. По тези съображения и възраженията, направени в
тази насока в отговора на исковата молба, съдът намира за неоснователни.
Съдебната практика приема, че макар да не е самостоятелна вещ, а само
принадлежност към главната вещ, избено помещение може да бъде
придобивано на основание давностно владение отделно от главната вещ
/жилището, магазина или друг самостоятелен обект/, към която принадлежи
по изключение, в следната хипотеза: когато избеното помещение не е
единственото складово помещение към самостоятелен обект в сграда - етажна
собственост, за който обект по закон задължително се предвижда наличие на
складово помещение и позоваващият се на придобивна давност владелец на
избеното помещение също е етажен собственик в сградата – притежава
жилище, магазин или друг самостоятелен обект в нея, така че владяното
избено помещение става прилежаща част към този обект /Така Решение 81 от
04.04.2014 г. по гр. д. 5556 от 2013 г. на ВКС, Решение 1368 от 03.12.2008 г. по
гр. д. 4834 от 2007 г. на ВКС, ГК, IV г. о., Решение 87 от 26.05.2017 г. по гр. д.
3595 от 2016 г. на ВКС, ГК, I г. о., Решение 130 от 18.11.2019 г. по гр. д. 1017
от 2019 г. на ВКС, ГК, II г. о., Решение 1266 от 07.07.1995 г. по гр. д. 1439 от
1994 г. на ВС, ГК, IV г. о. и др./. В настоящия случай се установява, че това е
единственото складово помещение на самостоятелния обект, собственост на
ищеца, като без значение е обстоятелството дали в апартамента му би могло да
бъде обособено складово помещение, след като такова фактически или
юридически към момента не е обособено. По тази причина е налице правна
невъзможност за ответниците или техния праводател да придобият правото на
собственост върху избено помещение №3 чрез давностно владение.
За пълнота следва да се посочи, че не е налице и хипотезана на т.нар.
„конверсия във вещното право“ /коментирана в Решение № 599 от 26.07.2010
г. на ВКС по гр. д. № 766/2009 г., I г. о., ГК, Решение № 532 от 25.05.2011 г. на
ВКС по гр. д. № 532/2010 г., I г. о., ГК и др./, доколкото в посочените хипотези
се касае до владение върху реална част от недвижим имот, респ. от поземлен
имот, а настоящият случай не е такъв. Осъществявано е владение върху
избено помещение, което притежава характеристиките на принадлежност по
смисъла на чл.98 от ЗС, поради което и цитираната по – горе практика не
следва да намери приложение в настоящата хипотеза.
Предвид изложеното, съдът намира, че предявеният ревандикационен
иск следва да бъде уважен в неговата установителна част, доколкото от
приетите по делото доказателства безспорно се установява правото на
11
собственост на ищеца върху посоченото избено помещение. Искът е
основателен и в неговата осъдителна част, доколкото по делото е установено
при условията на пълно и главно доказване, че ответниците владеят и към
момента процесния имот.
По възражението за право на задържане на процесното избено
помещение до заплащане на подобренията в него и за заплащане на
подобренията:
С отговора на исковата молба е заявено възражение за заплащане на
подобренията, направени в процесния имот в общ размер на 5000 лв., както и
възражение за право на задържане. Съдът намира направеното възражение за
заплащане на подобренията, както и това за задържане до заплащане на
извършените в процесния имот подобрения за неоснователни.
На първо място, следва да се посочи, че само добросъвестния или
приравнения на него /в случаите посочени в Закона за собствеността/ владелец
има възможността да упражни правото на задържане до заплащане на
стойността на направените подобрения. Съгласно чл.70, ал.1 от ЗС владелецът
е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го
направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че
предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е
добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.
Настоящият състав намира, че в случая не е налице посочената хипотеза,
поради което не може да се приеме, че владелецът, респ. ответниците имат
качеството на добросъвестни владелци. Владението, основано на нищожно
придобивно основание, е недобросъвестно, освен когато е нищожно поради
опорочена форма за валидност и приобретателят не е знаел за порока /Така
т.10 от Постановление № 6 от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС/.
При преценката дали е налице добросъвестност при наличие на опорочена
форма за валидност, трябва да се изхожда от принципното положение, че
ирелевантни са правните грешки на владелеца относно формата за валидност
на придобивното основание. В същото време по делото не се доказва наличие
на някоя от предпоставките за приравняването на недобросъвестния владелец
в добросъвестен такъв – чл.70, ал.3 и чл.74, ал.2 от ЗС.
Дори и да се приеме, че в настоящия случай ответниците имат
качеството на добросъвестни владелци, съдът приема, че са налице и други
пречка за уважаването на направените възражения за право на задържане въз
основа на извършените подобрения за сумата от 5000 лв. Налице е тР.
практика на ВКС, че отговорност за заплащане на извършените от владелеца
разноските за подобрения в чужд имот се носи от лицето, което е било
собственик на имота към момента на извършването на подобренията -
Решение № 2349 от 29.Х.1995 г. по гр. д. № 2926/94 г., IV г. о., Решение №
1162 от 18.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4998/2007 г., II г. о. Решение № 57 от
19.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3457/2016 г., I г. о.; Решение № 152 от
9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 11/2013 г., I г. о. Приема се също така, че
отговорността за разноските за подобрения се носи от последващия
12
приобретател, ако последният е знаел преди или по време на придобиването,
че подобренията са извършени не от неговия праводател, а от владелеца /Напр.
Решение № 3324 от 18.X.1978 г. по гр. д. № 1638/78 г., I г. о., Решение № 37 от
11.02.1988 г., IV г. о., Решение № 1324 от 29.07.2009 г. на ВКС по гр. д. №
4275/2007 г., IV г. о./. Понятието „добросъвестност“ в този случай следва да се
разбира като знание у приобритател на имот, че несобственик е извършил
необходими разноски или подобрения в него, като това знание следва да е
налице преди или към момента на придобиването на имота. Съдът намира, че
по делото липсват каквито и да било доказателства, от които да се установява
именно такова знание у ищеца към момента на придобиване на процесния
имот. То следва да включва именно знание за извършването на подобрения в
процесния имот, а не единствено това, че същият не се намира във владение на
неговия праводател. По тези съображения, приобритателят на имота /настоящ
ищец/ не следва да носи отговорност за извършените в имота подобрения.
Действително в направената уточнителна молба се твърди, че една част от
подобренията /за сумата от 270 лв./ са направени през 2023 г., но по делото
липсват представени в тази насока доказателства относно момента на
извършването на посочената част от подобренията и по – конкретно, че
същите са извършени след придобиване на имота от ищеца.
На следващо място и в тази връзка съдът намира направеното в отговора
на исковата молба възражение, с което се упражнява правото за се задържи
имота, за неоснователно. В Тълкувателно решение № 48 от 3.IV.1961 г. по гр.
д. № 26/61 г., ОСГК е прието, че добросъвестният владелец - подобрител на
недвижим имот, може да упражни правото си на задържане не само срещу
собственика на имота, който е бил такъв по време на извършване на
подобренията, но и срещу купувача, който е придобил собствеността на същия
имот след извършване на подобренията, ако последният е недобросъвестен.
Правото на задържане не може да се упражни спрямо добросъвестния купувач
- приобретател на имота. Както се посочи по – горе и предвид липсата на
доказателства за недобросъвестност у ищеца, съдът намира, че направеното
възражение за право на задържане е неоснователно и като такова следва да
бъде оставено без уважение.
Съдът намира, че не следва да се произнася с нарочен диспозитив по
повод направеното възражение. Съгласно теорията и съдебната практика,
възражението, с което се упражнява право на задържане до заплащане на
стойността на подобренията има дилаторен и защитен характер. На основание
чл.298, ал.4 от ГПК решението влиза в сила и по отношение на разрешените с
него искания и възражения за право на задържане и прихващане. По аргумент
от тази разпоредба се следва, че по изключение произнасянето на съда по
повод на посочените възражения /за прихващане и право на задържане/
формират сила на присъдено нещо, дори и да има липса на нарочен
диспозитив. Това е изключение от правилото, че само диспозитива на
решението формира сила на пресъдено нещо, като в този случай и
произнасянето в мотивите на съдебния акт формира такава. По възражението
13
за право на задържане и по възражението за прихващане съдът се произнася в
решението, само ако установи съществуването на правото, заявено с иска.
Възражението за право на задържане допуска съдът да постанови условен
осъдителен диспозитив в решението за уважаване на иска за предаването на
вещта (аргумент и от чл. 72, ал. 3 ЗС и чл. 91 ЗЗД). Когато възражението е
неоснователно, ответникът се осъжда да предаде вещта безусловно /Така и в
мотивите на т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 18.03.2022 г. на ВКС по т. д.
№ 2/2020 г., ОСГТК/.
По разноските:
При този изход на спора и предвид уважаване на предявените искове, на
ищеца се следват разноски. По делото са представени доказателства за
заплащане на адвокатско възнаграждение в размер на общо 2250 лв. по
договори за правна защита и съдествие. Направено е възражение за
прекомерност от ответната страна. Съгласно чл.78, ал.5 от ГПК, ако
заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно
действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по
искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази
им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от
Закона за адвокатурата. В настоящия случай и съгласно предвиденото в чл.7,
ал.5 от Наредба №1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, за процесуално представителство, защита и съдействие по
искове по чл. 75, 76 и 108 ЗС възнаграждението се определя съобразно
интереса на представляваната страна според правилата на ал. 2, но не по-
малко от 800 лв. за движими вещи и не по-малко от 1500 лв. за недвижими
имоти или вещни права върху тях. Възнаграждението се определя на база
пазарната цена на имотите, а ако имотите нямат пазарна цена - на база
данъчната оценка. Данъчната оценка на процесния обект /л.40 от делото/ е
2400 лв., поради което и на база посочената разпоредба се следва, че
минималното адвокатско възнаграждение съобразно Наредбата е в размер на
1500 лв.
Съдът намира, че и това е размерът на адвокатско възнаграждение,
който следва да бъде възложен в тежест на ответната страна. Ищецът е
направил разноски и за сумата в размер на 96 лв. за заплатена държавна такса,
както и 503, 50 лв. за депозит за вещи лица, тоест общо дължимите от
ответниците разноски са в размер на 2099, 50 лв.
Мотивиран от горното, Районен съд - Бургас
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. И. Д. с ЕГН
********** с постоянен адрес гр. Бургас, ***, и Д. И. Д. с ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. Бургас, *** че Г. С. Д. с ЕГН **********, с постоянен
адрес гр. Бургас, ** е собственик на ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 3 /по одобрен
архитектурен проект на сграда с адрес гр. Бургас, ** ** - ИЗБА №6/, находящо
14
се на сутеренен етаж с площ 8, 96 кв.м., при граници: югоизток - изба №4,
югозапад - **, северозапад – изба №2, североизток - коридор, опасано като
прилежаща част към самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
07079.607.222.2.12 с адрес: град Бургас, ***като ОСЪЖДА Д. И. Д. с ЕГН
********** с постоянен адрес гр. Бургас, ***, и Д. И. Д. с ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. Бургас, *** ДА ПРЕДАДАТ на Г. С. Д. с ЕГН
**********, с постоянен адрес гр. Бургас, ** владението върху описаното
избено помещение.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК Д. И. Д. с ЕГН **********
с постоянен адрес гр. Бургас, ***, и Д. И. Д. с ЕГН **********, с постоянен
адрес гр. Бургас, *** ДА ЗАПЛАТЯТ на Г. С. Д. с ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. Бургас, *** сумата от 2099, 50 /две хиляди и деветдесет
и девет лева и петдесет стотинки/ лв., представляваща направените в
исковото производство съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
15