РЕШЕНИЕ
гр. София, ……….. г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV „Д” състав, в публичното
заседание на седми ноември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗДРАВКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
Мл.съдия: ИВАН КИРИМОВ
при
секретаря Анелия Груева, като разгледа докладваното от мл. съдия Киримов гр.
дело № 3113 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 528281/07.11.2018 г., постановено по гр. д.
№ 29114/2017 г., СРС, 81 състав е уважен предявеният от „Е.2.“ ЕООД срещу Г.П.К.„И.“
иск с правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 228 ЗЗД, като е осъден ответника
да заплати на ищцовото дружество сума в
размер на 1370 лв., представляваща вреда за закупени и унищожени продукти за
търговската дейност, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
датата на предявяване на исковата молба – 09.05.2017 г. до окончателното изплащане
на сумите, както и сума в размер на 3000 лв., представляваща пропусната полза –
нереализирана печалба за 16 месеца.
Решението на СРС е обжалвано от ответника Г.П.К.„И.“
със съображения за неговата неправилност. Въззивникът поддържа, че по делото е
установено, че за процесния павилион не са издадени необходимите строителни
книжа, което задължение освен, че е установено в закона е регламентирано и в
клаузата на чл. 3.2., б. „д“ от договора за наем. Твърди се, че посоченото
възражение е въведено в предмета на спора с отговора на исковата молба, но
съдът неправилно е приел, че то е ирелевантно, тъй като след като ищецът
незаконно е разположил търговски обект в отдадения под наем терен същият не би
могъл да претендира обезщетение, свързано с предсрочното прекратяване на
договора. Във въззивната жалба се излагат съображения, че налице е хипотезата
на раздел V, чл. 5.3., б „г“ от процесния
договор за наем, за което ищецът бил предизвестен писмено, поради сключен с
трето лице договор за учредяване право на строеж. Излагат се доводи, че
доколкото предмет на договора за наем е реална част от площ от 12 кв.м. от
терена и предвид ограниченията, предвидени в чл. 200, ал. 1 ЗУТ, наемодателят е
пристъпил към директно договаряне с трето лице по повод учредяване право на
строеж върху целия терен. Поддържа се, че доколкото договорът за наем не е
вписан и няма достоверна дата, приложение следва да намери разпоредбата на чл.
237, ал. 1, изр посл. ЗЗД вр. чл. 238 ЗЗД. Въззивникът поддържа, че по делото
не било установено продуктите в представения от ищеца опис да са били налични в
търговския обект към 05.04.2017 г., за който момент се твърди да е бил
ограничен достъпа. Твърди се още, че искът за пропуснати полза е недоказан, а
поставения към вещото лице въпрос съдържа хипотетичен отговор, позовава се на
ТР № 3 от 2012 г. постановено по т.д. № 3/2012 г. на ОСГТ на ВКС. Иска се отмяна
на обжалваното решение и отхвърляне на иска. Претендират се разноски.
В законоустановения срок е подаден отговор на
въззивната жалба от въззиваемия, с който се оспорва жалбата с доводи за
правилност на решението на СРС. Поддържа се, че по делото са налице
доказателства за основателност на претенцията в цялост. Искането към съда е да
потвърди решението на първоинстанционния съд и да бъдат присъдени сторените
пред въззивния съд разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което същата се явява допустима, а разгледана по същество е
основателна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания
в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и
допустимо в обжалваната част.
От договор за наем от 01.08.2015 г. се установява, че
между „Е.2.“ ЕООД и Г.П.К.„И.“ е
породено наемно правоотношение, по силата на което ищецът се е задължил да
предостави на ответника за временно възмездно ползване терен, заедно с движими
вещи/дълготрайни материални активи/ по опис – приложение № 1 съставляващ
неразделна част от договора, като наемодателят е предоставил имота, предмет на
договора със съгласие същият да бъде използван за поставяне на павилион, срещу
насрещна парична престация, представляваща уговорено наемно месечно
възнаграждение в размер на 167 лв. , както и 20 % ДДС върху месечния наем или
общо 200 лв., платимо в брой до 15-то число на месеца, за който се дължи наема.
В раздел IV е посочено, че договорът за наем
се сключва за срок от 3 години. В раздел V, чл. 5.1 и чл. 5.2 от договора е
уговорено, че договорът се прекратява с
изтичане на срока на договора, както и при взаимно съгласие на страните изразено
в писмена форма. В чл. 5.3 са предвидени хипотези на прекратяване на договора с
едностранно писмено тридесет дневно предизвестие от страна на наемодателя отправено
до наемателя, преди изтичането на срока на договора.
От представения по делото предварителен договор за
учредяване на възмездно вещно право на строеж срещу задължение за построяване
се установява, че наемодателят-ответник се е задължил да учреди в полза на „В.“
ЕООД вещно право на строеж, а последният се е задължил даизгради изцяло сграда
и стане изключителен собственик на същата, с изключение на обектите, за които
учредителите си запазват правото на строеж, която сграда следва да бъде
построена върху процесния имот.
По делото е представен и нотариален акт от 29.12.2016
г. № 105, том IIV, рег. № 42135, дело № 1188 от
2016 г. на нотариус с рег. № 274 на НК при СРС, с който учредителят Г.П.К.„И.“ е учредил в полза на „В.“
ЕООД ограничено вещно право на строеж за построяване на многофункционален
комплекс върху посочения терен.
При така установените правнорелевантни обстоятелства,
чрез събраните от СРС и от настоящата съдебна инстанция доказателствени
средства, съдът по правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК приема следното от правна
страна:
СРС, 81 с-в, е бил сезиран с иск с правно основание
чл. 237, ал. 3 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати обезщетение на ищеца за
претърпени загуби и пропуснати ползи от лишаването му от ползването на наета
вещ.
Съгласно разпоредбата на чл.237 ал. 3 ЗЗД, наемодателят
дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на
наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
Хипотезата на посочената разпоредба е частно проявление на чл. 82, вр. чл. 79,
ла. 1, предл. 3 ЗЗД приложимо при договорите за наем.
Възникването на спорното право се обуславя от
осъществяването на следните материални предпоставки (юридически факти): 1. пораждане
на действително правоотношение по договор за наем, по което ищецът да е
предоставил за временно възмездно ползване процесната недвижима вещ; 2. наемателят
да е претърпял вреди, поради виновно неизпълнение на поето от наемодателя
договорно задължение, а именно наемателят да е бил лишен от ползването на наетия имот.
Спорът в
настоящото въззивно производство, предвид доводите във въззивната жалба и
отговора, се концентрира върху въпроса дали договора за наем е бил прекратен на
соченото от ответника основание, а именно чл. 5.3. б „г“ от сключения между
страните договор за наем, както и дали ищецът е претърпял вреди, респ. доказани
ли са вредите в настоящото производство.
Договорът за наем представлява консенсуален,
двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото
сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните
волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и
заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват в неговия
фактически състав, а са в изпълнение на породените от него договорни
задължения.
Основното задължение на наемодателя е да предаде
наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на
наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни
задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение и обикновените
разноски за използване на наетата вещ.
Настоящият съдебен състав намира за неоснователни
оплакванията на въззивника, относно приложимостта на разпоредбата на чл. 5.3,
б. „г“ за прекратяване на сключения между страните договор за наем, поради
следните съображения:
Съгласно посочената клауза от договора за наем, на
която се позовава ответника, договорът за наем се прекратява с едностранно
писмено тридесет дневно предизвестие от страна на наемодателя отправено до
наемателя, преди изтичането на срок а на договора при преотстъпване на обекта
на трето лице. При обявяване на обекта за продажба, наемателят има право на
предпочтително изкупуване на обекта, при заявено от него писмено съгласие за закупуване
на продажната цена, обявена от наемодателя.
Съдът намира, че от текста на посочената клауза не
може да бъде директно изведен вложения от страните смисъл в текста „при
преотстъпване на обекта на трето лице“, като същият подлежи на тълкуване.
Съгласно константната съдебна практика на тълкуване
според критериите на чл.20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в
договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между страните
относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора
общо съгласие и целените с договора правни последици; тълкуването се извършва
съобразно критериите на чл.20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не
предполагаемата воля на договарящите; прилагането на критериите на чл.20 ЗЗД
предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга
и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя формираната при
сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на договарящите.
Според легалната дефиниция на чл.8, ал. ЗЗД, договорът е съглашение между
правни субекти, насочено към създаване, уреждане или унищожаване на правна
връзка между тях. В чл.9 ЗЗД е закрепен основният принцип на договорното право
- принципът за свобода на договарянето, който признава на договарящите
свободата сами да определят съдържанието на договорите помежду си и същевременно
обявява повелителните норми на закона и добрите нрави като граница, до която е
допустимо разпростирането на автономията на волята. Сключеният в границите на
чл.9 ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон съгласно чл.20а, ал.1 ЗЗД. Законът въвежда изискване всяка от страните да изпълнява поетите
задължения по начина, указан в чл.63, ал.1 ЗЗД - точно и добросъвестно, без да
пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин, а
виновното неизпълнение на произтичащите от договора и от измененията към него
задължения съставлява основание за носене на договорна отговорност по чл.79 и
сл. ЗЗД от неизправната страна. Така Решение №156 от 16.06.2016 г., постановено
по гр.д. №6042/2016 г. на IV г.о. на ВКС.
С оглед изложеното и при систематическото и логическо
тълкуване на посочената клауза от договора, съдът намира, че същата предвижда
едностранно прекратяване на договора при отчуждаване на имота, тъй като
последващото я изречение „При обявяване обекта за продажба, наемателят има
право на предпочитателно изкупуване на обекта, при заявено от него писмено
съгласия за закупуване на продажната цена, обявена от наемодателя“ касае именно
хипотеза на отчуждаване на имота чрез продажба и при тълкуване на разпоредбите
една с друга и в общия смисъл на договора, съдът намира, че това именно е
вложения в нея смисъл.
Видно от приложения по делото нотариален акт от
29.12.2016 г. № 105, том IIV, рег. №
42135, дело № 1188 от 2016 г. на нотариус с рег. № 274 на НК при СРС, с
който учредителят Г.П.К.„И.“ е учредил в
полза на „В.“ ЕООД ограничено вещно право на строеж за построяване на
многофункционален комплекс върху посочения терен, като учредителят – ответник в
настоящото производство си е запазил правото на строеж за конкретно описани в
акта обекти.
Предвид изложеното, съдът намира, че, доколкото по
силата на процесния договор за наем е предоставен терен (реална част от такъв),
а последният не е бил отчужден, както и не е било учредено вещно ограничено
вещно право на строеж за целия собствен на ответника терен, не е налице
отчуждаване на имота по смисъла на посочената в договора клауза.
Отделно от горното, следва да се отбележи, че с
писмено изявление за прекратяване на договора, което представя ответника,
отправено до ищеца, първият е посочил, че прекратява едностранно договора
поради смяна на предназначението на терена, каквото прекратително основание не
е предвидено в договора.
Съобразно изложеното, настоящият съдебен състав
намира, че договорът за наем не е бил надлежно прекратен и приложение намира
разпоредбата на чл. 237, ал. 3 ЗЗД.
Настоящият съдебен състав споделя извода на
първоинстанционния съд, че са неотносими към правния спор доводите на ответника
за липса на строителни книжа за процесния павилион. Доводите, че само
изправната страна има право да
претендира обезщетение за вреди са неоснователни, доколкото изправността касае
единствено правоотношението между страните, а не отношенията на всяка една от
тях с трети лица. Дори да се приеме, че не са били спазени нормативните
изисквания за изграждане на процесния търговски обект, това обстоятелство не
влияе върху задължението на наемодателя да осигури свободното ползване върху
отдадения обект, а в случая видно от договора, последният се е съгласил с
поставяне на павилион. Ето защо, установеното от
законодателя изискване по ЗУТ има отношение
към отговорността по специалните нормативни актове, но е напълно ирелевантно
към възникването на правоотношението и задълженията на страните по настоящия
правен спор.
Във връзка с изложеното, следва да се отбележи, че е неоснователно
обвързването на клаузата на чл. 3.2. от процесния договор с нормативните
изисквания към търговския обект. Същата клауза гласи, че наемателят може да
извършва подобрения в имота, основнаи ремонти и преустройства, променящи
външния и вътрешния вид на помещенията, разпределението на площите и/или общите
части на сградата, след получено писмено съгласие от наемодателя и само след
изготвяне на ар.план с всички части, съгласуван с ХЕИ, ПО и одобрен от съответния
гл. архитект. Настоящият съдебен състав намира, че посочената клауза е изцяло
неприложима в отношенията между страните, доколкото предмет на сключения между
тях договор не е сграда, а терен с павилион, за които не биха могли да бъдат приложени
посочените изисквания.
Следователно обстоятелството, че поради извършеното
учредяване право на строеж върху терена, част от който е бил отдаден под наем
на ищцовото дружество, последното е било възпрепятствано да ползва наетия имот,
за който не е спорно, че е бил заплащан наем, обуславя правен извод, че в
случая фактическия състав на чл. 237, ал. 3 ЗЗД е осъществен.
По отношение на претърпените вреди:
По делото е допусната, приета и неоспорена съдебно-счетоводна
експертиза, съгласно чието заключение потенциалната печалба на дружеството-ищец
за периода 04.2017 г. – 08.2018 г. е в размер на 3 151,60 лв. Представена
е и проверена аналитична счетоводна справка на сметка Материали, чието крайно
дебитно салдо е в размер на 1 370, 47 лв. Настоящият съдебен състав
кредитира заключението на вещото лице като пълно и компетентно изготвено.
По делото е разпитан и свидетеля И..Д, от чиито
показания се установява, че в продължение на близо две години търговският обект
е работил, след което били предупредени от кооперацията да напуснат, тъй като
започвало строителство. Съдът кредитира показанията на свидетеля като
безпристрастни кореспондиращи с останалите по делото доказателства.
Настоящият съдебен състав намира за доказани
претърпените от дружеството ищец в загуби равняващи се на стойността на
закупените хранителни продукти обективирани в представения опис, сумата за
които е била осчетоводена видно от представения баланс на ищеца към 31.12.2016
г. Видно от приложения по делото отговор на исковата молба, ответникът оспорва
обстоятелството, че продуктите са били налични в търговския обект към момента,
в който е бил ограничен достъпа до обекта. Съдът намира, че в случая, за да
настъпи претендираната вреда – претърпяна загуба, равняваща се на
равностойността на продуктите не е необходимо ищецът да докаже, че последните
са се намирали именно в търговския обект, до който е бил ограничен достъпа. Достатъчно
е продуктите да са били закупени от ищеца именно с цел да бъдат реализирани в
наетия обект, а доколкото същите подлежат на бърза развала, не може да се
очаква, ищецът да ги съхрани или да ограничи вредите по друг начин, като
достатъчно за понесената вреда е да бъде доказано, че продуктите са били закупени
за конкретната търговска дейност, което не се оспорва от ответника. С оглед
изложеното основателна се явява претенцията за претърпяна загуба в размер на
1 370, 47 лв. за закупени продукти за процесния търговски обект.
По отношение на пропуснатите ползи:
Ответникът се позовава на липсата на доказателства за
сигурността за увеличаване на имуществото на ищеца в претендирания размер и на
разрешенията дадени в ТР № 3 от 2012 г., постановено по т.д. №3/2012 г. на
ОСГТК на ВКС.
Съгласно цитираното тълкувателно решение при предявен
иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи,
произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, трябва
да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която
сигурност не се предполага.
Настоящият съдебен състав намира, че следва да бъде
отчетена спецификата на върпоса, по който е постановено тълкувателното решение,
както и спецификата на настоящия казус. Съгласно приетото в мотивите на
цитираното тълкувателно решение, пропуснатата полза е елемент от фактическия
състав, пораждащ правото на обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена
в закона презумпция за настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а
следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че при точно
изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде увеличено, ще
бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД обезщетяване – да се
поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването му за
сметка на длъжника.
Неизпълнението на поето задължение за изграждане на
обект в уговорения от страните срок лишава кредитора за периода на забавата от
възможността да придобие собствеността върху изградения обект и да упражни по
отношение на него присъщите на правото на собственост правомощия - владение,
ползване и разпореждане. Не във всички случаи, обаче, упражняването на
изброените правомощия би довело до увеличаване на имуществото на кредитора.
Увеличаване не би настъпило в хипотезата на ползване на обекта от самия кредитор
и поради това лишаването му от тази възможност не може да има за последица
пропускането на полза в посочения по-горе смисъл. Невъзможност за увеличаване
на имуществото на кредитора и съответно пропусната полза ще е налице например,
когато, в резултат от забавата, кредиторът е пропуснал възможността да получи
граждански плодове от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване на
друго лице, да получи доходи чрез използването на обекта за осъществяване на
търговска дейност или е пропуснал възможността да се разпореди с обекта при изгодни
условия.
В съответствие с правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, че
страните са длъжни да докажат твърденията, на които основават своите искания и
възражения, кредиторът-възложител следва да докаже, че при точно изпълнение на
задължението за изграждане на обекта със сигурност би получил увеличаване на
имуществото си, като установи факта на създадени между него и трети лица
правоотношения във връзка с този обект по повод ползването или разпореждането с
него, които са били осуетени именно в резултат от забавата на длъжника или като
установи, че при конкретните пазарни условия в периода на забавата е
съществувала реална възможност за отдаване на обекта под наем, за получаване на
доходи чрез използването му за осъществяване на търговска дейност или за
изгодно разпореждане с него. Относимите и допустими доказателства са в
зависимост от вида на претендираните пропуснати ползи и подлежащите на
установяване факти.
В настоящия случай, при отчитане спецификата на
конкретния казус, доколкото се касае за продажба на хранителни стоки в
търговски обект и не може да бъде направена пряка аналогия с обсъдената в
тълкувателното решение хипотеза, в която кредиторът сам би използвал
непостроения обект, следва да се приеме, че предвид заключението на вещото лице
по допусната Ссче, дружеството-ищец е доказало съществуването на реалната
възможност за реализиране на твърдяната печалба. Вещото лице е основало
заключението си на предоставените по делото отчети на търговското дружество,
баланс за 2016 г. и междинен баланс към 31.03.2017 г., т.е. касае се за
изчисление на база усреднени исторически данни за предходен период. Предвид
обстоятелството, че се касае за продажбата на бързоликвидни потребими продукти,
която дейност не търпи особени отклонения и динамика в реализирането й, съдът
намира, че е достатъчно да бъде доказана от страна на ищеца усреднената печалба
за предходен период. В настоящия случай е установено по делото, че тази сума се
равнява на претендирания от ищцвото дружество размер от 3 151, 60 лв.
С оглед изложеното, съдът намира, че предявените
искове са основателни и доказани.
Тъй като крайните правни изводи на въззивния съд
съвпадат с правните изводи на първоинстанционния съд, то обжалваното решение е
правилно и като такова следва да бъде потвърдено, а трите въззивни жалби да
бъдат оставени без уважение.
По разноските:
При този изход на правния спор с правна възможност да
претендира присъждането на деловодни разноски разполага въззиваемата страна.
Последната е направила искане за присъждането им, представени е договор за
правна защита и съдействие, в който е отразено, че договореното и платено
адвокатско възнаграждение е в размер от 1000 лв. Съдът намира, че е основателно
направеното от процесуалния представител на въззивника възражение за прекомерност
на адвокатското възнаграждение, доколкото делото не се отличава с висока фактическа
и правна сложност, а делото пред настоящата съдебна инстанция е приключило в
едно открито съдебно заседание без ангажиране на нови доказателства, поради което
и на основание чл. 78, ал. 5 ГПК, възнаграждението следва да бъде намалено до
размер от 536 лв., съобразно минималния размер предвиден в ал.2 на чл. 7 от
НМРАВ.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 528281/07.11.2018
г., постановено по гр. д. № 29114/2017 г., СРС, 81 състав.
ОСЪЖДА
ЗАД Г.П.К.„И.“ ЕИК********да заплати на „Е.2.“ ЕООД ЕИК ********на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК направените във въззивното
производство разноски в размер на 536 лв.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.