№ 1900
гр. София, 15.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на осми юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Стилияна Григорова
при участието на секретаря Мария Т. Методиева
като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело №
20221100103091 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. от ГПК.
Образувано е по подадена от Т. Н. М. искова молба срещу „С.К.” ЕООД,
с която е предявен иск по чл. 310, ал. 1, т. 2, пр. 1 от ГПК вр. чл. 233, ал. 1,
изр. 1 от ЗЗД за връщане на отдаден под наем недвижим имот, представляващ
жилищна сграда с идентификатор 68134.902.247.1, състояща се от два етажа,
всеки от които със застроена площ от 113 кв.м. и включващ три стаи, хол,
кухня, баня-тоалетна, коридор и стълбище и три мазета - две южни с обща
полезна площ от 30 кв.м. и средно западно мазе, която сграда е построена в
поземлен имот с идентификатор 68134.902.247 с площ от 232 кв.м. на
административен адрес гр. София, ул. *******.
Т. Н. М. твърди в подадената от нея искова молба, че на 01.04.2018 г.
сключили със „С.К.” ЕООД договор за наем, изменен с анекс от 01.07.2018 г.,
по силата на който ищцата отдала на ответника за временно и възмездно
ползване гореописаните обекти, част от сградата на адрес гр. София, ул.
„*******.
По силата на връчено на 20.10.2020 г. шестмесечно писмено
предизвестие, считано от 21.04.2021 г. договорът бил прекратен. Към момента
ответникът се намирал в имота и отказвал да го освободи. Извършвал в него
търговска дейност, ползвайки го като ресторант.
1
На 20.10.2020 г., чрез ЧСИ М.Б., М. връчила на наемателя покана за
доброволно плащане на дължими суми и предизвестие за прекратяване на
договора за наем. В покана изрично било посочено, че с нея се отправя
шестмесечно писмено предизвестие за прекратяване на договора, на
основание чл. 6.4 от анекс от 01.07.2018 г. Имотът следвало да бъде
освободен и предаден на 21.04.2021 г., тъй като на 20.10.2020 г.
волеизявлението на Т.М. достигнало до наемателя.
Между страните нямало подписан друг договор и не съществували
други наемни правоотношения.
На 28.10.2020 г. ответникът изпратил отговор до Т.М., потвърждаващ
получаването на поканата. Тъй като обаче в нея била допусната грешка в
датата на договора и номера на улицата, дружеството твърдяло, че не е
коректно информирано за прекратяването с поканата от 20.10.2020 г.
С последваща покана, изпратена на „С.К.“ ЕООД и получена от
дружеството на 16.12.2020 г., М. уведомила наемателя, че на 21.04.2021 г. в 11
часа ще бъде на адреса на имота за връщането му с приемо-предавателен
протокол.
С изпратения отговор ответникът целял да „измести“ срока на
предизвестието, тъй като не желаел да освободи имота. Според наемателя, на
16.06.2021 г. договорът за наем бил прекратен.
Независимо от датата на прекратяването на наемното правоотношение,
към датата на подаването на исковата молба наемното правоотношение било
прекратено. Ответникът все още се намирал в имота и отказвал да го
освободи.
Поради това заявява правен интерес от предявяване на иск за връщане
на отдадените под наем помещения, които ответникът продължавал да
ползва.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „С.К.“ ЕООД е подал отговор на
исковата молба, в който оспорва предявения иск.
Признава, че с ищцата са сключили договор за наем на 01.04.2018 г.,
изменен с анекс от 01.07.2018 г., и че ползва имота.
Според анекса, договорът за наем бил със срок до 01.04.2022 г., поради
което наемателят предприел действия по привеждането му в състояние, годно
2
за ползване и според предназначението, за което бил нает.
Между страните възникнали недоразумения относно наема за месец
април 2020 г. и отношенията им се влошили, резултат от което било
изявлението на наемодателя за прекратяване на договорното правоотношение.
Въпреки отправените от ищцата покани, разговорите между двете
страни продължили и в края на месец ноември 2021 г. наемодателят и
наемателят постигнали устно съглашение, при което Т.М. се съгласила
наемателят да продължи да ползва имота от 01.12.2021 г. до 31.12.2022 г.
Съгласили се и че по време на новия срок наемателят ще заплаща
договорения с анекса от 01.07.2018 г. нетен месечен наем в размер на 3 021.20
лева. Тази уговорка представлявала нов договор за наем.
По тези съображения ответникът твърди, че е налице основание да
продължи ползването на имота по валидно и действащо наемно
правоотношение. Всеки месец редовно и коректно дружеството заплащало
дължимата наемна цена по банкова сметка на Т.М., като тези плащания тя
приемала.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа
страна:
С договор за наем от 01.04.2018 г. ищцата Т. Н. М., като наемодател,
предоставила на ответника „С.К.“ ЕООД, наемател, ползването на първи етаж
от двуетажна жилищна сграда на адрес гр. София, ул. „*******, със застроена
площ от 111.50 кв.м., заедно с две южни мазета с обща полезна площ от 30
кв.м. и общо ползване на средното западно мазе, заедно с дворното място –
незастроената част, без пътя за преминаване от дворната врата до входната
врата на сградата (площ около 9 кв.м.), което място съставлява парцел П-247-
6 от кв. 75 по плана на гр. София, м. „Лозенец“, с площ на дворното място от
226 кв.м. за срок от три години, считано от 17.03.2018 г. до 17.03.2021 г. В чл.
1.2 е посочено, че имотът се отдава за ползването му само като ресторант с
градина. В чл. 6 от договора са уговорени основанията за прекратяване на
договора за наем: с изтичане на срока; по взаимно писмено съгласие между
страните; от наемодателя – при незаплащане повече от един месец на
наемната цена или дължимите консумативни разходи и при три
последователни забавяния с повече от 10 дни при плащане на наема; без
3
предизвестие от наемодателя – когато наемателят не изпълнява задълженията
си по чл. 5.2, 5.5 и 5.6 от договора.
Изменението или допълнението на договора страните са уговорили да
се извърши само в писмена форма.
На 01.07.2018 г. Т.М. и „С.К.“ ЕООД са сключили анекс, по силата на
който наемодателят е отдал под наем и втори етаж от сградата на ул.
„******* в гр. София, както и средното западно мазе. Променена е наемната
цена и са уговорени условията, при която да бъде заплащана. В чл. 6,
уреждащ основанията за прекратяване на договора, е добавено, че независимо
от уговорения между страните срок, всяка от тях може да прекрати договора с
шестмесечно предизвестие. Променен е и срокът на договора – до 01.04.2022
г., като неговото продължаване може да стане с писмен анекс, сключен не по-
късно от един месец преди изтичането му, като се уточнят новите условия и
новият срок. При липса на писмен анекс, страните са се съгласили, че
договорът се счита прекратен с изтичане на срока му, без да е необходимо
уведомление за това от някоя от двете страни.
На 20.10.2020 г. на „С.К.“ ЕООД е връчена покана от Т.М. за заплащане
на дължими суми за месец април 2020 г. в размер на 3 021.20 лева по договор
за наем от 17.03.2018 г. на помещения в гр. София, ул. „******* Поканата
съдържа и шестмесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем от
17.03.2018 г.
На 28.10.2020 г. наемателят е потвърдил получаването на поканата, но е
обърнал внимание, че между страните договор за наем от 17.03.2018 г. не
съществува, нито му е предоставен за ползване имот на ул. „******* Поради
това е счел, че не дължи суми за наем, нито че му е отправено валидно
предизвестие за прекратяване на договор за наем.
На 16.12.2020 г. от ответника е получена покана за връщане на
държането на имота на 21.04.2021 г. (след като шестмесечният срок изтича на
20.04.2021 г.) и за доброволно заплащане на дължимите суми.
В отговор от 07.01.2021 г. „С.К.“ ЕООД е посочил, че счита поканата от
16.12.2020 г. за валидно предизвестие за прекратяване на договора за наем на
16.06.2021 г., след изтичане на шестмесечния срок.
На 27.01.2021 г. е изготвен протокол за оглед на отдаден под наем
4
недвижим имот.
Според протокол от 21.04.2021 г. наемателят „С.К.“ ЕООД не е
предприел действия по освобождаване на имота. Същите констатации са
направени и в протокола от 16.06.2021 г.
С отговора на исковата молба ответникът е представил и по делото са
приети платежни нареждания за заплатен наем в размер на 3 320 лева
месечно за периода декември 2021 г. – юни 2022 г.
Други доказателства от значение за спора не бяха ангажирани.
При така установените обстоятелства съдът направи следните
правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД наемателят е
длъжен да върне наетата вещ.
За уважаване на предявения иск следва да се установи кумулативното
наличие на следните предпоставки: прекратено наемно правоотношение
между страните за процесния имот и неизпълнение на задължението от
наемателя да върне наетите вещи.
По делото е представен договор за наем, който не е оспорен от
ответната страна и отговаря на всички условия за неговата действителност.
Спорният по делото въпрос е отправил ли е наемодателят валидно
предизвестие, според което след изтичане на шест месеца от получаването му
от наемателя, договорът за наем е прекратен.
Наемателят не оспорва, че на 20.10.2020 г. е получил поканата за
доброволно заплащане на дължимите суми, съдържаща и предизвестие, че
след изтичане на шест месеца договорът за наем се прекратява. Възраженията
са относно посочената в поканата дата на договора за наем и относно адреса,
на който се намират наетите от „С.К.“ ЕООД помещения.
Не се спори по делото, че първоначално определеният срок с договора
от 01.04.2018 г. е три години и че започва да тече от 17.03.2018 г. Доколкото в
договора не се съдържа задължение за наемодателят да предаде на наемателя
държането на обектите на договора и предвид началната дата на срока, се
налага изводът, че наемодателят Т.М. е изпълнила основното си задължение –
да осигури достъп на „С.К.“ ЕООД до имота и да осигури безпрепятственото
му ползване. Това е и причината, поради която в поканата до ответника е
5
посочена като дата на договора именно 17.03.2018 г. Писменото
официализиране на основанието „С.К.“ ЕООД да се намира в имота е
извършено на 01.04.2018 г., доколкото в него са подробно разписани други,
несъществени условия на възникналото наемно правоотношение. Като
техническа грешка следва да се счита и погрешно посочения номер на ул.
******* вместо № 13. След като между страните не е налице друг договор,
пределно ясна е волята на наемодателя да упражни правото си да прекрати
договора с шестмесечно предизвестие.
Допуснатите в първата покана грешки са послужили като основание за
наемателя да не се съгласи с предизвестието и да ги използва за удължаване
на срока. Въпреки това, с поканата от 16.12.2020 г. тези недостатъци са
отстранени, а в отговор от 07.01.2021 г. ответникът се е съгласил, че срокът
на предизвестието изтича на 16.06.2021 г.
Към тази дата обаче наетите помещения не са освободени от наемателя
и той не е изпълнил задължението си да върне държането върху тях на
наемодателя Т.М..
Неоснователни са възраженията на ответника, че между страните е
налице нов наемен договор, сключен в писмена форма. За да е налице такъв,
следва договорът от 01.04.2018 г. да бъде прекратен по взаимно писмено
съгласие между страните, съгласно чл. 6.1 от договора. Такова взаимно
писмено съгласие между Т.М. и „С.К.“ ЕООД не е представено в настоящото
производство. Възражението на ответника на практика сочи на сключен втори
договор между същите страни и за един и същ имот, което е несъстоятелно.
Преди надлежно прекратяване на действителен договор, втори такъв не би
могъл да породи правно действие и да обвърже валидно страните. Не
подкрепят тезата на ответника и извършените плащания на суми в размер на
3 320 лева месечно за ползване на помещенията в периода декември 2021 г. –
юни 2022 г. След като наемателят продължи да ползва имота след
прекратяване на договора, той дължи изпълнение на задълженията си по него
или обезщетение за ползването, в зависимост от това налице ли е съгласие на
наемодателя или не. Това е причината ищцата да не дължи връщане на суми,
които и в двата случая е получила правомерно. Посочването в платежните
нареждания, че се заплаща „наем“ не е от естество да обоснове извод за
съществуващ договор за наем.
6
Неотносимо е в настоящото производство възражението на „С.К.“
ЕООД, че имотът не е бил приведен в състояние, годно за ползване според
предназначението и че наемателят е вложил средства за това. Подобно
възражение поражда облигационни права за наемателя, съобразно уговорките
между страните. Предмет на настоящия спор е единствено прекратен ли е
договорът за наем, за да се уважи претенцията на наемодателя за неговото
връщане. Доводите на ответника, че в рамките на две години не може да си
възстанови стойността на вложеното, е въпрос на допълнителни уговорки
между страните относно срока на договора, веднъж удължен с анекса от
01.07.2018 г. Към датата на сключването на анекса имотът се е ползвал според
предназначението си - ресторант с градина. Следователно, наемателят е могъл
да предвиди приблизително каква е необходимата продължителност на
действието на този договор, за да си възстанови вложените средства.
Допълнителен аргумент в тази насока е и съгласието му в чл. 6 да се прибави
т. 6.4. – за прекратяване на договора с шестмесечно предизвестие. Това
предполага готовност на „С.К.“ ЕООД в шестмесечен срок, с начало дата,
следваща 01.07.2018 г., безусловно да освободи наетите от него помещения.
Ищцата е упражнила надлежно правото си да прекрати договора за
наем и той е прекратен с изтичане на 6-месечния срок на 20.04.2021 г.
Дори и ползването на процесния имот от страна на ответника да е със
знанието и без противопоставянето на ищеца, с предявяването на иска по чл.
233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД наемодателят е направил изрично волеизявление за
неговото прекратяване.
До приключване на устните състезания по делото, към който момент
съдът преценява фактите по делото, на основание чл. 235, ал. 3 от ГПК и към
която дата е изтекъл шестмесечният срок по чл. 6.4. от договора, ответникът
не доказа да е предал фактическата власт върху имота на наемодателя.
Безспорно е, че „С.К.“ ЕООД се намира в наетите помещения, считайки, че
има противопоставимо на наемодателя право да ги държи.
В настоящото производство не се установи наличие на основание
ответното дружество да задържа наетите помещения и да продължи тяхното
използване, поради което искът за освобождаването им е основателен и
следва да се уважи.
Искането на ищцата за допускане на предварително изпълнение на
7
решението по делото е обосновано с твърдение за наличие на хипотезата на
чл. 242, ал. 2, т. 3, пр. 1 от ГПК – от закъснение на изпълнението ще настъпят
значителни и непоправими вреди за наемодателя. В случая тези вреди се
изразявали в наличие на нов кандидат за наемане на имота, при по-
благоприятни условия, а забавянето би довело до опасност този кандидат да
се откаже от намерението си. Вследствие неизпълнението на задължението на
ответника да върне имота Т.М. търпяла вреди, изразяващи се в
невъзможността да реализира доход, да предостави имота за ползване на друг
наемател или сама да развива търговска дейност.
Сочените от М. основания за допускане на предварително изпълнение
на решението не са налице. Разпоредбата на чл. 242, ал. 2, т. 3, пр. 1 от ГПК
предполага преценка на всички налични факти по делото, както и дали
вследствие на изпълнението може да се причини на ответника непоправима
вреда или вреда, която не подлежи на точна парична оценка (в този смисъл
определение № 666/19.09.2014 г. по ч.гр.д. № 4154/2014 г. по описа на ВКС,
III г.о.). Доказателства, че ищцата е водела преговори с нов кандидат
наемател не са ангажирани. Тези доводи се разколебават и от сочено друго
основание – самата М. да развива търговска дейност в обекта. Невярно е и
твърдението, че е налице невъзможност да се реализират доходи. Чл. 236, ал.
2 от ЗЗД урежда правото на наемодателя да получи обезщетение, което
според трайната съдебна практика се изчислява според средната пазарна
наемна цена на имота.
С оглед изхода на спора, право на разноски има ищцата. По
представения списък по чл. 80 от ГПК, срещу който ответникът не е възразил,
те възлизат на сумата от 2 643.60 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, „С.К.“ ЕООД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление гр. София, район „Лозенец“, ул.
„*******, представляван от управителя М.Р.Щ.-К., да предаде на Т. Н. М.,
ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. „маестро ******* държането върху
отдадения под наем с договор от 01.04.2018 г. и анекс от 01.07.2018 г. имот,
представляващ жилищна сграда с идентификатор 68134.902.247.1, намираща
8
се в гр. София, ул. „*******, състояща се от два етажа – първи и втори, всеки
от които притежава три стаи, хол, кухня, баня-тоалетна, коридор и стълбище,
със застроена площ от 113 кв.м. всеки, заедно с две южни мазета с обща
полезна площ от 30 кв.м. и средно западно мазе, заедно с дворно място –
незастроената част, без пътя за преминаване от дворната врата до входната
врата на сградата (площ около 9 кв.м.), което място съставлява парцел П -
247-6 от кв. 75 по плана на гр. София, м. „Лозенец“, с площ на цялото дворно
място от 232 кв.м., при съседи на имота: от север – ул. „Кокиче“, от изток –
имот пл. № 246, от юг – имоти пл. №№ 245 и 249 от запад – имот пл. № 248
от същия квартал.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на предварително
изпълнение на решението.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „С.К.“ ЕООД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление гр. София, район „Лозенец“, ул.
„*******, представляван от управителя М.Р.Щ.-К., да заплати на Т. Н. М.,
ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. „маестро ******* сумата от 2 643.60
лева разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
15.07.2022 г., на основание чл. 315, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
9