Решение по дело №7424/2016 на Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

 

№ ………..

 

гр. София, 28.05.2018 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

                                                                           

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на втори април две хиляди и осемнадесета година в състав:

                                                       СЪДИЯ:   АЛБЕНА БОТЕВА

при секретаря Анелия Груева, като разгледа гр. дело № 7424/2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 82793/17.06.2016 г., уточнена с молба от 27.03.2017 г. и с молба от 16.06.2017 г., предявена от А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, против „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:*** .

А.НА М.С. твърди, че на 05.06.2009 г., е сключила с „Е.Б.“ ЕООД договор за наем, по силата на който ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ почивна база в гр. Приморско, област Бургас. Ищецът твърди, че уговореният месечен наем е бил в размер на 4 150 лева без ДДС, или 4 980 лева, с ДДС. Срокът на договора е бил десет години. Твърди също, че дружеството се е задължило да заплаща и съответните разходи за имота, в това число и такса битови отпадъци. 

Ищецът твърди, че поради неизпълнение на задълженията на ответника, договорът е бил прекратен, считано от 01.11.2014 г., с предизвестие, получено от наемателя на 24.10.2014 г. Ищецът твърди, че „Е.Б.“ ЕООД  е ползвал наетия имот до 20.01.2015 г., когато имотът е бил върнат на наемодателя. За периода от прекратяването до освобождаването на имота претендира да му бъде заплатено обезщетение в размер на 13 012.26 лева.

А.НА М.С. твърди, че при връщането на имота е бил съставен приемо-предавателен протокол, в който са били констатирани липси на: 1 брой малка брадва; 2 броя среди тенджери; 13 броя малки тенджери; 1 брой хладилен консерватор за сладолед; 1 брой електрожен. Заявява, че в договора за наем е било уговорено, че наемателят ще възстанови липсите в троен размер, поради което претендира сумата от 86.88 лева.

Ищецът твърди, че за периода от 2009 г. до 2014 г. наемателят не е изпълнил задължението си за инвестиции в размер на 40 051.73 лева в обекта на наема. Твърди също, че е заплатил дължимата за 2014 г. такса битови отпадъци, в размер на 14 785.60 лева, която е била дължима от ответника.

С предизвестието, получено от наемателя на 24.10.2014 г., ищецът твърди, че е поискал от „Е.Б.“ ЕООД да му заплати неизпълнените инвестиции в размер на 40 051.73 лева, както и неустойка за неизпълнението в размер на 20 025.87 лева. Поискал е също ответникът да му заплати 6 569.60 лева - неустойка за забавено плащане на дължими наеми: 1/ за периода от 04.09.2009 г. до 19.09.2013 г.; 2/ за периода м.11.2013 г. – м.12. 2013 г.; 3/ за м. 02.2014 г. и 4/ за м. 11.2014 г. Поради това претендира посочените суми с лихва за забава от 24.10.2014 г. до датата на исковата молба – 17.06.2016 г. Заявява, че неустойката за неизпълнени инвестиции е следвало да бъде заплатена в срок от 10 дни от поканата, поради което претендира и лихва за забава върху сумата от 20 025,87 лева  за периода от 04.11.2014 г. до 17.06.2016 г.

Ищецът твърди също, че с нотариална покана, получена от ответника на 12.04.2016 г. е поканил „Е.Б.“ ЕООД да му заплати: 1/ 13 012.26 лева - обезщетение за ползването на имота за периода от прекратяването до освобождаването му; 2/ 14 785.60 лева - такса битови отпадъци за 2014 г. ; 3/ 6 569.60 лева - неустойка за забавено плащане на наемни вноски; 4/ 40 051,73 лева - неизпълнени инвестиции; 5/ 20 025.87 лева - неустойка за неизпълнените инвестиции и 6/ 86.88 лева – установени липси. Поради това, претендира лихва за забава, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г. върху следните суми: 13012.26 лева - обезщетение за ползването на имота за периода от прекратяването до освобождаването му; 14 785.60 лева - такса битови отпадъци за 2014 г. и 86.88 лева - установени липси.

Предвид изложеното, ищецът моли да бъде постановено решение, с което ответникът да бъде осъден да му заплати:

1.             сумата от 13 012.26 лева - обезщетение за ползване на имота след изтичане срока на договора, за периода от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г., ведно със законната лихва, считано от датата на исковата молба - 17.06.2016 г. до окончателното плащане;

1.1.        сумата от 242.66 лева - лихва за забава върху сумата от 13 012.26 лева, за периода от  12.04.2016 г. до датата на предявяване на  исковата молба - 17.06.2016 г.;

2.             сумата от 14 785.60 лева – платена от ищеца и дължима от ответника такса битови отпадъци за 2014 г., ведно със законната лихва, считано  от 17.06.2016 г. до окончателното плащане;

2.1.       сумата от 275.73 лева -  лихва за забава върху сумата от 14 785.60 лева, за периода  от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.;

3.             сумата от 40 051.73 лева – неизпълнени инвестиции за периода от 2009 г. до 2014 г., ведно със законната лихва, считано  от 17.06.2016 г. до окончателното плащане;

3.1.       сумата от 6 720.84 лева - лихва за забава върху сумата от 40 051.73 лева, за периода от 24.10.2014 г. до 17.06.2016 г.;

4.             сумата от 20 025.87 лева – неустойка за неизпълнение на задължението за инвестиции по договора за периода от 2009 г. до 2014 г., ведно със законната лихва, считано  от 17.06.2016 г. до окончателното плащане;

4.1.       сумата от 3 299.05 лева - лихва за забава върху сумата от 20 025.87 лева, за периода от 04.11.2014 г. до 17.06.2016г.

5.             сумата от 86.88 лева – липси ведно със законната лихва, считано  от 17.06.2016 г. до окончателното плащане;

5.1.       сумата от 1.62 лева - лихва за забава върху сумата от 86.88 лева, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.;

6.             сумата от 6 569.60 лева – неустойка за забавено плащане на дължимата наемна цена, ведно със законната лихва, считано  от 17.06.2016 г. до окончателното плащане; Наемните вноски, върху които се претендира неустойката са:

А/ За 2009 г.

-                  за м. септември - главница 4482 лв.; период на забавата от 15.10.2009 г.  до 23.10.2009 г.; неустойка по чл. 29 от договора в размер на 98.60 лв.

Б/ За 2010 г., неустойка за забава общо 637.44 лв.

-                  за м. февруари - главница 4482 лв.; период на забавата от 15.03.2010 г. до 16.03.2010 г.; неустойка по чл. 29 от договора в размер на 9.96 лв.

-                  за м. март - главница 4482 лв., период на забавата от 15.04.2010 г.  до 27.04.2010 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 119.52 лв.

-                  за м. април - главница 4482 лв., период на забавата от 15.05.2010 г. до 28.05.2010 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 159.36 лв.

-                  за м. май - главница 4482 лв., период на забавата от 15.06.2010 г. - до 16.06.2010 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 9.96 лв.

-                  за м. октомври - главница 4482 лв., период на забавата от 15.11.2010 г. до 17.11.2010 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 19.92 лв.

-                 за м. ноември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.12.2010 г. до 29.12.2010 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 139.44лв.

-                  за м. февруари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.03.2009 г. до 16.03.2010 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 9.96 лв.

-                  за м. декември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.01.2011 г. до 02.02.2011 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 179.28 лв.

В/ За 2011 г. неустойка за забава общо 1593.60 лв.

-                  за м. януари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.02.2011 г. до 25.02.2011 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 99.60 лв.

-                  за м. февруари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.03.2011 г. до 11.05.2011 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 498,00 лв.

-                  за м. април - главница 4482 лв., период на забавата от 15.05.2011 г.  до 28.05.2011 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 129.48 лв.

-                  за м. май - главница 4482 лв., период на забавата от 15.06.2011 г.  до 01.07.2011 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 159,36 лв.

-                  за м. ноември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.12.2011 г. до 06.01.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 209.16 лв.

-                  за м. декември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.01.2012 г. до 11.04.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 4980 лв.

Г/ За 2012 г. неустойка за забава общо 1869.48 лв.

-                  за м. февруари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.03.2012 г. - до 27.03.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 119,52 лв.

-                  за м. март - главница 4482 лв., период на забавата от 15.04.2012 г.  до 07.05.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 219,12 лв.

-                  за м. април - главница 4482 лв., период на забавата от 15.05.2012 г.  до 05.06.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 199,20 лв.

-                  за м. май - главница 4482 лв., период на забавата от 15.06.2012 г. до 29.06.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 139,44 лв.

-                  за м. юни - главница 4482 лв., период на забавата от 15.07.2012 г. до 17.07.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 86,64 лв.

-                  за м. юли - главница 4482 лв., период на забавата от 15.08.2012 г. до 22.08.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 69,72 лв.

-                  за м. август - главница 4482 лв., период на забавата от 15.09.2012 г. до 02.10.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 169,32 лв.

-                  за м. септември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.10.2012 г. до 02.11.2012 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 169,32 лв.

-                  за м. октомври - главница 4482 лв., период на забавата от 15.11.2012 г. до 27.11.2012 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 119,52 лв.

-                  за м. ноември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.12.2012 г. до 11.03.2013 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 498,00 лв.

-                  за м. декември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.01.2013 г. до 22.01.2013 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 79,68 лв.

Д/ За 2013 г. неустойка за забава общо 2191,20 лв.

-                  за м. януари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.02.2013 г. до 19.03.2013 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 348,60 лв.

-                  за м. февруари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.03.2013 г. до 28.05.2013 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 498,00 лв.

-                  за м. март - главница 4482 лв., период на забавата от 15.04.2013 г. до 14.06.2013 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 498,00 лв.

-                  за м. април - главница 4482 лв., период на забавата от 15.05.2013 г. до 25.06.2013 г., неустойка по чл.29 от договора в размер на 398,40 лв.

-                  за м. май - главница 4482 лв., период на забавата от 15.06.2013 г. до 09.07.2013 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 249,00 лв.

-                  за м. ноември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.12.2013 г. до 27.12.2013 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 119,52 лв.

-                  за м. декември - главница 4482 лв., период на забавата от 15.01.2014 г. до 23.01.2014 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 79,68 лв.

Е/ За 2014 г.

-                  за м. февруари - главница 4482 лв., период на забавата от 15.03.2014 г.  до 17.03.2014 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 19,92 лв.

-                  за м. ноември - главница 4482 лв. (на обезщетение), период на забавата от 15.12.2014 г. до 31.12.2014 г., неустойка по чл. 29 от договора в размер на 159,36 лв.

7.             1 075.67 лева – лихва за забава за периода от 24.10.2014 г. до 17.06.2016 г. върху сумата от 6 410.24 лева, представляваща дължима неустойка за забавеното плащане на наемната цена, за периода от 04.09.2009 г. до 19.09.2013 г. и  за периода 11.2013 г. – 12. 2013 г.; за м. 02.2014 г.

Ищецът претендира и направените по делото разноски, включително и юрисконсултско възнаграждение.

Ответникът оспорва исковете. Твърди, че е освободил имота на 31.10.2014 г. и от тази дата е преустановил ползването му. Твърди, че ищецът е бил в забава по отношение задължението си за осигуряване на съдействие по изготвяне на инвестиционен план, както и на това за приемане на наетата вещ и намиращите се в нея движими вещи след прекратяване на договора. Заявява, че в периода от 2009 г. до 2012 г. е направил инвестиции в наетия обект в размер на 83 661,52 лева. Прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение вземанията за лихви за забава, както и възражение за прихващане със свои вземания в размер на 83 661.52 лева – неустойка по договора за предсрочното му прекратяване от страна на наемодателя и изразяващи се стойност на извършените инвестиции намалена със стойността на амортизационните отчисления, както и с вземането си за внесен депозит в размер на 15 000 лева.

Съдът приема за установено от фактическа страна следното:

От представената и приета по делото заповед № 13-21/04.03.2009 г.  на Министъра на държавната администрация и административната реформа (МДААР) се установява, на 31.03.2009 г. е насрочено провеждането на търг за отдаване под наем на недвижим имот-частна държавна собственост, представляващ почивна база „Приморско“. Със заповедта са определени тръжните условия, едно от които е било кандидатите да внесат депозит за участие в процедурата в размер на 15 000 лева. Определено е също, че депозитът за участие се задържа от наемодателя до прекратяване на договора като гаранция за заплащането на дължимия наем и консумативи (заповед, л. 221-223). Видно от приетото преводно нареждане (л. 225), на 27.03.2009 г. „Е.Б.“ ЕООД е превел 15 000 лева на МДААР за участието в търг с предмет „Почивна база „Приморско“.

Не се спори по делото и е отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните по делото (с определението на л. 253-255), че между ищеца и ответника е било налице облигационно отношение, възникнало от договор за наем от 05.06.2009 г.

Видно от приетия по делото договор от 05.06.2009 г. (л. 5), ищецът е предоставил на ответника, за временно и възмездно ползване, следния недвижим имот - почивна база „Приморско“. Правоотношението е уговорено като срочно -  за период от 10 години, а месечната наемна цена е била в размер на 4 150 лева, без вкл. ДДС.

В чл. 19 от договора страните са уговорили, че наемателят е длъжен да извършва за своя сметка текущи и основни ремонти в наетия имот. Съгласно чл. 20, наемателят се е задължил да извърши инвестиции в общ размер на 50 000 лева, разпределени по 10 000 лева за първите пет години, считано от 2009 г. в съответствие с инвестиционна програма, приложение № 1 към договора. Уговорено е също, че в случай на предсрочно прекратяване на договора, размерът на дължимите инвестиции се определя пропорционално на броя месеци, през които договорът е действал в годината на прекратяването му. Наемателят се е задължил да отчита размера на извършените инвестиции през съответната календарна година в срок до 31 март на следващата година (чл. 21).

По делото е приета инвестиционна програма, представляваща приложение № 1 към договора (л. 266). В нея е посочен общ размер на инвестициите от 50 000 лева, които се разпределят по 10 000 лева за всяка от годините в периода 2009 г. – 2013 г. Това приложение е подписано единствено от наемателя и в него не са посочени вид дейности, които да са предвидени като инвестиция.

Съгласно чл. 26 наемателят се е задължил да заплати неустойка в размер на 50 % от стойността на неизпълнените инвестиции за съответната година, което не го освобождава от задължението да извърши инвестициите до крайния срок за приключване на инвестиционната програма. Неустойката е дължима в 10 дневен срок от предявяването й от наемодателя (чл. 27).

От договора за наем се установява също, че наемателят се е задължил да извършва преустройства и СМР след съгласуването им с наемодателя, за което е следвало да се състави протокол (чл. 22). Съгласно чл. 23 от договора „Е.Б.“ ЕООД се е задължил да заплаща такса смет за наетия обект.

В чл. 13 от договора е регламентирано задължението на наемателя да заплаща дължимите наемни вноски в уговорения срок, който, съгласно чл. 3, ал. 1, е до 15-то число на месеца, следващ месеца, за който е дължим наема. В случай на забава с плащането на наемната цена наемателят се е задължил да заплати на наемодателя неустойка в размер на 0,2 % от цената по договора за всеки ден забава, но „не повече от 10 % от цената по договора“ (чл. 29).

В чл. 24 от договора е уговорено, че, в случай на прекратяване на наемното правоотношение, наемателят е длъжен да предаде имота в добър вид в едноседмичен срок от прекратяването. При предаване наемателят се е задължил да заплати в троен размер липсващото или повредено имущество, което е констатирано с  протокол (чл. 24 от договора). Съгласно чл. 31, при предсрочно прекратяване на договора от страна на наемодателя, последният дължи обезщетение на наемателя в размер на 50 % от дължимия наем, считано от датата на прекратяването до края на уговорения срок, но не повече от размера на изпълнените инвестиции, намалени с нормативно установените амортизационни отчисления.

В чл. 33 от договора е посочено, че договорът може да бъде едностранно прекратен от страна на наемодателя с едноседмично предизвестие при неизпълнение на задълженията на наемателя: 1/ да извърши инвестиции (чл. 20); 2/ да отчита размера на извършените инвестиции  (чл. 21); 3/ да извършва преустройства и СМР след съгласуването им с наемодателя (чл. 22); 4/ да заплати неустойка за неизвършени инвестиции (чл. 26) и 5/ да заплати неустойка за забавено плащане на наемна цена (чл. 29).

По делото е представен и приет приемно-предавателен протокол (л. 278-289), от който е видно, че на 12.06.2009 г. наемодателят е предал на наемателя имота, заедно с подробно описаното оборудване.

По делото е представено и прието писмо от управителя на „Е.Б.“ ЕООД, адресирано до главния секретар на МС (л. 47). В писмото е отправена молба за указване на банкова сметка ***, както и за лице за контакт за обсъждане на инвестиционна програма, надвишаваща размера на посоченото в договора. Върху писмото е изписан на ръка входящ № 11.00-321/10.09.2009 г.  По делото е прието и писмо от Администрацията на МС със същият изходящ номер (л. 48), с което е посочена сметка, по която да се извършват плащанията на наемните вноски. Поради това и предвид липсата на оспорване от страна на ищеца, че е получил писмото от управителя на ответното дружество, съдът приема, че това изявление от страна на „Е.Б.“ ЕООД е достигнало адресата си на посочената в него дата – 10.09.2009 г.

От представеното от ответника писмо с изх. № 02-09-401/27.09.2013 г. (л. 45) се установява, че ищецът е поканил „Е.Б.“ ЕООД да му заплати наемни цени за м. декември 2011 г. и м. ноември 2012 г., както и неустойки в размер на 6 191.12 лева за периода от 04.09.2009 г. до 19.09.2013 г.

По делото са приети писма от  управителя на ответника, адресирани до Дирекция „Управление на собствеността и административно-стопански дейности на Министерски съвет. В тези писма е описано, че „Е.Б.“ ЕООД изпраща отчетите за вида и размера на извършените инвестиции за 2009 г. (л. 50); за 2010 г. и 2011 г.  (л. 85) и за 2012 г. (л. 172). В писмата е посочено, че се прилагат съответни отчети за размера и вида на извършените инвестиции.

По делото липсват доказателства първите две писма, заедно с приложените към тях отчети, да са получени от ищеца. Заедно с първото писмо, с което се твърди, че е представен отчета за 2009 г., ответникът е представил номер (л. 49), който е сходен на входящите номера, поставени на останалите документи по делото, които са депозирани пред Администрацията на МС. Този номер обаче по никакъв начин не може да бъде свързан с писмото, намиращо се на следващата страница по делото (л. 50). Върху следващото писмо, с което ответникът се домогва да докаже, че е представил отчетите за извършените през 2010 г. и 2011 г. инвестиции отново липсва входящ номер. Липсва и друг начин за определяне на момента на узнаване на ищеца за това изявление на „Е.Б.“ ЕООД. Посочената дата върху документа не е доказателство за това, тъй като не е ясно от кого е изписана и какво означава. Ето защо съдът приема, че известията и отчетите за извършените инвестиции за 2009 г. и за 2010 г. и 2011 г. (л. 50-171) не са получени от Администрацията на МС.

Съдът приема за установено по делото, че на 02.04.2013 г., ищецът е получил отчетите за извършените инвестиции през 2010 г., 2011 г. и 2012 г. Това се установява от изявлението на В. Ч. върху самият документ – писмо за предоставяне на посочените отчети (л. 172). Лицето, удостоверило получаването на писмото и отчетите, е служител на ищеца, видно предизвестието за прекратяване на договора за наем, съгласувано от В. Ч. – директор дирекция „АПОУС“ (л. 12).

На 09.01.2014 г. е съставен констативен протокол между представители на Администрацията на МС и управителя на ответника (л. 267-276). В протокола е отразено, че същият е съставен след извършена проверка на място и на основание на документи, представени с писмо с вх. № 02.36-4 от 08.10.2013 г. от управителя на ответника. В раздел I, т. 3 от протокола е отразено, че наемателят е доказал пред наемодателя заплащането на такса битови отпадъци за периода 01.01.2009 г. – 31.12.2012 г. с удостоверение от Община Приморско. Същевременно страните са удостоверили, че при съставянето на протокола наемателят не е представил доказателства за платена такса битови отпадъци за 2013 г. в размер на 14 785.60 лева. В протокола е описано още, че наемателят не е платил наемните вноски за м. декември 2011 г., м. ноември 2012 г. и м. ноември 2013 г. върху които следва да се плати и уговорената в чл. 29 от договора неустойка. На следващо място в протокола е записано, че управителят на „Е.Б.“ ЕООД е представил отчет на извършените дейности по години. Страните са констатирали, че на обекта е извършено следното:

1.   През 2009 г.:

-     Изграждане на нова и реконструкция на съществуваща ограда около стопанисвания обект на обща стойност 7 800 лв. с ДДС, което е признато за инвестиция;

-     Изграждане на отводнителна система – описано е, че това не би могло до се приеме за инвестиция;

-     Изграждане на рециркулационна система – описано е, че извършеното всъщност е текущ ремонт на съществуваща рециркулационна система за топла вода и не би могло да се приеме за инвестиция;

-     Изграждане на рецепция във централното фоайе, което според протокола би могло до се приеме за инвестиция, но от предоставените документи не може да се определи нейната стойност;

-     Реконструкция на съществуващ бар – описано е в протокола, че извършеното е основен ремонт на съществуващия бар и не би могло до се приеме за инвестиция;

2.   През 2010 г.:

-     Хидроизолация на покрив – описано е, че извършеното е основен ремонт на хидроизолацията на покрива на сградата и не би могло до се приеме за инвестиция;

-     Саниране на северна и западна фасада на старото крило-около 300 кв.м,- описано е, че извършеното не би могло до се приеме за инвестиция, а по-скоро текущ ремонт на фасадата;

-     Ремонт на 95 бр. балкони и прилежащата фасада към тях - описано е, че извършеното е текущ ремонт;

-     Възстановяване на спортна площадка – според протокола представлява основен ремонт на спортната площадка;

-     Възстановяване на прилежаща постройка на стопанската сграда - описано е, че част от извършените СМР представляват основен или текущ ремонт, а за останалите СМР, свързани с реконструкция и промяна на предназначението на помещенията, се изисква издаване на разрешение за строеж, каквито не са предоставени от наемателя;

-     Подмяна на 66 бр. легла, 42 бр. нощни шкафчета и 25 бр. матраци - според протокола до приключване на срока на наемния договор през 2019 г. монтираните мебели ще бъдат амортизирани, поради което извършената доставка не би могла да се счита за инвестиция, която би довела до ползи на НАЕМОДАТЕЛЯ след приключване па договора;

3.   През 2011 год.

-     Ремонт и саниране на 23 бр. бани-монтаж на топлоизолация но тавани, смяна на подови и стенни плочки, подмяна на аксесоари, подмяна на врати, подмяна на подови сифони; положена вътрешна топлоизолация на таваните в баните, намиращи се на последния етаж на хотелската част на сградата – описано е, че съгласно чл. 42 и чл. 43 от Закона за устройство на територията, извършеното е текущ или основен ремонт;

-     Подмяна на 31 бр. тоалетни чинии и 10 бр. мивки - според протокола представлява основен ремонт;

-     Ремонт и саниране на северната фасада на източното крило – според протокола представлява текущ ремонт;

-     Демонтаж на стар дъбов паркет и монтаж на нов ламиниран паркет- според протокола представлява основен ремонт;

-     Закупуване и подмяна на 300 бр. комплекта основно чинии, салатна чиния, чаша за чай и подложна чиния -  според протокола представляват консуматив, недълготрайни материални активи, т.е. не са приети за инвестиция;

-     Изработка на сервизни колички за блок маса – в протокола е посочено единствено, че няма информация за стойността на изработеното;

4.   През 2012 год.

-     Подмяна на PVC дограма на прилежащата стопанска постройка към почивната база - според протокола представлява основен ремонт;

-     Закупена е комбинирана газ/ток готварска печка на стойност 1 640 лева без ДДС - според протокола представлява инвестиция;

-     Закупени са 50 бр. хладилни мини бара – в протокола е описано, че до приключване срока на наемния договор през 2019 г. монтираните мини барове /след седем години експлоатация/ ще бъдат амортизирани, поради което извършената доставка не би могла да се счита за инвестиция, която би довела до ползи на НАЕМОДАТЕЛЯ след приключване на договора;

-     Реновиране на прилежащо към почивната база барче /кафе-анератив/- според протокола представлява текущ и основен ремонт на помещението;

-     Ремонт на канализационни шахти, намиращи се на територията на обекта – според протокола извършеното е ремонт;

-     Обръщане на врати и възстановителни работи но изискване на РЗ „ПБЗП“ Бургас – не е посочено дали е прието за инвестиция или не;

В протокола е описано също, че при огледа е констатирано, че е изградена система за видеонаблюдение, което може да се приеме за инвестиция; извършен е ремонт на подови настилки на предверия на апартаменти в стария корпус, което е основен ремонт; извършени са СМР, свързани с подмяна на водосточни тръби на стария корпус, което е основен ремонт, както и СМР, свързани с разделяне с лека преградна от гипскартон на едно от централните фоайета на новия корпус, при което е обособено складово помещение, което е промяна на предназначението на помещението. Посочено е също, че по-голяма част от извършените дейности /СМР и доставки/ представляват текущ или основен ремонт, а закупените активи, са свързани по-скоро с подобряване на услугата, предоставяна от НАЕМАТЕЛЯ, от което той придобива определени ползи. В протокола е прието, че до приключване на срока на наемния договор през 2019 закупените активи ще бъдат амортизирани, поради което извършените доставки не биха могли да се считат за инвестиция, която би довела до ползи на НАЕМОДАТЕЛЯ след приключване на договора. От друга страна, съгласно чл. 19 от Договора, извършените текущи и основни ремонти са задължение на НАЕМАТЕЛЯ и са за негова сметка.

По делото е прието и писмо от Администрацията на МС с изх. № 02.24.-317/01.07.2014 г. (л. 276). В него е изразено съгласието на наемодателя да бъде извършена подмяна на дограмата на сградата на почивната станция, което да бъде част от инвестиционната програма по договора за наем. В писмото са посочени технически изисквания за влаганите материали, както и СМР, които да бъдат извършени.

Не е спорно между страните и е отделено като ненуждаещо се от доказване, че считано от 01.11.2014 г. договорът за наем е прекратен поради неизпълнение на задълженията на наемателя.

От приетото по делото предизвестие (л. 9-12) се установява, че наемодателят е уведомил наемателя, че не е изпълнил свои задължения: 1/ да вложи инвестиции в обекта на наема в размер на 40 051,73 лева; 2/ да заплати 20 025.87 лева - неустойка за това, че не е вложил договорения размер на инвестиции; 3/ да отчита размера на извършените инвестиции  (чл. 21); 4/ да извършва преустройства и СМР след съгласуването им с наемодателя (чл. 22); 5/ да плати неустойка за забавено плащане на наемна цена. С предизвестието наемателят е поканен да заплати на наемодателя: 1/ 40 051.73 лева – стойността на неизпълнените инвестиции в обекта; 2/ 20 025.87 лева - неустойка за това, че не е вложил договорения размер на инвестиции; 3/ 6 406.92 лева – неустойка за забавено плащане на наемни вноски за периода от 04.09.2009 г. до 19.09.2013 г.; за периода 11.2013 г. – 12. 2013 г.; за м. 02.2014 г.; 4/ дължимия наем и консумативи за имота. Наемодателят е заявил, че прекратява сключения договор с изтичане на срок от 7 дни от получаване на предизвестието, което не е спорно, че  се е случило на  24.10.2014 г. Със същото предизвестие наемодателят е поканил наемателя да освободи имота и да му го предаде в срок от 30 дни, считано от датата на прекратяването, т.е. до 01.12.2014 г. Предизвестието е подписано от министър-председателя и е съгласувано от представители на различните отдели на администрацията на МС, измежду които и В. Ч. – Директор на дирекция „АПОУС“.

По делото е прието писмо от „Е.Б.“ ЕООД (л. 301-306), с което ответникът е възразил  срещу изпратеното предизвестие за прекратяване на договора и моли Администрацията на МС да преразгледа позицията си и да оттегли изпратеното предизвестие. Писмото е получено от ищеца на 24.10.2014 г., видно от поставения печат с входящ номер на Администрацията на МС. Ответникът е оспорил автентичността на приетото писмо. В предоставения от съда срок ищецът не е заявил дали ще се ползва от приетото доказателство. Желанието на страната да се ползва от доказателствената сила на документа следва да е заявено изрично и следователно мълчанието сочи на липсата на такава воля. Затова съдът смята, че при постановяване на решението си не следва да взема предвид приетото писмо намиращо се на л. 301-306 от делото.

 По делото са приети още две писма от ответника (л. 307-308), последното от които получено от ищеца на 28.11.2014 г. С тях „Е.Б.“ ЕООД е предложил да бъде проведена среща между двете страни с оглед продължаване на договора за наем. В отговор на тези предложения Администрацията на МС е заявила, че предизвестието остава в сила и е предложила предаването на имота да се извърши в периода 12-16 януари 2015 г. (писмо, л. 309). С ново писмо с вх. № от 17.12.2014 г. (л. 311-314) ответникът отново е предложил договорът да остане в сила. Поради липса на отговор от страна на ищеца, ответникът е изпратил поредно писмо до Администрацията на МС (л. 315-317), с което я е поканил да предаде имота на 15.01.2015 г. В отговор ищецът е предложил предаването да се случи на 20.01.2015 г. (писмо, л. 318).

От приетия по делото протокол от 20-21.01.2015 г. (л. 13-18 и л. 290-299) се установява, че в посочения период (20.01.2015 г. – 21.01.2015 г.) наемателят е предал на наемодателя имота предмет на договора за наем. При приемно-предаването е констатирана липса на: 1 брой малка брадва (пореден № 106 от протокола) на стойност от 2.61 лева; 2 броя средни тенджери алпака (пореден № 138 от протокола) на обща стойност от 0.10 лева ; 13 броя малки тенджери алпака на обща стойност от 0.29 лева (пореден № 139 от протокола); 1 брой хладилен консерватор за сладолед (пореден № 226 от протокола) на стойност от 16.25 лева ; 1 брой електрожен (пореден № 295 от протокола) на стойност от 11.23 лева. Общата стойност на липсващите вещи е в размер на 30,48 лева, а утроеният им размер е 91.44 лева.

Видно от констативен протокол, съставен на 21.01.2015 г. (л. 300), упълномощени представители на страните по договора за наем са установили, че наемателят е изградил нова и реконструирал стара ограда около стопанския обект, изградил е рецепция в централното фоайе на сградата, закупил е готварска печка и е извършил обръщане на врати и други възстановителни работи по изискване на РЗ „ПБЗН“ Бургас. За всички тези дейности е удостоверено, че представителят на наемателя е заявил, че представляват инвестиции. Представителят на „Е.Б.“ ЕООД е бил определен със заповед от 14.01.2015 г. на управителя на дружеството (л. 247), а представителите на Администрацията на МС са били определени със заповед от 16.01.2015 г. ( л. 319-320)

По делото е представен и приет мемориален ордер № 20/70 от 27.11.2014 г. (л. 246). От него е видно, че Администрацията на МС е начислила на „Е.Б.“ ЕООД задължение за такса битови отпадъци за 2014 г. в размер на 14 785.60 лева.

По делото е приета и нотариална покана № 103, том II, рег. № 6626 от 2016 г. на нотариус М.Г.(л. 19-20). С поканата Администрацията на МС е поканила „Е.Б.“ ЕООД в седемдневен срок от получаването й да заплати: 13 012.26 лева – наем за ползване на имота за м. 11.2014 г. до 19.01.2015 г.; 14 785.60 лева –  такса битови отпадъци за 2014 г.; 6 569.60 лева – неустойка по договор за наем; 86.88 лева – липси в троен размер; 40 051.73 лева – неизпълнени инвестиции и 20 025.87 лева – неустойка за неизпълнени инвестиции. Поканата е получена от управителя на ответника на 12.04.2016 г.

От приетото и неоспорено от страните заключение на вещото лице В.Д. се установява, че наемателят в извършил дейности на обща стойност от 86 024.25 лева.

От дейностите, посочени от ответника в отговора му на исковата молба, се установява, че „Е.Б.“ ЕООД е вложил общо 82 615.59 лева за извършването на следните работи, при съответната им стойност:

-           Изграждане на нова и реконструиране на стара ограда около почивната база на стойност 4 796.33 лева.

-           Изградена отводнителна система, изработени и монтирани две помпени съоръжения. Вещото лице е приело, че стойността, която ответникът претендира да е заплатил, от 750 лева е реална за момента на изпълнение.

-           Изграждане на рецирулационни системи, при което вложените материали вещото лице е оценило на общо 483.54 лева с ДДС, поради което е приело, че претендираната от ответника стойност от 500 лева е действителна и реална за момента на изпълнение.

-           Изграждане на рецепция – вещото лице е приело, че описаните от ответника суми от 319.27 лева за материали и 480 лева за труд са точната цена, тъй като за изработка и монтаж на индивидуални мебели няма приети разходни норми.

-           Реконструкция на съществуващ бар - вещото лице е приело, че описаната от ответника сума от 1 200 лева за труд са е действителна и реална за момента на изпълнение. Освен това според заключението са вложени и материали на стойност от 20.09 лв/кв.м. с ДДС или общо 172.77 лева;

-           Хидроизолация на покрив/старо крило и ресторант/, за което са направени разходи общо 1 492.30 лева за труд и 3 228,45лева за материали;

-           Ремонт и саниране на северната и западната фасада на старото крило, за изпълнението на което са необходими 2 073.50 лева за доставка, монтаж и демонтаж на скеле 377 м2; 4 886.70 лева за полагане на топлоизолация за 210 м2; 3893.40 лева за полагане на външна мазилка за 210 м2 или общо 10 853.60 лева;

-           Вътрешно боядисване на 3 992 м2 ( 55 броя стаи и 95 броя тераси) за изпълнението на което са необходими 2 035.92 лева за материали и 18 003.92 лева за труд;

-           Възстановяване на разрушена прилежаща двуетажна постройка, при което са вложени общо 9 136.15 лева, за следните дейности: 29.65 м2 зидария с газобетонни блокчета с дебелина 5см. на стойност общо 910.55 лева (29,65 м2 х 10,15 лева/м2 = 300,9475 лева за труд и 29,65 м2 х 20,56 лева/м2 = 609,604 лева за материали) ; Демонтаж на 22м2 дървена дограма на стойност 99 лева; 3,03 м3 зидария от газобетонни блокчета с дебелина 250мм на стойност 612 лева (3,03 м3 х 20,56 лева/м3 = 62,30 лева за труд и 3,03 м3 х 181,42 лева/м3 = 549,70 лева за материали); Доставка и монтаж на  65 м2 ламиниран паркет като разходите за труд са 7,05 лв./м2 и за материали 14,77 лв./м2 или общо 1418,30 (458,25 лева за труд и 960,05 лева за материали); Полагане на настилка от теракотни плочи на площ от 6,8 м2 при цена за труд 10,74 лева за материал 16,04 лв./м2 с включено ДДС – общо 182,102 лева (73,03 за материал и 109,07 лева за труд); Направа на облицовка от фаянсови плочи 15/15 с обща площ от 35 м2 общо 974,05 лева (475,3 лева за материали и 498,75 за труд); Доставка и монтаж на таблена врата с каса при ремонти - 5бр. труд 13,78лв/бр за материали 104,34 лв/бр с ДДС – общо 590,60 лева (521,7 за  материали и 68,90 лева за труд); Доставка и монтаж на ПВЦ дограма 10м2 на стойност от 1640лв. с ДДС; Полагане на един пласт воалит е посипка по газопламъчен способ на площ от 95 м2 – общо 1 036,45 лева; Направа на окачен таван от гипс картон на метална конструкция е площ от 78 м2 при цена от е 12,07 лв/м2 за материали и 9,38лв/м2 за труд - 1673,10 лева (941,46 за материали и 731,64 за труд);

-           Възстановяване на дневния бар, при което са вложени общо 2597,38 лева както следва: 44 лева за демонтаж на облицовка от ПДЧ плоскости 50м2; 1072,50 лева за направа на облицовка е гипс картон на метална конструкция е площ от 50м2 (12,07 лв/м2 за материали и 9,38лв/м2 за труд); 628,96 лева за монтаж на преградни стени от гипскартон 12,48 м2  (18,546 лева за труд и 31,8516 лева за материали); 96,22 лева за изграждане на ел. инсталация за 10 бр. осветителни тела тип „Луна“ с единична стойност от 4,9884 лева за материали и 4,6332 за труд; 186,60 лева  за изпълнение на гипсова шпакловка с готови смеси при ремонти в размер на 62 м2 (3,0096 лева - стойност на труд и материали за 1 м2); 615,44 лева за боядисване на нови шпакловани стени с цветен латекс трикратно на 94 м2 (6,5472 лева стойност на труд и материали за 1 м2)

-           Доизграждане на покривната част на рецепцията, при което са вложени общо 307,10 лева както следва: 128,7 лева за облицовка с гипсокартон на метална конструкция с площ от 6-7 м2 (съгласно показанията на вещото лице, дадени в с.з. от 02.04.2018 г.) при стойност за материали и труд от общо от 21,45 лева за 1 м2; 120,67 лева за доставка и монтаж на дървена облицовка от ПДЧ плоскост с площ от 5,5м2, при цена от 21,94 лева за труд и материали; 57,73 лева за доставка и монтаж на осветително тяло тип луна 6 бр. с единична стойност от 4,9884 лева за материали и 4,6332 за труд;

-           От заявените в отговора на ИМ 66 броя легла и 42 броя нощни шкафчета са установени, че на място се намират 23 бр. легла (55 лева за брой) и 16 бр. нощни шкафчета (25 лева за брой) на обща стойност 1 665 лева;

-           От заявените в отговора на ИМ 51 броя матраци е установено, че на място се намират 6 бр., при цена за 1 брой от 58 лева или общо 348 лева;

-           Ремонт и саниране на 23 броя бани на обща стойност от 8 128,08 лева - вещото лице е установило, че са извършени: фаянсова облицовка с обща квадратура от 125м2 на обща стойност за труд и материали от 42,12 лева, т.е. вложени са общо 5 265 лева; саниране на таваните на мокрите помещения при цена от общо 27,0864 лева  за материали и за труд за 75 м2 или общо 2031,48 лева; нанесена релефна боя на обща площ от 75м2 при цена за труд и материали от 11,088 лева – общо 831,60 лева;

-           Поставяне на ламинат, при което са вложени общо 11 760,59 лева както следва: 307,20 лева за демонтаж на 240 кв.м. паркет, при стойност за 1 кв.м. от 1,28 лева; 8 751,20 лева за редене на ламиниран паркет на 385 кв.м. (22,7304 лева на 1 кв.м.); 410,30 лева за монтаж на 39бр. преходни лайсни при цена за 1 брой от 10,5204; 2 291,89 лева за монтаж на 468 метра PVC первази (4,8972 лева за 1 метър);

-           Закупуване на професионална готварска печка марка Текногаз, модел S965MX на стойност от 1 618,80 лв. с ДДС, което вещото лице е приело, че е изпълнено, тъй като не е спорно между страните;

-           Реновиране на прилежащо към процесната почивна станция Барче/кафе- аперитив/, при което са вложени общо 2 255 лева за: облицовка с гипсокартон на меттална конструкция, директно закрепена - обща площ 67,5 м2 при цена за 1 м2 от 22,0308 лева или общо за 1487,08 лева; Шпакловка с готови смеси на 67,5 м2 (съгласно уточнението от вещото лице, дадено в с.з. от 02.04.2018 г.), при което са вложени общо 231,66 лева (при цена от 3,432 лева за 1 м2); Боядисване на нови шпакловани стени с цветен латекс на 67,5 м2 (съгласно уточнението от вещото лице, дадено в с.з. от 02.04.2018 г.) при което са вложени общо 419,66 лева (при цена от 6,2172 лева за 1 м2); Монтирани са десет броя осветителни тела тип „Луна” на обща стойност от 116,60 лева (стойност на труд от 6,22 лева за брой и за материали – 5,44 за брой).

-           Изграждане на отводнителна система, при което са вложени общо 966,93 лева за: монтирани 8м отводнителни канала при цена за 1 м от 40,26 лева или общо за 322,08 лева; изградени две сградни ревизионни шахти, при което са вложени общо 349,01 лева (при цена от 174,504 лева за 1 брой); полагане на ПВЦ тръба ф160 в плитък изкоп и изграждане на сградна ревизионна шахта, при което са вложени общо 295,84 лева (при цена от 174,504 лева за ревизионна шахта и 121,33 лева за полагане на 8 метра ПВЦ тръба ф160, съгласно уточнението на в.л. в с.з. от 02.04.2018 г.); (По т. 4.4. от заключението е посочено с текст : „две“ шахти, а по – долу с цифра „3“. Сумата от 349.01 лева е за две шехти, като съдът приема, че „сградната ревизионна шахта“ е третата шахта, посочена в таблицата на СТЕ).

От заключението на вещото лице се установява, че са извършени следните дейности, които не са описани в отговора на исковата молба:

-           Нови теракотни плочи с размер 34/34 см. са монтирани във всички антрета на стаи и апартаменти по етажите с обща площ от 104м2 на стойност за труд и материали общо 32,7756 лева, т.е. вложени са общо 3 408,66 лева (позиция 3.1 от заключението, л. 346);

-           Изградена система за видео наблюдение, за стойността на която вещото лице не е дало заключение, поради липсата на крайните елементи и недостатъчна информация по делото;

От експертизата се установява, че следните дейности, описани от ответника в отговора на исковата молба, не са извършени:

-           Изграждане на спортна площадка

-           Подмяна на ПВЦ дограма на прилежащата стопанска постройка към процесната почивна база;

-           Възстановяване на прилежаща постройка

-           Подмяна на водосточни тръби

При разпита на вещото лице в съдебно заседание то е посочило, че почивната станция не би могла да функционира без извършване на част от дейностите, а именно: ремонта на циркулационните помпи, отводнителната система в подземията и монтажа на каналните решетки; СМР, извършени в прилежащата към почивната база двуетажна сграда; хидроизолацията на старата част на почивната база; хидроизолацията над ресторанта

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелката В.Ф.П.. От показанията й се установява, че след 2009 г. е започнала работа по възстановяване на фасадите на почивната станция, изграждане на спортна площадка, възстановяване на оградата, възстановяване на бар, ресторант, рецепция и малка къщичка в двора. Установява се също, че са били подменени шахтите и тръбите, което е спряло получаващи се при валежи течове, а градината от западнала е била превърната в парк.

По делото е разпитана като свидетел и С.О.М., която всяка година в периода 2009 г. – 2014 г. е посещавала почивната станция. От показанията й се установява, че във всяка една година е имало новости и подобрения на базата – подменени били леглата, баните били напълно обновени, дворът е бил направен като мини-парк, със спортно игрище, сцена. Свидетелката заявява, че в стаите са били подменени матраци, пердета, нощни шкафчета, ламинат, плочки, огледала. От показанията се установява също, че ресторантът и барчето също са били обновени, както и коридорите и рецепцията.

Други доказателства, относими към спора не са събрани по делото. Не следва да се обсъждат представените от ищеца документи в последното съдебно заседание, тъй като не са представени в предвидения в ГПК преклузивен срок.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

1.             Относно иска по иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 13 012.26 лева - обезщетение за ползване на имота след изтичане срока на договора, за периода от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г., ведно със законната лихва, считано от датата на исковата молба - 17.06.2016 г. до окончателното плащане:

Съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД , ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Следователно, за да бъде уважен искът, следва да бъдат установени следните предпоставки: 1/ прекратяване на съществуващо наемно правоотношение между страните; 2/ неизпълнение на задължението на наемателя за връщане на наетата вещ след прекратяване на наемния договор; 3/ противопоставяне от страна на наемодателя на продължилото ползване на наетата вещ. При наличието на тези предпоставки, съгласно цитираната разпоредба, в тежест на наемателя възниква задължение за заплащане на обезщетение на наемодателя, компенсиращо вредите, които той търпи поради лишаването му от владението на наетата вещ.

По делото не е спорно,  че между страните е било налице облигационно отношение по договор за наем, което е прекратено, считано от 01.11.2014 г. Налице е първата предпоставка за уважаване на иска.

Съдът приема за установено по делото, че връщането на имота, от наемателя на наемодателя, се е осъществило на 20.01.2015 г. При преустановяване на наемното правоотношение законодателят е поставил в тежест на наемателя, произтичащо от прекратения наемен договор задължение за връщане на наетата от него вещ, като неизпълнението му е свързано с предвидените в чл. 236, ал. 2 ЗЗД последици, една от които е заплащане на обезщетение. Наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил държането на предоставения му под наем обект, дори и имотът да не се ползва. Задължението за връщане на наетата вещ от страна на наемателя, след като облигационната връзка престане да съществува, е предвидено от закона с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, пр.1 ЗЗД и подлежи на доказване от наемателя (в този смисъл решение № 214 от 23.01.2017 г. по т. д. № 1642/2015 г., т. к., ІІ т. о. на ВКС и цитираната в него практика на ВКС). В настоящият случай, ответникът не е доказал твърденията си, че е върнал на наемодателя наетата вещ 31.10.2014 г. Ето защо съдът приема, че имотът е върнат на наемодателя на 20.01.2015 г. Следователно, налице е и следващата предпоставка за уважаване на иска.

От приетото по делото писмо от Администрацията на МС (л. 309) е видно,  че в отговор на предложението за оттегляне на предизвестието, ищецът е потвърдил волята си договорът да бъде прекратен, а имотът – освободен от наемателя. Поради това съдът приема, че наемодателят се е противопоставил на продължаването на ползването от страна на ответника. Налице е и последната предпоставка за уважаване на иска.

Съдебната практика приема, че при продължаване ползването на наетия имот след прекратяване на договора за наем, задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен, а не престационен характер, което не лишава наемодателя от правото да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от уговорения наем. Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем и същото ще бъде съизмеримо със среднопазарната цена, ако ищецът докаже, че в периода, в който е бил лишен от ползването, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем. Следователно средният пазарен наем на имота - предмет на прекратения наемен договор подлежи на изследване, когато обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се претендира в размер на средния пазарен наем, но не и когато заявената претенция за плащане на обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем е в размер на договорената наемна цена. (Решение № 54 от 11.07.2011 г. по т. д. № 377/2010 г., т. к., ІІ т. о. на ВКС).

В настоящият случай ищецът претендира обезщетение в размер на уговорената наемна цена. Същата е в размер на 4 150 лева - без ДДС, или 4 980 лева с ДДС. Ето защо дължимото от ответника обезщетение е в посочения размер. След прекратяване на договора, ползването на имота е продължило за периода от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г., или 2 месеца и 19 дни. За периода от 19 дни дължимият наем е в размер на 3 154 лева (4980х19/30), а за периода от два месеца – 9 960 лева или общо 13 114 лева. Същевременно ищецът претендира за плащане сумата от 13 012.26 лева. С оглед диспозитивното начало, ответникът дължи на ищеца сумата от 13 012.26 лева.  Сумата е дължима, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба до окончателното плащане.

1.1.       Относно иска по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 242.66 лева - лихва за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г. върху обезщетението за ползване на имота след изтичане срока на договора:

Съгласно чл. 86, ал. 1 ЗЗД , при неизпълнение на парично задължение длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора (чл. 84, ал. 2 ЗЗД ). Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1/ ищецът да има парично вземане към ответника; 2/ ответникът да е изпаднал в забава; 3/ ответникът да не е изплатил обезщетение на ищеца.

Установи се, че ищецът има вземане за сумата от 13 012.26 лева -  обезщетение за ползване на имота след прекратяването на договора за наем. По делото се установи също, че на 12.04.2016 г., ищецът е поканил ответника да му заплати посочената сума. Липсват доказателства, „Е.Б.“ ЕООД да е изплатил обезщетение на ищеца, поради което съдът приема, че това не е  сторено от ответника. Поради изложеното, искът е основателен и следва да бъде уважен. Размерът на законната лихва, за процесния период, изчислен по реда на чл. 162 ГПК, с помощта на компютърна програма (http://www.calculator.bg/1/lihvi_zadaljenia.html ) е 242.66 лева.

2.             Относно иска по чл. 79, ал. 1 пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД  за заплащане на сумата от 14 785.60 лева – платена от ищеца и дължима от ответника такса битови отпадъци за 2014 г.,  ведно със законната лихва, считано  от 17.06.2016 г. до окончателното плащане:

Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗЗД , ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.  Съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД , наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. Следователно, предпоставките за уважаването на иска са: 1/ наличие на валиден договор за наем между ищеца и ответника, по силата на който ответникът да има задължение да плати на ищеца такса битови отпадъци за наетия имот; 2/ неизпълнение на задължението на ответника, произтичащо от договора.

Установи се по делото, че между страните е съществувало валидно облигационно правоотношение, възникнало по процесния договор за наем. Установи се също, че в чл. 23 от договора, страните са уговорили, че заплащането на такса смет е за сметка на наемателя. В самият договор, обаче, не е посочено дали таксата се дължи на наемодателя или директно на местната администрация. В чл. 8 от договора е уговорено, че наемодателят има право да получи сумите за консумативни разходи по чл. 14, а в самият чл. 14 е описано, че наемателят в длъжен да прехвърли всички партиди на свое име. Тези разпоредби обаче не касаят дължимата такса битови отпадъци, тъй като същата не представлява консуматив. За отношенията между страните във връзка с посочената такса може да се съди от удостовереното в констативния протокол от 09.01.2014 г. От него се установява, че практиката между е била наемателят да заплаща таксата директно на Община Приморско. След като погасяването на тези задължения е следвало да се извършва директно на местната администрация, то наемодателят би имал вземане срещу наемателя за процесната сума, в случай че първият е платил за сметка на втория. В този случай обаче вземането ще бъде на плоскостта на неоснователното обогатяване, но не и за реално изпълнение на договорно задължение, каквато е процесната. Освен това не са ангажирани никакви доказателства във връзка с твърденията на ищеца, че е погасил задължението за плащане на такса битови отпадъци за 2014 г. Представеният мемориален ордер не е доказателство в тази връзка. Ето защо съдът приема, че ищецът няма вземане към ответника за сумата от 14785.60 лева. Искът е неоснователен и следва да се отхвърли.

2.1.       Относно иска по чл. 86 ЗЗД за заплащане на сумата от 275.73 лева - лихва върху дължимата такса битови отпадъци, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.:

Неоснователността на иска за заплащане на главницата от 14 785.60 лева сочи, че не е налице предпоставка за уважаване на акцесорната претенция за лихва за забава върху сумата от датата на поканата. Искът за заплащане на сумата от 275.73 лева е неоснователен и следва да се отхвърли.

3.             Относно иска по чл. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД - за заплащане на сумата от 40 051.73 лева – неизпълнени инвестиции, за периода от 2009 г. до 2014 г., ведно със законната лихва, считано от 17.06.2016 г. до окончателното плащане;

Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Следователно, предпоставките за уважаването на иска са: 1/ наличие на валиден договор между ищеца и ответника, по силата на който ищецът да има вземане към ответника за сумата на неизпълнените инвестиции; 2/ неизпълнение на задължение на ответниците, произтичащо от договора.

С чл. 20 от договора за наем, наемателят се е задължил да извърши инвестиции в общ размер на 50 000 лева, разпределени по 10 000 лева за първите пет години, считано от 2009 г. Тези инвестиции е следвало да бъдат извършени в съответствие с инвестиционна програма, представляваща приложение № 1 към договора. В случай на предсрочно прекратяване на договора, страните са уговорили, че размерът на дължимите инвестиции се определя пропорционално на броя месеци, през които договорът е действал в годината на прекратяването му.

Не се установява, в договора да е предвидено задължение за наемателя да заплати на наемодателя сумата на невложените инвестиции. Единствено в чл. 26 от договора е предвидено, че неизпълнението на предвидените инвестиции води до отговорност на наемателя за плащане на обезщетение (неустойка в размер на 50 % от стойността на неизпълнените инвестиции). В същият член е предвидено, че задължението за плащане на неустойка не освобождава наемателя от задължението му да извърши инвестициите за периода до приключване на инвестиционната програма. Ето защо съдът намира, че съгласно договора за наем наемодателят – ищец има право да иска реално изпълнение на задължението за извършване на инвестиции или плащане на неустойка за неизпълнените инвестиции. Ищецът обаче няма вземане за стойността на неизпълнените инвестиции, каквото претендира. Ето защо искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

3.1.       Относно иска по чл. 86 ЗЗД  - за плащане на сумата от 6 720.84 лева - лихва върху неизпълнените инвестиции, за периода от 24.10.2014 г. до 17.06.2016 г.:

Неоснователността на главния иск обуславя извод за неоснователност и на акцесорната претенция за лихва за забава. Искът по чл. 86 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

4.             Относно иска по чл. 92 ЗЗД , вр. с чл. 27, вр. с чл. 26 от договора за наем – за заплащане на сумата от 20 025.87 лева – неустойка за неизпълнение на задължението за инвестиции по договора за периода от 2009 г. до 2014 г., ведно със законната лихва,  считано от 17.06.2016 г.  до окончателното плащане:

Неустойката е акцесорно съглашение, с предмет задължението на неизправна страна по правна сделка да престира определена (глобално или в процент) парична сума, като обезщетение за вредите от неизпълнението на породено главно задължение, без да е необходимо същите да бъдат доказвани. Следователно, за да възникне вземането е необходимо да са осъществени предпоставките: 1/ наличие на валидно главно задължение, 2/ договорено акцесорно задължение за неустойка, което е действително и 3/ неизпълнение на главното задължение.

По делото е установено, че по силата на процесния договор за наем,  е възникнало задължение за ответника, да извърши инвестиции в почивната база в размер на 50 000 лева. Страните по договора са постигнали съгласие инвестициите да бъдат разпределени по 10 000 лева за всяка от първите пет години от срока на договора. В чл. 20, изр. 2 от договора е уговорено, че при предсрочно прекратяване на наемното правоотношение, размерът на дължимите инвестиции следва да се определи пропорционално на броя месеци, през които договорът е действал в годината на прекратяването му. В тази връзка съдът приема, че уговореното в чл. 20, изр. 2 от договора се отнася до предсрочно прекратяване на правоотношението в срока, в който е следвало да се извършат инвестициите, т.е. в периода 2009 г. – 2013 г. В този случай страните са уговорили, че дължимите инвестиции за съответната година следва да се определят пропорционално на броя месеци, през които е действал договора. Същевременно договорът е прекратен след изтичането на пет години от сключването му, респ. след като е изтекъл срока за влагане на договорения размер инвестиции. Ето защо, съдът приема, че задължението за наемателя е да вложи пълния размер инвестиции от 50 000 лева. Поради това е налице първата предпоставка за уважаване на иска.

На следващо място, страните са уговорили, че в случай на неизпълнение, наемателят дължи неустойка в размер на 50 % от стойността на неизпълнените инвестиции за съответната година. Следователно, налице е валидно задължение за неустойка, т.е. установена е и следващата предпоставка за уважаване на иска.

За да бъде налице и третата предпоставка за уважаване на иска, следва да се установи, че за периода от 2009 г. до 2013 г. ответникът не е вложил договорения размер на инвестиции от 50 000 лева. За да се установи дали ответникът е вложил съответния размер на инвестиции в обекта на наема, съдът следва първо да разкрие смисълът, вложен в използвания в договора термин  „инвестиции“. В самия договор не е дадена дефиниция на това понятие. Освен това в приетата по делото инвестиционна програма не са описани видове инвестиции, които да насочат към съдържанието, вложено в използваното понятие. Ето защо съдът следва да разкрие действителния смисъл, вложен в понятието „инвестиции“, съобразно правилото на чл. 20 ЗЗД , т.е. да търси действителната обща воля на страните, като отделните разпоредби се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. В тази връзка съдът намира следното:

В чл. 19 от договора е уговорено, че наемателят е длъжен да извършва за своя сметка текущи и основни ремонти на наетия обект. Същевременно в чл. 20 е уговорено, че наемателят следва да вложи инвестиции е почивната база в размер на 50 000 лева. От двете разпоредби на договора е видно, че понятието инвестиции е различно от другите използвани в предходния член – текущ и основен ремонт. След като инвестицията е различно понятие от текущия и основен ремонт, то тя може да бъде както събирателно за последните две, така и със съвсем различно съдържание.

За понятията „текущ“ и „основен ремонт“ е налична легална дефиниция в § 5 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията. Съгласно т. 42 от § 5 на ДР на ЗУТ, "Основен ремонт" на строеж е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация. Съгласно т. 43 от § 5 на ДР на ЗУТ, "Текущ ремонт" на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се: а) засяга конструкцията на сградата; б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата; в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

По отношение на понятието инвестиции, в нормативната база са налице множество легални дефиниции. Такава се съдържа например в § 1 от ДР на Закона за хазарта ("Инвестиции" са инвестиции в материални и нематериални активи, свързани с организирането на дейности по чл. 1, т. 1 и 2. Инвестициите следва да са свързани с придобиването и/или придобиването чрез финансов лизинг на следните активи:а) игрално оборудване; б) джакпот системи (хардуер и софтуер); в) комуникационно оборудване; г) оборудване и системи (хардуер и софтуер) за организиране на дейности по този закон; д) помещения за организиране на дейности по този закон; е) инвестиции за придобиване на активи по договори за финансов лизинг, за преустройство и оборудване на помещения, в които се организират дейности по този закон, както и за техническа инфраструктура). В т. 15 на § 1 от ДР на Закона за насърчаване на инвестициите по отношение на понятието инвестиция се препраща към дефиницията, дадена в Регламент (ЕС) № 651/2014. В чл. 2 от посочения регламент са дадени дефиниции на „първоначална инвестиция“ (чл. 2, т. 49) и на „първоначална инвестиция в полза на нова стопанска дейност“ (чл. 2, т. 51). Дефиниция на "Първоначална инвестиция" се съдържа и в т. 29 на § 1 от ДР на Закона за корпоративното подоходно облагане. Всички тези дефиниции обаче са съобразени с регулираната от съответния нормативен акт материя, която е различна от тази, предмет на настоящото делото. Поради това,  тези дефиниции не следва да се ползват при изясняване понятието в процесния договор за наем.

В своята практика ВКС е тълкувал понятието „инвестиции“, вложено в договор за приватизационна продажба. С оглед целите на приватизационния договор, ВКС е приел, че под „инвестиции” следва да се разбира „само онова вложение на средства от купувача в приватизираното дружество, насочено към придобиване на дълготрайни активи, поправка и обновяване или дооборудване на съществуващи дълготрайни активи, а когато се разширяват производствените мощности или нараства обема на произвежданата продукция и обусловеното от разширяване на дейността еднократно увеличение на запасите от основни и спомагателни материали, към които разходите, свързани с текущото осъществяване стопанската дейност на съответното приватизирано предприятие, представляващи краткотрайни активи не се включват и начинът на счетоводно отчитане на последните е правно ирелевантен за характера им“.

Съгласно речникът на българския език, понятието „инвестиция“ означава както „дългосрочно влагане на капитали в промишлени, селскостопански, транспортни и др. предприятия, в строежи или в ценни книжа;  финансиране на нещо, осигуряване на средства за нещо“, така и „самите капитали, които се влагат, инвестират в нещо“.

С оглед на всичко изложено, съдът намира, че под „инвестиции“ по смисъла на процесния договор за наем следва да се разбира вложение на средства, насочено извършване на подобрения в обекта на наема, които след прекратяването на договора остават в патримониума на наемодателя. Това следва да е и разграничителния критерий между инвестицията и ремонтите. Последните представляват дейности по възстановяване на предишното състояние на обекта на наема, докато инвестициите следва да се разбират като изграждане на нещо ново, придобиване на нови активи, както и надграждане, т.е. подобряване състоянието на нещо старо.

Предвид възприетия смисъл, вложен в понятието „инвестиции“, следва да се извърши и разграничение и от задължението на наемателя да извършва дребни поправки в обекта на наема, регламентирано в чл. 231, ал. 1 ЗЗД. Съгласно посочената разпоредба, дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя (чл. 231, ал. 2, изр. 1 ЗЗД ). Ето защо посочените дейности също както и текущия и основен ремонт не следва да се включват в понятието инвестиции.

С оглед изложеното, съдът приема, че от всички описани от вещото лице дейности, които наемателят е извършил в почивната станция, единствено тези за вътрешно боядисване на 3 992 м2, при което са вложени общо 20 039,84 лева, не следва да се квалифицират като инвестиции. Тези дейности целят възстановяване на повреди, които се дължат на обикновено употребление. Така  общо вложените от наемателя инвестиции са в размер на 65 984.41 лева (общо вложените средства 86 024.25 - 20 039.,84 лева за вътрешно боядисване). Следователно, вложените средства надхвърлят размера на инвестициите, които страните са уговорили в договора. Поради това не е налице неизпълнение на задължението на наемателя, т.е. не е налице последната предпоставка за уважаване на иска и същият следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.

4.1.       Относно иска по чл. 86 ЗЗД -  за заплащане на сумата от 3 299.05 лева - лихва върху  неустойката, за периода от 04.11.2014 г. до 17.06.2016г.:

Неоснователността на главния иск обуславя извод за неоснователност и на акцесорната претенция за лихва за забава. Искът по чл. 86 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

5.             Относно иска по чл. 92 ЗЗД, вр. с чл. 24 от договора за наем, за заплащане на сумата от 86.88 лева – липси, заедно с лихва за забава от 17.06.2016 г. до окончателното плащане:

По силата на процесния договор за наем е възникнало задължение за ответника да предаде имота, в едноседмичен срок от датата на прекратяване, с приемно-предавателен протокол. Уговорено е също, че в случай на констатирани липси при връщането на обекта на наема, същите да бъдат възстановени в троен размер. Наетата вещ (почивна станция) е върната на наемодателя с приемно-предавателен протокол, в който е констатирано, че липсват вещи, чиято обща стойност е в размер на 30.48 лева, а утроеният им размер е 91.44 лева. Следователно, налице са всички предпоставки за уважаване на иска. Искът следва да бъде уважен за предявения размер от  86.88 лева. Сумата е дължима,  ведно със законната лихва, считано от 17.06.2016 г. до окончателното плащане.

5.1.       Относно иска по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 1.62 лева – лихва върху неустойката в размер на 86.88 лева, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.:

Съгласно чл. 86, ал. 1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора (чл. 84, ал. 2 ЗЗД ). Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1. ищецът да има парично вземане към ответника; 2. ответникът да е изпаднал в забава; 3. ответникът да не е изплатил обезщетение на ищеца.

Установи се, че ищецът има вземане за сумата от 86.88 лева, която представлява обезщетение за липсващи от имота вещи. Установено е също, че на 12.04.2016 г. ищецът е поканил ответника да му заплати посочената сума. Следователно, искът по чл. 86 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен. Ответникът дължи законната лихва, която от датата на поканата до датата на исковата молба е в размер на 1.62 лева, изчислен от съда по реда на чл. 162 ГПК, с помощта на компютърна програма (http://www.calculator.bg/1/lihvi_zadaljenia.html ).

6.             Относно иска по чл. 92 ЗЗД, вр. с чл. 29 от договора за наем,  за плащане на сумата от 6 569.60 лева – неустойка за забавено плащане на дължими наеми, ведно със законната лихва, считано от 17.06.2016 г. до окончателното плащане:

С процесния договор за наем, наемателят се е задължил да заплаща дължимите наемни вноски до 15-то число на месеца, следващ месеца, за който е дължим наема. В договора (чл. 29) е уговорена неустойка за неизпълнение на това задължение в размер на 0,2 % „от цената по договора“ за всеки ден забава, но „не повече от 10 % от цената по договора“. Ето защо по делото е установено както наличието на главно задължение за плащане на наемната цена, така и акцесорно такова за неустойка при неизпълнение на главното.

На следващо място, за уважаването на иска, следва да се установи, че ответникът не е изпълнил главното си задължение за плащане на посочените наемни вноски в срока по чл. 13 от договора, т.е. до 15-то число на месеца, следващ месеца, за който е дължим наема. „Е.Б.“ ЕООД нито твърди, нито представя доказателства, че е заплатил вноските в срока за това. Ето защо, съдът приема за доказано твърдението на ищеца, че ответникът е изпълнил след съответния падеж задължението си за плащане на наемните вноски за м. септември 2009 г.; за м. февруари, март, април, май, октомври, ноември, декември 2010 г. ; за м. януари, февруари, април, май, ноември, декември 2011 г.; за м. февруари, март, април, май, юни, юли, август, септември, октомври, ноември, декември 2012 г.; за м. януари, февруари, март, април, май, ноември, декември 2013 г. и за м. февруари и ноември 2014 г.

В допълнителната си молба от 16.06.2017 г., ищецът е посочил главница, представляваща наемната вноска за съответния месец; период на забава за всяко плащане; както и размер на дължимата неустойка. Предвид направеното в молбата искане, по отношение на размера на дължимата неустойка съдът намира следното:

В молбата си ищецът е посочил, че главницата, която представлява наемната вноска за всички месеци, за които е налице забава в плащането на наемната цена, е в размер на 4 482 лева. Ответникът, обаче,  има задължение за плащане на наемна цена в размер на 4 980 лева, т.е. ищецът претендира неустойка върху главница в по-малък размер от уговореното в договора. С оглед принципа на диспозитивното начало, следва да даде защита на накърненото материално право само в рамките и по начина, поискани от ищеца (решение № 176 от 03.11.2010 г. по т.дело № 118/2010 г. ВКС, ТК, ІІ т.о. на ВКС). Ето защо при изчисляване размера на претендираната неустойка съдът е обвързан от заявеното от ищеца в молбата му от 16.06.2017 г. При така заявената главница и установения размер на неустойката от 0,2 % за всеки ден забава, дължимата неустойка от ответника е в размер на 8,964 лева за ден (4482х0,2/100) и същата не може да надвишава 10 % от главницата, т.е. 448,20 лева. Поради това, съдът приема, че ищецът има вземане за неустойка за забава в размер на общо 5 844.54 лева, както следва:

1.             За м. септември 2009 г. забавата е от 8 дни (16.10.2009г.-23.10.2009г.), а размерът на дължимата неустойка – 71.71 лева;

2.             за м. февруари 2010 г. забавата е от 1 ден (16.03.2010 г.), а размерът на дължимата неустойка – 8.964 лева;

3.             за м. март 2010 г. забавата е от 12 дни (16.04.2010 г. - 27.04.2010 г.), а размерът на дължимата неустойка – 107.57 лева;

4.             за м. април 2010 г. забавата е от 13 дни (16.05.2010 г. - 28.05.2010 г.), а размерът на дължимата неустойка – 116.53 лева;

5.             за м.май 2010 г. забавата е от 1 ден (16.06.2010 г.), а размерът на дължимата неустойка – 8.964 лева;

6.             за м.октомври 2010 г. забавата е от 2 дни (16.11.2010 г. - 17.11.2010 г.), а размерът на дължимата неустойка – 17.93 лева;

7.             за м. ноември 2010 г. забавата е от 14 дни (16.12.2010 г. - 29.12.2010 г.), а размерът на дължимата неустойка – 125.50 лева;

8.             за м.декември 2010 г. забавата е от 18 дни (16.01.2011 г. - 02.02.2011 г.), а размерът на дължимата неустойка – 161.35 лева;

9.             за м. януари 2011 г. забавата е от 10 дни (16.02.2011 г. - 25.02.2011 г.), а размерът на дължимата неустойка – 89.64 лева;

10.         за м.февруари 2011 г. забавата е от 57 дни (16.03.2011 г. - 11.05.2011 г.), а размерът на дължимата неустойка - 510,95 лева, което надвишава 10 % от размера на наемната вноска, поради което се дължи неустойка в този размер, а именно 448.20 лева;

11.         за м.април 2011 г. забавата е от 18 дни (16.05.2011 г. - 28.05.2011 г.), а размерът на дължимата неустойка – 161.35 лева;

12.         за м.май 2011 г., забавата е от 16 дни (16.06.2011 г. - 01.07.2011 г.), а размерът на дължимата неустойка – 143.42 лева;

13.         за ноември 2011 г., забавата е от 22 дни (16.12.2011 г. - 06.01.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 197.21 лева;

14.         за декември 2011 г. забавата е от 87 дни (16.01.2012 г. - 11.04.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 779,87 лева, което надвишава 10 % от размера на наемната вноска, поради което се дължи неустойка в този размер, а именно 448.20 лева;

15.         за м. февруари 2012 г. забавата е от 12 дни (16.03.2012 г. - 27.03.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 107.57 лева

16.         за март 2012 г. забавата е от 22 дни (16.04.2012 г. - 07.05.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 197.21 лева;

17.         за април 2012 г. забавата е от 21 дни (16.05.2012 г. - 05.06.2012  г.), а размерът на дължимата неустойка – 188.24 лева;

18.         за май 2012 г. забавата е от 14 дни (16.06.2012 г. - 29.06.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 125.50 лева;

19.         за юни 2012 г. забавата е от 2 дни (16.07.2012 г. - 17.07.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 17,93 лева;

20.         за юли 2012 г. забавата е от 7 дни (16.08.2012 г. - 22.08.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 62.75 лева;

21.         за август 2012 г. забавата е от 17 дни (16.09.2012 г. - 02.10.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 152.39 лева;

22.         за септември 2012 г. забавата е от 18 дни (16.10.2012 г. - 02.11.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 161,35 лева;

23.         за октомври 2012 г. забавата е от 12 дни (16.11.2012 г. - 27.11.2012 г.), а размерът на дължимата неустойка – 107.57 лева;

24.         за ноември 2012 г. забавата е от 86 дни (16.12.2012 г. - 11.03.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 770,90 лева, което надвишава 10 % от размера на наемната вноска, поради което се дължи неустойка в този размер, а именно 448.20 лева;

25.         за м.декември 2012 г. забавата е от 7 дни (16.01.2013 г. - 22.01.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 62,75 лева;

26.         за м. януари 2013 г. забавата е от 32 дни (16.02.2013 г. - 19.03.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 286.85 лева;

27.         за м.февруари 2013 г. забавата е от 74 дни (16.03.2013 г. - 28.05.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 663,34 лева, което надвишава 10 % от размера на наемната вноска, поради което се дължи неустойка в този размер, а именно 448.20 лева;

28.         за март 2013 г. забавата е от 60 дни (16.04.2013 г. - 14.06.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 537,84 лева, което надвишава 10 % от размера на наемната вноска, поради което се дължи неустойка в този размер, а именно 448.20 лева;

29.         за м.април 2013 г. забавата е от 41 дни (16.05.2013 г. - 25.06.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 367.52 лева;

30.         за м.май 2013 г. забавата е от 24 дни (16.06.2013 г. - 09.07.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 215.14 лева;

31.         за м.ноември 2013 г. забавата е от 12 дни (16.12.2013 г. - 27.12.2013 г.), а размерът на дължимата неустойка – 107.57 лева;

32.         за м.декември 2013 г. забавата е от 8 дни (16.01.2014 г. - 23.01.2014 г.), а размерът на дължимата неустойка – 71.71 лева;

33.         за м. февруари 2014 г. забавата е от 2 дни (16.03.2014 г. - 17.03.2014 г.), а размерът на дължимата неустойка – 17.93 лева;

34.         за м.ноември 2014 г. забавата е от 16 дни (16.12.2014 г. - 31.12.2014 г.), а размерът на дължимата неустойка – 143.42 лева;

Размер на неустойката е определен от съда, по реда на чл. 162 ГПК, с помощта на компютърна програма - електронен калкулатор (http://www.calculator.bg/1/dni_mejdu_dati.html и http://www.fskkartel.com/calc/calendarni-rabotni-dni.php).

Относно възражението на ответника за изтекла погасителна давност, за вземанията за периода до м. май 2013 г.:

Съгласно чл. 111, б. „б“ ЗЗД, с изтичане на тригодишна давност се погасяват вземанията за обезщетения и неустойки от неизпълнен договор. В случая исковата молба е подадена на 17.06.2016 г., а ищецът претендира неустойка за период по-дълъг от три години. Поради това претенциите на ищеца за заплащане на неустойки, начислени до 17.06.2013 г. са погасени по давност. След посочената дата (17.06.2013 г.) ответникът дължи част от неустойката за м. април 2013 г. за периода 17.06.2013 г. – 25.06.2013 г. , т.е. 9 дни, която е в размер на 80,68 лева; част от неустойката за м. май 2013 г., за периода 17.06.2013 г. -  09.07.2013 г., т.е 23 дни, която е в размер на 206,17 лева, както и целите размери на начислените неустойки за м. ноември и декември 2013 г. и за м. февруари 2014 г. и ноември 2014 г. Общо дължимата от ответника неустойка е в размер на 624.48 лева. До посочената сума искът е основателен и следва да бъде уважен, а за разликата до пълния предявен размер от 6 569,60 лева следва де се отхвърли. На ищеца следва да се присъди и законната лихва върху сумата от 624.48 лева за периода от 17.06.2016 г. до окончателното плащане.

7.             Относно иска по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 1 075.76 лева – лихва за забава, за периода от 24.10.2014 г. до 17.06.2016 г., върху 6 569.60 лева (неустойка за забавеното плащане на наемната цена,  за периода от 04.09.2009 г. до 19.09.2013 г.; за периода 11.2013 г. – 12. 2013 г.; за м. 02.2014 г.).

След като е налице паричен дълг, макар и под формата на неустойка, няма основание да се отрече възможността при неизпълнението му на падежа, да се търси обезщетение под формата на законна лихва, в рамките на допустимите предели. Доколкото неустойката е предвидена в самия договор, очевидно е, че тя съставлява договорно задължение за страната, в чиято тежест е вменена. А когато е уговорена като парична сума, неизпълнението на задължението за плащане на неустойка ще бъде неизпълнение на парично задължението по смисъла на чл. 86, ал. 1 ЗЗД, пораждащо санкция за присъждане на обезщетение в размер на законната лихва. Санкционният характер на неустойката не препятства приложимостта на цитираната норма, тъй като задължението за неустойка е самостоятелно и независимо от задължението за обезщетение по чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Задължението за неустойка се поражда от факта на неизпълнение на договорното задължение, чието изпълнение тя обезпечава и обезщетява, а задължението за присъждане на обезщетение в размер на законната лихва по чл. 86, ал. 1 ЗЗД се поражда от неизпълнението на вече породено и неизпълнено задължение за неустойка. (Решение № 1418/03.10.2002 г. по гр. д. № 2313/2001 г. V г. о. на ВКС; Решение № 597/06.06.2005 г. по т. д. № 914/2004 г. на ВКС, ТК, ІІ т. о.; Решение № 73 от 29.06.2011 г. по т. д. № 683/2010 г., Т. К., І т. о. на ВКС).

Установи се, че ищецът има вземане за сумата от 624.48 лева, която представлява неустойка за забавено плащане на наемните цени за м.април 2013 г., м.май 2013 г., м.ноември 2013 г., м.декември 2013 г., м. февруари 2014 г. и м.ноември 2014 г. На 24.10.2014 г. ищецът е поканил ответника да му заплати сумата от 6 406,92 лева, в която са включени неустойките за забавено плащане на наемни вноски за периода от 04.09.2009 г. до 19.09.2013 г.; за периода 11.2013 г. – 12. 2013 г.; за м. 02.2014 г. С предизвестието от 24.10.2014 г. ищецът не е поканил ответника да му заплати неустойка за забавеното плащане за м. ноември 2014 г. в размер на 143,42 лева. Поради това лихва за забава следва да се присъди върху сумата от 481,06  лева (624,48 лева - 143,42 лева). Върху посочената неустойка „Е.Б.“ ЕООД дължи законната лихва, която от датата на поканата до датата на исковата молба е в размер на 80.72 лева (http://www.calculator.bg/1/lihvi_zadaljenia.html). Искът е основателен до посочения размер, а за разликата до пълния предявен от 1 075.76 лева, искът следва да се  отхвърли.

Относно възраженията на ответника за прихващане:

Ответникът е направил възражение за прихващане със свое вземане за неустойка за предсрочно прекратяване на наемното правоотношение от страна на наемодателя. Твърдението на ответника е, че ищецът му дължи стойността на извършените инвестиции, намалена със стойността на амортизационните отчисления.

Съгласно чл. 103 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), когато две лица си дължат взаимно пари или еднородни и заместими вещи, всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си. Ето защо, за да се извърши прихващане следва да се установи, че ответникът има вземане срещу ищеца, което е ликвидно и изискуемо.

В чл. 31 от договора страните са уговорили неустойка за предсрочно прекратяване на договора от страна на наемодателя. Съгласно посочената разпоредба, в случай на предсрочно прекратяване, наемодателят дължи обезщетение на наемателя в размер на 50 % от дължимия наем, считано от датата на прекратяването до края на уговорения срок, но не повече от размера на изпълнените инвестиции, намалени с нормативно установените амортизационни отчисления. Предвид уговореното, вземането на ответника за неустойка би било в размер на половината от дължимия наем за периода от датата на прекратяването до края на срока на договора. По делото не е установено страните да са уговорили, че при предсрочно прекратяване на договора наемодателят ще дължи неустойка в размер на стойността на извършените инвестиции, намалена със стойността на амортизационните отчисления. Тази стойност представлява горна граница на дължимата неустойка, а не е самостоятелно вземане. След като не е установено ответника да има вземане като заявеното, то възражението е неоснователно и следва да бъде отхвърлено.

На следващо място „Е.Б.“ ЕООД е направил възражение за прихващане със свое вземане за внесен депозит в размер на 15 000 лева.

Както беше посочено,  условие за участие в тръжната процедура е било кандидатът да внесе депозит в размер на 15 000 лева. „Е.Б.“ ЕООД е изпълнил това условие на 27.03.2009 г. Съгласно заповедта на министъра, с която е открита процедурата за отдаване под наем на процесния имот, депозитът се задържа от наемодателя до прекратяване на договора като гаранция за заплащането на дължимия наем и консумативи. След като депозитът се задържа до прекратяването на договора, то това означава, че след прекратяването същият следва да бъде възстановен. Установи се, че наемното правоотношение е прекратено. Поради това, ответникът има вземане към ищеца за сумата от 15 000 лева, представляваща внесен депозит за участие в тръжната процедура.

Между страните по договора за наем не е уговорен срок, в който да бъде възстановен внесеният от ответника депозит. Поради това, за да бъде изискуемо вземането на ответника, той следва да е поканил ищеца да му възстанови сумата от 15 000 лева. Видно от писмо до Администрацията на МС, получено на 07.01.2015г. (л. 315), „Е.Б.“ ЕООД е поканил ищеца да му възстанови сумата на внесения депозит. По делото липсват доказателства това да е сторено от ищеца. Следователно, ответникът има изискуемо и ликвидно вземане срещу Администрацията на МС за сумата от 15 000 лева, представляваща внесен депозит за участие в тръжна процедура.

Предвид изложеното, установи се, че двете страни имат насрещни ликвидни и изискуеми вземания. Ответникът има вземане за 15 000 лева, а ищецът - за следните суми:

1.             13 012,26 лева - обезщетение за ползване на имота след изтичане срока на договора от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г., ведно със законната лихва,  считано от датата на исковата молба (17.06.2016 г.) до окончателното плащане,

2.             242.66 лева - лихва за забава върху сумата от 13 012.26 лева, считано от поканата - 12.04.2016 г., до датата на исковата молба - 17.06.2016 г.,

3.             86.88 лева – липси, ведно със законната лихва, смитано от 17.06.2016 г. до окончателното плащане, която към датата на постановяване на решението е в размер на 16.88 лева,

4.             1,62 лева - лихва за забава върху 86.88 лева, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.,

5.             624.48 лева – неустойка, ведно със законната лихва върху сумата за периода от 17.06.2016 г. до окончателното плащане, която до датата на постановяване на решението е в размер на 121,32 лева,

6.             80.72 лева - законна лихва върху вземането за неустойка за забавено плащане на наемни цени.

Съгласно чл. 76 ЗЗД , този, който има към едно и също лице няколко еднородни задължения, ако изпълнението не е достатъчно да погаси всичките, може да заяви кое от тях погасява. Ако не е заявил това, погасява се най-обременителното за него задължение. Когато изпълнението не е достатъчно да покрие лихвите, разноските и главницата, погасяват се най-напред разноските, след това лихвите и най-после главницата (чл. 76, ал. 2 ЗЗД ).

В настоящият случай най-обременително за ответника е задължението, което е лихвоносно и което е в най-висок размер, т.е. задължението за плащане на сумата от 13 012.26 лева. Това е така, тъй като дължимата от „Е.Б.“ ЕООД сума ще се увеличава най-бързо от лихвата, която се начислява върху тази главница. Вземането на ответника към ищеца е в размер на 15 000 лева и не е достатъчно да погаси главницата, заедно със законната лихва върху нея от датата на исковата молба. поради това следва да се извърши погасяване в определена поредност.

По въпроса каква е поредността, в която следва да се извърши погасяване на вземане за главница и за обезщетение за забава по чл. 86 ЗЗД, е образувано т. д. № 3/2017 г. на ОСГТК, по което към настоящия момент няма постановено решение.

В решение № 86/14.08.2014 г. по гр. д. № 6766/2013 г., ІV г.о., по този въпрос е прието, че от гледна точка на изпълнението на задълженията (чл. 63 - чл. 78 ЗЗД) и на изпълнителния процес паричното вземане се състои от три части: главница, лихви и разноски. Както при доброволното изпълнение, така и в изпълнителния процес, при частично плащане, което кредиторът е приел (чл. 66 ЗЗД) или не може да откаже поради провеждането на принудително изпълнение, съгласно чл. 76, ал. 2 ЗЗД се погасяват в определена поредност - най-напред разноските, след това лихвите и най-после главницата. В материята на изпълнението гражданският закон не прави разлика между различните видове лихва - възнаградителна или мораторна (за забава), договорна или законна. Различна поредност при погасяването е законово уредена само за държавните вземания, но и за тях законът не прави разлика между различните видове лихва - възнаградителна или мораторна (за забава), договорна или законна. Съдът е длъжен да отчете всички частични плащания, във и извън образувания изпълнителен процес по издадения изпълнителен лист, в погашение: най-напред разноските в заповедното производство, след това всички лихви и най-после главницата съгласно чл. 76, ал. 2 ЗЗД.

Обратно, в решение № 111/27.10.2009 г. по т.д. № 296/2009 г., І т.о., по този въпрос е прието, че установената в разпоредбата на чл. 76, ал. 2 ЗЗД поредност на погасяване на задълженията не се прилага при задължение за заплащане на главница и на законна лихва върху същата от датата на забавата. Правилото на чл. 76, ал. 2 ЗЗД, установяващо поредност при погасяване на главницата, лихвите и разноските, предполага съществуването на един главен лихвоносен дълг, по който длъжникът е направил частично плащане, а нормата на чл. 76, ал. 1 ЗЗД урежда хипотезата на съществуване на две и повече еднородни задължения, когато изпълнението не е достатъчно да ги покрие всичките. Законната лихва по чл. 86, ал. 1 ЗЗД има обезщетителна функция за вредите на кредитора от забавата при неизпълнение на парично задължение. Тя не се дължи на кредитора, ако той не е упражнил по съдебен ред правата си, произтичащи от забавата. При наличието на задължение, произтичащо от главница и договорни лихви, на падежа длъжникът следва да плати главницата и съответната лихва. Ако страните не са уговорили поредност при плащането им, а изпълнението не е достатъчно, то погасяването настъпва по силата на закона - първо лихвите и след това главницата. В този случай, приложение намира правилото на чл. 76, ал. 2 ЗЗД. Присъденото вземане по чл. 86, ал. 1 ЗЗД има обезщетителна функция и не следва да се квалифицира като лихва по чл. 76, ал. 2 ЗЗД. Поредността в погасяването му, когато се дължи наред с друго еднородно задължение, се определя по правилото на чл. 76, ал. 1 ЗЗД.

Настоящият състав споделя практиката, обективирана във второто от цитираните решения на ВКС. Същото мнение е застъпено и в решение № 211/26.01.2017 г. по гр. д. № 958/2016 г., ІІІ г.о. на ВКС.

С оглед възприетото от съда разрешение, следва първо да се извърши погасяване на задълженията по правилото на чл. 76, ал. 1 ЗЗД . Затова следва първо да се погасят най-обременителните задължения, каквито са лихвоносните. Главниците, които съдът установи, че ответникът дължи, са в общ размер на 14 048.62 лева, а вземането на ответника за внесен депозит – 15 000 лева. Поради това следните искове на Администрацията на МС следва да се отхвърлят като погасени чрез съдебно предявено възражение за прихващане:

1.             13 012.26 лева - обезщетение за ползване на имота след изтичане срока на договора, за периода от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г.,

2.              242.66 лева - лихва за забава върху сумата от 13 012.26 лева, считано от поканата - 12.04.2016 г., до датата на исковата молба - 17.06.2016 г.,

3.             86.88 лева – липси,

4.             1.62 лева - лихва за забава върху 86,88 лева от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.,

5.             624.48 лева – неустойка,

6.             80.72 лева - законна лихва върху вземането за неустойка за забавено плащане на наемни цени

Ищецът е направил искане за присъждане на лихва за забава като последица от уважаване на исковете. В случая, ако исковете на ищеца бяха изцяло уважени, върху тези суми ответникът щеше да дължи законна лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумите. Съдът обаче отхвърля  исковете, поради уважено възражение на ответника за съдебно прихващане. Възражението за прихващане погасява занапред насрещните вземания, т.е. поражда действие от влизане на решението в сила. Поради това,  законната лихва върху главниците ще се дължи, но не до окончателното изплащане на сумата, а до влизане в сила на съдебното решение, в който момент решението ще породи сила на пресъдено нещо по отношение на евентуалното възражение за съдебно прихващане (определение № 57 ОТ 24.02.2016 г. по т. д. № 1661/2015 г. на ВКС, ІІ ТО).  

Относно разноските:

Въпреки, че част от исковете са приети за основателни (за общо 14 048.62 лева), следва да се постанови отхвърлителен диспозитив, поради извършеното прихващане. Доколкото някои от исковете са отхвърлени единствено поради извършената компенсация, то следва да се приеме, че правното твърдение на претендиращия разноски ищец е потвърдено от съда и затова насрещната страна, предизвикала правния спор, носи отговорност за разноските по съответните искове (Определение № 150 от 04.06.2015 г. по гр. д. № 2349/2015 г., г. к., ІІ г. о. на ВКС).

Предвид изложеното, право на разноски имат и двете страни, които са направили своевременно искане за присъждането им и са представили доказателства за извършени такива.

Ищецът е представил доказателства за извършени разноски в размер на 3 831.28 лева, в т.ч.:  - платена държавна такса (л. 24 и л. 243). С оглед изхода на спора, на ищеца следва да се присъди сумата от 498.07 лева от общо направените разноски в размер на 3 831.28 лева (3 831.28 лева х 0.13).  Ищецът претендира и възнаграждение за юрисконсулт. На основание чл. 78, ал. 8 от ГПК /изм. – ДВ бр.8/2017/, вр. чл. 37, ал.1 от ЗПП вр. чл. 25 от Наредба за заплащането на правната помощ, на ищеца се дължи юрисконсултско възнаграждение, което съдът определя на 300 лева. Съразмерно на отхвърлената част от иска на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, на ответника следва да се присъди сумата от 39 лева за юрисконсултско възнаграждение.

Ответникът е представил доказателства за извършени разноски в размер на 5550 лева, представляващи заплатено адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие от 01.11.2016г., приложен на лист 227 от делото.

В съдебно заседание на 02.04.2018 г., процесуалният представител на ищеца е направил възражение за прекомерност на възнаграждението и е поискал същото да бъде намалено на основание чл. 78, ал. 5 ГПК. Съгласно чл. 78, ал. 5 от Гражданския процесуален кодекс, ако заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона за адвокатурата. Разпоредбата на чл. 36, ал. 2 от Закона за адвокатурата предвижда, че размерът на възнаграждението трябва да е справедлив и обоснован и да не бъде по - нисък от предвидения в наредба на Висшия адвокатски съвет размер за съответния вид работа.  Съгласно задължителните разяснения, дадени с т.3 от ТР № 6 от 6.11.2013г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012г., ОСГТК, при намаляване на подлежащо на присъждане адвокатско възнаграждение, поради прекомерност по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото в § 2 от Наредба № 1/09.07.2004г. ограничение и е свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата наредба минимален размер.

Съдът, след като взе предвид фактическата и правна сложност на спора, броя на исковете, предмет на разглеждане по делото, броя на проведените открити съдебни заседания, вида и обема на събраните доказателства и доказателствени средства, както и след като съобрази разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004г., приема, че възнаграждението не следва да се  намалява.

С оглед изхода на спора, на ответника следва да бъде присъдена сумата от 5 763.47 лева, от общо направените разноски в размер на 6624.68 лева (6624.68 лева х 0.87), в т.ч.: адвокатско възнаграждение (5550 лева) и депозит за СТЕ (1074.68 лева).

Съдът констатира, че ищецът не е внесъл пълния размер на дължимата по делото държавна такса по всички претенции. Съгласно действащата към настоящия момент процесуална норма на чл. 72, ал. 2 от ГПК (ДВ, бр. 86 от 2017 г.), за предявените с една молба искове в защита на различни интереси минималната такса се събира от всички интереси. В настоящият случай, интересът по делото, е 106 147.60 лева (сборът от цената на всички искове). Върху посочената сума, дължимата от ищеца държавна такса е била 4 245.90 лева, а той е внесъл 3 831.28 лева. Ето защо, на основание чл. 77 от ГПК,  и с оглед изхода на спора, ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на СГС сумата от 360.72 лева (414.62 лева х 0.87), а ответникът – сумата от 53.90 лева (414.62 лева х 0.13).

Така мотивиран,  СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, 20 състав,

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, предявените от А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, против „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***:

-                 иск по чл. 79, ал. 1 пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 14 785.60 лева – платена от ищеца и дължима от ответника такса битови отпадъци за 2014 г., 

-                 иск по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 275.73 лева - лихва върху дължимата такса битови отпадъци за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.;

-                 иск по чл. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 40 051.73 лева – неизпълнени инвестиции за периода от 2009 г. до 2014 г.,

-                 иск по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 6 720.84 лева - лихва върху неизпълнените инвестиции от 24.10.2014 г. до 17.06.2016 г.;

-                 иск по чл. 92 ЗЗД, вр. с чл. 27, вр. с чл. 26 от договора за наем - за заплащане на сумата от 20 025.87 лева – неустойка за неизпълнение на задължението за инвестиции по договора за периода от 2009 г. до 2014 г., и

-                 иск по чл. 86 ЗЗД - за заплащане на сумата от 3 299.05 лева - лихва върху дължимата неустойка, за периода от 04.11.2014 г. до 17.06.2016г.;

ОТХВЪРЛЯ предявените от А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, против „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, като погасени чрез съдебно предявено възражение за прихващане със сумата от 15 000 лева, представляваща внесен депозит за участие в тръжна процедура:

-                 иск по чл. чл. 236, ал. 2 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 13 012.26 лева - обезщетение за ползване на имота след изтичане срока на договора, за периода от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г.,

-                 иск по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 242.66 лева - лихва върху обезщетението за ползване на имота, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.,

-                 иск по чл. 92 ЗЗД, вр. с чл. 24 от договора за наем - за заплащане на сумата от 86.88 лева – липси,  и

-                 иск по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 1.62 лева –лихва върху сумата на дължимата неустойка, за периода от 12.04.2016 г. до 17.06.2016 г.;

ОСЪЖДА „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, ЗАКОННАТА ЛИХВА, считано от датата на исковата молба (17.06.2016 г.) до влизане на решението в сила, върху следните вземания:

-                 сумата от 13 012.26 лева - обезщетение за ползване на имота след изтичане срока на договора, за периода от 01.11.2014 г. до 20.01.2015 г., и

-                 сумата от 86.88 лева – липси

ОТХВЪРЛЯ иска на А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, против „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, по чл. 86 ЗЗД  - за заплащане на сумата от 1 075.76 лева – лихва за забава върху 6 569.60 лева, за периода от 24.10.2014 г. до 17.06.2016 г., като неоснователен за сумата от 995.04 лева и като погасен чрез прихващане за остатъка от 80.72 лева.

ОТХВЪРЛЯ иска на А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, срещу „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, по чл. 92 ЗЗД, вр. с чл. 29 от договора за наем - за заплащане на сумата от 6 569.60 лева – неустойка за забавено плащане на дължими наеми, като погасени по давност за сумата от 5 945.12 лева и като погасен чрез прихващане за остатъка от 624.48 лева.

ОСЪЖДА „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, ЗАКОННАТА ЛИХВА, считано от датата на исковата молба (17.06.2016 г.) до влизане на решението в сила, върху сумата от 624.48 лева;

ОСЪЖДА „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК, сумата от 498.07 лева – разноски по делото и сумата от 39 лева -юрисконсултско възнаграждение.

ОСЪЖДА А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, да заплати на „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 5 763.47 лева – разноски по делото.

ОСЪЖДА А.НА М.С., с адрес: гр. София, бул. „********, да заплати на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, на основание чл. 77 ГПК, сумата от 360.72 лева – разноски по делото, представляващи държавна такса.

ОСЪЖДА „Е.Б.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, на основание чл. 77 ГПК, сумата от 53.90 лева – разноски по делото, представляващи държавна такса.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

         

 

                                                                СЪДИЯ: