№ 759
гр. София, 08.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Анелия Цанова
Членове:Христо Лазаров
Николай Ст. Метанов
при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева
като разгледа докладваното от Анелия Цанова Въззивно търговско дело №
20211001000437 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С решение № 6260339/26.02.2021г., постановено по т.д. № 889/20г., СГС, ГО, І- 21
състав е осъдил „Технострой“ ЕАД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр.София, бул. „Петко Каравелов“ №5, да заплати на „Нова сити резидънс“ ООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр.София, бул. „Стефан Стамболов“ № 6,
на основание чл.92 ЗЗД вр. чл.79, ал.1 и чл.82 ЗЗД сумата от 200 000 евро, представляваща
неустойка за неизпълнение на задълженията му по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 02.04.2019г. и анекс към него от 31.05.2019г., разноски в
общ размер на 175 лв. за предварително обезпечаване на иска и налагане на обезпечителни
мерки., ведно със законната лихва върху неустойката от 19.05.2020 г. до окончателното й
заплащане, както и на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 25003,32 лв.- разноски по делото
за държавна такса и адвокатско възнаграждение.
В законноустановеният срок по делото е постъпила въззивна жалба от „Технострой“
ЕАД, с която се обжалва първоинстанционното решение като необосновано и неправилно.
Твърди, че при правилно изяснена фактическа обстановка, съдът неправилно е и приел, че
независимо от несбъдване на условията по договора- одобрен ПУП и издадена заповед за
деактуване, договорът е запазил действието си след изтичане на допълнителния срок,
определен с анекса, респ. след отказа да се подпише окончателен договор на 21.08.19г.,
погрешно заключвайки, че след тази дата продавачът продължава да е обвързан с договора и
няма право да се разпорежда със собствеността си. От анализа на т.3.1, т.3.2.1, т.3.2.2. и
т.3.3. следвало, че ако имотът не е деактуван в 60 дневния срок, удължен с анекс до
02.08.19г., и никоя от страните не може да иска подписването на окончателен договор, нито
да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред. Съдът неправилно бил
интерпретирал и разпоредбата на т.3.3. от договора, приемайки я „като доказателство за
наличието на краен срок на договора“, какъвто нямало, като буквално и твърде формално
1
тълкувал използваната в т.3.3. дума „срок“. Съдът не се занимал с въпроса дали условието за
сключване на окончателен договор, каквото е получаване на удостоверение за деактуване на
имота, е уговорено в полза на двете страни или само на купувача, каквото било неговото
твърдение, както и че без това удостоверение съществувал риск от евентуална бъдеща
евикция, което било пречка за сключването на окончателния договор. При анализиране на
тези обстоятелства, съдът щял да достигне до извода, че ответникът е в правото си да не се
счита обвързан от договора, чието правно действие след 02.08.19г. било преустановено.
Иска се съдът да отмени обжалваното решение и вместо него постанови друго, с което
предявеният иск бъде отхвърлен, с присъждане на разноски.
„Нова Сити Резидентс“ ООД оспорва въззивната жалба и иска съдът да потвърди
решението, по съображения подробно изложени в писмения му отговор, с присъждане на
разноски.
САС, ТО, 13 състав, като взе предвид събраните по делото доказателства, преценени
по реда на чл.235 ГПК и доводите на страните, намира за установено следното:
Жалбата е допустима, подадена е в срок от легитимирано лице с правен интерес
срещу подлежащ на обжалване валиден съдебен акт.
Предявен е иск с правно основание чл.92 ЗЗД, вр. чл.79, ал.1 ЗЗД.
В исковата молба на „Нова Сити Резидънс“ ООД се излага, че на 02.04.2019г., в
качеството си на купувач, е сключил с ответното дружество- продавач, предварителен
договор за покупко-продажба на собствения на ответника поземлен имот с идентификатор
68134.4334.9525 по КККР на гр. София, с адрес: гр. София, р-н „Овча купел“, ул. ***, с
площ от 11 609 кв.м. , трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
производство на строителни материали, конструкция и изделия, с уговорена продажна цена-
2000000 евро без ДДС. С договорът първоначално бил определен 60-дневен срок за
купувача да направи проучване на имота и да получи заповед за деактуване- чл. 3.1., който с
анекс от 31.5.2019г. е продължен до 02.08.2019г. Страните договорили договорът да се счита
за прекратен в случай, че до изтичане на срока- на 02.08.2019г. ищецът не е изпратил на
ответника уведомление за позитивен резултат от правен и технически анализ- чл. 3.1.1, за
който била необходима заповед за деактуване на имота, издаването на която се е бавило от
Областната администрация, поради което бил сключен и анекса за удължаване на срока. На
02.08.2019г., въпреки, че заповедта за деактуване не била издадена, ищецът изпратил
уведомление до ответника, че резултатите от анализите са позитивни и че подписаният
предварителен договор остава в сила. Ответникът бил задължен да изработи ПУП за имота,
като, ако до 15.12.2019г. новият ПУП не е окончателно одобрен и влязъл в сила, ищецът
имал право да развали писмено договора- чл. 3.2.2. Волята на страните била окончателният
договор да бъде сключен след влизане в сила на ПУП. На 06.08.2019г. ответникът изпратил
писмо, с което е уведомил ищеца, че поради липса на заповед за деактуване на имота, няма
интерес от договора, но го поканил да сключване на окончателен договор на 21.08.2019г.
Твърди, че тази дата не била говорена в договора като дата за сключване на окончателния
договор, поради което и ответникът не е имал право да избира дата за продажба, което право
било договорено в полза на ищеца. С писмо от 13.08.2019г. ищецът уведомил ответника, че
счита предварителният договор в сила и ще изчака договорената дата за получаване на ПУП
- 15.12.2019г., като към септември 2019г. страните били в активни делови отношения.
Ищецът предложил закупуване на процесния имот без ПУП за цена от 1500000 евро, с което
ответникът не е бил съгласен. На 09.09.2019г. ответникът го уведомил, че след като не е се
е явил за сключване на окончателния договор счита отношенията им за прекратени. На
12.09.2019г. ищецът уведомил ответника, че договорът между страните е в сила и изчаква
изпълнение на задълженията на продавача до 15.12.2019г. На 11.10.2019г. страните са
провели среща, на която са се уговорили да се срещнат на 10.12.2019г. в 10:00ч. в офиса на
ищеца, на която среща ищецът следвало да уведоми ответникът дали ще закупи имота на
2
15.12.2019г., а в случай, че е решил да не закупи имота, страните следвало да уговорят нова
крайна дата за сключване на окончателен договор. За водената среща се изготвил протокол,
изпратен на ответника по е-мейл, на който ответникът не възразил. На 22.10.2019г.
ответникът продал имота на трето лице за сумата от 1500000 евро, с което нарушил клаузи
от предварителния договор, а именно: да не се разпорежда с имота, предмет на договора до
датата на сключване на окончателния договор- чл. 4.4., че към датата на сключване на
окончателния договор ще е собственик на имота- чл. 5.1., на клаузата в чл. 5.2., с който
декларирането на чл. 5.1. се оказва невярно. За неизпълнение на задълженията ответникът
дължи неустойка в размер на 10% от продажната цена. Иска се съдът да постанови решение,
с което да осъди ответното дружество да му заплати сумата от 200 000 лв.- неустойка по
процесния предварителен договор и анекса към него, ведно със законната лихва, както и
направените разноски по делото.
С писмения си отговор ответникът оспорва иска. Не оспорва сключването на
предварителния договор за процесния имот за продажна цена от 2 000 000 евро, към който е
сключен анекс от 31.05.2019г. за удължаване на срока за проучване състоянието на имота,
както и че е изпратил покана за сключване на окончателен договор на 21.08.2019г. Не
оспорва и че до 02.08.2019г. ищецът е изпратил позитивно становище за резултатите от
извършените анализи за имота. Твърди, че в предварителния договор няма предвиден краен
срок за сключване на окончателния договор, т.е. договорът е неопределен и не съдържа
съществен елемент- краен срок за сключване на окончателния договор, като предвидената в
него дата - 15.12.2019г. е срок, до който купувачът да заяви дали ще изкупи имота при липса
на заповед за одобрение на ПУП и други документи. Предварителният договор бил сключен
под условие- да се одобри за имота ПУП, което не се е случило и до 15.12.2019г. Имал
уверения от компетентните органи за скорошно приключване на процедурата по одобрение
на ПУП, което обаче не е станало и процедурата се е проточила; че финализирането на
сделката е било поставено в зависимост от администрацията и нейните действия, за което не
носел отговорност. Същевременно за дружеството възникнали финансови затруднения,
което наложило продажба на притежавани активи. Поради това, поканил ищеца да сключи
окончателен договор за имота на дата 21.08.2019г., на която купувачът не изпратил свой
представител и не отговорил на поканата, поради което решил, че ищецът се е
дезинтересирал от имота. Твърди и че е издал на ищеца пълномощно за проучване на имота
и ускоряване на процедурите по снабдяване с документи, но той не предприел никакви
действия пред компетентните органи. С писмо от 06.08.2019г. уведомил ищеца, че счита
предварителния договор за прекратен. С писмо от 13.08.2019г. уведомил ищеца, че счита
договорът за прекратен на осн. чл. 3.1. поради несбъдване на посоченото в тази клауза
условие да бъде издадено удостоверение за деактуване на процесния имот, което условие не
било уговорено само в интерес на купувача, но и на двете страни по договора. До датата на
отговора липсвало такова удостоверение, както и заповед за одобряване на ПУП, което било
друго условие за сключване на окончателния договор. чл. 3.1. Оспорва на проведената на
11.10.2019г. среща да са водени други преговори, освен за последиците от прекратяването на
договора. Твърди, че предварителният договор е прекратен по право, поради което не носел
отговорност по чл. 6.3. за неизпълнен договор. Не оспорва твърдението на ищеца, че на
22.10.2019г. процесният имот е прехвърлен на трето лице за сумата от 1 500 000 евро. Иска
съдът да отхвърлени предявения иск, с присъждане на разноски.
В допълнителната искова молба ищецът заявява, че действително му е издадено
пълномощно във връзка с процедурата по промяна на ПУП, в резултатна което провел
множество срещи и консултации с отговорни длъжностни лица, но отговорността за
промяна на ПУП била за ответника, като собственик на имота. След сключването на
предварителния договор, в хода на проучване на имота, разбрал, че ПУП не може да бъде
одобрен във вида, представен от ответника и в сроковете, които ответникът казал, но
разрешаването на тези проблеми не било задължение на ищеца, а на ответника. Не оспорва,
3
че в уговорения от страните срок за процесния имот не е имало издадено удостоверение за
деактуване на имота, но твърди, че е направил възможното за снабдяването му, като не е
отговорен за срока, в който държавната администрация ще издаде този документ.
Областната управа го уведомила за издадена заповед за деактуване на имота с дата
26.06.2020г.; не оспорва, че за имота няма влязъл в сила ПУП, както и, че не се е явил на
21.08.2019г. за сключване на окончателен договор.
С допълнителния си отговор „Технострой“ ЕАД отново подържа, че с
предварителния договор не е уговорен краен срок, като изпълнението му е поставено в
зависимост от сбъдването на едно бъдещо събитие, което и до момента не било настъпило-
одобрен ПУП. Непосочването на конкретна дата било само в интерес на ищеца, който по
този начин си запазил свободата на изкупи имота по всяко време. Твърди, че не се съгласил
с искането на ищеца за определяне на крайна датата за финализиране на договора-
30.06.20г. Липсвала и каквато й да е било активност от стана на ищеца за одобряване на
процесния ПУП. Не било вярно и че второто условие за сключване на договора, а именно
отписване от актовите книги за държавна собственост, било уговорено само в полза на
купувача, като счита, че това условие е уговорено в полза и на двете страни. Продажбата на
имота на трето лице била извършена след прекратяване то на договора и то на силно
занижена цена.
За да постанови решението си, пъроинстанционният съд е приел за установена
фактическа обстановка относно правилното изясняване, на която във въззивната жалба не са
изложени доводи, като е изложил и мотиви, които настоящата съдебна инстанция изцяло
споделя и към които на осн. чл.272 ГПК препраща, като относно изложените във въззивната
жалба доводи намира следното:
Неоснователен е доводът на жалбоподателят, че „от 21.08.2019г. процесният
предварителен договор е прекратен поради несбъдването на уговорените в него отлагателни
условия до 02.08.2019г., когато е изтекъл удължения срок по т.3.1.1. от анекса“.
С чл.3.1 от договора страните са се задължили да сключат окончателен договор за
покупко- продажба на порцесния недвижим имот в срок от 30 дни, считано от наличието на
следните условия: издаване на заповед за деактуване на имота; положително становище на
купувача за правния и технически анализ на имота и одобрение на подробен устройствен
план, съгласно представени от продавача скици, които заповед за деактуване на имота и
положително становище на купувача за правния и технически анализ на имота следва да
бъдат получени в срок от 60 дни от подписване на договора. Противно на изложеното от
жалбоподателят, с чл.1 от анекс №1 от 31.05.19г. към предварителния договор страните не
са договорили 02.08.19г. като дата на прекратяване на договора, а като дата, с която срокът
за получаване на заповедта за деактуване на имота и на писменото уведомление на
купувача за положителния резултат от правния и технически анализ на имота е удължен,
която им воля е ясно формулирана: „Страните се съгласяват да удължат срока за получаване
на заповедта за деактуване на имота като държавна собственост и получаването на
уведомлението по чл.3.1. и 3.1.1. до 02.08.2019г. Срокът за сключване на окончателен
договор остава непроменен“.
Обективно невярно е твърдението на жалбоподателят, че съдът неправилно е приел,
че неиздаването на заповедите за ПУП и за деактуване на имота е предвидено като условие
за прекратяване на договора, а не като условие за сключване на окончателния договор.
Напротив, при тълкуване на клаузите на предварителния договор, съдът правилно е
достигнал до извода, че неиздаването на заповед за деактуване на имота и неодобрението на
ПУП не представляват прекратителни условия /както твърди и самият жалбоподател/,
каквото единственото прекратително условие е липсата на получено в срок от 60 дни от
сключването на договора на положително становище от купувача от правния и технически
анализ на имота.
4
Обратно на изложеното от жалбоподателят, купувачът има правото да закупи имота
дори новият ПУП да не е одобрен и влязъл в сила или да е одобрен не според представените
от продавача скици и документи- чл.3.2.1 от договора, преценявайки сам риска от
евентуална бъдеща евикция.
С чл.3.2..2. от договора, с оглед установената с нормата на чл. 9 ЗЗД свобода на
договаряне при сключване на договор, страните изрично са уговорили датата 15.12.2019г., от
която купувачът може да развали договора поради липсата на одобрен ПУП, което право
възниква при неизпълнение в уговорения срок на задължението за сключване на
окончателен договор. Наличието на уговорен краен срок за изпълнението, а именно-
15.12.2019г. следва и от буквалният прочит на разпоредбата на чл. 3.3. от договора, „При
невъзможност за сключване на окончателен договор в посочения срок“, а именно срокът в
преходния чл.3.2.2.- 15.12.2019г., който срок за сключване на окончателния договор остава
непроменен, съгл. чл.1, изр. 2 от анекса към предварителния договор. Определеният с
чл.3.2.2. от договора срок е изляло в полза на купувача, поради което и до изтичането му
продавачът не може да се разпорежда с имота- предмет на спора.
Ето защо и предварителният договор не е прекратен или развален, като преди
изтичане на уговорения срок за изпълнение на задължението за сключване на окончателен
договор, ответното дружество- продавач е продало процесния имот на трето за спора лице, с
което виновно е нарушило задължението си по чл.4.4. от договора- да не прехвърля имота,
поради което и дължи на купувача уговорената с т.6.3. неустойка в размер на 10% от
продажната цена.
С оглед на изложеното и при съвпадане с изводите на първоинстанционният съд,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
По съдебните разноски: С оглед изхода на спора, „Технострой“ ЕАД следва да бъде
осъдено да заплати на „Нова Сити Резидънс“ ООД направените и във въззивното
производство разноски в размер на 11 223,98лв. с ДДД /9353,32 лв.- данъчна основа и
1870,66лв.- ДДС/- заплатен адв. хонорар. Така определения адв. хонорар е в рамките на
установения с разпоредбата на чл.7, ал.2, т.5 на Наредба №2/2004г. минимален размер на
адв. възнаграждения, поради което и направеното от насрещната възражение за негова
прекомерност по см. на чл.78, ал.5 ГПК, е неоснователно.
Воден от изложеното, САС, ТО, 13 състав,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 6260339/26.02.2021г.на СГС, ТО, VІ- 21 състав,
постановено по т.д. № 889/20г.
ОСЪЖДА „Технострой“ ЕАД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.София, бул. „Петко Каравелов“ №5, да заплати на „Нова сити резидънс“
ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, бул. „Стефан
Стамболов“ № 6, направените и във въззивното производство разноски в размер на
11 223,98лв. с ДДС- заплатен адв. хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС на Р.България в едномесечен срок от
съобщението до страните при условията на чл.280 ГПК.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6