РЕШЕНИЕ
№ 594
гр. Пловдив, 18.06.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД
- ПЛОВДИВ, Гражданско
отделение, IX въззивен
състав в открито
съдебно заседание на деветнадесети май през две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ВИОЛЕТА
ШИПОКЛИЕВА
ЧЛЕНОВЕ:ФАНЯ
РАБЧЕВА
СВЕТОСЛАВ УЗУНОВ
при
участието на секретаря Пенка Георгиева, като разгледа докладваното от мл. съдия
Светослав Узунов въззивно гражданско дело № 458 по описа за 2020г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от „Максима-Брокерс
Груп“ ЕООД срещу решение № 167 от 15.01.2020 г., постановено по гр. дело №
10762 от 2019 г., по описа на ПдРС, 15
гр. с. С обжалваното решение са били отхвърлени предявените от „Максима -
брокерс груп" ЕООД, против Е.Я.Я.,***, aп.14 обективно съединени искове, с
правно основание чл. 51 от Търговския закон, вр. с чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, за осъждане на Е.Я.Я. да заплати на
„Максима - брокерс груп" ЕООД, сумата от 2500 лева, съставляваща
неизплатената част от общо договореното възнаграждение в общ размер на 5000
лева за посредничество при продажба на собствения на ответника недвижим имот, а
именно – апартамент,
находящ се в град Пловдив, ул. „*** с нотариален акт от 18.02.2019 г., вписан в
Служба по вписванията – Пловдив, вх.
рег. № 3885/ 18.02.2019 г., акт № 112, т.10, дело № 1869/19г., ведно със
законната лихва върху търсената сума, считано от деня на предявяване на
исковата молба в съда – 27.06.2019 г., до окончателното изплащане, като
неоснователни; както и е осъдено ищцовото дружество „Максима - брокерс
груп" ЕООД, да заплати на Е.Я.Я., разноските по делото на основание чл.78,
ал.3 от ГПК.
Във въззивната жалба се посочва, че в хода на
първоинстанционото производство са били допуснати процесуални нарушения, а
постановеното решение е неправилно. Оспорват се показанията на свидетелката Р.
Г. Р., като се твърди, че същата е имала връзка с ответника по делото. Счита
се, че самото решение е неправилно и постановено в противоречие със закона,
като съдът необосновано е дал превес на едни свидетелски показания за сметка на
други, като се сочи, че показанията на свидетелката Н. М. са логични и
последователни и неоснователно първоинстанционния съд не е възприел същите.
Противоречиви са били показанията на другия разпитан свидетел Р.. Сочи се, че
са неоснователни изводите на съда за наличие на неравноправна клауза в договора
за посредничество с продавача и ответник по делото Е.Я., касаеща размера на
уговореното възнаграждение за посредничество. Счита се, че уговорката между
страните за размера на дължимото възнаграждение не съставлявало неравноправна
клауза по смисъла на ЗЗП и не е нищожна. Моли се да бъде отменено обжалваното
решение и да се постанови ново решение, като бъде осъден ответникът Е.Я.Я. да
заплати на ищцовото дружество „Максима – брокерс груп“ ЕООД сумата от 2500 лв. съставляваща неизплатената
част от общо договореното възнаграждение в общ размер на 5000 лева за
посредничество при продажба на собствения на ответника недвижим имот, а именно
– апартамент, находящ се в град Пловдив, ул. „***, ведно със законната лихва
върху търсената сума, считано от деня на предявяване на исковата молба в съда
до окончателното изплащане. Претендират се разноски пред двете съдебни
инстанции.
По делото е постъпил отговор на въззивната жалба от
ответника в първоинстанционното производство Е.Я.Я., с който се посочва, че
обжалваното решение е правилно, обосновано и законосъобразно, а въззивната
жалба е неоснователна. Изложени са подробни аргументи, оспорващи доводите във
въззивната жалба. Моли се да се отхвърли изцяло въззивната жалба, като
неоснователна и необоснована и да се потвърди изцяло обжалваното решение, като
постановено в съответствие с изискванията на материалния и процесуалния закони.
Окръжен съд - Пловдив, след преценка на събраните по
делото доказателства и становищата на
страните, приема за установено следното:
Жалбата е подадена в предвидения в закона срок от
лице, имащо право на жалба, срещу акт, подлежащ на обжалване и е процесуално
допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните основания в
жалбата.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо -
постановено е в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по
граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за
съдебна защита.
Не се спори между страните, а и от приетите по делото
писмени доказателства – предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот и нотариален акт, се установява, че между ответника в качеството на
собственик - продавач и трето лице- В. С. И. е бил подписан предварителен договор
за покупко – продажба на недвижим имот с предмет апартамент, находящ се в
гр.Пловдив, ул.“***, а впоследствие по нотариален ред бил сключен и окончателен
договор за покупко – продажба на същия имот на 18.02.2019 г.
Липсва спор и относно обстоятелството, че ответникът
заплатил на ищеца сумата от 2500лв. – посредническо възнаграждение за
осъществено посредничество при посочената сделка с процесния недвижим имот.
Спорно между страните се явява обстоятелството дали
посочената сума представлява половината от договореното възнаграждение в полза
на ищцовото дружество – посредник или пълният размер на уговореното
възнаграждение. За установяването на това обстоятелство в хода на
първоинстанционното производство били разпитани свид. М. и свид. Р., които дали
противоречиви показания по този въпрос.
Свид. М. заявила, че на срещата бил предложен за
подпис договор за посредничество на въззиваемия, който не бил подписан, като по
думите на Я. той бил сериозен човек и щял да си спази уговорката, като няколко
пъти повторил, че веднага след като подпише предварителния договор, ще заплати
сумата от 5000 лв. Според свидетелката, след подписването на предварителния
договор въззиваемият заплатил на жалбоподателя сумата от 2500 лв., като казал,
че до края на деня ще предостави останалата сума, което не се случило.
Свид. Р. заявила, че на срещата било поставено условие
от представителя на жалбоподателя да му бъде заплатена от Я. сума от 2500 лв.,
като в противен случай агенцията нямало да се свърже с купувача. Въззиваемият
платил сумата от 2500 лв., за което не му бил издаден никакъв документ, след
което се свързали с купувача, който пристигнал и бил подписан предварителния
договор.
Първоинстанционният съд възприел за достоверни
показанията на свид. Р. като логични и последователни и кореспондиращи с
останалите доказателства по делото. Посочил също, че нелогично, а и в
противоречие с действията на добрия търговец, би се явило договаряне на
възнаграждение от посредника в размер на 3,5 % от продажната цена, платимо от
продавача, като същото се явява житейски неоправдано и в противоречие с добрата
търговска практика. Посочил е, че при посредничество, осъществено спрямо двете
страни по сделката и съответно получаване на възнаграждение от всяка от тях, то
посредникът следва да охранява интересите на всяка от тях, като неравното им
третиране би довело до неравноправна клауза в договора, която е нищожна.
Настоящият състав намира следното:
Към момента в действащото законодателство не е налице
предвидена подробна регулация на дейността на брокерските агенции, респ. на
брокерите на недвижими имоти. По отношение на дейността на брокерите налице е
единствено „Европейски стандарт БДС EN 15733:2010 - Услуги на брокерите на
недвижими имоти. Изисквания относно предоставянето на услугите от брокери на
недвижими имоти“, който обаче не е част от позитивното право и чието
приложение за брокерите не е задължително съгласно чл. 2, пар. 1 от Регламент (ЕС) № 1025/2012 на Европейския
парламент и на Съвета от 25 октомври 2012 година. При липсата на изрични
правила, от правна страна е допустимо сключването на договор за посредничество
в устна форма, доколкото в закона не е предвидено такъв договор да е формален. Доказването
на сключването на такива договори е допустимо да се извърши и чрез свидетелски
показания, в случай че договорът е на стойност до 5000 лв., какъвто е и
процесният договор.
Въпреки това, макар от събраните по делото
доказателства да се доказа наличието на облигационно правоотношение между
страните, то твърденият от ищеца размер на претенцията му след анализа на
съвкупността от доказателства настоящият състав намира за недоказан.
Правилно първоинстанционният съд е отчел, че е налице
противоречие в показанията на свидетелите относно дължимия размер и правилно е
посочил, че е възможно и за двамата разпитани свидетели да е налице определена
степен на заинтересованост по делото – доколкото свид. М. се ползва с доверието
на управителя, поради което е била извикана да подготви проекта за
предварителен договор, докато свид. Р. е приятелка на ответника. В тази насока,
при преценката на решаващия орган кои гласни доказателства да кредитира, следва
да се приеме показанията на кой от свидетелите са по-убедителни, логични и
последователни и кореспондиращи с останалите доказателства по делото.
Според настоящия състав, първоинстанционният съд
правилно е кредитирал показанията на свид. Р.. На първо място, действително
преди явяването на купувача, управителят е можел да се снабди с документ за
дължимостта на възнаграждението, респ. с подписването на договора за
посреднически услуги в твърдените от ищеца параметри. Нещо повече – такъв
документ е могло да бъде подписан и преди срещата в офиса на дружеството на
същата дата, а именно – при огледа на апартамента от бъдещия купувач, на който
оглед е присъствал и представител на жалбоподателя, видно както от твърденията
в исковата молба, така и от показанията на свид. Р.. Нещо повече – съгласно
твърденията на ищеца, той е подготвил писмен договор за посредничество, в който
били отразени договорките и който следвало да бъде представен на продавача при
първия оглед (на неустановена дата преди 18.01.2019г.), но поради липсата на
въззиваемия договорът не е бил подписан тогава. Не става ясно защо този договор
не е бил представен на въззиваемия при втория оглед с купувача от 18.01.2019г..
Правилни се явяват
разсъжденията на първоинстанционния съд и относно цената, върху която е
заплатено посредническото възнаграждение от купувача на посредника, а именно –
72 500 евро, като при 2,9% комисиона същото се равнява на 2102 евро или
около 4200 лв., за какъвто размер свидетелства и свид. Р.. Също така следва да
се посочи, че видно от нотариалния акт за покупко-продажба на имота (л. 14 от
първоинстанционното дело) страните по сделката са заявили, че е било заплатено
капаро в размер на 14 179 лв., което капаро би се явило в размер на точно 10%
при сделка от 72 500 евро, каквото е и стандартното като размер капаро при
този вид сделки. Видно от показанията на свидетелката, купувачката е казала на
нея и на ответника, че ѝ е била издадена разписка за сумата, която е била
готова, написана и тя само се е разписала.
Освен това в показанията си
свид. Р. сочи, че след сключването на сделката, тримата с продавача и купувача
са отишли, за да бъде заплатено капарото по банков път. Неоснователни в тази
насока се явяват възраженията на жалбоподателя, че са нелогични и очевидно
неистинни показанията на свидетелката в тази част. Следва да се отбележи, че показанията
се подкрепят от два представени от ищеца писмени документа – от предварителния
договор за продажба на недвижим имот, в чл. 3 на който е записано, че на датата
на сключване на договора, 18.01.2019г., купувачът заплаща на продавача капаро
по банковата сметка на продавача, както и от нотариалния акт за продажбата на
недвижимия имот № 66, т. I, рег. №
410, дело № 64 от 2019г., в който също е посочено, че сумата в размер на
14 179 лв., представляваща капаро, е изплатена от купувача на продавача на
18.01.2019г. по негова банкова сметка. ***албоподателя, че е ноторно известно,
че няма банков клон в града, който да работи след 18,00 ч. Доколкото сделката е
била сключена в гр. Пловдив и всички събития покрай нея се отнасят до град
Пловдив, следва да се отбележи, че в града съществуват множество офиси на
банки, работещи след 18,00ч. в делнични дни (какъвто е 18.01.2019г. – петък),
включително такова поделение с работно време до 20,00ч. има и на банката на
въззиваемия в търговския обект в Мол Пловдив (няма данни по делото коя е
обслужващата банка на купувача).
Не става ясно и защо при
връчването на сумата от 2500 лв., за която страните не спорят, че е била
връчена на 18.01.2019г. от въззиваемия на жалбоподателя, не е бил издаден
никакъв документ на ответника. Едва впоследствие, видно от представената
фактура на л. 16 от първоинстанционното дело, жалбоподателят едностранно съставил
на 28.01.2019г. (десет дни след сделката) фактура, подписана само от него, в
която било посочено, че му е заплатена сума в размер на 2500 лв. като комисиона
за извършената на ответника услуга, като съгласно фактурата това представлявало
50% от общо дължимата сума. Житейски нелогично е ищецът, който е търговец и в
случая се явява по-силната икономически страна, вследствие на твърдения от него
разразил се спор относно заплащането, и по-конкретно – незаплащането на целия
дължим според него размер на възнаграждение за посредничество, да не поиска при
неплащането на сумата, така както твърди да е уговорена, подписването на
документ, било то договор или разписка/фактура, в които да е упоменат
претендираният от него размер.
Не се възприемат и
оплакванията на жалбоподателя относно времетраенето на срещата и влизането в
офиса на други лица. Свидетелката казва, че възприела изминалото време като
между половин час и четиридесет минути, не повече, заради уговорката с искането
за парите и обаждането на купувача да дойде – според нея двете неща, които са
отнели най-много време, като
описва времето, за което е дошъл купувача, като 15-20 минути. Също така
свидетелката не е посочвала приятелят на ответника, който му е помогнал в
събирането на сумата от 2500 лева, да е влизал в офиса на дружеството.
Въз основа на изложеното,
първоинстанционният съд при постановяването на решението си правилно е
кредитирал показанията на свид. Р. като логични, последователни и убедителни.
Същите освен това кореспондират с представените по делото писмени
доказателства. От друга страна, показанията на свид. М. се явяват изолирани и
неподкрепени от останалите доказателства по делото. Доколкото при разпределяне
на доказателствената тежест съдът е указал на ищеца, че следва да докаже
размера на претенцията си, същият е останал недоказан по делото, поради което и
искът правилно е бил отхвърлен.
За пълнота следва да се посочи, че настоящият състав
не приема изводът на първоинстанционния съд, че твърдяната от ищеца клауза за
заплащане на възнаграждение е неравноправна поради неравното третиране на
страните, поради което е нищожна. Съгласно чл. 146, ал. 1 от ЗЗП неравноправните клаузи в
договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. В случая се касае
за твърдяно от ищеца устно договаряне на възнаграждението, което освен това се
различава от възнаграждението с купувача, поради което твърдяното
възнаграждение е уговорено лично с продавача, при възможност на страната да
влияе на съдържанието му. Съдът обаче напълно споделя изводите на
първоинстанционния съд, че при посредничеството, осъществявано спрямо двете
страни по сделката и съответно получаването на възнаграждение от всяка от тях,
то посредникът следва да охранява интересите на всяка от страните. Доколкото
при посредничеството при продажба на недвижими имоти най-често става дума за
сделки с голям имуществен интерес, то и работата на брокерите и брокерските
агенции при съдействието на страната, която представлява, е възможно да има
голям ценови ефект, тъй като брокерът може да влияе върху цената, на която се
продава имотът, като съдейства на купувача за свалянето на цената, респ. като
съдейства на продавача имотът да бъде продаден на по-висока цена. Това
обстоятелство е описано и в чл. 3 от Договора за посредничество между жалбоподателя
и купувача, съгласно който не е вменено като задължение на агенцията да
способства за намаляване на цената на имота, но въпреки това е предвидена
възможност да съдейства на възложителя за договаряне на по-ниска цена от
първоначално предлаганата. При наличие на посреднически договори и с двете
страни, то за брокера намалява интересът да се опита да уговори по-ниска страна
за купувача, респ. да уговори по-висока цена за продавача. Въпросът, както вече
се посочи, не е законодателно уреден, но правилата за добрите практики на
брокери, упоменати и в посочения Европейски стандарт БДС EN 15733:2010,
предвиждат, че принципно е възможно сключването на посреднически договори и с
двете страни по сделката, но доколкото съществува тази възможност за влияене
върху цената на имота, то следва брокерът да уведоми и двете страни, че е в
отношения и с другата страна, за да са наясно клиентите в каква степен ще бъде
охраняван техният интерес от посредника при преговорите и при сключването на
сделката.
Въз основа на всичко гореизложено, искът се явява
недоказан по размер, поради което и първоинстанционното решение се явява правилно
и като такова следва да бъде потвърдено.
Разноски в настоящото производство не са претендирани
от въззиваемия, поради което и такива не следва да бъдат присъждани.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 167 от 15.01.2020 г.,
постановено по гр. дело № 10762 от 2019
г., по описа на ПдРС, XV гр. с.
Решението не подлежи на обжалване на основание чл. 280,
ал. 3, т. 1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.