№ 1201
гр. Бургас, 29.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тридесет и първи
октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Дарина Анг. Костова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Дарина Анг. Костова Гражданско дело №
20222100100327 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на Я. Н. З., гражданка на *** ***,
родена на ********** г. в град ***, ****, с постоянен адрес в **, *** област, град ***,
ул.“***“ №**, ап.*, чрез пълномощника адв.Петър Атанасов, със съдебен адрес: град
Несебър, ул. Иван Вазов” № 21. етаж II против „Дриймвил“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град Пловдив, Район Северен, бул.“Дунав“ № 5, с искане
да бъде прието за установено, че предварителния договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 20.09.2019 г. между страните не е прекратен с едностранното изявление на
продавача по договора за неговото разваляне и да бъде обявен за окончателен при условията
на чл.362 ал. 1 от ГПК предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № С10,
вход С, със застроена площ от 59.15 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня,
баня с тоалетна и тераса, находящ се на втори етаж на сградата, кота + 2.81, при граници:
изток - an.D10 и двор, запад - an.C11 и общ коридор, север - an. С9 и общ коридор, юг -
an.C11 и двор, отгоре - ап.С16, отдолу - ап.С5, Прилежащи части - 3.73 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 11.95 кв.м. идеални части, като апартамента се
намира в жилищна сграда за сезонно ползване - секция „С“, представляваща Сграда с
идентификатор 11538.3.159.3 от ваканционно сЕ.ще „Дриймвил Сий Дриймс“, построено в
поземлен имот с идентификатор 11538.3.159 по КККР на местността „Юрта-под пътя“ в
землището на град Свети Влас, община Несебър.
Ищецът сочи в исковата молба, че на 20.09.2019 г. между страните в производството
е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно:
АПАРТАМЕНТ № C10, вход С, със застроена площ от 59.15 кв.м., състоящ се от дневна с
кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, находящ се на втори етаж на сградата,
кота + 2.81, при граници: изток - aп.D10 и двор, запад - aп.C и общ коридор, север - aп. С9 и
1
общ коридор, юг - aп.C11 и двор, отгоре - ап.С16, отдолу - ап.С5, Прилежащи части - 3.73 %
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.95 кв.м. идеални части, като
апартамента се намира в жилищна сграда за сезонно ползване - секция „С“, представляваща
Сграда с идентификатор 11538.3.159.3 от ваканционно сЕ.ще „Дриймвил Сий Дриймс“,
построено в Поземлен имот с идентификатор 11538.3.159 по КККР на местността „Юрта-
под пътя“ в землището на град Свети Влас, община Несебър. Съгласно КККР на град Свети
Влас, процесния имот е с идентификатор 11538.3.159.3.10. Продажната цена е договорена в
размер на 57591евро, като в член 2-ри на договора са подробно описани размера и сроковете
на вноските за изплащането й, включително дължимата лихва върху последните четири
вноски .
Поради заболяване на ищцата и постъпването й в болнично заведение е забавено
плащането на вноската по чл.2.6 от договора. В тази връзка, ищцата отправила до ответника
молба за отсрочка с имейл, като последният се съгласил плащането да се извърши до
21.11.2021 г. Признава се, че с сумите по договора са изплащани с малки закъснения, като се
сочи, че до настоящия момент е следвало да заплати 34 554.60 евро, а тя е платила сума в
размер на 34 696.25 евро, т.е. с 141.65 евро в повече. Независимо от извършените плащания,
на 03.01.2022 г. ищцата получава уведомление от дружеството-продавач, с което то й
съобщава, че прекратява едностранно сключения между тях предварителен договор, както и
че тя дължи неустойка в размер на всички платени до момента по договора суми.
Подчертава се, че платената до момента сума по договора е в размер на 60 % от цялата
продажна цена на апартамента. Неуспешни били опитите на ищцата, страните да уредят със
споразумение отношенията си. С писмо по електронната поща, ответникът заявил на
ищцата че единствения начин да се запази договора е ако плати новата цена на апартамента,
която вече е 89856.00 евро.
Заявява се от ищцовата страна, че изявлението на ответника за едностранно
прекратяване на процесция предварителен договор е нищожно. В тази връзка се позовава на
разпоредбата на чл. 87, ал. 1 и ал. 4 от ЗЗД, като сочи, че ответникът не й е дал подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за
развален, както и че неизпълнената част от задължението й е незначителна с оглед интереса
на кредитора. Твърди се, че изявлението на ответника за разваляне на предварителния
договор е нищожно и поради противоречието му с добрите нрави и морала, тъй като
ответникът цЕ. да се обогати от неравноправната клауза за неустойка в договора.
Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.
Ответникът, редовно уведомен с препис от исковата молба и доказателствата,
подава отговор, в който оспорва предявената искова претенция по основание и по размер.
Ответникът не оспорва, че на 20.09.2019 г. между страните в производството е сключен
предварителен договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот. Подчертава, че
за ответното дружество е било изключително важно да получава своевременното на
договорените суми, тъй като търговската му дейност и оборот били обвързани изцяло с
плащанията. Забавяне в изпълнението, води автоматично до влошаване на търговския
2
оборот, респ. лошото или неточно изпълнение от негова страна по други правоотношения.
Излагат се твърдения от ответната страна, че съгласно клаузите на договора ищцата
се е задължила да заплати капаро в общ размер на 11 518.20 евро (с левова равностойност в
размер на 22 527.64 лв.) в срок до 08.11.2019 г. сочи се, че в срока по т.2.1, гл. I от
Предварителния договор, ищецът е платил сума в общ размер на 3 911.66 лв., с което е
нарушила предварителния договор. Заявява, че неплащането на капарото в посочения срок
води до прекратяване на процесния договор автоматично, без продавача да дължи на
купувача каквото и да било уведомяване или съобщаване. Въпреки това, ответникът приел
забавеното изпълнение, но забавата на ищцата продължила и по отношение на
последващите вноски – тези по по т.2.2 и по т.2.3. гл. I от предварителния договор. Сочи се,
че към месец септември 2020 г., по банкова сметка на дружеството-продавач е трябвало да
бъде налична сума в общ размер на 23 036.40 евро, но видно от приложените към исковата
молба доказателства, е налице забава в плащанията. Заявява се, че е налице забава в
плащанията и по т.2.4 и т.2.5, гл. I Предварителния договор. Поради изложеното,
ответникът преценил, че е в негов интерес да развали процесния договор, тъй като ищцата е
недобросъвестен контрагент.
Ответникът счита, че тъй като всяка една от вноските по договора е с определен
падеж, за него не е налице задължение да покани неизправната страна да плати. След
настъпване на падежа, длъжникът изпада в забава. Сочи се, че в предварителния договор с
предвиден т.1, гл. III е предвиден буферен период в рамките на 30 дни, който е съобразен от
ответника. Заявява, че този срок е многократно нарушаван от ищцата. Последната системно
е в забава за плащане на всяка една от вноските по договора. Подчертава се
обстоятелството, че въпреки всички отстъпки, които са направени спрямо ищеца обаче, до
датата на изпращане на уведомлението за разваляне на процесния договор, ищецът се е
намирал в забава по отношение изпълнението на договорните си задължения.
Твърди се от ответното дружество, че предварителния договор е развален с
получаването на уведомлението за това от ищцата. В тази връзка се заявява, че
уведомлението не може да бъде преценявано като нищожно, а единствено дали е надлежно
връчено. От исковата молба става ясно, че въпросното е надлежно получено от ищеца, респ.
е породило правните си последици, с оглед на което процесният предварителен договор е
развален на основание т.2, гл. V, във връзка с т.1, гл. III - поради неизпълнение от страна на
купувача.
Твърди се в отговора, че отправеното от ответника предложение, което е получено
от ищцата на 07.01.2022 г., е след развалянето на предварителния договор и е във връзка с
воденото на взаимни разговори и преговори. Поради настъпилите инфлационните процеси,
предложението представлява действителната пазарна оценка на имота към момента на
предлагането й. Заявява се, че поради посоченото ответното дружество претендира сумите
заложени в Уведомлението за разваляне на предварителния договор от 09.12.2021 г.
Отправя се искане за отхвърляне на иска като неоснователен, поради предявяването
му след прекратяване на предварителния договор.
3
Бургаският окръжен съд, като взе предвид , че са налице процесуалните
предпоставки за допустимост на предявения иск и липсват процесуални пречки за
разглеждане на същия, счита че предявеният иск е допустим.
Съдът, като взе пред вид становищата на страните и събраните доказателства по
делото, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД от Я. Н. З., гражданка на ***
***, родена на ********** г. в град ***, ****, с постоянен адрес в **, *** област, град ***,
ул.“***“ №**, ап.*, чрез пълномощника адв.Петър Атанасов, със съдебен адрес: град
Несебър, ул. Иван Вазов” № 21. етаж II против „Дриймвил“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град Пловдив, Район Северен, бул.“Дунав“ № 5, с искане
да бъде обявен за окончателен при условията на чл.362 ал. 1 от ГПК предварителен договор
за покупко-продажба на апартамент № С10, вход С, със застроена площ от 59.15 кв.м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, находящ се на
втори етаж на сградата, кота + 2.81, при граници: изток - an.D10 и двор, запад - an.C11 и общ
коридор, север - an. С9 и общ коридор, юг - an.C11 и двор, отгоре - ап.С16, отдолу - ап.С5,
Прилежащи части - 3.73 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
11.95 кв.м. идеални части, като апартамента се намира в жилищна сграда за сезонно
ползване - секция „С“, представляваща Сграда с идентификатор 11538.3.159.3 от
ваканционно сЕ.ще „Дриймвил Сий Дриймс“, построено в поземлен имот с идентификатор
11538.3.159 по КККР на местността „Юрта-под пътя“ в землището на град Свети Влас,
община Несебър.
Страните не спорят, че на 20.09.2019 г. са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № C10, вход С, със
застроена площ от 59.15 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и тераса, находящ се на втори етаж на сградата, кота + 2.81, при граници: изток -
aп.D10 и двор, запад - aп.C и общ коридор, север - aп. С9 и общ коридор, юг - aп.C11 и двор,
отгоре - ап.С16, отдолу - ап.С5, Прилежащи части - 3.73 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 11.95 кв.м. идеални части, като апартамента се намира в жилищна
сграда за сезонно ползване - секция „С“, представляваща Сграда с идентификатор
11538.3.159.3 от ваканционно сЕ.ще „Дриймвил Сий Дриймс“, построено в Поземлен имот с
идентификатор 11538.3.159 по КККР на местността „Юрта-под пътя“ в землището на град
Свети Влас, община Несебър. Съгласно КККР на град Свети Влас, процесния имот е с
идентификатор 11538.3.159.3.10. Продажната цена е договорена в размер на 57591евро, като
в член 2-ри на договора са подробно описани размера и сроковете на вноските за
изплащането й. Видно от същата уговорка , към датата на подаване на исковата молба –
26.01.2022 год. , както и към датата на изпращане на уведомлението за разваляне на
предварителния договор е настъпил падеж за сумата от 34554,60 евро – т.е. частичните
плащания по т.2.1. до 2.5. от предварителния договор и не са с настъпил падеж последните
четири частични плащания по т. 2.6 до 2.9 от договора за сумата от 24476,16 евро,
4
включваща части от дължимата главница и уговорени само по тези четири частични
плащания лихви с фиксиран размер.
Страните не спорят, че ответникът е изпратил на ищцата едностранно
волеизявление за разваляне на договора , с изх.№ 138/9-12-2021 /лист 11 от гр.д.№79/2022 на
РС Несебър/, получено от ищцата на 03.01.2022 год. по нейно признание , от което се
установява , че на тази дата ответникът е заявил на ищцата , че разваля процесния договор,
поради виновното неизпълнение от страна на ищцата, състоящо се в системна забава на
плащанията на частите от цената по договора.
От текста на уведомлението се установява , че ответникът не е предоставил срок на
ищцата да изпълни задължението си. От приетата съдебно-счетоводна експертиза се
установява , че към датата на получаване на уведомлението ищцата е заплатила изцяло
падежиралите вноски от цената до датата на извеждане на уведомлението. Последното
плащане е извършено на 12.09.2021 год. От заключението на вещото лице се установява
също, че плащанията на дължимите суми на са извършвани на падежа на всяка от вноските,
а със забава, но към 12.09.2021 год. са заплатени общо 33558,65 евро., към които следва да се
прибави и сумата от 1000 евро, платена при подписване на предварителния договор , както е
записано в същия.
От приложените към исковата молба схема и данъчна оценка, както и от събраните
в хода на делото писмени доказателства от Община Несебър – удостоверение №
129/26.06.2019 год. за въвеждане в експлоатация/лист 64 от делото/ се установява , че
процесният имот е напълно изграден и годен за ползване, както и че е идентичен с имота, за
който е сключен предварителния договор.
Не се спори, че не е сключен окончателен договор, както и че не е платен остатъкът
от цената , с падежи след датата на подаване на исковата молба – 26.01.2022 год.
Предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С исковата молба, ищецът
е посочил, че предявява искове по чл. 124, ал. 1 от ГПК и чл. 19, ал. 3 от ЗЗД във вр. с чл.
362, ал. 1 от ГПК, но съдът не е обвързан с дадената от страната правна квалификация.
Основанието на иска представляват фактите, с които ищецът свързва възникването и
съществуването на спорното право, чиято защита търси в исковия процес, при което
всякакви други фактически твърдения, които не се отнасят до заявеното в исковата молба
материално правоотношение, не формират основанието на иска. Изявленията, направени от
ищцата за действителност на предварителния договор са свързани именно с искането й за
обявяването му за окончателен. Не се заявява търсене на някакви други права, произтичащи
от договора. В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения за
нищожност на изявлението на ответника за разваляне на предварителния договор, които
изявления са свързани с искането за обявяването му за окончателен. В петитума се отправя
искане за обявяването на предварителния договор за окончателен, след като се приеме за
установено, че същият не е прекратен. Действителността на предварителния договор е
елемент от фактическия състав на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, поради което при така
заявената търсена защита не е налице правен интерес от предявяване на самостоятелен
5
установителен иск, за установяване на действителността на правоотношението по
предварителния договор. Поради изложеното съдът е приел, че е сезиран с иск по чл. 19, ал.
3 от ЗЗД.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника , че предварителния
договор е развален със следните аргументи :
Едностранно разваляне на двустранен договор от изправната страна е допустимо в
хипотезата на чл. 87 , ал. 1 ЗЗД, като възможността за разваляне на договора е обусловена
от представяне от изправната страна на допълнителен срок, подходящ за изпълнение с
предупреждението, че след изтичането му, ще се счита, че договорът е развален.
Разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД регламентира хипотези за разваляне на договора от
кредитора, без искане за изпълнение в подходящ срок, които в настоящия случай не са
налице, защото не се касае за настъпила невъзможност за изпълнение, нито е налице сделка
при която забавата се приравнява на пълно неизпълнение. Напротив, ответникът е приемал
забавените плащания и е издавал фактура за платеното при получаването на сумата по
банков път, което се установи от заключението на съдебно-счетоводната експертиза. В
допълнение на горното , съдът констатира , че към датата на изплащане на уведомлението
неплатена е била малка част от задължението , която е платена на 13.12.2021 год. – три дни
след издаване на уведомлението и един месец преди получаването му от ищцата. От
последното следва извода , че към момента на получаване на уведомлението ищцата не е
била неизправната страна по договора и ответникът не е разполагал с възможността да
упражни потестативното право да развали същия.
Съдебната практика приема, че чл. 87 ЗЗД урежда общите правила за разваляне на
двустранните договори, които са приложими, когато в особената част на ЗЗД не са уредени
особени правила за различните договори и когато страните не са уговорили друг начин за
развалянето. По общо правилно двустранният договор се разваля поради неизпълнение по
причина, за която длъжникът отговаря с едностранно изявление от кредитора. Изявлението
трябва да съдържа подходящ срок за изпълнение, независимо от това дали падежът вече е
настъпил, или настъпва по силата на изявлението. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът
на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не
съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът
не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. В този
смисъл Решение № 186/15.07.2014 год. по гр. дело № 6836/2013 година на Трето гражданско
отделение, ГК на ВКС, Решение № 37 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 920/2009 г., Четвръто
гражданско отделение, ГК на ВКС.
Следователно предпоставките за сключване на окончателен договор не са били
налице към датата на подаване на исковата молба, доколкото не са били настъпили
падежите на всяко от частичните плащания на цената, но същите са настъпили към
настоящия момент и съдът може да постанови решение при условията на чл.362, ал.1 от
ГПК, каквото е искането на ищцата. Ответникът не е прекратил предварителния договор с
отправеното едностранно предизвестие поради липса на предпоставки за възникване на
6
потестативното му правото по чл.87, ал.1 от Закона за задълженията и договорите, поради
което съдът приема, че към момента на постановяване на решението е налице валиден и
обвързващ страните предварителен договор за покупко-продажба на имот, които е собствен
на бъдещия продавач.
С горните аргументи, съдът приема , че налице валиден предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен съобразно изискванията на чл.19 ал.1 и 2 от
ЗЗД. Установява се, че продавачът по този договор е собственик на недвижимия имот към
момента на сключване на предварителния договор. Настъпил е и падежът на поетото от
отчуждителите по предварителния договор задължение да прехвърлят имота по нотариален
ред. Ето защо се налага изводът, че са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността и предявеният иск следва да бъде уважен при условията на чл.362, ал.1 от
ГПК.
Ищцата претендира съдебни разноски в размер на заплатената държавна такса
341,46 лв., ведно с разноски за експертиза – 400лв. и 3227,68 лв. – адвокатско
възнаграждение, общо 3969,14 лв.
На основание чл.364 от ГПК във връзка с чл.47 ал.2 от ЗМДТ във връзка с чл.41, ал.2
от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Община Несебър, ищецът
следва да заплати дължимия данък за придобиване на имот по възмезден начин в размер на
1024.38 лв., като за тези разноски се впише възбрана върху имота, за което дължи държавна
такса в размер на 15 лв.,както и такси за прехвърляне на собствеността върху имотите в
размер определен съгласно Тарифа за нотариалните такси към ЗННД в размер от 458,55лв.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен сключеният на 20.09.2019год. предварителен договор
между Я. Н. З., гражданка на *** ***, родена на ********** г. в град ***, ****, с постоянен
адрес в **, *** област, град ***, ул.“***“ №**, ап.* и „Дриймвил“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град Пловдив, Район Северен, бул.“Дунав“ № 5, за
покупко-продажба на апартамент № С10, вход С, със застроена площ от 59.15 кв.м., състоящ
се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, находящ се на втори етаж на
сградата, кота + 2.81, при граници: изток - aп.D10 и двор, запад - aп.C11 и общ коридор,
север - aп. С9 и общ коридор, юг - aп.C11 и двор, отгоре - ап.С16, отдолу - ап.С5,
Прилежащи части - 3.73 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
11.95 кв.м. идеални части, като апартамента се намира в жилищна сграда за сезонно
ползване - секция „С“, представляваща Сграда с идентификатор 11538.3.159.3 от
ваканционно сЕ.ще „Дриймвил Сий Дриймс“, построено в поземлен имот с идентификатор
11538.3.159 по КККР на местността „Юрта-под пътя“ в землището на град Свети Влас,
община Несебър, за сумата от 57591евро главница и 1439,76 лихва, уговорена в т-2.6 -2.9 от
предварителния договор, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на
7
настоящото решение ищцата заплати остатъка от цената, представляващ разликата между
платените 34558,65 евро до 59030,76 евро /57591евро главница и 1439,76 лихва/ , в
противен случай, ответникът има правата по чл.362, ал.2 от ГПК да поиска от съда да
обезсили настоящото решение.
ОСЪЖДА „Дриймвил“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
град Пловдив, Район Северен, бул.“Дунав“ № 5, да заплати на Я. Н. З., гражданка на ***
***, родена на ********** г. в град ***, ****, с постоянен адрес в **, *** област, град ***,
ул.“***“ №**, ап.*, разноски по делото в размер на 3969,14 лв.
ОСЪЖДА Я. Н. З., гражданка на *** ***, родена на ********** г. в град ***, ****,
с постоянен адрес в **, *** област, град ***, ул.“***“ №**, ап.*, да заплати в ТДД по
местонахождението на имота дължимия данък за придобиване на имот по възмезден начин в
размер на 1024,38 лв.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху гореописания недвижим имот до заплащане на
местния данък и съдебните такси.
ОСЪЖДА Я. Н. З., гражданка на *** ***, родена на ********** г. в град ***, ****,
с постоянен адрес в **, *** област, град ***, ул.“***“ №**, ап.*, да заплати на съдебната
власт по сметка на Бургаския окръжен съд сумата от 15 лв., представляваща държавна такса
за вписване на възбраната, както и такси за прехвърляне на собствеността върху имотите в
размер определен съгласно Тарифа за нотариалните такси към ЗННД в размер от 458,55лв.
Да не се издават преписи от решението на основание чл.364,ал.2 от ГПК, докато
ищцата не представи доказателства че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота,
както и данъците и другите публични задължения на праводателите им за имота.
УКАЗВА на ищцата, че на основание чл.115 от ЗС следва да впише настоящото
решение в 6-месечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд – Бургас в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
8