Р Е Ш
Е Н И Е
№ 1408
23.04.2018 година, град Пловдив
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
гражданско отделение, в публично
заседание на двадесет и трети март две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТОСКО АНГЕЛОВ
при участието
на секретаря Иванка Чорбаджиева, като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 13717 по описа на съда за 2017г. и, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са субективно съединени искове с правна
квалификация чл. 108 ЗС от М.Д.Р. срещу Р. и Д. Б.
Ищцата твърдят, че е собственик на сграда с идентификатор ********* по КК
и КР на гр. П., на основание договор за дарение от 1975 г., обективиран в
нотариален акт. Твърди, че ответниците притежавали останалите сгради в
поземления имот, като на 21.10.2016г. им прехвърлила и собствените си 100/277
ид.ч. от него. След това разбрала, че ответниците са се снабдили с нотариален
акт за собственост на сградата на основание приращение. Твърди, че те владеят
гаража без правно основание, поради което желае да бъде установено правото й на
собственост и да й бъде предадено владението. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от страна на
ответниците, с който оспорват претенцията. Твърдят, че ответницата се е
разпоредила с правото на собственост върху сградата с договора от 21.10.2016г.,
тъй като в него било записано, че идеалните части от имота се продават заедно с
всички подобрения и приращения в него. Твърдят, че при изповядването на
сделката нотариусът разяснил на ищцата, че по този начин ще се разпореди и с
притежавания от нея гаража. Това била и причината при сделката да се изключат
единствено сградите собственост на ответниците. Посочват, че декларацията била
поискана единствено поради това, че гаражът към онзи момент продължавал да се
води на името на ищцата и съгласието било необходимо за продължаване на
процедурата пред общината. Молят да бъде отхвърлена претенцията. Не претендират
разноски.
Съдът, като
прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на чл.
235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на
страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Между страните е безспорно, че поземлен имот в идентификатор **********
по КК и КР на гр. П. е идентичен с дворно място, цялото застроено и незастроено
от 277 кв.м., представлеващ имот пл. № *************,
както и че имотът е бил собственост на родителите на ищцата Д.И. и М.И.
С разрешение за строеж от 1972г. на Д.И. е било позволено
да изгради гаражна клетка в имота. Строителна линия дадена през 1973г., като
обектът е изпълнен в неустановен момент преди 1.02.1975г. (датата на
прехвърлянето му).
С договор за дарение от 01.02.1975г. (лист 5) Д.И. и М.И. са прехвърлили на ищцата
масивен гараж с железобетонна плоча, изграден в дворното място. В края на
нотариалния акт е посочено, че гаражът представлява вторият от улицата към
сградата, сега с идентификатор *************
по КК и КР на гр. П.
С договор за дарение от 31.05.1993г. (лист 5) Д.И. и М.И. прехвърлили на ищцата
100/277 ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот. На същата дата
те прехвърлили на сина си П.И. първият
етаж от жилищна сграда, останалите 177/277 ид.ч. от дворното място и изградена
в задната част на имота лятна кухня.
Ищцата е декларирала гаража в данъчната служба през
1998г., съгласно представената на лист 174-178 декларация.
С постановление на ЧСИ, влязло в сила на 08.03.2016г.,
ответникът, по време на брака си, е придобил правото на собственост върху
177/277 ид.ч. от поземления имот, ведно с построените в имота сгради с
идентификатори ********** по КК. След това с договор за покупко-продажба на
идеални части от недвижим имот от 21.10.2016г. ищцата е прехвърлила на
ответника, по време на брака му с ответницата, 100/277 ид.ч. от поземления имот,
ВЕДНО с всички подобрения и приращения
в имота, като от предмета на сделката изрично са били изключени изградените в
имота сгради собственост на купувача.
Ответникът е декларирал правото си на собственост върху земята през месец януари
2017г., а след това подал до общинската администрация искане за издаване на
скица с виза. На 28.02.2017г. получил становище, че такава не може да бъде
издадена, поради наличието на друг собственик в имота. На същата дата ищцата
подписала съгласие за строителство и ПИ, която била представена в общината.
На 12.05.2017г. ответниците се сдобили с нотариален акт за
собственост на процесния имот, издаден на основание чл. 578, ал. 1 ГПК.
При ката установената фактическа обстановка, спорен между
страните е въпросът дали с договора от 21.10.2016г. освен правото на
собственост върху земята е било прехвърлено и правото на собственост върху процесния
гараж.
Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху
недвижими имоти, съдържат подробно описание на тези имоти с всичките им
индивидуализиращи белези - вид на имота, местонахождение, означение по
кадастралната карта /или друг план/, площ, съседи и др. В определени случаи
обаче може да възникне съмнение за действителния предмет на договора. Най-често
това са случаите, при които се прехвърля право на собственост върху застроен
имот, без в договора изрично да е посочено, че заедно със земята се прехвърля и
съществуващата върху нея сграда или сгради. В тези случаи в съдебната практика
е изразено разбирането, че щом като продавачът не е изключил изрично от
продажбата сградите, които се намират в прехвърляния имот, те също са предмет
на прехвърлителната сделка - Решение №
756/17.03.1970 г. по гр. д. № 133/1970 г. на ВС, I ГО; Решение № 529/9.07.2010 г.
по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, I ГО и др. Същевременно в последното решение е
направена уговорката, че във всички случаи действителната воля на страните
следва да се извлича чрез тълкуване на нотариалния акт по реда на чл. 20 ЗЗД.
В други решения на ВКС са дадени насоки за начина на тълкуване на договорите за
прехвърляне право на собственост върху недвижим имот. Така в решение № 1/24.07.2010 г.
по гр. д. № 777/10 г. на ВКС, I ГО е прието, че тълкуването може да се
осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението
на страните при сключване на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст
не може да се открие точната воля. Сходни са и разсъжденията в решение № 349 от
21.05.2012 г. по гр. д. № 453/2010 г. на ВКС, I ГО.
В тази
връзка бяха събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетелите С.К.- *************** и П.В.- наемател на гаража. Първата заявява,
че при процедурата по сключването на договора се е провел разговор за гаража,
като ищцата заявила, че няма документи за правото си на собственост върху него.
Заради това нотариусът добавил, че идеалните части се прехвърлят, ведно с всички
подобрения и приращения в имота. Сочи, че попитала изрично ищцата дали продава
гаража, а тя отвърнала, че продава всичко, което притежавала в имота. В същата
насока са и показанията на свидетелката В., която е наемател на гаража. Тя
заявява, че лично ищцата дошла при нея, за да и каже, че е продала гаража на
ответника и трябва да се изнесе. Показанията на свидетелите са конкретни и
последователни, като изложените от тях обстоятелства не противоречат на останалите
събрани доказателства и следва да бъдат кредитирани.
Предвид установеното по делото, логично е да се мисли, че в предмета на
договора за покупко-продажба от 21.10.2016г. е било включено и правото на
собственост върху постройка собственост на ищцата. Този извод следва от самото
описание на прехвърляното право, след като съдържа изразът „ведно с всички подобрения и приращения
в имота“ и са изключени единствено сградите собственост на ответниците. Към
този момент не се установява в имота да е имало други (освен процесната)
временни или постоянни постройки, които да са били собственост на ищцата и
които да може да се приемат за предмет на прехвърлянето. Същевременно и двете
страни по сделката са били наясно, че наред с идеалните части от поземления
имот, ищцата притежава и право на собственост върху една сграда в него, а
именно процесния гараж, както и че ответниците притежават правото на
собственост върху по-голяма част от поземления имот и върху всички останали
сгради. Ответникът, от своя страна, е бил заинтересован от придобиването на
пълните права както върху земята и ката и върху сградата, заради намеренията му
да извърши строителство. При съставянето и подписването на нотариалния акт е
било изрично разисквано включването на гаража в предмета на покупко-продажбата,
като ищцата изрично е заявила желанието си да прехвърли всичко, което притежава
в имота. Предвид това съпътстващо изявление, обкръжаващите
сключването на договора факти и обективираната в
нотариалния акт воля, следва да се приеме, че продажбата от 21.10.2016 г., на
която се позовават ответниците, включва процесната сграда и ги легитимира като нейни
собственици.
Становището
на ищцата относно размера на данъчната оценка и цената на прехвърляното право
не могат да доведат до извод в обратна насока. Страните по сделката са
постигнали съгласие по съществените й елементи, като е вписано, че правото на
собственост се продава за сумата от 4040 лева. Въпросът дали тази стойност
отговаря на пазарната или на данъчната оценка на земята, не оборва извода за
прехвърляне на правото на собственост върху гаража. Сградата
е била предмет на договора и ответниците са придобили собствеността върху нея.
Това, че договорената цена е близка до данъчната оценка на идеалните части от
поземления имот, не означава, че само те са били прехвърлени. От значение е
отбелязаното в самия договор за продажба, в който предметът на сделката е
индивидуализиран, а не начина на формиране на продажната цена. Същото се
отнася и до довода за съществуваща партида за гаража в данъчната служба. Освен
това, след като ищцата е пожелала да прехвърли всички свои права в имота, тя е
следвало да съобщи за декларирането на гаража и да представи удостоверение за
данъчната му оценка.
В
действителност, в нотариалния акт от 21.10.2016г. гаражът не е описан съгласно
изискванията на чл. 6, ал. 3 от Правилника за вписванията и не се установява да
са били събрани нотариални такси и местен данък за него. Никое от тези
обстоятелства обаче не влия върху настъпването на транслативния ефект на
сделката. Описанието на имота съгласно кадастралната карта има за цел да улесни
индивидуализирането на обектите, но неизпълнението на това изискване не води до
някакъв порок във волеизявленията или формата, съгласно чл. 576 ГПК. В такива
случай възниква необходимостта от тълкуването на волята на страните. Същото се
отнася и до представянето на удостоверения за данъчна оценка и до събирането на
съответните такси. Те са част от административните задълженията на нотариуса,
но неизпълнението им не опорочава волята на страните. В този смисъл е и
трайната практика на ВКС: Решение № 529 от 9.07.2010
г. по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, I г. о., Решение № 120 от
22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на ВКС, II г. о., съгласно
които при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и сградите
върху нея, щом същите не са изключени
изрично като предмет на сделката. Запазването на собствеността върху сградата,
отделно от земята трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт, за да се
смята оборена презумпцията по чл. 92 ЗЗД.
Щом продавачът не е изключил изрично от
продажбата веща, която се намира в мястото, то купувачът придобива всичко,
което се намира в имота: сградата, посажденията, оградата и др., въпреки, че те
не са били изрично описани.
Това,
че в нотариалния акт се използва изразът „имот“ в единствено число, а не в
множествено, не означава, че предмет са били само притежаваните от ищцата
идеални части. Волята на страните следва
да се извлече от цялото му съдържание, а когато е необходимо и от поведението и
изявленията на страните при сключването на сделката. Всички тези обстоятелства,
преценени в съвкупност, разкриват желанието на ищцата да прехвърли правото си
на собственост върху гаража и съгласието на ответникът го закупи. В подкрепа на
този извод е и последващото поведение на ищцата, която доброволно е предала
владението върху процесния имот, съгласно показанията на свидетелката Вълчкова.
Възраженията
на ищцата относно поведение на страните след сключването на сделката са
неоснователни. Заявяването на придобити имоти в данъчната служба е задължение
на купувача и той преценява каква собственост да декларира. Това обстоятелство
обаче не влияе върху реалната воля на страните по сделката. Подписаната
декларацията за съгласие не може да бъде използвана за тълкуването на волята на
страните, тъй като от хронологията на събитията се установява, че е била поискана
за бързото приключване на процедурата по изваждане на скица с виза.
Предвид
горното, съдът намира, че ищцата се е разпоредила с правото си на собственост
върху процения гараж с договора от 21.10.2016г. и предявеният иск следва да
бъде отхвърлен.
По изложените
съображения, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.Д.Р. с ЕГН **********, с адрес ***, срещу Р.Я.Б. с
ЕГН ********** и Д.Б.Г.-Б. с ЕГН ********** и двама с адрес: ***, иск за
ПРИЗНАВАНЕ ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Р.Я.Б. и Д.Б.Г.-Б., че М.Д.Р. е
собственик
на основание договор за дарение от 01.02.1975г., обективиран в нотариален акт №
********. на ***********, на сграда с
идентификатор ********** по кадастралната карата и кадастралните регистри
на гр. П., одобрени с заповед № РД-18-48 от 03.06.2009г. на ИД на АГКК,
разположена в поземлен имот с идентификатор **********, с адрес на имота: гр. П.*************,
с площ от 20 кв.м., предназначение: хангар, депо, гараж, и за осъждането на Р.Я.Б. и
Д.Б.Г.-Б. да предадат на М.Д.Р. владението върху описания по- горе имот с идентификатор ***********
по КК и КР на гр. П.
ОТХВЪРЛЯ
искането за отмяна на нотариален акт № *********. на **************
от регистъра на Нотариалната камара, вписан в СВ акт № ***************г.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: /п./
/Тоско Ангелов/
Вярно с оригинала
ВД