Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 260034 Година
2022, 04.03 Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд ……………………….. граждански състав………………………..
На шести октомври ………………………..…. Година две хиляди и двадесет и първа
В публично заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове:
…..………………………….
Съдебни заседатели: ….…………………………..
Секретар ……………..…………………… Жана Кметска ………….……………………..
Прокурор ……………………………………………..…….…………………………………….
като разгледа докладваното от ……..………….. Р. Калиманова
……..………………..
гражданско дело номер …….. 1525 ……. по описа за …… 2019 …. година.
Производството по делото е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то и чл. 86 от ЗЗД,
съответно чл. 55, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД.
Образувано е по повод исковите претенции на на Е.С.Е.,
гражданин на Р.Г., живущ и регистриран на адрес Р.Г., Е. №**, ***** М., със
съдебен адрес град Варна, район Приморски, кв. „Васил Левски“, к-с „Вива-4“,
ул. „Димитър Икономов“ № 36, вх. В, ет. 3, aп. № 104,
чрез процесуалния му пълномощник против Ю.А.Г., гражданин на Р.Ф., с адрес *** за
осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 20000 евро,
представляваща част от продажната цена за придобиване на недвижим имот в
Република България, а именно: еднофамилна къща с номер по архитектурен проект
13, която ще бъде изградена в поземлен имот с идентификатор № 51500.2918,
находящ се в местност „Юрта-Балкана“ по кадастралния план на град Свети Влас,
община Несебър, ведно с 600 кв. м. идеални части от поземления имот, с която
същият се е обогатил поради отпадане на основанието за нейното получаване
предвид развалянето на предварителен договор за покупко-продажба на имота,
сключен на 21.10.2015 година между тях, ведно със законната лихва върху
претендирания размер главница, считано от датата на завеждане на исковата молба
до окончателното и плащане. При условията на евентуалност посочената по-горе
сума се претендира като платена без правно основание от ищеца на ответника
поради нищожност на гореописания предварителен договор поради липса на предмет
или недостатъчна идентификация на имота, ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба до окончателното и плащане. Също при условията на
евентуалност сумата се търси като недължимо платена, при липса на облигационни
отношения, договор между страните, ведно със законната лихва върху същата от
датата на депозиране на исковата молба до окончателното и плащане. В подкрепа
на отправените искания представя и ангажира доказателства.
Твърди се в исковата молба, по повод на която е образувано настоящото
производство, че на 21.10.2015 година страните по него сключили предварителен
договор за покупка на недвижим имот с предмет следния имот, а именно:
еднофамилна къща с номер по архитектурен проект 13, която ще бъде изградена в
поземлен имот с идентификатор №51500.2918, находящ се в местност „Юрта-
Балкана“ по кадастралния план на град Свети Влас, община Несебър, ведно с 600
кв. м. идеални части от поземления имот.
Ищецът заплатил на ответника-продавач авансово по посочената в договора
банкова сметка сумата от 20000 евро, представляваща част от продажната цена на
имота, като на 13.10.2015 година наредил сумата и на 15.10.2015 година тя била
преведена от банката по посочената сметка на продавача.
Неголям период от време след заплащането на аванса, около почти три години,
в семейството на ищеца се появили здравословни проблеми - сериозно и трайно
заболяла съпругата му В.К.. От този момент двамата се борили за здравето и.
Ответникът бил уведомен за този проблем в резултат на водената между тях още
януари 2017 година кореспонденция. Тогава между тях бил воден разговор
платената от ищеца сума да му бъде върната от ответника обратно. Последният се
съгласил, че по принцип трябва да върне платеното от ищеца по предварителния
договор, но се оправдал с липса на пари в момента, понеже инвестирал в друга
сграда.
Във втората половина на месец август тази година, след проверка на имота,
ищецът узнал, че на 02.08.2019 година обещаната му в предварителния договор
сграда била продадена от „Алтай Кедр“ ЕООД, чийто
управител и едноличен собственик на капитала бил ответника на трето физическо
лице, а прилежащото дворно място на трето юридическо лице. Няколко дни
по-късно, на 09.08.2019 година в търговския регистър било вписано прехвърляне
на цялото дялово участие на Ю.А.Г. в капитала на същото дружество и
заличаването му като едноличен собственик и управител.
Понастоящем поземленият имот, съответстващ на описания в предварителния
договор поземлен имот бил с идентификатор по кадастрална карта № 51500.29.44, а
предвидената за изграждане сграда с номер 13 била построена и нанесена в
кадастралната карта с идентификатор № 51500.29.44.2.
Продавачът-ответникът по делото нарушил договора, като въпреки декларацията
в чл. 3 от него, че е единствен собственик на имота, преди същият да бъде
прекратен, прехвърлил собствеността върху изградената сграда, обещана на ищеца
и прилежащата земя на трети лица и няколко дни по-късно се разпоредил с
притежаваните от него дялове от капитала на дружеството-купувач. С така
описаните действия продавачът се отказал от предварителния договор и се
поставил в невъзможност да го изпълни в цялост.
Отделно от това, ищецът с писмо до него отправил писмено предизвестие, че
разваля предварителния договор и го кани да върне платената сума в размер на
20000 евро. Същото било връчено на ответника на два електронни адреса: *** и ***,
като било изпратено от e-mail: spasova@kazus.bg от пълномощника на купувача. Единият от електронните
адреси - *** бил адреса, заявен в регистър Булстат като електронен адрес на
Търговско представителство „Юридически сервис и
технологии“, на което ответникът бил представляващо лице, т. е. този електронен
адрес бил заявен и за връзка с него в официален държавен регистър. Другият
посочен по-горе електронен адрес *** бил личен. Наред с това то било изпратено
от ищеца от неговия скайп адрес на личния скайп адрес на ответника - yuriy047, на който те неведнъж
били разменяли съобщения. Съгласно чл. 10, ал. 1 от Закона за електронния
документ и електронния подпис, електронното изявление било получено с
постъпването му в тези информационни системи, т. е. на 05.09.2019 година.
Наред с това заявлението било изпратено по DHL на адреса на ответника в Р.Ф.,
записан в нотариалните актове: ***, както и с телепоща
на адреса, на който живеел в България - ***. Поканата, изпратена на руския
адрес на ответника била върната, тъй като родителите му, които се намирали на
същия отказали да приемат пратката. Върната била и пратката, изпратена по телепоща на посочения български адрес.
Гореизложеното сочело, че предварителният договор бил развален по силата на
закона на 02.08.2019 година с прехвърлянето на имота, предмет на същия на трети
лица и последвалата от това невъзможност за пълно изпълнение от страна на
продавача, евентуално на 05.09.2019 година с изпращането на едностранното
изявление за разваляне на два електронни адреса и на скайп-адрес.
При условията на евентуалност се поддържа, че предварителният договор бил
развален поради невъзможност за изпълнение от страна на продавача, с подаване
на исковата молба в съда, без да се дава достатъчен срок за изпълнение. Поради
развалянето налице бил интерес за ищеца да предяви иск за връщане на платената
по предварителния договор сума от 20000 евро.
Ответникът, на когото съдът е изпратил препис от исковата молба и
приложенията към нея е депозирал писмен отговор. Не се оспорва от него твърдението
по искова молба, че между страните по делото е бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, с предмет еднофамилна къща с
номер по архитектурен проект 13, която да бъде изградена в поземлен имот с
идентификатор № 51500.2918, находящ се в местността „Юрта-Балкана“ по
кадастралния план на град Свети Влас, община Несебър, ведно с 600 кв. м.
идеални части. Не се оспорва, също така, от ответника и това, че сумата от
20000 евро е била наредена на 13.10.2015 година по банков път от ищеца и
съответно на 15.10.2015 година преведена по негова сметка.
В самия предварителен договор ответникът бил посочен като продавач, а като
купувач било посочено лицето Е. Е. - германски гражданин. Видно от съдържанието
му, негов предмет бил недвижим имот, представляващ еднофамилна сграда с номер
по архитектурен проект 13, която ще бъде изградена в поземлен имот с идентификатор
№ 51500.2918, находящ се в местността „Юрта-Балкана“ на град Свети Влас, ведно
с 600 кв. м. идеални части от поземления имот“ срещу заплащане на цена в размер
на 200000 евро, платима по години, както следва: за 2015 година - 20000 евро;
от 2017 до 2023 година, включително по 10000 евро, 2024 година - 110000 евро,
като плащането на сумите се дължи по банков път на посочена банкова сметка на
ответника. Договорът бил сключен на 21.10.2015 година и в него, в раздел общи
условия, т. 2 било предвидено, че влиза в сила и обвързва страните след
извършване на първото плащане в размер на 20000 евро.
От съдържанието на тази точка ставало ясно, че към датата на сключването му
- 21.10.2015 година по него не било извършвано плащане. След тази дата липсвало
плащане, а и не се твърдяло такова от ищцовата страна, т. е. отлагателното
условие за влизане в сила на предварителния договор и обвързване на страните по
него не било настъпило. Ищецът, удостоверявайки превод на 15.10.2015 година на
сума от 20000 евро по банкова сметка на ответника, но от дата предхождаща
сключване на договора искал да установи, че това плащане било именно
уговореното по сключения помежду им договор. При сключването на същия на
21.10.2015 година в него самия не било посочено, че такова плащане вече било
направено, което изключвало така въведеното твърдение, т. е. че това плащане
касае и е направено по предварителния договор. Твърди се, че след сключването
му плащане по него от страна на ищеца нямало направено. Неоспореният негов
подпис и възприетата от страните формулировка на клаузите сочела на това, че
каквото и да било плащане съобразно уговорките в предварителния договор
предстояло и не било направено, а оттам и това, че договорът не бил породил
действие между страните. Сочи се наред с това, че вписания в предварителния
договор недвижим имот с идентификатор № 51500.2918, негов предмет нямал нищо
общо с имот, за който се сочи да бил разпореден, а именно сграда с
идентификатор № 51500.29.44.2, изградена в имот с идентификатор № 51500.29.44.
Тези имоти нямали нищо общо със сключения и непородил действие предварителен
договор, с който ответникът не бил обвързан.
Дори да се приемело, че предварителният договор бил породил действие, то
страна по него било физическо лице. Недвижимият имот, предмет на същия, към
момента на сключването му бил собственост на „Алтай Кедр“
ЕООД с едноличен собственик на капитала ответника. Дружеството „продало“ имота
на съпругата на ответника по време на брака им, поради което именно той станал
СИО. Това действие не само, че не можело да се тълкува като отчуждаване на
имота в полза на трето лице, а оттам да се твърди и нищожност поради
„невъзможен предмет“, а точно обратното - с тази покупко-продажба ответникът
приобщил имота към личния си патримониум, което му действие било в синхрон със
сключването на договора от него в качеството му на продавач именно като
физическо лице. Това сочело, че ответникът не бил нарушавал никакви клаузи от
подписания, но не обвързващ страните договор, тъй като всъщност той имал две
отлагателни условия, първото от които в общите разпоредби, в т. 2 относно
действието му, което не било настъпило и което обезсмисляло обсъждането на
второто относно изграждането на сграда.
Изтъква се, че условията за действителност на всеки договор били такива за
действителност и на предварителния. В този смисъл изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД не представлявало нещо различно от тях, а доразвиване на идеята на чл. 26,
ал. 2 ЗЗД във връзка с изискването за определеност на предмета на договора.
Предварителният договор трябвало да съдържа всички съществени елементи на
окончателния, защото в противен случай правото да се иска сключване на
окончателен договор не можело да се търси по съдебен ред. Следователно,
предмета на предварителния договор следвало да бъде достатъчно определен,
каквото задължение съществувало под страх от недействителност и за всеки
договор.
В процесния договор било уговорено разсрочено плащане по изключително
благоприятен за ищеца начин. При всички договори от подобен тип, когато
предстояло изграждане на някакъв недвижим имот, първата вноска обичайно била
най-висока, тъй като строителят-продавач се нуждаел от финансиране на
строителството. В настоящия случай не само, че плащането било разсрочено за
период от девет години, както и че втората вноска в минимален размер от 5% била
отложена цели две години след първата, но и повече от половината от продажната
цена - 110000 евро било предвидено да се плати на деветата година след
сключването на договора. Въпреки договорираните изключително благоприятни
платежни условия за купувача, същият не изпълнил основното си задължение по
договора за плащане на продажната цена. Дори хипотетично да се допуснело, че
първото плащане било по договора, ищецът бил в забава от 2017 година, поради
което и не притежавал потестативното право да иска
разваляне на договор, по който само той е неизправна страна.
С оглед неизправността на ищеца като страна по договора, е направено от
ответната страна възражение за прихващане за сумата от 20000 евро. Само от
разликата в пазарните цени на имотите към момента на сключване на договора и
към момента на преустановяване плащанията на ищеца по него ответникът претърпял
щети в размер над 50000 евро. Именно това обстоятелство - драстичното
намаляване на цените на недвижимите имоти в България след сключване на
договора, доколкото му била преведена кореспонденцията между страните, била
един от основните мотиви на ищеца да преустанови плащанията. Другият мотив -
евентуалното заболяване на съпругата му, не можел да отмени вината му за
неизпълнение на задължението му за плащане. В този смисъл била и изричната
разпоредба на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД, поради което ищецът бил единствената
неизправна страна по договора.
Бургаският окръжен съд, след като прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, доводите на страните и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
П
редявените искови претенции са с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, тъй като липсата на основание е централният елемент във фактическия
състав, от който произтича иска за неоснователно обогатяване, чиято функция е
да доведе до отстраняване на обогатяването. В конкретния случай се касае за
даване на отпаднало основание и от значение за изхода на настоящия спор по
първата, главна искова претенция е съществува ли основание за ответника да не
върне, като задържи процесната сума.
По делото е установено, че на 21.10.2015 година страните
в настоящото производство са сключили предварителен договор, по силата на който
ответникът като продавач се е задължил да построи и предаде на ищеца като
купувач следните недвижими имоти, а именно: еднофамилна къща с номер по
архитектурен проект 13, която ще бъде изградена в ПИ №51500.2918, находящ се в
местността „Юрта Балкана“ по кадастралния план на град Свети Влас, община Несебър,
ведно с 600 кв. м. идеални части от поземления имот срещу заплащане на сумата
от 200000 евро. Плащането на сумата е уговорено да стане по следния начин -
20000 евро - 2015 година и по 10000 евро всяка следваща година от 2017 година до
2023 година и остатъкът от 110000 евро през 2024 година. Продавачът е
декларирал, че е единствен собственик на имотите, предмет на договора и се е
задължил да прехвърли собствеността върху него на купувача. Съобразно т. 2 от общите
условия, договорът влиза в сила и обвързва страните по него след извършване на
първото плащане в размер на 20000 евро. Видно от доказателствения материал и
по-специално разписка за плащане, на 15.10.2015 година ищецът е превел по
посочената в предварителния договор сметка, разкрита в посочената на същото
място банка сумата от 20000 евро. Като основание за плащането е посочено първа
вноска къща.
Ищецът твърди, че заплатил на ответника-продавач авансово
по посочената в договора банкова сметка сумата от 20000 евро, представляваща
част от продажната цена на имота, като на 13.10.2015 година наредил сумата и на
15.10.2015 година тя била преведена от банката по посочената сметка на
продавача. Както е посочено и в определението по чл. 140 от ГПК, ответникът не
оспорва сключването на процесния посочен по-горе договор. Позовава се на
клаузата на раздел общи условия, т. 2, в която било предвидено, че влиза в сила
и обвързва страните след извършване на първото плащане в размер на 20000 евро.
От съдържанието на тази точка ставало ясно, че към датата на сключването му -
21.10.2015 година по него не било извършвано плащане. След тази дата липсвало
плащане, а и не се твърдяло такова от ищцовата страна, т. е. отлагателното
условие за влизане в сила на предварителния договор и обвързване на страните по
него не било настъпило. Ищецът, удостоверявайки превод на 15.10.2015 година на
сума от 20000 евро по банкова сметка на ответника, но от дата предхождаща
сключване на договора искал да установи, че това плащане било именно
уговореното по сключения помежду им договор. При сключването на същия на
21.10.2015 година в него самия не било посочено, че такова плащане вече било
направено, което изключвало така въведеното твърдение, т. е. че това плащане
касае и е направено по предварителния договор. Твърди се, че след сключването
му плащане по него от страна на ищеца нямало направено. Неоспореният негов
подпис и възприетата от страните формулировка на клаузите сочела на това, че
каквото и да било плащане съобразно уговорките в предварителния договор
предстояло и не било направено, а оттам и това, че договорът не бил породил
действие между страните.
Така въведеното от ответника твърдение не може да бъде
споделено. Действително, плащането на процесната сума, чието връщане се
претендира по делото е направено преди подписването на предварителния договор,
но това обстоятелство само по себе си не обосновава извода, че договора, по
който същото е направено не е породил действие. В тази връзка на първо място
следва да се отбележи, че никоя от страните по делото не твърди, а и не се
установява от доказателствения материал същите да са били обвързани и от други
договорни отношения, такива с друг предмет. Сам ответникът не отрича да е
получил сумата от 20000 евро, като единствено отрича основанието за плащането и
да е по процесния предварителен договор с ответника. Същевременно не въвежда
каквото и да друго основание за получаването и от негова страна, съответно
такова за задържането и, но оспорва и искането за връщането и като платена без
основание, при липса на установени договорни отношения. Тази негова позиция
следва да бъде преценена като житейски, а и правно нелогична. Тук е необходимо
да се посочи, че обикновено сключването на договор се предхожда от преддоговорни отношения между страните, които могат да
преминат през различни етапи, предхождащи сключването на предварителен договор.
Няма никаква пречка в рамките на тези преддоговорни
отношения страните да сключат и други съглашения - също с организационен и
подготвителен характер, но не пряко спрямо окончателния договор, а спрямо
следващ етап от преговорите между тях или спрямо сключването на предварителен
договор - да си обещаят, че преговорите ще продължат или че ще сключат помежду
си предварителен договор след определен срок от време и/или при определени
условия, т. е. да поемат насрещни задължения за това. Няма никаква пречка в
техния ход, още преди подписването на предварителния договор, но в съответствие
с неговите клаузи да се пристъпи към изпълнение, като в един последващ момент
се подпише и самото съглашение, вече оформено и в писмен вид. Така казаното мотивира
съда да приеме, че плащането от страна на ищеца на сумата от 20000 евро е по
сключения между него и ответника предварителен договор, който е породил след
това плащане своето действие и е обвързал страните по него. Това плащане
представлява именно уговорената в предварителния договор първа вноска, част от
общата продажна цена и няма качеството на задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД.
Тълкуването, съгласно чл. 20 от ЗЗД на постигнатите между страните
договорености, намерили израз в текста на договора категорично налага извода,
че не се касае за даване на сума, чието предназначение е да служи за
доказателство, че е същия е сключен и да обезпечава неговото изпълнение.
Според клаузите на разглеждания предварителен договор от
21.10.2015 година, ответникът се задължава да построи и предаде на ищеца
недвижим имот, представляващ еднофамилна къща с номер по архитектурен проект
13, която ще бъде изградена в поземлен имот 51500.2918, находящ се в местността
„Юрта Балкана“ по кадастралния план на град Свети Влас, община Несебър, ведно с
600 кв. м. идеални части от поземления имот. По делото във връзка с твърденията
на страните е допусната и извършена съдебно-техническа експертиза, вещото лице
по която в депозираното по делото и прието от съда заключение е посочило, че за
град Несебър е изработена кадастрална карта, одобрена със Заповед № РД-18-46 от
18.08.2006 година на изпълнителния директор на АК, обхващаща и местността „Юрта
Балкана“. Към настоящия момент по тази карта, за посочената местност не се е
намерил нанесен поземлен имот 51500.2918 и поземлен имот 51500.29.18. Към
датата на сключване на предварителния договор е съществувал такъв с № 51500.29.18,
с площ от 2668 кв. м., за който по молба на Никола Николов и възложители Д. Н.,
М. Ч. и Ст. П. е изработен и одобрен със Заповед №568 от 01.09.2009 година на
Кмета на Община Несебър ПУП - план за застрояване, отреден за жилищна сграда.
След сключването на предварителния договор, със Заповед №80 от 26.02.2016
година на Зам. Кмета на община Несебър е одобрен ПУП - ПРЗ за застрояване на
УПИ VІІІ, идентичен с поземлени имоти №№ 51500.29.19 и 51500.29.18 по плана на
град Несебър, местност „Юта Балкана“, който проект касае обединяването на VІІІ-29.19
/ПИ 51500.29.19/ с площ от 2374 кв. м. и ПИ 51500.29.18 с площ от 2365 в
новообразуван УПИ VІІІ-29.18, 29-19, с площ от 4750 кв. м., като се отнемат 259
кв. м. за улица. Като възложител е записан „Лини инвест“ ООД. В кадастралната карта обединените имоти са
нанесени като ПИ 51500.29.45, при съответно посочени съседи; като собственик е
вписано „Лини инвест“ ООД.
В кадастралната карта в този имот са нанесени 10 сгради, с идентификатори
№№51500.29.45.1 до 51500.29.45.10 и собственици лица, различни от страните в
настоящия процес. ПИ с идентификатор №51500.29.44 граничи с ПИ с идентификатор
№51500.29.45. Същият е с площ от 2007 кв. м. Като негови собственици са
посочени А. Т., И. П., „Българска златна роза“ ЕООД и Надежда Гочева-Петрова. В
него са нанесени 3 сгради, като сграда с идентификатор № 51500.29.44.1 е
собственост на „Алтай-кедр“ ООД, тази с идентификатор
№ 51500.29.44.2 на О.Г. и сграда с идентификатор № 51500.29.44.3 е на А.Т.Т.. В допълнителното си заключение вещото лице е посочило,
че в ПУП - ПЗ за имот 51500.29.18 не се е намерила предвидена за изграждане
сграда. За изграждане на сгради в този имот са издадени разрешения за строеж за
къща за сезонно обитаване №1, която сграда е идентична по разположение със
сграда с идентификатор № 51500.29.45.1 по кадастралната карта; за къщи за
сезонно обитаване №№ 2, 4, 7, които сгради са идентични по разположение със
сгради с идентификатори №№ 51500.29.45.2, 51500.29.45.3 и 51500.29.45.4 по кадастралната карта. Със
Заповед № 240 от 29.10.2013 година на Зам. Кмета на Община Несебър е одобрен
ПУП - ПРЗ за имот с идентификатор №51500.29.19, който касае урегулиране на имот
№51500.29.19 с площ от 2753 кв. м. на УПИ VІІІ-2919 в кв. 42, с отреждане за
„Курортно строителство“, свободно застрояване. Издадено е разрешение за строеж
№459 от 26.11.2015 година за къща за сезонно обитаване №16 в УПИ VІІІ-2919 с
идентификатор 51500.29.19 в кв. 42 по плана на местност „Юта Балкана“, която
сграда е идентична по разположение със сграда с идентификатор № 51500.29.45.5
по кадастралната карта. Със Заповед № 80 от 26.02.2016 година на Зам. Кмета на
Община Несебър е одобрен ПУП - ПРЗ за застрояване на УПИ VІІІ, идентичен с ПИ №51500.29.19
и ПИ №51500.29.18, който проект касае обединяване на УПИ VІІІ-2919 /ПИ №51500.29.19/
в новообразуван УПИ VІІІ-29.18, 29.19, с площ от 4750 кв. м. Обединените
поземлени имоти са нанесени в кадастралната карта като ПИ с идентификатор №
51500.29.45. След обединяването на ПИ №51500.29.18 и № 51500.29.19 не се е
намерила предвидена за изграждане сграда №13. За изграждане на сгради в ПИ №51500.29.45
са издадени през периода 2017 - 2018 година шест разрешения за строеж за къщи
за сезонно обитаване №№3, 5, 14, 6, 18 и 20, които сгради са идентични по
разположение със сгради с идентификатори №№ 51500.29.45.6, 51500.29.45.7,
51500.29.45.8, 51500.29.45.11, с такава нанесена без идентификатор, която е северно
от тази с идентификатор №51500.29.45.5 и 51500.29.45.9 по кадастралната карта.
Посочено е също така, че към датата на сключване на
предварителния договор е изработен и одобрен със Заповед №338 от 15.10.2015
година на вр. и. д.*** ПУП - План за застрояване за УПИ ІІІ-2924, 2925, 2926,
2927 в кв. 42 по плана на местност „Юрта-Балкана“, идентичен с ПИ с
идентификатор № 51500.29.36 по кадастралната карта на град Несебър, който план
касае разделяне на УПИ ІІІ-2924, 2925, 2926, 2927 /ПИ №51500.29.36/ на новообразувани УПИ
ІІІ-29.36 с площ от 4153 кв. м. и УПИ ХІ-29.36 с площ от 2007 кв. м., който е
нанесен в кадастралната карта като ПИ с идентификатор № 51500.29.44. За
изграждане на сгради в същия са издадени четири разрешения за строеж за къщи за
сезонно обитаване №№ 11, 9, 12 и 13, които сгради са идентични по разположение
със сгради с идентификатори №№ 51500.29.44.1, такава построена, но ненанесена,
51500.29.44.3 и 51500.29.44.2 по кадастралната карта.
При съобразяване на всичко така казано и представените по
делото доказателства и по-специално нотариален акт №164 от 02.08.2019 година
/лист №13/ и нотариален акт № 165 от същата дата /лист 19 на гърба, 20/ се
налага извода, че за ищеца е възникнало правото да развали сключения между него
и ответника предварителен договор. Същите сочат недвусмислено на това, че от
сключването на процесния договор и към настоящия момент ответникът не е бил и
не е собственик нито на построената сграда №13, нито на съответните идеални
части от недвижимия имот, върху който същата е изградена. Сградата е
собственост на лицето О.Г., за която има само твърдения, но не и доказателства
да е съпруга на ответника, а земята е собственост на „Българска златна роза“
ЕООД. Ответникът по делото чрез своя пълномощник на проведеното на 24 февруари
2021 година е заявил изрично /в противоречие със заявеното в отговора/, че
неговите права са в имот с идентификатор № 51500.29.44. Тук е необходимо да се
направи важното уточнение, че същият няма права нито в този, нито в имот с идентификатор
№ 51500.29.45, който е образуван от имоти с №№ 51500.29.18 и 51500.29.19, както
бе посочено по-горе. Такива права в течение на годините е имало търговското
дружество „Алтай-кедр“ ЕООД, чийто едноличен
собственик на капитала и представляващ до 09.08.2019 година, когато за
дружеството са вписани промени в подлежащите на вписване обстоятелства, е бил
ответника Ю.Г. /придобивните за него сделки се
установяват от представените по делото и приети нотариални актове/. Това, обаче
са два напълно различни правни субекта, от което именно следва извода за липса
на право на собственост в патримониума на ответника
по отношение на който и да е от обектите, предмет на предварителния договор.
Необходимо е да се посочи и това, че при индивидуализирането на предмета на
договора е допусната неточност при описанието на имота, в който ще бъде
изградена сградата и от който ще бъдат
прехвърлени съответни идеални части. Този предмет, обаче посредством събрания
доказателствен материал е изцяло определяем и може да бъде индивидуализиран,
както и е направено от ищеца още с исковата му молба, а и освен това, което е
от съществено значение, при съобразяване на всички изразени становища на
страните в процеса следва да се приеме, че те не спорят, че именно къща за
сезонно обитаване №13, която сграда е идентична по разположение със сграда с
идентификатор № 51500.29.44.2 по кадастралната карта, изградена в ПИ №
51500.29.44 и идеалните части от последния са предмет на сключения между тях
предварителен договор.
Не може да бъде споделено и твърдението, че с извършените
действия ответникът фактически е придобил собствеността върху предмета на
договора, защото същият е станал общ между него като физическо лице и съпругата
му. На първо място данни за сключен брак между него и приобретателя
О.Г. липсват каквито да са. На следващо място, дори и да се приеме това
твърдение за доказано, липсват доказателства за избрания от тези лица режим на
съпружеска имуществена общност, както и на кое право се подчинява същия, при
положение, че двамата са руски граждани, но къде е бил сключен брака данни
няма. Както бе посочено по-горе, идеалните части от недвижими имот са
разпоредени в полза на търговско дружество, чийто едноличен собственик на
капитала, ако и да е твърдяната съпруга на ответника, не внася друг,
по-различен извод, включително с оглед коментираното по-горе. Не на последно по
важност в тази насока място трябва да се посочи, че само когато длъжникът -
продавач /ответникът/ се е разпоредил с правото на собственост в полза на трето
лице, с което длъжникът е сключил договор за встъпване на това лице в дълг, не
е налице невъзможност за изпълнение на задължението на ответника за прехвърляне
правото на собственост върху имотите и не представлява основание за разваляне
на предварителния договор по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. По делото доказателства в тази
насока липсват каквито и да било ангажирани.
Съдът намира, че
допуснатата от купувача забава в плащането на втората вноска и третата вноска от
по 10000 евро, съобразно клаузите на договора,
не отнема потестативното право, което му дава закона
при неизправност на другата страна да иска разваляне на договора. Прочее,
упражняването на правото по чл. 87 от ЗЗД не изисква непременно изправност на страната, която се възползва от
него. Освен това, възражението на ответника в тази насока не е свързано с
отричане правото на ищеца да развали договора, а с това, че е изпаднал в
забава, от която той е претърпял вреди, което от своя страна го е мотивирало да
направи възражение за прихващане с размер на исковата претенция.
Поради всичко така казано по-горе съдът намира, че по делото за ищеца е
възникнало право на вземане от ответника на даденото на отпаднало основание -
разваляне на договора поради неизпълнение. Ищецът е установил настъпване на
предпоставките на чл.
87, ал. 2 ЗЗД, пораждащи в негова полза право на разваляне без даване на подходящ срок за изпълнение. Правото на
разваляне е надлежно упражнено от него, като в случая като едностранното
изявление до неизправния съконтрагент-ответника
следва да се счита исковата молба, при липса на данни останалите направени
преди завеждане на делото изявления в тази насока да са достигнали до същия.
Поради това, достигането на същото е станало с връчването на препис от нея на ответника.
Напълно недоказано е въведеното от ответника възражение за прихващане. Само
констатирания спад в цените на пазара на недвижими имоти в региона на община
Несебър от датата на сключване на предварителния договор до датата на
образуване на настоящото производство не може да се разглежда като факт, водещ
до автоматично настъпване на вреди за ответника, при отчитане на
най-съществения факт, а именно, че той не е и никога, в нито един момент не е
бил собственик на обектите, предмет на предварителния договор.
Предвид предприетия от ищцовата страна начин на съединяване на предявените
от нея искови претенции, а именно при условията на евентуалност и уважаването
на първата заявена от нея, то съдът не дължи произнасяне по същество по останалите
заявени като евентуални такива.
На ищцовата страна страна във връзка с направеното
от нея в тази насока с исковата молба искане, изхода на делото и разпоредбата
на чл. 78, ал. 1 от ГПК следва да бъдат присъдени сторените от нея разноски. По
делото е представен от същата списък на разноските по чл. 80 от ГПК. В него са
включени и транспортни разходи в размер на 222 лева за пътуванията на адвоката
от град Варна до град Бургас за съдебните заседания. Тази сума следва да бъде
изключена от разноските. Това е така, тъй като разходът за пътуване на адвоката не
съставлява съдебно-деловодни разноски по делото и не може да се претендира на
основание чл. 78 от ГПК /в този смисъл съдебната практика, напр. решение № 192 от
25.06.2014 година по гражд. дело № 5663/2013
година, IV г. о. на ВКС, определение № 51 от 8.02.2017 година на ВКС по гражд. дело № 2024/2016 година, IV г. о/. Довереник и
доверител имат възможност при уговаряне на възнаграждението да предвидят неговия
размер и с оглед предстоящите пътни и квартирни разходи.
По отношение на възражението за прекомерност на
адвокатското възнаграждение, направено от ответника съдът съобрази следното:
Разпоредбата на чл. 78, ал. 5 от ГПК урежда процесуалната възможност по
искане на насрещната страна съдът да намали претендираните от другата страна
разноски за адвокатско възнаграждение, ако прецени, че възнаграждението е прекомерно спрямо фактическата и правна
сложност на делото. В съобразителната част на Тълкувателно решение № 6/2012 от
06.11.2012 година по тълк. дело № 6/2012 година на
ОСГТК на ВКС - т. 3, са дадени подробни разяснения относно предпоставките на
чл. 78, ал. 5 от от ГПК за намаляване поради прекомерност
на адвокатско възнаграждение, уговорено за защита по конкретно дело.
Разясненията са в смисъл, че основанието по чл. 78, ал. 5 от ГПК се свежда до
преценка за съотношението на цената на адвокатската защита и фактическата и
правна сложност на делото. Когато съдът е сезиран с искане по чл. 78, ал. 5 от ГПК, той следва да съобрази доказателствените факти и доказателствата, които ги
обективират, и дължимото правно разрешение на повдигнатите правни въпроси,
което е различно при всеки отделен случай. След тази преценка, ако се изведе
несъответствие между размера на възнаграждението и усилията на защитата при
упражняване на процесуалните права, съдът намалява договореното възнаграждение,
като не е обвързан от предвиденото в §2 от Наредба №1 от 09.07.2004 година
ограничение и е свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата
наредба минимален размер.
В конкретния случай, съпоставяйки фактическата и правна сложност на делото
с действителния обем и съдържание на правната защита, предоставена от адвоката
на ищеца, съдът преценява, че адвокатското възнаграждение от 2500 лева не е прекомерно по смисъла на чл. 78, ал. 5 от ГПК. Размерът на минималното такова, определен в
съответствие с правилото на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 09.07.2004
година за минималните размери на адвокатските възнаграждение възлиза на 1703.50
лева, т. е. превишението е от 796.50 лева. Осъществената
адвокатска защита в хода на цялото производство се свежда до изготвяне и
депозиране на искова молба, изготвяне на множество молби и становища по
направените доказателствени искания от името на самия ищец и от това на ответника.
Тя включва и явяване в няколко съдебни заседания и изготвяне на други
допълнителни писмени становища, включително писмена защита. В случая не са
налице предпоставките за прилагане на разпоредбата на чл. 78, ал. 5 от ГПК.
Искането на ответника за намаляване на адвокатското възнаграждение, поискано от
ищеца да му бъде присъдено като разноски е неоснователно, поради което и не
следва да бъде уважено. Поради това на ищеца следва да бъде присъдена сумата от
2500 лева, представляваща възнаграждение за ангажирания от него един адвокат.
При съобразяване на всичко казано по-горе се налага
извода, че на ищеца следва за разноски, направени от него, да му бъде присъдена
сумата от 4721.16 лева. За всички тях, в този размер, са представени убедителни
доказателства за реалната им направа, поради което и сума в този размер следва
да бъде възложена в тежест на ответната страна.
Мотивиран от горното и на основание чл. 55, ал. 1, предл.
3-то и чл. 86 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
ОСЪЖДА Ю.А.Г., гражданин на Р.Ф., с адрес *** да заплати на Е.С.Е.,
гражданин на Р.Г., живущ и регистриран на адрес Р.Г., Е. №**, ***** М., със
съдебен адрес град Варна, район Приморски, кв. „Васил Левски“, к-с „Вива-4“,
ул. „Димитър Икономов“ № 36, вх. В, ет. 3, aп. № 104,
чрез процесуалния му пълномощник сумата от 20000 /двадесет хилади/
евро, представляваща част от продажната цена за придобиване на недвижим имот в
Република България, а именно: еднофамилна къща с номер по архитектурен проект
13, която ще бъде изградена в поземлен имот с идентификатор № 51500.2918,
находящ се в местност „Юрта-Балкана“ по кадастралния план на град Свети Влас,
община Несебър, ведно с 600 кв. м. идеални части от поземления имот, с която
същият се е обогатил поради отпадане на основанието за нейното получаване
предвид развалянето на предварителен договор за покупко-продажба на имота,
сключен на 21.10.2015 година между тях, ведно със законната лихва върху присъдения
размер главница, считано от датата на депозиране на исковата молба до
окончателното и плащане.
ОСЪЖДА Ю.А.Г., гражданин на Р.Ф., с адрес *** да заплати на Е.С.Е.,
гражданин на Р.Г., живущ и регистриран на адрес Р.Г., Е. №**, ***** М., със
съдебен адрес град Варна, район Приморски, кв. „Васил Левски“, к-с „Вива-4“,
ул. „Димитър Икономов“ № 36, вх. В, ет. 3, aп. № 104,
чрез процесуалния му пълномощник сумата от 4721.16 /четири хиляди седемстотин двадесет и един лева и
шестнадесет стотинки/ лв., представляваща направени от него съдебно-деловодни
разноски.
Настоящото решение подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните с въззивна жалба пред Бургаския
апелативен съд.