Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

гр. София, 19.06.2019 год.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

            Софийски окръжен съд, гражданско отделение, в закрито заседание на деветнадесети юни две хиляди и деветнадесета година в състав :

   ПРЕДСЕДАТЕЛ : ИРИНА СЛАВЧЕВА

 ЧЛЕНОВЕ : ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ

ВАНЯ ИВАНОВА

като разгледа докладваното от съдия Славчева гр.д. № 352 по описа за 2019 година на СОС и за да се произнесе, взе предвид следното :

 

            Производството е по реда на чл.436 и сл. от ГПК.

            Софийският окръжен съд е сезиран с жалба вх. № 4166/17.05.2019 год. по описа на частен съдебен изпълнител рег. № 927 с район на действие Софийски окръжен съд, подадена от Б.К.С. *** - длъжник по изп. дело № 20179270400165 срещу постановлението от 11.01.2019 год. на ЧСИ по горното изпълнително дело, с което на осн. чл.496, ал.1 от ГПК на Л.П. П. е възложен следния недвижим имот: ½ ид.ч. от УПИ с площ 1650 кв.м., находящ се в с. М., съставляващ имот пл. № 12, за който е отреден парцел Х в кв. 4 по плана на селото, при посочени граници и съседи, заедно с втория етаж с площ 114 кв.м. от построената в него двуетажна двуфамилна масивна жилищна сграда, за цена в размер на 56 000 лв.

С жалбата са изложени доводи, че са нарушени разпоредбите на чл. 485 и чл. 494 от ГПК относно определяне на началната цена, от която да започне наддаването. Сочи, че втората оценка на имота съгласно съдебно-техническата експертиза от 30.03.2018 год. е депозирана след измененията на ГПК с Д.В. бр. 86/2017 год., като според новата разпоредба на чл. 485, ал. 2 от ГПК заключението следва да се съобщи на страните, които в 7-дневен срок могат да го оспорят. Сочи, че не е уведомен за това заключение, което го е лишило от правото да оспори оценката. След провеждане на първа публична продан и нова такава по реда на чл. 494, ал. 2 от ГПК, ако имотът не бъде продаден, счита, че за поредната публична продан следва да се определи нова начална цена, а не се определя за начална цена по-нисък процент от началната цена на първата или втората продан. Счита, че новата начална цена е следвало да бъде определена като първоначалната такава – с нова експертиза на вещо лице, тъй като след промените на правната норма следващата продан е първа по новия ред. С оглед това и съдебният изпълнител следвало да изиска нова данъчна оценка на имота, което не е сторил, което е опорочило изцяло по-нататъшната процедура за определяне цената при втората продан /шеста подред/. Имотът е продаден на по-ниска от пазарната му стойност. Според жалбоподателя в случая при извършената пета /трета първа/ публична продан ЧСИ е следвало да определи нова начална цена по правилата на чл. 468, ал. 1 от ГПК, която не може да бъде по-ниска от данъчната оценка /чл. 485, ал. 5 от ГПК/, което в случая не е спазено. Моли съда да отмени обжалваното постановление и да върне делото на съдебния изпълнител за законосъобразно провеждане на публичната продан.

Ответникът „У.Б.“ АД оспорва жалбата. Счита, че основанията за обжалване в случая могат да се основават на съображения, че наддаването не е извършено надлежно или имотът не е възложен по най-високата предложена цена, т.е. могат да се сведат само до нарушения на разпоредбите на чл. 489 и чл. 490 от ГПК, каквито не са наведени в жалбата. Моли съда да отхвърли жалбата като неоснователна.

Със съпроводително писмо ЧСИ е изпратил жалбата, възражението и препис от изпълнителното дело на СОС, като е изложил на осн. чл.436, ал.3 от ГПК мотиви по обжалваното действие.

            Софийски окръжен съд, като обсъди данните в изпълнителното дело и представените от страните доказателства във връзка с изложените в жалбата доводи, намери следното :

Производството по изпълнителното дело е образувано по молба на „У.Б.“ АД на основание изп. лист от 08.02.2017 год., издаден въз основа на заповед за изпълнение по ч.гр. дело № 86/2017 год. по описа на РС-Елин Пелин, по силата на която Б.К.С. и С. С. Г. са осъдени да заплатят солидарно на взискателя сумата 42 333,80 евро – главница, сумата 22 316,80 евро – лихва за периода 28.10.2014 гд. – 29.01.2017 год., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението – 30.01.2017 год. до окончателното изплащане на вземането, както и сумата 2 528,91 лв.  държавна такса и 2912,02 лв. адвокатско възнаграждение.

Поради това, че не е извършено плащане в срока за доброволно изпълнение, по искане на взискателя изпълнението е насочено върху описания по-горе недвижим имот, ипотекирани в полза на банката – взискател по изпълнителното дело от собственика и длъжник Б.С.. Възбраненият недвижим имот е описан на 29.06.2017 год. Назначено е вещо лице Гергана Димитрова, което е изготвило съдебно-техническа експертиза и е оценило процесния имот след оглед на място, като определената пазарна цена е 120 000 лв. Имотът е изнесен на първа публична продан от 28.07.2017 год. до 28.08.2017 год. при начална цена 90 000 лв., равняваща се на 75% от оценката, съгласно действащата към този момент разпоредба на чл. 468, ал. 1 вр. чл. 485, ал. 1 от ГПК /ред. ДВ бр. 43 от 07.06.2016 год./. Проданта е обявена за нестанала поради неявяване на купувач. По искане на взискателя е обявена втора публична продан през периода от 10.10.2017 год. до 10.11.2017 год. при цена на процесния имот, представляваща 80% от началната цена при първата продан /чл. 494, ал. 2 от ГПК, ред. от 07.06.2016 год./. Проданта на процесния имот отново е обявена за нестанала поради неявяване на купувач. Подадена е последваща молба от взискателя за определяне на нова начална цена, съгласно чл. 494, ал. 2, изр. 3 от ГПК. Такава цена е определена от съдебния изпълнител въз основа на депозирано на 30.03.2018 год. ново заключение на вещо лице, според което актуалната пазарна цена на имота е 95 200 лева. Насрочена е нова публична продан от 04.06.2018 год. до 04.07.2018 год. при начална цена в размер на 76 160 лв., представляваща 80% от оценката, съгласно новата редакция на чл. 485, ал. 4 от ГПК. Същата е надлежно разгласена, съгласно изискванията на чл. 487 от ГПК, като всички страни по делото са надлежно уведомени, вкл. за приетата нова оценка. Проданта е обявена за нестанала поради неявяване на купувач. За периода от 17.08.2018 год. до 17.09.2018 год. е проведена втора по ред публична продан на процесните недвижими имоти при начална цена в размер на 68 544 лв., представляваща 90% от цената при първата публична продан, съгласно действащата към този момент редакция на чл. 494, ал. 2 от ГПК. Проданта е разгласена надлежно, но отново е обявена за нестанала поради неявяване на купувачи. На 26.09.2018 год. вещото лице е депозирало по делото нова оценка на процесните недвижими имоти, като същото е определило пазарната стойност в размер на 77 112,50 лв. За периода 01.10.2018 год. – 01.11.2018 год. е проведена публична продан при начална цена в размер на 61 690 лв., представляваща 80% от оценката, съгласно новата редакция на чл. 485 от ГПК. Проданта е надлежно разгласена, но отново е обявена за нестанала поради неявяване на купувачи. За периода 07.12.2018 год. – 07.01.2019 год. е проведена публична продан при начална цена в размер на 55 521  лв., представляваща 90% от цената на предишната публична продан, съгласно чл. 494, ал. 2 от ГПК. Същата е надлежно разгласена. С протокол от 08.01.2019 год. за купувач на имота е обявен единственият наддавач Л.П. П. при цена в размер на 56 000 лв. Купувачът е внесъл задатък в законоустановения срок, подал е валидно наддавателно предложение и в срок е внесъл остатъка от цената.

При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Жалбата е подадена в срока по чл.436, ал.1 от ГПК от длъжник по изпълнителното дело и против постановление за възлагане, т.е. против акт сред изрично изброените в разпоредбата на чл.435, ал.3 от ГПК.

Разгледана по същество, жалбата е неоснователна поради следните съображения:

            Съгласно разпоредбата на чл. 435, ал. 3, пр. последно от ГПК постановлението за възлагане може да се обжалва от длъжника само поради това, че наддаването  при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено на най-високата предложена цена. Наддаването не е извършено надлежно, когато е нарушена самата процедура за наддаването – участвали са лица, които нямат право да наддават; наддаването е извършено в нарушение на чл. 489, ал. 2 от ГПК или имотът е възложен на лице, предложило цена под оценката; изтекъл е крайният срок за подаване на наддавателните предложения; обявлението за проданта не е поставено на определените за това места; имотът  е възложен на лице, което не е внесло предложената цена до предвидения в чл. 492, ал. 3 от ГПК срок. Други оплаквания във връзка с публичната продан не могат да се релевират чрез обжалване на възлагателното постановление, включително относно определената от съдебния изпълнител оценка на имота /средство за защита е искът за обезщетение по чл. 441 от ГПК, ако оценката е неправилна и ако от това са претърпени вреди/. Съдът намира за несъстоятелно оплакването, че частният съдебен изпълнител е нарушил разпоредбите относно определяне на началната цена, от която да започне наддаването. Съдебният изпълнител е назначил вещо лице за определяне на актуалната пазарна цена на имота, като е определил началната цена, от която да започне наддаването по реда на  чл. 485, ал. 4 от ГПК – 80% от стойността на имота, но поради неявяване на купувачи е назначена нова продан при начална цена, равна на 90% от началната цена по предишната продан. В случая съдебният изпълнител е определил оценката на база заключение на вещо лице по приетата съдебно-техническа експертиза, след съответен оглед на вещта и извършени справки за актуалните пазарни цени на подобни имоти. Определянето на началната цена е само ориентир, от който да започне наддаването, като определя долна граница, под която не може да се слиза. В този смисъл за крайната реализирана пазарна цена е без значение каква е била началната цена /в резултат на наддаването крайната цена може многократно да надхвърли началната цена/. Ето защо съдът намира за неоснователни доводите за извършени нарушения при определяне на началната цена, при която да се извърши публичната продан, впоследствие намалена поради обявяването на първоначалната продан за нестанала с прилагане на разпоредбата на чл. 494, ал. 2, изр. 2 от ГПК. От данните по изпълнителното дело се установява, че в хода на делото са били проведени множество публични продани и са били назначени три експертизи за определяне на стойността на продавания имот. Същевременно, разпоредбата на чл. 485, ал. 6, вр. ал. 2 от ГПК предвижда възможност страните в изпълнителното производство да оспорват заключението на вещото лице относно стойността на имота единствено в рамките на първата публична продан. Поради това и доколкото настоящата публична продан не е първа такава, доводите в жалбата за опорочаване на проданта поради невъзможността за оспорване на оценката, са несъстоятелни. От самия факт, че за същия недвижим имот са проведени редица предходни неуспешни процедури по публична продан при по-високи начални цени, следва извода, че именно началната цена при последната публична продан е правилно определена. Несъстоятелен е и доводът, че ЧСИ  е следвало да изиска нова данъчна оценка за имотите. Съгласно чл. 485 от ГПК началната цена при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена, т.е. съдебният изпълнител следва да вземе предвид данъчната оценка единствено при първата публична продан. В случая такава данъчна оценка е изискана и е постъпила по делото на 21.04.2017 год. /л. 123/. Същата е в размер на 12 358,70 лв. и е многократно по-ниска от определената начална цена.

Спазена е и процедурата по разгласяване на проданта по чл. 487, ал. 2 от ГПК, като по делото са представени актове на съответния служител на ЧСИ, с които е надлежно удостоверено, че са били поставени обявления за проданта на съответните места в канцеларията на ЧСИ, в сградата на районния съд и в общината, като е съставен и надлежен протокол по чл. 487, ал. 3 от ГПК. Спазен е и законоустановеният едномесечен срок от датата на приключване на предишната публична продан, обявена за нестанала /чл. 494, ал. 2, изр. 2 от ГПК/. Тези законови разпоредби са спазени и при провеждане на предходните процедури по публична продан, обявени за нестанали.

Несъстоятелни са и доводите, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно и че вещта не е възложена на най-високата предложена цена. От материалите по изпълнителното дело е видно, че единственият явил се наддавач  е Л.П. П.. Подаденото наддавателно предложение е валидно. В началото на работния ден след изтичане на срока за подаване на писмените наддавателни предложения съдебният изпълнител е обявил постъпилите наддавателни предложения, за което е съставен протокол от 08.01.2019 год. В приложеното по делото предложение е посочена ясно с цифри и думи предложената за имота цена, като лицето е внесло и определения  задатък /платежно нареждане от 04.01.2019 год./. Отварянето на единственото постъпило наддавателно предложение е извършено в обявеното време и място при спазване на процесуалните норми. На основание разпоредбата на чл. 492, ал. 1 от ГПК с протокола от 08.01.2019 год. единственият наддавач е обявен за купувач на процесния имот, поради което законосъобразно с обжалваното постановление от  11.01.2019 год. вещта е възложена на него.

С оглед това подадената жалба е изцяло неоснователна и следва да бъде оставена без уважение.

            Воден от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И  :

 

 

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба вх. № 4166/17.05.2019 год. по описа на частен съдебен изпълнител рег. № 927 с район на действие Софийски окръжен съд, подадена от Б.К.С. *** - длъжник по изп. дело № 20179270400165 срещу постановлението от 11.01.2019 год. на ЧСИ по горното изпълнително дело, с което на осн. чл.496, ал.1 от ГПК на Л.П. П. е възложен следния недвижим имот: ½ ид.ч. от УПИ с площ 1650 кв.м., находящ се в с. М., съставляващ имот пл. № 12, за който е отреден парцел Х в кв. 4 по плана на селото, при посочени граници и съседи, заедно с втория етаж с площ 114 кв.м. от построената в него двуетажна двуфамилна масивна жилищна сграда, за цена в размер на 56 000 лв., като НЕОСНОВАТЕЛНА.

Решението е окончателно.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                                   ЧЛЕНОВЕ : 1.

 

          2.