РЕШЕНИЕ
№ 29
гр.Перник 23.01.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пернишкият окръжен съд, гражданска колегия, в
публичното заседание на двадесет и пети септември през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
Председател:
: Милена Даскалова
Членове:
Кристиан Петров
Роман Николов
при
секретаря Емилия Павлова като разгледа докладваното от съдия Даскалова,
гражданско дело № 484 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид
следното:
С решение № 179/15.02.2019г., постановено по гр.д.
№ 435/2018г. по описа на Пернишкия районен съд е отхвърлен иска, предявен от
„ВА-83" ЕООД, гр. София, срещу Я.М.М.
и М.П.М., с който се иска да бъде признато за установено спрямо
ответниците, че ищецът притежава правото на собственост върху масивна жилищна
сграда на два етажа с РЗП 195.35 кв.м., построена в поземлен имот,
представляващ УПИ V-1439, кв. 72 по плана на с. ***, Пернишка община и за
осъждане на ответниците да предадат на ищеца владението на имота.
Със същото решение е признато за установено по иск,
предявен от Я.М.М. срещу „ВА-83" ЕООД, че Я.М.М. притежава правото на
собственост върху масивна жилищна сграда на два етажа с РЗП 195.35 кв.м.,
построена в поземлен имот, представляващ УПИ V-1439, кв. 72 по плана на с. ***,
Пернишка община на основание постановление за възлагане на процесния имот от
26.07.2017г. по изп. дело № 462/2011г. на ЧСИ Б..
В установения от закона срок „„ВА-83" ЕООД,
гр. София е обжалвало решението като моли същото да бъде отменено и искът по
чл. 108 да бъде уважен, а предявеният насрещен установителен иск за собственост
да бъде отхвърлен.
Я.М.М. и М.П.М. са подали отговор на въззивната
жалба, с който изразяват становище за нейната неоснователност и молят решението
да бъде потвърдено.
Третото лице помагач „Банка ДСК”, ЕАД изразява
становище за неоснователност на жалбата.
По делото не е постъпил отговор на въззивната жалба
от третото лице помагач Е.Г.Б..
Окръжният съд, преценявайки събраните по делото
доказателства, приема за установено следното:
Пред районния съд е предявен иск с правно основание
чл.108 ЗС.
„ВА-83" ЕООД, гр. София, иска да бъде признато
за установено спрямо ответниците Я.М.М. и М.П.М., че ищецът притежава правото
на собственост върху масивна жилищна сграда на два етажа с РЗП 195.35 кв.м.,
построена в УПИ V-1439, кв. 72 по плана на с. ***, като ответниците бъдат
осъдени да предадат владението му на ищеца. Ищецът твърди, че е собственик на
процесния имот след като го е придобил чрез правна сделка- покупка, извършена с
нотариален акт № 6, том II, peг. № 5508, дело 147/
Ответниците са оспорили иска. Същите са оспорили
факта, че праводателката на ищеца е реализирала учреденото й право на строеж и
е придобила собствеността върху процесната сграда. Твърдят, че жилищната сграда
е придобита по приращение от тогавашните собственици на парцела в режим на СИО.
Поддържат, че нотариалният акт за учредяване право на строеж №96/1997г. в полза
на Л.С. не е породил правни последици поради липса на предмет - правото не е
било достатъчно индивидуализирано. Поддържат, че правото на строеж не е упражнено
в срока по чл. 67 ЗС и е погасено.
Районният съд е приел за разглеждане насрещен иск с
правно основание чл.124 ГПК, с който се иска да бъде признато за установено
спрямо ВА-83" ЕООД, гр. София, че Я.М.М. е собственик на жилищната сграда,
предмет на главния иск. В насрещната си искова молба Я.М. твърди, че е придобил
правото на собственост по силата на постановление за възлагане от 26.07.2017г.
по изп. дело № 462/2011г. на ЧСИ Б..
В законоустановения срок ответникът по насрещния
иск - „ВА-83" ЕООД е оспорил иска. Твърди, че представената декларация от Л.С.,
с която е декларирала, че не е упражнила правото си на строеж и че сградата е
собственост на Е.Б., не е в предписаната форма с нотариална заверка на подписа,
като не е вписана в Службата по вписванията, поради което и не е породила
правни последици. Изложени са доводи, че правото на строеж е реализирано и
праводателката на дружеството е станала собственик на изградената жилищна
сграда.
Като трети лица- помагачи на страната на ответника Я.М.М.
са конституирани „БАНКА ДСК“АД, гр.София и Е.Г.Б..
Третото лице- помагач, „БАНКА ДСК“АД, изразява
становище, че главният иск е неоснователен, тъй като ответниците са придобили
процесния имот на валидно правно основание- публична продан по изп. дело №
462/2011г. на ЧСИ Б..
Третото лице- помагач Е.Г.Б. не е изразил становище
по делото.
Установено по делото е следното :
Видно от НА 174 от 28.07.1997г. на Нотариуса към
ПРС, Е.Г.Б. е закупил празно дворно урегулирано място с площ от 800кв.м.,
представляващо парцел IV- 1409 в кв.72 по плана на с. ***.
Не се спори, че имотът е придобит от Е.Г.Б. и
съпругата му М.В.Б. в режим на съпружеска имуществена общност. Не се спори
също, а се и установява от удостоверение изх. № ***, изд. от община Перник, че
горният имот е идентичен с УПИ V- 1409 в кв.72 по действащия план на с. ***, в
който се намира процесната сграда.
С НА № 96/1997г. на Нотариуса при ПРС, Е.Г.Б. и
съпругата му М.В.Б. са учредили безвъзмездно в полза на Л.Й.С. право на строеж
на двуетажна жилищна сграда с площ от 120 кв.м. върху собственото им дворно
урегулирано място.
На 20.02.1998г. Л.Й.С. е възложила на СД „Тема –М.
и с-ие”, гр. София да изготви работен проект по всички части за сграда в с. ***,
парцел IV в кв.72.
Като доказателство по делото е представен работен
проект за жилищна сграда в с. ***, парцел IV–1409 в кв.72, в който като
инвеститор е посочена Л.С.. Проектът е съгласуван на 03.07.1998г.
С разрешение за строеж №*** от 03.07.1998г. на
Главния архитект на Община Перник, на Е.Г.Б. е разрешено изграждането в горния
имот на жилищна сграда, съгласно одобрен на 02.07.1998г. проект. На
13.08.1998г. с протокол на Кмета на с.*** е определена строителната линия и
ниво за застроена площ от 86 кв.м. В акта е посочено името на Е.Г.Б. .
По делото са приложени акт от 15.09.2007г. за
установяване състоянието на строежа и СМР при продължаване на строителството; акт
за приемане на конструкцията от 13.12.2007г., акт за установяване годността на
приемане на строежа от 11.06.2008г.; окончателен доклад за установяване
годността на строежа за въвеждане в експлоатация и удостоверение за въвеждане в
експлоатация на част от строежа № *** Във всички изброени документи като възложител
и като строител е вписан Е.Г.Б..
Видно от удостоверение №*** на Община Перник,
строежът е изпълнен съгласно утвърдените проекти и е въведен в експлоатация
част от строеж със застроена площ от 93,62 кв.м. и разгърната застроена площ от
195,35кв.м.
С НА от 24.07.2008г. по нот. д.№396/2008г. на
нотариус М., Е.Г.Б. и съпругата му М.В.Б. са учредили договорна ипотека върху УПИ
V- 1409 в кв.72 по плана на с. ***, ведно с построената в същия имот в груб
строеж масивна жилищна сграда, състояща се от сутерен и три етажа, с разгъната
застроена площ от 195,35кв.м. Ипотеката е учредена в полза на „БАНКА ДСК“АД за
обезпечение на кредит в размер на 300 000 лв. Видно от нотариалния акт,
кредитополучател е Е.Г.Б..
При съставяне на нотариалния акт за учредяване на
договорна ипотека е представена нотариално заверена декларация от 08.07.2008г. /т.11
от описанието на документите, послужили за издаване на нотариалния акт/. Видно
от приложеното копие на тази декларация, Л.Й.С. е декларирала, че се отказва от
учреденото в нейна полза право на строеж, както и че не е упражнила правото си
на строеж и не е извършвала никакво строителство в имота, а единственото строителство
в процесния имот е осъществено от сина й Е.Г.Б., който е строил със собствени
средства и за себе си.
Няма спор, че за събиране на вземането на „БАНКА
ДСК“АД по договора за кредит е образувано изп.д.№462/2011г. на ЧСИ Б. и изпълнението
е насочено върху ипотекирания недвижим имот. С постановление от 26.07.2017г.,
ЧСИ Б. е възложил на ответника Я.М.М. процесния УПИ, ведно с построената в
същия имот в груб строеж масивна жилищна сграда, състояща се от сутерен и три
етажа, с разгъната застроена площ от 195,35кв.м. Безспорно по делото е, че ответниците
Я.М.М. и М.П.М. са съпрузи към момента на придобиване на процесния имот.
Като доказателство по делото е представен НА №6 от 15.09.2017г. на нотариус М., видно от
който Л.Й.С. е продала на ищцовото дружество „ВА-83" ЕООД масивна жилищна
сграда на два етажа с РЗП 195.35 кв.м., построена в поземлен имот,
представляващ УПИ V- 1409 в кв.72 по
плана на с. ***.
От заключението на приетата съдебно- техническата
експертиза, се установява, че застроената площ на първия етаж е 122,42кв.м., на
втория етаж е 109,35кв.м. и на таванския етаж е 96,14кв.м. или общо разгънатата
застроена площ е в размер на 327,91кв.м. Вещото лице е посочило, че под плочата
на кота нула има изграден сутерен, състоящ се от няколко помещения, които нямат
нужната височина за самостоятелен етаж и същите е са включени в РЗП на
сградата. Проектът на сградата не предвижда тавански етаж, като са предвидени
два етажа и покрив. Съгласно същото заключение, строителните документи
предвиждат сграда с разгърната застроена площ от 195,35кв.м. За тази част от сградата има технически
книжа. Застроената площ над 195,35кв.м. е в отклонение от строителните книжа. Вещото
лице е посочило, че в процесния поземлен имот няма възможност за застрояване на
свободното място с нова сграда в обема, съгласно отстъпеното право на строеж.
При така установената
фактическа обстановка, районният съд е отхвърлил главния иск. Съдът е приел, че
ищецът основава правото
си на собственост върху процесната сграда на сделка- покупка от Л.С., а последната
се е легитимирала като собственик на сградата въз основа на учредено й право на
строеж. В нотариалния акт е посочено, че праводателите са учредили право на
строеж на двуетажна жилищна сграда съгласно утвърден строителен план. В самия
нотариален акт в документите, послужили за издаване на същия дори не е споменат
такъв строителен план. Доколкото въобще липсва строителен план, то валидността
на сделката следва да се преценява според разпореденото в чл. 26 ЗЗД. При договора,
с който е учредено вещно право на строеж, самото то е предмет на постигнатото
съгласие, поради което и няма как суперфицията да създава задължения за страна
по облигационното правоотношение да индивидуализира обекта /предмет на
договора/. Ако такъв липсва, какъвто е и настоящия случай, то тогава и договор
няма. С оглед на това, съдът е приел, че
сделката е нищожна поради липса на предмет.
Съдът
е приел и че договорът за учредяване право на строеж съставлява една привидна
сделка, тъй като още към момента на сключването му липсва съгласие на страните
за настъпване на типичните правни последици на договора. Изложени са мотиви, че
от последващите действия на страните следва извод, че третират процесния
договор за учредяване право на строеж като едно правно нищо. Е.Б., в качеството
си на собственик на дворното място, напълно е игнорирал правото на строеж, и се
е снабдил с разрешение за строеж и други строителни книжа на свое име, в
качеството си на собственик. При извършване на строителството той се е снабдил
с удостоверение за въвеждане в експлоатация на своя строеж, а впоследствие е
ипотекирал сградата. Правоимащата Л.С. е подписала декларация, че се отказва от
учреденото в нейна полза право на строеж, като е декларирала, че не е упражнила
правото си на строеж. Съдът изрично е посочил, че когато страна се позовава на
договор, съдът е длъжен да провери неговата действителност от гледна точна на
формалните основания за нищожност – форма, предмет и без да има позоваване на
нищожност. Районният съд е направил извод, че след като няма валидно учредено право
на строеж, то и ищецът не е собственик на процесната сграда. Съдът е приел, че
дори процесното право на строеж да бе валидно учредено, то доколкото е
построено нещо различно и като архитектурен проект и като площ, то собственикът
на земята би бил собственик и на построеното на основание приращение по чл.92
ЗС.
Съдът е
уважил насрещния иск, посочвайки, че ищецът се легитимира като собственик с постановление за възлагане
от 26.07.2017г..
|
Постановеното решение е валидно и допустимо, а относно
законосъобразността му, въззивният съд, на основание чл. 269 ГПК, е обвързан
от изложеното в жалбата. В жалбата се изложени доводи за незаконосъобразност
изводите на ПРС, че процесният договор за учредяване право на стоеж е нищожна
сделка поради липса на предмет, както и че съдът е излязъл извън правомощията
си, приемайки, че сделката е привидна. Един от начините за учредяване право на строеж е с
договор, което следва от разпоредбата на чл. 55 ЗС и в случая е представен
такъв, обективиран в нотариален акт 96/1997г. По отношение на приложения договор
на общо основание са валидни изискванията за действителност на сделките и ако
договорът няма предмет, то сделката е нищожна на основание чл. 26 ЗЗД. От представения нотариален акт от 1997г., се
установява, че на Л.Й.С. е учредено право на строеж на двуетажна жилищна
сграда на 120 кв.м., съгласно утвърден строителен план. При тази уговорка,
съдът счита, че обемът на правото на строеж е ясно очертан и сделката не е
нищожна поради липса на предмет. Волята на страните е изразена недвусмислено и
не се нуждае от тълкуване. Препратката в договора към строителен план, не
сочи на извод за липса на индивидуализация на обема на учреденото право на строеж
и оттам на липса на предмет на договора. Този план е от значение при
преценката дали е изградено нещо извън договореното и съответно при формиране
на изводи относно собствеността върху построеното, но не рефлектира върху
валидността на договора. Предвид горното, настоящият състав не споделя приетото
от ПРС, че договорът е нищожен поради липса на предмет. Въззивният съд намира
също, че районният съд е излязъл извън правомощията си, приемайки че сделката,
оформена с нотариален акт № 96/1997г.,
е привидна. Когато страна се позовава на договор, съдът е длъжен да провери
неговата действителност от гледна точка на формалните основания за нищожност –спазване
на императивни разпоредби, форма, предмет и без да има позоваване на
нищожност. В останалите случаи съдът не може да се произнася служебно, а само
при позоваване от страните, каквото не е налице по настоящето дело. На следващо място в жалбата се твърди, че правото на
строеж е упражнено от праводателя на ищеца, че правото на собственост върху
процесната сграда не е придобито на основание чл. 92 от ЗС от собственика на
земята, че изграждането на постройка в имот, върху който е учредено право на строеж
изключва принципа на чл. 92 ЗС, дори ако строителството фактически е
извършено от собственика на имота. В тази връзка се поддържа, че ответникът
по иска, закупувайки имота на публична продан не е придобил правото на
собственост, защото длъжникът /собственик на имота/ не е бил собственик на
жилищната сграда, предмет на проданта. Както се посочи, ищецът по делото основава правото си на
собственост на договор за покупко- продажба на недвижим имот. Този договор
може да го легитимира като собственик само ако праводателят му е бил такъв,
защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото притежава. В тази
връзка ищецът твърди, че продавачът по сделката - Л.Й.С. е собственик на
основание учредено й право на строеж. От своя страна ответниците се легитимират като
собственици с постановление за възлагане, издадено по изп. д. № 462/2011г.
При публичната продан на недвижим имот, като деривативен способ за
придобиване правото на собственост, купувачът придобива правото на
собственост, ако длъжникът е бил собственик, което следва от разпоредбата на
чл. 496 ГПК, ал.2 ГПК. С оглед на това твърденията на ответника са, че
нотариалният акт, с който в полза на Л.Й.С. е учредено право на строеж не е
могъл да породи целените правни последици, но дори и да се приеме, че
сделката е действителна, то титулярът на правото на строеж не се е
противопоставил на извършеното строителство в имота от собственика на земята,
а учреденото право на строеж се е погасило на основание чл. 67 ЗС. По правило от възникване вещното право на строеж, само
неговият притежател може да притежава собственост върху постройката и
съответно ако сградата бъде построена от друго лице, а не от носителя на
правото на строеж, тя става собственост на последния. Възможно е обаче да е
допустимо един имот да бъде застроен с повече от една сграда и в такава
хипотеза фактът на учредяване право на строеж, не препятства собственика на
имота да построи сграда за себе си. В случай, че в даден имот може да се
построи само една жилищна сграда и собственикът предприеме строителство на
такава за себе си, то би било налице нарушаване учреденото вещно право на строеж,
срещу което нарушение суперфициарят може да се защити- чл.111 ЗС. Т.е. в
такава хипотеза преценката дали с предприемането на действия по
строителството, собственикът на имота строи за себе си, нарушавайки
учреденото от самия него право на строеж или не, следва да се извърши на база
конкретните факти, установени по делото. Съдът, преценявайки в тяхната
съвкупност представените по делото строителни книжа, касаещи изграждането на
процесната сграда и приложената по делото нотариално заверена декларация на Л.С.,
с която признава, че не е извършила никакво строителство в имота, а Е.Б. е
строил със собствени средства и за себе си, приема, че независимо от
учреденото право на строеж, собственикът на имота е предприел извършване на
строителство за себе си, т.е., че строителството
в имота не е извършено във връзка с осъществяване правото на строеж . Сама по
себе си декларацията, която не е вписана в имотния регистър, не съставлява
годно направен отказ от право на строеж, предвид разпоредбата на чл. 100,
ал.1 ЗС. Същевременно обаче правото на строеж, съгласно чл. 67 ЗС, се
погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в
продължение на пет години. Срокът е давностен и следователно с факта на
изтичането му не се прекратява вещното правото, а е необходимо изрично
позоваване, което следва от правилото на чл.120 ЗЗД. На изтеклата давност
може да се позове само лицето, което има интерес от това, а в случая това е
собственикът на земята. Въззивният съд намира, че е налице позоваване на
изтекла погасителна давност, което позоваване е обективирано в нотариалния
акт за учредяване на договорна ипотека. Доколкото декларацията е част от
нотариалната преписка по която е издаден нотариалният акт за учредяване на
договорна ипотека и очевидно е дадена във връзка с учредяване на ипотеката,
то и следва, че от една срана изявлението на собственика на земята е
достигнало до носителя на правото на строеж и от друга страна последният не е
оспорил същото, а се е съгласил с него, възпроизвеждайки в декларацията
неизгодни за себе си факти. Т.е. към момента на учредявана на договорната
ипотека – 24.07.2008г., не е имало спор между страните по договора за
учредяване право на строеж, че това право изобщо не е осъществено в срока по
чл. 67 ЗС и се е погасило. Следователно към посочената дата на основание чл.
92 ЗС собственикът на земята е бил и собственик на построеното.В хода на
първоинстанционното производство не са наведени доводи, че същият е строил от
името и за сметка на майка си, а и липсват доказателства в тази насока. За
първи път твърдения, че при строителството собственикът на имота - Е.Г.Б. е
действал вместо майка си, са въведени с въззивната жалба и същите са
преклудирани. Както вече се посочи ищецът по делото като купувач е обвързан
от правното положение на своя праводател и щом последният не е бил собственик
на сградата, то и собствеността не е преминала върху ищеца. Действително
цитираната по- горе декларация не е могла да достигне до знанието на ищеца,
но както вече се посочи, съдът не цени тази декларация като отказ от право на
строеж, а като частен документ, съдържащ признание за неизгоден за издателя
му факт и такова признание съставлява удостовереното от Л.С., че до момента
на декларирането не е извършвала каквото и да било строителство било лично,
било чрез другиго. Това изявление е противопоставимо на ищеца като правоприемник
на Л.С., защото въз основа на същото по изложените по- горе съображения,
съдът приема, че правото на строеж не е упражнено в срок и съответно се е
погасило и тя не е собственик на построената в имота сграда. Представените два документа, издадени на името на Л.С.
/договор от 20.02.1998г и работен проект/ не са основание да се направи
различен извод, защото същите не са свързани с пряко осъществяване на
строителството, а касаят етапи на подготовката на същото. Т.е. тези документи
удостоверяват обстоятелството, че тя е имала намерение да строи, но не и че е
започнала фактическата реализация на правото на строеж и съответно, че е завършила
строителството. При установените по делото факти, за да може да се
легитимира като собственик, то в тежест на ищеца е било да установи, че Л.С.
е била собственик на сградата и съответно, че предмет на ипотеката е бил
имот, който не е собственост на ипотекарния длъжник, т.е. че ипотеката е
недействителна на основание чл. 167, ал.3 ЗЗД и при публичната продан на ответника е
възложена жилищна сграда, която не е принадлежала на ипотекарния длъжник. В
случая ищецът не е доказал, че Л.С. е била собственик на сградата, предмет на
спора, от което и следва, че и той не се легитимира като собственик на
основание договора за покупко- продажба на недвижим имот, поради което и
предявеният иск с правно основание чл. 108 ЗС е неоснователен. Предвид приетото по- горе, че собственик на сградата е
собственикът на имота, върху който тя е изградена, то и следва, че ответникът
се легитимира като собственик с представеното по делото постановление за
възлагане, което е достатъчно, за да бъде уважен предявеният насрещен
установителен иск за собственост. Във връзка с изложеното, съдът намира, че обжалваното
решение следва да бъде потвърдено. С оглед изхода на делото в полза на въззивамите следва
да се присъдят направените пред настоящата инстанция разноски в размер на
2 500 лв. Водим от горното, съдът Р Е Ш И : ПОТВЪРЖДАВА решение № 179/15.02.2019г., постановено по
гр.д. № 435/2018г. по описа на Пернишкия районен съд. ОСЪЖДА „ВА-83" ЕООД, гр. София, ж.к. „Света
Троица” 333Б, ет.8, ап.30 да заплати на Я.М.М. с ЕГН ********** и М.П.М. с
ЕГН ********** ***, сумата от 2 500 лв., представляващи направени във
въззивното производство разноски по делото. Решението може да се обжалва пред Върховния касационен
съд на Република България в едномесечен срок от връчването му на страните. ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |