РЕШЕНИЕ
№ ………, 18 юли 2017г., гр.София
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI-10
състав, на четвърти юли през две хиляди и седемнадесета година, в публичното
заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: НИКОЛАЙ
ЕНЧЕВ
секретар
Анелия Груева, като разгледа докладваното от съдия Енчев т.д. 6320 по описа за
2016г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правна квалификация
чл.92 във вр. с чл.236, ал.2 от ЗЗД. Ищецът „М.О.Б.за А.Л.„Д-р С.Ч.“ АД твърди,
че е давал под наем на ответника част от собствения си недвижим имот, намиращ
се в гр.В.Т., представляваща няколко
етажа от болнична сграда. Срокът на договора е продължаван три пъти с
допълнителни споразумения до 26.032012г., след която дата наемното
правоотношение е било прекратено. Поддържа, че по силата на изрична клауза от
договора оставането на наемателя в имота след прекратяване на договора не води
до продължаване на правоотношението и до превръщане на договора в безсрочен,
както и че след прекратяване на договора изрично е уведомил ответника за това обстоятелство и че
дължи обезщетение за продължаващото ползване. Ищецът твърди, че и към момента
на предявяване на иска ответникът продължава да ползва имота, въпреки че е
осъден с влязло в сила съдебно решение
да го върне. Твърди също, че чл.19 от наемния договор съдържа изрична уговорка
на страните за размера на обезщетението в случай, че след прекратяване на
договора наемателят остане в имота и че това обезщетение е в размер на
трикратния месечен наем, който е бил 25 000лв. Предявява иск да бъде осъден
ответника да заплати обезщетение за продължаващото ползване на имота за периода
от 28.07.2013г. до 28.10.2013г. в размер
по 75 000лв. месечно или общо 225 000лв. Претендира и законна лихва и
разноски.
Ответникът „С.Б.за А.Л.по К.В.Т.“
ЕАД оспорва изцяло иска, като твърди, че чл.19 от наемния договор, на който се
позовава ищеца, препраща към наемната цена, уговорена към момента на сключване
на договора на 26.05.2008г., когато тя е била в размер 5 040лв. Макар и
наемната цена да е била анексирана впоследствие неколкократно,
цитираната разпоредба не се отнася до анексираната цена. Прави възражение за
нищожност на клаузата на чл.19 от договора поради накърняване на добрите нрави,
тъй като претендираното обезщетение е прекомерно. Ответникът
поддържа освен това, че пазарната наемна цена за имота е много по-ниска от претендираното от
ищеца обезщетение, което от своя страна е несъизмеримо с хипотетичните вреди,
които ищецът би претърпял. Твърди, че на 13.12.2013г. страните са подписали
споразумение, на основание на което той
е продължил да ползва имота срещу наемна цена от 25 000 лв. месечно.
Софийски градски съд намира са
установено от фактическа страна следното:
На 26.05.2008г. страните са сключили
договор за наем, по силата на който ищецът е предоставил на ответника за
ползване части от свой собствен недвижим имот, а именно втори етаж от сграда –
пристройка към бившето родилно отделение, трети етаж от същата сграда, както и
втори етаж от сграда – бивше родилно отделение срещу месечен наем от общо 5
040лв. без ДДС, както е посочено в чл.2 от договора. Договорът е бил сключен
със срок до 26.05.2011г. Съгласно клаузата на чл.19 от договора, ако наемателят остане в имота след
прекратяването му, той дължи наемната цена, уговорена в чл.2, в троен размер. Чл 16 от договора предвижда, че оставането на наемателя в
имота след изтичане на срока му не води до продължаване на наемното
правоотношение и до превръщане на договора в безсрочен.
С допълнително споразумение от
26.01.2011г. страните са се съгласили наемната цена, считано от 1.01.2011г., да
бъде 25 000лв. без ДДС. С анекс към договора от 26.05.2011г. страните са уговорили продължаване на срока
на действие на договора с 6 месеца. С допълнителни споразумения от 24.11.2011г.
и от 18.01.2012г. срокът на действие на наемния договор е бил продължаван
съответно до 26.01.2012г. и до 26.03.2012г.
На 27.08.2012г. на ответника е била
връчена нотариална покана от ищеца за освобождаване на наетия имот, като е
посочено, че след 1.09.2012г. ще бъде прекъснато електрозахранването на имота и
ще бъдат заведени съдебни дела за опразване на имота.
Между страните е безспорно, че
ответникът е продължил да държи наетия имот в рамките на исковия период и
продължава да го държи и след това.
Със споразумение от 13.12.2003г.
страните са се споразумели ответникът да заплаща ежемесечно обезщетение за
ползване на недвижимия имот на ищеца в
размер 25 000 лв. без ДДС.
Според заключенията на допуснатите
единична и тройна технически експертизи, пазарният наем за отдавания под наем
имот за исковия период би бил около 17 800лв., съответно 19 571лв. без ДДС.
При така установените обстоятелства
съдът намира от правна страна следното:
Между страните няма спор относно
това, че ищецът и ответникът са били обвързани от наемно правоотношение, че
това наемно правоотношение било прекратено на 26.03.2012г., че към момента на
прекратяване договорената наемна цена е била 25 000лв. без ДДС и че след
прекратяване на договора ответникът е продължил да държи имота, като това
държане е продължило и през целия исков период от 28.07.2013г. до 28.10.2013г.,
а ищецът се е противопоставил на продължаващото ползване на имота. Страните
също така не спорят и относно наличието на задължение за ответника да заплаща
обезщетение за ползването на имота след прекратяване на наемния договор. Спорът
е относно начина на определяне на това обезщетение, а оттам – и относно неговия
размер.
Според чл.236, ал.2 от ЗЗД, когато
наемателят продължи да ползва имота след прекратяване на наемния договор
въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, той дължи обезщетение. С
клаузата на чл.19 от договора страните са уговорили отнапред размера на това
обезщетение, като са се съгласили то да бъде равно на трикратния размер на
наемната цена. Не съществува пречка за такава уговорка между страните в
наемното правоотношение, напротив, доколкото става въпрос за обезщетение за
неизпълнение на договорно задължение, каквото е по естеството си задължението
за обезщетение по чл.236, ал.2 от ЗЗД, такава уговорка е на общо основание
допустима, съгласно чл.92 от ЗЗД. Ето защо следва да се приеме, че с клаузата
на чл.19 от договора страните са уговорили неустойка, която да обезщетява
наемодателя по смисъла на чл. 236, ал.2 от ЗЗД и да обезпечава своевременното
връщане на наетия имот.
Във връзка с направените от
ответника оспорвания относно базата за определяне на дължимото обезщетение е
необходимо да се тълкува действителната воля на страните, изразена в чл.19 от
договора, като се има предвид и това, че наемната цена, посочена като база за изчисляване на
обезщетението, е претърпяла изменение. Действително, чл.19 от договора препраща
към наемната цена, определена в чл.2 от договора, която при сключването на договора
е била в размер 5 040лв. Без съмнение е обаче обстоятелството, че волята на
страните била размерът на обезщетението да е обвързано с наемната цена, каквато
и да е тя към момента на пораждане на вземането за обезщетение. Тази извод
следва от обстоятелството, че страните не са уговорили нещо различно за
случаите на изменение на договорената цена, независимо дали такова
изменение би представлявало увеличаване
или намаляване. С постигането на
съгласие за увеличение на наемната цена на 26.01.2011г. страните всъщност са се
съгласили да изменят чл.2 от договора, макар и това да не е изрично записано в
допълнителното споразумение от посочената дата. Липсата на такова изрично
позоваване на чл.2 обаче не означава, че първоначално уговорената цена е
запазена. Подобно разбиране би довело до абсурдния извод, че след 26.01.2011г.
наемният договор е предвиждал две цени – една за ползването на имота в рамките
на наемното правоотношение и друга, по-ниска, за определяне на обезщетението за
ползване след прекратяване на договора. Такава воля на страните не може да бъде
извлечена от договора или от допълнителното споразумение. Затова със
сключването на посоченото допълнително споразумение е настъпило изменение в
чл.2 от първоначалния договор и след влизането в сила на това изменение
препращането на чл.19 от договора към чл.2 е означавало, че размерът на
обезщетението за ползване се определя на базата на наемна цена от 25 000лв. без
ДДС.
Неоснователно е възражението на ответника
за нищожност на клаузата на чл.19 от договора поради противоречие с добрите
нрави.
Предназначението на така уговорената неустойка е да обезщети ищеца за всички възможни вреди, без да е необходимо да ги доказва. В този смисъл неоснователно ответникът поддържа, че уговореното обезщетение би било несъизмеримо с реално претърпените вреди, защото целта на клаузата на чл.19 от договора е именно предварително определяне на размера на обезщетението, без да се търси съпоставянето му с реално претърпени вреди.
С Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС са дадени насоки за
тълкуване на клаузата за неустойка при направено възражение за нищожност поради
накърняване на добрите нрави, като изрично е посочено, че всеки отделен случай
подлежи на самостоятелна преценка с
оглед конкретните обстоятелства и че прекомерния размер на неустойката сам по
себе си не я прави нищожна. Изхождайки от тези насоки следва да бъде тълкувана
и оспорената клауза на чл.19 от договора между страните.
В случая неустойката не е нищожна, защото тя не излиза
от определената й съгласно закона обезщетителна и
санкционна функция. Предназначението на уговорения висок размер на неустойката
е от една страна да санкционира наемателя за това, че продължава да ползва без
договорно основание наетите от него болнични помещения, а от друга страна – да
обезщети наемодателя за всички вреди, които той би понесъл от продължилото
ползване на наетите помещения без основание. Сред тези вреди безспорно се
включват пропуснати ползи в размер на най-малко договорения между страните
наем, но освен това следва да се имат предвид и други вреди, които ответникът е
задължен да обезщети съгласно чл.236, ал.2 от ЗЗД. Като се има предвид
конкретния и специфичния характер на наетите помещения – болнични помещения,
чието предназначение е да се използват за активно лечение, е мислимо наемодателят да търпи и по-големи по размер
вреди от това, че той самият няма да е в състояние да използва тези помещения и
да предоставя в тях здравни услуги, които е възможно да му носят доходи, по-високи
от тези от наема на помещенията. Такива вреди могат да бъдат също така загуби
от това, че самият наемодател би бил принуден да търси и да наема други
помещения, в които да осъществява дейността си, или от това, че няма да е в
състояние да разшири дейността си, като предлага по-широк кръг здравни услуги и
дейности, от които да извлича приходи.
Ето защо, като се отчитат конкретните характеристики
на разглеждания наемен договор и
посоченото предназначение на обезщетението по чл.236, ал.2 от ЗЗД, чиито размер
страните са уговорили отнапред, по силата на чл.92 от ЗЗД, следва да се приеме,
че тази договорка не излиза извън характерните функции на неустойката и
представлява валидна клауза от договора, която е породила действието си. С
оглед обстоятелството, че няма спор относно осъществяване на предпоставките за
пораждане на вземането за обезщетение по чл.19 от договора, за ответника е
възникнало задължение да заплати обезщетението в уговорения размер. Този размер
съответства на исковата претенция, затова предявеният иск следва да бъде
уважен. В полза на ищеца следва да се присъди и законната лихва върху
присъдената сума, считано от 28.07.2016г. до окончателното изплащане на сумата,
както и 12 155лв. разноски.
Мотивиран от горното, Съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „С.Б.за А.Л.по К.В.Т.“ ЕАД, ЕИК ********,
гр.София, бул. „********да заплати на „М.О.Б.за А.Л.„Д-р С.Ч.“ АД, ЕИК ********, гр.В.Т., ул. „***1, на
основание чл.92 във вр. с чл.236, ал.2 от ЗЗД, сумата
225 000лв. обезщетение за ползване на нает имот след прекратяване на наемното
правоотношение, за период от 28.07.2013г. до 28.10.2013г., заедно със законната
лихва върху тази сума, считано от 28.07.2016г. до окончателното й изплащане,
както и 12 155лв. разноски.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в 2-седмичен срок от връчването му.
Съдия: