Р Е Ш Е Н И Е
гр. С., 10.02.2017 г.
СГС, VI-4 състав, в открито съд.заседание на трети февруари две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛА ЧОМПАЛОВ
При участието
на секретар А.Г., като разгледа
докладваното от съдия Чомпалов
т.дело № 2886/16 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на
чл. 365, т.1 ГПК. СГС е сезиран с искова молба от „С.С.Р.” ООД, с която са предявени срещу „И.” ООД искове с правно
основание чл.210 ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД. Твърди се от ищеца, че на 01.04.2015 г.
е сключил с ответника договор за продажба на недв.имот
във формата на нот.акт N 184, том I, дело N 138/2015 г.,
по който е следвало да придобие в качеството на купувач собствеността върху
офис, находящ се в гр.С., ул.”Б.” N *, разположен на
две нива, с разгърната застроена площ от 344,39 кв.м., при цена от 226 180 ЕВРО,
която е платена. След придобиване на собствеността ищецът е констатирал, че
действителната застроена площ на имота е 306,60 кв.м., т.е с 37,79 кв.м.
по-малко от уговореното, за което ответникът е бил веднага уведомен. Сочи се от
ищеца, че е налице разминаване с повече от 10 % в площта на закупения имот,
поради което в негова полза е възникнало на основание чл.210 ал.2 ЗЗД правото
да иска намаляване на продажната цена с 24 818,96 ЕВРО, която представлява
стойността на 37,79 кв.м., която площ не му прехвърлена - при цена от 656,76
ЕВРО за един кв.м. Иска се от ищеца
ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 24 818,96 ЕВРО – главница,
както и сумата от 980,93 ЕВРО – обезщетение за забава в размер на законната
лихва за периода 26.11.2015 г. – 18.04.2016 г.
Ответникът е представил писмен отговор, с
който оспорва иска като погасен поради изтичане на едногодишния преклузивен срок по чл.211 ЗЗД, тъй като владението на процесния имот е било предадено на 01.04.2015 г. Освен това
според ответника не е доказано твърдението, че действителната площ на имота е
по-малка от договорената, защото в тази площ следва да се включи и площта на
балкони, лоджии и тераси. Сочи се от ответника, че в
площта на процесния имот влиза емпоре
с площ от 21 кв.м.
Ищецът е представил допълнителна искова
молба, с която е оспорил възраженията в писмения отговор и поддържа, че е
налице неизпълнение на договорното задължение на продавача да прехвърли
собствеността върху имот с уговорената площ. Заявява се искане за присъждане на
сумата от 24818,96 лв. ЕВРО като обезщетение по чл.79 ал.1 ЗЗД за неизпълнение
на договорното задължение на продавача да прехвърли собственост върху процесните 37,79 кв.м.
Представен
е нот.акт за продажба на недв.имот N 184, том I, дело N 138/2015 г., от който се установява, че ответникът е продал на
„С.С.Р.” ООД / с предишно наименование „А.И.****”/ собствеността
върху офис, находящ се в гр.С., ул.”Б.” N 5, разположен на две нива, с разгърната застроена площ от
344,39 кв.м., при цена от 226 180 ЕВРО, от която сумата от 98 000 ЕВРО е
платена преди сключване на договора за продажба.
Представено е банково извлечение на „Т.Б.”,
в което се сочи, че „С.С.Р.” ООД/ с предишно
наименование „А.И.****” / е наредил на 15.04.2015 г. да се преведат сумите от
85 000 ЕВРО и от 43 180 ЕВРО.
Установява се от заключението на единична
СТЕ, че процесният имот е с разгърната застроена площ
от 306,60 кв.м., а съгласно одобрения
проект и разрешение за строеж и приложено към него площообразуване
площта на имота е 344,39 кв.м. Вещото лице е констатирало разлика от 37,79
кв.м. между посочената в нот.акт площ и реално
измерената.
Установява се от заключението на тройната
СТЕ, че разгърнатата застроена площ на процесния имот
възлиза на 306,60 кв.м. Вещите лица са констатирали разлика от 37,79 кв.м. с
площта от 344,39 кв.м. по нот.акт.
Представен е договор за наем от 21.05.2014
г., от който се установява, че между ответника и „Б.А.” ООД е възникнало наемно
правоотношение, по което ответникът е отдал под наем процесния
имот.
Представен е договор за наем от 27.02.2015
г., от който се установява, че между ответника и „Б.А.” ЕООД е възникнало
наемно правоотношение, по което ответникът е отдал под наем процесния
имот.
Представен е констативен протокол от
27.04.2015 г. на нотариус Д.Т., в който се сочи, че ответникът и „Б.А.”ЕООД са
постигнали съгласие сключеният между тях договор за наем на процесния
имот да бъде прекратен, както и че с сумата от 1359,56 лв., която е остатък от
платен на ответника депозит, да се счита предплатен наем към новия собственик
на имота.
Представен е договор за наем от
30.04.2015 г., от който се установява, че между ищеца и „Е.Т.С.” ООД е възникнало
наемно правоотношение, по което ищецът е отдал под наем процесния
имот.
Представен е приемо-предавателен
протокол при прекратяване на договор за наем от 01.05.2015 г. и анекс от
18.09.2015 г., от който се установява, че на 26.10.2015 г. „Е.Т.С.” ООД е
върнал на ищеца процесния имот.
Установява се от показанията на св.К., че
към сключване на процесния договор за наем
управителят на ищеца е знаел, че в имота се намира „Б.А.”ООД в качеството на
наемател по сключен с ответника договор за наем, а в края на м.април ищецът е
сключил договор за наем с „Е.Т.С.”ООД, който се е намирал в имота до м.10.2015
г. Към сключване на договор за наем наемателят вече се е намирал в имота.
Според свидетеля владението на имота е предадено на ищеца на 25 или на
26.10.2015 г.
Установява се от показанията на св.Х., че
към сключване на договора за продажба в имота се е намирал наемателят „Б.А.”
ЕООД по сключен с предходния собственик договор за наем, а ищецът е сключил
договор за наем с „Е.Т.С.”ООД, който до 30.10.2015 г. се е намирал в имота със
знанието на ищеца.
При
така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предмет на спора пред първоинстанционния
съд е иск с правно основание чл.210 ал.2 ЗЗД, вр. с
чл.55 ал.1, предл.3-то ЗЗД.
Искът, независимо от направената в допълнителната
искова молба промяна на правната квалификация, намира основание в нормата на
чл.210 ал.2 ЗЗД. Това е така, защото претенцията се основава на твърдението, че
ищецът е купувач, на който е прехвърлена собствеността върху недв.имот, но с по-малка площ от договорената.
Нормата на чл.211 ЗЗД предвижда, че исковете за
упражняване на правата по предходния
член трябва да бъдат предявени
в една година от предаването на имота. Според съда предвиденият в тази норма срок е преклузивен и за неговото спазване следва служебно да се
извърши проверка, дори и да не бе повдигнато от ответника възражение. Срокът
обаче касае не процесуалното право на иск, а се отнася до
съществуване на
спорното материално право, поради което спазването на срока е въпрос
по същество и е от значение за основателността на иска.
Страните по сключения на 01.04.2015 г. във
формата на нот.акт договор за продажба на недв.имот са постигнали съгласие, че владението на недв.имот се предава в деня на подписване на нот.акт – т.III. Нот.акт има
качеството на официален удостоверителен документ за сторените пред нотариуса
действия и за направените пред него изявления и след като не съдържа признание
на ищеца за получена фактическата власт, този документ не удостоверява факта на
предадено и получено владение към деня на изповядване на сделката по нот.ред. Уговорката за предаване на
владението в деня на сключване на договора е основание за фактическия извод, че
към сключване на договора ищецът в качеството купувач не е бил във владение на
имота.
От страна на ответника не се представиха
доказателства за това кога точно е изпълнил договорното задължение да предаде
на ищеца владението на имота. В Констативен протокол от 27.04.2015 г. на
нотариус Д.Т. е удостоверено, че между ответника и неговия наемател „Б.А.” ЕООД
е постигнато съгласие сключеният между тях договор за наем на процесния имот да се счита за прекратен от 30.03.2015 г.,
както и че сумата от 1359,56 лв., която е част от получения от ответника
депозит, следва да служи за предплащане на наем за м.04.2015 г. към новия
собственик. От този протокол се установява, че към неговото съставяне на 27.04.2015
г. владението на имота все още не е било предадено от ответника на ищеца. Това
е така, защото фактическата власт върху имота е имал „Б.А.” ЕООД, но който е
наемател на ответника и следователно е държал имота за своя наемодател. Ответникът
и към 27.04.2015 г. е владял имота чрез своя наемател „Б.А.” ЕООД, който е държал имота за него.
По делото не са представени никакви
доказателства за това, че между ищеца и държателя на имота „Б.А.” ЕООД е
постигната договорка имотът да се държи за ищеца, поради което няма основание
да се приеме, че ищецът е владял имота чрез „Б.А.” ЕООД. Напротив - направените
в констативния протокол изявления сочат, че намиращият се в имота до 27.04.2015
г. „Б.А.” ЕООД е упражнявал фактическа власт по силата на сключен с ответника договор за наем, но не и със
съзнание, че държи имота за ищеца.
От
разпитаните по делото свидетели се установява, че ищецът е знаел, че в имота се
намира наемател, защото е придобил собствеността с инвестиционна цел – да
получава наеми. Но няма никакви данни, че намиращият се в имота наемател и след
01.04.2015 г. е държал имота за ищеца, нито пък има данни ищецът да е имал
намерението да упражнява фактическа власт и да „свои“ имота именно чрез
намиращия се в имота държател „Б.А.” ЕООД, който е наемател на ответника.
В
отношенията между ответника и неговия наемател „Б.А.” ЕООД е постигнато
съгласие сумата от 1359,56 лв., която е част от получен от ответника депозит,
да се счита за предплатена част от наем към новия собственик, т.е предназначена
е за ищеца. Не са представени обаче доказателства за факта, че ищецът е знаел и
е бил съгласен с тази договорка, както и че е получил тази сума като наем за м.04.2015
г. Доколкото няма данни, а и не се твърди между ищеца и „Б.А.” ЕООД да е
постигнато съгласие това дружество да ползва имота, съдът намира, че „Б.А.”
ЕООД е възложил на ответника да плати на ищеца сумата от 1359,56 лв., за да се
компенсира ищецът за неоснователното и без негово съгласие ползване на имота от
„Б.А.” ЕООД през м.04.2015 г.
По делото не са събрани доказателства за
факта, че на 01.04.2015 г. намиращият се в имота наемател е узнал за
продажбата, както и за това, че след 01.04.2015 г. е продължил да държи имота
за новия собственик – ищеца и със съгласието му. Ето защо съдът намира, че за периода от 01.04.2015 г. до 27.04.2015 г. намиращият
се в имота наемател „Б.А.” ЕООД е държал имота за ответника, който е негов
наемодател.
От представения по делото договор за наем
от 30.04.2015 г. се установява, че между ищеца и „Е.Т.С.”ООД е въникнало наемно правоотношение, по което ищецът е
предоставил на наемателя ползването на процесния
имот. Според съда от този момент следва да се счита, че ищецът е във владение
на имота. Преди 30.04.2015 г. няма категорични данни фактическата власт върху
имота да е била предадена на ищеца или на посочено от него лице, защото не е
доказано, а и не се твърди, упражняващият фактическа власт държател „Б.А.” ЕООД
да е държал имота за ищеца, който да го „свои“ чрез него. „Б.А.” ЕООД е бил страна по сключен с ответника договор за наем, поради което присъствието в
имота на наемателя и през м.04.2015 г. е осигурено от неговия наемодател –
ответника.
Искът по чл.210 ал.2 ЗЗД е предявен на
18.04.2016 г. – в рамките на едногодишния преклузивен
срок, който е започнал да тече от 30.04.2015 г., когато със съгласие на ищеца „Е.Т.С.”ООД
е получил в качеството на наемател фактическа власт върху имота и от който ден
ищецът е започнал да владее имота чрез своя наемател – чл.68 ал.1 ЗС.
Установи
се от представения по делото нот.акт за продажба
на нед.имот N 184, том I, дело N 138/2015 г., че ответникът
е продал на ищеца „С.С.Р.” ООД /с предишно
наименование „А.И.****”ООД/ собствеността върху офис, находящ
се в гр.С., ул.”Б.” N 5, разположен на две нива, с
разгърната застроена площ от 344,39
кв.м., при цена от 226 180 ЕВРО.
Не се
спори, че договорената цена е платена – в нот.акт
изрично се съдържа признание на ответника продавач, че е получил плащане на
сумата от 98 000 ЕВРО, а от представеното неоспорено банково извлечение се
установява, че ищецът е наредил да се преведат по посочените в нот.акт банкови сметки сумите от 85 000 ЕВРО и от
43 180 ЕВРО.
Основното задължение на продавача по договора
за продажба на недв.имот е да прехвърли правото на
собственост върху имота. Точното изпълнение на задължението на купувача изисква
имотът да притежава характеристиките, с които е описан в договора за продажба. Разликата в площта
няма значение за индивидуализацията на имота, но
има значение за неговата потребителна
стойност, защото
площта на имота има съществено значение при формиране на съгласието на страните
за неговата цена. Доколкото в процесния договор размерът
на продажната цена е формиран с оглед общо посочена разгъната
застроена площ на имота, за
основателността на предявения иск е от значение дали
е налице несъответствие на отразената в договора и действителната площ на имота, както и дали непрехвърлената площ надвишава 1/10 от
договорената площ.
От
заключението на единичната и на тройната СТЕ се установи по несъмнен и
категоричен начин фактическото обстоятелство, че действителната разгъната
застроена площ на имота е 306,60 кв.м. Констатацията на вещите лица, направена след
оглед и измерване на място на площта, е основание за фактическия извод, че е
налице отклонение и несъответствие с 37,79
кв.м. между договорената в нот.акт площ от 344,39 кв.м. и действително
прехвърлената на ищеца площ от 306,60 лв. В този случай несъответствието от
37,79 кв.м. надвишава 34,43 кв.м., която представлява 1/10 от договорната площ
от 344,39 кв.м. При тези факти съдът намира за установено при условията на
пълно и главно доказване, че реалната площ на процесния
имот е с 37,79 кв.м. по-малко от уговорената в договора за продажба и че
надвишава 1/10 от договорената площ.
Доказателственият извод, до който съдът достига въз основа
на констатациите на вещите лица по единичната и по тройната СТЕ, е опора за
правния извод, че е налице неточно неизпълнение на задължението на продавача да
прехвърли собственост върху имот с площ от 344,39 кв.м., защото е прехвърлил
собственост върху имот, чиято реално площ е с 37,79 кв.м. по-малко от
договорената. За спорните 37,79 кв.м., които не са придобити от ищеца купувач,
ответникът продавач обаче е получил цена, но без да прехвърли собственост върху
тях. Ето защо договорената цена от 226 180 ЕВРО на основание
чл.210 ал.2 ЗЗД подлежи на намаление, защото не е еквивалентна на
действителната площ, получена в собственост от ищеца.
В договора
за продажба цената е определена общо за целия имот, а не с посочване
на цената за квадратен метър,
поради което случаят попада в хипотезата на чл.
210 ал. 2 ЗЗД. В
този случай намаляването на продажната
цена следва да бъде извършено
пропорционално на цялата разгъната застроена площ /решение № 101 от 16.06.2009 г. по т.д. №
801/2008 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС/. Ищецът е заплатил
за имот с разгъната застроена площ от 344,39 кв. м. цена от 226 180 ЕВРО, т.е по 656,75 ЕВРО на кв.м. /226 180
: 344,39/. Изчислена пропорционално, цената на имота при установената действителна разгъната застроена площ от 306,60 кв.м. кв. м. възлиза на
201 359,55 ЕВРО /656,75 х 306,60/. Тъй като ищецът е платил сумата от 226 180
ЕВРО, получената в повече от ответника сума възлиза на 24820,45
ЕВРО /226 180 минус 201 359,55/ , с колкото подлежи на намаление цената по
договора за продажба.
Като
краен извод – ответникът в качеството на продавач не е изпълнил точно
задължението си да прехвърли собственост върху недв.имот
с площ от 344,39 кв.м., защото действителната площ на прехвърления от него имот
е 306,60 кв.м., т.е. с 37,79 кв.м. по-малко. Ищецът е заплатил цена за имот с
площ от 344,39 кв.м., поради което има право на намаление съобразно действителната
площ от 306,60 кв.м. на придобития имот. Намалението възлиза на 24820,45 ЕВРО –
пропорционално на договорена и платена цена от ищеца и на реално получена от
него площ. Ищецът претендира сумата от 24 818,96 ЕВРО, поради което
толкова следва да му се присъди.
На 26.11.2015 г. ответникът е бил поканен
да плати получената в повече сума, поради което с изтичане на предвидения в
поканата едноседмичен срок е изпаднал в забава. От 04.12.2015 г. ответникът е в
забава и дължи на основание чл.86 ЗЗД обезщетение в размер на законната лихва.
На основание чл.162 ГПК съдът определя размер на обезщетението за забава на
946,39 ЕВРО върху претендираната главница от 24 818,96
ЕВРО.
С оглед на изложеното съдът намира, че искът
за главница следва да бъде уважен изцяло, защото искане за намаление на цената
е основателно и не е налице основание за получаването от ответника на сумата от
24 818,96 ЕВРО. Искът по чл.86 ЗЗД следва да бъде уважен за сумата от
946,39 ЕВРО, а за разликата да се отхвърли.
Мотивиран съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА
„И.” ООД, *** N 25A, да заплати на „С.С.Р.” ООД, ***, на основание чл.210 ал.2 ЗЗД, вр. с чл.55 ал.1, предл.3-то ЗЗД
сумата от 24 818,96 ЕВРО - платена в повече цена по договор
за продажба на недв.имот от 01.04.2015 г., сключен във формата на нот.акт
N 184,
том I, рег. N 1784, дело N 138/2015 г., ведно със законната лихва от 18.04.2016 г. до
окончателното плащане; на основание чл.86 ЗЗД сумата от 946,39 ЕВРО – обезщетение за забава
в размер на законната лихва за периода 04.12.2015 г. – 18.04.2016 г., както и
съд.разноски от 4911,51 лв., като отхвърля
иска по чл.86 ЗЗД за разликата до пълния предявен размер от 980,93 ЕВРО.
Решението може да се обжалва пред САС в
двуседмичен срок от връчването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: