№ 257
гр. С.З., 24.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С.З., II ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на трети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Димитър М. Христов
Членове:Иванела Ат. Караджова
Трифон Ив. Минчев
при участието на секретаря Даниела М. Калчева
като разгледа докладваното от Иванела Ат. Караджова Въззивно търговско
дело № 20245501000301 по описа за 2024 година
Обжалвано е решение № 117/12.02.24 г. по гр.д. №1651/23 г. по описа на
РС-С.З.,с което се изменя на основание чл.307 ТЗ клаузата по чл.4.1 от
Договор за наем на недвижим имот 30.11.2020 г., по силата на който Д. П. К. от
гр.Б.** и П. Б. К. от гр.Б.**, заместени по чл.237 ЗЗД от „Е.” ЕООД, гр.Б.**,
ЕИК **, представлявано от Ж.И.М., са предоставили на „А. Д“ ЕООД, гр.
С.З.**, ЕИК **, представлявано от С.А.С., за временно и възмездно ползване
недвижим имот, находящ се в гр.Б.**, представляващ партерно помещение №
1 със застроена площ от 73,87 кв.м., като наемателят дължи на наемодателя
месечен наем в размер на 2610 лева, вместо 1200 лева, считано от влизане на
решението в сила, като искът в останалата част до претендирания размер 3100
лева е отхвърлен като неоснователен.Присъдени са разноски по делото.
Въззивникът „А. Д“ ООД ЕИК ** в депозираната въззивна жА. излага
доводи за незаконосъобразност на постановеното решение.Моли обжалваното
решение да бъде отменено и да се постанови друго по същество на спора, с
което да се отхвърли предявения иск.Прави се искане съответно да се
1
постанови решение,с което да се отхвърли изцяло като неоснователен и
недоказан предявения от ищеца иск за прекратяване на договора,предявен в
условията на евентуалност.Претендира се присъждане на сторените по делото
разноски.
Въззиваемият „ Е.“ ЕООД ЕИК ** чрез процесуалния си представител
изразява становище,че обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Третите лица-помагачи Д. П. К. и П. Б. К. редовно призовани по чл.41 ГПК
не се явяват и не вземат становище.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност намери за установено следното:
Ищецът „Е.” ЕООД, гр.Б. твърди, че на 26.08.2021 г. закупил с Нотариален
акт № **, том I, рег. № **, нот. дело № ** на нотариус В.ия Д., с район на
действие PC - Б. недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор **, с площ от 73.87 квадратни метра, с административен
адрес: гр. Б., **, партер. След сключване на договора с изненада установил, че
в деня на вписването му, но с по-предходен пореден номер в АВп., бил вписан
договор за наем от 30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.2027 г. и при
наемна цена от 1200 лева. Наемател по този договор било ответното
дружество. За наличието на вписан договор за наем на закупения имот ищецът
не бил уведомен от продавачите, въпреки декларацията им в нотариалния акт,
че липсвали неупоменати документи, касаещи сделката. Към датата на
сделката ищецът направил всички необходими проверки за наличие на
вписани тежести върху закупувания имот - нотариусът по сделката се снабдил
с удостоверение за тежести, актуално към 17.08.2021 г., и в самия ден на
сделката извършил две компютърни справки за наличие на последващи
удостоверението тежести върху имота, при които не се открили тежести.
Ищецът не бил съгласен с условията на договора за наем, които били
нереалистични и явно неизгодни за наемодателя, какъвто се явявал той към
момента, поради придобиването на имота и действието на вписването му и
спрямо него. С цел постигане изгодно за двете страни решение на проблема, с
писмена покана до ответника, му предложил на основание чл. 4.2. от договора
да сключат допълнително споразумение към него, с което да потвърдят
2
действието му между страните, да продължат срока му на действие на 10
години, считано от датата на подписване на допълнителното споразумение и
да коригират наемната цена по следния начин: за 2023, 2024 и 2025 г. наемната
цена да била 2650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото
бъде прието за официално разплащателно средство; за 2026, 2027 и 2028 г. -
3150 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за
официално разплащателно средство и за 2029, 2030, 2031 и 20** г. - 3650 лева
или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за
официално разплащателно средство в страната. Ищецът предложил и
алтернативен вариант с алеаторен елемент - наемната цена за 2023 г. да бъде в
размер на 2800 лева, а всяка година същата да бъде коригирана с годишната
инфлация за предходната година. На така отправеното предложение ответното
дружество изрично отказало с писмена покана с писмо. При така очертаната
фактическа обстановка и предвид поведението на ответника бил приложим
чл. 307 от ТЗ в отношенията между страните предвид качеството им на
търговци и предвид предмета на договора, те можели да поискат от съда да
прекрати договора изцяло или да измени същия по отношение на наемната
цена поради настъпили такива обстоятелства, които страните не могли и не са
били длъжни да предвидят, и обстоятелството, че запазването на договора в
настоящия му вид противоречило на справедливостта и добросъвестността.
Ищецът нямал представа как била уговорена наемната цена, но към момента и
занапред наемна цена от 1200 лева за процесния обект, който се намирал в
идеалния център на гр. Б., на изключително комуникативно място, се явявала
изключително ниска и не отговаряла на пазарните цени на наемите за сходни
обекти, които били в размер на около 3000 - 3100 лева месечно. За периода от
30.11.2022 г. до момента била налице и осезателна инфлация, която
значително обезценявала стойността на парите и се отразявала на цените на
наемите на търговските обекти. Действието на договора до 13.11.2027 г. при
тази наемна цена противоречило на справедливостта и добросъвестността,
тъй като ответникът заплащал наем, двойно по-нисък от пазарния, а ищецът
не можел да ползва закупен от него имот и да извлича от него граждански
плодове, двукратно превишаващи наемната цена. Ответникът изрично
отказвал да предоговори наемната цена и другите условия на договора с
ищеца, разчитайки на действието на вписването му и уговорената с
праводателите на ищеца изключително ниска наемна цена.
3
Ищецът формулира искането към съда, като моли да бъде постановено
решение, с което на основание чл. 307 от ТЗ да измени чл. 4.1. от Договор за
наем на недвижим имот от 30.11.2020 г., като определи наемна цена от 3100
лева месечно, считано от датата на влизане в сила на съдебното решение, а
при условията на евентуалност, да прекрати договора, считано от влизане в
сила на съдебното решение, както и да му бъдат присъдени направените
разноски. Датата на изменението/прекратяването на договора се явявала тази
на влизане в сила на съдебното решение. Размерът на сумата, с която се
искало да бъде увеличена наемната цена, била 1900 лева, представляваща
разликата между наемната цена, която ищецът счита за справедлива - 3100
лева и уговорения такъв от праводателите му в размер на 1200 лева.
Ответникът „А. Д“ ЕООД, гр. С.З. не оспорва обстоятелството, че на
26.08.2021 г. ищецът закупил недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор **, с площ от 73.87 квадратни метра, с
административен адрес: гр. Б., **, партер. Невярно било твърдението на
ищеца, че след сключване на сделката установил, че в деня на вписването му,
но с по-предходен пореден номер в АВп бил вписан договор за наем от
30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.27 г. и при наемна цена от 1200
лева. Действително наемател по този договор бил ответникът, но процесният
договор бил сключен на 30.11.2020 г., с нотариално удостоверяване подписите
на страните, извършено от нотариус М.А.- Т., рег. №8195/30.11.2020 г. по
описа на същия нотариус, като нотариусът удостоверил подписите на
наемодателите и на управителя на дружеството наемател - С.А.С.; както и че
този договор за наем бил вписан в имотния регистър по надлежния ред, като
вписването на процесния договора за наем от 30.11.2020 г. било извършено
преди вписването на нотариалния акт, с който дружеството ищец придобило
наетия имот. Това не се оспорвало от ищеца, фактите се интерпретирали
субективно, с цел домогване обосноваването на неправилни изводи. Невярно
било и твърдението на ищеца, че не бил уведомен от продавачите за
наличието на вписан договор за наем на закупения имот, защото в
нотариалния акт продавачите декларирали, относно продавания имот и
сделката с него: „... продава същия свободен от вписани ипотеки, не е
обременен с чужди вещни права, не му е известно да има вписани възбрани
4
или искови молби, не е съдебно оспорен и не е предмет на договори за
учредено право на ползване или предварителни договори за продажба с трети
лица. Същите декларират, че нямат други документи касаещи настоящата
сделка ...“, като така декларираното било вярно, защото процесният договор за
наем бил облигационен, не създавал вещни тежести върху имота и не касаел
предмета на договора за покупко-продажба на имота, след като не влияел на
вещнопрехвърлителния му ефект. Това твърдение било неотносимо към
предмета на спора. Необосновано било и твърдението, че към датата на
сделката направил всички необходими проверки за наличие на вписани
тежести върху закупувания имот, защото бил публично известен е фактът, че
процесният имот се ползвал от ответника като аптека. Имотът бил обозначен
като аптека по смисъла на Закона за лекарствените продукти в хуманната
медицина, на фасадата му имало поставена огромна рекламна табела на
веригата аптеки „Ф.“, под чиято марка ответникът извършвал дейността
търговия на дребно с лекарствени продукти. Имотът бил брандиран с
рекламни материали на продаваните на дребно лекарствени продукти и
медицински изделия, на видно място в аптеката било поставено, съгласно
изискванията на чл. 2, ал. 3 от Наредба №28 от 09.12.2008 г. за устройството,
реда и организацията на работата на аптеките и номенклатурата на
лекарствените продукти, издаденото разрешение за търговия на дребно №АП-
2178/31.03.2021 г., издадено от Изпълнителната агенция по лекарствата на
дружеството ответник „А. Д“ ООД, при което ищецът премълчавал факта, че
бил наясно със състоянието на имота, с начина му на ползване и че се ползвал
от ответника. Ищецът бил търговец - търговско дружество, при което законът
му възлагал значително по-висока степен на отговорност при участието му в
гражданския и търговския оборот, в сравнение с физическите лица —
нетърговци. В този смисъл необосновано и спекулативно било заявеното от
дружеството ищец, че не било съгласно с условията на договора за наем, които
били нереалистични и неизгодни за наемодателя, поради придобиването на
имота и действието на вписването му, защото дружеството ищец не било
наемодателят, с когото бил сключен договора за наем. Неотносимо за
действителността на договора било съгласието на ищеца с условията на
договора за наем. Необосновано било становището му, че намирал условията
на договора за наем за нереалистични и явно неизгодни за наемодателя, тъй
като това доколко били изгодни или не уговорките по един договор бил
5
въпрос, който се преценявал от страните по договора при сключването му.
Ответникът, като страна по наемното правоотношение, бил принуден да търпи
настъпилото правоприемство и поведението на новия собственик, в лицето на
дружеството ищец, в т.ч. и недобросъвестните му действия, свързани с
опитите му да накара ответника да промени условията на договора по начин,
който той едностранно решил, че се явявали изгодни за него. Направеното
предложение от страна на ищеца било проява на явна недобросъвестност, тъй
като то игнорирало действащия договор за наем, който бил в сила между
страните предвид разпоредбата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, като се предлагало
новирането му при явно неизгодни за ответника условия - при значително
завишен размер на наема, в сравнение с дължимия от по действащия договор.
Било вярно, че на отправеното предложение ответното дружество изрично
отказало с писмена покана. Недобросъвестното поведение на ищеца било
видно от факта, че въпреки проведените преговори, година и половина по-
късно ищецът подновил претенциите си. Твърдените от ищеца факти и
обстоятелства не попадали в хипотезата на чл. 307 от Търговския закон, при
което не могли да породят правните последици на стопанската непоносимост,
уредена в текста на закона. Ищецът не твърдял да били настъпили такива
обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят,
и запазването на договора противоречи на справедливостта и
добросъвестността. Твърдените от ищеца факти и обстоятелства касаели
сключването на договора за наем, а не били такива, които да са настъпили
впоследствие, след сключването му, при което страните не могли и не са били
длъжни да ги предвидят. Това, че ищецът не печелел достатъчно, не било
обстоятелство по смисъла на хипотезата на чл. 307 от Търговския закон.
Ищецът дори не твърдял да е на загуба, която да е резултат от процесния
договор. Това, че печА.та на ищеца не била достатъчна и била по-ниска от
пазарните условия, не било обстоятелство, което да налага стопанска
непоносимост, защото спекулативните печалби от една търговска дейност не
били относими към противоречие на справедливостта и добросъвестността.
Едни търговци се справяли с търговията по-добре, други не толкова добре, но
дори и да били на загуба от дейността си, това не било въпрос на
справедливостта и добросъвестността. При договорения и заплащан наем,
ищецът бил на печА. от процесния имот, но намирал същата за недостатъчна.
Инфлацията в случая също не касаела хипотезата на чл. 307 от Търговския
6
закон. Ответникът моли съда да постанови решение, с което да отхвърли иска
като неоснователен. Претендира разноски по делото.
В първоинстанционното производство третите лица-помагачи на страната на
ищеца Д. П. К. и П. Б. К. не вземат становище по предявения иск.
Настоящата инстанция намира за установено следното: На 26.08.2021 г.
ищцовото дружество е закупило с нотариален акт № **, том I, per. № **, нот.
дело № ** на нотариус В.ия Д., с район на действие PC Б. недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор **, с площ от
73.87 квадратни метра, с административен адрес: гр. Б., **, партер.
След сключване на нотариалния акт ищецът е установил, че в деня на
вписването му, но с по-предходен пореден номер в АВп. е вписан договор за
наем от 30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.2027 г. и при наемна цена
от 1200 лева. Наемател по този договор е ответното дружество.
По делото не се спори, че договорът за наем от 30.11.2020 г. е вписан в
Службата по вписванията - Б. в деня на сключване на договора за покупко-
продажба на наетия имот, но преди вписване на нотариалния акт.
По делото е представена покана от ищеца, с която същият е предложил да
бъде удължен срокът на договора на 10 години, с два варианта за изменение на
наемната цена: първи вариант - за 2023, 2024 и 2025 г. - 2650 лева или
съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално
разплащателно средство; за 2026, 2027 и 2028 г. - 3150 лева или съответната й
равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно
средство, и за 2029, 2030, 2031 и 20** г. - 3650 лева или съответната й
равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно
средство в страната; и втори вариант - за 2023 г. - 2800 лева, а всяка година да
бъде коригирана с годишната инфлация за предходната година. На тази покана
ответникът е отговорил на 24.02.2023г., като е отхвърлил направените
предложения.
Предвид нормата на чл.237 ЗЗД договорът за наем остава в сила спрямо
приобретателя. Ищецът е частен правоприемник на наемодателите Д. П. К. и
7
П. Б. К..
Безспорно стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 ТЗ е основание
за изменение или прекратяване на договорното правоотношение, когато
липсва съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация
създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост в
отношенията между страните.
В хода на първоинстанционното производство е назначена съдебно-
оценителната експертиза като на осн.чл.272 ГПК относно анализа на
експертните изводи настоящата инстанция препраща към мотивите на
първоинстанционното решение.
Следва да се направи извода,че след сключване на договора за наем
настъпва съществено изменение в икономическата ситуация, изразяващо се в
значително нарастване /повече от два пъти/ на пазарната наемна цена за
недвижимия имот, предмет на договора. В резултат на това изменение
актуалната икономическа обстановка сериозно се отличава от тази, при която
наемодателят е формирал волята си за размера на дължимата от наемателя
престация. Освен това дори при полагане на грижата на добър търговец
факторите, предизвикали промяната, са били непредвидими.
През 2020 г., когато е сключен договорът за наем, годишната инфлация в
страната по данни на НСИ е била в размер на 1,7%. Както сочи и вещото лице,
към този момент бъдещото развитие на пандемичната ситуация и отражението
й върху икономиката е било неясно. При тези обстоятелства следва да се
заключи, че последвалото нарастване на индекса на потребителските цени в
страната по данни на НСИ през 2021 г. - със 7,8 %, през 2022 г. - с 16,9% и
през 2023 г. - с 4,7 %, не е могло да бъде прогнозирано от страните, дори при
полагане на дължимата грижа.
В случая запазването на първоначално уговорената наемна цена
противоречи на справедливостта, защото значително е нарушено равновесието
между задълженията на страните. Престацията на ищеца наемодател е
икономически несъответстваща /нееквивалентна/ на това, което има право за
получи.
8
Следва да се отбележи, че във почти всички дългосрочни договори за наем
се предвижда наемната цена да бъде актуализирана в съответствие с
пазарните цени, инфлацията и т.н.,което в случая не е направено.
При това положение за ищцовото дружество възниква правото да предяви
конститутивен иск за изменение договора по отношение на наемната цена или
при условията на евентуалност да се прекрати изцяло същия .
Страните са търговци и спрямо тях е приложим чл. 307 от ТЗ.В този смисъл
съдът счита за неоснователни твърденията на въззивника,че ищцовото
дружество в качеството му на правоприемник няма право да претендира
увеличаване на наемната цена или прекратяване на договора за наем поради
стопанска непоносимост.
Съдът намира,че обявената през 2020 г. пандемия от Ковид 19 и въведеното
извънредно положение в страната представляват такива обстоятелства ,които
страните не са могли и не са били длъжни да предвидят и,че запазването на
договора е в противоречие със справедливостта и добросъвестността.В този
смисъл обясненията по чл.176 ГПК на управителя на ищцовото дружество не
могат да обосноват промяна на тези правни изводи.
Районният съд след анализ на изводите на назначената съдебно-оценителна
експертиза стига до правилния извод,че наемателят следва да дължи на
наемодателя месечен наем в размер на 2610 лв. вместо 1200 лв.
С оглед горното първоинстанционното решение като правилно и
законосъобразно следва да бъде потвърдено.
Водим от горното,съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 117/12.02.24 г. по гр.д. №1651/23 г. по описа
на РС-С.З. .
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от съобщението до
страните пред Върховния касационен съд.
Председател: _______________________
9
Членове:
1._______________________
2._______________________
10