РЕШЕНИЕ
№ 15
гр. Перник , 15.01.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на петнадесети декември, през две хиляди и двадесета
година в следния състав:
Председател:МЕТОДИ К. ВЕЛИЧКОВ
Членове:КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ
МАРИНЕЛА К. МАРИНОВА-
СТОЕВА
като разгледа докладваното от МАРИНЕЛА К. МАРИНОВА-СТОЕВА
Въззивно гражданско дело № 20201700500598 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на К. Х. С., подадена чрез адв. Х. Х., против
решение № 998/23.07.2020 г., постановено по гр.д. № 5836/2019 г. на Районен съд – Перник,
с което e отхвърлен предявеният от К. Х. С. срещу С. А. С. иск с правна квалификация
чл.93, ал.2 ЗЗД за заплащане на сумата от 10 000 лева, представляваща задатък /капаро/, в
двоен размер, предоставен по предварителен договор от ***г. за покупко-продажба на
недвижим имот, ведно със законната лихва от завеждане на иска до окончателното й
изплащане. В тежест на ищеца са възложени сторените от ответника разноски в размер на
830 лева на основание чл.78, ал. 3 ГПК.
В жалбата по изложени съображения за неправилност на първоинстанционното
решение се иска отмяната му и уважаване на предявения иск. Жалбоподателят поддържа, че
неправилно и необосновано районният съд е приел, че ответникът е изправна страна по
сключения предварителен договор, поради което има право да задържи получения от ищеца
задатък, който извод обосновава с приетия по делото констативен протокол на нотариус А.
Ц..Според жалбоподателя именно ответникът е неизправна страна по предварителния
договор. Същият не е изпълнил задължението си по чл. 2 чл. 3 от договора, а именно да се
снабди с всички необходими документи за сключване на сделката, своевременно да ги
предостави на купувача, след което да покани последния да се яви на посочен ден и час при
нотариус за подписване на нотариален акт и заплащане на остатъка от продажната цена.
Позовава се на разпоредбата на чл. 84, ал.2 ЗЗД, според която когато срокът за изпълнение
на задължението не е определен, длъжникът изпада в забава след получаване на покана от
1
страна на кредитора. Обоснова, че след като договорът е сключен в писмена форма, то
поканата също следва да е в такава форма, като в процесния договор в чл. 13 изрично е
предвидено уведомленията и поканите да бъдат изпращани. За неправилен счита извода на
съда, че за сключване на окончателен договор купувачът е бил поканен надлежно по
телефона. Недопустимо е според него доказване със свидетелски показания на
обстоятелства, за установяването на които се изисква писмен акт. Отделно от това
свидетелите, на чийто показания районният съд е основал изводите си били заинтересовани
от изхода на спора. Жалбоподателят счита, че неправилно съдът се позовал на писмени
съобщения, които не представляват писмени доказателства по смисъла на ГПК. В
обобщение сочи, че не бил изпаднал в забава, тъй като не бил надлежно поканен за
сключване на окончателен договор, както и не получил предварително всички необходими
документи за изповядване на сделката. На следващо място жалбоподателят поддържа, че
продавачът бил неизправна страна по договора и защото не бил единствен собственик на
процесния имот, а също и не представил доказателства за изпълнение на задължението си
преди сключване на окончателен договор да плати всички текущи сметки за ток, вода,
местен данък и такса смет. Същевременно продавачът по договора – ответник без да е
развалил предварителния договор по реда на чл. 87, ал.1 ЗЗД продал имота на трето лице.
След като ответникът е неизправна страна с оглед на неизпълнението на задължението да
покани и прехвърли собствеността върху имота и да не предлага същия на други лица, то
дължи връщане на полученото капаро в двоен размер. Жалбоподателят претендира
сторените разноски пред двете съдебни инстанции.
Въззиваемата страна – С. А. С., чрез адв. Д. М., е депозирал отговор в
законоустановения срок, с който оспорва въззивната жалба по подробно изложени
съображения. Счита обжалваното решение за правилно и законосъобразно. Поддържа, че от
събраните писмени доказателства в хода на процеса не се установили предпоставките,
обуславящи основателност на иска по чл. 93, ал.2 ЗЗД. Претендира разноски.
Пернишкият окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните
писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на
чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка
с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт и възраженията на
въззиваемия.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което е допустима,
разгледана по същество неоснователна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
За да отхвърли предявеният иск районният съд е приел, че ищецът не установява
да е изправна страна по сключения между страните предварителен договор, тъй като не е
оказал необходимото съдействие за сключване на окончателен договор - не се е явил на
посочените две дати пред нотариус. Формирал е извод, че разпореждането с процесния
имот, извършено от ответника в полза на трето за спора лице е осъществено след
неизпълнението на задължението на ищеца, поради което и в патримониума му не е
възникнало притезанието, предмет на иска.
2
Между страните е безспорно, че на *** г. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба, по силата на който С. А. С., като продавач се е задължил да прехвърли в
съответната надлежна форма правото на собственост върху процесния недвижим имот,
представляващ къща от 36 кв.м., заедно с дворното неурегулирано място от 1000 кв.м.,
върху което е построена къщата срещу насрещната парична престация от купувача (ищеца) -
да заплати цена в размер на сумата от 38 500 лв. Страните са се съгласили в клаузата на чл.
3, че ще сключат окончателния възмезден транслативен договор когато продавачът се
снабди и предостави на купувача необходимите документи за изповядване на сделката. При
сключване на договора купувачът е предал на продавача сумата от 5000 лв., представляваща
задатък - арг. чл. 2 от договора.
Спорно по делото е обстоятелството дали е възникнало потестативното право по
чл. 93, ал. 2 ЗЗД на купувача с едностранно волеизявление да развали договора без спазване
на изискванията по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, т. е. да се "откаже" от договора и да получи дадения
задатък в двоен размер като обезщетение за причинените му имуществени вреди от
виновното неизпълнение на договорното задължение на ответника за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот.
Уговорката за задатък като акцесорна, добавъчна клауза не притежава само
потвърдителна и обезпечителна функция, но включва в себе си и една потестативна,
преобразуваща възможност изправната страна по един двустранен договор да развали чрез
едностранно изявление правната връзка с насрещната страна, като по този начин се
освободи от своята правна обвързаност насрещно да престира. В нормата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД
е уредено правилото, че ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си,
другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора
може да иска задатъка в двоен размер. В този смисъл, законодателят е предвидил способ за
изправната страна, чрез който последната да се освободи от облигационното
правоотношение, като същевременно вредите, които е претърпяла, са обезпечени с дадения
задатък, респ. с връщането му в двоен размер. Когато даденото като задатък представлява
едновременно и част от дължимата главна престация, какъвто е настоящият случай,
задатъкът притежава действието на аванс - договорено частично изпълнение на
задължението за заплащане на уговорената продажна цена.
Установява се по делото от представения констативен протокол от ***г., че пред
нотариус А. Ц., с рег. № ***, на *** г. ответникът е представил следните документи,
необходими за изповядване на предстояща продажба на процесния имот – нотариален акт за
дарение № *, том **, дело № 2659/30-08-1994 г., скица-проект от *** г. по геодезическо
заснемане, удостоверение с изх. № ***, изд. на *** г. от Община Б., удостоверение за
данъчна оценка от *** г., удостоверение за наследници от *** г., както и предварителния
договор, сключен с ищеца. Отразен е изводът на нотариуса, че тъй като необходимите за
изповядване на сделката документи са налични, то е насрочена дата на продажбата на ***г.,
на която пред него се явили продавачите С. А. С. и Й. Б. Н., но до края на работния ден не
се явил купувачът. Нотариусът е отразил, че и на втората насрочена дата за изповядване на
сделката в посочения час -*** г. от 11.30 часа, се явили продавачите, но до края на
работното време отново не се явил купувачът.
В предварителния договор за падеж на изпълнението на задължението на страните
за сключване на окончателен договор, страните в чл. 3 от същия са уговорили снабдяване на
продавача с необходимите документи и представянето им на купувача, но не е посочен срок
за това. С оглед разпоредбата на чл. 84, ал.2 от ЗЗД, когато няма определен ден за
изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. Основният
3
спорен въпрос по делото е бил ли е поканен ищецът да се яви на посочените дати пред
нотариуса за сключване на окончателен договор. По отношение на това обстоятелство в
констативния протокол липса отразяване.
Настоящият съдебен състав намира за неоснователен доводът на въззивника, че
само писмена покана в случая би породила предвиденото в чл. 84 ЗЗД действие. Аргумент в
тази насока не може да се извлече от сключения предварителен договор, в чл. 13, от който е
посочено, че всички уведомления и покани ще се изпращат на страните по сделката. Тази
формулировка не предвижда за единствена валидна форма на уведомяване писмената. Не е
посочен конкретен адрес, а само адресатът. При тълкуване на волята на страните, изразена в
договора, съобразно изискванията на чл. 20 ЗЗД, при отчитане и на останалите уговорки, не
може да се формира подобен извод. Не съществува законово изискване изявленията на
страните във връзка със сключен между тях предварителен договор да са в съответната на
договора форма, каквито законодателят е предвидил при уредбата на други институти. В
този смисъл всяко друго уведомяване би било надлежно.
Във връзка с правните последици от разменената електронна кореспонденция чрез
мобилно приложение „Вайбър“ е приложим е Законът за електронния документ и
електронните удостоверителни услуги (ЗЕДЕУУ). По-конкретно чл. 3, чл. 5, чл. 8, чл. 9, чл.
10 и чл. 11 от ЗЕДЕУУ, в които е уредена процедурата на съобщаване чрез информационна
система като принципът, който е идентичен с този в процесуалните закони (чл. 42, ал. 4 от
ГПК) е, че представените съобщения представляват електронни изявления – документ като
законът приравнява електронния документ на писмения му аналог и съобщенията се смятат
за връчени с постъпването им в посочената информационна система. Те представляват
частен писмен документ, подписан от страната, който се ползва с формална доказателствена
сила относно авторството– чл. 180 ГПК. При наличие на оспорване представилата го страна
следва да установи неговата автентичност, което не е сторено в производството пред РС. Не
е уважено искането за назначаване на съдебно-техническата експертиза, която да установи
изпращането и получаването на електронните писма и прикачените към тях файлове, дали
представената електронна кореспонденция е водена в мобилното приложение „Вайбър“,
налице ли е съвпадение между съобщенията в моб. телефон на посочения автор и
приложената на хартиен носител извадка от „Вайбър“, както и дали съобщенията са
изпратени до номер с наименование на контакт ищеца. С определение от 24.06.2020 г. съдът
е отменил предходното си определение, с което е открил производство по чл. 193 ГПК,
изхождайки от разбирането, че представените разпечатки не представляват документ по
смисъла на чл. 180 ГПК. Пред въззивната инстанция не са релевирани оплаквания за
допуснати от районния съд процесуални нарушения във връзка със служебното му
задължение да разпредели доказателствената тежест за спорните по делото факти, които да
обусловят даване на указания до страните относно възможността да предприемат тези
процесуални действия по посочване на относими за делото доказателства, които са
пропуснали да извършат в първата инстанция поради отсъствие, непълнота или неточност на
доклада и дадените указания.
В случая доколкото е направено оспорване и не е установена автентичността на
представените документи, то съдът не може да ползва същите и да основе изводите си на
тях.
Не съществува забрана по смисъла на чл. 164 ГПК за установяване на отправянето
на покана до ищеца за сключване на окончателен договор посредством свидетелски
показания.
Настоящият съдебен състав намира за правилни фактическите изводи на
4
първоинстанционния съд, формирани въз основа на свидетелските показания, поради което
на основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Основен доказателствен източник са
показанията на св. И. С. С.. Същите са подробни, последователни и логически обосновани.
Дават информация както за преддоговорните отношения на страните, така и за спорния факт
относно уведомяването на ищеца от страна на ответника относно определените дати за
явяване пред нотариус за изповядване на сделката и относно причините купувачът да не
може да се яви на първата дата, доколкото е в невъзможност да осигури насрещната
престация поради наложен запор върху банковите му сметки. Съдът преценява тези
показания с оглед разпоредбата на чл. 172 ГПК, предвид особената връзка, в която
свидетелката се намира с ответника и нейната възможна заинтересованост от изхода на
спора, като същевременно отчита, че именно тази връзка е повод свидетелката да има преки
впечатления относно релевантните факти. Показанията в частта относно уведомяване на
ищеца за датите на изповядване на сделката противоречат със заявеното от св. Д. Д., че тя и
ищецът не са имали уговорка да се явяват пред нотариус, че друга кореспонденция,
следваща разговорите във връзка с площта на процесната земя не са имали и че С. не е
отговарял на обажданията на К.. Същевременно свидетелката заявява, че „между К. и С. е
имало кореспонденция, но не знаела какво са си писали“. Последното съответства на
заявеното от св. С. за водена кореспонденция по „Вайбър“ между страните.
Обстоятелството, че на св. Н. не й е известно да е осъществена кореспонденция между
страните по телефона, не изключва наличието на такава. Показанията на св. Й. Н. относно
спорния факт за наличие на уведомяване не са резултат от преки нейни наблюдения, а
преразказ на споделеното от ответника.
Житейски необоснована е тезата на ищеца, че ответникът ще изпълни
задължението си да се снабди с необходими документи, ще извърши замерване на имота, в
какъвто смисъл са водени преговори с ищеца, ще уговори две дати за изповядване на
сделката, които не са през кратък период от време - *** г. и *** г., на които ще осигури
присъствието на другия съсобственик и няма да уведоми за това купувача. Обстоятелството,
че впоследствие имотът е прехвърлен на трето лице с цена многократно по –ниска – 3 500
лв., при уговорена с ищеца 38500 лв. ясно посочва, че ответникът е имал икономически
интерес да се разпореди с имота в полза на ищеца и последващото прехвърляне не е с цел
неизпълнение на договорната връзка, а следствие от неоказаното съдействие на ищеца и
мотивирано от нуждата от парични средства в съответния момент.
Както бе изяснено, за да възникне потестативното право на една от страните с
едностранно волеизявление да се откаже (да развали) двустранния договор и за да се породи
притезателното право да получи парично обезщетение за причинените му вреди от
виновното неизпълнение на договорното задължение на насрещната страна - в размер на
уговореното капаро (в конкретния случай неговият двоен размер - от купувача), следва
кредиторът, който упражнява това преобразуващо право, да е изправен, т.е. точно и
добросъвестно да е изпълнил своите насрещни договорни задължения, както предписва
правната норма на чл. 63 ЗЗД, или да е готов да ги изпълни, оказвайки необходимото
съдействие на длъжника, без което той от своя страна не би могъл да изпълни своите
договорни задължения.
Тъй като основното задължение на страните по породеното от предварителния
договор за покупко-продажба на имот облигационно правоотношение представлява
непаричната престация за сключване на окончателен договор, т.е. за изразяване на
правновалидна воля пред нотариуса като орган на власт, притежаващ официална
удостоверителна сила относно постигането на съгласието на страните по съществените
клаузи на договора за покупко-продажба, за да бъде изпълнено това договорно задължение,
кредиторът следва да окаже необходимото съдействие - да се яви пред съответния нотариус
5
и да изрази воля за сключване на окончателен договор за покупко-продажба. В случай че
той виновно, без наличие на обективна причина, не приеме предложеното му от длъжника
изпълнение или не даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да
изпълни задължението си, изпада в забава (арг. чл. 95 ЗЗД), като по силата на чл. 96, ал. 1,
изр. 2 ЗЗД ако и длъжникът е бил в забава, той се освобождава от нейните последици.
При така приетите фактически костатации се формира извода, че ищецът-купувач
по предварителния договор е изпаднал в забава (арг. чл. 95 ЗЗД). В този смисъл купувачът
не е действал добросъвестно, т.е. не е бил изправен кредитор и в неговия патримониум не се
е породило потестативното право с едностранно волеизявление за се "откаже" (да развали)
процесния предварителен договор на основание чл. 92, ал. 2 ЗЗД и да получи в двоен размер
уговорения задатък. Право на "отказ" от договора преди неговото изпълнение да е започнало
би имал и неизправният кредитор само при уговорката за отметнина (пишманлък) по
смисъла на чл. 308, ал. 1 ТЗ (в клаузата на чл. 2 от предварителния договор е уговорен
задатък, а не отметнина). Но в този случай макар и облигационното правоотношение да
бъде прекратено, той не би имал право на двойния размер на дадената отметнина.
Относно въведеното твърдение за невярно деклариране от страна на ответника на
обстоятелството, че е единствен собственик на имота следва да се посочи, че при
сключването на договора страните могат да декларират определени обстоятелства, които
имат значение за сключването или изпълнението на договора. Ако декларираните
обстоятелства се окажат неистинни, при липса на други уговорки, неизправната страна
дължи обезщетение, а ако обстоятелствата са пречка договорът да бъде изпълнен,
изправната страна може да се откаже от него.
Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат да уредят последиците от декларирането на
неверни обстоятелства, като уговорят неустойка или възможност за отказ от договора плюс
неустойка. В договора страните са свободни да уговарят различни последици от
поведението си при сключването му и различни последици от неизпълнението на всяко
отделно задължение по договора, като тази тяхна свобода е ограничена единствено от
повелителните норми на закона и добрите нрави. Декларирането на неверни обстоятелства
при сключването на договор е противоправно поведение. То нарушава задължението на
страните по чл. 12 ЗЗД при воденето на преговори и сключването на договори да действат
добросъвестно. Невярното деклариране на обстоятелството, че ответникът е единствен
собственик на имота не е довело до неизпълнението му, тъй като същият е осигурил другият
съсобственик да се яви при изповядване на сделката и да прехвърли своето право на ищеца
при уговорените съществени условия в предварителния договор. Съдът не може да прецени
дали при подписване на предварителния договор ответникът е представил титул за
собственост, от който да са видни реалните му права в съсобствеността, доколкото
описаният нотариален акт № **, том ** не е представен по делото, а и не е сред документите
представени пред нотариуса, за да се разсъждава в посока било ли е известно за купувача
към момента на подписване на предварителния договор обстоятелството, че ответникът не е
единствен собственик на имота. Невярното деклариране не е препятствало по никакъв начин
сключването на окончателен договор, поради което в правната сфера на ищеца не са
възникнали вреди, които следва да бъдат обезщетени.
Следващото неизпълнение на задължението на ответника, което се сочи от ищеца,
а именно неизпълнение на задължението му по чл. 6 от договора да заплати всички текущи
сметки по ток, вода, общи части, данък сгради и т.н. към момента на предаване на имота,
който момент съответства на окончателното изплащане на цената не е въведено в исковата
молба като основание на иска, а едва с писмената защита пред първата инстанция, поради
което същото не е било предмет на делото. Независимо от това следва да се посочи, че
6
соченото изпълнение попада в приложното поле на чл. 87, ал.4 ЗЗД и същото като
незначително с оглед интереса на кредитора не обуславя правото му на разваляне.
При така приетите за установени правнорелевантни факти и развитите правни
доводи настоящата съдебна инстанция приема, че предявеното спорно материално право не
е възникнало в обективната действителност, поради което предявеният иск правилно е
отхвърлен от районния съд.
С оглед на обстоятелството, че правният извод, до който въззивната инстанция е
достигнала съответства на правните съждения на първоинстанционния съд, обжалваното
решение следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на правния спор процесуалния представител на въззиваемата
страна има право да му бъде присъдено възнаграждение за оказана безплатна правна помощ
пред настоящата инстанция, в размер на 830 лв., определен от съда в съответствие с
разпоредбите на чл. 2, ал. 2 и чл. 7, ал.2, т. 3 Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения.
С оглед на изложеното, Окръжен съд Перник
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 998/23.07.2020г., постановено по гр.д. № 5836/2019
г. на РС-Перник.
ОСЪЖДА К. Х. С., ЕГН ********** да заплати на адв. Д. М. на основание чл. 38,
ал. 2 от ЗА адвокатско възнаграждение в размер на сумата от 830 лв. /осемстотин и тридесет
/ лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчването му при условията на чл. 280, ал. 1 и ал.2 ГПК.
На основание чл. 7, ал.2 ГПК да се връчи препис от решението на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7