№ 690
гр. Бургас, 11.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20222100500742 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод
въззивната жалба на О.В. З. ,гражданка на *** *** ,чрез процесуалния й
представител –ищец по гр.д. № 876/2019 г. по описа на Несебърския
районен съд против решение № 430/10.03.2022 г. постановено по същото
дело ,с което са отхвърлени исковете на въззивницата против „Сън сет 2011
„ООД ,със седалище гр. Св.Влас,при участието на трето лице – помагач
„Сънрайз Дивелъпмънтс“ЕООД-гр.Бургас за осъждане на ответника да не
пропускат трети лица и да преустановят препятствието на свободния достъп
на ищцата и съответно ползването на дворната инфраструктура и басейн ,
изграден в поземлен имот с идентификатор 11538.502.365 по КККР на
гр.Свети Влас ,с площ на имота 949 кв.м. ,с административен адрес – гр.***
ул.*** „,както и в частта относно присъдените в пола на ответника разноски
по делото .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като
твърди ,че е неправилно и необосновно ,постановено с неточни мотиви
,неотговарящи на фактическата обстановка .
На първо място се твърди ,че неправилни са изводите на
1
първоинстанционния съд,че по делото не са доказани твърденията на ищцата
,че ответната страна й пречи да ползва басейна и прилежащата дворна
инфраструктура;че когато земята е сградите в нея са прехвърлени отделно на
различни собственици ,земята не е обща част и правото на собственост
върху земята не може да бъде ограничено;че когато собствникът на терена е
продал сградата и правото на строеж и си е запазил правото на собственост
върху земята е налице т.нар. супурфициарна собственост , а не обща част на
сградата ,като е приел и че придобиването на басейна остава подчинено на
правилото на чл. 92 ЗС и басейнът може да се ползва самостоятелно ;че не
намира приложение правилото на §1 т. 2 от ЗР на ЗУЕС,тъй като не ставало
дума за комплексно застрояване;че тезата ищеца е неправилна ,защото се
допуска смесване и отъждествяване на понатията „прилежаща площ „ с
принадлежност към етажната собственост ;че липсата на договор между
етажните собственици и собственика на земята не може да позволи етажните
собственици да решават как ще се ползват съоръженията в двора ,които те не
притежават;че са неприемливи указанията ,дадени в решението по гр.д. №
4660/2018 г. на първо г.о. на ВКС и че решението е инцидентно ,като се
присъединява към донктринерната му критика .
Подробно се излагат доводи против тези изводи на районния съд :
Категорично се счита ,че когато земята и сградите в нея са
прехвърлени на различни собственици ,то собственикът на застроения
поземлен имот притежава само „голата собственост“ и правото му на
собственост в имота е ограничено.Подчертава се ,че приращението и спосолб
за придобиване на права ,но не и способ за прехвмърляне на такива .Счита се
,че именно за такова комплексно застрояване по смисъла на ;1 т. 2 от ДР на
ЗУЕС става дума/като тази хипотеза се отличава от комплексно застрояване
на група сгради по смисъла на чл. 22 ЗУТ/.
Счита се ,че в случая разглеждания казус е идентичен с този
,разглеждан по гр.д. № 4660/2-18 г. на ВКС .Подробно се разяснява разликата
между института на прилежащата площ по ЗУЕС и института на
несамостоятелните вещи –принадлежности по смисъла на ЗС.Развива се
тезата ,че щом като в процесния имот е изграден комплекс от сгради в етажна
собственост от една страна и съвкупност от елементи на дворната
инфраструктура от друга страна /вкл. и басейна/ и след като елементите от
2
дворната инфраструктура са предназначени за ползване само и единствено от
етажните собственици и са разположени върху целия имот,то тогава целиятт
двор с останалите елементи от дворната инфраструктура трябва да се
разглеждт като прилежаща площ към етажната собственост по смисъла на §1
т. 2 от ДР на ЗУЕС.От тук и извода че голият собственик на земята
,обременена с право на строеж на сградите в етажната собственост ,не може
да ползва приналежащата към етажната собственост площ на двора именно
защото е „гол“ собственик Защото за разлика от хипотезата на чл. 92 ЗС,в
хипотезата на чл. 64 ЗС „водеща „ е сградата и собственикът на земята не
може да претендира за ползването на голата собственост ,нито за някакви
нарушени права на собственост .
Излагат се подробни аргументи в защита на тезата на ищцовата страна
,изграждайки тази теза на аргументи в решението по гр.д. № 4660/2018 г. на
ВКС ,като се сочи ,че тезата не е нова и е трайно наложена в
безпротиворечивата практика на върховната инстанция,а всички цитирани от
районния съд решения на ВКС касаят единствено прилагането на чл. 64 от
ЗС ,но не и правилата на ЗУЕС.
Що се касае до доказателства относно начина ,по който ответниците
пречят за упражняването на правото на собственост на ищцата , се сочи ,че на
първо място самият факт ,че ответниците оспорват иска и се позовават на
приращението по чл. 92 ЗС е напълно достатъчен ,за да се приеме ,че между
страните е възникнал правен спор.Представени са обаче и конкретни
доказателства за преченето – свид. В.,В..Свидетелите на ответната страна-св.
К. и Х. не са изнесли данни ,които да опровергаят ищцовата теза ,като се
счита ,че съдът неправилно е преценил и кредитирал свидетелските
показания.Подробно се обсъждат тези показания и категорично се изразява
становище ,че следва да бъдат кредитирани ищцовите свидетели ,които
разказват за това ,което са видели ,докато ответниковите свидетели говорят
за това ,че не са видели осъществяването на спорните факти ,но и двамата
свидетели на ответниците са в близка връзка и са заинтересовани от изхода
на спора ,а и показанията им са противоречиви и нелогични .
Моли се за отмяна на решението и уважаване изцяло на претенциите
,както и за заплащане на разноски.
Въззивната жалба е допустима ,подадена от процесуално легитимирано
3
лице ,срещу подлежащ на обжалване съдебен акт .
В отговор по реда на чл. 263 от ГПК ответното дружество оспорва
въззивната жалба и счита ,че съдът не е допуснал визираните
нарушения.Сочи ,че и двете групи свидетели са категорични ,че през
посочения период етажните собственици са имали достъп до басейна и до
цялата дворна инфроструктура,както и че ищцата не е била възпрепятствана
от никой да ползва басейна .Напротив ,тя не го е ползвала по свой избол ,но
басейнът и пространството около него са ползвани от нейни близки роднини
– съпругът и дъщеря й.
Освен това ,установено било по делото ,че процесният басейн не е
предвиден в архитектурния проект и не е част от дворната инфраструктура
на планираното строителство ,поради което сградата е била въведена в
експлоятация ,без извършване на строителството на басейна и озеленяването
на имота.Същият е изграден в свободната зона на имота и в никакъв случай
не препятства достъпа до жилищнвата сграда Дружеството –ответник е
облагородило поземления имот с озеленяване и алеи ,като е изградило в
собствения си имот басейн с помпена инсталация,филтър ,плочник
,преливник ,шахти и барбекю със свои средства .Безспорно е,че в имота има
едно застроително петно , а не няколко отделни сгради и в настоящия
случай спорен въззиваемата страна не е налице комплексно застрояване с
напълно отделни една от друга сгради ,а застрояването представлява две
сгради ,обединени в общ архитектурен обем.Строежът не е от застворен тип
,между басейна и сградите няма функционална или техническа връзка.затова
правилно районният съд е приел ,че собствениците на самостоятелни обекти
са придобили единствено правото на строеж върху терена по смисъла на
чл.63 ЗС,както и правото по чл-.64 ЗС да се ползват от земята съобразно
предназначението на постройката.Застроеното върху собствения терен по
арг.от чл. 92 ЗС също ще се придобие от собственика на земята ,дори и в
терена да е учредена суперфициарна собственост за постройната и отделните
обекти в нея ,щот това застрояване няма функционална връзка със сградата в
етажната собственост .Няма доказателства ,че при закупуване на отделните
обекти етажните собственици са придобили съответни идеални части от
техническото съоръжение басейн,или от имота,в който същият е
изграден,защото той представлява вид благоустрояване в комплекса ,а не
придаваема част към сградата .В случая е приложима разпоредбата на чл. 92
4
ЗС , а не на чл. 98 ЗС.Затова и правилно е прието ,че не следва да се
признават управителните правомощия на етажната собственост ,както и на
отделните етажни собственици ,без да се отчита ,че те се разпростират
самоволно върху отвелна собственост на инвеститора .След като не е включен
в обеа на учреденото право на строеж процесният басейн и дворната
инфраструктура не могат да имат характер на обща част към ЕС,а
собственикът на земята не е длъжен да търпи решенията на ОСЕС относно
тяхното поддържане и управление .Затова и ползването на басейна и другите
съоръжения от етажните собственици следва да става само въз основа на
договорни отношения с тях , а не в качеството на етажни собственици ,но
въпреки това е установено по делото ,че на ищцата не й е пречено да
използва басейна безпрепятствено ,вкл. и цялото й семейство .
В крайна сметка обстойтелството ,че ищцата е собственик на
самостоятелен обект в построената в имота жилищна сграда ,без да
притежава собственост върху дворното място ,съгл.чл. 64 ал. 1 ЗС й дава
право да се ползва от земята ,но само доколкото това е необходимо за
използването на собствения й самостоятелен абект според неговото
предназначение.Затова ,дори и да се приеме ,че ответникът възпрепятства
достъпа й до басейна и зоната за отдих ,д тези действия той не засяга правото
й на собственост ,нито правото да ползва поземления имот ,доколкото това е
необходимо за ползването на собствения й самостоятелен обект в сградата
.Установено било ,че до 2016 г. ищцата е имала договорни отношения с
ответника за поддръжка и ползване на басейна/ и е признавала
собственическите му права / ,но след този период е прекратила договора и е
престанала да плаща за ползването на басейна и другите съоръжения ,които
се поддържат от ответното дружество .Затова се счита ,че атакуваното
решение е правилно и се настоява за потвърждаването му ,както и да
присъждане на разноските по делото .
И двете страни не сочат нови доказателства и обстоятелства по делото .
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди
съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд намира за установено
следното :
Предявен е бил иск с правно основание чл. 109 от ЗС,като ищцата е
претендирала осъждането на ответника „Сън Сет 2011“ООД-гр.Св.Влас и
5
управителя му И.Ю. Х./при участието на третото лице –помагач „Сънрайз
дивелъпмънтс“ЕООД-гр.Бургас /да не допускат трети лица и да преустановят
препятстването на свободния достъп на ищцата З. и съответно ползването на
дворната инфраструктура и басейн ,изградени в поземлен имот с
идентификатор 11538.502.365 по КККР на АГКК ,с площ на имота – 942 кв.м.
,с трайно предназначение на имота-урбанизирана ;начин на трайно ползване
–средно застрояване /от 10 до 15 м./,с административен адрес – гр.*** ул.***
Община ***.
Твърдяло се е от ищцата,че е собственик на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 11538.502.365.1.13 по КККР на гр. Св.Влас,община
Несебър ,с административен адрес – гр.*** ул.*** ет.* ап.** ,с площ от 92,89
кв.м. ,прилежащи части 12,45 кв.м. ид.части от общите части на сградата,като
апартаментът се намира в една от двете жилищни сгради ,образуващи
комплекс в един урегулиран поземлен имот ,в който комплекс са изградени и
допълнители постройки и съоръжения- басейн и елементи на инфраструктура
/алеи,градинско осветление ,озеленяване и др./,същият е ограден и с
ограничен достъп по начин комплексът да се ползва единствено от
собствениците на самостоятелните обекти .В тази връзка е бил представен
нот. акт № *** т-* рег-№ ***,д.№ ***/20** г. на нотариус М.Бакърджиева
,обективиращ покупко-продажбата на описания имот от ищцата .
Твърдяло се е също ,че ответникът „Сън сет 2011 +ООД,представлявано
от управителя И.Х. , е собственик на поземления имот с идентификатор
11538.502.365,с площ от 949 кв.м./без постройките и подобренията / ,в който
са построени сградите ,в една от която се намира обектът на ищеца/нот. акт
№ **/20** г. на нотариус Ангелов/ .
Твърди се от ищцовата страна ,че доколкото поземленият имот е
прилежаща площ на комплекса от сгради по смисъла на §1 т. 2 от ДР на
ЗУЕС и представлява обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС и служи за общо
ползване на собствениците на самостоятелни обекти в комплекса ,то ищцата
има право да ползва цялата прилежаща дворна инфраструктера ,включително
басейна,а вторият ответника –какво в качеството си на управител и законен
представител на ответника „Сън сет 2011 „ООД,така и в лично качество
,заявява претенции за заплащане на ползването на терена и изградената в
него инфраструктура,ограничава достъпа на ищцата и другите собственици
6
до басейна и зоната за отдих в терена и сам ползва градинската структура
,като допуска в имота трети лица ,които не са собственици в комплекса.Затова
и се претендира да бъдат осъдени ответниците да не допускат трети
лица,както и да бъдат осъдени да преустановят препятстването на свободния
достъп на ищцата и ползването на дворната структура и басейна.
За да отхвърли така предявената исковата претенция ,
първоинстанционният съд от една страна е приел ,че няма съоръжения и
елементи в имот ,които да възпрепятстват достъпа и ползването на двете
жилищни сгради .Доколокото дворната инфраструктура е изградена в имота
за общо ползване ,тя няма как да препятства ползването на самата себе си от
етажните собственци ,нито пък да препятства достъпа на етажните
собственици към собствените им апартаменти –тя е изградена да обезпечава
този достъп до съответните алеи ,подходи и др.
От заключението на изготвената по делото съдебно техническа експертиза,
се е установило, че УПИ ХІІ-6055, съответстващ на имот с кадастрален
идентификатор 11538.502.365, е образуван чрез обединяване на бивши УПИ ХІІ-
6055 и УПИ ХІІІ-6055 в кв. 9, за което е одобрено и влязло в сила изменение на
ПУП-ПРЗ. Съществуващите сгради в имота са: Сграда 11538.502.365.1,
функционално предназначение – Жилищна сграда – многофамилна, брой етажи 5,
брой самостоятелни обекти .., застроена площ 176 кв.м., и Сграда
11538.502.365.2, функционално предназначение – Жилищна сграда –
многофамилна, брой етажи 5, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ 163
кв.м. Двете сгради в имота са ситуирани свободно на нормативни отстояния от
границите на имота и свързани на калкан една спрямо друга, формирайки общ Г-
образен архитектурно-строителен обем.. Всяка от сградите има самостоятелен
вход към стълбищна клетка с асансьор и съдържа частичен подземен етаж, 4
жилищни етажа и пети терасовиден етаж, също жилищен. Самостоятелните
обекти и в двете сгради са изпълнени като жилища – апартаменти за сезонно
обитаване.
В свободната дворна площ на имот с идентификатор 11538.502.365 са
изпълнени благоустройствени работи от вертикалната планировка – плочници
около сградите с диференциални стъпала, преодоляващи наклона на терена,
озеленени площи с тревна, храстова и дървесна растителност, зона за отдих с
плочник и вкопан басейн с възможност за поставяне на шезлонги и чадъри около
него. В югоизточната част на двора е обособен малък кът с чадър тип “лятна
7
трапезария”. Имотът е ограден от всичките си граници с огради с плътна масивна
част и ажурна метална част.. Басейнът е изпълнен монолитно, вкопан изцяло в
терена така, че настилката по периферията му да е на едно ниво с прилежащия
плочник. За него не е издадено разрешение за строеж, попада в режима на чл.147,
ал.1, т.4 от ЗУТ, за него не се изисква одобряване на инвестиционен проект,
изпълнението му не е отразено в наличните чертежи като задължителен елемент
от проекта. Басейнът е изпълнен като част от благоустрояването на свободната
дворна площ с цел обезпечаване на пълноценния отдих на
собствениците/обитателите на самостоятелни обекти в сградите. Изпълнен е като
част от зоната за отдих, представлява мероприятие от благоустройството на
свободната дворна площ на УПИ и се явява част от зоната за рекреация, устроена
в югозападната част на двора. Той няма самостоятелно функционално
предназначение, тъй като не представлява открито спортно-развлекателно
съоръжение с необходимите обслужващи помещения. Около басейна няма
изградена ограда или друго съоръжение за контрол на достъпа – система с чипове,
бариера или друго подобно, ограничаващо свободното движение и
ползване. Подходът към двора, басейна, зоната за рекреация, беседката с
барбекю, озеленените площи са проектирани и изпълнени общо за двете сгради.
Не е проведено отделяне на две отделни зони за почивка и рекреация в дворната
инфраструктура. Цялата архитектурна идея разкрива единство в
благоустройството и за двата отделни етапа на строителство на сградата, която да
не се изпълни едновременно. Двете самостоятелни сгради са част от един
цялостен проект за застрояване на целия УПИ, а не само на място от него. В УПИ
има едно застроително петно, а не няколко за отделни сгради.
От събраните по делото гласни доказателства /свид. В.,В.,К./ се
установило ,че от 2011г., когато „Сън Сет 2011 “ ООД е вписано в Търговския
регистър и е закупило поземления имот с идентификатор 11538.502.365 , е
сключвало договори за управлението и поддръжка както на общите части, така и
на незастроената част от имота. В изпълнение на поетите от дружеството
договорни задължения, оттогава то, чрез свои служители, извършва в
незастроената част дейности по почистване на плочките и градинките,
поддържане на басейна, поливане на тревните площи, извършване на ремонтни
дейности, между които и подмяна на тръби, заплаща разходите за осветление и
електричество, за закупуването на препарати, необходими за поддържането на
басейна, включително и за чистотата на водата и на системата, чрез която той
функционира. До 2017г. етажните собственици са заплащали такси в полза на
8
първия ответник в изпълнение на договорните им задължения, когато някои от
тях, между които и ищцата и . и свид. В., са решили да прекратят договора именно
защото не са желаели да продължават да плащат за извършваните в комплекса
услуги. Те са решили да учредят Етажна собственост, като на проведено събрание
са си избрали управител и решили да събират пари за да посрещат с тях част от
разходите. С тези пари купили четири шезлога и ги поставили около басейна.
Всички свидетели са категорични, че през 2019г. етажните собственици са имали
достъп до басейна и до цялата дворна инфраструктура. О.З. не е била
възпрепятствана от никого да ползва басейна, но в действителност тя не го е
ползвала по нейно желание, но са го ползвали съпругът й и дъщеря й със
семейството й.
От показанията на свидетелите се установило също , че от 2017г.
ответникът Х.. (известен сред етажните собственици в комплекса с името И.) е
започнал да настоява, че трябва да му се плаща за извършваните от него дейности
в собствения му поземлен имот и като условие да се ползва басейна, и че въпреки
прекратяването на част от договорите той е продължавал да извършва дейностите
в пълен обем както преди, включително и през 2019г. Свид.В. изрично
потвърждава, че през 2019г. всички етажни собственици, между които и тя, която
не желае да продължава да плаща, са имали достъп до басейна, но И. Х. е прибрал
шезлонгите, които са били негови. Свид. К. пък твърди, че свид. В. е гонила от
шезлонгите около басейна етажни собственици, които са плащали за поддръжката
на този, който извършва тези дейности, съответно затова, че не плаща на
Етажната собственост.
Свид. К.Х., която е сестра на ответника И.Х., твърди в показанията си, че
след като част от етажните собственици, които решили да прекратят договорите
си, от 2017г. са престанали да осигуряват достъп до жилищата си за да не могат да
се записват показанията от измервателните им устройства за потребената от тях
вода. Няма прегради или препятствия, които да ограничават достъпа до басейна,
като дори на някой от етажните собственици, които са започнали да създават
проблемите в комплекса, демострирайки отказ да заплащат за поддръжката, а
вместо това са участвали в учредяването на Етажна собственост, настояват
останалите етажни собственици да плащат именно на Етажната собственост, а не
на „Сън Сет 2011“ ООД, и сами не позволяват на другите етажни собственици да
ползват басейна и шезлонгите около него, между които и Р. В., събират свои
роднини и приятели около басейна.
Не се оспорва от страните , а и от показанията на свидетелите се
9
установява ,че басейнът и останалите инфраструктурни подобрения са
изградени именно със средства на „сън сет 2011 „ОДД
При тази фактическа обстановка съдът е приел ,че от събраните по
делото доказателства не се е установило по никакъв начин служители на
ответнито дружество ,или лично ответникът Х. да са препятствали някога и
по какъвто и да е начин достъпа на ищцата както до басейна ,така и до някоя
част от дворното място и да са й пречили да използва дворната
инфраструктура ,в т.ч. да е пречено на достъпа до сградата ,в която е
жилището й.Напротив – установило се е ,че тя е имала свободен достъп до
басейна ,а обстоятелството ,че не го е ползвала е било въпрос на личен избор
,но за сметка на това басейнът и пространството около него са се ползвали от
нейните близки роднини ,като всички са изали възможност да ползват цялата
незастроена част от комплекса.
Затова и предявената претенция е приета за неоснователна и като
такава е бил отхвърлена от първоинстанционния съд .
По основният спорен въпрос ,обосноваващ крайните му правни изводи
,първостепенният съд е приел ,че в случаите, когато сградата в режим на етажна
собственост е построена въз основа на учредено право на строеж или самостоятелни обекти
в нея са прехвърлени отделно от земята, собственикът на земята запазва правото на
собственост върху нея и то не може да бъде отречено само защото върху него е разположена
сграда в режим на етажна собственост. В конкретния случай басейнът представлява
строително-техническо съоръжение в поземления имот и за това не се спори
между страните. Самият поземлен имот е собственост на „СънСити“ ЕООД.
Налице е състояние, при което правото на собственост върху терена се
притежава от едно лице, а обектите в сградата се притежават от друга група
лица в режим на етажна собственост. Притежаването на право на собственост
върху терена и право на собственост върху сграда в него в лицето на
различни правни субекти е възможно само при наличие на право на строеж,
учредено в предвидената от закона форма. При условията на чл.63, ал.2 от ЗС
обаче, правото на строеж възниква и без нарочно формално волеизявление,
щом се осъществи прехвърляне на сградата или на отделни обекти в нея на
трети лица, при което притежанието на сградата се изключва от
притежанието върху земята. Това в конкретния случай означава, че
собствениците на на самостоятелни обекти са придобили единствено правото
на строеж върху терена по смисъла на чл.63 от ЗС, както и правото по чл.64
10
от ЗС да се ползват от земята съобразно предназначението на постройката.
Когато собственикът на терена е продал само сградата, респ. обектите в нея,
на трети лица ведно с правото на строеж, а си е запазил правото на
собственост върху земята, е налице т.е. суперфициарна собственост, а не
обща част на сградата Застроеното върху собствения терен по аргумент от
чл.92 от ЗС също ще се придобие от собственика на земята, дори и в терена
да е учредена суперфициарна собственост за постройката и отделните обекти
в нея, щом това застрояване няма функционална връзка със сградата в
етажната собственост. В конкретния случай това означава, че третото лице-
помагач „Сънрайз Девелъпмънтс“ ЕООД като собственик на терена и
сградите е извършил разпоредителни сделки само с отделните обекти и е
запазил правото си на собственост върху дворното място извън чертите на
сградата, което не е придобило статут на обща част, и което право на
собственост впоследствие е прехвърлил на ответника „СънСет 2011.“ ООД.
Ответникът от своя страна се е позовал на презумпцията по чл.92 от ЗС по
отношение на построения открит басейн в двора и в тежест на ищцата е било
нейното оборване.
Настоящият съдебен състав споделя изцяло мотивите на
първоинстанционния съд ,към които препраща на оснчл. 272 от ГПК .В
допълнение следва да се изтъкне: В българското законодателство съществуват
множество текстове относно понятието “прилежащи площи”, съответно “терени” към
сгради, съоръжения и други обекти, сред които дори и водните обекти. В по-старата, но
действаща и към момента нормативна уредба се съдържа една важна правна норма - чл.
1
64 от Закона за собствеността (ЗС), която определя общото изискване собственикът на
сградата да може да ползва и земята около нея, доколкото това е обективно необходимо да
ползва и сградата според нейното предназначение. Тази разпоредба, заедно с разпоредбата
на чл. 38, ал. 1 ЗС (в частта за дворовете), разкрива, че правната фигура “прилежаща
площ” към сграда възниква и е мислима само в един случай - когато е налице
разделност между правото на собственост върху сградата и върху земята, върху която
е изградена сградата. Необходимо е собствеността върху земята да е в патримониума
на едно лице, а собствеността върху сградата да е в патримониума на друго
лице. Принципно няма значение дали сградата е в режим на етажна собственост, но
практическите хипотези за прилежаща площ почти изцяло се свързват с урбанизирана и
неземеделска територия, т.е. със сгради в режим на етажна собственост (обикновено
жилищни сгради). Към тези хипотези е концентрирано вниманието и на законодателя,
особено в по-новите нормативни актове - Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС) и Наредба № 6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в
11
режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване (Наредба № 6 от 2009 г.).
Случаите на прилежаща площ към друга сграда в урегулирана територия са по-скоро
изключение. Теоретично са възможни и случаи, в които само някои от етажните
собственици притежават и собствеността върху земята, докато други от етажните
собственици притежават единствено самостоятелни обекти от сградата (трансформиращо се
ex lege право на строеж). В тези хипотези не можем да приемем, че е налице прилежаща
площ от гледна точка на суперфициарите, за което по-долу ще дадем разяснения. В
действителност важно е да се отбележи, че начинът на застрояване се определя в подробния
устройствен план (ПУП), разрешението за строеж и инвестиционния проект, а не по
фактически белези. В този смисъл е и легалното определение в
§ 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС - “прилежаща площ към сграда в режим на етажна
собственост” е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в
който е построена сградата в режим на етажна собственост, и която включва заедно
или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, паркоместа и други”.
Прилежащата площ следва да се отличава от вещното право на собственост върху
урегулирания поземлен имот. Обикновено прилежащата площ се отнася към заварени
сгради в режим на етажна собственост (почти винаги жилищни сгради) и тя е по-скоро
характеристика на самата сграда, а не на правото на собственост на лицата, като нейният
териториален обхват (размера на площта) зависи изцяло от големината на сградата
(височина, дължина и ширина), а не от броя на собствениците, нито от разгънатата
застроена площ на всеки обект.
Установената съдебна практика по приложението на чл. 38, ал. 1 ЗС,
обективирана в Решение № 481/25.05.2011 г. по гр. д. № 979/2009 г. на ВКС, І
г. о., Решение № 28/01.02.2012 г. по гр. д. № 331/2011 г. на ВКС, ІІ г. о.,
Решение № 71/25.05.2017 г. по гр. д. № 3936/2016 г. на ВКС, I г. о., Решение
№ 124/20.10.2014 г. по гр. д. № 2054/2014 г. на ВКС, II г. о. и други, която се
споделя изцяло от настоящия състав приема, че общи части на сградата, в
която е създадена етажна собственост, са земята, върху която е построена
сградата, дворът и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване. Когато в дворното място е
построена такава сграда – т. е. в режим на етажна собственост (в която
правото на собственост върху различни самостоятелни обекти принадлежи на
различни лица), но не всички собственици на самостоятелни обекти
притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на
собственост върху идеални части от дворното място притежава и трето лице,
което не притежава самостоятелен обект в сградата (етажната собственост),
дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Неговото
ползване следва да бъде разпределено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като е
12
налице обикновена съсобственост.Земята, върху която е построена сградата,
винаги е обща част, тъй като без нея сградата не може да съществува, за
разлика от двора, чийто статут може да бъде различен. Когато има пълно
съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място,
дворът е обща част. Когато обаче дворното място, в което е построена
сградата етажна собственост, не принадлежи на всички етажни собственици,
той няма да бъде обща част на сградата.
Делът на етажните собственици в общите части на сградата се определя
по правилото на чл. 40, ал. 1 ЗС като съотношение между стойностите на
отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на
етажната собственост. Разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗС е императивна и
съсобствениците не могат да уговарят други дялове, несъобразени с нея.
Собствеността върху общите части е неразривно свързана със собствеността
върху самостоятелен обект в сградата. Определеният по реда на чл. 40, ал. 1
ЗС дял на собственика е еднакъв по отношение на всички общи части. Оттук и
изводът, че е правно невъзможно дворът да е обща част по смисъла на чл. 38,
ал. 1 ЗС и същевременно идеална част от него да е собственост на трето лице,
което не притежава самостоятелен обект в етажната собственост. Участието в
съсобствеността на дворното място, наред с етажните собственици, на трето
лице, чуждо на етажната собственост, обусловя обикновена съсобственост,
която на общо основание може да бъде прекратена чрез делба, като
съществуващата етажна собственост в него следва да бъде съобразена във
фазата по извършване на делбата.
Според множество решения на върховната инстанция, в т. ч. решение №
41 от 20.06.2011 г. по гр. дело № 415/2010 г. на ВКС, I г. о. при сгради, в
които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици освен
правото на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и
съпритежание на общите части. Общи части в етажната собственост,както
стана дума по-горе ,са изрично изброените в чл. 38 ЗС – земята, върху която е
построена сградата, дворът, основите, външните стени, покривите, главните
линии на всички видове инсталации...., както и всичко друго, което по
естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Обемът на
общите части се определя към момента на учредяване на етажната
собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС. Разпоредбата е императивна и
съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин,
13
освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Общите
части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по
предназначение. Сградите могат да съществуват без някои от общите части
по предназначение като например перални, сушилни, портиерско жилище,
които са необходими не за пълноценното ползване на отделните жилища, а за
удобство на собствениците. Дворът извън застроената му част е сред изрично
изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по
естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да
съществува и без него. Като обща част по предназначение, неговият статут би
могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по
разпореждане на закона. Такава е хипотезата на чл. 63 ЗС – когато сградата е
построена въз основа на учредено право на строеж или е прехвърлена отделно
от земята или по друг способ е учредена суперфициарна собственост. При
липса на тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и
суперфициарна собственост/ мястото представлява обща част и правата на
собствениците на отделни обекти в етажната собственост следва да се
определят по реда на чл. 40 ЗС. Правилото на чл. 40 ЗС е задължително и
съглашение, според което правата от дворното място са различни от
установените в чл. 40 ЗС е нищожно поради противоречие със закона на
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Ето защо трябва да се приеме, че идеалните части
на отделните собственици в общите части от поземления имот са
определяеми съобразно императивната разпоредба на чл. 40 ЗС като са
съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения,
които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.
В случая собствениците на самостоятелни обекти в сградите в
комплекса са само суперфициарни собственици и като такива съобразно
нормата на чл. 74 от ЗС правото им да се ползват от дворното място е
определено, доколкото е неообходимо за използването на обектите им, които
са придобили. Суперфициарният собственик обаче не притежава терена,
върху който е придобил право на собственост върху самостоятелен обект или
идеална част от него. Идеалните части на отделните собственици в общите
части от поземления имот са определяеми съобразно императивната
разпоредба на чл. 40 ЗС като са съразмерни на съотношението между
стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при
учредяването на етажната собственост.
14
С други думи: По материалноправния въпрос, с оглед на който е спорът,
настоящият съдебен състав /както и първоинстанционният съд /възприема
изцяло разрешението, дадено в Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр. д. №
979/09 г. на І г. о. и Решение № 59 от 12.03.2012 г. по гр. д. № 911/11 г. на ІІ г.
о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, според които дворното място е обща
част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици,
при което, ако в него има сграда/респ. съоражение, както е в настоящия
случай/-индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си
характер и няма обслужващо сградата значение, т. е. не представлява обща
част. Както е казано в цитираното от районния съд реш. № 124/20.10.2014 г.
по гр. д. № 2054/2014 г. на второ г. о. на ВКС, дворното място е обща част по
естеството си по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС само в случай, че е налице пълна
идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато
в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост,
независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не,
специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със
земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото
обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект,
чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на
правата му. В случая няма спор, че в процесното дворно място са изградени,
освен жилищните сгради, в която страните притежават самостоятелни
жилища, и допълнителни съоръжения-басейни, принадлежащи на първия
ответник и следва да се приеме, че теренът не представлява обща част по
смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС на жилищните сгради и следователно етажните
собственици не могат да се разпореждат с поддръжката и управлението на
тези съоръжения, тъй като те не попадат в хипотезата на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС, не
са общи за двете сгради, а са собственост на трето лице. Не е в
компетентността на Общото събрание на етажните собствености да се
разпорежда с управлението и поддръжката на тези обекти, построени в
терена, тъй като тези обекти не са общи части.
Затова и настоящият съдебен състав не възприема опитите на въззивника
да докаже ,че когато собственикът на терена е родал сградата ,респ. обектите
в нея,на трети лица ,ведно с правото на строеж ,а си е запазил правото на
собственост върху земята,то тази земя автоматично се превръща в обща част
15
на сградата в етажна собственост и че ако собственикът на земята е учредил
право на строеж върху нея за изграждане на етажна собственост с комплекс
от дворна инфраструктура /или ако е закупил земята към такъв изграден
комплекс /,то тогава сам се е поставил в положение на „гол собственик“ и
това означавало ,че не може да претендира нито за някакви нарушени права
на собственост ,нито може да претендира за ползванто на „голата си
собственост „
По отношение на цитираното от въззивни;ата реш.№ 175/18.12.2019 г.
по гр.д. № 4660/2018г. на първо г.о. на ВКС следва да се посочи ,че то
действително е изолирано и единствено в този смисъл и не се поддържа от
останалата съдебна практика .Следва обаче на да се подчертае и че
въпросното решение е постановено по по-специфичен съдебен казус/в случая
басейнът е изграден върху покрива на гараж и действително е елемент от
вертикалната планировка на сградата /.Ето какво е разяснено обаче в
цитираното в решение № 175 /18.12.2019 г. друго решение на ВКС – реш.№
199/10.08.2015 г. постановено по гр.д. № 5955/2014г. на чметвърто г.о. на
ВКС:“По поставения правен въпрос, Върховният касационен съд намира, че
предмет на прехвърлителна сделка може да бъде не само правото на собственост
върху недвижим имот като самостоятелен обект на правото, но също идеална част
от имот, както и реална част от него (бъдеща вещ), като в последния случай трябва
да е възможно обособяването на реалната част в самостоятелен обект според
приложимите правила за реално обособяване на поземлени имоти или на
самостоятелни обекти в сгради….. Ограничените вещни права обаче са
изчерпателно посочени в закона, страните не могат да учредят нито да прехвърлят
ограничено вещно право, което правният ред не признава. Паркоместата и
басейните, изградени в незастроената част на дворното място не са самостоятелни
обекти на правото на собственост (вж. решение № 171/08.08.2014 по гр.д. №
4175/2013, ВКС ІV ГО и цитираните в него решения № 53/08.05.2009 по гр. дело
№ 5871/2007, ВКС І ГО, № 1159/30.12.2008 по гр. дело № 3834/2007, ВКС ІІІ ГО и
№ 222/30.03.2010 по гр. дело № 4076/2008, ВКС ІV ГО) . Те не са и поземлени
сервитути (няма господстващ имот). Върху тях може да се учредява вещно право
на ползване (единственият, уреден в действащото право личен сирвитут), тъй като
в този случай няма изискване за реалното им обособяване като самостоятелни
обекти.
Възможността за прехвърляне на различни права върху недвижим имот
16
обаче не е ограничена от обстоятелството, че редът и начинът на упражняването
им е определен по съгласието на страните или от съда нито съществува пречка в
прехвърлителната сделка страните да уговорят ред и начин за упражняване на
прехвърленото право. Напр. при прехвърлянето на една от сградите-близнаци,
построена в общ парцел (У.) приобретателят, като частен правоприемник на
прехвърлителя, е обвързан от разпределеното ползване на дворното място между
собствениците на отделните сгради-близнаци и може да иска ново разпределяне
на ползването на общото дворно място само поради нововъзникнали
обстоятелства (надстрояване, пристрояване, отчуждаване на част от мястото за
благоустройствени цели и др.). Паркомястото в гаражното помещение на сградата
не е самостоятелен обект на собственост, но притежаващият съответната идеална
част от съсобствения гараж, като самостоятелен обект в сградата, може да я
прехвърли с разпределеното ползване на отделното паракомясто (вж. решение №
222/30.03.2010 г. по гр. дело № 4076/2008, ВКС, ІV ГО), без значение дали
ползването на съсобствения гараж е разпределено по съгласие на съсобствениците
на гаражното помещение, или с решение на съда. Когато дворното място е обща
част на отделните обекти в сградата по чл. 38, ал. 1 ЗС и незастроената част от
него надхвърля минималната задължително озеленена дворна площ, останалата
част може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа от
всички или от част (по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) от етажните собственици. Също
няма пречка когато земята, върху която е изградена жилищната сграда не е със
статут на обща част по чл. 38, ал.1 ЗС, свободната площ от дворното място да
бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа, но от всички или
от част (по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) от собствениците на земята .“
Всичко това дава основание да се счита ,че след като не е включен към
обема на учреденото право на строеж процесният басейн и другите елементи от
дворната инфраструктура не могат да имат характеристика на обща част към ЕС,а
собственикът на земята не е длъжен да търпи решенията на ОСЕС относно
тяхната поддръжка и управление.Освен това , установено е по делото ,че
процесният басейн не е предвиден в архитектурния проект на комплекса и не е
част от дворната инфраструктура на планираното строителство , бил е изграден
след това ,след като теренът е закупен от ответника и с негови средства .Освен
това е изграден в свбодната зона на дворното място и не препятства по никакъв
начина достъпа до жилищните сгради.Строежът в случая не може да бъде
квалифициран като такъв от „затворен тип „/в имота няма осигурени условия за
контролиран достъп или денонощна охрана /,застрояването представлява две
17
сгради ,обединени в общ архитектурно-строителен обем,поради което правилно
съдът е приел ,че няма и комплексно строителство .
В крайна сметка липсват и доказателства ,че достъпът на ищцата до
притежавания от нея самостоятелен обект е бил ограничен ,както й е бил
ограничен и достъпът останалата инфраструктура ,включително и
басейна.Независимо от това обаче басейнът е изграден в свободната площ ,която
етажните суперфициални собственици биха могли да ползват само въз основа на
договорни отношения със собственика на съоръжението .Ответното дружество е
отделило средства за изграждането на басейна ,за поддръжка иремонт и има
право да получава ползите от него ,при което ползването на съоръжението от
другите етажни собственици следва да става само въз основа на договорни
отношения с ответника ,а не безвъзмездно .От заключението на вещото лице се
установява ,че не е налице техническа и функционална връзка между жилищните
сгради и працесния басейн,който има самостоятелно предназначение .Не е
установено жилището на ищцата да не може да съществува без басейна ,а не се и
установява ищцата да е закупила части от него ,или от имота ,в който същият е
изграден .Дори и да се приеме ,че ответникът ограничава достъпа до басейна
/което не се е установило по делото /,то с тези си действия той не засяга правото й
на собственост ,нито засяга правото й да ползва поземления имот,доколкото това е
необходимо за ползването на собствения й имот в сградата
Ето защо претенцията с правно основание чл. 109 от ЗС правилно е била
отхвърлена ,поради което решението следва да бъде потвърдено .При този
резултат в полза на ответниците следва да бъдат присъдени и направените по
делото разноски ,които предвид представения списък по чл. 80 ГПК са в размер на
600 лв.-платено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260014/16.02.2022 г.постановено по гр.д.
№ 876/2019 г. по описа на Несебърския районен съд .
ОСЪЖДА О.В. З. , родена на **.**.19**г., гражданин на *** ***, адрес:
18
град *** улица *** № *** Ап.**., паспорт № ** *******,изд.на
**.**.20**г.съдебен адрес - Бургас ,ул."Сливница" № 31 ,ет.1-чрез адв.
А.Тасков ,ДА ЗАПЛАТИ И.Ю. Х.,ЕГН **********,с постоянен адрес – с.***,
олбщ.***,съдебен адрес – Бургас ,ул.“Трайко Китанчев “ № 22 ,ет. 1-чрез
адв.Маргарита Александрова , сумата в размер на 600 лв. (шестотин лева),
представляваща направени по делото разноски пред въззивната инстанция за платено
адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от съобщението на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
19