РЕШЕНИЕ
№ 425
гр. Варна, 07.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на седми октомври
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Диана К. Стоянова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Търговско дело №
20243100900606 по описа за 2024 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен от „Финтрейд“ ЕООД срещу
Р. Д. Б. иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2, вр. чл. 82 от ЗЗД да бъде
осъдена ответницата да заплати сумата от 26337.45лв., представляваща
обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в пропусната полза от
реализирането на продажбата на 14.45 кв.м. ид.ч. от самостоятелен обект –
подземен гараж с идентификатор ******, находящ се в ****** които идеални
части са разпределени, съгласно инвестиционен обект за ползване като
гаражно място №7, които вреди са настъпили поради неизпълнение на
предварителен договор от 02.02.2021г. за прехвърляне на ид.ч. за сумата от
3000.00лв., ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на
подаване на исковата молба – 01.11.2024г. до окончателното им изплащане.
В исковата молба са изложени твърдения, че е сключен многостранен
договор от 02.02.2021г., по силата на който „Финтрейд“ ЕООД, като
възложител е възложило изграждането на жилищна в ******* на „Жортех“
ЕООД. Ответницата от своя страна по силата на същия договор и като носител
на правото на строеж върху апартамент № 25 на шести етаж на новостроящата
жилищна сграда със застроена площ 61.12кв.м., ведно с ид.ч. от общите части
на сградата и подземен гараж № 7 да прехвърли същото на ищеца. Описанието
„подземен гараж № 7“ касае 14.45 кв.м. ид.ч. от самостоятелен обект –
подземен гараж с идентификатор ******, находящ се в ******, които идеални
части са разпределени, съгласно инвестиционен обект за ползване като
гаражно място № 7.
Договорът в частта, с която се обещава прехвърлянето на правото на
строеж има характер на предварителен, като уговорената сума за обектите е
1
18000лв. за апартамента и 3000лв. за ид.части от подземния гараж.
Ответницата е прехвърлила на ищеца апартамент № 25, но не и ид.части от
подземния гараж. На същата е връчена нотариална покана на 23.07.2024г. да
се яви в кантората на нотариус Б. В. за изповядване на окончателен договор на
01.08.2024г. от 10.00ч., но тя не се явила. На 14.08.2024г. ищецът е предявил
иск за обявяване на договора за окончателен по отношение ид.части от
подземния гараж, предмет на гр. дело №10357/2024г. по описа на Районен съд
- Варна. След направена справка в служба по вписванията се установило, че на
08.08.2024г. ид.ч. били прехвърлени на Д.Г.Б. за сумата от 15000 евро по нот.
акт № 198, том 2, рег. № 2685/2024г. на нотариус Б.. Ищецът узнал, че на
28.08.2024г. е запазен час при същия нотариус за прехвърляне на ид.части от
Д. Б. на трето лице. Преди вписване на възбраната по гр. дело №10357/2024г.
ид. части са вече прехвърлени.
Твърди се, че поради неизпълнение на задължението за прехвърляне на
ид.части от подземния гараж, ищецът претърпял вреда, изразяваща се в
пропусната полза, която се формира между продажната цена от 3000.00лв. по
предварителния договор и цената по нот. акт №198, том 2, рег. № 2685/2024г.
от 15000 евро. По изложените съображения е формулиран петитум да бъде
осъдена ответницата да заплати процесната сума.
В срока по чл. 367 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от
ответницата Р. Д. Б., в който се застъпва становище за недопустимост на
предявения иск, тъй като е предявен от лице, което няма процесуалноправна
легитимация. По същество се оспорва иска по основание и размер. Наведени
са възражения, че искът е насочен срещу лице, което не е пасивно
легитимирано да отговаря по него. Оспорва се обстоятелството да е сключен
договор, по силата на който ответницата да се задължила да прехвърли ид.
части от подземния гараж. Договорът от 02.02.2021г. поражда задължения
само за страните по него – „Финтрейд“ ЕООД и „Жортех“ ЕООД, но не и за
ответницата като трето лице. От задължаването на страната за определен
резултат, за настъпването на който са нужни действията на трето лице не
възникват задължения за това третото лице.
Ответницата счита, че не са настъпили вреди в патримониума на ищеца,
няма предвидимост на вредите, няма доказани изправност на ищеца и
причинна връзка между твърдяното неизпълнение на ответницата и
възможното увеличаване на имуществената сфера на кредитора. Поради
неоснователност на главното вземане не се дължи и законна лихва. По
изложените фактически и подробни правни съображения ответницата моли
предявеният иск да бъде отхвърлен.
В рамките на срока по чл. 372 от ГПК, по делото не е постъпила
допълнителна молба от ищеца, респективно допълнителен отговор от
ответната страна.
В открито съдебно заседание, ищецът не изпраща представител. С
писмена молба, чрез процесуалния си представител, моли да бъде даден ход на
делото, както и прави волеизявление относно неподдържането на искането
касателно допускането на съдебно – оценителна експертиза, предвид обхвата
на претендираната вреда, респективно ограничаването й до продажната цена
на ид. части от подземния гараж.
2
В съдебно заседание ответницата, редовно призована, чрез особения си
представител поддържа подадения отговор
Съдът, като взе предвид становищата на страните, събраните и
проверени по делото доказателства в тяхната съвкупност и приложимата
законова уредба, прие за установено от фактическа и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл.79, ал.1, пр.2 от ЗЗД,
вр.ччл.82, ал.1 от ЗЗД.
Съгласно чл.79, ал.1, пр.1 ако длъжникът не изпълни точно
задължението си кредиторът има право да иска изпълнение заедно с
обезщетение за забава или според пр.2 на същата норма от ЗЗД да иска
обезщетение за неизпълнение.
Т.е налице са две алтернативи и от волята на кредитора зависи кой ред
да избере, като удовлетворяването по единия ред изключва удовлетворяване
по другия.
В случая към датата на предявяване на исковата претенция за
обезщетение за неизпълнение, предмет на настоящото дело е била предявена и
претенция за реално изпълнение, а именно иск с правно основание чл. 19, ал. 3
ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния предварителен договор от
02.02.2021г. по гр. д. № 10357/2024 г. по описа на ВРС. Т.е едновременно
кредиторът е поискал да се удовлетвори и по двете алтернативни хипотези,
което принципно е процесуално недопустимо, освен ако не са в условие на
евентуалност. Тази недопустимост е преодоляна с влязлото в законна сила
прекратително определение № 12913/14.11.2024г. по гр. дело №10357/2024г.
Направените възражения на ответника досежно процесуалната
легитимация на ответника по своята същина представляват възражения срещу
материално правната му такава. Процесуалната легитимация на ответника се
обуславя от заявената от ищеца принадлежност на спорното материално право
и когато съдът проверява дали искът е предявен от и срещу надлежна страна,
изхожда от претендираното или отричано право. Материалната легитимация
дава отговор на въпроса кой е титуляр на гражданското правоотношение – кой
е носител на правото и кой на задължението, като съотношението между
процесуалната и материалната легитимация е въпрос по същество на спора, по
който съдът се произнася с решението си.
Това обуславя, че настоящата претенция е допустима за разглеждане по
същество.
Съгласно чл.79, ал.1, пр.2 и чл. 82 от ЗЗД неизправната страна носи
отговорност за вредите /претърпяна загуба и пропусната полза/, които са
пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат
предвидени при пораждане на задължението, но ако длъжникът е бил
недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди.
В конкретиката на настоящия спор от приобщения на л. 4 от делото
многостранен договор от 02.02.2021г. се установява, че „Финтрейд“ ЕООД,
като възложител е възложило изграждането на жилищна сграда в ****** на
„Жортех“ ЕООД. Съгласно уговореното в ал.2 на чл. 11, договорът се подписва
от носителите на вещно право на строеж върху горепосочените апартаменти,
като в частта, касаеща прехвърлянето на правото на строеж на „Финтрейд“
3
ЕООД, има характер на предварителен договор. В текста на чл.11, ал.1, т.2 е
посочено, че ответницата като носител на правото на строеж върху
апартамент № 25 на шести етаж на новостроящата жилищна сграда със
застроена площ 61.12кв.м., ведно с ид.ч. от общите части на сградата и
подземен гараж № 7 - 14.45 кв.м. ид.ч. от самостоятелен обект – подземен
гараж с идентификатор ****** следва да прехвърли правото на строеж при
уговорена цена 18000лв. за апартамента и 3000лв. за ид.части от подземния
гараж. Според т.4, на чл.11, ал.1 прехвърлянето на правото на строеж става
поетапно и не по – късно от 15.02.2022г.
Основен спорен въпрос по делото е налице ли е договорна връзка между
страните „Финтрейд“ ЕООД и Р. Д. Б., респективно ако такава съществува –
има ли характер на предварителен договор за покупко – продажба на право на
строеж или е договор за обещаване действието на трето лице, каквото
възражение навежда ответницата.
Според нормата на чл.19 от ЗЗД предварителен договор е валидно
писмено съглашение за сключване на окончателен договор, съдържащо
уговорки относно съществените условия на окончателния договор, съобразно
критерия на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, както и доказана изправност на ищеца.
Безспорно е, че за да се определи правната същност на един договор,
следва да се изхожда от съдържанието на отделните клаузи в тяхната
взаимовръзка и да се съобразяват не само външните му белези като
наименование, термини и други, но и действията на страните – фактически и
правни, в изпълнение на договорните задължения и по този начин да се
определи неговият характер.
В в случая имаме спазена изискуемата от закона писмена форма.
Тълкувайки волята на страните, съдът счита, че същите са постигнали
съгласие по съществените елементи на окончателния договор: конкретизирани
са страните: купувачът „Финтрейд“ ЕООД и продавачът Р. Д. Б. (лицето е
посочено с три имена, достатъчни за неговата индивидуализация);
индивидуализирани са ясно, подробно и разбираемо обектите, върху които ще
бъде учредено право на строеж; налице е яснота и по отношение на
престациите – прехвърляне на право на строеж срещу заплащане на цена (като
видно от представеното на л. 9 от делото Приложение № 1 е уговорена
самостоятелно възнаграждение за СМР - тата в размер на 229000лв. и отделна
продажна цена по предварителния договор в размер на 3000лв.). Договорът е
подписан от представител на ищеца и от ответницата по него. Няма оспорване
на авторството на подписите под всяка една от страните по договора.
Или изводът е, че са налице всички условия за сключването на
окончателен договор, поради което в тази си част категорично следва, че
договорът има характер на предварителен.
Аргумент в тази насока, че това е волята на страните, е и поведението на
ответницата Р. Д. Б., която видно от приетата като писмено доказателство по
делото на л. 24 (гръб) справка № 1320559/02.10.2024 г. от Агенция по
вписвания за вписвания, е прехвърлила в изпълнение на сключения между
страните предварителен договор от дата 02.02.2021г. – право на строеж на ап.
25 в полза на ищцовото дружество – „Финтрейд“ ЕООД, съгласно вписването
на договор покупко-продажба на право на строеж от дата 30.12.2021 г. (тоест
4
след сключването на предварителния договор от дата 02.02.2021 г.), както и в
рамките на уговорения между страните срок за изпълнение (не по-късно от
15.02.2022г.).
Клаузата на чл. 11., ал.1 от процесното съглашение няма касателство
към частта на предварителния договор. Тя е урежда падежа за заплащането на
възнаграждението на изпълнителя „Жотех“ ЕООД за извършеното
строителство в размер на 229000лв., определено чл. 10, ал.1. Плащането
според цитирана уговорка ще бъде осъществено след завършване на
договорените СМР и едновременното прехвърляне на правото на строеж от
трима носители на правото на строеж, едни от които е ответницата.
Неоснователно е възражението на ответника, че се касае за договор в
хипотезата на чл. 23 от ЗЗД – обещаване задължението на трето лице. Предмет
на задължението на обещателя при този договор са действия по осигуряване
уговореното поведение на третото лице. Дори и обещанието да се отнася до
прехвърляне на недвижим имот, респ. право на строеж, неговият предмет не е
прехвърлянето на собствеността, а намиране и убеждаване на трето лице,
което да извърши прехвърлянето. Обещателят се задължава да осигури
задължаване или действие на третото лице. Такава воля съдът намира, че
липсва в настоящия случай между страните.
Съдът приема, че е налице неизпълнение от страна на ответницата на
падежа до 15.02.2022г. да сключи окончателен договор по отношение на 14.45
ид.части, разпределени в подземния гаража като парко място.
Въпреки настъпилия падеж ищецът с нотариална покана, приложена по
делото на л. 12от е поканил ответницата да се яви в кантората на нотариус Б.
Василев за изповядване на окончателен договор на 01.08.2024г. в 10.00ч.
Съгласно констативен протокол, изготвен на основание чл. 593 от ГПК,
намиращ се на л. 14 от делото, е удостоверено от нотариус Б. В., че процесната
нотариална покана е връчена на Р. Б. на дата 23.07.2024г., като на дата
01.08.2024г., същата не се е явила в кантората му, респективно не е изпратила
свой представител в нотариалната кантора, не е представила документ за
сделката, нито проект за нотариален акт.
От представения на л. 16 и л. 17 от делото нотариален акт № 198, том 2,
рег. № 2685/2024г. на нотариус Б., се установява, че на 08.08.2024г.,
ответницата е прехвърлила чрез договор за покупко – продажба в полза на
Д.Б. правото на собственост върху процесните 14.45 кв.м. ид.ч. от подземен
гараж за 15 с идентификатор ****** за сумата от 15000 евро.
Приобщен по делото е на л. 19 и л. 20 и нотариален акт № 66, том 3, рег.
№ 3096/2024 г. на нотариус Б., в който е обективирано последващо
разпореждане с горецитирания недвижим имот от страна на Д. Б.в полза на Д.
С. и В. Г. при цена 15500 евро.
Следователно ответницата не само е не е предприела действия към
датата на падежа по предварителния договор за изпълни задължението си, но
и последващите й действия по неявяването при нотариуса и разпореждането с
правото на собственост в полза на трето на договора лице категорично могат
да се определят като отказ от изпълнение.
Изводът е, че ответницата е неизправна страна по договора, поради
което и съдът пристъпва към разглеждане на следващата предпоставка.
5
Пропуснатата полза, каквато в случая се претендира е неосъществено
увеличаване на имуществото на кредитора.
Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за
състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако
длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с
имуществото му към момента на неизпълнението. Следва да е налице
доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може да
почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването.
Пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ
правото на обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в
закона презумпция за настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а
следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че при точно
изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде
увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82
ЗЗД обезщетяване - да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се
допусне обогатяването му за сметка на длъжника.
Неизпълнението на поето задължение за изграждане на обект, както и на
това за прехвърляне на правото на собственост на обект в уговорения от
страните срок лишава кредитора за периода на забавата от възможността да
упражни по обекта на него присъщите на правото на собственост правомощия
- владение, ползване и разпореждане. Невъзможност за увеличаване на
имуществото на кредитора и съответно пропусната полза ще е налице
например, когато, в резултат от забавата, кредиторът е пропуснал
възможността да получи граждански плодове от обекта чрез предоставянето
му за възмездно ползване на друго лице, да получи доходи чрез използването
на обекта за осъществяване на търговска дейност или е пропуснал
възможността да се разпореди с обекта при изгодни условия. Кредиторът в
тази хипотеза следва да докаже, че при точно изпълнение на задължението за
изграждане на обекта, респективно за прехвърляне на обекта със сигурност би
получил увеличаване на имуществото си, като установи факта на създадени
между него и трети лица правоотношения във връзка с този обект по повод
ползването или разпореждането с него, които са били осуетени именно в
резултат от забавата на длъжника или като установи, че при конкретните
пазарни условия в периода на забавата е съществувала реална възможност за
отдаване на обекта под наем, за получаване на доходи чрез използването му за
осъществяване на търговска дейност или за изгодно разпореждане с него. В
този смисъл са дадени разясненията в Тълкувателно решение № 3 от
12.12.2012 г. на ВКС по т. д. № 3/2012 г., ОСГТК.
По делото липсват събрани доказателства, че към датата на падежа на
задължението за сключване на окончателен договор 15.02.2022г. ищецът е
имал сключени предварителни договори, чието сключване е станало
невъзможно поради забавата на ответницата и при конкретните пазарни
условия уговорени в тях е съществувала реално възможността да се реализира
цена, която да надвишава придобивната, в което ще се изразява и пропусната
полза.
Не може също да се презюмира, че поради това, че ищецът е търговец
неговият предмет на дейност предполага реализиране на печалба при
продажба на новопостроени недвижими имоти.
6
От справка в ТРРЮЛНЦ ищецът има вписан предмет на дейност
счетоводни и консултантски услуги, търговия на едро и дребно, внос и
износ/реекспорт, както и всички останали дейности, незабранени от
действащото законодателство.
Следователно не се доказа настъпила вреда, като пропусната полза,
която да е пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
ответницата.
Липсата на доказаност на този елемент от фактическия състав
обуславят крайният извод за неоснователност на предявения иск, поради
което същият подлежи на отхвърляне.
По разноските:
С оглед изхода на правния спор разноски не се следват.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "ФИНТРЕЙД" ЕООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, район Лозенец, ул. „Черни
връх“, бл. 66, вх. „В“, ап. 2 срещу Р. Д. Б., с ЕГН **********, с адрес: ******
иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2, вр. чл. 82 от ЗЗД да бъде осъдена
ответницата да заплати сумата от 26337.45 (двадесет и шест хиляди триста
тридесет и седем лева и 0.45) лв., представляваща обезщетение за
имуществени вреди, изразяващи се в пропусната полза от реализирането на
продажбата на 14.45 кв.м. ид.ч. от самостоятелен обект – подземен гараж с
идентификатор ******, находящ се в ******, които идеални части са
разпределени съгласно инвестиционен обект за ползване като гаражно място
№ 7, които вреди са настъпили поради неизпълнение на предварителен
договор от 02.02.2021г. за прехвърляне на ид.ч. за сумата от 3000.00лв., ведно
със законната лихва върху главницата считано от датата на подаване на
исковата молба – 01.11.2024 г. до окончателното й изплащане.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски
апелативен съд в двуседмичен срок, считано от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7