№ 1887
гр. Варна, 15.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Даниела Д. Томова
Членове:Галина Чавдарова
Радостин Г. Петров
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Въззивно гражданско дело
№ 20213100502512 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Въззивното производство е разгледано по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №20697/20.07.2021г. по описа на ВРС на Т. Д.
КР., ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. Варна, подадена чрез пълномощник адвокат
Д.Н. Н., АК- Добрич, срещу решение №712/24.06.2021г. на Варненски районен съд, 21-ви
състав, постановено по гр.д. №11530/2020г. по описа на ВРС.
С обжалваното решение съдът е отхвърлил предявените от жалбоподателката – ищец
в първоинстанционното производство Т. Д. КР. искове с правно основание чл.55, ал.1,
предл.3-то и чл.86, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответника „Адрес недвижими имоти” АД, ЕИК
*********, със седалище гр. София, да й върне сумата 2 000 лева, платена по сключен
между страните договор от 24.06.2020г. за гаранция с купувач, поради отпадане на
основанието предвид разваляне на договора, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 17.09.2020г. до окончателното й
изплащане, като е осъдил ищцата да репарирана на ответника сторените разноски по делото
в размер на 200 лева.
Решението на първоинстанционния съд се обжалва като необосновано и постановено
при неправилно прилагане на материалният закон като се твърди, че съдът не е обсъдил
правилно и в необходимата пълнота твърденията на ищцата и събраните по делото
доказателства. В резултат на това съдът е достигнал до неправилен извод по същество на
1
спора, че ответното дружество е изпълнило задълженията си по сключения между страните
договор, не ответникът, а ищцата е неизправна страна по договора, поради което при
неправомерното му разваляне от страна на ищцата не дължи връщане на получената
гаранционна сума, а има право да я задържи като неустойка. При тези основни оплаквания и
като поддържа твърдение, че клаузата на т.4 от сключения между страните договор за
гаранция с купувач се явява неравноправна по отношение на ищцата – потребител,
въззивникът моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и по същество да уважи
предявените искове.
В подадения писмен отговор въззиваемата страна „Адрес недвижими имоти” АД
оспорва въззивната жалба като неоснователна. Като прави подробен анализ на твърденията
на страните и събраните в хода на първоинстанционното производство доказателства,
обосновава извод, че обжалваното решение е правилно, законосъобразно и обосновано,
поради което следва да бъде потвърдено.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание въззивникът Т.К. не е
взел участие. С молба, подадена преди заседанието, пълномощникът на въззивника адвокат
Д.Н., е заявил, че поддържа въззивната жалба и моли за нейното уважаване. Моли да му се
присъдят сторените разноски по делото.Представена е и писмена защита.
Въззиваемата страна „Адрес недвижими имоти” АД чрез надлежно упълномощен
представител юрисконсулт Й.К. е заявила, че поддържа изцяло подадения отговор и
обоснованото в нея оспорване на въззивната жалба, и моли решението на
първоинстанционния съд да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Претендира
и присъждане на разноски за въззивното производство. Доводите на страната са развити
подробно в представена писмена защита.
За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба, съдът взе
предвид следното от фактическа и правна страна:
Исковото производство е инициирано от ищцата Т. Д. КР., ЕГН **********, с адрес в
гр. Варна, като е поискано от съда да осъди ответника „Адрес недвижими имоти” АД, ЕИК
*********, със седалище гр. София, да й върне сумата 2 000 лева поради отпадането на
основанието за нейното даване предвид разваляне на сключения между страните договор от
24.06.2020г. за гаранция с купувач. Сумата се претендира ведно със следващото се
обезщетение за забава считано от датата на подаване на исковата молба в съда до
окончателното й плащане.
Не е спорно, че страните са били обвързани от облигационно правоотношение по
сключен на 22.06.2020г. договор за обслужване на купувач, по силата на което ответното
дружество поело задължение да осъществи дейност по посредничество при придобиване на
недвижим имот, срещу насрещното задължение на ищцата да заплати уговорено в договора
възнаграждение.
Не е спорно също така, че с оглед проявен от ищцата интерес към предложен й
недвижим имот – апартамент, находящ на адрес гр. Варна, ул. Хан Тервел №39, ет.3, ап.4,
2
между страните бил сключен договор за гаранция от 24.06.2020г., по силата на който
ответното дружество поело задължение да спре от предлагане посочения имот и да договори
с продавача изисканите от ищцата условия относно цената и начина на нейното плащане (65
000 евро, която сума да бъде заплатена с банков кредит) в срок до 29.06.2020г.
Потвърждавайки изричното си желание да закупи този апартамент при посочените от нея
условия (т.2), ищцата следвало да заплати гаранционна сума в размер на 2 000 лева, като
при подписването на предварителен договор за закупуването на имота същата следвало да й
бъде върната от ответното дружество – посредник (т.1, т.5). Сумата следвало да бъде
върната и при положение, че посредника не постигне с продавача посочените параметри на
сделката в уговорения срок като договорът между страните за гаранция се прекратява (т.7).
Изрично е договорено (т.6), че в случай, че ищцата – купувач не сключи предварителен
договор за покупко-продажба в срока и при условията по т.2 и т.3 от договора, платената от
нея гаранционна сума от 2 000 лева ще бъде задържана от посредника като неустойка за
неизпълнение на задълженията й по този договор. Прието е също така, че задълженията на
ответното дружество – посредник са изпълнени, ако в уговорения срок (до 29.06.2020г.)
продавачът е потвърдил, че приема поставените от купувача условия за сделката (т.3).
Не се спори и по факта, че ищцата е била поканена от служител на ответното
дружество (брокер) да се яви на 29.06.2020г. в офиса на дружеството за сключване на
предварителен договор като до подписването на такъв не се е стигнало поради отказ на
купувача.
Спорът е изведен при твърденията на ищцата – възложител, че ответникът –
посредник не е изпълнил задълженията си по договора за гаранция от 24.06.2020г., като до
определената дата 29.06.2020г. не й е предоставил предварителен договор с „изчерпателно
изброени параметри и условия”, не й е предоставил необходимите документи за имота или
контакт с продавача, което, в съответствие и с постигнатите договорености (т.7), обуславя
правото й да получи обратно платената сума като гаранция.
При тези основни фактически положения, за да се произнесе по същество на правния
спор, съдът съобрази следното:
Не всяко отказано съдействие от страна по договор, а само това, което е “годно” да
попречи на изпълнение на договорните задължения и упражняването на договорните права,
се ползва с релевантността, отредена от чл.63 ЗЗД. Критерият “годност”, с оглед
защитимия интерес от преустановяване участието на страна в един договор (както е в
процесния случай) трябва да бъде ценен с оглед на въведените от чл.87, ал.2 ЗЗД
обективните характеристики – “невъзможно изпълнение” или “безполезно изпълнение”. От
събраните в първоинстанционното производство доказателства не се установява соченото от
ищеца - въззивник основание за отказ от сключването на възложената на посредничеството
на ответника сделка. Твърдението, че посредникът не е изпълнил задължение да представи
документи за имота, необходимите на ищцата за осигуряване банково финансиране на
желаната покупка на недвижим имот, не сочи нито “безполезност”, нито “невъзможност” на
тази сделка. В случая липсват конкретни твърдения и съответните на тях доказателства, че
3
въпросната сделка, възложена на посредническите услуги на ответника, се е провалила,
защото тези документи не са били представени, въпреки тяхното поискване. За да се
прецени релевантността на така твърдяното неизпълнение на договорно задължение за
отказването на сделката, ищецът е следвало да посочи и да установи, че същият се е намирал
в условията на кредитно правоотношение, степента на неговата сигурност и провалянето му
именно поради непредставяне на съответните документи по осигурената от посредника
покупка на недвижим имот. Такива факти, обаче, ищецът нито въвежда, нито ангажира
доказателства за тяхното установяване. Напротив, събраните при първоинстанционното
гледане на делото доказателства показват, че в рамките на петдневния период от време от
подписването на договора за гаранция с купувач и до сключването на сделката, потвърдена
от ищеца като купувач и от собственика на имота като продавач, ищцата е била наясно с
финансовите параметри на тази сделка. Въпреки това същата не е направила резервационно
изявление, обвързано с банково финансиране. Вместо това, в деня на съгласуваната сделка -
29.06.2020г., ищцата е направила изявление за отказ от сделката по съображения, че
“параметрите посочени в т.2 и в срока по т.3 от договора не бяха постигнати”. Така
определените от ищцата основания в извънсъдебното изявление за денонсиране на
процесния договор за наемане на посредническите услуги на ответника са напълно
откъснати от соченото в исковата молба “неизпълнение на договора”.
От друга страна, така соченото “неизпълнение на договора” e опровергано от
събраните по делото доказателства, установяващи точно обратно. Видно от самия договор –
т.2, единствените заложени от ищцата параметри на сделката, които ответникът – посредник
е следвало да постигне, са относно цената (65 000 евро) и нейното плащане (с банков
кредит). Същите, видно от представеното изрично писмено потвърждение от продавача от
24.06.2020г. са били постигнати като ответникът - посредник е получил съгласието на
собственика на недвижимия имот за сключване на разпоредителна сделка при посочените от
купувача условия. В резултат на това ответникът е подготвил проект на предварителен
договор за покупко-продажба, като е уговорил със страните ден и час за неговото
подписване - 29.06.2020г. в 17,30 часа, с което и уговорения в договора за гаранция срок е
бил спазен.
По тези съображения настоящият въззивен съдебен състав намира, че въззивната
жалба е неоснователна като наведените в нея оплаквания за нарушаване на материалния и
процесуалния закон са необосновани от фактическа и правна страна. Ето защо и при
условията на чл.272 ГПК обжалваното решение следва да бъде потвърдено съобразно
изложените в него мотиви на първоинстанционния съд.
При този изход на спора и предвид разпоредбите на чл.78, ал.1 и ал.8 от ГПК
искането на въззиваемата страна – ответник в първоинстанционното производство за
присъждане на разноски, изразяващи се в дължимо възнаграждение за юрисконсулт,
осъществил защитата й във въззивното производство, се преценява като основателно.
Същото се определя от въззивния съд в хипотезата на чл.25, ал.1 от Наредбата за
заплащането на правната помощ в размер на 150 лева и се възлага в тежест на въззивника.
4
Въз основа на изложените мотиви и на основание чл.271, ал.1 и чл.272 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №712/24.06.2021г. на Варненски районен съд, 21-ви
състав, постановено по гр.д. №11530/2020г. по описа на ВРС.
ОСЪЖДА Т. Д. КР., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Яребична” №12, ет.2,
ап.4, да заплати на „Адрес недвижими имоти” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. София, пл. „Света Неделя” №4, ет.6, сумата 150 лева (сто и петдесет лева),
дължимо юрисконсулско възнаграждение за въззивното производство, на основание чл.78,
ал.1 и ал.8 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на касационно обжалване по аргумент
от чл.280, ал.3 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5