№ 56
гр. Русе, 20.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на четвърти април през
две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Силвия Павлова
при участието на секретаря Ева Димитрова
като разгледа докладваното от Силвия Павлова Търговско дело №
20224500900250 по описа за 2022 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Искът е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
„ЕВРОБИЛДИНГ 3000“ООД, ЕИК200017037, със седалище
с.Ивайло, област Пазарджик, представлявано от БЗБ чрез пълномощник
адвокат Г. М., АК-Пловдив, е предявил против УНИВЕРСИТЕТСКА
БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО ЛЕЧЕНИЕ „КАНЕВ“АД, ЕИК117505556, със
седалище в гр.Русе, представлявана от ИИ, иск с правно основание чл.19, ал.3
ЗЗД. Твърди, че ответникът, с решение взето на основание чл.29, ал.1 от
Правилник за прилагане на закона за публичните предприятия, чл.15 и 16 и
сл. от Наредба за електронна платформа за продажба на недвижими имоти-
частна държавна собственост и на имоти, собственост на търговски дружества
с повече от 50 на сто държавно участие в капитала, или търговски дружества,
чиито дялове или акции са собственост на търговско дружество с повече от
50 на сто държавно участие в капитала, решение на МС №538/12.09.2019г. за
даване съгласие за продажба във връзка с чл.28, ал.9 от Закон за приватизация
и следприватизационен контрол и Протокол от извънредно Общо събрание на
акционерите от 21.12.2019г., е открита процедура по провеждане на
електронен търг за продажба на недвижим имот, собственост на ответното
дружество, а именно: Поземлен имот с идентификатор №***, находящ се в
1
гр.Русе, целият с площ от 4145кв.м., ведно с построената в него сграда с
идентификатор №***.1, подробно описан. Съгласно тръжната документация,
имотът се изнася на търг при начална продажна цена 1326450лв. без ДДС,
като търгът следва да се проведе по електронен път в 13:00 часа на 15-тия
работен ден, считано от датата на регистрация на първия регистрирал се за
участие. Ответникът се легитимирал като собственик на имота съгласно
нотариален акт за собственост по писмени документи №134, том 42, нот.дело
№8755/2018г., вх.рег.№16999/20.12.2018г. на СВ-Русе. Ищецът твърди, че
закупил тръжна документация, внесъл по банкова сметка на ответника
изискуемия депозит за участие от 50000лв. и се регистрирал за участие в
търга. Ищецът бил обявен за победител в търга и за купувач на продаваемия
имот срещу предложената най-висока цена от 2069290лв. без ДДС. С писмо-
покана изх.№1079/30.05.2022г. ответника го поканил в 14-дневен срок да се
яви за сключване на предварителен договор, като бил уведомен, че крайната
продажна цена е 2155703.55лв. с вкл.ДДС. Предварителен договор бил
сключен между страните на 06.06.2022г. и с него ответникът поел задължение
да му прехвърли по нотариален ред имота, предмет на търга, при условията на
същия, като от общата цена с ДДС се приспада внесения депозит за участие.
Разноските по сключване на окончателната сделка са за сметка на ищеца.
Съгласно Раздел II, чл.3 от предварителния договор, изповядването на
окончателната сделка следвало да бъде в срок до два месеца от подписване на
предварителния договор, т.е. до 06.08.2022г. /събота/. С изпратена нотариална
покана, връчена на законния представител на ответника на 25.07.2022г.,
ищецът поканил ответника-продавач да сключат окончателен договор в
първия работен ден след датата на падежа по предварителния договор-на
08.08.2022г. в 10:00ч., като за целта се явят пред нотариус Варамезов. На
посочената дата 08.08.2022г. в кантората на нотариуса се явил представител
на ищеца в пълна готовност за сключване на окончателен договор във
формата на нотариален акт, както и за заплащане на оставащата част от
продажната цена и за поемане на разноските по сделката. Пред нотариуса не
се явил представител на ответника, поради което сделка не била сключена, а
нотариусът съставил за неявяването констативен протокол. Ищецът твърди,
че е изправна страна по предварителния договор, ответник-продавач е в
неоправдана забава за изпълни основното си задължение-да прехвърли имота
по нотариален ред. Иска съдът да постанови решение, с което да обяви за
2
окончателен предварителния договор от 06.06.2022г., сключен между
страните, по силата на който ответникът се задължава да му прехвърли
собствения си недвижим имот, подробно описан.
Ответника УМБАЛ „КАНЕВ“ АД Русе, чрез пълномощник
адвокат Е. Н. заявява становище за допустимост, но неоснователност на иска.
Не оспорва провеждането на електронен търг за продажба на имота, че
спечелилия го участник е ответника, с посочената цена, както и сключването
на предварителен договор за покупко-продажба на имота на 06.06.2022г., с
уговорена дата за сключване на окончателен договор на 06.08.2022г. Твърди,
че получили от Административен съд София град съобщение, че срещу
решението е постъпила жалба от друг участник в търга-„Търговска Лига-
Глобален аптечен център“АД София. Незабавно уведомили ищеца, че с оглед
чл.166 АПК, жалбата спира изпълнението на решението, както и за
депозираното пред Административния съд становище, че решението не е
издадено от адм.орган по смисъла на §1, т.1 от ДР на АПК, същото не
представлява административен акт, подлежащ на контрол по реда на АПК.
Уведомлението е с нотариална заверка на подписа на изп.директор и е
достигнало до ищеца с пратка по ЕКОНТ, изпратена на 01.08.2022г., връчена
на 10.08.2022г. тази информация съобщили на ищеца и по телефона, а
Административен съд София също уведомил ищеца за постъпилата жалба, а
последния депозирал молба, с която поискал да бъда конституиран като трето
лице-помагач. В молбата си до Административния съд, по адм.дело
№5749/2022г., с която претендира разноски за адвокатски хонорар в размер
на 24000лв., ищецът признава обстоятелството, че е получил отговор на
поканата за сключване на окончателен договор, с дата 29.07.2022г., с която го
уведомили за постъпилата жалба, както и че е налице хипотезата на чл.166
АПК и следва да се изчака съдебното решение. С определение
№6848/08.09.2022г. по адм.дело №5749/2022г., Аминистративен съд София
град е оставил без разглеждане жалбата срещу решение №241/20.05.2022г. на
изп.директор на УМБАЛ „Канев“АД и е прекратил производството, с
указание, че то подлежи на обжалване. С оглед тези обстоятелства,
ответникът твърди, че не е изпаднал в неоправдана забава. С нова покана
поканили ищеца да изповядат сделката по нотариален ред, като
предварително определили дата, час и нотариус. На фирмения адрес не бил
намерен получател от спедиторската фирма, поради което насочили поканата
3
към адвоката, подписал исковата молба. Посочили, че притежават скица,
данъчна оценка, както и готовност да подготвят проект за договора. Не
получили становище до момента на изготвяне на отговора на исковата молба.
Твърди, че с поведението си не са осуетили сключването на окончателен
договор в нотариална форма и изразява готовност за това.
С допълнителна искова молба ищецът, чрез пълномощник адвокат
ИС възразява срещу становището на ответника в ОИМ, че искът е
неоснователен.
С допълнителен отговор на допълнителната искова молба
ответникът пояснява обстоятелствата, които не оспорва и признава. Възразява
писмените доказателства да са неотносими към спора, като сочи, че с тях се
установява, че е налице обективна невъзможност за сключване на сделката на
посочената в предварителния договор дата 06.08.2022г. Твърди, че те са
доказателство за добросъвестността и непроменено намерение за сключване
на сделката. След отпадане на пречката за изповядване на сделката, поканили
ищеца, но той не се явил е не съобщил причина за това.
Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните намира за установено следното от фактическа и
правна страна:
Не се спори по делото, че ответникът УМБАЛ „КАНЕВ“АД взел
решение №186/11.04.2022г. за откриване на процедура по провеждане на
електронен търг за продажба на поземлен имот с идентификатор ***, ведно с
построената в него сграда с идентификатор ***.1, собственост на
дружеството. Не се спори и че ищецът е спечелил обявения от ответника
електронен търг за продажба на имота, че е внесъл по банкова сметка на
ответника сумата 50000лв.-депозит за участие в търга, че въз основа на това
страните са сключили предварителен договор за продажбата на имота, че
определената в предварителния договор дата, на която е следвало да изповяда
сделката е 06.08.2023г., както и че ответникът е собственик на имота.
Представена е по делото тръжна документация за провеждане на електронен
търг за продажба на процесния недвижим имот. С писмо изх.
№1079/30.05.2023г. ответникът поканил ищеца да се яви за подписване на
предварителен договор, като го уведомил, че съобразно проекта за
предварителен договор /Приложение №6 на тръжната документация/,
4
съгласно направеното наддавателно предложение, крайната цена с ДДС е
2155703.55лв., от която 2069290лв.-предложена продажна цена и 86413.55лв.-
ДДС. Посочено е в писмото, че от крайната цена ще бъде приспаднат
внесения депозит за участие в търга в размер на 50000лв. На 06.06.2023г.
страните сключили предварителен договор по чл.19 ЗЗД за покупко-продажба
на недвижим имот, по силата на който ответникът-продавач се задължил да
прехвърли на ищеца-купувач, собствеността върху собствения си недвижим
имот, представляващ обособена част от лечебното заведение, подробно
описан, а купувача се задължил да заплати цената на имота, намалена с
внесения депозит за участие в търга. Цената на имота, която купувачът се
задължил да плати е посочена в чл.1.2 от предварителния договор, това е
цената, предложена от купувача в електронния търг в размер на 2069290лв. и
ДДС 86413.55лв., от която обща цена се приспадне /ще прихване/ внесения
депозит за участие в търга от 50000лв. Според чл.1.3 от предварителния
договор купувачът следва да заплати цената в срок от два месеца от
сключване на предварителния договор и при спазване на условията на
тръжната документация по посочена банкова сметка на продавача. В чл.3
страните уговорили, че окончателния договор във формата на нотариален акт
се сключва след като купувачът е извършил плащането, съгласно условията
на тръжната процедура, като представи оригинален платежен документ и е
изпълнил всички предварителни условия по чл.4 от предварителния договор.
Уговорено е, че след подписване на предварителния договор, до два месеца
страните изповядват сделката пред нотариус. Според чл.4 от предварителния
договор, купувачът е длъжен да заплати всички разходи свързани с
прехвърляне на собствеността, вкл. и местния данък по начин и срок,
определени в тръжните условия и в предварителния договор, като уведоми
продавача за извършеното плащане. Продавачът се задължава да прехвърли
собствеността върху имота в договорения срок, ако купувачът е изпълнил
своето задължение по чл.3 и условията на тръжната процедура.
Предварителния договор е двустранно подписан и не е оспорен от страните. С
нотариална покана, връчена на 25.07.2023г. ищецът е поканил ответника да се
яви на 08.08.2023г. в 10:00 часа пред посочен нотариус за сключване на
окончателен договор за имота под формата на нотариален акт. Заявена е
готовност за сключване на окончателен договор във формата на нотариален
акт, както и за заплащане на останалата част от договорената продажна цена и
5
поемане на разноските по сделката. Представен е констативен протокол от
08.08.2023г. на нотариус Варамезов, в който е отразено, че представител на
продавача по предварителния договор УМБАЛ „Канев“АД не се е явил.
Отразено е в констативния протокол, че представителят на купувача е заявил
пълна готовност за сключване на окончателен договор във формата на
нотариален акт, както и за заплащане на останалата част от договорената цена
и поемане на всички разноски, както и че е представил банково бордеро за
заплащане на капарото на имота, нотариално заверени пълномощни, протокол
от ОС на ищеца за придобиване на имота, изискуеми декларации. Представен
е отговор на нотариалната покана от ответника /изх.№1478/28.07.2022г./, с
който уведомява ищеца, че желае да приключи процедурата по продажба на
имота, както и че решението за определяне на купувач е обжалвано пред
Административен съд София, изпратена е цялата преписка, а жалбата на
„Търговска лига-Глобален аптечен център“АД е без движение. С определение
№6848/08.09.2022г., постановено по адм.д.№5749/2022г. по описа на
Административен съд София-град е оставена без разглеждане жалбата на
„Търговска лига-Глобален аптечен център“АД срещу решение
№241/20.05.2022г. на изпълнителния директор на УБАЛ „Канев“АД и е
прекратено производството по делото. Определението е влязло в сила на
23.09.2022г. Представена е и молба от ищеца по адм.д.№5749/22г.-в качество
на заинтересована страна, с която иска допълване на определение
№6848/08.09.22г. в частта за разноските, като жалбоподателя бъде осъден да
му заплати 24000лв. с ДДС. С определение №163/06.01.2023г. молбата е
оставена без уважение. Представени са протокол от извънредно общо
събрание на „Евробилдинг 3000“ООД, проведено на 19.05.2022г.,
пълномощно, с което НК е упълномощен от управителя на ищеца да
представлява дружеството по сделката, нотариален акт и справка по
кадастрална карта, отпечатана на 17.08.2021г. /л.19-22/. Представени са скица
на имота и данъчна оценка. Представена е покана от ответника до ищеца
/изх.№1955/11.10.2022г./ за сключване на сделка по нотариален ред на 20
октомври 2022г. при нотариус П Представен е констативен протокол от
20.10.2022г. съставен от помощник нотариус П удостоверяващ, че до 11:20
часа не се е явил представител на ищеца-купувач, както и че пълномощника
на ответника е представил всички изискуеми документи за изповядване на
сделката.
6
При така установената фактическа обстановка, съдът прави
следните правни изводи:
Предявеният иск е неоснователен.
За да бъде обявен един предварителен договор за окончателен,
следва да са налице следните предпоставки: Наличие на валидно сключен
предварителен договор между страните; настъпил падеж за изпълнение на
задължението на страните по него за сключване на окончателен договор;
неизпълнение от страна на ответника на посоченото задължение в уговорения
срок и съответно изпълнение на задълженията на ищеца, както и че
продавачът е собственик на вещта, предмет на предварителния договор.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД представлява упражняване по процесуален
ред на субективно потестативно право и принадлежи на изправната страна по
предварителен договор за обявяването му за окончателен такъв. Когато за
окончателния договор се изисква нотариална форма или нотариално заверена
форма, то предварителният договор следва да е сключен в писмена форма.
Той трябва и да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор. Предпоставките за уважаване на този иск са, както бе
посочено, ищецът да е изправна страна по договора, а продавачът да е
собственик на имотите, предмет на договора, към датата на съдебното
решение.
Изправността на страната купувач е налице, когато същият е
изпълнил своите задължения по предварителния договор, в случая, да е
заплатил цената съобразно уговореното в чл.3 от същия, който препраща към
условията на тръжната процедура, представи оригинален платежен документ
и изпълни условията по чл.4. В случая цената не е платена от ищеца и той не е
изправна страна по предварителния договор. В тръжната документация-чл.6,
последен абзац, е посочено, че ако определения за купувач участник с когото
е подписан предварителен договор, изпълни всички условия по
предварителния договор и неговите клаузи, до един месец от заверяване на
сметката на УМБАЛ „Канев“АД със сумата, предложена от участника за
закупуване на обекта, като прихване сумата по внесения депозит /50000лв./-
страните изповядват сделката пред нотариус, като сключват окончателен
договор. Следователно, страните са уговорили в предварителния договор,
7
тълкувайки съдържанието му във връзка с тръжните условия, че предпоставка
за сключването на окончателния договор е заплащане на предложената на
електронния търг цена, от която се приспада депозита за участие. До месец
след заверяване на сметката на продавача със сумата, страните следва да
сключат окончателния договор. По делото не се твърди и не се сочат
доказателства, че предложената от ищеца-купувач цена на електронния търг е
заплатена и с нея е заверена сметката на продавача, което е предпоставка да
започне да тече срока за сключване на окончателния договор. Ето защо, съдът
намира, че ищецът не е изправна страна по предварителния договор и само на
това основание искът следва да бъде отхвърлен. В случая съдът счита, че е
неприложима разпоредбата на чл.362, ал.1 ГПК. Това е така, тъй като в
предварителния договор не е уговорено плащането на цената да стане при
сключване на окончателния договор, при условие на едновременност на
престациите, напротив, както бе посочено, плащането на цената е
необходимото условие, за да започне да тече срока за сключване на
окончателен договор. Не се касае до изпълнение на насрещно задължение по
смисъла на чл.362, ал.1 ГПК, което да позволява на съда да постанови
решение, с което да замести окончателния договор, при условие, че ищецът
изпълни задължението си. Налице е противоречива практика по този въпрос, а
именно „Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който
не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда и
при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-
продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след
заплащане на цялата цена?" и е образувано тълкувателно дело № 4/2020 г по
описа на ОСГТК, ВКС, за приемане на тълкувателно решение, каквото към
момента не е постановено. Настоящия състав намира, че в случая
разпоредбата на чл.362, ал.1 ГПК не може да бъде приложена, тъй като това
би било в противоречие с тръжната процедура, към която предварителния
договор препраща досежно срока за заплащане на цената на имота, предмет
на предварителния договор. И към датата на приключване на устните
състезания по делото, цената не е заплатена.
По тези съображения, искът за обявяване на предварителния договор
за окончателен следва да бъде отхвърлен.
В тежест на ищеца са направените от ответника разноски по делото в
размер на 2000лв. адвокатско възнаграждение.
8
По изложените съображения, Окръжният съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „ЕВРОБИЛДИНГ 3000“ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление с. Ивайло, ул. *** област Пазарджик,
представлявано от БЗБ против УНИВЕРСИТЕТСКА МНОГОПРОФИЛНА
БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО ЛЕЧЕНИЕ „КАНЕВ“ АД, ЕИК117505556, със
седалище и адрес на управление гр.Русе, ул.Независимост №2,
представлявано от ИСИ, иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, да бъде
обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 06.06.2022г., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „ЕВРОБИЛДИНГ 3000“ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление с. Ивайло, ул. *** област Пазарджик,
представлявано от БЗБ да заплати на УНИВЕРСИТЕТСКА
МНОГОПРОФИЛНА БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО ЛЕЧЕНИЕ „КАНЕВ“ АД,
ЕИК117505556, със седалище и адрес на управление гр.Русе,
ул.Независимост №2, представлявано от ИСИ, сумата 2000лв. разноски по
делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Апелативен съд – гр.Велико Търново.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
9