№ 5114
гр. София, 06.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Мария Г. Шейтанова
Членове:Йоанна Н. Станева
Йоана Кр. Кацарска
при участието на секретаря Капка Н. Лозева
като разгледа докладваното от Йоанна Н. Станева Въззивно гражданско дело
№ 20211100513162 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 20114951 от 13.05.2021г., постановено по гр. дело № 34423/2020г. по
описа на СРС, 125-ти състав е признато за установено по отношение на „Инвестбанк“ АД, че
М. Е. Д. и С. З. Б. са собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.4359.302.1.3 по кадастрална карта и регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
14/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, изменена на 11.10.2013г. с адрес: гр.
София, ж.к. Люлин, бул. ****, съставляващ жилище- апартамент с площ от 47,79 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата- на същия етаж- самостоятелен обект с
идентификатор 68134.4359.302.1.2 и самостоятелен обект с идентификатор
68134.4359.302.1.4, който съставлява апартамент № 3, разположен на втори етаж, кота +5,80
на вход/секция 1, състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна с трапезария и кухненски
бокс, спалня и тераса, при граници по одобрен инвестиционен проект: от две страни- двор,
апартамент № 4 от вх. 1, апартамент № 2 от вх. 1 и коридор, заедно с припадащите му се
2,96 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0, 48 % идеални части от
правото на собственост върху дворното място, върху което е построена сградата, заедно с
прилежащия склад № 3, находящ се под вх. А- секция 1, в сграда 1, на първи сутерен, кота -
3,60, който сутерен е разположен под сграда 1, със застроена площ 1,10 кв.м., при съседи:
склад № 2 от вход 1, абонатна, вътрешна улица и склад № 4 от вх. 1, заедно с припадащите
му се 0,02 % идеални части от общите части на вход А, заедно с 0,01 % идеални части от
правото на собственост върху дворното място върху което е построена сградата, и което
1
дворно място, върху което е построена сградата съставлява самостоятелен обект с
идентификатор 68134.4359.302 с номер по предходен план парцел III, IV от кв. 123А, поради
изтекла през период от началото на 2010г. до началото на 2020г. придобивна давност, при
режим на съпружеска имуществена общност. С решението е прекратено производството по
делото по предявения от М. Е. Д. и С. З. Б. против „Пропъртис Трейд“ ООД иск за
признаване за установено, че ищците са собственици на гореописания имот поради изтекла
давност. С решението е осъден „Инвестбанк“ АД да заплати на М. Д. и С. Б. на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 3474 лева, разноски по делото.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „Инвестбанк“АД,
с която се обжалва решението изцяло. Посочено е, че решението е недопустимо, неправилно
и незаконосъобразно. Неправилно първоинстанционният съд бил приел, че била установена
идентичност на имота по искова молба, предварителен договор и двата нотариални акта.
Неправилно съдът не бил споделил възражението, че предявеният иск бил недопустим, тъй
като ищците не били предявили иск по чл. 19 ЗЗД. Сочат, че ищците са имали период от 5
години и два месеца да предявят иск по чл. 19 ЗЗД срещу изпълнителя по предварителния
договор. Не било обсъдено и уговореното в предварителния договор задължение да бъде
предадено владението върху имота след напълно заплатена договорена цена. Неправилни
били и изводите на съда, че жилището било годно за ползване и преди издаването на
разрешение за ползване на сградата от 30.09.2011г. Считат, че при правилно обсъждане на
всички събрани по делото доказателства не можело да се направи категоричен извод, че
ищците били придобили правото на собственост върху процесния недвижим имот на
основание давностно владение, упражнявано непрекъснато, явно, несъмнено, спокойно и
необезпокоявано от началото на 2010г. до началото на 2020г. В този период процесният
апартамент бил прехвърлен два пъти. Поддържат, че изводът на СРС, че ищците били
установили фактическа власт върху имота в края на 2009г. бил неправилен и почивал
единствено на разпитаните по делото свидетели, осигурени от ищците, при изцяло
необсъдени писмени доказателства, относими към елементите на фактическия състав на
владението. Твърдят, че неправилно съдът бил приел, че изпратената нотариална покана,
адресирана до „Инвестбанк“ АД и входирана с вх. № 9120-716 от 28.01.2014г., с която е
отправил предложение за закупуване на процесния апартамент, не било действие, с което се
прекъсвала давността. Съдът не бил кредитирал и показанията на свидетелите К. и И., че до
2012г. ищците ползвали промишлен ток и никога не били откривали самостоятелна партида
за ток на процесния апартамент, за който твърдели да са собственици. По делото било
безспорно установено, че „Инвестбанк“ АД била открила партида в ЧЕЗ на свое име през
2013г. Свидетелката К. била заявила, че не били имали и партиди за вода, били използвали
вода и плащали на банката. Поддържат, че в искането за заличаване на ипотеката ищците
били написали, че го подават в качеството си на купувачи по предварителен договор, а в
контактната бланка до СО, район Люлин, попълнена лично от ищците, собственоръчно били
записали, че собственик на процесния апартамент бил „Инвестбанк“ АД, а те са се вписали
като обитатели. Поддържат, че по делото не се установило по безспорен начин, че за
процесния период ищците били упражнявали фактическа власт върху имота с намерение за
2
своене. Считат, че обжалваното решение било недопустимо, неправилно и
незаконосъобразно. Искането към съда е да отмени решението и да отхвърли исковете.
С молба от 03.12.2021г. „Инвестбанк“ АД са посочили, че обосновават правния си
интерес от обжалване на решението в прекратителната му част, тъй като ищците
претендирали да са собственици на имота за период, включващ периода от 2010г. до
13.06.2012г., през който собственик е бил „Пропъртис Трейд“ ООД, спрямо когото
производството било прекратено.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от М. Д. и С.
Б., с който се оспорва същата. Изложени са съображения, че въззивникът неоснователно и
необосновано бил оспорил изводите на решавания съд относно идентичността на имота и
приетото и неоспорено заключение на вещото лице. По отношение на довода, че не бил
предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, намират, че правилно СРС бил приел, че доколкото
процесният имот бил прехвърлен, то такъв иск би бил неоснователен. Намират, че СРС бил
анализирал подробно и задълбочено изслушаните свидетели К. и И. и представените по
делото писмени доказателства. Считат, че действията по стопанисване, ремонтиране, грижа
за жилището като за тяхно водели до извод за установено владение в началото на 2010г.
Искането към съда е да потвърди обжалваното решение. Претендират разноски.
Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от
фактическа и правна страна:
С протоколно определение от 09.02.2023г. въззивният съд е прекратил
производството по делото в частта, в която предмет на разглеждане е подадената от
„Инвестбанк“ АД въззивна жалба срещу решение по първоинстанционното гр. дело №
34423/2020г. по описа на СРС, 125-ти състав в прекратителната му част.
Срещу така постановеното определение е постъпила частна жалба от „Инвестбанк“
АД, която с Определение № 1235 от 10.05.2023г., постановено по ч.гр. дело № 1032/2023г. по
описа на САС, 12-ти граждански състав е оставена без уважение.
С Определение № 366 от 29.01.2024г., постановено по ч.гр. дело № 3246/2023г. по
описа на ВКС, Второ ГО е оставена без разглеждане частна касационна жалба на
„Инвестбанк“ АД против Определение № 1235 от 10.05.2023г. по в.ч.гр. дело № 1032/2023г.
по описа на САС и е прекратено производството по делото. Определението като
необжалвано е влязло в сила на 13.03.2024г.
Предвид гореизложеното предмет на въззивното производство е въззивна жалба,
подадена от „Инвестбанк“ АД срещу Решение № 20114951 от 13.05.2021г., постановено по
гр. дело № 34423/2020г. по описа на СРС, 125-ти състав в частта, с която предявените
положителни установителни искове са уважени.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
3
Предявени са положителни установителни искове с правно основание чл. 124 ГПК. В
тежест на ищците е да докажат, че са собственици на имота на заявеното от тях правно
основание- текла придобивна давност от 15.10.2008г. до датата на подаване на исковата
молба- 19.06.2020г.
От приетия предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изработка в строителството за ап. 3, вх. 1 от 10.04.2007г., сключен между М. Е. Д. и С. З. Б.
/в качеството им на възложители/ и „Пропъртис Трейд“ ЕООД /в качеството му на
изпълнител/ се установява, че ищците са възложили на дружеството извършването на
строителство в жилищна сграда, която ще се построи в гр. София, находяща се в район
Люлин, Х микрорайон, в УПИ III и УПИ IV, отредени за жилищно строителство от кв. 123А,
местност булевард Сливница, по устройствен план, одобрен със Заповеди № РД-09-50-
1282/02.12.2005г. и № РД-09-50-412/14.08.2005г. на главния архитект на гр. София, с обща
площ от 2430 кв.м., при граници улица, улица 707 и парцел II- КОО /втори за комплексно
обществено осигуряване/, а именно апартамент № 3, вх. 1, със застроена площ по
ценообразуване 48,79 кв.м. и общи части в размер на 12,88 кв.м. от съответните общи части
на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, находящ се във вх. 1, на втори етаж, кота 5,80, състоящ се от антре, баня с
тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня и тераса, със съседи: апартамент №
4 от вх. 1 със застроена площ по ценообразуване 1,10 кв.м. и общи части в размер на 0,09
кв.м. от съответните общи части на сградата, заедно със съответните идеални части от
правото на собственост върху поземления имот, находящ се във вх. 1, на първи сутерен, кота
-3,60, със съседи: склад 2, коридор, вътрешна улица и абонатна.
Съгласно чл. 1.2 от предварителния договор изпълнителят предава на възложителя
недвижимите имоти, предмет на договора по взаимна договорка, отразена подробно в
Приложение № 1 и Приложение № 2, неразделна част от договора. Изпълнителят се е
задължил да завърши строителството в срок до 31.05.2009г. и да предаде в срок до 45 дни
след завършването на строителството на възложителя или на посочено от него лице имота, а
възложителят да закупи същия. Съгласно чл. 4.6 от договора изпълнителят се задължава да
прехвърли с нотариален акт и да предаде с приемо-предавателен протокол за въвод във
владение договорените имоти на възложителя след предаване на сградата и получаване на
разрешението за ползване от ДНСК в рамките на определения в договора срок.
По делото е приет и Анекс от 11.04.2007г. към предварителния договор, с който е
уговорен начин на плащане на договорената продажна цена, както и че прехвърлянето на
собствеността върху имота ще се извърши едновременно със заплащането на последната
от дължимите суми съгласно предварителния договор и анекса.
По делото е прието и Удостоверение за степен на завършеност, издадено от Столична
община, район Люлин на 15.10.2008г., в което е посочено, че след извършена проверка на
място и по документи е установено, че строеж „Жилищна сграда на 6 етажа с магазини,
ателиета и подземни гаражи“ се изпълнява по разрешение за строеж № 188/26.01.2007г. на
главния архитект на гр. София, както и че е изграден до кота било +22,50 съгласно протокол
4
обр. 2 и е реализиран в груб строеж съгласно пар. 5, т. 46 от ДР на ЗУТ без изпълнени
довършителни работи.
От Разрешение за ползване с изх. № СТ-05-993/2011г. на ДНСК се установява, че на
30.09.2011г. е разрешено ползването на строеж „Жилищна сграда на 6 етажа с 17 броя
апартаменти, 1 брой ателие, 18 броя складови помещения, 41 броя подземни гаражи,
жилищна сграда на 6 етажа с 60 броя апартаменти, 7 броя ателиета, 63 броя складови
помещения, 52 броя подземни гаражи, 21 броя магазини за промишлени стоки, ВИК
отклонения, външно ел. захранване- кабели 20 kV от съществуваща Ш8 между КТП
„Бензиностанция Шел“ и ТП „Люлин бл. 170“ до нов МКТП 800 kVA/20 kV“ и кабели НН-
1кV до ГРТ на сградата и вертикална планировка с 20 броя паркоместа".
От приетия от СРС Нотариален акт за прехвърляне право на собственост върху
недвижими имоти вместо изпълнение на паричен дълг № 156, том Първи, рег. № 6888, дело
№ 121/2012г. на нотариус В.М. се установява, че на 13.06.2012г. „Пропъртис Трейд“ ООД са
прехвърлили в полза на „Инвестбанк“ АД правото на собственост върху свои собствени
недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти в „Жилищна сграда на шест етажа
с ателиета и подземни гаражи“ и „Жилищна сграда на шест етажа с магазини, ателиета и
подземни гаражи“, въведени в експлоатация с Разрешение за ползване, с определен
административен адрес: гр. София, Столична община, район „Люлин“, ж.к. „Люлин“, бул.
****, включващи и самостоятелен обект с идентификатор 68134.4359.302.1.3, разположен на
втория етаж във вх. А, секция 1 в сграда 1 с предназначение на обекта- жилище, апартамент,
брой нива на обекта- 1, с площ от 48,79 кв.м., който самостоятелен обект представлява по
одобрен инвестиционен проект апартамент № 3, разположен на втори етаж /трети пореден
надземен етаж/, кота +5,80 метра на вход/секция 1, със застроена площ по ценообразуване от
48,79 кв.м, състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс,
спалня и тераса, при граници съгласно инвестиционен проект: от две страни- двор,
апартамент № 4, апартамент № 2 и коридор, заедно с припадащите му се 2,96 % идеални
части от общите части на сградата, равняващи се на 13,24 кв.м., заедно с 0,48 % идеални
части от правото на собственост върху дворното място, върху което е построена сградата,
заедно с прилежащия склад № 3, находящ се под вх. А, секция 1 в сграда 1, на първи
сутерен, кота -3,60 метра, който сутерен е разположен под сграда 1 и сграда 2 със застроена
площ по ценообразуване от 1,10 кв.м., при съседи: склад № 2 от вх. 1, абонатна, вътрешна
улица и склад № 4 от вх. 1, заедно с припадащите му се 0,02 % идеални части от общите
части на вход А, равняващи се на 0,09 кв.м., заедно с 0,01 % идеални части от правото на
собственост върху дворното място, върху което е построена сградата.
Процесният имот е бил апортиран в „Инвестмънтс пропъртис“ ООД видно от приетия
препис от Дружествен договор от 18.06.2014г., а с Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти от 18.05.2016г. на нотариус В.М. е бил прехвърлен на „Инвестбанк“ АД
/пункт 26.2.10 от нотариалния акт- л. 119 от делото/.
По делото е приета и нотариална покана, изходяща от С. Б., адресирана до
„Инвестбанк“ АД с вх. № 9120-716/28.01.2014г. /по описа на ЦУ „Инвестбанк“ АД/, в която е
5
посочено, че в качеството си на купувач по предварителен договор от 10.04.2007г., сключен
с „Пропъртис Трейд“ ЕООД е изплатил на продавача 95 % от стойността на договора. След
проведена среща между него и представител на банката и на „Пропъртис трейд“ ЕООД,
било договорено допълнително споразумение във връзка с предварителния договор за
финализиране и прехвърляне на имота с нотариална форма. Била определена цена за
доплащане в размер от 9083,57 лева. Посочил е, че прехвърляне на имота не било
последвало, а имал готовност да извърши плащане на горепосочената сума, поради което
желае да бъде посочена дата и час за нотариално прехвърляне на имота в едномесечен срок
от връчване на поканата.
Приет е договор за осъществяване на охрана на обект- апартамент, находящ се на бул.
****, сключен между С. Б. и „СОТ- сигнално-охранителна техника“ ЕООД от 01.06.2011г.
Приети са искания от 03.07.2012г. и от 29.08.2012г., изходящи от М. Д. и С. Б.,
адресирани до „Инвестбанк“ АД, за заличаване на ипотека върху ап. 3, находящ се в гр.
София, район „Люлин“, Х микрорайон, булевард „Сливница“. В искането е посочено, че
ищците са купувачи по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изработка в строителството за ап. 3, вх. 1 и склад № 3, вх. 1.
Приети са протоколи от проведени ОС на ЕС на сграда, находяща се на адрес: гр.
София, ж.к. „Люлин“, бул. **** от 12.02.2013г., 06.03.2013г., 20.11.2013г., 09.02.2016г.,
23.04.2017г., 20.05.2018г., в които списъци на присъствали лица фигурира С. Б., посочен като
представител за апартамент № 3- л. 223, л. 224, л. 225, л. 229, л. 236 и л. 243 от делото.
От приетия препис от контактна бланка от 02.10.2015г., подадена от М. Д. се
установява, че ищците са декларирали пред Столична община, район „Люлин“, че са
обитатели на имота, а собственик е „Инвестбанк“- л. 231 от делото.
От показанията на св. П. К. се установява, че живее в гр. София, ж.к. „Люлин“, бул.
****, ет. 2, ап. 2. Сочи, че познава ищците по делото, които живеели в ап. 3 на същия етаж,
на който тя живеела. Запознали се в края на 2009г. Влизала в жилището да го оглежда, а М. и
С. вече били започнали ремонт. В началото на 2010г. посетила апартамента и чула, че в
техния апартамент се говорело, почукала на вратата и я поканили. Апартаментът им бил в
състояние за живеене- имало баня, теракот, плочки, било боядисано, имало мебели, всичко
необходимо. През януари 2010г. в апартамента живеели С., М. и дъщеря им. Само те
живеели там от тогава досега, сега с двете си деца. Твърди, че се виждали често, децата им
играели заедно, имали обща тераса, която усвоили и ремонтирали. Присъствали със С. на
общи събрания, той представлявал ап. 3, заплащал всички дължими такси за апартамента.
Сочи, че във входа имало апартаменти, които били собственост на „Инвестбанк“ АД- ап. 17
и студио № 1. Твърди, че закупила апартамента от „Пропъртис Трейд“ с окончателен договор
през 2011г., М. и С. започнали ремонт по-рано, защото не издържали да плащат наем.
Нанесли се по-рано, за да не плащат наем. В апартамента им имало ток и вода. Живеела в
апартамента от лятото на 2011г. Сочи, че апартаментът на сем. Б.и бил голям, колкото
нейния- 55,5 кв.м. чиста площ и 67 кв.м. и малко с общите части. Състоял се от баня, кухня,
спално помещение, малко коридорче, всички имали и малки мазета. Твърди, че нейният
6
ремонт започнал краят на 2009г. и към края на 2010г. била приключила. Цялата 2011г. имали
промишлен ток. През 2012г. им изкарали индивидуални партиди. Имали вода, но нямали
партиди, плащали по сметка на банката. Проблемът с водата се оправил преди проблема с
тока.
От показанията на св. В. И. се установява, че живее в гр. София, ж.к. „Люлин“, бул.
****, ап. 1, както и че познава ищците от края на 2008г. Запознали се със С. при тяхно
посещение на фирма „Пропъртис Трейд“ ООД. Сочи, че през 2010г. се запознал с М., тогава
те му показали жилището за първи път. Жилището им било ремонтирано с мебели, ламинат,
паркет, било с поставени мазилки, електроуреди. Имал притеснения как са вложили пари и
живеят там, а няма акт 16, те му казали, че нямали къде да живеят и това било единственият
начин да останат в София. От октомври 2011г. до сега живеел там и ги виждал всеки ден.
Бил домоуправител до края на 2018г.- 2019г. Всички съседи ги познавали като собственици.
„Инвестбанк“ АД имали имоти в сградата, в домовата книга се водели ателие 1 и апартамент
17. Банката не била плащала консумативи, а по решение на ОС от 2018г.- за ремонт на
стълбищата, от централата на банката –от И.М., му се дали пари за ремонта. Никой от
банката не го бил уведомявал, че апартаментът на С. и М. бил на банката. Не знаел за
претенции към имота. Не знаел кога С. бил купил жилището и дали има документ за
собственост. През 2010г. трябвало да има ток, защото в жилището имало електроуреди. Един
път бил влизал пролетта на 2010г., после лятото и есента на 2010г. Всеки път, когато бил
ходил до сградата, звънял на С. да говорят за акт 16. Сочи, че не знаел да им бил спиран
тока, както и дали им били открити индивидуални партиди в ЧЕЗ и Софийска вода. След
май 2011г. с нотариалния акт отишъл да си открие партиди за ток и вода. Твърди, че в
жилищния вход нямало банков офис, само жилищни обекти. През годините в апартамента на
М. и С. живели само те и двете им деца.
От показанията на св. А.Е. се установява, че заема длъжността директор на Дирекция
„Реализация на активи и администрация“. Сочи, че се е виждал със С. Б., който искал да
закупи апартамент, собственост на банката през 2018г. Обяснил му, че ако имал
инвестиционни намерения, следва да входира искане в банката на пазарна цена. Твърди, че
през годините имали случаи за самонастанили се лица, но не в този апартамент. През 2020г.
спрели тока конкретно на ап. 3. Сочи, че банката била извършвала ремонти по сигнали на
съседи на тераси, плащали били вноските за фонд „Ремонт и поддръжка на ЕС“. В момента,
в който бил уведомен, че в ап. 3 имало консумация, която не била платена, било
сигнализирано, че ще спрат тока и се разпоредил веднага колегата, който движел контактите
с ЧЕЗ, да подаде молба за спиране на тока, за демонтиране на електромера, докато не се
изясни кой живее в имота. Преди тази случка не му било известно някой да се бил
самонастанявал там.
От показанията на св. Е.С. се установява, че същият работи като главен юрисконсулт
в Дирекция „Реализация на активи и администрация“ от 2017г. Знаел, че банката
притежавала различни обекти в сграда, находяща се на ул. ****- апартаменти, гаражи,
магазини. Твърди, че миналата година получили сигнал за самонастанило се лице и негови
7
колеги проверили кой се е нанесъл там, но не влезли в контакт с обитателя. Получили
съобщение от ЧЕЗ за просрочена фактура, подали заявление за спиране на електричеството в
ЧЕЗ. Преди този сигнал, имали сигнали за самонастанили се лица, но не били проверявали.
Знаел, че Б. бил направил запитване за покупка или наемане. Отговорили му, че трябва да
направи запитване, той не отговорил и постъпила исковата молба.
От приетата съдебно-техническа експертиза се установява, че след извършена
съпоставка и анализ на приетите по делото документи, че описанието на процесния
апартамент № 3 в исковата молба съвпада с описанието на апартамент № 3 в
предварителния договор от 10.04.2007г. с изключение на посочения размер на припадащите
се към него идеални части от общите части на сградата, които в исковата молба били
посочени в размер от 13,24 кв.м., а в предварителния договор в размер от 12,88 кв.м.
Експертът е посочил, че по отношение на описанието на принадлежащия към апартамент №
3 склад № 3 описанието е идентично. От заключението се установява, че при сравнението на
процесния имот с имота, описан в нотариалния акт № 156/2012г., се установява, че
описанието в исковата молба е идентично с това по нотариалния акт с изключение на една
от посочените граници на апартамент № 3. Вещото лице е посочило, че най-вероятно е
допусната техническа грешка при отразяване на границите на апартамент № 3 в
нотариалния акт № 156/2012г., където било записано „от две страни двор“, а от одобрения
архитектурен проект на сградата се установявало, че апартамент № 1 бил само с една
граница към двора /улицата/. Експертът е посочил, че при извършената съпоставка между
описанието на процесния имот в исковата молба и това отразено в одобрения арх. проект
счита, че по местоположение, разпределение, площ и граници, описаният в исковата молба
имот- апартамент № 3 и склад № 3, били напълно идентични. Към делото била приложена и
схема на самостоятелен обект в сграда № 15-606938- 10.07.2020г. и скица на поземлен имот
№ 15-606853- 10.07.2020г., издадени от АГКК, от които било видно, че процесният
апартамент № 3 бил заснет в одобрената КККР на София като самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68134.4359.302.1.3 и бил с административен адрес- гр. София, ж.к. ****, на
ул. ****, във вх. А от сградата, на ет. 2. От схемата било видно също и че само една от
границите на апартамент № 3 била към улица, а именно- от северозапад имотът граничел с
бул. „Д-р Петър Дертлиев“. От заключението се установява, че процесният имот, описан в
исковата молба, по местоположение, разпределение, площ и граници, бил идентичен с
имота, описан в предварителния договор от 10.04.2007г., както и с апартамент № 3 във вход
„А“- секция 1, описан в нотариален акт № 156/2012г.
В проведеното съдебно заседание на 15.04.2021г. вещото лице е уточнило, че
единствената разлика от трите документа, била различно определените идеални части. По
делото не било приложено последното ценообразуване за обекта, от което можело да се
видят действителните идеални части за имота. Посочено е, че вероятно имало различно
ценообразуване към датата на предварителния договор и последното, което щяло да бъде
валидното.
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните правни
8
изводи:
Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо
в обжалваната му част. Не са нарушени императивни материалноправни норми.
На първо място, във връзка с доводите на въззивника за недопустимост на
първоинстанционното решение, настоящият въззивен състав намира, че решението е
допустимо и СРС не е излязъл извън предмета и обхвата на търсената защита, нито се е
произнесъл по недопустим иск. В този смисъл следва да бъде посочено, че исковата защита
на правото на собственост предполага посочване на основанието, на което се твърди, че то е
придобито /в случая изтекла в полза на ищците придобивна давност/, защото това очертава
предмета на спора и предмета на доказване, и е израз на диспозитивното начало в
гражданския процес. Предвид гореизложеното е ирелевантно по отношение на
допустимостта на предявените установителни искове обстоятелството, че ищците са били
купувачи по предварителен договор на процесния имот, както и че в това им качество са
имали правна възможност, но не са предявили иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на сключения от тях предварителния договор от 10.04.2007г.
Взаимоотношенията между ищците и изпълнителя по предварителния договор не могат да
бъдат противопоставяни на „Инвестбанк“ АД, нито банката да черпи права от тях, доколкото
е трето за правоотношението лице. В този смисъл банката не може да релевира възражения
за неизпълнен договор предвид относителното действие на правоотношението. Предвид
което не следва да бъдат разглеждани в настоящото производство възраженията на
въззивника, че ищците не са били изправна страна по предварителния договор, доколкото не
са изплатили в цялост продажната цена. Горното обстоятелство е и неотносимо към
предмета на спора, доколкото в исковата молба са изложени твърдения
за придобивно основание- придобивна давност, предвид което това е единственото
основание, което следва да бъде разгледано от съда. Сключеният предварителен договор би
бил относим при предадено въз основа на него владение, в който случай няма да е
необходимо да се доказва, че владелецът е отблъсквал собствениците на имота- така и
Решение № 528 от 11.06.2010г., постановено по гр. дело № 1218/2009г. по описа на ВКС,
Първо ГО. В настоящия случай, обаче, такива твърдения не са изложени в исковата молба,
предвид което са неотносими възраженията на въззивника относно уговорените в
предварителния договор задължения на възложителите и на изпълнителя относно момента
на предаване на владението върху имота.
По отношение на довода на жалбоподателя за липса на идентичност на описания в
исковата молба, в предварителния договор и в нотариалните актове недвижим имот,
настоящият въззивен състав споделя извода на СРС, че следва да бъде кредитирано на
основание чл. 202 ГПК заключението на вещото лице по съдебно-техническата експертиза,
което намира за обосновано, пълно и компетентно дадено. От него се установява по
категоричен начин, че процесният имот, индивидуализиран в исковата молба по
местоположение, разпределение, площ и по граници е идентичен с имота, описан в
предварителния договор от 10.04.2007г. и с апартамент № 3, описан в нотариален акт №
156/2012г. С оглед оспорванията във въззивната жалба следва да бъде посочено, че когато
предмет на спора е правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот,
ищецът следва да посочи всички негови индивидуализиращи белези- вид, местонахождение,
граници, площ, номер по действащ кадастрален и регулационен план или друг вид план, а
когато за населеното място има влязла в сила кадастрална карта- идентификатор на имота. В
конкретния случай процесният имот е индивидуализиран съобразно гореописаните белези,
както и е установена идентичността му спрямо придобития от „Инвестбанк“ АД имот.
Действително вещото лице е констатирало разлика в описанието на имота, но тя касае
единствено една от границите му, както и точният размер на идеалните части от общите
части на сградата, които не могат да обусловят извод за липса на идентичност при
9
съвпадение на всички останали горепосочени индивидуализиращи белези. Още повече,
съгласно установената съдебна практика индивидуализацията на имота в исковата молба
следва да бъде извършена с поне три от границите му, по които в случая е налице
съвпадение. По отношение на размера на идеалните части, въззивният съд споделя извода
на вещото лице, че разликите се дължат на обстоятелството, че при сключване на
предварителния договор е бил изготвен проект за площообразуване, който вероятно се е
различавал от окончателната таблица за площообразуване. Констатираната минимална
разлика в размера на идеалните части не води до извод за липса на идентичност на
процесния имот, доколкото както беше посочено са идентични всички индивидуализиращи
апартамента белези. Предвид което въззивният съд намира, че безспорно по делото се
установява обстоятелството, че имотът, предмет на предварителния договор, е идентичен с
този, индивидуализиран в исковата молба, респ. с описания в Нотариален акт за прехвърляне
право на собственост върху недвижими имоти вместо изпълнение на паричен дълг № 156,
том Първи, рег. № 6888, дело № 121/2012г. на нотариус В.М..
По отношение на основния спорен въпрос между страните дали ищците са владели
процесния имот през процесния период въззивният съд намира следното:
За да се придобие правото на собственост върху имот на основание давностно
владение, то трябва да е постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнено. Владението
трябва да е постоянно, т.е. да няма инцидентен характер и да е от такова естество, че да не
позволява на други лица да владеят имота. Постоянното владение не изисква фактическата
власт задължително да се осъществява във всеки един момент от времето. Тази власт може
да се упражнява и чрез периодични посещения в имота като е достатъчно действията на
владелеца да сочат, че той счита имота за свой и фактическата власт да не бъде прекъсвана
от действия на трети лица. Не е достатъчно само манифестирането на собственическо
отношение към имота пред трети лица, а е необходимо владелецът да си служи с
недвижимия имот по предназначението му, да го посещава и да извършва действия по
стопанисването му. Тези действия трябва да бъдат такива, че да дават възможност на
собственика да узнае, че трето лице владее имота му и да предприеме действия по защита на
правото си на собственост. Всички действия на владелеца трябва ясно, явно и несъмнено да
сочат на това, че той счита имота за свой, а не за собственост на трето лице.
На първо място, доколкото фактическата власт върху имота е придобита при липса на
правно основание, тъй като не се твърди и не се установява същата да е била предадена въз
основа на сключения предварителен договор, се касае за завладяване на изцяло чужд имот,
както правилно е приел СРС. В този смисъл според презумпцията на чл. 69 ЗС се
предполага, че упражняващият фактическа власт държи вещта за себе си, т.е. има качеството
на владелец. В такъв случай за придобиване на имота по давност не е необходимо да бъде
демонстрирана промяна в намерението за своене спрямо собственика, тъй като от момента
на установяване на фактическата власт тя има характер на владение, а не на държане.
Достатъчно е упражняваното владение в предвидения от закона срок да е явно,
необезпокоявано и непрекъснато. Така и Решение № 262 от 29.11.2011г., постановено по гр.
дело № 342/2011г. по описа на ВКС, Второ ГО.
На следващо място, въззивният съд споделя изводите на СРС, че от събраните по
делото доказателства- в частност от показанията на св. П. К. и показанията на св. В. И.,
които съдът намира за логични, последователни, вътрешнонепротиворечиви и
коресподиращи с останалия събран доказателствен материал- приетите протоколи от
проведени общи събрания на ЕС на процесния адрес, договор за охрана и квитанции за
заплатени вноски за поддържане на общите части на етажната собственост, се установява, че
ищците са живели в процесния апартамент от началото на 2010г. до датата на подаване на
исковата молба. В този смисъл от показанията на св. К. се установява, че към началото на
2010г. процесният апартамент е бил годен за живеене, с положени плочки, теракот,
10
ремонтирана баня, сложени мебели и електроуреди. Горното кореспондира изцяло на
показанията на св. В. И., който е посочил, че е посещавал три пъти имота в рамките на
2010г. и че същият е бил с поставени мазилки, ламинат, мебели и електроуреди. От
показанията на св. К. и св. И. се установява, че ищците са се нанесли в имота преди
издаването на разрешение за ползване на сградата /30.09.2011г./, тъй като нямали
възможност да плащат наем и започнали ремонтни дейности по-рано. Така от събраната по
делото доказателствена съвкупност се установява по категоричен начин, че ищците са
стопанисвали имота като са извършвали ремонтни дейности в него, използвали са го по
предназначение като са живели в него заедно с децата си, участвали са в провеждане на
общи събрания на ЕС като представители на процесния апартамент и са заплащали
дължимите вноски за управление и поддръжка на етажната собственост.
По отношение на доводите във въззивната жалба, че не тече придобивна давност в
периода преди издаването на разрешение за ползване на сградата, настоящият съдебен
състав споделя изводите на СРС, че придобивна давност може да започне да тече, когато
сградата, в която се намира процесният апартамент, е била завършена в груб вид. В този
смисъл са и разрешенията, дадени в Решение № 50148 от 24.01.2023г. на ВКС по гр. д. №
407/2022г., I г. о., ГК. Владението представлява осъществяване на фактическа власт върху
една вещ с намерението вещта да се държи като собствена. Тази фактическа власт се
изразява не само в пряко ползване на вещта според нейното предназначение, но и в
извършване на действия по опазване на вещта, по нейното поддържане в добро състояние,
по извършване на поправки, а по отношение на недвижим имот и по извършване на
довършителни и ремонтни работи и подобряване на същия. Разпоредбата на чл. 177 ЗУТ
съдържа забрана обектът да се ползва преди да е въведен в експлоатация, но не и забрана за
опазването, поддържането, подобряването, ремонтирането и извършването на довършителни
работи в същия и следователно не препятства извършването на останалите действия,
посредством които се осъществява фактическата власт върху един недвижим имот. Не
съществува пречка върху имот, който не е въведен в експлоатация, да бъде установено
владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС чрез действия, различни от прякото му ползване по
предназначение, още повече, че владение може да бъде установено и върху право на строеж,
т. е. върху ограничено вещно право, даващо възможност за придобиване право на
собственост върху построеното. В този смисъл и Решение № 108 от 10.04.2012г. на ВКС по
гр. д. № 1063/2010г., II г. о., ГК, Решение № 117 от 26.04.2011г. на ВКС по гр. д. №
718/2010г., I г. о., ГК.
По отношение на довода, че изпратената от ищеца Б. нотариална покана, адресирана
до „Инвестбанк“ АД от 2014г., както и попълването на контактната бланка до Столична
община- Люлин са действия, с които се прекъсва давността, въззивният съд намира
следното:
Признанието на правото на собственост може да прекъсне придобивната давност на
владелеца. За да бъде прекъснат давностният срок, обаче, е необходимо едностранното
изявление на владелеца да е съобщено или узнато от собственика и да съдържа
недвусмислено заявление, че собственикът има вещни права върху владяната вещ.
Признанието на правото на собственост в това заявление може и да не е изрично, а да следва
от съдържанието на изявлението. Такъв е случаят, когато, макар и да не заявява изрично, че
адресатът на изявлението е собственик на вещта, авторът на това изявление претендира за
права, произтичащи от правото на собственост на адресата на изявлението, например когато
претендира за заплащане на направените от него подобрения в чуждия имот. Признанието на
правото на собственост може да бъде извършено и с конклудентни действия, например ако
владелецът плати на собственика обезщетение за лишаването му от ползване на вещта през
определен период от време. Признание по смисъла на чл. 116 ЗЗД и с последица прекъсване
на давностното владение би представлявало единствено изявление на владелеца, че е владял,
че владее или че ще владее имота за в бъдеще за другиго, а не за себе си. В този смисъл
11
Решение № 220 от 12.06.2012г. на ВКС по гр. дело № 1118/2011г., на Първо ГО, Решение №
578 от 12.06.2009г. на ВКС по гр. дело № 1600/2008г. на Четвърто ГО.
В конкретния случай въззивният съд намира, че с изпращането на поканата за
сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху процесния имот
не е прекъсната давността. Както е прието в Решение № 82 от 01.06.2015г. на ВКС по гр. д.
№ 6873/2014г., I г. о., предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не прекъсва придобивната
давност на основание чл. 116, б. "а" ЗЗД, вр. чл. 84 ЗС, тъй като нито изключва намерението
за своене на чуждата вещ, нито преустановява упражняването на фактическата власт върху
същата. Същото следва да се приеме и в хипотеза, при която владелецът отправя покана до
продавача за сключване на окончателен договор. Към момента на отправяне на поканата-
28.01.2014г., ищците все още не са се позовали на придобивната давност и принципно са
могли да придобият имота чрез сделка. Такава сделка с „Инвестбанк“ АД не се е
осъществила, затова ищците са могли след поканата да се позоват и на придобивна давност,
което са сторили с исковата молба по настоящото дело. В този смисъл е и Решение № 50148
от 24.01.2023г., постановено по гр. дело № 407/2022г. по описа на ВКС, Първо ГО.
Действително, изпращането на нотариалната покана до „Инвестбанк“ АД, е израз на
съзнанието на владелците, че към този момент не са придобили собствеността върху имота,
както и волята им това да стане в момент, предхождащ изтичането на срока по чл. 79, ал. 1
ЗС, на производство основание. Това изявление, обаче, нито признава липсата на намерение
за своене преди подаването на нотариалната покана, нито изключва намерението за
продължаващо след подаването й своене на имота и за упражняване на фактическа власт за
себе си, поради което и няма за последица прекъсване на придобивна давност на основание
чл. 116, б. „а“ ЗЗД вр. чл. 84 ЗС.
По отношение на показанията на св. А.Е. и св. Е.С., служители на жалбоподателя, от
тях се установява, че ищецът Б. е имал намерение за закупуване на процесния имот, но
горното не може да повлияе върху извода за придобиване на имота по давност. След като
предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от владелеца срещу собственика не прекъсва
придобивната давност на основание чл. 116, б. „а“ ЗЗД, то и изразеното от владелеца пред
собственика желание за купуване на имота преди изтичане на придобивния давностен срок
не би могло да прекъсне придобивната давност на посоченото основание. В този смисъл е и
разрешението, дадено в Решение № 82 от 01.06.2015г., постановено по гр. дело №
6873/2014г. по описа на ВКС, Първо ГО. Даденото разрешение е относимо и по отношение
на попълването на контактната бланка пред Столична община през 2015г. /преди изтичане
на придобивния давностен срок/. Същата не може да прекъсне давността, доколкото неин
адресат не и собственикът на имота, а Столична община.
Предвид гореизложеното въззивният съд намира, че владението на ищците М. Д. и С.
Б. е започнало през 2009г. /след завършването на сградата до степен груб строеж/ с
извършване на ремонтни дейности и привеждане на имота в състояние, годно за живеене и е
продължило до подаване на исковата молба /19.06.2020г./, като не се установява през този
период да са били извършвани действия, годни да прекъснат владението на ищците. На
следващо място, съдът намира, че владението им е било явно, доколкото е било
демонстрирано пред съседи/домоуправител, при провеждане на общи събрания на етажната
собственост, на които се установи, че са присъствали и представители на „Инвестбанк“ АД.
Фактическата власт, чрез която се осъществява владението, трябва да е от такова естество,
че всеки заинтересован да може да научи за нея, като в случая е налице и външно изразения
обективен елемент на владението, доколкото въззиваемите са живели през целия период от
време в имота, заплащали са дължимите такси към Етажната собственост, участвали са в
провеждане на ОС, извършвали са ремонтни дейности, както и са използвали имота
съобразно неговото предназначение. От събраните по делото доказателства се установява, че
пред съседи и домоуправител ищците са демонстрирали, че са собственици на имота и по
12
такъв начин са се представяли. На следващо място, по делото не се установява
жалбоподателят да е заявявал претенции към ищците, респ. такива да са изхождали от трети
за спора лица. Предвид което не се установяват активни действия на претенции на
„Инвестбанк“ АД, че считат процесния имот за техен собственост до 2020г., когато
служители на банката са установили, че са налице неплатени суми за ел. енергия,
консумирана в процесния апартамент. В този смисъл св. Събев е посочил, че преди
съобщението от ЧЕЗ е имало сигнали за самонастанили се лица, но не били проверявали.
С оглед на което по делото се установява да е изтекъл предвидения в чл. 79, ал. 1 ЗС
срок, считано от установената от ищците фактическа власт през 2009г. до датата, на която е
подадена исковата молба- 19.06.2020г., и правилно предявените искове са били уважени от
СРС.
При достигане на едни и същи правни изводи, в изпълнение на правомощията си по
чл. 271, ал. 1, предл. 1 ГПК, първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено в
обжалваната част.
При този изход от спора, право на разноски имат единствено въззиваемите страни,
които претендират адвокатско възнаграждение в размер на 3100 лева като са представени и
доказателства за сторените разноски, а именно Договор № 007824 за правна защита и
съдействие от 26.01.2023г. и Договор № 982419 за правна защита и съдействие от
20.09.2021г. В проведеното съдебно заседание на 08.05.2025г. процесуалният представител
на жалбоподателя е релевирал възражение за прекомерност, което съдът намира за
неоснователно с оглед цената на предявените искове, както и фактическата и правна
сложност на делото. Предвид което на въззиваемите страни следва да се присъдят разноски
в размер от 3100 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20114951 от 13.05.2021г., постановено по гр. дело №
34423/2020г. по описа на СРС, 125-ти състав, в обжалваната част.
ОСЪЖДА „Инвестбанк“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. София, бул. „България“ № 85, да заплати на М. Е. Д., ЕГН ********** и С. З. Б., ЕГН
**********, двамата с адрес: гр. София, ул. ****, вх. ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата от 3100 лева, представляваща разноски във въззивното производство.
Решение № 20114951 от 13.05.2021г., постановено по гр. дело № 34423/2020г. по
описа на СРС, 125-ти състав, в частта, с която е прекратено производството по предявения
от М. Е. Д. и С. З. Б. против „Пропъртис Трейд“ ООД иск за признаване за установено, че са
собственици на процесния имот поради изтекла давност, е влязло в сила.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с касационна жалба пред Върховния
касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на
страните.
13
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14