№ 7857
гр. София, 22.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на първи декември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Д. К. Демирев
Мария В. Атанасова
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Мария В. Атанасова Въззивно гражданско
дело № 20241100513391 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 12105/19.06.2024 г., постановено по гр.д. № 1834/2024 г. на
Софийски районен съд, 43 състав, съдът е оставил без разглеждане предявените от Н.
С., ЕГН **********, Н. А. Г., ЕГН **********, и Д. А. М., ЕГН **********, срещу
собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с
административен адрес в гр. София, комплекс „****“, ул. ****, искове с правно
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС – за отмяна на решения, обективирани в т. 1.5 и т. 1.6 от
протокол от проведено на 05.12.2023 г. общо събрание на етажната собственост, като е
прекратил производството по делото в тази част.
Със същото решение съдът е отменил по искове с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС, предявени от Н. С., ЕГН **********, Н. А. Г., ЕГН **********, и Д. А. М., ЕГН
**********, срещу собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост с административен адрес в гр. София, комплекс „****“, ул. ****,
решения, обективирани в т. 2 и т. 3.1 от протокол от проведено на 05.12.2023 г. общо
събрание на етажната собственост.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК съдът е осъдил собствениците на самостоятелни
обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес в гр. София,
комплекс „****“, ул. ****, да заплатят на Н. С., ЕГН **********, Н. А. Г., ЕГН
**********, и Д. А. М., ЕГН **********, сумата от 300 лева, представляващи
разноски за първоинстанционното производство.
На основание чл. 78, ал. 4 ГПК съдът е осъдил Н. С., ЕГН **********, Н. А. Г.,
ЕГН **********, и Д. А. М., ЕГН **********, да заплатят на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен
1
адрес в гр. София, комплекс „****“, ул. ****, сумата от 500 лева, представляващи
разноски по делото.
Срещу частта от първоинстанционното решение, с която е уважена ищцовата
претенция, е постъпила въззивна жалба от ответниците етажните собственици на
сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, ул. ****. Релевирани
са оплаквания, че първоинстанционното решение е неправилно. Твърди се, че съдът не
е съобразил възраженията, че решенията касаят неотложен ремонт. Поддържа се, че
дали се касае за необходим или неотложен ремонт се предопределя от спешността на
ремонта, а дали е текущ или основен зависи от степента на подмяна на сградните
елементи. Сочи се, че в случая се касае за подмяна на тръбна инсталация с активни
течове, които са опасни за здравето на живущите. Твърди се, че при подмяна на
тръбите не се засяга конструкцията и не се променя предназначението й, а се касае до
поддържане в изправност на техническата инфраструктура в сградата. Поддържа се, че
тръбите на климатичната система нито са основна част на сградата, нито са
конструктивен елемент на сградата, тъй като без климатичната система сградата може
да съществува. Твърди се, че за подмяната не следва да се правят и отвори. Поддържа
се, че по същество подмяната на тези тръби представлява текущ, а не основен ремонт.
Твърди се, че подмяната на бетонни тръби с гофрирани тръби ф 315 не може да се
причисли към извършването на нов строеж, а представлява текущ ремонт на
канализацията. Сочи се, че даването на право на управителния съвет да избере оферта
за изпълнител на ремонта не представлява липса на взето решение. Поддържа се, че
няма законова пречка детайлите за избор на изпълнител да се възложат на
управителния съвет. Поддържа се, че оспореното решение по т. 3.1 е ясно
формулирано и касае достъпа до етажната собственост. Сочи се, че е имало само
предложение за контрол на достъпа до фитнеса, но такава оферта не е представяна и
не е обсъждана. Твърди се, че решението по т. 3.1 също касае неосновна обща
инсталация, без която сградата може да съществува. Поддържа се, че не се касае до
полезни разходи. Предвид изложеното се иска отмяна на обжалваното решение и
отхвърляне на предявения иск. Претендират се разноски.
В установения за това срок не е постъпил отговор на жалбата от ищците Н. С.,
Н. А. Г. и Д. А. М..
Въззивната жалба е подадена в срока за обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК, от
легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата
е процесуално допустима и подлежи на разглеждане по същество.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната част. Съдът се произнася служебно и
по правилното приложение на императивния материален закон, както и при
констатиране наличие на неравноправни клаузи или нищожност на договорите, която
произтича пряко от формата или съдържанието на сделката или от събраните по
делото доказателства. По всички останали въпроси съдът е ограничен от изложеното в
жалбата, с която е сезиран.
За да се произнесе по жалбата, съдът съобрази от фактическа страна
следното:
В исковата молба се поддържа, че поканата за свикване на общото събрание не е
поставена на видно и общодостъпно място, както и че не може да се прецени кое е
лицето, подписало поканата за общото събрание. Поддържа се, че поканата не е
оповестена не по-късно от 7 дни преди датата на събранието. Поддържа се, че
поканата не е била залепена, а само е била изпратена по електронната поща, поради
което събранието е свикано нередовно. В тази връзка се поддържа, че е налице порок
на процедурата по свикване на общото събрание, която води до незаконосъобразност
2
на взетите решения. От друга страна, се поддържа, че решението по т. 2 (ремонт на
тръби на отоплителна/охладителна система) е решение за основен ремонт. Твърди се,
че това решение е в изключителната компетентност на общото събрание и не може да
се делегира на управителния съвет. Поддържа се, че решението е взето и в нарушение
на изискваното квалифицирано мнозинство. По отношение на решението по т. 3.1
(доставка и монтаж на система за контрол за достъп до етажната система) се
поддържа, че се касае за полезни разноски и не е спазено изискваното мнозинство от
75 % ид.ч. от общите части. Твърди се и че сумата за подмяна на системата за достъп
надхвърля сумата, до която управителният съвет има право да взима самостоятелни
решения.
По делото са представени 3 бр. нотариални актове, от които е видно, че ищците
Н. С., Н. Г. и Д. М. са собственици на самостоятелни обекти в жилищен комплекс,
находящ се в гр. София, ул. ****.
Представена е покана за свикване на общо събрание на етажната собственост за
05.12.2023 г., 18.00 часа, с дневен ред както следва: 1/ избор на управителен съвет; 2/
ремонт на тръбопроводната мрежа за отоплителна/охладителна инсталация; 3/ други.
Поканата е подписана от представител на „КОС България“ ООД.
Представен е протокол от 28.11.2023 г., с който е удостоверено, че в 16,45 часа
са залепени покани за общо събрание на 05.12.2023 г. от 18.00 часа на таблата за
съобщенията и в асансьорите във вх. А, Б и В на бл. А, както и във вх. А, Б, В, Д и Е
на бл. Б.
Представен е протокол от общо събрание на етажните собственици от 05.12.2023
г. В същия е посочено, че началото на общото събрание е отложено с един час – за
19.00 часа поради липса на изискуемия по закон кворум. В 19 часа на общото
събрание са били представени 48,82 % ид.ч. от общите части на сградата, поради което
е било открито общото събрание. Към 20.55 часа кворумът е бил 35,81 %. На
събранието е обсъдено тръбопроводното състояние в сградата. Посочено е, че почти
всички тръби са изгнили и има опасност от аварии. Направено е предложение да се
упълномощи управителният съвет да избере най-добрата оферта и да вземе
окончателно решение за начисляване на еднократни вноски. Това предложение е
прието с единодушие от 35,81 % ид.ч. от общите части на сградата.
Видно от протокола, по т. 3 от дневния ред е представена оферта за доставка и
монтаж на система за контрол за достъп до етажната собственост, тъй като старите
контролери са изгорели. Посочено е, че собственик е помолил да се изгради и контрол
за достъп до фитнеса. Отбелязано е обаче, че с единодушие от 34,81 % ид.ч. от общите
части е прието решението да се възложи на управителния съвет да вземе окончателно
решение за офертата за изграждане на система за контрол за достъп, като ако се
приеме оферта, да се начислят еднократни вноски към собствениците.
Към протокола е представен и списък на присъствалите етажни собственици, в
който е обозначено кой етажен собственик какъв процент от общите части на сградата
притежава.
От ответниците етажните собственици на процесната сграда е представен
правилник за вътрешния ред. Представен е и Договор за комплексно обслужване,
управление и поддръжка на общите части и прилежащи площи на сграда в режим на
етажна собственост от 01.07.2022 г., сключен между етажните собственици в
процесната сграда и „КОС България“ ООД. Съгласно чл. 1.1.2 от същия на
изпълнителя „КОС България“ ООД е възложено да свиква и организира провеждането
на общо събрание на етажните собственици. По арг. от чл. 10 срокът на договора е две
години, т.е. до 01.07.2024 г.
3
По делото е представено съобщение от 12.12.2023 г., от което е видно, че е
изготвен протокол от общото събрание, проведено на 05.12.2023 г.
При така установеното от фактическа страна съдът приема по наведените
във въззивната жалба оплаквания следното:
В случая СРС е сезиран с конститутивни искове по чл. 40 ЗУЕС. Въззивният съд
намира, че исковата молба е депозирана в законоустановения 30-дневен срок от
разгласяване на протокола, поради което съдът е надлежно сезиран. В този смисъл
първоинстанционното решение е валидно и допустимо.
В решението си СРС е приел на първо място, че е налице нарушение на
процедурата за свикване на общото събрание, тъй като поканата не е била залепена 7
дена преди датата на общото събрание. Съдът е приел, че това нарушение води до
незаконосъобразност на взетите решения само по себе си, но за пълнота на
изложението си е посочил също, че решението по т. 2 (подмяна на тръби на
отоплителна и охладителна система) е взето с мнозинство по-малко от законово
изискването, тъй като за основен ремонт се изисква мнозинство не по-малко от 51 %
ид.ч. от общите части. Относно решението по т. 3.1 (подмяна на система за достъп)
първоинстанционният съд е приел, че не става ясно какво решение точно са взели
етажните собственици.
Във въззивната жалба не се съдържат конкретни доводи срещу изводите на
СРС относно допуснатите процедурни нарушения при свикването на общото събрание
на етажните собственици от 05.12.2023 г. Ограниченият въззивен съд съгласно чл. 269
ГПК не може да служебно да провери изводите на първоинстанционното решение в
тази част, без да са наведени конкретни доводи в жалбата. В този смисъл е Решение №
288/29.12.2015 г. по гр.д. № 2293/2015 г. на III Г.О. на ВКС. Доколкото въззивният съд
не констатира допуснати нарушения на императивни материалноправни норми, той
следва да потвърди първоинстанционното решение. Изводът на първоинстанционния
съд за незаконосъобразно свикване на общото събрание несъмнено обуславя отмяната
на оспорените решения на общото събрание на етажните собственици от 05.12.2023 г.,
без да се разглеждат по същество оплакванията срещу тези решения.
За пълнота на изложението обаче следва да се посочи, че в чл. 17, ал. 2, т. 5
ЗУЕС е предвидено, че решение за основен ремонт се взима с мнозинство не по-малко
от 51 % от идеалните части от общите части. По арг. от § 1, т. 18 от ДР на ЗУЕС под
„основен ремонт” следва да се разбира основният ремонт по смисъла на ЗУТ. А
съгласно § 5, т. 42 от ДР на ЗУТ „основен ремонт” на строеж е частично
възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части,
съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с
които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни
елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се
възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на
тяхната експлоатация.
Според настоящия въззивен състав подмяната на тръбите от отоплителната и
охладителната система представлява основен ремонт по смисъла на ЗУТ. Това решение
е свързано с цялостна подмяна на инсталацията в процесната сграда в режим на
етажна собственост. Поради това за вземането на решение за такъв ремонт се изисква
квалифицирано мнозинство от 51 % от идеалните части от общите части, до какъвто
правилен извод е достигнала и първата инстанция.
От протокола от общото събрание е видно, че е взето решение да се делегира на
управителния съвет правото да избере оферта за доставка и монтаж на система за
достъп до етажната собственост. Според настоящия състав поставянето на нова
система за достъп представлява извършване на полезни разноски. Решение за
4
извършването на тези разноски може да се вземе само с квалифицирано мнозинство от
75 % идеални части от общите части на сградата съгласно чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС.
Такова мнозинство в случая липсва, както се поддържа и в исковата молба.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат само въззиваемите Н. С., Н. А.
Г. и Д. А. М.. Последните обаче не са претендирали деловодни разходи, поради което
такива не следва да се присъждат от въззивния съд.
На основание чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК настоящото решение не подлежи на
касационно обжалване.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 12105/19.06.2024 г., постановено по гр.д. №
1834/2024 г. на Софийски районен съд, 43 състав, В ЧАСТТА, в която са отменени по
искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени от Н. С., ЕГН **********, Н.
А. Г., ЕГН **********, и Д. А. М., ЕГН **********, срещу собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен
адрес в гр. София, комплекс „****“, ул. ****, решения, обективирани в т. 2 и т. 3.1 от
протокол от проведено на 05.12.2023 г. общо събрание на етажната собственост.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5