№ 222
гр. Бургас, 25.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и шести
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Иво В. Добрев
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Гражданско дело №
20232100100823 по описа за 2023 година
Производството е образувано по кумулативно предявените искови
претенции на М. П. Т., ЕГН **********, с адрес: с. С., ул. "П. и п." №*, чрез
пълномощника адв. Боян Койнов, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Оборище“ № 82, ет. 2 против Г. М. Т., ЕГН: **********, с адрес: гр. Б., ул.
"Д." № ***, И. Г. К., ЕГН: **********, с адрес: грн. Н., ул. "ХФ. А." № *, М. П.
М., ЕГН: ********** и В. П. М., ЕГН: **********, двамата с адрес: г. П., пл.
"Т. В.", бл. *, вх.. *, ет. *, ап. *, с които се претендира:
-да бъде прогласен за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД по
отношение на М. П. Т. договор за покупко-продажба, оформен с нотариален
акт № 157 том III, peг. № 2642, дело № 491/16.05.2014г. на нотариус Мария
Бакърджиева, вписана при НК под № 110, с район на действие: районен съд гр.
Несебър, с който Г. М. Т., действащ като пълномощник на ищцата е продал на
И. Г. К., следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.503.371.2.5 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к.
„Черно море“, кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0, ситуиран в сгР. 2, разположена в
поземлен имот с идентификатор 51500.503.371, с предназначение на обекта- за
здравни и социални услуги, състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна,
на едно ниво, с площ по документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч.
от общите части на сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45
1
кв.м. и ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху
земята, при съседни самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под
обекта: няма; над обекта 51500.503.371.2.1,51500.503.371.2.2;
- да се приеме за установено по отношение на И. Г. К., че М. П. Т., е
собственик по силата на договор за учредяване право на строеж, оформен с
нотариален акт № 166, том 1, peг. № 994, дело № 158/2012г. на нотариус Стоян
Ангелов с peг. № 208 на НК на недвижим имот, представляващ: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 51500.503.371.2.5 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Несебър, с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно море
, кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0, ситуиран в сгР. 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 51500.503.371, с предназначение на обекта - за здравни и
социални услуги, състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна, на едно
ниво, с площ по документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч. от
общите части па сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45 кв.м. и
ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху земята,
при съседни самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под обекта:
няма; над обекта 51500.503.371.2.1, 51500.503.371.2.2 и да бъде осъден И. Г.
К., да предаде владението на ищцата върху същия самостоятелен обект;
да бъде осъден И. Г. К., да заплати на М. П. Т. сумата от общо 24 000лв.,
представляваща обезщетение за лишаването на ищцата от право да
ползва описания в договор за покупко-продажба, оформен с нотариален
акт № 157, том III, peг. № 2642, дело 491/16.05.2014г. на нотариус Мария
Бакърджиева, вписана при НК под № 110, с район на действие: районен
съд гр. Несебър недвижим имот, формирано за периода от 05.05.2018г. до
05.05.2023г. - датата на предявяване на настоящата искова молба, ведно
със законовата лихва върху същата главница, считано от последната дата
до окончателното й изплащане, както и сумата от 3 000 лева,
представляваща начислена законна лихва върху претендираната главница
от 24 000 лева за периода от 06.06.2020г. до 05.05.2023г. - датата на
предявяване на исковата молба.
да бъде прогласен за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД по
отношение на М. П. Т. договор за покупко-продажба, оформен с
нотариален акт № 53, том VII, peг. № 9232, дело № 1240/14.11.2014г. на
нотариус Линка Чуткина, вписана в НК под № 600, с район на действие:
районен съд гр. Несебър, с който Г. М. Т. като пълномощник на ищцата е
продал на М. П. М. и В. П. М. следния недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503.371.2.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, общ.
Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к, „Черно море“, кв. 28, бл.
ЗП 2, етаж 2, обект № 3, който самостоятелен обект се намира в сгР. 2,
изградена върху 1/3 идеална част от поземлен имот с идентификатор
2
51500.503.371, със застроена площ на самостоятелния обект от 44.01
кв.м., ведно с 18.735%, равняващи се на 10.54 кв.м. ид.ч.от общите части
на сгР.та и от правото на строеж, с предназначение на обекта: за здравни
и социални услуги, при граници на обекта: изток, запад и юг- външен
зид; север- 51500.503,371.2,4 и коридор, под обекта- 51500.503.371.2.1;
да се приеме за установено по отношение на М. П. М. и В. П. М., че М.
П. Т. е собственик по силата на договор за учредяване право на строеж,
оформен с нотариален акт № 166, том 1, peг. № 994, дело № 158/2012г. на
нотариус Стоян Ангелов с per. № 208 на НК на недвижим имот,
представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, общ, Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно
море“, кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 2, обект № 3, който самостоятелен обект се
намира в сгР. 2, изградена върху 1/3 идеална част от поземлен имот с
идентификатор 51500.503.371, със застроена площ на самостоятелния
обект от 44.01 кв.м., ведно с 18.735%, равняващи се на 10.54 кв.м. ид.ч.от
общите части на сгР.та и от правото на строеж, с предназначение на
обекта: за здравни и социални услуги, при граници на обекта: изток,
запад и юг - външен зид; север - 51500.503,371.2.4 и коридор, под обекта -
51500.503.371.2.1 и да бъдат осъдени М. П. М. и В. П. М., да предадат
владението на ищцата върху същия самостоятелен обект;
- да бъдат осъдени М. П. М. и В. П. М. да заплатят на М. П. Т. сумата от
общо 24 000лв, представляваща обезщетение за лишаването на ищцата от
право да ползва описания в договор за покупко-продажба, оформен с
нотариален акт № 53, том VII, peг. № 9232, дело № 1240/14.11.2014г. на
нотариус Линка Чуткина, вписана в НК под № 600, с район на действие:
районен съд гр. Несебър, формирано за периода от 05.05.2018г. до 05.05.2023г.
- датата на предявяване на настоящата искова молба, ведно със законовата
лихва върху същата главница, считано от последната дата до окончателното й
изплащане, както и сумата от 3 000 лева, представляваща начислена законна
лихва върху претендираната главница от 24 000 лева за периода от
06.06.2020г, до 05.05.2023г. - датата на предявяване на исковата молба.
Съдът е изпратил препис от исковата молба и приложенията към нея на
ответниците, като им е указана възможността да подадат писмен отговор в
законния едномесечен срок, задължителното съдържание на отговора и
последиците от неподаването му и неупражняването на права.
В определеният от съда едномесечен срок, всички ответници са
депозирали писмен отговор на исковата молба.
В срока за отговор на исковата молба, ответникът И. Г. К. е предявил
инцидентен установителен иск, с който се иска да бъде прието за установено
3
по отношение на М. П. Т., ЕГН **********, с адрес: с. С., ул. "П. и п." №*,
чрез пълномощника адв. Боян Койнов, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Оборище“ № 82, ет. 2 и Н. К. В., ЕГН **********, с адрес: гр. Несебър, ул.
„Тервел“ № 5, че нотариален акт № 166, том 1, peг. № 994, дело № 158/2012 г.
на нотариус Стоян Ангелов с per. № 208 НК е нищожен на основание чл. 26
ал. 2 изр. 2 ЗЗД, поради липса на съгласие от страна на продавача.
В същия срок, ответникът е предявил и насрещен иск за приемане на
установено по отношение на М. П. Т., че И. Г. К. е собственик на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503.371.2.5 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, общ. Несебър,
обл. Бургас с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно море“, кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0,
ситуиран в сгР. 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.503.371, с предназначение на обекта -за здравни и социални услуги,
състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна, на едно ниво, с площ по
документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч. от общите части на
сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45 кв.м. и ведно със същия
процент идеални части от правото на строеж върху земята, при съседни
самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под обекта: няма; над
обекта 51500.503.371.2.1, 51500.503.371.2.2, поради изтекла в негова полза
петгодишна придобивна давност на основание добросъвестно владение.
Съдът е изпратил препис от насрещния иск и инцидентния
установителен иск и приложенията към тях на ответниците, като им е указана
възможността да подадат писмен отговор в законния едномесечен срок,
задължителното съдържание на отговора и последиците от неподаването му и
неупражняването на права.
В определеният от съда едномесечен срок, и двамата ответници по
инцидентния установителен иск са депозирали писмен отговор на исковата
молба.
Твърди се в исковата молба, че с пълномощни с рег. № 698/12.03.2014 и
рег. №699/12.03.2014г., том 1, № 20 на нотариус Стилиян Чернев, ищцата
упълномощила ответника Г. Т. да извършва действия на разпореждане по
отношение на процесните имоти, включително да получава плащания, както и
да договаря сам със себе си.
С договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 157, том
4
III, peг. № 2642, дело № 491/16.05.2014г. на нотариус Мария Бакърджиева,
вписана при НК под № 110, с район на действие: районен съд гр. Несебър
ищцата, действаща, чрез Г. Т. продала на ответника И. К. самостоятелен обект
с идентификатор 51500.503371.2.5 за сумата от 9 900 лева, при данъчна оценка
в размер на 39 950,30 лева.
С договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 53, том
VII, peг. № 9232, дело № 1240/14.11.2014г. на нотариус Линка Чуткина,
вписана в НК под № 600, с район на действие: районен съд гр. Несебър,
ищцата, действаща, чрез Г. Т. продала на ответника М. М. самостоятелен
обект с идентификатор 51500.503.371.2.3 за сумата от 12 500 евро, при
данъчна оценка в размер на 49 084,50 лева.
Заявява се, че и двата имота били продадени срещу цена, която е
значително под пазарната такава, дори под размера на данъчната им оценка.
Ищцата твърди, че разбрала за сделките няколко години по- късно, след което
с нотариална покана, оттеглила дадената на ответника Г. Т. представителна
власт. Нотариалната покана била получена от последния на 04.07.2017 г.
Ищцата настоявала пред ответниците да и бъде възстановена собствеността
върху процесните имоти, но това не се случило. По случая било образувано
досъдебно производство № 127/2020г. по описа на ОСлО при ОП гр. Бургас,
пр. вх. № ТОН- 889/2017г. по описа на районна прокуратура гр. Бургас,
приключило с постановление за прекратяване на наказателното производство,
постановено на 15.08.2022г.
Твърди се в исковата молба, че упълномощеният представител на
ищцата не е действал в неин интерес, тъй като е продал имотите на цена
значително по- ниска от средните пазарни цени, дори под данъчните оценки.
Сочи се, че в случая е налице злоупотреба от представителя с дадената му
представителна власт. Навеждат се и твърдения, че ищцата не е получила
продажната цена по двете сделки, съответно не я възприела като еквивалент
на своето право на собственост. Заявява се, че купувачите също са били
наясно, че купуват имот на цена в пъти по ниска от пазарната. В тази връзка се
сочи, че договорите са недействителни на основание чл.40 ЗЗД и не обвързват
представлявания купувач. Цитира се ТР № 5 по т. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на
ВКС и се прави извод, че Т. продължава да е собственик на процесните имоти
по силата на договор за учредяване право на строеж, оформен с нотариален
5
акт № 166, том 1, peг.№ 994, дело № 158/2012г. на нотариус Стоян Ангелов с
peг. № 208 на НК. Изразена е позиция, че на основание чл. 59 ЗЗД, втория и
третия ответник дължат обезщетение за лишаването и от право да ползва
процесните имоти, равняващо се на средната пазарна наемна цена за тях, за
периода от 05.05.2018г. до 05.05.2023г. - датата на предявяване на исковата
молба,
В подаденият отговор на исковата молба, ответницата В. М. прави
възражения за неподсъдност на предявените искове, както и за недопустимост
на същите спрямо нея поради липса на пасивна материалноправна
легитимация. Заявява, че не упражнява владение върху процесния имот, като
за нея не е налице основание да упражнява фактическа власт върху него, тъй
като той е собственост само на съпруга и, който го придобил преди сключване
на брака им.
В подаденият отговор на исковата молба, ответникът М. М. прави
възражения за неподсъдност на предявените искове и нередовност на исковата
молба. По същество оспорва исковете като неоснователни и недоказани.
Признава обстоятелството, че между него и ответника Г. Т. е подписан
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален
акт № 53/2014г. Заявява, че към момента на сключване на договора, Т. е
притежавал валидно пълномощно за сделката. Сочи още, че към този момент
имотът бил в състояние на груб строеж и изпълнен в отклонение от одобрения
архитектурен проект, поради което като купувач бил наясно, че е възможно да
възникнат проблеми с издаването на акт 16 за имота.
Ответникът твърди, че на 09.02.2014г. между него и пълномощника на
ищцата е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, в който подробно са посочени цена (28 500 евро), начин на плащане и
задълженията на страните. При подписване на предварителния договор, М.
заплатил на Г. Т. сумата от 5 000 евро, а към момента на сключване на
окончателния договор, задълженията по предварителния били взаимно
изпълнени от страните, включително относно заплащането на договорената
цена в размер на 28 500 евро. Категорично се заявява от ответника, че никога
не се е съмнявал, че действията му ще увредят трето лице. Сочи, че не се е
виждал с ищцата М. Т., и тя никога не била водила разговори с него за
предаването на имота. Навежда твърдения, че е изпълнил всичките си
6
задължения по сделката, която е сключена в предписаната от закона форма и
от лице, притежаващо представителна власт да я сключи, да договори цената и
условията на същата. Подчертава, че в случай на ограничение на
представителната власт на упълномощеното лице, което не е изрично
закрепено в пълномощното, то би имало отношение само и единствено между
страните по упълномощителната сделка.
Прави се възражение от ответника за придобИ.е на процесния имот по
давност. Последният заявява, че владее добросъвестно, непрекъснато и явно
имота повече от пет години и от момента на придобИ.ето му- 14.11.2014 г. и до
сега, никой не е оспорвал собствеността му.
На следващо място М. твърди, че ищцата не е собственик на сгР.та и
отстъпеното право на строеж. Заявява, че строежът не е извършен от нея, не е
въведен в експлоатация, съгласно изискванията на ЗУТ, както и че ищцата не е
закупила правото на строеж със собствени средства.
По отношение на иска по чл. 59 от ЗЗД, навежда доводи, че за
уважаването му следва да бъде установено, че вещта се ползва без правно
основание, а случаят не е такъв. Прави възражение за погасяване по давност
на претендираните лихви за забава, както и че те се дължат само, ако е налице
отправена покана за плащане.
В законоустановеният срок, ответникът Г. Т. прави възражение за
неподсъдност на предявените искове пред настоящия съд, както и за
нередовност на исковата молба, оспорва същите по основание и размер.
Заявява, че към момента на сключване на процесните сделки е притежавал
валидно пълномощно от ищцата, с което е бил овластен да договаря условията
по продажбите. Сочи, че към датите на огледите на процесните имоти, същите
се нуждаели от довършителни работи, за което били необходими средства. За
целта страните сключили предварителни договори, като част от средствата
дължащи се като продажна цена, били разходвани за довършителни работи.
Ответникът оспорва твърдението на ищцата, че е собственик на
отстъпеното право на строеж, като сочи, че тя само формално е записана в
акта за отстъпено право на строеж. В тази връзка заявява, че към момента на
учредяване на правото на строеж, дъщерята на ищцата била негова съпруга,
като ищцата живеела при тях. Той споделил намерението си да закупи парцел
в гр. Несебър и да построи кооперация за продажба на апартаменти, но
7
съпругата му възразила това да стане на негово име, тъй като имал дете от
друг брак и можело да възникнат евентуални проблеми. Договорили се, след
като той закупи правото на строеж, последната да го упълномощи да строи и
да продава. Ответникът закупил процесния парцел със собствени средства и
банков кредит. Твърди, че ищцата не е вложила нито една стотинка, нито в
закупуването на правото на строеж, нито в осъществяването на строежа,
първоначално дори не знаела къде се намира парцела, била наясно, че
фигурира формално в документите. През 2017г. ответникът получил
уведомление, че ищцата прекратява дадените му пълномощия. При разговор с
нея тя му обяснила, че с нея се свързало лицето А. Х., който и казал да оттегли
пълномощното и обещал да и даде много пари след като вземе процесната сгР.
от ответника. Ответникът счита, че ищцата е притискана и манипулирана да
води делото от бившата му съпруга М. Т. и бившия му съдружник А. Х..
Заявява, че процесната сгР. е останала незаконна, тъй като след оттегляне на
пълномощното, не е могъл да извършва никакви действия по узаконяването и.
Сочи, че с това си поведение ищцата е причинила множество вреди както на
него като пълномощник, така и на лицата, закупили имоти в сгР.та.
Подчертава се от ответника, че освен описаните в нотариалните актове суми,
за имотите са получени и допълнителни такива, които са отнесени към
довършителните работи, от които се нуждаели имотите, за да могат да се
продадат годни за ползване. Моли за отхвърляне на всички предявени искове.
В законоустановеният срок, ответникът И. К. изразява становище по
предявените против него искове. Счита претенциите за недопустими, поради
липса на активна материалноправна легитимация за ищцата. Оспорва
предявените искове по основание и размер.
На първо място ответникът сочи, че действителната цена на закупения
от него имот не е посочената в нотариалния акт от 9 900 лева, а е 34 000 евро,
която е заплатена в брой преди сключване на сделката. Заявява, че при
закупуването на имота са водени преговори само с ответника Г. Т., който се
представял за собственик на имота, като едва при изповядването на сделката
ответникът разбрал, че Т. е пълномощник на ищцата. Навеждат се доводи, че
ищцата не е участвала в заплащането на придобитото право на строеж и е
фиктивен собственик на същото. Заявява, че е платил адекватна и разумна
пазарна цена за имота си, като не е знаел в какви отношения са ответника Т. и
ищцата.
8
Оспорва твърдението на ищцата за водени разговори за
възстановяването на собствеността и. Заявява, че никога не е разговарял с нея
и не я познава.
Уточнява какви са предпоставките за уважаване на иска по чл. 40 ЗЗД,
като навежда доводи, че в случая те не са налице. Твърди, че ищцата не е
претърпяла никакви вреди и нейното имущество не е било намалено спрямо
състоянието й преди сделките с процесните имоти, тъй като тя не е платила за
правото на строеж обективирано в НА №166 от 08.02.2012 г., не е давала пари
за закупуването му, не е плащала за изграждането на сгР.та и реализирането на
строежа. Навеждат се твърдения, че ответникът не е познавал Т. преди
покупката на процесния имот и не е запознат с обстоятелствата около личните
взаимоотношения между М. Т., М. Т., Г. Т. и съдружника му А. Х..
По отношение на предявения иск по чл. 108 ЗС се излагат доводи за
неговата неоснователност. Сочи се, че това е иск от невладеещия собственик
срещу владеещия несобственик, като е посочен и фактическия състав за
уважаването му. В тази връзка ответникът твърди, че ищцата не е станала
собственик на правото на строеж, нито на реализираните по- късно
самостоятелни обекти в сгР. с идентификатор 51500.503.371.2.5 по КККР на
гр, Несебър. Прави се възражение за придобИ.е на процесния имот поради
изтекла в полза на И. К. петгодишна придобивна давност на основание чл.79
ал.2 вр. чл.70 ЗС.
По отношение на иска по чл. 59 ЗЗД се заявява, че същият е
неоснователен, тъй като процесния имот е ползван на правно основание.
Сочи се, че не е ясно как е формулирана претендираната сума от 24 000 лева
по този иск.
В срока за отговор на исковата молба, ответникът И. К. е предявил
инцидентен установителен иск против М. П. Т. и Н. К. В., с който се иска да
бъде прието за установено, че нотариален акт № 166, том 1, рег. № 994, дело
№ 158/2012г. на нотариус Стоян Ангелов с рег. № 208 на НК е нищожен на
основание чл.26 ал. 2 изр. 2 ЗЗД- поради липса на съгласие.
Ищецът по инцидентния установителен иск сочи, че в хода на образувано
досъдебно производство № 127 от 2020 г. по описа на ОСлО при ОП- Бургас,
пр. вх. № ТОН – 889/2017г. по описа на РП-Бургас е била изготвена съдебно-
почеркова експертиза, от която се установявало, че подписът на продавача и
9
ръкописния текст, изписан от Н. К. В. в нотариален акт № 166, том 1, рег. №
994, дело № 158/2012г. на нотариус Стоян Ангелов, най- вероятно е копие. От
казаното се прави извода, че в случая липсва правно валидно волеизявление,
съответно липсва съгласие за сключване сделката и тя се явява нищожна на
основание чл.26 ал. 2 изр. 2 ЗЗД.
В срока за отговор на исковата молба, ответникът И. К. е предявил
насрещен иск за приемане на установено по отношение на М. П. Т., че той е
собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно море“,
кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0, ситуиран в сгР. 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 51500.503.371, с предназначение на обекта - за здравни и
социални услуги, състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна, па едно
ниво, с площ по документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч. от
общите части на сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45 кв.м. и
ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху земята,
при съседни самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под обекта:
няма; над обекта 51500.503.371.2.1, 51500.503.371.2.2, поради изтекла в негова
полза петгодишна придобивна давност на основание добросъвестно владение.
В отговора на исковата молба по инцидентния установителен иск и
насрещния иск, ответницата Т. изразява становище за тяхната
неоснователност.
Ответникът Н. В., в подадения отговор на исковата молба по инцидентния
установителен иск заявява, че не е договарял като продавач по договор за
покупко- продажба на право на строеж, обективиран в нотариален акт № 166,
том 1, per. № 994, дело № 158/2012г. на нотариус Стоян Ангелов с peг. № 208
на НК с М. Т. и не познава това лице. Моли да бъде постановено решение, с
което да се уважи предявения иск.
В хода на процеса е починала ищцата М. П. Т. и на нейно място с
определение на съда от 22.04.2024г. са конституирани наследниците и А. Г. Е.
и С. Г. В.. След направено изрично изявление за отказ от исковете
производството е прекратено по отношение на ищцата А. Г. Е..
Двамата наследници на починалата са конституирани и като ответници по
предявените от И. Г. К. инцидентен установителен иск и насрещен иск.
10
С отделни протоколни определения и след изрично направен отказ от
исковите претенции производството е прекратено по отношение на
ответницата В. П. М. и ответника Г. М. Т..
В последното по делото заседание производството е прекратено и по
инцидентния установителен иск, заявен от ищеца И. К..
Бургаски окръжен съд, като обсъди доводите на страните и
представените по делото доказателства, приема за установено от фактическа
страна и правна страна следното:
Не се спори по делото, че с пълномощно с нотариална заверка на
подписа и съдържанието от 12.03.2014г., рег.№698 и рег.№699 на нотариус
Стилиян Чернев, с район на действие Районен съд гр.Трявна, М. П. Т. е
упълномощила Г. М. Т. да извършва разпоредителни действия, включително
да получава плащания, както и да договаря сам със себе си по отношение на
процесните имоти. Няма противоречиви позиции и относно факта на
сключване от упълномощеното лице на двете сделки /на 16.05.2014г. и
14.11.2014г./ за покупко-продажба на самостоятелни обекти в сгР. с
идентификатори 51500.503.371.2.5 и 51500.503.371.2.3, подробно
индивидуализирани в исковата молба. Няма разногласия и във връзка с
твърдението, че така даденото пълномощно е оттеглено от Т., а Т. е уведомен
за волята и с нотариална покана от 29.06.2017г.
Спорът е съсредоточен върху това каква е действителната цена,
заплатена от купувачите по сделките, както и имали ли са същите знание, че с
действията си ще увредят упълномощителя- продавач. Във връзка с втората,
заявена претенция и в случай на уважаване на първия иск се сочи и от двамата
ответници, че същите са придобили собствеността върху процесните имоти по
давност, след като са упражнявали добросъвестно владение в продължение на
повече от пет години. Оспорват се също така и твърденията, въведени с
исковата молба, че М. Т. е придобила право на строеж, съответно
трансформирано след реализирането му в право на собственост върху
постройката. Обезщетение по чл.59 ЗЗД, според ответниците, се дължи
единствено когато вещта е ползвана без правно основание, като такова би
могло да се присъди едва за периода след обявяване на сделката за нищожна.
По делото са изготвени и неоспорени съдебно- техническа и съдебно-
почеркова експертиза. В първото заключение е определена пазарната стойност
11
на процесните имоти към датата на прехвърлителните сделки, както и
средната месечна наемна пазарна цена на двата самостоятелни обекта за
претендирания от ищеца период от време. Втората експертиза е отговорила
положително на въпроса изпълнен ли е от ответника Н. В. подписа на мястото
на продавач в договор за покупко-продажба на право на строеж от
08.02.2012г.
Разпитана в качеството на свидетел С. К. посочва, че е присъствала на
огледи на процесния недвижим имот, закупен от И. К.. Средствата за
придобИ.ето му в размер на 34 000 евро осигурила майката на последния, а
разговорите преди продажбата водили единствено с Г. Т., когато считали за
собственик на имота. От закупуването на процесното търговско помещение
само и единствено И. К. владеел същото, като никой не бил предявявал
претенции към него. Свидетелката Валентина Атанасова си спомня, че
ответникът М. М. е закупил през 2014г. имот в кв.“Черно море“, гр.Несебър.
Продажната цена възлизала на сумата от 28 000 евро, като в нотариалния акт
не била записана цялата сума, а само последното плащане, което трябвало да
бъде направено. Р. Т. пояснява, чце сградата е построена изцяло със средствата
на брат му Г. Т.. Последният гледал М. Т. и осигурявал издръжката и. Същата
не разполагала с финансови средства, като не знаел да е имала претенции
спрямо него във връзка с продажбите на апартаменти. Г. К. разказва, че лично
е финансирала закупуването на имота, придобит от сина и И. К. за сумата от
40 000 евро, които предоставила в брой на Г. Т.. В тази връзка преди
изповядване на сделката, сключила и предварителен договор.
Настоящият състав приема с доверие и кредитира казаното от
свидетелите, включително при съобразяване разпоредбата на чл.172 ГПК,
като счита че същите са изложили добросъвестно и без пристрастия
възприятията и спомените си за случилото се.
Тезата на ответниците, че М. Т. поначало не е разполагала с финансови
средства, за да придобие право на строеж и изпълни сгР.та се потвърждава
след извършения в съдебно заседание оглед на веществено доказателство-
флаш памет, посредством възпроизвеждането на съдържащите се в него
звукови файлове. Горното възражение, макар и да не е свързано пряко със
спорния предмет, има отношение към установяване добросъвестността и
субективните нагласи на купувачите, тъй като се твърди, че и двамата
12
приобретатели по договорите са смятали пълномощника Г. Т. за
действителния собственик на сгР.та и самостоятелните обекти в нея.
Приобщени в хода на процеса са предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 51500.503.371.2.3 в гр.Несебър, кв.Черно море, сключен на
09.02.2014г. между Г. Т., в качеството му на пълномощник на продавача и М.
М., служещ като разписка за заплащане на сумата от 5000 евро в брой от
последния, както и разписки, подписани от ищцовата страна от
09.02.2014г.,15.03.2014г. и 19.07.2014г. за платени в брой суми от общо 16 000
евро от купувача М. във връзка с подписания предварителен договор. По
повод на сключването на втората сделка са ангажирани писмени
доказателства- предварителен договор от 08.10.2012г. между пълномощника
Т. и свид.Г. К. за закупуване на недвижим имот-аптека, разположен в сгР.
ЗП№2, изградена в поземлен имот с идентификатор 51500.503.371, служещ
като разписка за заплащане в брой на сумата от 20 000 евро и разписка от
16.04.2014г., подписана от Г. Т. за получаване на сумата от 20 000 евро в брой
от Г. К..
Вече беше казано, че извършените от пълномощника действия са били в
рамките на учредената му представителна власт. Нормата на чл.40 ЗЗД урежда
хипотеза, в която третото лице, с което пълномощникът е договарял във вреда
на упълномощителя е недобросъвестно, като се изисква представителят и
другата страна да се споразумеят във вреда на представлявания, в който
случай договорът не произвежда действие за последния. Следва да се
осъществят два правопораждащи факта- договорът да е сключен във вреда на
упълномощителя и споразумяване между пълномощника и третото лице във
вреда на представлявания. Преценката дали сделката уврежда
упълномощителя предполага да бъдат отчетени всички обстоятелства,
свързани с интереса на последния в това число обсъждане на конкретните
условия на продажбата в контекста на икономическа обстановка в страна,
включително съобразяване пазарната стойност на имота. Освен увреждането
трябва да е налице и второто условие- споразумяване между упълномощителя
и третото лице във вреда на представлявания, като в тежест на ищеца е да
установи тези намерения за сговаряне и увреждане.
По мнение на съда не е проведено убедително доказване на въведените
13
в исковата молба фактически твърдения за извършени действия във вреда на
представлявания, както и за наличие на общ сговор между пълномощника и
третите лица, включващи съзнание, че договорът обективно уврежда
представлявания.
За установяване на действително платената, по двата договора цена,
настоящият състав е допуснал събиране на гласни доказателства. При
наличието на разписки и предварителни договори, имащи характер на
разписки в частта им удостоверяваща направено плащане, изходящи от
другата страна и съдържащи изявление за конкретно основание и размер на
задължението, свидетелски показания са допустими в хипотезата на чл.165
ГПК, като точно такъв е настоящия случай. Касае се за начало на писмено
доказателство, доколкото в цитираните по-горе документи се посочват суми,
създаващи индиция че отразената в нотариалните актове цена е симулативна
т.е. по-малка от действително заплатената по договора. Свидетелката А.. е
убедителна в твърденията си, че реално дадената по договора от ответника М.
цена е 28 000 евро, а Г. К. от своя страна сочи, че лично е заплатила на Г. Т.
сума от 40 000 евро. Показанията им изцяло кореспондират със сумите,
отразени в приобщените по делото разписки, подписани от получилата цената
страна и предварителните договори от 08.10.2012г. и 09.02.2014г., сключени
между продавача и купувачите, като при съобразяване заключението на
оценъчната експертиза към датата на сделките, посочващо стойности от
54 900 лева за първия имот и 58 600 лева за втория е ясно, че действително
платените суми не са по- ниски от средните пазарни цени за двата имота и са
по-високи от данъчните оценки на същите. Разгледани в съвкупността им
доказателствата по делото не сочат сделките да са сключени между
пълномощника и двамата ответници при сговаряне за увреждане на
представлявания. Данни за наличие на подобна деятелност и
недобросъвестност не са налице, като липсват включително косвени
доказателства, обсъждането на които би довело до извод за предварителни
намерения за увреждане на пълномощника. При това положение категорично
няма как да бъде направен несъмнен извод за осъществяване състава на чл.40
ЗЗД, а исковете предявени срещу И. Г. К. и М. П. М. да бъдат прогласени за
недействителни на основание чл. 40 ЗЗД по отношение на ищеца договор за
покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 157 том III, peг. № 2642, дело
№ 491/16.05.2014г. на нотариус Мария Бакърджиева, вписана при НК под №
14
110, с район на действие: районен съд гр. Несебър, с който Г. М. Т., действащ
като пълномощник на М. Т. е продал на И. Г. К. недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.5 и договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт
№ 53, том VII, peг. № 9232, дело № 1240/14.11.2014г. на нотариус Линка
Чуткина, вписана в НК под № 600, с район на действие: районен съд гр.
Несебър, с който Г. М. Т., като пълномощник е продал на М. П. М. недвижим
имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.3 следва да бъдат отхвърлени.
При съобразяване на изложеното сключените на 16.05.2014г. и
14.11.2014г. процесни договори са действителни, обвързали са валидно
страните по тях и са породили своето прехвърлително действие и
вещноправен ефект. След като купувачите са придобили собственически
права на годно правно основание, то е ясно, че ищецът няма как да бъде
признат за собственик на процесните два самостоятелни обекта, поради което
и предявените ревандикационни претенции срещу ответниците И. Г. К. и М.
П. М. подлежат на отхвърляне като неоснователни.
С разпоредбата на чл.59 ЗЗД е предвидена възможността за ангажиране
отговорността на онзи правен субект, който се е обогатил за сметка на
другиго, като бъде осъден да върне онова, с което се е обогатил, за да се
възстанови имущественото равновесие между тях, до размера на
обедняването. Ползването на чужд недвижим имот без правно основание за
това и препятстването на собственика да го ползва съобразно неговото
функционално предназначение в обема на правата, които притежава, пречи на
възможността последният да реализира от него имуществена облага по друг
начин. Искът за сумите, претендирани като нереализирана полза, от която
собственикът е лишен, е този по чл.59 ЗЗД. Заплащането на обезщетение от
ответниците в търсените по делото размери от 24 000 лева спрямо всеки, във
връзка с лишаването на ищеца от право на ползване на процесните два имота
несъмнено в настоящия случай е обусловено от уважаването на претенциите
по чл.108 ЗС, като предвид отхвърлянето на предявените ревандикационни
искове, без уважение следва да се оставят исковете с правно основание чл.59
ЗЗД, както и заявените акцесорни такива за заплащане на законната лихва от
3000 лева за периода 06.06.2020г.- 05.05.2023г.
15
По насрещния иск за собственост на основание давностно владение,
предявен от И. Г. К. трябва да се посочи следното. Претенцията да бъде
установено, че последният е собственик на имота, тъй като е владял същия за
срок по-голям от пет години в хипотезата на упражнявано добросъвестно
давностно владение подлежи на отхвърляне. Това е така, тъй като вече бяха
изложени аргументи, че атакуваните прехвърлителни сделки са действителни
и са породили своя вещноправен ефект. При това положение И. К. е придобил
собствеността на процесния имот на основание договора за покупко-
продажба, сключен на 16.05.2014г., обективиран в нотариален акт №157
том.III, рег.№2642, дело №491на нотариус Мария Бакърджиева, и няма как да
се счита за титуляр на собственически права върху същия имот на въведеното
оригинерно придобивно основание. Правото на собственост може да бъде
придобито по давност само от лице, което не притежава това право на друго
правно основание. Собственикът упражнява фактическата власт върху имота
като елемент от това свое право, но не и с цел да придобие същото право
повторно на друго правно основание. Ето защо предявеният иск от И. К. с
правно основание чл.124 ал.1 ГПК подлежи на отхвърляне.
Предвид изхода на спора и на основание чл.78 ал.3 ГПК ищецът С. Г. В.
следва да заплати на ответниците направените в настоящото производство
разноски във връзка с предявените от него кумулативни искови претенции, а
именно сумата от 9980 лева на И. Г. К., представляваща заплатено адвокатско
възнаграждение и сумата от 1500 лева на М. П. М., представляваща заплатено
адвокатско възнаграждение. Не са налице основания за намаляване
адвокатския хонорар на процесуалния представител на ответника К., тъй като
същия е адекватен на естеството и обема на извършените процесуални
действия в хода на производството и съответства на фактическата и правна
сложност на делото.
При отхвърляне на исковите претенции възнаграждение по чл.38 ал.2 от
Закона за адвокатурата, в полза на процесуалния представител на ищеца, не
следва да се присъжда.
По изложените съображения, Окръжен съд – Бургас,
РЕШИ:
16
ОТХВЪРЛЯ предявения иск да бъде прогласен за недействителен на
основание чл.40 ЗЗД по отношение на ищеца С. Г. В., ЕГН **********, с адрес
гр.Т., ул."И. В." №**, вх.*, ет.*, ап.** в качеството му на наследник на М. П. Т.,
ЕГН ********** договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт №
157 том III, peг. № 2642, дело № 491/16.05.2014г. на нотариус Мария
Бакърджиева, вписана при НК под № 110, с район на действие: районен съд гр.
Несебър, с който Г. М. Т., ЕГН **********, действащ като пълномощник на М.
П. Т. е продал на И. Г. К., ЕГН **********, с адрес г.н., ул."Х. А." №* следния
недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно море“,
кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0, ситуиран в сгР. 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 51500.503.371, с предназначение на обекта- за здравни и
социални услуги, състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна, на едно
ниво, с площ по документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч. от
общите части на сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45 кв.м. и
ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху земята,
при съседни самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под обекта:
няма; над обекта 51500.503.371.2.1,51500.503.371.2.2.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл.108 ЗС да се приеме
за установено по отношение на И. Г. К., ЕГН **********, с адрес г.н., ул."Х.
А." №*, че С. Г. В., ЕГН **********, с адрес гр.Т., ул."И. В." №**, вх.*, ет.*,
ап.** в качеството му на наследник на М. П. Т., ЕГН ********** е собственик
по силата на договор за учредяване право на строеж, оформен с нотариален
акт № 166, том 1, peг. № 994, дело № 158/2012г. на нотариус Стоян Ангелов с
peг. № 208 на НК на недвижим имот, представляващ: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 51500.503.371.2.5 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Несебър, с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно море
, кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0, ситуиран в сгР. 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 51500.503.371, с предназначение на обекта - за здравни и
социални услуги, състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна, на едно
ниво, с площ по документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч. от
общите части на сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45 кв.м. и
ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху земята,
при съседни самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под обекта:
17
няма; над обекта 51500.503.371.2.1, 51500.503.371.2.2 и да бъде осъден И. Г.
К., да предаде владението на ищеца върху същия самостоятелен обект.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск да бъде осъден И. Г. К., ЕГН **********, с
адрес г.н., ул."Х. А." №* да заплати на С. Г. В., ЕГН **********, с адрес гр.Т.,
ул."И. В." №**, вх.*, ет.*, ап.** в качеството му на наследник на М. П. Т., ЕГН
********** сумата от общо 24 000/двадесет и четири хиляди/лева,
представляваща обезщетение за лишаването на ищеца от право да ползва
описания в договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 157,
том III, peг. № 2642, дело 491/16.05.2014г. на нотариус Мария Бакърджиева,
вписана при НК под № 110, с район на действие: районен съд гр. Несебър
недвижим имот, формирано за периода от 05.05.2018г. до 05.05.2023г. - датата
на предявяване на исковата молба, ведно със законовата лихва върху същата
главница, считано от последната дата до окончателното й изплащане, както и
сумата от 3 000/три хиляди/ лева, представляваща начислена законна лихва
върху претендираната главница от 24 000/двадесет и четири хиляди/ лева за
периода от 06.06.2020г. до 05.05.2023г. - датата на предявяване на исковата
молба.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск да бъде прогласен за недействителен на
основание чл.40 ЗЗД по отношение на ищеца С. Г. В., ЕГН **********, с адрес
гр.Т., ул."И. В." №**, вх.*, ет.*, ап.** в качеството му на наследник на М. П. Т.,
ЕГН ********** договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт №
53, том VII, peг. № 9232, дело № 1240/14.11.2014г. на нотариус Линка Чуткина,
вписана в НК под № 600, с район на действие: районен съд гр. Несебър, с
който Г. М. Т., ЕГН ********** като пълномощник на М. П. Т. е продал на М.
П. М., ЕГН **********, с адрес гн.П., пл."Т. В.", бл.*, вх.*, ет.*, ап.* следния
недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к, „Черно море“,
кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 2, обект № 3, който самостоятелен обект се намира в сгР.
2, изградена върху 1/3 идеална част от поземлен имот с идентификатор
51500.503.371, със застроена площ на самостоятелния обект от 44.01 кв.м.,
ведно с 18.735%, равняващи се на 10.54 кв.м. ид.ч.от общите части на сгР.та и
от правото на строеж, с предназначение на обекта: за здравни и социални
услуги, при граници на обекта: изток, запад и юг- външен зид; север-
51500.503.371.2.4 и коридор, под обекта- 51500.503.371.2.1.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл.108 ЗС да се приеме
за установено по отношение на М. П. М., ЕГН **********, с адрес гн.П.,
пл."Т. В.", бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, че С. Г. В., ЕГН **********, с адрес гр.Т.,
ул."И.В.% №**, вх.*, ет.*, ап.** в качеството му на наследник на М. П. Т., ЕГН
********** е собственик по силата на договор за учредяване право на строеж,
оформен с нотариален акт № 166, том 1, peг. № 994, дело № 158/2012г. на
нотариус Стоян Ангелов с peг. № 208 на НК на недвижим имот,
представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, с адрес: гр. Несебър, ж.к, „Черно море“,
18
кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 2, обект № 3, който самостоятелен обект се намира в сгР.
2, изградена върху 1/3 идеална част от поземлен имот с идентификатор
51500.503.371, със застроена площ на самостоятелния обект от 44.01 кв.м.,
ведно с 18.735%, равняващи се на 10.54 кв.м. ид.ч.от общите части на сгР.та и
от правото на строеж, с предназначение на обекта: за здравни и социални
услуги, при граници на обекта: изток, запад и юг- външен зид; север-
51500.503.371.2.4 и коридор, под обекта- 51500.503.371.2.1 и да бъде осъден
М. П. М., да предаде владението на ищеца върху същия самостоятелен обект.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск да бъде осъден М. П. М., ЕГН **********,
с адрес гн.П., пл."Т. В.", бл.*, вх.*, ет.*, ап.* да заплати на С. Г. В., ЕГН
**********, с адрес гр.Т., ул."И. В." №**, вх.*, ет.*, ап.** в качеството му на
наследник на М. П. Т., ЕГН ********** сумата от общо 24 000 /двадесет и
четири хиляди/лева, представляваща обезщетение за лишаването на ищеца от
право да ползва описания недвижим имот в договор за покупко-продажба,
оформен с нотариален акт № 53, том VII, peг. № 9232, дело №
1240/14.11.2014г. на нотариус Линка Чуткина, вписана в НК под № 600, с
район на действие: районен съд гр. Несебър, формирано за периода от
05.05.2018г. до 05.05.2023г. - датата на предявяване на исковата молба, ведно
със законовата лихва върху същата главница, считано от последната дата до
окончателното й изплащане, както и сумата от 3 000/три хиляди/ лева,
представляваща начислена законна лихва върху претендираната главница от
24 000 /двадесет и четири хиляди/ лева за периода от 06.06.2020г. до
05.05.2023г. - датата на предявяване на исковата молба.
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Г. К., ЕГН **********, с адрес г.н., ул."Х.
А." №* насрещен иск да бъде прието за установено по отношение на С. Г. В.,
ЕГН ********** и А. Г. Е., ЕГН ********** в качеството им на наследници на
М. П. Т., ЕГН **********, че ищецът е собственик на недвижим имот
представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.503.371.2.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Несебър, с адрес: гр. Несебър, ж.к. „Черно море , кв. 28, бл. ЗП 2, етаж 0,
ситуиран в сгР. 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.503.371, с предназначение на обекта - за здравни и социални услуги,
състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна, на едно ниво, с площ по
документ: 58.66 кв.м., прилежащи части: 24.58% ид.ч. от общите части па
сгР.та в размер на 13.79 кв.м. или общо за обекта 72.45 кв.м. и ведно със същия
процент идеални части от правото на строеж върху земята, при съседни
самостоятелни обекти в сгР.та: на същия етаж: няма; под обекта: няма; над
обекта 51500.503.371.2.1, 51500.503.371.2.2, поради изтекла в негова полза
петгодишна придобивна давност на основание добросъвестно владение.
ОСЪЖДА ищеца С. Г. В., ЕГН ********** в качеството му на наследник
на М. П. Т., ЕГН ********** да заплати на И. Г. К., ЕГН **********
направените по делото разноски в размер на 9980 /девет хиляди деветстотин и
осемдесет/лева.
19
ОСЪЖДА ищеца С. Г. В., ЕГН ********** в качеството му на наследник
на М. П. Т., ЕГН ********** да заплати на М. П. М., ЕГН **********
направените по делото разноски в размер на 1500 /хиляда и петстотин/ лева.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд Бургас в
двуседмичен срок от връчване препис от него на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
20