Р Е Ш Е Н И Е №260007
Град Несебър, 24.01.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на първи април, през две хиляди двадесет и първа
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 411 по описа за 2020г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.422, ал.1, от ГПК,
във връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.
Ищецът “Е.Х.” ООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от В.Н.А., твърди, че
ответникът Н.Н.Х., роден на ***г., с адрес ***, курортен комплекс “Е.”, блок А,
вход С., етаж 3, ап.307, Код по Булстат *********, е собственик на имот с площ
от 88,24 кв.м., апартамент № S 307, етаж 3, в сграда № 1 – “А”
– “Е.”, крило “С.” с адрес село Р., община
Несебър, УПИ - 467, 468, 480, кв.22 по плана на село Р., община Несебър в
Курортен апартаментен комплекс “Е. Р.Р.”, както и че на 10.09.2010г. между “Е.Х.”
ООД, от една страна в качеството му на “мениджър”, и Н.Н.Х., от друга страна в
качеството му на “възложител”, е сключен Договор за поддръжка и управление на
Курортен апартаментен комплекс “Е. Р.Р.” №
ММС-ЕН/066-09.2010/10.09.2010г. С договора ответникът-възложител е възложил на
ищцовото дружество, което е приело и се е задължило срещу възнаграждение да
извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно
управление на Курортен апартаментен комплекс “Е. Р.Р.”, срещу заплащане на месечна такса в размер
на 1.21 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот,
и която такса ответникът-възложител дължи да заплаща ежегодно в срок до 15-и
февруари на текущата година. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията
си, като ежедневно се грижи за техническото поддържане на общите части на
сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните,
пожароизвестителната и вентилационните инсталации, техническо поддържане на
басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата
и общодостъпните части, включително доставка на консумативи, поддържане в
изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, техническото
поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части
спортни съоръжения и детската площадка, организиране и поддръжка на зелените
площи в комплекса, организиране режима на достъпа до спортните съоръжения.
Ответникът обаче не е заплащал дължимите по договора такси в продължение на
няколко години и въпреки водените разговори за извънсъдебно уреждане на
отношенията. За вземането си ищецът твърди, че е подал заявление за издаване на
заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е било образувано
ч.гр.д.№ 166/2020г. по описа на Несебърския районен съд, който е уважил
искането и е издал заповед за изпълнение, срещу която ответникът – длъжникът по
заповедта – е подал възражение в срока по чл.414 от ГПК. Ищецът моли съдът да
постанови решение, с което да бъде признато за установено, че ответникът му
дължи сумата в размер на 6 014,15 лева, представляваща неплатена такса
поддръжка – по 3 007,08 лева за всяка от 2017-а и 2018-а години по
процесния договор. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба,
подаден от името на ответника, се изразява становище, че макар договорът да е подписан
като възложител само от ответника, последният притежава самостоятелен обект в
сградата заедно със съпругата си, т.е. в режим на съпружеска имуществена
общност, поради което липсва основание от него да се претендира цялата дължима
сума по договора. Счита иска за неоснователен, като твърди, че договорът между
страните е прекратил действието си с изтичането на 5-годишния срок, за който е
сключен, а именно на 10.09.2015г., поради което не е действал през 2017-а и
2018-а години, за когато ищецът претендира плащане. Клаузата пък в раздел ІV,
т.9 от договора, според която срокът на договора се подновява автоматично за
още пет години, ответникът счита за нищожна първо поради противоречието й със
закона предвид, че възможността на възложителя да го прекрати е поставена в зависимост
от действието на трети на правоотношението лица, и второ като противоречаща на
ЗЗПт като в случая тази клауза се явява неравноправна. Ответникът оспорва
претенцията на ищеца по основание и размер и на други основания. Посочва, че
неправилно е посочен размера на таксата по договора върху площта на жилището на
ответника, поради което общият размер за двете години не следва да е
6 014,15 лева, а 6 005,49 лева. Ищецът не е изпълнявал задълженията
си по договора след 2012г., поради което не е изправна страна по него, а с
нарочно писмо от месец април 2018г. е уведмил всички събственици, че
преустановява да поддържа и управлява комплекса, което е послужило като
основание етажните собственици да свикат през месец май 2018г. Общо събрание на
Етажната собственост, на което тя е учредена, а впоследствие и регистрирана, и
така да организират управлението и поддръжката на общите части. Оттогава
етажните собственици заплащат таксите за управление и поддръжка на общите части
по сметка на Етажната собственост, които такси са определени с решение на ОСЕС.
Ответникът счита, че вземането на ищеца е погасено по давност. Моли исковете да
бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищецът се
представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа предявения
иск, оспорва твърденията на ответника за неизпълнение на задължениято по
договора от страна на ищеца, което изпълнение намира за доказан по делото, моли
искът да бъде уважен като основателен и доказан.
Ответникът не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който моли за отхвърляне на
иска. В представените писмени бележки твърди за недоказано изпълнение от страна
на ищеца на дейностите по поддържане на комплекса през 2018г., не е извършвал разходи
за такива дейности. Такива разходи той е извършвал за поддръжка на собствените
си имоти в комплекса, като е уведомил етажните собственици, че преустановява да
поддържа и управлява комплекса. По този повод е проведено Общо събрание на
Етажната собственост през месец май 2018г. за да се организира управлението и
поддръжката от Етажната собственост, на която ищецът е заплатил таксата за
2018г. Поддържа и доводите си в исковата молба, че не е налице оснвание да се
претендира целия размер на таксата от ответника, след като притежава апатрамента
си в режим на съпружеска имуществена общност, които не са солидарно задължени,
за нищожността на договорната клауза, според която срокът на договора се
подновява автоматично на всеки пет години за същия период, освен при писмено
взето решение не по-късно от 4 месеца преди изтчането на петгодишния срок, от
собствениците, притежаващи повече от 3/4 идеални части от общите части за
неподновяването му, и която е неравноправна според чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗПт,
че договорът е преустановил действието си на 10.09.2015г., за неправилното
изчисление на таксата, както и за неизпълнението на задължението на ищеца да
свиква събрание веднъж годишно, на които да представя отчети и доклади.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
По силата на договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 17.04.2007г., обективиран в нотариален акт
№ 39, том V, рег.№ 2709, дело № 811/2007г. на нотариус Мария Бакърджиева с
рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, Р.А.Х.и ответника Н.Н.Х.,
в качеството им на купувачи по договора, са придобили собстеността върху
следния недвижим имот, а именно: Апартамент № С 307, крило “С.”, находящ се на
3 (трети) етаж, на площ ведно с общите
части от 88,24 кв.м. (застрена площ 67,95 кв.м. и общи части 20,29 кв.м.),
който апартамент се намира в сграда “А” на КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН КОМПЛЕКС “Е.”,
изградена в УПИ ХІV – 467, 468, 480 в квартал 22 по действащия регулационен
план на село Р., община Несебър, одобрен със заповед № 828/2004г., целият на
площ от 39 248 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от
правото на строеж върху поземления имот.
На 10.09.2010г. между Н.
Никипович Х., от една страна като възложител, и “Е.Х.” ООД, от друга страна
като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на “Курортен
апартаментен комплекс Е. Р.Р.” № ММС-ЕН/066-09.2010, в който е
посочено, че възложителят е собственик на следния недвижим имот: Апартамент № S 307, находящ се в сграда № 1 – “А” – “Е.”,
крило “SATIN” на 3 етаж, с площ от 88,24 кв.м., в
“Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.”, УПИ –
467, 468, 480, квартал 22 по плана на село Р., община Несебър. За мениджъра
(изпълнителя) е посочено, че е собственик на: зелените площи, алеи и площадки и
паркови елементи, три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с
прилежащите към тях обслужващи съоръжения, джакузи, детска площадка, открит и
закрит паркинг, шезлонги, чадъри (за които е предвидено да се ползват
безплатно), SPA-център, медицински кабинет,
магазини и бутици, дейности, свързани със занимания за деца и използването на
професионални аниматори, открити и закрити заведения за консумация на храни и
напитки (ресторант, воден бар, грил-бар, скай бар, бар закрит басейн, лоби бар
и други). С договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да
извършва целогодишна техническа поддръжка и провежда целогодишно организационно
и административно управление на комплекса, като техническата поддръжка се
изразява в техническо поддържане на: общите части на сградата, включващо поддържане
на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и на
вентилационните инсталации, на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи
се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, включващо
доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения
и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и
намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка,
организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на
персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка;
организационното управление включва организиране на режима на достъп и
вътрешния ред на сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на
сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца,
използвайки професионални аниматори по предварително обявена програма, а
административното управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на
възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно
пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна рецепция, както и
представянето по подходящ начин на необходимата информация на възложителя след
поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Друго задължение, което
мениджърът е поел, е веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец
януари да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в
комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет
на направените разходи, отчет за направените планирани разходи, доклад за
бъдещата дейност през следващата стопанска година. Основното задължение на
възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза
на мениджъра срещу изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1,21
евро без ДДС за квадратен метър обща жилищна площ на собствения на възложителя
недвижим имот; ДДС към момента на подписване на договора възлиза на 20%, което
е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15 февруари на
текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено да се заплаща
пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата всички
необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност на
сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване
здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса,
както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт
на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите
части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от
момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим
имот, и влиза в сила от деня на подписването му. В раздел ІV, т.9 от договора е
предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години
и за същия период от време, освен при писмено взето решение не по-късно от 4
месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи
повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му.
На 17 април 2018г. “Е.Х.” ООД е
уведомил етажните собственици в комплекса с писмо, изпратено по електронната
поща, че потвърждават за липсата на финансов ресурс за продължаване на
поддръжката и управлението на комплекса, включително и подготовката му за
предстоящия летен сезон 2018 година, тъй като въпреки дадената възможност на
всички етажни собственици, които не са платили таксата си за поддръжка, които
са около 70%, да направят това до 13 април 2018г., и са били предупредени за
последствията за комплекса в случай на неплащане. Етажните собственици са били
уведомени от дружеството, че общият размер на плащанията е бил само
14 043,35 евро, които средства са недостатъчни дори за покриване плащането
на сметките за електричество на комплекса, което е следвало да се извърши до 25
април 2018г., информирани са, че се налага да се прекрати всякаква дейност,
свързана с поддръжката на комплекса, включваща: пролетно почистване и обновяване
на общите части на комплекса, почистване, ремонтиране и запълване на откритите
и закритите басейни, почистване и изкореняване на зелените площи, замяната с
растения, дезинсекция и дератизация, обслужване на интернет и кабелна
телевизия, поддръжката на асансьорите и всички останали агрегатни и инженерни
системи, функциониране на рецепцията, поддръжката на персонал за предоставяне
на услуги по почистване и ремонт на апартаменти, извършване на трансфери.
Предупредени са били, че освен, че се преустановява дейността на търговските
обекти в комплекса, след 01 май 2018г. поради невъзможност за плащане на
сметките за ток, газ и вода, ще бъдат прекъснати от съответните
дружества-доставчици електроснабдяването и водоснабдяването на комплекса.
Управител на дружеството тогава е бил С.И.Т., а собственици на капитала са били
чуждестранните юридически лица “Н.Г.И.Л.” и “Р.И.Л.”. На 31.07.2018г. като
собственици на капитала вместо посочените, които са били заличени, в Търговския
регистър по партидата на “Е.Х.” ООД са вписани търговските дружества “Е.*” ЕИК *******и
“Е.М.Ф.” ЕИК *******, а за нов управител на дружеството е вписан И.П.И..
Според показанията на свидетеля
Сергей Скльомин, които се потвърждават и от водения от ответната страна
свидетел А.Ч., се установява, че през месец май 2018г., като последица от
изоставянето на комлекса от страна на “Е.Х.” ООД, са спрени електричеството,
климатиците, интернет, асансьори, телевизия, освободена е охраната,
нефункционираща канализация, поради което е било невъзможно жилищните обекти в
комплекса да се ползват по предназначение, за което етажните собственици са
били предварително предупредени от дружеството, включително и за причините,
довели до тези последствия. Това състояние е продължило за една или две
седмици, след което нормалното функциониране на комплекса е било възстановено
пак от представители на “Е.Х.” ООД, които вложили собствени средства за
подръжката и управлението на целия комлекс, като преобладаващата част от
собствениците в комплекса, които са имали сключени договори с дружеството, са
продължили да му плащат сумите, уговорени в индивидуалните договори и след като
се убедили, че единствено ищецът е в състояние да предоставя качествени услуги,
като са отказали да заплащат на учредената Етажна собственост, от името на
която също се претендира плащане.
От заключението на извършената по
делото съдебно-счетоводна и техническа експертиза се установява, че през 2017г.
и 2018г. в счетоводството на “Е.Х.” ООД е е водена отчетност по извършени
разходи със следната анаитичност: барбекю ресторант, лоби бар, основен ресторант,
панорамен бар/Скай бар, Пул бар, Спа център, спортни площадки, хотелска
дейност, хотелско обслужване, перално стопанство, подгряване на вода,
почиствания, магазин. Отчитането на извършените разходи по апартаментите, за
които са подписани договори за поддръжка и управление на Курортен апартаментен
комплекс “Е. Р.Р.” между “Е.Х.” ООД и собствениците
на апартаменти, се извършва в аналитична партида, наименована “Прпърти/Фасилити
мениджмънт”. Според нея за 2017г. за разходи за материали са отчетени
259 605,37 лева, за разходи за външни услуги – 494 799,91 лева, и за
разходи за заплати 643 860,78 лева, или общо сума по аналитичната партида
за 2017г. като разходи 1 398 266,06 лева; за 2018г. за разходи за
материали са отчетени 29 940,17 лева, за разходи за външни услуги –
191 858,06 лева, и за разходи за заплати – 472 783,64 лева, или общо
сума по аналитичната партида за 2018г. като разходи – 694 581,87 лева.
Изслушани в съдебно заседание,
вещите лица заявяват, че поддържат заключението си като уточняват, че
счетоводството на дружеството е водено редовно, което е установено и на базата
на оборотните ведомости за всяка от двете години, отчитането на разчетите с
всички досавчици за процесния период. Основната разлика в разходите за двете
години, която за 2017г. е два пъти по-висока от 2018г., се дължи предимно на
закупувани материали през пъвата година и влагането им в комплекса, което не
налага последващи разходи през втората и последващите години за закупуването на
същите или други активи.
На 02.05.2018г. е било проведено
извънредно Общо събрание на собствениците на Етажната собственост “Е. А” в жилищна
сграда, състояща се от четири входа “Е.”, “К.”, Д.”, “С.”, разположени в
поземлен имот ********с адрес: село Р., улица М.№ **., на което е избран Управителен
съвет и Контролен съвет. Било е възложено на председателя на УС да сключва договори,
да реализира мерки за събиране на такси, да прехвърля партидите за вода и ел.
енергия на ЕС.
На заседание на Управителния
съвет от 07.05.2018г., за Председател на УС на ЕС е избран А.Т..
На 07.08.2018г. е било
проведено друго събрание на сграда “Е.
А”, състояща се от 4 входа “Е.”, “К.”, “Д.”, “С.” в поземлен имот ********с
адрес: село Р., улица М.№ **., с кворум 47,35% идеални части от общите части, а
според решението по т.1 от дневния ред е утвърден бюджета за 2018/2019г. с
членски внос в размер на 14,40 евро на квадратен метър жилищна площ годишно,
платими за 2018г. в срок до 15.09.2018г., а за 2019г. в срок до 15.02.2019г.,
каквато такса е платила и съпругата на ищеца – Р.Х., но изрично е прието, че
приходната част в бюджета за 2018г. ще се сформира за сметка на собствениците,
които не са платили вноските си в “Е.Х.” ООД; гласуван е и депозит за комунални
услуги – електроенергия и вода, който да се заплаща от етажните собственици.
Наред със сключените договори от страна
на Етажната собственост с трети лица, свързани с осъществяване на дейности по
поддръка на комплекса, разходваните от нея средства през периода от
16.05.2018г. до 16.08.2018г. са в размер на 46 503,14 лева, но само за
възстановяване на електричество и водоподаване.
На 14.02.2020г. “Е.Х.” ООД е подал
заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на
което е било образувано ч.гр.д.№ 126/2020г. по описа на Несебърския районен
съд, който е уважил искането и е издал Заповед № 88 от 20.02.2020г. за
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, по силата на която Н.Н.Х.,
роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес в Република България:
село Р., к.к. Е., блок А, вход С., етаж 3, ап.307, Код по Булстат *****, следва
да заплати на “Е.Х.” ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от В.Н.А., сумата в размер на 6 014,15 лева, включваща
неплатена такса поддръжка в размер на 3 007,08 лева на 2017г. и неплатена
такса поддръжка в размер на 3 007,08 лева за 2018г., дължими по Договор за
поддръжка и управление на “Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.” № ММС-ЕН/066-09.2010, сключен на
10.09.2010г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаване
на заявлението до окончателното изплащане на задължението, както и сумата в общ
размер на 520,28 лева (120,28 лева държавна такса и 400 лева адвокатско
възнаграждение), предсталяваща разноски по делото. Срещу заповедта за
изпълнение длъжникът по нея е подал възражение по чл.414 от ГПК, поради което
на основание чл.415, ал.1, т.1 от ГПК заповедният съд е уведомил заявителя за
постъпилото възражение и му е указал, че може да предяви иск за установяване
вземането за сумите, предмет на заповедта за изпълнение в едномесечен срок от
съобщаването. Съобщението с тези указания е получено от заявителя на
14.05.2020г.
Установителният иск, въз основа
на който е образувано настоящото исково производство, е предявен на
12.06.2020г.
Въз основа на така установеното
от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Съгласно общия принцип за
разпределение на доказателствената тежест, всяка от страните следва да ангажира
доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните за нея факти.
Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на вземането
по заповедта за изпълнение и предвид разпределението на доказателствената тежест
в настоящото производство, ищецът следваше да установи наличие на валидна
облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните, фактът, че е
изправна страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения за процесните
периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираните суми,
и обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи.
Ответникът следва да докаже изпълнението на задълженията си по договора или
наличието на правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства относно задължението
по договора.
По отношение на възражението в
отговора на исковата молба, че макар че двустранният и възмезден договор да е
сключен от Н. Никипович Х., след като недвижимият имот се притежава от него и
от съпругата му в режим на съпружеска имуществена общност, и двамата съпрузи са
задължени по процесното облигационно отношение за заплащане на паричните суми
по него, т.е., че договорът обвързва и неучаствалия при сключването му съпруг,
следва да се отбележи, че трябва да се държи сметка, че правилата на Семейния
кодекс за управление и разпореждане с общите вещи са специални по отношение на
общите правила за упражняването на неделими права. При последните е налице обща
материалноправна, а и процесуалноправна, легитимация на титулярите, необходимо
е общо съгласие и общо действие. Семейният кодекс изрично постановява
обратното. Всеки от съпрузите има самостоятелна материалноправна и
процесуалноправна легитимация да извършва действия на управление и разпореждане
и те ще могат да бъдат противопоставени на другия съпруг поради рефлексното им
действие, въпреки неделимостта на съпружеската съсобственост. При действията на
разпореждане е уредена защита на неучаствалия съпруг срещу рефлексното действие
на сделката – той може да я оспори, за разлика от сделката на обикновено
управление, за която не е предвидена такава възможност.
Положението на неучаствалия в
сделката съпруг е аналогично на неучаствалите в сделката на управление
съсобственици по ЗС. Те не стават страна по сделката. Във вътрешните отношения
с мнозинството съсобственици те могат да искат преразпределение на наемната
цена, но намят иск срещу наемателя. Те не могат да претендират срещу наемателя
иск по чл.108 от ЗС преди изтичане на срока на наема.
Вярно, че вещното право на
собственик на самостоятелния обект е придобито от двамата съпрузи и се
притежава от тях в режим на съпружеска имуществена общност. От качеството на
съпругата на ответника на съсобственик на обект в етажна собственост и съпруга
на лице, подписало процесния договор обаче, не следва автоматично извод, че
всички права и задължения по сключения договор възникват за двамата съпрузи,
след като съпругата не е посочена като страна в договора.
Дори и да се приеме, че сделката
е сключена с оглед семейни нужди, то разпредбите на Семейния кодекс (чл.32)
предвиждат в този случай възникване на солидарна отговорност и един вид
законото представителство по отношение на неучаствалия в сделката съпруг досежно
възникване единствено на задълженията по тази сделка. Това не означава обаче,
че съпругът, който не е страна по сделката се превръща в такава и може да
упражнява правото да търси изпълнение от насрещната страна, както и правото да
развали сключения договор и да черпи произтичащите от това права, за което
материалноправно легитимирана остава единствено страната по сделката.
Вторият съпруг не става кредитор,
не може да иска реално изпълнение, не може да прави и приема волеизявления от
името на своя съпруг, не може да изменя и разваля договора. На неучаствалия при
сключването съпруг договорът е противопоставим. Това означава, че неучаствалия
съпруг не може, както се посочи, да ревиндикира дадения под наем имот от другия
съпруг имот от наемателя и пренаемателя, той не може да иска връщане на вещ, по
отношение на която срещу другия съпруг се упражнява възражение за неизпълнен
договор по чл.90 от ЗЗД. Не може да упражни правата си по чл.109 от ЗС, ако
другият съпруг е дал разрешение за това действие (доколкото не е налице
действие по разпореждане). Т.е. блокирани са всички собственически правомощия,
които облигацията блокира и спрямо участвалия в сделката съпруг.
Всичко това означава, че
единствено ответникът е задължен по договора към ищеца, и че последният няма
основание да претендира заплащане на половината от дължимата сума от
неучаствалия по сделката съпруг-недлъжник.
Друг от спорните между страните
въпроси е дали договорът е прекратил действието си с изтичане на първоначалния
срок, за който е сключен, като ответникът твърди, че този факт е осъществен и
договорът е прекратил действието си на това основание, считано от 10.09.2015г.,
съотвено не е обвързвал валидно страните през процесния период – 2017г. и
2018г. Аргументите на ответника, че клаузата в раздел ІV, т.9 от договора,
според която срокът на договора се подновява автоматично за още пет години, е
нищожна, първо като противоречаща на Закона за потребителския кредит и е
неравноправна, и второ предвид възможността на възложителя да го прекрати е
поставена в зависимост от действието на трети на правоотношението лица, са
несъстоятелни.
Етажният собственик не е
потребител на услуги, когато се касае за поддръжката на общите части,
независимо дали същата се осъществява от физическо, юридическо, трето лице на
Етажната собственост, управителя на Етажната собственост или собственици на
самостояелни обекти. Задължението за поддържане на общите части изхожда от ЗУЕС
и тя произтича от качеството на съсобственици върху общите части на сградата,
които са собствениците на самостоятелните обекти, и е в тяхна тежест. Дали ще я
осъществяват те лично или чрез друго лице, не променя факта на личната обвързаност
на собствениците. Не се касае за услуга, която да бъде получена, или вещ. Това
изключва по категоричен начин качеството на потребител на етажния собственик и
възможността във връзка с дейностите по управлението и подръжката на общите
части в етажната собственост, той да се позовава на закрилата на Закона за
защита на потребителя. Изрично в Решение № 212/27.11.2018г. по търг. дело №
602/2018г. на ВКС, І т.о. е посочено, че “задължението за заплащане на суми за
поддържането на общите части не предпоставя качеството на потребител на етажния
собственик – длъжник, по отношение на етажната собственост, тъй като произтича
от възникващата особена съсобственост между всички етажни собственици върху
общите части на сградата в етажната собственост и е уредено с изрични законови
разпоредби, разпореждащи колективната отговорност на всички етажни собственици,
за определяне реда и начина на управлението на общите чати. Не се касае за
придобиване на конкретна услуга от останалите етажни собственици, с произход от
договор между същите.”. Следователно не може да бъде споделено и прието, че
след като етажен собственик не се счита потребител въз основа на решения на
Общото събрание на Етажата собственост, тъй би могъл да придобие качеството на
“потребител” на услуги въз основа на договор, сключен било индивидуално или от
името на всички етажни собственици, само защото не заплаща дължимите от него
такси и вноски пряко на Етажната собственост, а на търговец.
За прецизност следва да се
отбележи, че и в самия Закон за защита на потребителя в чл.47, ал.1, т.15 е
предвидена възможност за автоматично подновяване на договор, сключен с поребител,
т.е. сама по себе си клаузата, уговорена в раздел ІV, т.9 от процесния договор,
не противоречи на този закон. Не може да се възприеме и твърдението, че тази
клауза е била уговорена във вреда на етажния собственик, защото изпълнението на
задължението, поето от изпълнителя, което сам етажния собствник е възложил, не
предполата възложителят, който се ползва от услугата, да търпи вреди само
защото договорът е продължил действието си и след изтичане на първоначално
уговорения срок. Въпросната клауза от договора не е неравноправна, и в частност
не е в противоречие на чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗПт, защото етажните собственици,
между които и ответникът, могат да изявят воля за прекратяване действието на
договора, тъй като е предоставил такава възможност, като ответникът дори не
твърди да е изявявял воля за прекратяване действието на договора.
Освен това, тази клауза е
въведена от гледна точка икономическата изгода на търговеца, който очаква
приходи от таксите, както да може чрез тях да покрива разходите си, необходими
за изпълнение на договорните си задължения, така и да реализира печалба.
Предвидил е, че с приходи, получавани под 1/4 от етажните собственици, за него
би било неизгодно извършването на дейностите по управлението и поддръжката на
комплекса, както и че недоволните поне 3/4 от тях, които също не желаят да
ползват услугите от изпълнителя, имат право да прекратят договорите си с него.
Това той е предвидил като възможност при икономическа неизгода за себе си да се
освободи от задължението по всички договори. Дори се налага договорите,
сключени от изпълнителя, от една страна, и всеки отделен етажен собственик, от
друга страна, да имат еднакво съдържание от гледна точка предмета на договора и
в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части в Етажната
собственост, а клаузата за автоматичното подновяване на договра, който ответникът
е подписал, е в негова изгода, когато е сключвал договора, а последвалите
възражения, продиктувани единствено от отказа му да изпълнява договорните си
задължения, предполагат, че както тогава, така и понастоящем той е “относително
осведомен и в разумна степен наблюдателен и съобразителен”, съответно могъл е
да предвиди последиците от сключването на договора, включително и от действието
на оспорената от него клауза, от гледна точка изпълнението на задълженията му.
Същевременно упоменатата по-горе
“колективност” на етажните собственици предполага същите да вземат решение дали
да продължат или не действието на договора, както и дали да сключат договор с
друг търговец, който да осъществява дейностите по управлението и поддръжката в
комплекса, или това да бъде извършвано от самите тях по реда и условията,
предвидени в ЗУЕС. Наред с това упоменатата по-горе клауза не само не е неравноправна
за съответния възложител, но и предполага обвързаност на изпълнителя от нея,
т.е. той не може да се откаже от изпълнението на задълженията си и след
изтичане на първоначалния срок, за който е сключен договора, ако мнозинството
от етажните собственици не решат договорите да бъдат прекратени по силата на
същата тази клауза. Затова в известен смисъл тази договорна клауза е неизгодна
и за самия изпълнител.
Щом като ЗУЕС дава право с
решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя да сключи договор с избран търговец,
който да осъществява поддръжката и управлението на общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма законнна пречка самите етажни собственици всеки поотделно да сключи
индивидуален договор с един и същ търговец, който те сами са си избрали, пак
при същите услвия и клаузи, т.е. когато не е учредена Етажна собственост,
правата и задълженията могат да се уредят с индивидуални договори. Затова в
тези случаи и при действието на процесната клауза, останалите етажни
собственици нямат типичното качество на трети по договора лица по смисъла на
чл.21 ал.1 от ЗЗД по индивидуалните
договори, дори те, като трети лица по индивидуален договор, също имат полза от
изпълнението на задълженията по него, които изпълнителят е поел, макар в тези
случаи да не може да се приеме и не стои въпроса тези индивидуални договори да
са сключвани в полза на трети лица. След като договор от името на Етажната
собственост може да има един и същ предмет и да ги обвързва еднакво, както и да
заплащат на търговеца-изпълнител, няма пречка клаузата относно съществените
елементи на индивидуалните договори да съвпадат. Това дори е наложително,
защото изпълнителят се е задължил да извършва еднаква дейност по отношение на
всички етажни собственици.
Това налага извода, че договорът
между ищеца и ответника е валиден и е породил целените от страните правни
последици респ. страните са поели конкретни задължения с неговото сключване. С
него страните не са целели забранен от закона резултат (Определение № 37 от
20.01.2021г. по т.д.№ 606/2020г. на ВКС, І т.о.). Договорът е действал първоначало
за пет години, който е и срока, за който е сключен, като по силата на
действащата клауза на раздел ІV, т.9 от него, той е продължил действието си за
още пет години, съответно през периода от 10.09.2015г. до 09.09.2020г. През
този период е настъпила изискуемостта на задълженията на дължимите от
ответника-възложител годишни такси.
Следва да се отбележи, че за индивидуалните
договори между съответния етажен собственик и търговеца, който извършва
дейности по управление и поддръжка на общите части, ЗУЕС не поставя изискване
за тяхното съдържание, защото съществените елементи на този вид договор за
поръчка не се уреждат с този закон, а за тях важи свободата на договаряне, и в
частност страните не са обвързани по чл.51, ал.1 от ЗУЕС за да определят
размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по
други индивидуални договори, т.е. няма законово изискване уговорената такса по
индивидуални договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки
отделен договор като изискване за действителност, съответно няма законова
забрана размерът на таксата да бъде определяем въз основа на притежавана
жилищна площ.
Начинът на определяне размера на
дължимата от ответника – възложител по договора – такса е ясен, както за
дължимата от него годишна такса нито се изискват специални знания за
изчисляване, нито пък се налага да се тълкува волята на страните. Съгласно
раздел II, т.1 от процесния договор, възложителят
заплаща на мениджъра месечно възнаграждение в размер на 1,21 евро без ДДС за
квадратен метър площ на собствения на възложителя имот. Този собствен на
възложителя имот е описан в преамбюла на договора и за него е посочена площ от
84,24 кв.м. Това означава, че таксата се определя въз основа на застроената
площ на жилището на ответника, която е в размер на 67,95 кв.м., ведно с
прилежащите към него общи части в размер на 20,29 кв.м. Месечната такса е в
размер на 106,77 евро без ДДС, а годишната е в размер на 1 281,2448 евро
без ДДС, или дължимата такса за една година е в размер на 1 537,49376
евро, чиято левова равностойност е в размер на 3 007,0764 лева, както
правилно ищецът е посочил размерите на таксите за 2017г. и 2018г. Поради това възражението
на ответника, че таксата е в по-малък размер, е неоснователно.
Тези две такси за всяка от двете
години в посочените размери, ответникът е следвало да заплати в срокове
съответно до 15-и февруари 2017г. и до 15-и февруари 2018г.
По повод възражението на
ответната страна за изтекла погасителна давност по отношение на таксата за
2017-а година, следва да се отбележи само, че по силата на чл.422, ал.1 от ГПК
установителният иск, въз основа на който е образувано настоящото дело е предявен
на 14.02.2020г., т.е. ден преди да изтече тригодишният срок по чл.111 от ГПК.
Друго основно възражение на
ответника относно недължимост на годишните такси, уговорени с договора, е
твърдяното неизпълнение от страна на ищеца – изпълнител по процесния договор.
Както се установи от гласните доказателства, в началото на 2018г. са били
ограничени или преустановени част от уговорените услуги, вменени като
задължение на ищцовото дружество, като през месец май 2018г. за седмица-две
след като е било преустановено и електрозахранването в комплекса, за него и за
самостоятелните обекти в него е станало невъзможно да се ползват по
предназначение за този кратък период. Това частично неизпълнение обаче не се
дължи на виновно поведение на негови служители. Доказа се, че етажните
собственици, между които и ответникът Н.Н.Х., са направили това изпълнение
невъзможно поради неизпълнение на тяхното основно задължение да заплащат
уговорените в договорите суми. Тези суми, както се посочи по-горе, се дължат
авансово в началото на съответния период, а в резултат на това неизпълнение, е
липсвал финансов резурс за ищеца, необходим да изпълнява договорните си
задължения. Налице е типичен случай на липса на кредиторово съдействие по
смисъла на чл.95 от ЗЗД, според която разпоредба забава на кредитор е налице,
когато последният неопР.но не приема предложеното му от длъжника изпълнение или
не даде необходимото съдействие без което длъжникът не би могъл да изпълни
задължението си. За да се освободи от отговорност за своята забава в хипотезата
на чл.95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното изпълнение на
неговото задължение е било обусловено от определено съдействие от страна на
кредитора. Съгласно константната съдебна практика (Решение № 15/04.05.2011г. по
гр.д.№ 1575/2009г. на ВКС, IV г.о., Решение № 203/30.01.2012г.
по т.д.№ 116/2011г. на ВКС, II т.о, Решение № 155/03.01.2018г. по гр.д.№
4844/2016г. на ВКС, III г.о.) изпадането на кредитора в забава по
смисъла на чл.95 от ЗЗД, водеща до освобождаване на длъжника от последиците на
собствената му забава, е възможно в две хипотези – ако длъжникът неопР.но не
приема предложената му престация и/или ако не окаже необходимото на кредитора
съдействие за изпълнението. По никакъв начин ищецът не е пречил на ответника да
заплати дължимите суми, нито е дал основание за неплащане, като неизпълнението
на паричното задължение от страна на ответника в случая се явява виновно неизпълнение
на договорното задължение, от което той няма право да търси за себе си изгода,
защото това негово неизпълнение е довело до пряк резултат невъзможност
ищеца-изпълнител да изпълни пълно и точно договорните си задължения, т.е. да
престира всички или качествено услугите, които се е задължил да извърши, макар
това неизпълнение на ищеца да е незначително от гледна точка на краткия период,
през който той е бил в невъзможност да предоставя част или изцяло услугите.
Потвърждение на това пренебрегване
на договорните задължения от страна на отделни етажни собственици, е
проведеното по-късно и след настъпване на падежа на двете неизпълнени парични
задължения от страна на ответника, Общо събрание на Етажната собственост на
07.08.2018г., макар от протокола на събранието да не може да се установи дали
ответникът Н.Н.Х. е участвал, респ. представляван, на събранието, по който
начин ясно е изразено намерението да се пречи на дружеството да извършва, чрез
свои служители или чрез трети лица, с които е договаряло, част от дейностите по
управлението и поддръжката на комплекса, като част от етажните собственици са
решили, че могат самите те да ги осъществяват и да поемат част от разходите, а
от съдържанието на протокола се установява решимостта на част от етажните
собственици да прехвърлят управлението на целия комплекс, а не само на общите
части на сградите, на Етажната собственост, като изземат функциите по
управлението и по поддръжката на комплекса от „Е.Х.“ ООД, който е собственик на
незастроената част, и да го лишат от възможността не само да изпълнява
договорните си задължения, но и да упражнява правото си на собственост. Този
опит обаче с това събрание е бил неуспешен, доколкото няма бюджет, не е ясно с
какви конкретни приходи от такси и вноски и от кого ще бъдат събирани за да се
формира приходната част на бюджета в конкретен размер. Тези етажни собственици
не са в състояние не само да проведат събрание по законоустановения ред, но и
не са способни да организират дейностите, като събранието е било проведено с
основна и очевидна цел да не се изпълняват от тяхна страна договорите, да се
освободят от заплащането на таксите, които те са поели задължение да заплащат
на ищцовото дружество, и да се придаде вид, че Етажната собственост поема
управлението и поддръжката на целия комплекс, а „Е.Х.“ ООД се лишава от тази възможност, не се
налага да продължава да извършва дейностите, поради което няма право да
претендира заплащане на суми от етажните собственици.
След като се доказа по несъмнен и
категоричен начин, че ответникът дължи на ищеца сумите за такси, уговорени с
процесния договор, за 2017г. и 2018г., през който период договорът е действал и
валидно е обвързвал страните, както и че ответникът не е изпълнил това свое
основно договорно задължение не само да извърши плащанията в уговорените
срокове, но и след настъпване на изискуемостта на плащанията, исковете за
главниците се явяват основателни и доказани, включително и по размер, поради
което следва да бъдат уважени. Сумите следва да се присъдат ведно със законните
лихви, считано от предявяване на иска.
С оглед правилата на процеса, на
основние чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените
по делото разноски, включващи сумата в размер на 120,28 лева за платена
държавна такса, сумата в размер на 350 лева, представляваща платен депозит за
вещи лица, и сумата в размер на 640 лева, представляваща платено адвокатско
възнаграждение, или общо сума по разноските в размер на 1 110,28 лева,
която сума ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
Предвид разясненията, дадени в
ТР № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС, т.12, съдът следва да се произнесе с осъдителен
диспозитив и по направените в заповедното производство разноски, които съдът
намира за основателни и доказани до сумата в размер на 520,28 лева, включващи
платена държавна такса – 120,28 лева, и платено адвокатско възнаграждение в
размер на 400 лева.
На ответника не се следват
разноски по реда на чл.78, ал.3 от ГПК, поради което и претенцията му за
заплащане на такива в размер на 1 500 лева за платено адвокатско
възнаграждение и депозит за вещи лица по настоящото дело, както и да такива в
размер на 200 лева за платено адвокатско възнаграждение в заповедното
производство, следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
С оглед гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на Н.Н.Х., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен
адрес ***, комплекс Е., блок А, вход С., етаж 3, ап.307, Код по Булстат *****, че
ДЪЛЖИ на „Е.Х.“ ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя М.Д.М., следните суми: сумата в размер на 3 007,08 лв. (три хиляди и седем
лева и 08 ст.), представляваща неплатена такса поддръжка за 2017г., дължима по
Договор за поддръжка и управление на “Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.” № ММС –
ЕН/066-09.2010 от 10 септември 2010г., с падеж 15 февруари 2017г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от 14.02.2020г. до окончателното й изплащане; сумата в размер на 3 007,08 лв. (три хиляди и седем лева и
08 ст.), представляваща неплатена такса поддръжка за 2018г., дължима по Договор
за поддръжка и управление на “Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.” № ММС –
ЕН/066-09.1010 от 10 септември 2010г., с падеж 15 февруари 2018г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от 14.02.2020г. до окончателното й изплащане, за които суми е издадена
Заповед № 88 от 20.02.2020г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК в изпълнително производство, развило се по ч.гр.д.№ 166/2020г. по описа на
Несебърския районен съд.
ОСЪЖДА Н.Н.Х., роден на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, постоянен адрес ***, комплекс Е., блок А, вход С.,
етаж 3, ап.307, Код по Булстат *****, ДА ЗАПЛАТИ на „Е.Х.“ ООД, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя М.Д.М., сумата
в размер на 1 110,28 лв.
(хиляда сто и десет лева и 28 ст.), представляваща направени по настоящото дело
разноски.
ОСЪЖДА Н.Н.Х., роден на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, постоянен адрес ***, комплекс Е., блок А, вход С.,
етаж 3, ап.307, Код по Булстат *****, ДА ЗАПЛАТИ на „Е.Х.“ ООД, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя М.Д.М., сумата
в размер на 520,28 лв. (петстотин и
двадесет лева и 28 ст.), представляваща направените в заповедното производство
разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенциите на Н.Н.Х.,
роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен адрес ***, комплекс Е.,
блок А, вход С., етаж 3, ап.307, Код по Булстат *****, за осъждане на „Е.Х.“
ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя М.Д.М., да му заплати сумата в размер на 1 500 лв. (хиляда и
петстотин лева лева), представляваща направени по настоящото дело разноски,
както и сувата в размер на 200 лв. (двеста лева), представляваща разноски в
заповедното производство за платено адвокатско възнаграждение, като
неоснователни.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: