Определение по дело №369/2019 на Окръжен съд - Враца

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №...

 

Врачанският окръжен съд  гражданско                   отделение

в   закрито    заседание на   26.06.2019 г.  в състав:

 

   Председател:Рената Мишонова-Хальова

Членове:Мария Аджемова

        Иван Никифорски мл. с-я

                                 

При участието на

прокурора                    секретар         

Като разгледа докладваното от съдията М. Аджемова

          в. ч. гр. дело N` 369 по описа за  2019  г., за да се произнесе окръжен съд взе предвид следното:

 

 

Производството се развива на основание чл. 274 и сл. от ГПК и във вр. с чл. 577 от същия Кодекс и с чл.32а ПВ.

Образувано е по частна жалба вх. № 1/18.06.19 г. на В.Д.Д. с ЕГН********** *** срещу определение № 1/04.06.2019 на съдия по вписванията при районен съд гр. Оряхово, с което съдията е ОТКАЗАЛ да разпореди ВПИСВАНЕ в съответните книги на Службата по вписванията гр. Оряхово  ПРЕКРАТЯВАНЕ договор за наем  на зем. земи с нотариална заверка подписите на договарящите, по заявление с вх.№ 1157/04.06.2019 г. по описа на Служба вписвания – гр. Оряхово.

В жалбата са наведени доводи, че обжалваният отказ е незаконосъобразен, при което подлежи на отмяна. Съдия по вписванията следвало да прецени, че макар да е наименован като договор за наем на зем. земи, договорът имал правните храктеристики на договор на аренда на зем. земи, при което следвало да се приложи нормата на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и се допусне вписване прекратяване на договора поради неизпълнение. Без да оспорва, че не е представил копие-скица от кад. карта за зем. имоти /две ниви/ предмет на договора на наем, жалбоподателят намира, че преди на откаже вписване поради непредставяне на скици, съдия по вписванията е бил задължен от нормата на чл. 129 от ГПК да му укаже да представи такива скици. На следващо място, г-н Д. намира, че неправилно съдия по вписванията е преценил, че той няма интерес да иска вписване прекратяване договора за наем на зем. земи, тъй като не е страна по договора. Той не споделя това становище, с твърдението, че от 28.11.18 г. е станал собственик на половината на нивите предмет на договора за наем.

При заявените оплаквания, жалбоподателят моли за отмяна на атакувани отказ, като окръжен съд даде указания на съдия по вписванията гр. Оряхово да извърши искано вписване, а също и да му предостави възможност да представи кад. скица на нивите и описание на същите според скицата.

Врачанският окръжен съд, след като обсъди направените доводи и прецени материалите по делото, приема за установено от фактическа страна следното:

Между ООД "Юлстрейд"" със седалище гр. София и ЕИК *** в качеството на наемодател и ЕООД "Ес Джи Ди Консулт" гр. София с ЕИК *** в качеството му на наемател е сключен писмен договор за наем на подробно описани земеделски земи /нива от 16.258 дка в землището на село ***, общ Хайредин и нива от 19.100 дка в землището на село *** общ. Мизия/, за срок от 5 години - считано от 01.10.18 г. до 01.10.23 г. Подписите на представляващите двете договарящи дружества са нот. заверени с рег. № 572/23.01.18 г. от нотариус В.В., рег. № 338 на Нот. камара и район на действие районен съд гр. Враца. Договорът за наем е вписан СВ гр. Оряхово с дв.вх.рег. 138, том. І, акт № 65/05.02.18 г. С молба вх. № 1157/04.06.19 г. настоящият жалбоподател В.Д. е поискал от съдия по вписванията при районен съд гр. Оряхово, вписване прекратяването на сключения договор за наем на зем. земи поради неизпълнение и на осн. чл. 28, ал. 1 и във вр. с чл. 27, ал. 1 т. 2 от ЗАЗ. В молбата си твърди, че е собственик на половината от зем. имоти /описаните по-горе две ниви/ предмет на договора за наем вписан в СВ гр. Оряхово на 05.02.18 г. по силата на два нот. акта от 28.11.18 г. на нотариус с рег. № 671, при което на осн. пар. ІІ, т. 2.3 от договора за наем, наемодателят по договора ООД "Юлстрейд" му дължи половината от авансово получената от дружеството наемна цена в размер на 707.16 лв., която сума не му е изплатена от осем месеца. Ето защо, г-н. Д. счита договора за развален поради неизпълнение задълженията от страна на наемодателя ЕООД "Ес Джи Ди Консулт 9" да му заплаща дължимата наемна цена по договора на наем за стопанската 2018/19 г. За волеизявлението си за разваляне на договора за наем той  изпратил нот. покана на дружеството наемател - ЕООД "Ес Джи Ди Консулт 9"., връчена от нотариус И.Л. рег. № 339 и р-н на действие районен съд гр. Враца на 02.05.19 г. при предпоставките на чл. 47 от ГПК.  Към молбата вписване са приложени преписи от договор за наем, нот. покана и кв. за внесена държавна такса.   

Въз основа на така представените документи, с обжалваното определение № 1/04.06.2019 г., съдия по вписванията при РС гр. Оряхово е постановил отказ да извърши вписване прекратяване на договора за наем за зем. земи.

При така изложеното от фактическа страна, окръжен съд направи следните правни изводи:

Частната жалба макар и в срок е подадена от ненадлежна страна в производството и има за предмет акт на съдия по вписванията, който според настоящата инстанция е недопустим, предвид при следните съображения:

Съобразно нормата на чл. 531, ал. 1 от ГПК и чл. 8 ал. 1 от ПВп, охранителното производство по вписване започва по молба на заинтересованото лице, тоест лице което има интерес да сезира съдията вписванията и да поиска от него дължимото съдействие за оповестяване на съответен акт или обстоятелство. В случая е поискано от физическото лице В.Д. вписване на осн. чл. 27, ал. ІІ от ЗАЗ прекратяване на договор за наем на зем. земи вписан в СВ гр. Оряхово под № 138/05.02.18 г., сключен между две юридически лица - наемодател и собственик на земите ООД "Юлстрейд" и наемател ЕООД "Ес Джи Ди Консулт 9". Молителят Д. обосновава интереса си от исканото вписване с твърдения, че на 28.11.18 г. е станал собственик на част от зем. земи предмет на договора за наем, но не е представил доказателства за това правоприемство. Доколкото според т. 1 от ТР № 7/25.04.13 г. по т. д. № 7/12 г., разпоредбата на чл. 129, ал. 2 от ГПК  е неприложима в производството по вписване на актове относно недвижими имоти, съдия по вписванията гр. Оряхово не е имал задължение за указва на молителя Д. да представи доказателства във вр. с твърдяното правоприемство на правото на собственост за част от зем. имоти предмет на договора за наем. Към момента на подаване на молбата за вписване заличаване на процесния договор за наем, а и пред настоящата инстанция не са представени доказателства, че молителят и настоящ жалбоподател е заинтересовано лице по смисъла на чл. 531, ал. 1 от ГПК и чл. 8, ал. 1 от ПВп.

Легитимирани да подадат молба за вписване прекратяване договора за наем на осн. чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ поради неизпълнение, са страните по договора - посочените по-горе юридически лица. Но в този случай, макар и допустима, молбата би била неоснователна, тъй като при съществуващата правна уредба и съдебна практика, прекратяването или развалянето преди изтичане на срока на вписан договора за наем не подлежи на вписване. Такова законово основание съществува само за договора за аренда на зем. земи  - чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и във вр. с чл. 4, б. "л" от ПВп.

За пълнота на изложението следва да се посочи още, че според окръжен съд изводът, че молителят В. Д. не е заинтересована страна в процесното охранително производствто, не би се променил, дори по делото да са представени доказателства, че г-н Д. е станал собственик на част от нивите предмет на договора за наем. Действащата правна уредба не изключва възможността да съществуват паралелно две правни форми на ползване на зем. земи - наем и аренда. Квалифицирането на договора по отношение ползването на земите като наем или като аренда има съществено значение, включително и във вр. с възможността да се иска изменение на клаузите на договора, които при договора за аренда са уредени специфично /чл. 16 и чл. 17 от ЗАЗ/, в този смисъл е ТР № 2/20.07.15 г. по т. д. № 2/15 г. В конкретния случай става дума за договор за наем на зем. земи и приобретателят В. Д. на част от нивите предмет на договора не може да се позове на нормата на чл. 17 от ЗАЗ с твърдения, че като приобретател на арндувания обект замества по силата на закона арендодателя като страна в договора за аренда и по този начин да обоснове, че е заинтересовано лице по смисъла на чл. 531, ал. 1 от ГПК. Нормите от глава трета /изменение на арендния договор/ от ЗАЗ са неприложими за договора на наем, който се урежда от чл. 228 и сл. от ЗЗД.

В заключение, молбата на В.Д. до съдия по вписванията вх. № 1157/04.06.19 г. следва да се остави без разглеждане като процесуално недопустима. Ето защо и на осн. чл. 270, ал.3 от ГПК, приложим в казуса по силата на чл. 540 от ГПК, атакуваното определение на съдия по вписванията гр. Оряхово следва да се обезсили, а производството по делото следва да се прекрати.

Мотивиран от изложеното окръжен съд

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ОБЕЗСИЛВА определение на съдия по вписванията при районен съд гр. Оряхово № 1/04.06.19 г., постановено по молба вх. № 1157/04.06.19 г. на В.Д.Д. с ЕГН ********** *** като недопустимо и

ПРЕКРАТЯВА производството по делото.

Определението подлежи на обжалване на осн. чл. 274, ал. 3, т. 2 от ГПК с частна жалба пред ВКС в едноседмичен срок от връчването му на молителя, при предпоставките на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.  

 

 

 

Председател:...........        Членове:1..........

 

 

 2..........