ПРОТОКОЛ
№ 17773
гр. София, 14.11.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ХРИСТО КР. КРАЧУНОВ
при участието на секретаря ЛЮБОМИРА Г. СЕРАФИМОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ХРИСТО КР. КРАЧУНОВ
Гражданско дело № 20211110156401 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
На именното повикване в 10:00 часа, се явиха:
ИЩЕЦЪТ [фирма] - редовно уведомени, изпращат представител мл. адв. Н. с
пълномощно от днес, преупълномощена от адв. Т. с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ П. И. М. - редовно уведомен, не се явява, изпраща представител адв.
Ш. с пълномощно по делото.
Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. Н.: Поддържам исковата молба в цялост и заявеният с нея установителен иск.
Водя един свидетел. Във връзка с разпределената от съда доказателствена тежест моля да ни
бъде допуснат още един свидетел при режим на довеждане, който е тук днес, а именно това
е управителят на [фермя], господин Н. Н., който може да даде подробни показания за
извършването на строително монтажни дейности в имота, направените ремонти, както и
фактурирането им и остойностяването им. Свидетелят, който вече ни е допуснат също е тук.
Той е мениджърът на имота от страна на [фирма], Г. В. и той може да даде показания за
състоянието на имота при приемането му от наемателя, както и през срока на ползването му.
Нямам възражения по проекта за доклад.
1
Адв. Ш.: Поддържам отговора на исковата молба. Оспорвам исковете. Моля делото
да бъде прекратено, поради липса на процесуална легитимация, имайки предвид, че
представеното пълномощно е със срок от три години. Пълномощното от 12.05.2016 г. със
срок от три години. В него [фирма] е упълномощено от собственика на имота П. Р. да
урежда извън съдебни спорове. Да не говорим, че е и с изтекъл срок. Т. 5 да води извън
съдебни процедури по отстраняване на имота от наематели и събиране на вземания по
договори за наем. Настоящото пълномощно (т. 9) се издава за срок от три години, считано от
12.05.2016 г. Имайки предвид, че и [фирма] в договора, който е сключил с П. М., там се
легитимира в качеството си на пълномощник. Водим един свидетел. Нямам възражения по
проекта за доклад.
Адв. Н.: По заявената от ответната страна липса на процесуална легитимация на
[фирма] да води настоящото производство, поддържам че в случая не е необходимо
пълномощно за процесуално представителство, тъй като по сключения със собственика
договор, както първоначалния от 07.05.2013 г., така и последващия от 08.04.2016 г. в чл. 2,
т.1 от двата договора се посочва, че довереникът замества доверителя в качеството му на
наемодател. Т.е. е извършено конституиране на [фирма] на страната на наемодателя в
предхождащ момент спрямо сключването на процесния договор за наем. Тъй като по силата
на договора са предоставени на [фирма] за събиране на всички обезпечения и неустойки
произтичащи от договори за наем с трети лица, считам че [фирма] е надлежна страна в
производството и като такава не е необходимо пълномощие за процесуално
представителство. На собствено основание поддържам и, че [фирма] е страна по
първоначалното материално правоотношение с наемателя, произтичащо от договор за наем
на недвижим имот от 28.09.2015 г., където е посочено, че [фирма] сключва договора лично и
в качеството си на пълномощник. В този смисъл считам, че договорът е сключен от [фирма]
в лично качество.
Адв. Ш.: Във връзка с пълномощното. При положение, че пълномощното е изтекло
на 12.05.2019 г., имайки предвид, че имотът дори е предаден на 31.12.2020 г., към който
[фирма] не е било упълномощено от собственика на имота. Имайки предвид също, че в т. 2
от пълномощното пише „да получава наеМ.та цена и плащания на консумативите“. ДА ГИ
ПОЛУЧАВА, т. е. има право да ги получи, не да ги търси. Поддържам искането си.
СЪДЪТ като изслуша страните намира, че ищецът [фирма] е предявил иска, не като
пълномощник на лицето собственик на имота, а от собствено име. Ищецът твърди, че е
страна по договора за наем, като наемодател и е предоставил имота на ответника, който го е
ползвал въз основа на сключения между [фирма] - като наемодател и ответника - като
наемател договор. Доколкото това са твърденията на ищеца, искът е допустим и следва да
бъде разгледан. Отношенията между действителния собственик на имота и ищеца нямат
отношение към настоящото дело. Възможно е лице да отдаде имот под наем дори да не е
собственик на имота и в този случай договорът за наем е действителен. Всяка от страните е
задължена по него и следва да изпълни задълженията си. Отношенията между наемодателя
2
и действителния собственик са различни от тези по договора за наем.
С оглед на горното съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за прекратяване на производството поради
липса на активна процесуална легитимация на ищеца.
СЪДЪТ намира, че следва да допусне втори свидетел на ищеца, който да установи
фактите посочени по-горе.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА изготвения проект на доклад с Определение № 13702 от 31.05.2022 г. за
окончателен доклад по делото.
ДОПУСКА на ищеца втори свидетел при режим на довеждане.
В залата се въведе доведения свидетел от ищеца.
ПРИСТЪПИ към изслушване на допуснатия свидетел.
СЪДЪТ снема самоличността на свидетеля.
Г. Р. В., ЕГН ********** - неосъждан, без дела и родство с ответника. Служител на
ищеца.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290, ал. 1 НК.
Предупредения свидетел обеща да каже истината.
Разпит на свидетеля В. по въпроси на адв. Н.: Аз съм служител на [фирма], като
съм мениджър имоти по отношение на подбор на наематели и връзка с тях. Поддръжка на
апартамент, заплащане на всички консумативи и т.н. спомням си процесния имот. Аз все
още го управлявам самия имот. Имам наематели там. Става въпрос за П. М., бивш наемател.
Имотът е на [адрес], по спомен, защото управлявам над 300 имота. Смътно си спомням
наемателя М., тъй като това е наемател, който ми е освободил преди две години. Аз съм се
виждал с него няколко пъти, като последния път е при предаването на апартамента от негова
страна към нас.
Фактологията е, че септември месец ние подновихме договора за наем за следващата
една година, като малко след това наемателят се свърза с мен, съответно ми изпрати
документ, като отправи едномесечно предизвестие за прекратяване на договора преди
изтичане на срока му. Аз получих предизвестието. Мога да опиша имота при предаването
му, но не с пълни подробности. Имотът е описан в приемо- предавателен протокол, който
описава неговото състояние при настаняване на наемателя и състоянието на апартамента
след самото освобождаване. По спомен мога да кажа, че имаше доста забележки в имота:
раздути врати и плотове кухненски, скъсани държачи на щори, най-вече скъсан матрак,
3
доколкото си спомням и поражения по врати и каси, също така и имотът имаше зацапвания
на латекс и наранявания на стени, които са описани при настаняването на наемателя и
съответно не са оправени за негова сметка. Имаше неработеща микровълнова печка (фурна
или печка).
Адв. Н.: Моля да се предяви на свидетеля приемо -предавателен протокол от
31.10.2020 г., с който наемателя предава имота на наемодателя.
Адв. Ш.: Възразявам.
СЪДЪТ предяви на свидетеля приемо – предавателен протокол от 31.10.2020 г.,
находящ се на лист 26 от делото.
Свидетелят: Носи моя подпис. Аз съм го съставил този приемо- предавателен
протокол. Собственоръчно аз съм попълнил протокола. Съставихме го с наемателя М. и е
подписан от моя страна и от страна на наемателя. Всичко, което е вписано в този протокол
отговаря на действителното състояние на имота към съставянето му. И за двама ни беше
ясно, че този протокол се съставя за процесния имот.
След предаване на имота от наемателя отправих заявка към фирма, която да отстрани
щетите, които са описани в него, и почистване. По спомен имота беше и за почистване, към
почистваща фирма. Със сигурност има неплатени сметки, но те се плащат след като излязат.
Комуналните задължения излизат с около 20 – 30 дни след самото освобождаване на
жилището и съответно са разплатени от името на наемателя.
Адв. Н.: Нямам повече въпроси към ответника.
Разпит на свидетеля В. по въпроси на адв. Ш.: На 08.04.2016 г. не съм присъствал
на предаването на имота от собственика П. Р., тъй като не отговарям за контакта със
собствениците. Аз отговарям за контакта с наематели. Когато предавах имота на наемателя
състоянието на имота е описано в приемо - предавателен протокол. Не съм го предал лично
аз, мой колега, аз в последствие започнах да работя във фирмата, няколко месеца след
факническото предаване на наемателя. Неговото състояние е описано в приемо-
предавателен протокол и т.н. Не мога да отговора на въпроса преди предаването на П. М.
дали е бил освежаван имота, защото не знам. Доколкото знам той е предаден на наемателя
със забележки по латекса, които са били така и не са оправяни за негова сметка съответно.
Той е имал достатъчно време преди самото освобождаване на жилището за да
отстрани всички забележки. След като не ги е отстранил при предаването на имота ние сме
длъжни да ги отстраним максимално бързо, защото трябва да се настани следващия
наемател.
Адв. Ш.: Нямам повече въпроси.
СЪДЪТ върна личната карта на свидетеля, който се изведе от залата.
Водим допуснатия ни втори свидетел.
4
В залата се въведе доведения свидетел.
ПРИСТЪПИ към изслушване на допуснатия свидетел.
СЪДЪТ снема самоличността на свидетеля.
Н. П. Н., ЕГН ********** - неосъждан, без дела и родство с ответника. Имам договор
за ремонт и поддръжка на техните жилища.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290, ал. 1 НК.
Предупредения свидетел обеща да каже истината.
Разпит на свидетеля Н. по въпроси на адв. Н.: Лично аз съм посещавал
апартамента. Извършихме ремонт на жилището, за което става на въпрос. Говорим за ID
290, намира се на [улица], само че точен номер сега не мога да кажа, може би е на 2 етаж.
Номерът на апартамента е записан в документите. Правим много ремонти. Аз съм дошъл да
говоря за ID 290 на [улица]. Когато посетих адреса имаше кухненски шкафове наранени, за
подмяна, плотове наводнени, щори, матрак мисля че подменихме, микровълнова не
работеше, на терасата сменихме две стъкла. Две плочки сменихме. Когато извършим
ремонта на дадено жилище издавам фактура и до края на месеца, в рамките на месеца, в
който се направи ремонта [фирма] я плаща фактурата. Фактурата е платена по банков път.
Адв. Н.: Нямам повече въпроси.
Разпит на свидетеля Н. по въпроси на адв. Ш.: Фирмата ми е строителна фирма, но
вътрешни ремонти. Само вътрешни ремонти.
Микровълновата не работеше, не сме я отремонтирали. Отидох, купих я, мисля че
беше голяма верига и я занесох в жилището. Не мога да кажа точно от коя верига, но е
закупена нова и я занесох в жилището. Старата я изхвърлихме. Други уреди не съм
подменял. Стъклата са подменени. Отишъл съм при стъкларя, взел съм размери, дал съм му
ги, след това съм ги доставил, монтирал. За кухненските шкафове взимат се размерите, ако
има раздути вратички отиваме при мебелиста, ние му даваме размерите, той ги реже,
кантира, съответно ако няма работен плот ние купуваме работен плот, монтираме го, режем
отворите за мивка, за смесител и т.н. с това се занимаваме общо взето. Плотовете са
подменени. Всичко, което ни е дадено по заявка. Ние работим само и единствено по заявка.
Не пипаме нищо друго. Дори нещо да е счупено не ни интересува. Работим само по
позициите, които са ни дадени по заявка. Ако тук има лампион и стърчат жици нас не ни
интересува, работим само по заявка. Ние купуваме нови. Не купуваме същата марка.
Гледаме нещо да е бюджетно. Гледаме да не натоварваме съответно и „Управление“ и
наемателят. Ако изрично не ни е написано примерно „трябва да се купи кафе машина
„Айко““ или каквото ще да е, тогава вече купуваме, иначе гледаме да купим най-
бюджетното нещо, което е на пазара. Посетихме имота в деня, в който ни е пусната
заявката.точна дата не мога да кажа. Имам документи. Със заявката получавам ключове и
след това по най-бързия начин аз трябва да извърша ремонта на това жилище. Извършен е
ремонта на това жилище за 7 дни, ако не се лъжа.
5
Ако има скъп уред ние не преценяваме. Питаме. Ние трябва да имаме заявка с точно
определен уред, който трябва да закупим. Ако трябва да се ремонтира, доколкото знам не
работят само с мен, работят и с други фирми за електроуреди и заявките отиват към тях. Ако
липсва или е развален.
Нямам представа дали тази микровълнова е можело да се ремонтира. Моята работа е да я
купя.
Адв. Ш.: Нямам повече въпроси.
На въпрос на адв. Н.: Нямам представа уредите, които се намират в имота дали са на
собственика или на [фирма].
СЪДЪТ върна личната карта на свидетеля, който се изведе от залата.
В залата се въведе доведения свидетел от ответника.
ПРИСТЪПИ към изслушване на допуснатия свидетел.
СЪДЪТ снема самоличността на свидетеля.
З. И. М., ЕГН ********** - неосъждана, без дела със страните. Сестра на ответника.
Свидетелят: Желая да свидетелствам.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290, ал. 1 НК.
Предупредения свидетел обеща да каже истината.
Разпит на свидетеля М. по въпроси на адв. Ш.: Знам за кой процесен имот става
въпрос. Била съм в този имот. За първи път бях в имота, когато се нанасяха може би ден -
два – три след самото нанасяне бях там за да помогна на брат ми с нареждането на багажа.
Последно бях в имота в деня преди издаването на имота, защото този път помагах със
събирането на багажа и с почистването на имота. Имота беше изчистен, целия багаж беше
изнесен. Това беше деня преди да се предаде на [фирма], съответно аз и брат ми напуснахме
едновременно имота в този ден. Аз се прибрах с багажа към Стара Загора, а той отиде при
негов приятел. На следващия ден имота е бил предаден от него. Имота беше изчистен,
абсолютно всичко беше подредено, бяха изчистени пода, прозорците. Стандартно нормално
почистване. Не, нямаше счупено. Имаше следи от употреба на апартамента. Имам предвид
стандартното захабяване, което би било при пет годишна експлоатация на този имот.
Матраците в двете спални в момента на нанасянето и в момента на предаването бяха
според мен във видимо еднакво състояние, като имаха следи от употреба, но нямаше
сериозни щети, т.е. нямаше някакво скъсване, изгаряне, петна или нещо такова. Просто
имаше следи от употреба, захабяване. Не са били нови матраци.
Имаше микровълнова печка. Нямаше нови уреди в апартамента при нанасянето.
Брат ми сподели с мен, че са му предявили плащане, даже съм виждала фактурата,
която е предявена за ремонтни дейности. Има няколко пункта, повечето които в тази
фактура ми правят впечатление. Едно от нещата, (понеже преди малко споменахте
6
микровълнова) микровълновата печка е спряла да работи в някакъв момент, докато брат ми
е обитавал апартамента, което е факт. Микровълновата, която беше първоначално (не помня
марката) беше използвана нисък клас електроуреди. Съответно във фактурата тази
микровълнова е заменена с печка мисля, че бяха 160 лв. без ДДС. Тъй като успяхме да се
свържем със следващия наемател и помолихме за сниМ. на новата микровълнова, новата
микровълнова, която [фирма] са закупили е марка „Ариели“, нисък клас. При проверка
тогава в интернет, същата тази микровълнова се намираше за около 100 лв. цена с ДДС.
Другото, което ми направи впечатление по фактурата е сумата за щорите. Щорите в
апартамента бяха вертикални, които бяха изменили леко цвета си. Тези щори, които също
бяха изключително нисък клас, са заменени с други такива на цена от приблизително по
фактура около 1000 лв., при положение, че при тези метри прозорци, които има в
апартамента към съответния момент в интернет имаше щори за между 250 – 300 лв. с ДДС.
Понеже те са вертикални щори, имаше няколко паднали елемента, които аз, лично съм
присъствала как говорейки с брат ми в хола просто пада единия от елементите. То е въженце
отгоре с някаква пластмасова пластинка и самата тази една щора, един елемент пада.
Другото, което си спомням по тази фактура е матрак или ремонт на матрак, не съм
сигурна точно как беше формулирано, за около 200 лв. без ДДС. След консултация със
следващия наемател, след брат ми, той ни показа матрака, който има протектор, т.е. някакъв
вид плат, който е защипан от страни за матрака с нещо като телбод, т.е. това парче плат с
този телбод е фактурирано за около 200 лв. Защото матракът не е сменян.
Имаше на терасата плочка, която беше отлепена, една, единствена плочка отлепена.
Залепването на тази плочка във фактурата беше в порядъка на 50 лв. Самия факт, че
плочката е отлепена.
Плотове раздути нямаше. Шкафовете, които са под мивката имаха леко раздуване.
Като цяло мебелите в апартамента бяха от изключително нисък клас, употребявани и още
при нанасянето имаше такива следи от раздуване, което беше минимално, и при
освобождаването, съответно не е обърнато внимание.
Адв. Ш.: Нямам повече въпроси.
Разпит на свидетеля М. по въпроси на адв. Н.: Адресът на имота е [улица], мисля
че [ап..., ет...]. Моята професия е управител на хотел. Не се считам за специалист в
строително монтажните дейности.
Адв. Н.: Тъй като целите показания на свидетеля се състояха в това, че щетите, които
е имало дефакто не са на такава стойност за отстраняването им и ми стана интересно въз
основа на какво свидетелят твърди, че това е част от неговата експертиза.
Адв. Ш.: Тя каза, че това са според нея лични наблюдения и е проверила в интернет
цени.
Адв. Н.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СЪДЪТ върна личната карта на свидетеля, който се изведе от залата.
7
Адв. Н.: Нямам други доказателствени искания.
Адв. Ш.: Нямам други доказателствени искания.
СЪДЪТ, счете делото за изяснено от фактическа страна, за което
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧЕНО
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. Н.: Поддържам предявените от страна на [фирма] установителни искове по чл.
422 от ГПК срещу ответника П. М., произтичащи от договор за наем на недвижим имот от
28.09.2015 г., като моля същите да бъдат изцяло уважени, ведно с акцесорния иск за лихава
за забава върху сумата така, както е предявен с исковата ни молба. Моля да ни бъдат
представени и всички сторени в настоящото производство съдебно – деловодни разноски, за
които представям и моля да приемете списък на разноските по чл. 80 от ГПК. Моля да ми
бъде даден срок за писмена защита, в която да изложа подробно съображенията си касателно
основателността на иска от правна страна.
Адв. Ш.: Оспорвам исковете на [фирма]. Считам, че от свидетелските показания
стана ясно, че [фирма] е надвишило в пъти (така да се каже) правомощията си в ремонтните
дейности на имота. Не е направило предложение до ответника да ги отстрани за своя сметка,
или дори да закупи съответните движими вещи за своя сметка. Искам да обърна внимание
на един протокол от 08.04.2016 г. между П. Р. и [фирма] (П. Р. е собственика на имота), в
който в т. 3 изрично е описано, че в банята не работи вентилатора, замърсен латекс бокс,
спалня, надул се фурнир до умивалник, коридор – следи от лепенки по стените, дюбели,
винтове на стената. При предаването на имота на П. М. още тогава е описано в протокола, че
матраците на леглата са захабени, че имота се нуждае от освежаване, че има замърсен латекс
по стените. Считам, че всичките тези ремонтни дейности (визирам само ремонтните
дейности, не закупуването на движимите вещи) би следва да се отстранят за сметка на
наемодателя, тъй като те са в следствие на обичайното изхабяване при ползването на един
имот, като това не зависи от това кой е ползвал имота, дали би бил собственика му или
съответен наемател. Видно е, че са закупувани щори, микровълнова, матраци, т.е. движими
вещи от имота, част от обзавеждането. Купувани са от [фирма] и са префактурирани, като
не е ясно на каква цена са купувани. Сега имаме само префактурирането им.
С оглед на всичко изложено, моля да постановите решение, с което да отхвърлите
предявените искове от [фирма] като неоснователни и недоказани претендираните размери.
Относно исканата неустойка, видно е по делото, че споразумението сключено на 10.08.2020
г., влизането му в сила е отложено във времето, а преди то още да влезе в сила ответникът е
подал предизвестие едномесечно, както е по договор за напускането на имота.
Правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищеца.
8
Претендираме направените по делото разноски, за които представям списък по чл. 80 от
ГПК, заедно с доказателство за реално извършено плащане. Моля да ми бъде предоставен
срок за представяне на писмени бележки.
СЪДЪТ ОБЯВИ устните състезания за приключени и ще се произнесе с решение.
ДАВА възможност на страните да представят писмени бележки в двуседмичен срок
от днес.
Протоколът е изготвен в открито съдебно заседание, което приключи в 10:59 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
9