О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№………………
гр.Варна,…………
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, Vс-в
в закрито
съдебно заседание на тринадесети април 2020г
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСПИНА ГЕОРГИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТИНА КАВЪРДЖИКОВА
ИВАНКА ДРИНГОВА
като
разгледа докладваното от съдия ГЕОРГИЕВА
въззивно
гражданско дело № 338/2020г,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.435 и сл. ГПК.
Образувано е по жалба вх.№ 3505/31.01.2020 на П.М.К., род.***г в гр.Москва,
гражданин на Руска Федерация, със съд.адрес:***-адв.Е.К.,
срещу действията на ЧСИ Станимира Костова–Данова Людмил рег.№ 718 по изп.д.№ 20187180400576, изразяващи се в насочване на
изпълнението срещу 662/1142ид.ч. от недвижим имот-собственост на П.К., а именно
-АПАРТАМЕНТ № 17, ГАРАЖ № 17, ГАРАЖ № 16 и извършен опис по отношение на тях.
Излага подробни доводи за
незаконосъобразността на действията на ЧСИ, като следва:
Изп.дело било
образувано по ИЛ, издаден в полза на БАНКА „ДСК"ЕАД срещу ,,ТОП СПИЙД
ТРАНС“ЕООД. Предоставеният от банката-кредитор на дружеството-кредитополучател
заем бил обезпечен чрез ипотека върху имот на трети лица - Л.И.Г. и Л.Т.Г. през
2006г - ПИ, находящ се в гр.Варна м-ст"Абатко",съставляващ УПИ № XV-111 в кв.73 по РП на Вилна зона Варна, целият с площ от
662кв.м.
През 2010г жалбоподателят
придобил собствеността върху самостоятелните обекти:
-АПАРТАМЕНТ
№ 17 с идентиф.№ 10135.2569.159.1.20, находящ се на 5-ти
ет. в жилищна сграда № 1, разположена в ПИ с идентиф.№
10135.2569.159 /по предходен документ за собственост УПИ ХІІ-111,136 в кв.34 по
плана на ВЗ Варна /м-ст „Абатко“/;
-ГАРАЖ № 17
с идентиф.№ 10135.2569.159.1.34, находящ се на етаж
-1 в
същата сграда ;
-ГАРАЖ № 16
с идентиф.№ 10135.2569.159.1.35, находящ се на етаж
-1 в
същата сграда ;
От момента на закупуването на изброените имоти до настоящия владеел същите.
В края на м.септември 2019г узнал, че бил конституиран като ипотекарен длъжник по посоченото изп.д.№ 20187180400576 на ЧСИ № 718 -Станимира Костова
-Данова и че ЧСИ го държи отговорен с 662/1124ид.ч. от притежаваните от него
самостоятелни обекти за дълга на „ТОП СПИЙД ТРАНС“ ЕООД.
Вписани били възбрани върху 662/1142ид.ч. от собствените му описани
по-горе самостоятелни обекти.
За да го конституира като ипотекарен гарант, ЧСИ се е позовала на
практиката на ВКС /Решение № 18/11.04.2018г на ВКС, по гр.д.№ 1011/2017г и
Решение № 24/15.04.2019г по гр.д.№ 595/2018г/.
На 18.10.2019г бил извършен опис на имотите
му.
Счита действията на ЧСИ за неправилни и незаконосъобразни.
На първо място. Липсвало съвпадение между номерацията на ипотекирания
имот и имота, върху който била построена сградата.
На следващо място. Дори да се приеме, че имало идентичност, то не би
могло да бъде наложена възбрана върху ид.части от
самостоятелните обекти в сградата, построена върху ипотекирания ПИ, тъй като
такава не била планирана да съществува и не е съществувала към момента на
учредяване на договорната ипотека. Ипотеката била учредена само върху земята и
за обезпечение на банката-кредитор можела да служи само земята, но не и бъдещи
подобрения и приращения. Не било ипотекирано правото на строеж, нито бъдещите
подобрения и приращения.
Цитираните от ЧСИ решения на ВКС били неотносими към процесния случай,
тъй като се отнасяли за сгради, построени на мястото на съборени ипотекирани
сгради.
Практиката на ВКС била
категорична, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху
терена, ипотеката разпростира действието си и спрямо бъдещите приращения върху
имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради само
ако при сключването на договора било постигнато съгласие ипотеката да има
действие и спрямо бъдещите приращения. Допустимо, с оглед волята на страните било,
при сключване на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим
имот да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите,
които ще бъдат построени върху този имот. Това, обаче, в случая не било сторено
и съответно не можело да бъде търсена от жалбоподателя солидарна отговорност за
дълга по ИЛ, по който било образувано делото.
Ипотеката не се разпростирала върху новопостроената сграда, щом с
договора не било постигнато съгласие тя да има такова действие и спрямо
бъдещите приращения, като се позовава на практика на ВКС в тази насока :
Решение № 250/18.11.2014г по гр.д.№ 854/2014г на III ГО; Решение №
111/25.07.2014 по гр.д.№ 4005/2013г на ІІІ ГО; Решение № 113/25.07.2014г по
гр.д.№ 4514/2013г на III ГО; Решение № 143/10.11.2014г по гр.д.№ 646/2014г на
II ГО и Решение № 39/24.03.2014г по гр.д.№ 5059/2013г на I ГО; Решение №
250/15.12.2014г по гр.д. № 673/2014г.на IV ГО; Решение 385/08.05.2015г по
гр.д.№ Ю69/2014г на IV ГО; Решение № 379/22.12.2014г по гр.д.№ 3384/2014г на IV
ГО и Решение № 188/24.10.2014г по гр.д.№ 4234/2014г на III ГО. Посочените
решения били задължителни за съдилищата, тъй като били постановени по реда на
чл.290 ГПК.
Поради изложеното моли за отмяната на посоченото действие като
незаконосъобразно, извършено от ЧСИ, а именно ОПИС на самостоятелни обекти,
собственост на жалбоподателя, намиращи се в построена в ипотекираното дворно
място сграда.
В срока по чл.436 ГПК не е постъпил отговор от взискателя Банка „ДСК“ЕАД.
На осн.чл.436 ГПК по делото са приложени обясненията на ЧСИ Станимира Костова-Данова.
СЪДЪТ, предвид материалите по изп.дело, изложените в
жалбата оплаквания относно законосъобразността на обжалваното действие, намира
за установено от фактическа страна:
Изп.д.№
20187180400576 е образувано въз основа на ИЛ, издаден на 15.12.2011г по гр.д.№
5190/2011г по описа на Софийски РС, по силата на който длъжникът „ТОП СПИЙД
ТРАНС“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.София ул.“Димитър
Димов“ № 7 ет.2, бил осъден да заплати на Банка „ДСК“ ЕАД сумата от 100 000евро-главница, дължима по
Договор за кредит от 22.08.2006г, Анекс № 1/30.07.2007г, Анекс № 2/24.07.2008г
към него, на осн.чл.417 т.2 ГПК във вр чл.60 ал.2
ЗКИ, договорна лихва в размер на 19
059,61евро, изтекла за периода от 25.06.2009г до 06.12.2011г, лихва за
забава в размер на 16 669,05 евро,
за периода от 25.06.2009г до 06.12.2011г, ведно със законната лихва върху
главницата от подаване на заявлението - 7.12.2011г до изплащане на вземането,
както и 5310,42лв заплатена държавна
такса и 3305,20лв-юриск.възнаграждение.
Горното вземане е било обезпечено с Договорна
ипотека от 24.08.2006г върху недвижим имот, собственост на ипотекарните гаранти Л.И.Г. ЕГН ********** и Л.Т.Г. ЕГН **********,
а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находяш се в гр.Варна, община Варна, област Варна, м-ст "АБАТКО" /в бивша местност "Св.Св.Константин и Е."/, целият с площ от 662 кв.м., съставляващ УПИ №
XV-111 в кв.73 по РП на Вилна зона Варна, при граници по скица: улица, УПИ
№ IV-110, УПИ № V-109, УПИ № VII-137, УПИ № XIV-136 и УПИ № VI.
ЧСИ констатирал, че ипотекираният от първоначалните собственици имот бил
прехвърлен на трето лице „Крис Н" ЕООД. Същото дружество придобило в
собственост ипотекирания имот, както и съседния по силата на договори за
покупко-продажба от следните лица :
1/ Л.И.Г.
и Л.Т.Г. от 21.12.2007г за УПИ XV-111 в гр.Варна м-ст“Абатко“ с площ 662кв.м /на който съответстват 662кв.м.ид.ч.
от ПИ 10135.2569.159/, по отношение на който имот продавачите са били учредили
ипотека за обезпечение взимането на кредитора Банка“ДСК“ЕАД - взискател по изп. дело към длъжника „Топ Спийд
Транс" ЕООД;
2/ Красимир
Любомиров Г. и Венета Димитрова Перелова от
15.07.2009г за 5кв.м ид.ч от ПИ 10135.2569.159.
3/ Живка
Василева Сапунджиева от 29.05.2009г за 472 кв.м ид.ч
от ПИ 10135.2569.159.
Впоследствие инициирало промяна в ПУП и ипотекираният имот бил обединен
със съседния УПИ и нанесен в КК под нов идентификатор 10135.2569.159 с площ от 1139кв.м..
На 29.02.2009г е било
издадено разрешение за строеж № 30/ 29.02.2008г.
в полза на заявителя „Крис Н"ООД за съгласуван и одобрен инвестиционен
проект от 12.02.2008г за изграждане на жилищна сграда. Това дружество построило
сграда с отделни обекти и прехвърлило самостоятелните обекти в сградата на
различни лица.
Така към датата на образуване на изп.дело имотът не е бил вече самостоятелен, а
съставлявал 662кв.м ид.ч. от ПИ с идентиф.№
10135.2569.159, находящ се в гр.Варна, община Варна, област Варна, район
Приморски, по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г на Изп.директор на АГКК, с площ 1142кв.м, трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване : за
курортен почивен дом, стар идентификатор : няма, номер по предходен план:
111,136, кв.34, парцел: XII, съседи: 10135.2568.125, 10135.2568.146,
10135.2569.138, 10135.2569.43, образуван въз основа на влязла в сила Заповед №
РД-08-14-1148/26.10.2007г на МРРБ за одобряване на ПУЛ от имоти УПИ № XV-111 в
кв.73 и УПИ № XIV-136 в кв.73 по плана на ВЗ Варна м-ст
„Абатко".
Върху недвижимия имот е построена
сградата с идентиф.№ 10135.2569.159.1, състояща
се от 37 самостоятелни обекта – АПАРТАМЕНТИ, собственост на различни физически
лица-чужди граждани, сред които е и настоящият жалбоподател по отношение на
обектите апартамент и два гаража с горепосочените идентификатори.
С разпореждане от 12.09.2019г
на ЧСИ собствениците на изградените в посочения ПИ отделни обекта са
конституирани като длъжници по изпълнението, на осн.чл.429 ал.З ГПК, като отговорни
със своя вещ за чужд дълг, тъй като по приращение ипотеката разпростира своето
действие към съответстващите ид.части от
новообразувания имот до 662/1139ид.ч. от всеки от обектите.
На 2.10.2019г е била връчена ПДИ на жалбоподателя П.М.К.
чрез адв.Ел.К., редовно упълномощена, с което същият бил
уведомен за конституирането му, съгл.чл.429 ал.З ГПК, и бил насрочен опис на
недвижимия имот за 18.10.2019г. Описът е бил извършен на указаната дата.
Горната фактическа установеност обуславя следните правни изводи:
За да обоснове допустимостта на
жалбата си, въззивникът се позовава на хипотезата на ал.4 на чл.435 ГПК,
съгласно която “Трето лице може да обжалва действията на съдебния изпълнител
само когато изпълнението е насочено върху вещи, които в деня на запора,
възбраната или предаването, ако се отнася за движима вещ, се намират във
владение на това лице. Жалбата не се уважава, ако се установи, че вещта е била
собствена на длъжника при налагане на запора или възбраната“.
Настоящият жалбоподател, обаче, не попада в кръга субекти, посочени в
нормата, т.е. няма качеството на трето лице. Това е така, защото, съгл.чл.429
ал.З ГПК, ИЛ има сила и срещу третото
лице, дало в обезпечение своя вещ за чужд дълг.
Според нормата на чл.173 ал.1 ЗЗД ипотекарният кредитор има право да се
удовлетвори предпочтително по реда на чл.174 ЗЗД от цената на имота,
реализирана при публичната продан, независимо в чия собственост се намира. Следователно, пробретателят на
ипотекиран имот има правното положение на лицето, дало своята вещ за
обезпечение на чужд дълг, т.е. спрямо неговото имущество издаденият ИЛ има
действие и затова следва да бъде конституиран
в изп.процес като
длъжник с всички произтичащи от това последици и права.
Придобиването от жалбоподателя на самостоятелните обекти-апартамент и два гаража е станало през 2010, т.е. след като е била вписана ипотеката върху недвижимия имот през 2006г и след като същият е било обединен със съседния УПИ в общ
такъв, върху който е била построена сградата, където се намират обектите -
собственост на жалбоподателя. Ипотекираният имот е бил 662кв.м. Следователно,
ипотеката се разпростира върху 662/1142ид.ч. от новообразувания имот, целият с
площ 1142кв.м., с идентиф. 10135.2569.159. Затова и
правилно ЧСИ е установил към момента на образуване на изп.
производство всичките собственици на самостоятелни обекти в сградата, като е приел,
че ипотеката разпростира своето действие върху тях в същия обем, както върху ПИ,
върху който е била построена, а именно - 662/1142ид.ч. от всеки от обектите.
При това положение въззивникът няма качеството на трето за изпълнението
лице, а става длъжник по изпълнението, макар и с ограничена до обезпечението
отговорност /така в TP по т.д.№ 4/2017г на ОСГТК на ВКС/.
Дори да се разгледа хипотезата на ал.2 на чл.435 ГПК, визираща
обективните предели на правото на жалба за длъжника, то настоящият случай не
попада под нито една от изрично изброените 7 хипотези. Описът не подлежи на
самостоятелно обжалване. Същият представлява изпълнително действие, но не и действие
на принудително изпълнение.
Поради изложеното, жалбата се явява недопустима и затова следва да бъде
оставена без разглеждане, а образуваното въз основа на нея производство следва
да бъде прекратено.
Що се отнася до останалите доводи, наведени в жалбата, касаещи
материално-правния въпрос за обема на ипотечното право, т.е. дали същото се
разпростира освен върху земята и върху построеното впоследствие в имота от
трето лице, и чрез които се цели да се преодолее нормата на чл.429 ал.3 ГПК,
като се приеме, че жалбоподателят има качеството не на длъжник, а на трето лице
и затова има право на жалба по чл.435 ал.4 ГПК, въззивният съд изцяло споделя
мотивите на ЧСИ, които за пълнота на изложението намира за уместно да изложи.
Вярно е, че решенията на ВКС, на които се позовава жалбоподателят,
касаят разпростирането на ипотечното право върху приращенията в ипотекирания
имот, но същите са постановени в хипотеза, различна от настоящата. Във всичките
е разгледана хипотезата, когато договорът за учредяване на ипотека е сключен
при издадено разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект, в полза на
ипотекарния длъжник, като предвиденото за изграждане приращение е възникнало в
патримониума на учредилия договорната ипотека, при това отпуснатият кредит е за
строителство на сграда. Освен това, при сключването на договора страните
изрично са уговорили, че ипотечното право ще се разпростре и върху
приращенията, индивидуализирани съгласно административните актове, касаещи
бъдещия строеж. Казано с други думи, към момента на сключване на договора
длъжникът със съгласието на кредитора е запазил правото си да изведе от общото
си право на собственост върху имота и правото на изградените върху него
приращения, на осн.чл.92 ЗС, като ипотечното право на кредитора се е
разпростряло и върху тях.
Нормата на чл.280 ал.1 ГПК предвижда, че до касация се допускат само
решения, по които ВКС следва да формулира отговор на материално-правен или
процесуален въпрос, съществен за изхода на конкретното дело - така в ТР
№ 1/2009г по тълк.д.№ 1/2009г на ОСГТК, според което „материално-правният
или процесуално-правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е
този, който е включен в предмета на спора, индивидуализиран чрез основанието и
петитума на иска и е обусловил правната воля на съда, обективирана в решението
му/. В посочените решения е разгледан конкретен спор, свързан със
специализацията на ипотеката, съгл.чл.166 ЗЗД, възможността да бъде учредена
под условие върху бъдещи конкретно определени вещи с оглед свободата на
договаряне на страните съгл.чл.9 ЗЗД, но не е изясняван въпросът за
разпростиране на ипотечното право върху бъдещи неустановени приращения, още
повече изградени в имота от приобретател на ипотекирания имот.
В последващо определение на ВКС, с което не е допуснато обжалване по
аналогичен казус на този, разрешаван с трайната практика, посочена по-горе,
съдът в мотивите си е изложил теза за необходимост от изрично изключване на
бъдещите приращения.
Да се мисли в посоката, изложена от жалбоподателя, би създало
предпоставки за невъзможност от реално удовлетворяване на ипотекарния кредитор
от ипотекирания в негова полза имот. В този смисъл са мотивите на ВКС в решение по гр.д.№ 885/2016 І ГО : „Ако
се приеме противното-че ипотеката се разпростира само върху терена и не обхваща
построеното след учредяването й, освен ако то не е изрично изключено, означава
да се обезсмисли ипотеката като институт, тъй като след построяване на
сградата, земята би била обща част и тя не може да се продаде отделно от
обектите. Дори по волята на страните земята да не бъде обща част на бъдещата
сграда с отделни обекти, или върху нея да се построи само един обект, то
земята, отделно от сградата пак би била непродаваема на публична продан, за да
се удовлетвори кредиторът, каквато е целта на ипотеката."
В последваща практика на ВКС /Решение
№ 18/11.04.2018г по гр.д.№ 1011/2017 на ІІ ГО и Решение № 24/15.04.2019г по
гр.д.№ 595/2018г на І ГО/ е застъпена тезата, че ипотеката обхваща подобренията и приращенията на недвижимия имот по
чл.92 ЗС, като се изхожда от вещно правния елемент на ипотеката и принципа, че
ипотечното право следва имота. Действително, в разгледаните казуси
ипотеката е законна, т.е. при учредяването не е бил налице договорен елемент
между кредитора и длъжника, но в разгледания от ВКС казус приращенията са били
сторени не от ипотекарния длъжник, а от приобретател на ипотекирания имот,
който, както в случая с договорната ипотека, не е страна по договорното
правоотношение, а отговаря пред ипотекарния кредитор по силата на чл.173 ал.1 ЗЗД. Освен това, е разгледан установителен иск на трети лица, придобили права
на собственост върху приращения, реализирани в изп.производство
чрез публична продан и предприетите от СИ действия срещу това имущество са
счетени за правилни и законосъобразни.
Предвид изложеното по-горе съдебната практика е съотносима
към настоящия казус в по-пълна степен от предходно установената, тъй като разглежда
съдебно изпълнение, насочено към изградени по приращения самостоятелни обекти в
сграда, построена в ипотекирания имот не от самия ипотекарен длъжник, а от
негов правоприемник и последващо насочване на принудителното изпълнение върху
тях и извършване на публична продан на това имущество.
В тези решения ВКС е изложил подробни разсъждения за правния характер на
ипотеката и нейните последици, като счита, че функцията на ипотеката е
обезпечителна. Тя е реално /вещно/ обезпечение, което дава право на кредитора
да се удовлетвори по предпочитание от цената на ипотекирания имот, реализирана
при публичната му продан, независимо в чия собственост е /чл.173 ал.1 ЗЗД/.
Ипотекираният имот остава в държане на собственика или на определено от него
лице докато действа ипотеката в продължителен период от време - до 10 години,
освен ако не бъде подновена преди изтичането му. Законът не поставя изрично
изискване ипотекарният длъжник да не променя имота, както това изрично е указано
при възбраната /чл.451 ГПК/. Погиването на сградата в ипотекирания имот не е
уредено като основание за заличаване на ипотечното право в нормата на чл.179 ЗЗД. Напротив, разпоредбата на чл.154 ал.1 ЗЗД изрично визира възможността
ипотекарният кредитор да се удовлетвори от имущественото благо, което замества
ипотекирания имот, като получи застрахователната стойност, ако имотът погине
или полагащото се обезщетение ако имота бъде отчужден съобразно реда на
предпочитание, който има. Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди
урегулирането им с плана по чл.16 ал.1 ЗУТ, преминават върху новосъздадените
имоти, които собствениците придобиват на основание чл.16 ал.5 ЗУТ. Във всички
тези случаи ипотечното право върху имота, върху който е наложена ипотеката,
преминава /трансформира се/ върху заместващата облага и ипотекарния кредитор
запазва правата си върху новото имуществено право. От това следва, че е
неоправдано да се приеме, че ипотечното право се запазва само при правно
разпореждане с имота и тежи върху него и след правни разпоредителни действия,
но се погасява при извършване на фактически действия въз основа на правото на
собственост, обременено с ипотека.
Аргумент за разпростирането на ипотечното право върху приращенията е и
разпоредбата на чл.177 ЗЗД който предвижда привилегия за собственика на
продадения ипотекиран имот, който не е лично задължен, да получи преди
ипотекарните кредитори необходимите разноски, които е направил за имота, както
и увеличението на стойността му, което се дължи на негови полезни разноски. В
тази разпоредба се включват не само сторените разноски за неговото запазване,
но и тези, свързани с увеличаване на стойността му чрез подобрения, извършени
фактически от носителя на правото на собственост.
Правилата и нормите на приращението, обаче, не касаят само фактическо
действие по застрояване. Чл.92 ЗС урежда и собствеността върху насажденията,
без да уточнява техния вид. Ако се приеме, че ипотечното право не се
разпростира както върху фактически построеното от собственика на имота, така и
върху насажденията, възникнали след учредяване на ипотеката, то възниква и
въпросът за собствеността върху насадените в имота трайни и нетрайни
насаждения, които по силата на чл.92 ЗС също са собственост на собственика на
имота. Ако се приеме, че ипотечното право не се разпростира и върху тях, то
последиците от публичната продан не биха могли да настъпят и купувачът на
ипотекирания имот би придобил само земята без насажденията върху нея.
При учредяване на договорната ипотека страните може да не уговорят
ипотечното право да се разпростира и върху приращенията. Ипотекарният длъжник,
обаче, придобива право на собственост върху приращенията въз основа на правото
си на собственост, като кредиторът му не се е противопоставил на тази правна
възможност. Между тях е налице договорно правоотношение, въз основа на което
длъжникът е запазил за себе си възможността да реализира по този начин
обремененото си с ипотека право на собственост чрез застрояване на ипотекирания
терен. Ако обаче длъжникът учреди въз основа на правото си на собственост
ограничено вещно право на трето лице, съгл.чл.175 ЗЗД, то се погасява по силата
на закона. Т.е. за обема на ипотечното
право от значение са правата, които длъжникът е имал към момента на учредяване
на ипотеката. А тези права следват
от правото му на собственост върху недвижимия имот. Т.е. ипотеката се
простира върху всички права на длъжника, които следват от правото му на
собственост. Така учредилият ипотеката може да изведе от общото си право на
собственост на терена правото си да го застрои само въз основа на договорно
отношение с ипотекарния си кредитор, като това негово право произтича от общото
му право на собственост и то само докато то се намира в неговия патримониум.
Приобретателят на такъв имот, обаче, не е бил страна по това
правоотношение. Той отговаря пред кредитора с получения имот и е длъжен да
търпи принудителното изпълнение и ограниченията в правото му на собственост.
Между тях не възниква договорно правоотношение, нито заместване в дълг поради
липсата на правна възможност за постигане на съгласие между тях.
Ако кредиторът е допуснал за ипотекарния длъжник възможност той да
придобие право на собственост върху приращенията, върху които ипотечното право
не се разпростира, то това съгласие не следва да се счита дадено и за всеки
последващ приобретател на имота, още повече, че сделката с ипотекиран имот е
действителна. В правоотношението между кредитора и това трето лице действат
императивни правни норми, а не договор. Още повече, че ако ипотекарният длъжник
прехвърли само правото си на строеж на третото лице, но не и собствеността
върху земята, то не може да го противопостави на ипотекарния кредитор и при
публичната продан то би се погасило по силата на закона.
В конкретния случай при учредяване на договорната ипотека гарантите са
дали за обезпечение своя имот. Ако се приеме, че те са запазили за себе си
възможността ипотеката да не се разпростре върху приращенията, които биха могли
да изградят въз основа на общото си право на собственост, то, видно от
приложените справки, те не са реализирали това свое право, произтичащо от
договорното им правоотношение. Длъжниците не са изграждали в имота никакви
постройки, а са прехвърлили на трето лице правото на собственост върху парцела,
обременен с ипотеката, в пълния му обем. Именно това трето лице е извършило
окрупняване на имота като последващ собственик, обединявайки двата съседни имота,
предприел е издаване на заповед за ПУП за новообразувания имот, поискало е
издаването на разрешение за строеж съгласно одобрен инвестиционен проект за
изграждане на жилищна сграда, изградило е постройка в имота, като по този начин
почти изцяло е изчерпило възможността за допълнително застрояване на имота.
Така към момента ипотекираният имот представлява ид.част
от застроен имот, а съгл.чл.38 ЗС земята представлява обща собственост на
етажните собственици. Всички тези действия са били извършени при вече учредена
от праводателя му договорна ипотека, за която третото лице се счита известено
от реда от вписванията.
Последиците от учредена договорна ипотека за приобретателя на ипотекиран
имот не се различават от правните последици от учредената законна ипотека.
От цитираната практика може да се изведе, че те са различни само за
учредилия ипотека длъжник, доколкото би било необходимо съгласието на кредитора
му да реализира чрез фактически действия правото си на собственост върху
нововъзникнали обекти в ипотекирания имот, съответно при прехвърлянето му да
запази права върху тях.
Предвид изложеното по-горе, жалбата като недопустима следва да бъде оставена без разглеждане, а
производството по делото подлежи на прекратяване.
Воден от горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
ОСТАВЯ
БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ жалбата вх.№ 3505/ 31.01.2020 на П.М.К., род.***г в
гр.Москва, гражданин на Руска Федерация, със съд.адрес:***-адв.Е.К.,
срещу действията на ЧСИ Станимира Костова–Данова Людмил рег.№ 718 по изп.д.№ 20187180400576, изразяващи се в насочване на
изпълнението срещу 662/1142ид.ч. от недвижим имот-собственост на П.К., а именно
-АПАРТАМЕНТ № 17, ГАРАЖ № 17, ГАРАЖ № 16 и извършен опис по отношение на тях.
ПРЕКРАТЯВА
производството по в.гр.д.№ 338/2020
Определението може да се обжалва с
частна жалба пред АПЕЛАТИВЕН СЪД в едноседмичен срок от уведомяването на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: